Справа № 291/1208/20
Ружинський районний суд Житомирської області
Р І Ш Е Н Н Я

І м е н е м У к р а ї н и

17 червня 2021 року

Ружинський районний суд Житомирської області

в складі : головуючого - судді Митюк О.В.,

за участю секретаря - Підгорної А.М.,

представника позивача ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт.Ружині Житомирської області цивільну справу за позовом

ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , представника позивачів ОСОБА_1

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Украгроінвест Холдинг»

про розірвання договору оренди землі від 29.09.2014 та стягнення орендної плати,-,

В С Т А Н О В И В:

Представник позивачів, адвокат Приходько С.В., який діє в інтересах позивачів ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 звернувся до суду із позовом до ТОВ «Украгроінвест Холдинг»» про розірвання договору оренди землі від 29.09.2014 року та стягнення орендної плати. Позовні вимоги мотивує тим, що 29.09.2014 між ОСОБА_5 , як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю "Украгроінвест Холдинг", як орендарем, було укладено договір оренди землі, предметом якого була земельна ділянка площею 3,23 га, розташована у Житомирській області Ружинському р-ні на території Топорівської сільської ради, кадастровий номер :01:000:0209. Оригінал спірного договору у позивачів відсутній та на адвокатські запити відповідачем наданий не був, тому в процесі підготовчого засідання буде заявлено відповідне клопотання про його витребування у відповідача. ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_5 помер і вищевказану земельну ділянку успадкували його сини: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , набувши в результаті цього прав та обов`язків орендодавців за спірним договором. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). З 2018 року позивачі набули прав орендодавців за спірним договором, проте ні за 2018 рік, ні за 2019 рік відповідач не здійснив їм виплату орендної плати. Враховуючи той факт, що розмір орендної плати за спірним договором позивачам не відомий, неможливо правильно визначити ціну позову, позивачі попередньо визначили його у 10 000 гривень, які просять стягнути, та стягнути по справі судові витрати, витрати на правничу допомогу.

Представник позивачів в судовому засіданні позовні вимоги підтримав з підстав викладених в позові та просив суд їх задовольнити. Суду пояснив, що 29.09.2014 між ОСОБА_5 та ТОВ "Украгроінвест Холдинг" було укладено договір оренди землі, щодо оренди земельної ділянки площею 3,23 га, розташована у Житомирській області Ружинському р-ні на території Топорівської сільської ради, кадастровий номер :01:000:0209, та яка на праві власності належала ОСОБА_5 .. ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_5 помер і вищевказану земельну ділянку успадкували його сини: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , набувши в результаті цього прав та обов`язків орендодавців за спірним договором. Про те, що ОСОБА_5 помер позивачі повідомляли відповідача лише в телефонному режимі, з письмовим листом не зверталися. Відповідач за 2018 рік, за 2019 рік не здійснив позивачам виплату орендної плати, а тому підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки).

Відповідач в судове засідання не з`явився, подав до суду відзив на позов, в якому вказав, що між підприємством та померлим ОСОБА_5 виникли договірні правовідносини, що регулюються, зокрема, укладеним між ними договором 29.09.2014 року, щодо оренди належної йому на праві власності земельної ділянки. Відповідно до позової заяви та додатків до неї, ОСОБА_5 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 , позивачі отримали свідоцтво про право на спадщину за законом 22.12.2018 року, але відповідно ч.5 ст.31 ЗУ «Про оренду землі» на протязі одного місяця з дня набуття права аласності на неї не повідомили про це користувача, який не міг знати про смерть орендодавця за договором оренди. Тому оскільки позивачі не виконали обов`язку, встановленого законом щодо повідомлення орендаря про набуття права власності на предмет оренди, тим самим не повідомили про виникнення обов`язку орендаря здійснювати оплату орендної плати позивачам в розмірі відповідно до набутої частки, позивачі вважаються такими що прострочили і самі винні в створенні перешкод відповідачу у виконанні обов`язків,щодо сплати власникам орендної плати, а тому твердження про те, що орендар систематично не сплачує орендну плату є безпідставним. Крім того вважають, що позивачі безпідставно просять стягнути 10000 грн. орендної плати, при цьому будь-яким чином її не обґрунтували. Відповідно до положень Договору оренди орендна плата становить 4% від нормативно-грошової оцінки землі і складає 3686,03 грн..

Суд, заслухавши думку представника позивача, дослідивши заяви по справі, письмові докази, з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення справи по суті, встановив наступні факти і відповідні ним правовідносини.

Судом встановлено, що 29 вересня 2014 року між ОСОБА_5 як орендодавцем, Товариством з обмеженою відповідальністю "Украгроінвест Холдинг", як орендарем, було укладено Договір оренди землі, предметом якого була земельна ділянка площею 3,23 га, розташована у Житомирській області Ружинському р-ні на території Топорівської сільської ради, кадастровий номер :01:000:0209 (а.с.49-54).

Як вбачається з матеріалів справи, ОСОБА_5 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 , його спадкове майно, зокрема, земельну ділянку, успадкували його сини: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , отримавши по 1/3 частини спадкового майна, набувши в результаті цього прав та обов`язків орендодавців за спірним договором, дане вбачається з свідоцтв про право на спадщину за законом виданих 20.12.2018 року державним нотаріусом Ружинської державної нотаріальної контори, та витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності сформованих 20.12.2018 року Ружинською державною нотаріальною конторою (а.с.11-18).

Суд вважає, що в ході судового розгляду не знайшли свого підтвердження обставини, що свідчать про істотні порушення відповідачем умов договору, що надає можливість для дострокового розірвання договору за рішенням суду з огляду на наступне.

Статтею 93 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Статтями 526 і 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами, а зобов`язання по ньому має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV.

За змістом ст. 1 вказаного Закону оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Об`єктами оренди землі є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності (ст. 3 Закону).

Відповідно дост. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно пункту 1 частини першої статті 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Згідно зіст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору є також орендна плата.

Відповідно дост. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Приписами ст. 24 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Положеннями ст. 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Отже, розглядаючи спори про розірвання договору оренди з підстав заборгованості по орендній платі, слід мати на увазі, що згідно зі статтями13,15,21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі.

Відтак, у разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.

Враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.

Вказана позиція узгоджується із висновком, що міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18). Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 11 жовтня 2017 року у справі № 6-1449цс17 і підстав для відступу від неї, як і від висновку у справі № 910/16306/13, Велика Палата Верховного Суду не вбачала.

Розглядаючи можливість дострокового припинення спірного договору оренди, слід виходити із приписів та умов самого договору.

У відповідності до ст. 626 ЦК, договором є домовленість сторін, що виражає узгоджену волю сторін, яка спрямована на досягнення конкретної мети, тобто договір це юридичний факт, на підставі якого виникають цивільні права та обов`язки.

За загальним правилом, установленим ч. 1 ст. 651 ЦК зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором.

Разом з тим ч. 3 наведеної статті передбачено, що у разі односторонньої відмови від договору повністю або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Суд вважає, що визначальним для вирішення питання можливості одностороннього розірвання договору, є закріплення такого права в договорі.

Так, за умовами договору оренди землі, договір вважається розірвани після підписання акту прийому - передачі земельної ділянки, або після вступу в законну силу рішення суду про витребування земельної ділянки з незаконного використання (п. 4.8).

Своєчасність проведення розрахунку з орендної плати відповідно до умов договору є обов`язком орендаря та закріплене у п. 3 договору.

Суд погоджується із тим, що оплата орендної плати є істотною обставиною, а її не отримання орендодавцем, є істотним порушенням договірних умов, оскільки позбавляє орендодавця можливості отримати гарантовані договором кошти за використання земельної ділянки іншою особою.

Разом з тим, в матеріалах справи відсутні докази того, що відповідач всупереч встановленого договором порядку порушував строки та порядок сплати орендної плати.

Так, відповідно до п. 3.3 договору орендна плата за кожен рік користування земельними ділянками вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі, що складає 3686 грн. 01 коп., що на дату підписання цього договору складає 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка вказана у п. 3.2 цього договору.

Згідно п. 3.2 договору нормативно грошова оцінка земельної ділянки станом на дату укладення цього договору становить 92150 грн. 86 коп..

За умов договору, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору (п. 4).

Згідно з п.4.6 договору перехід права власності на земельні ділянки (від орендодавця до спадкоємців) не є підставою для внесення змін або розірвання договору.

Таким чином, положення договору, укладеного раніше з ОСОБА_5 зберігають свою чинність і для нового власника (спадкоємця) земельних ділянок, а відповідно сам договір є чинним до 29 вересня 2024 року, що також узгоджується із нормами закону щодо складу спадщини, до якої входять усі права та обов`язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинились внаслідок його смерті (ст. 1218 ЦК України).

Суд погоджується із позицією представника відповідача у відзиві на позов, який посилаючись на ч. 5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» наголошує на тому, що особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України.

Так, дійсно відповідно до ст. 148-1 ЗК України, до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомитипро цеїї користувачівіз зазначенням: кадастровогономера (занаявності),місця розташуваннята площіземельної ділянки; найменування(дляюридичних осіб),прізвища,ім`я,по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).

Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Як встановлено в ході судового розгляду, повідомлення про успадкування земельних ділянок в порядку ст. 148-1 ЗК України, що належали ОСОБА_5 та знаходяться в оренді у відповідача, жодним з позивачів направлено не було в установленому законом порядку, що підтверджено в судовому засіданні і представником позивача, який в своїх поясненнях пояснив, що лише усно, в телефонному режимі, повідомлявся відповідач про зміну власників земельної ділянки.

Більш того, суд вважає вказані посилання незмістовними в контексті розгляду даної справи, оскільки ці обставини самі по собі не спростовують його обов`язку щодо повідомлення про свій статус користувачу земельної ділянки.

Підсумовуючи викладене, суд наголошує, що при вирішенні питання про розірвання договору оренди землі встановленню підлягають обставини щодо систематичності порушень зобов`язань орендаря по, зокрема, сплаті орендної плати (тобто неодноразове, триваюче порушення порядку сплати орендної плати) та істотність цього порушення у аспекті такого обмеження права орендодавця на одержання благ, визначених договором, яке призводить до втрати інтересу з його сторони на підтримання договірних правовідносин.

Таким чином, право позивачів на отримання орендної плати виникло у них з моменту отримання спадщини.

За таких обставин, поведінка відповідача, як учасника договірних відносин є добросовісною та такою, що не порушує договірні зобов`язання.

За відсутності у орендаря даних про нового власника земельної ділянки він був позбавлений можливості сплачувати орендну плату у визначений договором строк.

Суд вважає позицію позивача та його представників щодо того, що відповідачу було достеменно відомо про спадкоємця орендодавця, місце його проживання та необхідність виконувати вимоги договору щодо оплати оренди на ім`я позивачів необґрунтованою, такою, що не ґрунтується на вимогах закону та не підтверджується жодними належними доказами. У зв`язку з чим суд відмовляє в задоволенні вимоги позивачів про розірвання договору оренди землі.

Разом з тим, за встановлених судом обставин як вбачається з письмового відзиву на позов поданого відповідачем, відповідач визнає позовні вимоги, щодо стягнення орендної плати на користь позивачів, яка була невиплачена орендодавцю за договором оренди землі від 29.09.2014 року ОСОБА_5 за 2018-2020 роки, але частково, в сумі яка зазначена в договорі оренди 3686, 03 гривень, що становить 4% від нормативно-грошової оцінки землі. У зв`язку з чим суд задовольняє позовні вимоги позивачів частково, та стягує з ТОВ «Украгроінвест Холдинг» на користь позивачів орендну плату не виплачену за 2018-2020 роки орендодавцю ОСОБА_5 в сумі 3686,03 гривень -кожному.

Згідно вимогст.141ЦПК України,судовий збірпокладається насторони пропорційнорозміру задоволенихпозовних вимог.Інші судовівитрати,пов`язані зрозглядом справи,покладаються у разі відмови в позові - на позивача.

Враховуючи те, що в задоволенні позову відмовлено, то витрати по сплаті судового збору слід залишити за позивачем.

Крім того, за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами (ч. 2 ст. 137 ЦПК України).

На підставі викладеного, ст.ст.509, 510,526, 530, 651, 792 ЦК України; ст.ст.93, 96, ч.3 ст.148-1 ЗК України; ст.ст. 1, 13, 31, 31 Закону України «Про оренду землі» та керуючись ст.ст.12, 13, 19, 81, 141, 259, 263-265 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

Позовні вимоги ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , представника позивачів ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Украгроінвест Холдинг» про розірвання договору оренди землі від 29.09.2014 та стягнення орендної плати- задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Украгроінвест Холдинг» (, адреса:07300, Київська область, Вишгородський район, м.Вишгород, вул..Шолуденка, буд.19) на користь ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ) 3686,03 (Три тисячі шістсот вісімдесят шість гривень 03 копійки) орендної плати, яка обрахована без урахування податків та інших обов`язкових платежів.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Украгроінвест Холдинг» (, адреса:07300, Київська область, Вишгородський район, м.Вишгород, вул..Шолуденка, буд.19) на користь ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_1 ) 3686,03 (Три тисячі шістсот вісімдесят шість гривень 03 копійки) орендної плати, яка обрахована без урахування податків та інших обов`язкових платежів.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Украгроінвест Холдинг» (, адреса:07300, Київська область, Вишгородський район, м.Вишгород, вул..Шолуденка, буд.19) на користь ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_3 , адреса: АДРЕСА_1 ) 3686,03 (Три тисячі шістсот вісімдесят шість гривень 03 копійки) орендної плати, яка обрахована без урахування податків та інших обов`язкових платежів.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Украгроінвест Холдинг» (, адреса:07300, Київська область, Вишгородський район, м.Вишгород, вул..Шолуденка, буд.19) на користь ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ) судові витрати в сумі 280,30 (Двісті вісімдесят гривень 30 копійки).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Украгроінвест Холдинг» (, адреса:07300, Київська область, Вишгородський район, м.Вишгород, вул..Шолуденка, буд.19) на користь ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_1 ) судові витрати в сумі 280,30 (Двісті вісімдесят гривень 30 копійки).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Украгроінвест Холдинг» (, адреса:07300, Київська область, Вишгородський район, м.Вишгород, вул..Шолуденка, буд.19) на користь ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_3 , адреса: АДРЕСА_1 ) судові витрати в сумі 280,30 (Двісті вісімдесят гривень 30 копійки).

В задоволенні решти позовних вимог відмовити.

Повне рішення по справі складено 29 червня 2021 року.

Сторони:

позивач- ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса проживання: АДРЕСА_1 ) .

позивач - ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_3 (РНОКПП НОМЕР_2 , адреса проживання: АДРЕСА_1

позивач: ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , (РНОКПП НОМЕР_3 , адреса проживання: АДРЕСА_1

відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Украгроінвест Холдинг» (, місце знаходження:07300, Київська область, Вишгородський район, м.Вишгород, вул.Шолуденка, буд.19)

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до апеляційного суду Житомирської області протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

До дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційна скарга подається за правилами, що діяли відповідно до ЦПК України в в редакції чинній до 15.12.2017р..

Суддя О. В. Митюк.