ЧЕРКАСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Номер провадження 22-ц/821/1326/21Головуючий по 1 інстанції
Справа №693/1061/20 Категорія: 302090000 Коцюбинська Ю. Д.
Доповідач в апеляційній інстанції
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 липня 2021 року м. Черкаси

Черкаський апеляційний суд в складі колегії суддів:

Новікова О.М.,
Бондаренка С.І., Вініченка Б.Б.,
за участю секретаряТоропенко Н.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Іноземного підприємства «Аграрпродукти Вільд-Україна» на рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 27 квітня 2021 року (повний текст рішення складено 05 травня 2021 року) у справі за позовом іноземного підприємства (ІП) «Аграрпродукти Вільд-Україна» до ОСОБА_1 та фізичної особи підприємця ОСОБА_2 про визнання недійсним правочину, визнання поновленим договору оренди та визнання укладеною додаткової угоди,

в с т а н о в и в :

У жовтні 2020 року позивач звернувся до суду з вказаним позовом до відповідачів, обґрунтовуючи його такими доводами.

18.04.2007 ІП «Аграрпродукти Вільд-Україна» (далі Підприємство) та ОСОБА_3 уклали договір оренди землі б/н, за умовами якого в оренду передана земельна ділянка площею 2.6794 га, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

За умовами п.8 договору позивачу передано в оренду вказану земельну ділянку строком на 15 років до 01 січня 2020 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Договір укладено 18.04.2007, зареєстровано 25.04.2007, строк дії визначено до 01.01.2020, тому позивач вважає, що договір укладено на 13 років 8 місяців 6 днів.

Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом від 19.07.2012 вказана земельна ділянка успадкована ОСОБА_1 .

Після закінчення строку договору жодних заперечень від ОСОБА_1 у поновленні договору оренди до позивача не надходило. Станом на дату подання позову ОСОБА_1 не звертався до позивача з вимогою про повернення йому земельної ділянки.

Згідно з інформаційною довідкою № 213510254 від 23.06.2020 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження на нерухоме майно позивачу стало відомо про те, що 01.01.2020 відповідач уклав з ФОП ОСОБА_2 новий договір оренди вказаної земельної ділянки, право оренди зареєстровано 20.01.2020.

Вважаючи, що укладений між відповідачами договір оренди землі від 01.01.2020 порушує переважне право позивача на поновлення договору на новий строку, ІП «Аграрпродукти Вільд-Україна» у позові просив визнати недійсним з моменту укладення договір оренди земельної ділянки б/н від 01.01.2020, укладений між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 , визнати поновленим на той самий строк (13 років 8 місяців і 6 днів), а саме до 06.08.2033 договір оренди землі б/н від 18.04.2007 з урахуванням положень додаткової угоди щодо виплати орендної плати до договору оренди землі від 20 квітня 2007, зареєстрований у Жашківському районному відділі Черкаської регіональної філії центру ДЗК, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 25.04.2007 №19, укладений між ОСОБА_1 (який є спадкоємцем ОСОБА_3 ) та ІП «Аграрпродукти Вільд-Україна» щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, та без зміни її цільового значення, площею 2,6794 га, в тому числі рілля 2,6794 га, кадастровий номер :02:001:0167, розташованої за адресою: Черкаська область, Жашківський район, с/рада Конельська на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди землі від 18.04.2007 з урахуванням положень додаткової угоди щодо виплати орендної плати до договору оренди землі від 20 квітня 2007 року.

Рішенням Жашківського районного суду Черкаської області від 27 квітня 2021 року у задоволенні позову відмовлено повністю.

Своє рішення суд мотивував тим, що позивач не надсилав на адресу відповідача листа-повідомлення разом з проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди, що визнається сторонами спору.

Позивач не надав суду належних доказів продовження користування ним земельними ділянками після 01.01.2020. Надіслання коштів на ім`я попереднього власника земельної ділянки іншою юридичною особою (ІП «Агро-Вільд Україна») суд не визнав доказом користування землею.

Суд врахував, що протягом 2012-2018 років спірну земельну ділянку використовував ПП ОСОБА_4 на підставі договору оренди землі, належним чином укладеного та зареєстрованого. Позивач не оскаржив вказаний договір, що суд прийняв в якості свідчення того, що позивач протягом 2012-2018 років не використовував земельну ділянку, не сплачував орендну плату, у зв`язку з чим суд зробив висновок про незацікавленість позивача у цій земельній ділянці.

За таких міркувань суд першої інстанції вважав недоведеним факт наявності у позивача порушеного переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, тому у задоволенні позову відмовив повністю.

Позивач, вважаючи вказане рішення незаконним та необґрунтованим, оскаржив його в апеляційному порядку.

Доводи апеляційної скарги зводяться до того, що заперечень від власника земельної ділянки про відмову в намірі продовжувати орендні відносини позивач не отримував, земельну ділянку продовжував використовувати після закінчення строку дії договору оренди, на підтвердження чого надавав суду податкову декларацію платника єдиного податку четвертої групи, статистичні звітності про валові посівні площі (4-СГ) на поточний рік, відтак позивач продовжує сплачувати податок з урахуванням спірної земельної ділянки. Позивач належним чином використовував орендовану земельну ділянку протягом усього строку дії договору, тому вважає, що такий договір повинен бути поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були ними передбачені. Водночас, новий договір, укладений між відповідачами, підлягає визнанню недійсним з підстав порушення переважного права позивача.

Використання земельної ділянки ОСОБА_1 протягом 2012-2018 років іншим орендарем ПП ОСОБА_5 апелянт категорично заперечує, стверджуючи що саме у користуванні позивача була земельна ділянка протягом усього строку дії договору оренди.

На підставі таких аргументів, позивач просить рішення скасувати, ухвалити нове, яким позов задовольнити.

У відзивах ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 на апеляційну скаргу позивача відповідачі не погоджуються з позицією апелянта, посилаючись на підстави, аналогічні тим, що викладені в оскаржуваному судовому рішенні. Вважаючи, що позивач не довів порушень його переважного права на поновлення договору оренди, відповідачі у відзивах просять апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення без змін.

Дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла таких висновків.

За матеріалами справи встановлено, що земельна ділянка площею 2.6794 га, яка розташована на території Конельської сільської ради Жашківського району Черкаської області, належала на праві власності ОСОБА_3 , про що свідчить Державний акт на право власності на земельну ділянку серії ЯБ № 176794. Кадастровий номер земельної ділянки :01:001:0088 (а. с. 19-20).

18.04.2007 між позивачем та ОСОБА_3 укладено договір оренди землі. Згідно з договором в оренду передана земельна ділянка площею 2.6794 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Договір укладено на 15 років до 01.01.2020 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (а. с. 13-16).

18.04.2007 укладена додаткова угода щодо виплати орендної плати до договору оренди землі (а.с. 17). В той же день підписано акт приймання-передачі об`єкта оренди площею 2.6794 га (а.с. 18).

Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом від 19.07.2012 спадкоємцем земельної ділянки площею 2.6794 га кадастровий номер :01:001:0088 є ОСОБА_1 (а.с. 21).

Довідкою Відділу у Жашківському районі Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області повідомлено, що за розпорядженням голови Жашківської районної державної адміністрації від 19.12.2007 № 459 зонування адміністративно-територіальних одиниць в Жашківському районі змінено. Кадастровий номер земельної ділянки площею 2.6794 (державний акт на право власності ЯБ № 176800:01:001:0167 (а.с. 19).

Після оформлення спадщини ОСОБА_1 уклав договір оренди землі від 01.12.2012, відповідно до якого надав ПП ОСОБА_4 в оренду земельну ділянку площею 2.6734 га строком на 5 років до 01.01.2018 року (а.с. 104-106).

В матеріалах справи відсутні докази про направлення позивачем до закінчення строку дії договору оренди на адресу власника земельної ділянки листа-повідомлення про намір продовжити орендні відносини, так само відсутні докази про повідомлення власником земельної ділянки орендаря ІП «Аграрпродукти Вільд-Україна» про заперечення щодо продовження договору оренди землі.

Вказане не оспорюється та визнається сторонами.

Позивач стверджує, що за відсутності заперечень від орендодавця та за належного виконання орендарем умов договору оренди такий договір вважається поновленим на тих самих умовах відповідно до частини шостої ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідачі з таким твердженням не погоджуються, стверджуючи, що за будь-яких умов орендар повинен направити орендодавцю повідомлення про намір продовжити орендні відносини в строки передбачені договором. Відсутність такого повідомлення виключає можливість автоматичної пролонгації договору оренди землі на тих самих умовах.

Вирішуючи спір стосовно застосування частини шостої ст. 33 Закону України «Про оренду землі», колегія суддів враховує таке.

Оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі ЗК України), Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України «Про оренду землі»).

Частиною третьою статті 792 Цивільного кодексу України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) має назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачає, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 цього Закону).

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина дев`ята статті 33 вказаного Закону).

У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (частина десята статті 33 зазначеного Закону).

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі». І саме в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Близький за змістом висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18), згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

У справі, яка наразі переглядається апеляційним судом, встановлено, що орендар не надсилав орендодавцеві у строки, встановлені частиною другою статті 33 зазначеного Закону, повідомлення про свій намір поновити договір оренди землі разом з проектом додаткової угоди, що унеможливило розгляд цього питання з прийняттям орендодавцем відповідного рішення на підставі частини п`ятої цієї статті, а тому суд апеляційної інстанції дійшов висновку про недотримання позивачем процедури поновлення договору на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та відсутність підстав для задоволення позову.

Крім того, позивач також не надав підтверджень про те, що продовжував використовувати після закінчення строку дії договору оренди. Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що податкову декларацію платника єдиного податку четвертої групи, статистичні звітності про валові посівні площі (4-СГ) на поточний рік, не можна вважати належним доказом використання земельної ділянки.

Сам відповідач ОСОБА_1 в судовому засіданні стверджував, що, отримавши земельну ділянку у спадщину у 2012 році, він, за відповідним договором від 01.12.2012, передав її в оренду ПП ОСОБА_4 на 5 років до 01.01.2018 року.

В матеріалах справи відсутні також докази про те, що позивач впродовж строку дії договору оренди землі сплачував орендодавцеві орендну плату, у розмірі, встановленому договором.

За таких підстав, колегія суддів погоджується з позицією суду першої інстанції та відповідачів про те, що позивач не підтвердив наявність у нього порушеного переважного права на продовження орендних відносин.

Доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції. Тому колегія суддів вважає, що судом ухвалене законне та обґрунтоване рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права і підстав для його скасування чи зміни не вбачає.

Керуючись ст. ст. 35, 258, 374, 375, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу іноземного підприємства «Аграрпродукти Вільд-Україна» залишити без задоволення.

Рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 27 квітня 2021 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з часу складення повного тексту постанови.

Повний текст постанови виготовлено 27 липня 2021 року.

Судді