Головуючий суду 1 інстанції - Кордюкова Ж.І.
Доповідач - Луганська В.М.
Справа № 428/5681/20
Провадження № 22-ц/810/347/21
ЛУГАНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 липня 2021 року м. Сєвєродонецьк

Луганський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Луганської В.М.

суддів: Гаврилюка В.К., Карташова О.Ю.,

за участю секретаря: Вовчанської С.В.

учасники справи:

позивач ОСОБА_1

відповідач Сєвєродонецька міська військово-цивільна адміністрація Сєвєродонецького району Луганської області

треті особи: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Головне управління Держгеокадастру у Луганській області,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Луганського апеляційного суду в м. Сєвєродонецьку

апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє ОСОБА_4

на рішення Сєвєродонецького міського суду Луганської області від 10 лютого 2021 року, ухвалене судом у складі судді Кордюкової Ж.І.,

за позовом ОСОБА_1 до Військово-цивільної адміністрації м. Сєвєродонецька Луганської області правонаступником якої є Сєвєродонецька міська військово-цивільна адміністрація Сєвєродонецького району Луганської області про розірвання договору оренди землі, треті особи ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Головне управління Держгеокадастру у Луганській області,

в с т а н о в и в:

У липні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовними вимогами до Військово-цивільної адміністрації м. Сєвєродонецька Луганської області про розірвання договору оренди землі № 10 від 06.11.2008 року, укладеного між Сєвєродонецькою міською радою та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , в частині прав та обов`язків ОСОБА_1 на частину орендованої земельної ділянки, пропорційно до його частки (1/3) у праві власності частини (58/100) цеху великих блоків.

В обґрунтування заявлених вимог позивач зазначив, що на підставі рішення Сєвєродонецької міської ради №2327 від 23.10.2008 року між Сєвєродонецькою міською радою та ОСОБА_1 , а також ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , 06.11.2008 року укладено договір оренди землі, згідно з яким позивачу та третім особам в оренду передана земельна ділянка загальною площею 0,7953 га (кадастровий номер :02:001:0094), на якій розміщені 58/100 часток цеху великих блоків за адресою: АДРЕСА_1 .

Позивачу та третім особам на праві приватної власності належить 58/100 часток цеху великих блоків.

Договір оренди землі укладено на 25 років та зареєстровано 08.12.2008 року Сєвєродонецьким міським реєстраційним округом Луганської регіональної філії Державного підприємства «Центру державного земельного кадастру» при Державному Комітеті України по земельних ресурсах за № 10. Відповідно до інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 20.12.2019 року право оренди вказаної землі належить в тому числі і позивачу. Згідно з пунктом 9 Договору річна орендна плата встановлена в розмірі 4,00% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, складає 36475,64 грн.

Пунктом 36 Договору сторони передбачили, що договір може бути розірвано при наявності таких обставин: за згодою сторін; за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, що перешкоджає її використанню, а також інших підстав, визначених законом.

Протягом тривалого часу позивач сумлінно здійснював свої обов`язки за договором, саме: використовував земельну ділянку за призначенням та вчасно і в повному обсязі сплачував орендну плату. На даний час позивач втратив можливість вільно користуватися орендованою земельною ділянкою у зв`язку з проведенням антитерористичної операції.

Земельна ділянка, яка передана йому в оренду на підставі договору від 06.11.2008 року, розташована на території м. Сєвєродонецька Луганської області, де з 07.04.2014 року здійснюється антитерористична операція, а тому використання ним земельної ділянки за цільовим призначенням, за наявності загрози життю, здоров`ю, відсутності можливості вільного та безпечного пересування та проведення будь-яких робіт, неможливе і за своїм характером не залежить ані від його волі, ані від волі відповідача.

Окрім того, на даний час позивач є інвалідом та потребує сторонньої допомоги, що також не могло бути передбачено при укладенні договору та не залежало ані від його волі, ані від волі відповідача та третіх осіб.

Сторонами договору оренди не досягнуто згоди щодо розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин. Обставини, що обумовили причини неможливості цільового використання землі, виникли після укладення договору оренди. В момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане та не могли у будь-якому разі її передбачити. Зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися.

Виконання орендарем своїх обов`язків за договором, зокрема, сплата орендної плати без можливості використання об`єкту оренди за призначенням, неминуче призведе до невиправданих збитків та істотно порушить майнові права та інтереси орендаря, повністю позбавить його того, на що він розраховував при укладенні договору оренди, тобто доходу від користування земельною ділянкою.

Рішенням Сєвєродонецького міського суду Луганської області від 10 лютого 2021 року позовні вимоги ОСОБА_1 до Військово-цивільної адміністрації м. Сєвєродонецька Луганської області про розірвання договору оренди землі, треті особи ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Головне управління Держгеокадастру у Луганській області, залишено без задоволення.

Не погодившись з вказаним рішенням, ОСОБА_1 звернувся до суду з апеляційною скаргою, в якій посилається на порушення судом першої інстанції норм матеріального права, просить суд апеляційної інстанції скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове судове рішення, яким заявлені вимоги позивача задовольнити у повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку, що доводи позивача стосовно проведення антитерористичної операції на території м. Сєвєродонецька, де знаходиться земельна ділянка та погіршення стану здоров`я позивача роблять неможливим використання ним земельної ділянки за цільовим призначенням є необґрунтованими, оскільки не зазначив як саме в умовах антитерористичної операції та наявності у позивача інвалідності 2 групи, позивач може добросовісно виконувати умови договору оренди земельної ділянки. Застосовувавши ст. 31 Закону України «Про оренду землі» та вказавши на пріоритетність перед іншими законами, суд першої інстанції проігнорував положення ст. ст. 651, 652 ЦК України. Позивач зазначає, що такі обставини як проведення антитерористичної операції та хвороба позивача, яка призвела до 2 групи інвалідності, не могли передбачити під час укладання договору і позивач не може їх усунути.

У відзиві на апеляційну скаргу відповідач зазначив про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги та вважає, що відсутні підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки. Однією з підстав прийняття Сєвєродонецькою міською радою рішення №2327 від 23.10.2008 року «Про передачу земельної ділянки ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 » була належність об`єкта нерухомого майна, що на ній розташовані, зазначеним особам. За позивачем зберігається обов`язок утримання майна, яке перебуває у його спільній частковій приватній власності та виконання умов договору оренди земельної ділянки комунальної власності. Вважає, що норми ст.652 ЦК України не підлягають застосуванню.

Ухвалою Луганського апеляційного суду від 05 липня 2021 року у справі залучено до участі у справі Сєвєродонецьку міську військово-цивільну адміністрацію Сєвєродонецького району Луганської області в якості правонаступника всіх прав та обов`язків Військово-цивільної адміністрації м. Сєвєродонецька Луганської області.

В судовому засіданні ОСОБА_1 апеляційну скаргу підтримав, посилаючись на доводи, викладені в апеляційній скарзі.

Представник Сєвєродонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області апеляційну скаргу не визнав, вважає, що відсутні підстави для задоволення апеляційної скарги.

В судове засідання ОСОБА_2 , ОСОБА_3 не з`явилися. Луганським апеляційним судом вживалися всі заходи про повідомлення вказаних третіх осіб про дату, час та місце розгляду справи. Повістки-повідомлення про розгляд справи призначеної на 14 травня 2021 року, 05 липня 2021 року, які направлялися на поштову адресу місця реєстрації вказаних осіб повернулися на адресу суду з відміткою «адресат відсутній за вказаною адресою», тому відповідно до положень п.4 ч. 8 ст. 128 ЦПК України вони є належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду справи.

Представник третьої особи Головного управління Держгеокадастру у Луганській області в судове засідання не з`явився, про дату, час та місце судового засідання повідомлений належним чином.

Відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Відповідно до вимог ст. 367 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були дослідженні в судовому засіданні.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив з того, що судом були встановлені наступні обставини.

23.10.2008 року рішенням Сєвєродонецької міської ради «Про передачу в оренду земельної ділянки ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_5 » № 2327 передано ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 в довгострокову оренду строком на 25 років земельну ділянку кадастровий номер :02:001:0094, площею 0,7953 га (7953 кв. м) за адресою: АДРЕСА_1 , за рахунок земель міської ради, цільове призначення земельної ділянки землі промисловості (під 58/100 часток цеху великих блоків).

06.11.2008 року між Сєвєродонецькою міською радою та ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 був укладений договір оренди землі №10.

08.12.2008 року договір оренди землі був зареєстрований за №10 Сєвєродонецьким міським реєстраційним округом Луганської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» та відбулось приймання передача орендарям земельної ділянки в натурі.

Згідно з умовами договору оренди землі від 06.11.2008 року №10 орендарі отримали в строкове платне користування земельну ділянку землі промисловості (під 58/100 часток цеху великих блоків), яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; на земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна; договір укладено на 25 років строком по 23.10.2033 року включно; орендна плата становить 36475,64 грн на рік, що складає 4,00% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (пункти 1, 4, 8, 9 договору).

Пунктом 36 договору встановлено, що його дія поміж іншого припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Суд встановив, що згідно з інформаційною довідкою від 13.02.2020 року №200169295 ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 на праві приватної спільної часткової власності належить 58/100 часток цеху великих блоків, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Встановивши вказані обставини, суд дійшов висновку, що в судовому засідання не встановлено обставин, які б відповідно до ст. 141 ЗК України є підставою для розірвання договору оренди землі. Позивач є співвласником 58/100 часток цеху великих блоків, який знаходиться на спірній земельній ділянці, проведення антитерористичної операції на території м. Сєвєродонецька, де знаходиться земельна ділянка разом з об`єктом нерухомості, та погіршення стану здоров`я позивача жодним чином не перешкоджають використанню об`єкта нерухомості 58/100 часток цеху великих блоків, який знаходиться на спірній земельній ділянці.

Частиною другою статті 792 ЦК України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно із частиною першою статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до частини першої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).

Стаття 3 ЦК України презюмує свободу договорів разом із рівністю учасників цивільних відносин, а також справедливість, добросовісність та розумність як загальні засади цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Частиною першою статті 638 ЦК України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Добровільність укладення спірного договору сторони не оспорювали.

Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

За змістом частин першої, другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Як на підставу для розірвання договору оренди землі №10 від 06.11.2008 року, укладеного між Сєвєродонецькою міською радою та ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , в частині прав та обов`язків ОСОБА_1 на частину орендованої земельної ділянки, позивач послався на те, що земельна ділянка, що передана йому в оренду, розташована на території Сєвєродонецької міської ради Луганської області, де з 07.04.2014 року здійснюється антитерористична операція, а тому використання ним земельної ділянки за наявності загрози його життю та здоров`ю, відсутності можливості проведення будь-яких робіт не можливе і за своїм характером не залежить від волі позивача, ні від відповідача. Та послався на те, що на даний час позивач є інвалідом другої групи та потребує сторонньої допомоги, що також не могло бути передбачено при укладанні договору. Сторонами договору оренди не досягнуто згоди щодо розірвання договору оренди внаслідок істотної зміни обставин.

Відповідно до частини першої статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Згідно з частиною другою статті 652 ЦК України якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Частиною четвертою статті 652 ЦК України передбачено, що зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Тобто, за змістом статті 652 ЦК України укладаючи договір сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей, проте в ході виконання договору можуть виникати обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін.

Таким чином, закон пов`язує можливість зміни чи розірвання договору одночасно з наявністю істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, та з наявністю чотирьох умов, визначених частиною другою статті 652 ЦК України, при істотній зміні обставин, з яких сторони виходили, укладаючи договір.

Застосування статті 652 ЦК України є відображенням дії у договірних правовідносинах справедливості, добросовісності, розумності як загальних засад цивільного судочинства з огляду на ті обставини, що на стабільність договірних відносин можуть вплинути непередбачувані фактори, що істотно порушують баланс інтересів сторін та суттєво знижують очікуваний результат для кожної зі сторін договору.

Аналогічний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02 липня 2019 року у справі № 910/15484/17 (провадження № 12-282гс18).

Відповідно до частини першої статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з частиною третьою статті 12, частиною першою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Позивачем не було доведено наявність умов та їх одночасне існування, як це передбачено частиною другою статті 652 ЦК України, для розірвання спірного договору оренди землі в частині прав та обов`язків позивача.

Колегія суддів приходить до висновку, що позивачем не доведено наявності істотних змін обставин, як це передбачено нормами цивільного законодавства, які б були підставою для розірвання договору оренди за рішенням суду, а не згодою сторін.

Частиною першою статті 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За приписами статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з частинами третьою, четвертою статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Разом з тим статті 652 ЦК України визначає підстави зміни або розірвання договору у зв`язку з істотною зміною обставин.

Виходячи з системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі у зв`язку з істотною зміною обставин, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Тому посилання суду першої інстанції на те, що в даній справі застосування частин3, 4 ст.31 Закону України «Про оренду землі» є спеціальним і має пріоритет над іншими законами в застосуванні до спірних правовідносин є помилковим.

Однак ця обставина не впливає на правильний висновок суду про відмову у задоволені заявлених вимог позивача.

Згідно із частиною четвертою ст. 376 ЦПК України зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнити частково, а рішення суду першої інстанції змінити, а саме її мотивувальну частину щодо правового обґрунтування, оскільки доводи апеляційної скарги висновків суду по суті спору не спростовують, на його законність не впливають.

Керуючись ст. ст. 367, 376, 384 ЦПК України, Луганський апеляційний суд,

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє ОСОБА_4 , задовольнити частково.

Рішення Сєвєродонецького міського суду Луганської області від 10 лютого 2021 року змінити, виклавши мотивувальну частину рішення в редакції цієї постанови.

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена у касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту постанови.

Дата складання повного тексту постанови 07 липня 2021 року.

Головуючий В.М. Луганська

Судді В.К. Гаврилюк

О.Ю. Карташов