Провадження № 2/127/3565/20
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

23 червня 2021 року Вінницький міський суд Вінницької області

в складі головуючого судді Ан О.В.,

за участю секретаря Поляруш І.О.,

представника позивача ОСОБА_1 ,

представника відповідача - ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Вінниці цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , треті особи без самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Вінницького міського нотаріального округу Терещенко Валентина Василівна, ОСОБА_5 про переведення прав і обов`язків покупця,-

ВСТАНОВИВ:

В жовтні 2020 ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом відповідно до якого просив суд перевести на себе обов`язки покупця по договору купівлі-продажу 2/3 житлового будинку АДРЕСА_1 , серія та номер 778 виданого 09.06.2020 внаслідок чого: припинити право власності ОСОБА_4 на 2/3 житлового будинку АДРЕСА_1 ; визнати за ОСОБА_3 право власності на 2/3 житлового будинку АДРЕСА_1 ; стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 сплачені за договором купівлі-продажу 2/3 житлового будинку АДРЕСА_1 кошти. Мотивував тим, що є власником 1/3 частки житлового будинку АДРЕСА_1 та має переважне право купівлі та бажав придбати 2/3 частини будинку за ціною, вказаною в договорі. В серпні 2020 позивач дізнався, що інший співвласник будинку, без його відома продав свої 2/3 частки ОСОБА_4 . Маючи переважне право як співвласника на придбання решти частини будинку просить перевести на нього права і обов`язки покупця, що і є підставами звернення до суду.

Ухвалою суду від 15.10.2020 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі.

05.11.2020 ОСОБА_4 подала до суду відзив відповідно до якого просила суд відмовити в задоволенні позову. Мотивувала тим, що до купівлі спірної частки будинку була орендарем даного майна, тому теж має переважне право на його купівлю. Уклавши договір купівлі-продажу, продавець на свій вибір обрала покупця з двох контрагентів з однаковими переважними правами на купівлю майна, що узгоджується з принципом свободи договору.

23.11.2020 ОСОБА_5 подала до суду пояснення, відповідно до яких просила відмовити в задоволенні позову. Зазначила, що укладаючи договір купівлі-продажу 2/3 часток житлового будинку з господарськими спорудами, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 між двох осіб, які мають однакове переважне право купівлі цієї частки, на власний розсуд обрала саме ОСОБА_4 , що повністю узгоджується зі змістом ст.ст. 6, 627, 822 ЦК України. Тому підстав для задоволення позову ОСОБА_3 немає.

Представник позивача в судовому засіданні підтримала позов з підстав викладених у ньому та просила суд його задовольнити. Додатково просила врахувати відсутність у ОСОБА_4 переважного права на придбання 2/3 часток будинку, так як на момент укладення з нею договору найму, ОСОБА_5 не являлась власником 1/3 (з 2/3) частини майна - 1/3 частина ще не була зареєстрована за нею. Між ОСОБА_5 та ОСОБА_3 не було визначено порядок користування майном, тому вважала що договір оренди невідповідний, хоча вимог про визнання цього правочину не дійсним не ставила. Представник зазначила, що нотаріус не маючи доказів повідомлення ОСОБА_6 про продаж ОСОБА_5 2/3 частин будинку не мала посвідчувати договір купівлі-продажу. Представник вказала на внесення нотаріусом змін до договору купівлі- продажу після його посвідчення. Так договір купівлі-продажу отриманий в результаті витребування судом доказу до звернення до суду відрізняється від договору купівлі-продажу, яке нотаріус надала цьому складу суду. Представник позивача до дебатів повідомила про вирішення питання про відшкодування витрат позивача на професійну правничу допомогу після ухвалення рішення у справі та те, що на підтвердження яких подасть до суду відповідні докази.

Представник відповідача заперечував проти задоволення позову, вказав, що ОСОБА_4 орендувала у ОСОБА_5 2/3 будинку, а тому також мала переважне право купівлі частини будинку як орендар. Законом не визначено яке з прав купівлі має перевагу, а тому представник посилався на вкладені ОСОБА_7 кошти на благоустрій садиби і просив відмовити в задоволенні позову.

Треті особи до судового засідання не прибули, про причини неявки до суду не повідомили, хоча про місце, дату та час судового засідання повідомлялись належним чином.

Судом встановлено, що 21.02.1996 ОСОБА_5 успадкувала 1/3 частку в праві власності на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами номер АДРЕСА_1 (на 64 а.с.).

В подальшому 09.06.2020 ОСОБА_5 в порядку права на спадкування також набуто у власність 1/3 частку в праві власності на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами номер АДРЕСА_1 , що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за законом (на 66 а.с.).

Власником інших 1/3 часток будинковолодіння з 04.03.2020 є ОСОБА_3 (на 4, 5 а.с.).

09.06.2020 ОСОБА_5 та ОСОБА_4 уклали договір купівлі-продажу. За умовами договору ОСОБА_5 передала у власність (продала), а ОСОБА_4 набула у власність (купила) належні ОСОБА_5 в праві власності 2/3 частки в праві власності на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами номер АДРЕСА_1 . За домовленістю сторін цей продаж вчинено за 270000 грн (на 61 а.с.). При цьому ОСОБА_5 стверджувала, що частка будинку на момент укладення цього договору нікому не продана, іншим способом не відчужена, під заставою (арештом) не перебуває, судового спору що до нього , прихованих недоліків, а також прав третіх осіб як в межах та і за межами України не має, до статутного фонду юридичних осіб не внесена, не перебуває в найму (оренді), тимчасовому чи довічному не перебуває в користуванні малолітніх і неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб, як юридична адреса не використовується.

До укладення договору купівлі-продажу, продавець ОСОБА_5 іншого співвласника майна - ОСОБА_3 письмово про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких вона її продає не повідомляла.

За посвідчення договору купівлі-продажу приватному нотаріусу Терещенко В.В. покупець ОСОБА_4 сплатила 10900 грн (на 84 а.с.).

ОСОБА_3 вніс на депозитний рахунок ТУ ДСА в Вінницькій області 270000 грн - вартість 2/3 часток житлового будинку АДРЕСА_1 згідно договору купівлі- продажу серія та номер 778 укладеного 09.06.2020 та 10900 грн витрат на укладення договору (квитанції на 113 а .с ).

Суд не приймає як доказ копію договору купівлі-продажу 2/3 частки в праві власності на житловий будинок АДРЕСА_1 , укладений 09.06.2020 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_4 (на 61 а.с.). Оскільки судом встановлено, що після укладення договору купівлі-продажу між ОСОБА_5 і ОСОБА_4 і після посвідчення вказаного договору нотаріусом, в договір було внесено зміни та виключено відомості про те, що частка будинку, яка належала ОСОБА_5 не передана в оренду (копія договору, витребувана на підставі ухвали про витребування доказів (на а.с. 18), лист приватного нотаріуса В. Терещенко (на а.с. 60), копія договору купівлі-продажу зі змінами (на а.с. 61). При цьому в новій редакції договору купівлі-продажу будь-які застереження про виправлення помилки відсутні. При цьому ухвала про витребування доказів винесена 21.09.2020 року (на а.с. 8), позов ОСОБА_3 до суду надійшов 02.10.2021 року. Отже, зміни в договір купівлі- продажу були внесені після подання позову ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про переведення прав покупця на співвласника. Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністра Юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5, не передбачено право нотаріуса після засвідчення правочину вносити в нього зміни чи уточнення.

Суд відхиляє в якості доказу договір найму 2/3 часток в праві власності на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами номер АДРЕСА_1 (на 46 а.с.), на підтвердження наявності у ОСОБА_4 переважного права на купівлю майна, яке вона орендувала, оскільки договір укладений 01.01.2020, тобто до того як ОСОБА_5 набула майнові права на вказане майно, отримавши свідоцтво про право на спадщину 09.06.2020 (не достовірний доказ)

Також суд відхиляє в якості доказів повідомлення адресоване приватним нотаріусом Терещенко В.В. ОСОБА_3 про пропозицію ОСОБА_5 продаж частини її будинку (на 78 а.с.), оскільки матеріали справи не містить доказів його отримання ОСОБА_3 .

Критично оцінюються судом також акти здачі-приймання виконаних робіт (на 90, 159, 161, 163 а.с.) та видаткові накладні (на 85-89, 160, 162 а.с.) на підтвердження понесення ОСОБА_4 витрат на облаштування придбаного майна, як неналежні, - які, що не стосуються предмета спору.

За вказаних обставин суд відхиляє посилання представника відповідача та третьої особи ОСОБА_5 про переважне право ОСОБА_4 як орендаря на купівля частки будинку.

За правилами статті 362 Цивільного кодексу України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів. Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов`язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає. Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

Пунктами 5.1, 5.2, 5.7 Глави 1 Порядку вчинення окремих видів нотаріальних дій Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністра Юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5, передбачено порядок реалізації переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності, зокрема: у разі якщо один з учасників спільної часткової власності продає належну йому частку в спільній власності іншій особі, нотаріус повинен упевнитись у тому, що продавець у письмовій формі повідомив усіх інших учасників спільної часткової власності (як фізичних, так і юридичних осіб) про свій намір продати свою частку іншій особі із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається ця частка.

Доказом повідомлення учасників спільної часткової власності про подальший продаж частки в спільному майні є або свідоцтво, видане нотаріусом, про передачу їм заяви продавця, або заява учасників спільної часткової власності про відмову від здійснення права переважної купівлі частки майна, що продається (із зазначенням ціни та інших умов продажу цієї частки). Справжність підпису на заяві має бути засвідчена нотаріально.

Договір купівлі-продажу частки спільного майна іншій особі може бути посвідчений нотаріусом за наявності відомостей про те, що учасники спільної часткової власності відмовились одержати надіслані на їх адресу заяви продавця про його намір продати свою частку. Про цю обставину повинна свідчити зроблена на зворотному повідомленні відмітка органу зв`язку.

Отже, на підставі належним чином оцінених доказів, суд встановив, що у встановленому законом порядку ОСОБА_3 не було повідомлено про намір продажу частки, належної ОСОБА_5 . Без повідомлення нотаріус не вправі був посвідчувати договір купівлі-продажу. Тому суд дійшов висновку про переведення прав та обов`язків покупця на ОСОБА_3 оскільки не дотримання правил чинного законодавства ОСОБА_5 про повідомлення ОСОБА_3 щодо продажу належної йому частки у спільній частковій власності є порушення переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності останнього, встановленого статтею 362 ЦК України.

ОСОБА_4 повинно бути повернуто кошти, сплачені при укладенні договору купівлі-продажу 2/3 часток житлового будинку АДРЕСА_1 , внесені ОСОБА_3 на депозитний рахунок ТУ ДСА у Вінницькій області.

Оскільки суд прийшов до висновку про задоволення позовних вимог, відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України з відповідача підлягає стягнення на користь позивача 2700 грн в рахунок відшкодування сплаченого судового збору.

На підставі викладеного та керуючись статтями 4, 7, 12, 13, 81, 89, 141, 244, 263, 273 ЦПК України, суд,-

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , треті особи без самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Вінницького міського нотаріального округу Терещенко Валентина Василівна, ОСОБА_5 про переведення прав і обов`язків покупця задовольнити.

Перевести на ОСОБА_3 обов`язки покупця по договору купівлі-продажу 2/3 житлового будинку АДРЕСА_1 , серія та номер 778 укладеного 09.06.2020 внаслідок чого:

- припинити право власності ОСОБА_4 на 2/3 частки житлового будинку АДРЕСА_1 ;

- визнати за ОСОБА_3 право власності на 2/3 житлового будинку АДРЕСА_1 ;

- стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 сплачені нею за договором купівлі-продажу 2/3 часток житлового будинку АДРЕСА_1 , серія та номер 778 укладеного 09.06.2020 та посвідчення його приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Терещенко Валентиною Василівною 280900 (двісті вісімдесят тисяч дев`ятсот) гривень, внесених ОСОБА_3 на депозитний рахунок Територіального управління Державної судової адміністрації України у Вінницькій області згідно квитанції № 0.0..1 від 12.02.2021 у розмірі 270000 гривень та квитанції № 0.0..1 від 24.03.2021 у розмірі 10900 гривень, шляхом їх перерахування на користь ОСОБА_4 .

Стягнути з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 в рахунок відшкодування судового збору 2700 (дві тисячі сімсот) гривень.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови судом апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або розгляду справи в порядку письмового провадження, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Позивач ОСОБА_3 , адреса: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідач ОСОБА_4 , адреса: АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 .

Третя особа приватний нотаріус Вінницького міського нотаріального округу Терещенко Валентина Василівна, адреса: вул. Довженка, 36, оф. 2, м. Вінниця.

Третя особа ОСОБА_5 , адреса: АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_3 .

Повний текст рішення суду складено 29.06.2021.

Суддя: