Житомирський апеляційний суд
Справа №278/5/20 Головуючий у 1-й інст. Дубовік О. М.
Категорія 16 Доповідач Галацевич О. М.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 червня 2021 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого судді Галацевич О.М.,

суддів: Григорусь Н.Й., Талько О.Б.,

з участю секретаря судового засідання Гарбузюк Ю.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі справу №278/5/20 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Український Солод» про розірвання договору оренди земельної ділянки,

за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Український Солод»,

на рішення Житомирського районного суду Житомирської області, ухвалене 02 грудня 2020 року суддею Дубовік О.М. у м. Житомирі, повний текст рішення складено 07 грудня 2020 року,

в с т а н о в и в :

У січні 2020 року ОСОБА_1 звернувся в суд з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Український Солод» (далі Товариство, ТОВ «Український Солод»), у якому просив розірвати договір оренди землі № 61/326 від 01 червня 2006 року, укладений між ОСОБА_2 та Товариством, предметом якого є земельна ділянка для ведення особистого селянського господарства площею 5,1572 га, кадастровий номер :01:000:0242, яка розташована на території Озерянківської сільської ради Житомирського району Житомирської області, зареєстрований 01 червня 2006 року за № 50.

В обґрунтування позову зазначив, що успадкував після своєї матері ОСОБА_2 вищевказану земельну ділянку, яка перебуває в платному строковому користуванні ТОВ "Український Солод" на підставі укладеного між спадкодавцем та відповідачем договору оренди від 01 червня 2006 року та додатковою угодою від 20 серпня 2015 року. Позивач вказав, що ТОВ "Український Солод" систематично не виконує своїх зобов`язань зі сплати орендної плати, хоча використовує її для сільськогосподарських цілей, що є підставою для розірвання договору оренди.

Рішенням Житомирського районного суду Житомирської області від 02 грудня 2020 року позов ОСОБА_1 задоволено. Розірвано договір оренди землі № 61/326 від 01 червня 2006 року, укладений між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю ТОВ «Український Солод», предметом якого є земельна ділянка для ведення особистого селянського господарства площею 5,1572 га, кадастровий номер :01:000:0242, яка розташована на території Озерянківської сільської ради Житомирського району Житомирської області, зареєстрований 01 червня 2006 року за №50. Вирішено питання розподілу судових витрат.

В апеляційній скарзі представник ТОВ «Український Солод», посилаючись на неповне з`ясування судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права, просить скасувати вказане судове рішення та ухвалити нове про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 та вирішити питання щодо розподілу судових витрат.

На його думку, суд не врахував, що позивач, як спадкоємець орендодавця та новий власник земельної ділянки, не виконав свого обов`язку щодо інформування орендаря про перехід права власності на орендовану земельну ділянку у визначений законом строк. Наведене, вважає, спростовує вину відповідача у несплаті орендної плати, у зв`язку з чим відсутні підстави для розірвання договору оренди між сторонами та повернення спірної земельної ділянки позивачу. Окрім того, вважає, що суд не врахував положення ст. 613 ЦК України, а також судову практику, відповідно до якої питання повідомлення/не повідомлення боржника новим кредитором про заміну первісного кредитора має істотне значення для вирішення питання щодо набуття права вимоги до боржника.

У відзиві представник ОСОБА_1 ОСОБА_3 просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, посилаючись на правильність висновків суду першої інстанції та відповідність їх судовій практиці. Зазначив, що відповідач порушив істотні умови договору оренди щодо виплати орендної плати та не вжив всіх залежних від нього заходів щодо належного виконання зобов`язання з оплати орендної плати, що не спростовує вину останнього.

В судовому засіданні представник ОСОБА_1 - ОСОБА_3 апеляційну скаргу не визнав, просив залишити її без задоволення.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з огляду на наступне.

Судом першої інстанції встановлено , що 01 червня 2006 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Український Солод» було укладено договір № 61/326 оренди земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства площею 5,1572 га, яка розташована на території Озерянківської сільської ради Житомирського району Житомирської області (далі - Договір) (а.с. 6-8).

Пунктом 8 Договору було передбачено, що він укладений на 10 років.

Згідно з п. 9 Договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, за побажанням орендодавця у відробітковій формі або рослинницькою продукцією по ринковій ціні.

За змістом п. 10 Договору на момент його підписання загальна сума орендної плати становить 600 грн.

Орендна плата вноситься у грошовій формі або рослинницькою продукцією до 31.12 звітного року (п. 11 Договору).

20 серпня 2015 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Український Солод» укладено додаткову угоду, якою продовжено термін дії договору оренди земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства, кадастровий номер :01:000:0242, яка розташована на території Озерянківської сільської ради Житомирського району Житомирської області до 31 грудня 2027 року (а.с. 9).

На підставі вищезазначених договору оренди та додаткової угоди 23 лютого 2016 року державним реєстратором було зареєстровано право оренди відповідача на земельну ділянку площею 7,9497 га, кадастровий номер :01:000:0242, яка розташована на території Озерянківської сільської ради Житомирського району Житомирської області, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 200466681 від 17 лютого 2020 року (а.с.37-38).

19 вересня 2017 року позивач отримав свідоцтво про право на спадщину після ОСОБА_2 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , на земельну ділянку для ведення особистого селянського господарства площею 5,1572 га, кадастровий номер :01:000:0242, яка розташована на території Озерянківської сільської ради Житомирського району Житомирської області (а.с. 10).

06 березня 2019 року позивач надіслав на адресу відповідача рекомендованим листом з повідомленням заяву, якою повідомив, що він є спадкоємцем ОСОБА_2 , та зазначаючи про порушення відповідачем умов договору в частині орендної плати, надав на підпис додаткову угоду про внесення змін до Договору в частині припинення його дії (а.с. 13-16).

Відповідно до наданої позивачем довідки від 05 травня 2020 року № 18 орендна плата за 2016-2019 року хоча й нарахована, однак не виплачена (аркуш 26 матеріалів перегляду заочного рішення суду).

Ухвалюючи рішення про розірвання договору оренди землі, суд першої інстанції виходив доведеності факту систематичного порушення відповідачем зобов`язань, яке полягає у несвоєчасній сплаті відповідачем орендної плати у строк, передбачений договором оренди землі.

Вирішуючи спір, суд першої інстанції врахував, що позивач, хоча із порушенням термінів, визначених законодавством, проте виконав обов`язок щодо повідомлення орендаря про набуття права власності на орендовану відповідачем земельну ділянку в порядку спадкування. При цьому суд зазначив, що неповідомлення боржника про зміну власника не знімає з боржника вини за порушення зобов`язання, що узгоджується з положеннями ст. 32 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі, та пунктами 33 та 35 Договору.

Крім того, суд зазначив, що відповідачем не надано доказів, які б свідчили про умисне ухилення позивача від отримання орендної плати та вчинення будь-яких дій з боку відповідача для належного виконання ним обов`язку щодо сплати орендної плати. Будь-які докази на підтвердження повідомлення позивача щодо можливості отримання орендної плати за договором оренди землі, накопичення на депозитному рахунку нотаріуса (стаття 537 ЦК України), відкриття банківського рахунку на вимогу чи виконання в інший спосіб своїх зобов`язань щодо повної та своєчасної сплати орендної плати відповідачем не надано. Натомість, лише після розгляду справи та ухвалення 17 лютого 2020 року заочного рішення суду 04 серпня 2020 року відповідачем шляхом відправлення переказу на адресу позивача було перераховано 30000 грн орендної плати за 2017-2019 роки (а.с. 102-103).

Мотивуючи своє рішення, суд також вказав, що сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди та позивач як власник земельної ділянки не отримав вчасно того, на що розраховував. Неналежне виконання відповідачем умов договору, а саме - невиконання обов`язку зі своєчасної сплати орендної плати є порушенням умов договору оренди землі, яке, з огляду на положення ст.526 ЦК України, надає право орендодавцям вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість у подальшому.

Суд не прийняв посилання відповідача на ту обставину, що позивач не повідомив орендаря у відповідності до ч.5 ст.33 Закону України "Про оренду землі" та ст.148-1 ЗК України про набуття ним права власності на земельну ділянку, яка була предметом договору оренди від 01 червня 2006 року, оскільки чинне законодавство України не встановлює наслідків недотримання порядку такого повідомлення орендаря. Також, суд виходив з того, що неповідомлення відповідача про зміну власника земельної ділянки у відповідності до передбаченого вище порядку не звільняє останнього від обов`язку виконувати умови договору оренди землі та своєчасно сплачувати орендну плату.

Колегія суддів не погоджується з таким висновком суду першої інстанції, враховуючи таке.

Відповідно до положень 55, 124 Конституції України, ст. 16 ЦК України та ст. 4 ЦПК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Згідно зі статтею 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Водночас у пункті д) частини першої статті 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Частиною 5 статті 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України.

Частиною 3 статті 148-1 Земельного кодексу України визначено, що особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Матеріали справи свідчать, що орендодавець ОСОБА_2 померла ІНФОРМАЦІЯ_2 . Позивач отримав свідоцтво про право на спадщину на земельну ділянку, яка перебуває в оренді відповідача, 19.09.2017.

Разом з тим, матеріали справи не містять доказів про вручення рекомендованого повідомлення орендарю про набуття позивачем права власності на орендовану земельну ділянку Тому, суд першої інстанції помилково вважав, що позивач виконав вимоги ст. 148-1 ЗК України щодо повідомлення орендаря 19.09.2019, хоча із порушенням строків, про набуття права власності на орендовану земельну ділянку. Заява позивача також не містила платіжних реквізитів, на які слід було перерахувати плату за користування земельною ділянкою у грошовій формі.

Окрім того, несплата орендної плати у разі відсутності даних про орендодавця і не внесення грошових коштів у депозит не може тлумачитись як систематична несплата орендної плати і бути підставою для розірвання договору оренди землі. Такий правовий висновок міститься у постанові Верховного Суду від 09.12.2020 у справі №326/1656/19.

Згідно матеріалів справи відповідач належним чином не повідомлявся судом першої інстанції про час та місце розгляду справи. Заочне рішення у справі Товариство отримало 15.04.2020 та 07.05.2020 подало заяву про його перегляд (а.с.47, 86). Переказами від 04.08.2020 відповідач здійснив сплату орендної плати на користь позивача, про що повідомив суд 23.09.2020 (а.с. 102).

Враховуючи вищенаведене, колегія суддів дійшла висновку, що підстави для розірвання договору оренди відсутні, а тому рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням судом нового судового рішення про відмову у задоволенні позову.

З позивача на користь відповідача підлягають стягненню понесені останнім судові витрати по сплаті судового збору в загальній сумі 5458,20 грн.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Український Солод» задовольнити.

Рішення Житомирського районного суду Житомирської області від 02 грудня 2020 року скасувати, ухваливши нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Український Солод» судові витрати в сумі 5458,20грн.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий Судді

Повний текст постанови складений 22 червня 2021 року.