Провадження № 2/263/103/2021
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 липня 2021 року місто Маріуполь

Жовтневий районний суд міста Маріуполя Донецької області у складі:

головуючої судді Ікорської Є.С.,

за участю секретаря Савченко О.І.,

представника позивача - Куцобіна Г.А.,

представника відповідача ОСОБА_1 ОСОБА_2 ,

відповідача ОСОБА_1 ,

представника відповідача ОСОБА_3 ОСОБА_4 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Маріуполі у порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_5 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , третя особа - приватний нотаріус Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області Лушкіна Оксана Володимирівна, про визнання договору купівлі-продажу недійним та повернення нерухомого майна,

ВСТАНОВИВ:

До Жовтневого районного суду міста Маріуполя Донецької області надійшла позовна заява ОСОБА_5 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , третя особа - приватний нотаріус Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області Лушкіна О.В., про визнання договору купівлі-продажу квартири, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , посвідченого приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області Лушкіною О.В., за реєстраційним номером 834, недійним та повернення нерухомого майна. У позові зазначає, що указана квартира належала позивачу на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом, виданого 05 грудня 2017 року Першою Маріупольською державною нотаріальною конторою. 04 червня 2018 року на підставі договору позики нею було укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Слащевим А.Г. за № 886. Разом з тим за № 887-28 нотаріусом зареєстровано заборону на відчуження зазначеного в договорі іпотеки майна - квартири, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , до виконання, припинення або розірвання договору іпотеки. Відповідно до указаного договору іпотеки іпотекодержатель-відповідач передає іпотекодавцю грошові кошти у розмірі 78900 гривень строком на 12 місяців з оплатою відсотків за ставкою 3 % зі строком повернення боргу до 4 числа кожного місяця, іпотекодавець повинен сплатити суму боргу в розмірі 2367 гривень, що еквівалентно 90 доларів США, а останній 12-й місяць не пізніше 04 червня 2019 року суму у розмірі 81267 гривень. 16 серпня 2018 року між позивачем та відповідачем укладено Договір № 1 «Про зміну договору іпотеки», яким внесено такі зміни: іпотекодержатель передає іпотекодавцю грошові кошти у розмірі 112750 гривень строком на 12 місяців, з виплатою відсотків за ставкою 3 % зі строком повернення боргу до 04 червня 2019 року, таким чином, що у строк, що залишився, іпотекодавець повинен сплатити суму в розмірі 3382,50 гривень, що еквівалентно 123 доларів США, а не пізніше 04 червня 2019 року - суму в розмірі 116132,50 гривень. Починаючи з листопада 2018 року у зв`язку із скрутним матеріальним становищем позивачем припинено виплату відсотків по оновленому договору іпотеки від 16 серпня 2018 року, іпотекодержатель був обізнаний про її стан та не вимагав негайних виплат. Наприкінці червня 2019 року позивачу випадково стало відомо, що квартира, яка їй належить і де вона проживає була продана за договором купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області Лушкіною О.В., за реєстраційним номером 834. продаж вчинено за 253000 гривень. Проте іпотекодавцем не було направлено жодних повідомлень щодо наміру продажу предмета застави, він продав предмет іпотеки не від свого імені, а за довіреністю від позивача, а також не віддав решту виручки від продажу квартири. Виявилося, що довіреність посвідчена нотаріусом Слащевим А.Г. за № 888 04 червня 2018 року, тобто у той самий день, коли укладався і договір іпотеки. На момент укладення договору з відповідачем позивач не усвідомлювала, що насправді він хоче отримати лише довіреність та оригінали правовстановлюючих документів на предмет іпотеки. Відповідно до заяви про зміну підстав позову, яка прийнята судом, на обґрунтування вимог позивач посилається на те, що відповідач ОСОБА_3 є матір`ю відповідача ОСОБА_1 , а тому є підстави вважати, що є зловмисна домовленість сина з матір`ю, оскільки відповідно до висновку експерта ОСОБА_6 ринкова вартість проданої квартири складає 23000 доларів США, проте її було продано лише за 10000 доларів США, у зв`язку із чим з урахуванням наявної довіреності на ОСОБА_1 вважає, що має місце зловмисна домовленість представника, тобто ОСОБА_1 , з відповідачем ОСОБА_3 та вчинення правочину на вкрай невигідних умовах для позивача як довірителя, а тому з підстав, передбачених ст. 202, 232, 237 ЦК України, просить визнати договір недійсним та повернути їй у власність квартиру.

Також до Жовтневого районного суду м. Маріуполя Донецької області надійшла позовна заява ОСОБА_3 до ОСОБА_5 про усунення перешкод у здійсненні права власності шляхом виселення з квартири, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , з тих підстав, що указана квартира належить ОСОБА_3 , яку вона придбала у ОСОБА_5 на підставі її довіреності на ім`я ОСОБА_1 , договір посвідчений 12 червня 2019 року приватним нотаріусом Лушкіною О.В. Між сторонами відсутній договір оренди чи будь-яка домовленість щодо проживання у квартирі ОСОБА_5 , наявна заборгованість за комунальні послуги. Позивач обмежена у праві володіння, користування та розпорядження своїм майном, тому з підстав, передбачених ст. ст. 316, 317, 319, 321, 386, 391 ЦК України, ст. ст. 1, 9 ЖК України, ст. ст. 3, 27 Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» просила задовольнити позов.

Рух справи.

Ухвалою судді Жовтневого районного суду м. Маріуполя Донецької області Папаценка П.І. від 15 липня 2019 року відкрито провадження у справі за позовною заявою ОСОБА_5 , в інтересах якої діє ОСОБА_7 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу недійсним та повернення нерухомого майна, та призначено її до розгляду у порядку загального позовного провадження, витребувано документи, залучено нотаріуса Лушкіну О.В. третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог.

Ухвалою судді Жовтневого районного суду м. Маріуполя Донецької області Папаценка П.І. від 21 жовтня 2019 року у справі за позовною заявою ОСОБА_5 , в інтересах якої діє ОСОБА_7 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу недійсним та повернення нерухомого майна, витребувано докази.

Ухвалою судді Жовтневого районного суду м. Маріуполя Донецької області Папаценка П.І. від 21 жовтня 2019 року у справі за позовною заявою ОСОБА_5 , в інтересах якої діє ОСОБА_7 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу недійсним та повернення нерухомого майна, задоволено заяву про забезпечення доказів та накладено арешт на квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Ухвалою судді Жовтневого районного суду м. Маріуполя Донецької області Папаценка П.І. від 21 жовтня 2019 року у справі за позовною заявою ОСОБА_5 , в інтересах якої діє ОСОБА_7 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу недійсним та повернення нерухомого майна, призначено судову оціночно-будівельну експертизу, на вирішення якої поставлено питання визначення ринкової вартості квартири, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 . Провадження у справі зупинено до отримання висновку експерта.

Ухвалою судді Жовтневого районного суду м. Маріуполя Донецької області Папаценка П.І. від 04 грудня 2019 року провадження у вказаній справі відновлено.

10 листопада 2020 року на підставі рішення Вищої ради правосуддя звільнено ОСОБА_8 з посади судді Жовтневого районного суду міста Маріуполя Донецької області у зв`язку із поданням заяви про відставку, на підставі чого 11 листопада 2020 року винесено розпорядження № 231 відповідно до п. 2.3.50 Положення про автоматизовану систему документообігу суду про повторний авторозподіл.

Згідно з протоколом повторного автоматизованого визначення судді від 11 листопада 2020 року вказана цивільна справа визначена до розгляду судді Ікорській Є.С.

Ухвалою судді Жовтневого районного суду м. Маріуполя Донецької області Ікорської Є.С. від 13 листопада 2020 року цивільну справу № 263/10121/19 за позовом ОСОБА_5 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , третя особа - приватний нотаріус Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області Лушкіна Оксана Володимирівна, про визнання договору купівлі-продажу недійним та повернення нерухомого майна прийнято суддею до свого до провадження.

Ухвалою судді Жовтневого районного суду м. Маріуполя Донецької області Ікорської Є.С. від 10 грудня 2020 року заяву представника позивача Куцобіна Геннадія Анатолійовича, який діє в інтересах ОСОБА_5 , про зміну підстав позову у цивільній справі за позовом ОСОБА_5 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , третя особа - приватний нотаріус Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області Лушкіна Оксана Володимирівна, про визнання договору купівлі-продажу недійним та повернення нерухомого майна, та за позовною заявою ОСОБА_3 до ОСОБА_5 про усунення перешкод у здійсненні права власності шляхом виселення прийнято до розгляду по суті.

Ухвалою судді Жовтневого районного суду м. Маріуполя Донецької області Ікорської Є.С. від 27 лютого 2020 року залишено без руху позов ОСОБА_3 до ОСОБА_5 про усунення перешкод у здійсненні права власності шляхом виселення.

Ухвалою судді Жовтневого районного суду м. Маріуполя Донецької області Ікорської Є.С. від 05 березня 2020 року відкрито провадження у справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_5 про усунення перешкод у здійсненні права власності шляхом виселення.

Ухвалою судді Жовтневого районного суду м. Маріуполя Донецької області Ікорської Є.С. від 11 червня 2020 року зупинено провадження у справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_5 про усунення перешкод у здійсненні права власності шляхом виселення до розгляду цивільної справи № 263/10121/19 за позовом ОСОБА_5 до ОСОБА_9 про визнання договору купівлі - продажу недійсним та повернення нерухомого майна, яка перебувало у провадженні судді Жовтневого районного суду м. Маріуполя Донецької області Папаценка П.І.

Ухвалою судді Жовтневого районного суду м. Маріуполя Донецької області Ікорської Є.С. від 09 грудня 2020 року відновлено провадження у цивільній справі № 263/2410/20 за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_5 про усунення перешкод у здійсненні права власності шляхом виселення. Цивільну справу № 263/10121/19 позовом ОСОБА_5 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , третя особа - приватний нотаріус Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області Лушкіна Оксана Володимирівна, про визнання договору купівлі-продажу недійним та повернення нерухомого майна, об`єднано в одне провадження з цивільною справою за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_5 про усунення перешкод у здійсненні права власності шляхом виселення № 2/263/1328/2020, присвоївши справі № 263/10121/19, провадженню № 2/263/321/2020.

Ухвалою Жовтневого районного суду м. Маріуполя Донецької області від 19 лютого 2021 року позов ОСОБА_3 до ОСОБА_5 про усунення перешкод у здійсненні права власності шляхом виселення залишено без розгляду. У задоволенні клопотання представника відповідача ОСОБА_10 про зупинення провадження у справі відмовлено.

Ухвалою Жовтневого районного суду м. Маріуполя Донецької області від 12 березня 2021 року закрито підготовче провадження, цивільну справу призначено до розгляду по суті.

Ухвалою Жовтневого районного суду м. Маріуполя Донецької області від 15 квітня 2021 року призначено повторну будівельно-технічну експертизу, провадження у справі зупинено.

Ухвалою Жовтневого районного суду м. Маріуполя Донецької області від 07 червня 2021 року провадження у справі відновлено.

27 липня 2019 року від представника відповідача ОСОБА_11 до суду надійшов відзив позовну заяву ОСОБА_5 , в якому заперечувала проти задоволення позовних вимог. В обґрунтування заперечень зазначила, що неналежне повідомлення іпотекодавця про намір іпотекодержателя вчинити правочин щодо предмета іпотеки не є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу. У позові позивач визнає, що перестала виконувати умови договору позики, у зв`язку з чим утворилась заборгованість, проте позивачем не враховано, що згідно з п. 3 договору позики у разі затримки повернення богу більше ніж на 5 діб, відсотки за ставкою 3 % збільшуються до 30 %. Договір іпотеки є похідним договором від договору позики, у червні 2019 року закінчився термін виконання договору позики, але позивач не виконала умови договору позики, перестала спілкуватися з відповідачем. На виконання умов договору для відшкодування іпотекодержателем збитків було продано квартиру на підставі особисто підписаної позивачем довіреності. У задоволенні позовних вимог ОСОБА_5 просила відмовити.

Позивач не скористалася своїм правом та відповідь на відзив до суду не надала.

13 квітня 2021 року від ОСОБА_3 надійшов відзив на позов, згідно з яким відповідачка просила відмовити у задоволенні позову з тих підстав, що за станом здоров`я вона підшукувала квартиру у будинку із ліфтом, від сина їй стало відомо про продаж квартири ОСОБА_5 в рахунок виконання зобов`язань за договором позики. За придбання квартири нею сплачено синові 253000 грн., указані кошти звернуто на погашення боргових зобов`язань відповідача. Звертає увагу, що п. 4.1 договору іпотеки від 04 червня 2018 року передбачено у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання, іпотекодержатель має право достроково розірвати договір позики і звернути стягнення на предмет іпотеки на квартиру. У п. 4.2 договору іпотеки від 04 червня 2018 року передбачено, що у разі прострочення виплати відсотків за договором позики більш ніж на один місяць, іпотекодержатель має право продати предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язань за договором позики на підставі укладення договору купівлі-продажу. Позивач не оспорює законність дій відповідача , спрямованих на позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки. Пунктом 20 договору позики передбачена видача нотаріально засвідченої довіреності позичальника на ім`я позикодавця. В договорі вказано, що сторони діяли вільно, цілеспрямовано, добровільно, розумно та на власний розсуд без будь-якого примусу, ОСОБА_5 погодилася з усіма умовами договору позики, добровільно видала на ім`я позикодавця довіреність на розпорядження квартирою, яка була предметом іпотеки, дійсність довіреності не оспорює. Посилання на введення позивача в оману є безпідставними. Висновок експерта ОСОБА_6 щодо визначення ринкової вартості квартири ОСОБА_5 є сумнівними.

Позивач ОСОБА_5 надала до суду заяву про розгляд справи у її відсутність, за участю її представника.

Представник позивача ОСОБА_5 адвокат Куцобін Г.А. у судовому засіданні позов підтримав та просив задовольнити.

Представник відповідача ОСОБА_1 адвокат Ковальова Л.Ф. та відповідач ОСОБА_1 у судовому засіданні просили відмовити у задоволенні позову ОСОБА_5 .

Представник відповідача ОСОБА_3 адвокат Турченко О.В. у судовому засіданні заперечував проти задоволення позову.

ОСОБА_3 надала до суду заяву про розгляд справи у її відсутність, за участю її представника.

Судом досліджуються саме представлені письмові докази на підтвердження та спростування тих обставин, на які посилалася позивач, інших суду не представлено та про їх витребування перед судом не порушувалося клопотань.

Суд, вирішуючи питання, передбачені ст. ст. 12, 264 ЦПК України, виходить з такого.

На підставі свідоцтва про право на спадщину за законом, виданого 05 грудня 2017 року Першою Маріупольською державною нотаріальною конторою, ОСОБА_5 отримала у спадщину за законом трикімнатну квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (том 1 а.с.9-10).

04 червня 2018 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Слащевим А.Г. за № 886. Разом з тим за № 887-28 нотаріусом зареєстровано заборону на відчуження зазначеного в договорі іпотеки майна - квартири, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , до виконання, припинення або розірвання договору іпотеки (том 1 а.с.11-13, 83-85, 220-224).

Відповідно до указаного договору іпотеки іпотекодержатель передає іпотекодавцю грошові кошти у розмірі 78900 гривень строком на 12 місяців з оплатою відсотків за ставкою 3 % зі строком повернення боргу до 4 числа кожного місяця, іпотекодавець повинен сплатити суму боргу в розмірі 2367 гривень, що еквівалентно 90 доларів США, а останній 12-й місяць не пізніше 04 червня 2019 року суму у розмірі 81267 гривень, що еквівалентно 3090 доларів США.

Також 04 червня 2018 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 укладено договір позики грошей, посвідчений приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Слащевим А.Г., за яким ОСОБА_5 отримано у позику 78900 гривень, що еквівалентно 3000 доларів США, строком на 12 місяців з оплатою відсотків за ставкою 3 % (том 1 а.с.38, 86, 218-219).

16 серпня 2018 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 укладено Договір № 1 «Про зміну договору іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Слащевим А.Г. 04 червня 2018 року за реєстровим № 886», згідно з яким внесено зміни до пп. 1.2 та 1.3 договору іпотеки, а саме: позикодавець (іпотекодержатель) на умовах позики передав позичальнику (іпотекодавцю) грошові кошти у розмірі 112750 гривень, що еквівалентно 4100 доларів США, строком на 12 місяців, з виплатою відсотків за ставкою 3 % зі строком повернення боргу до 04 червня 2019 року, таким чином, що у строк, що залишився, іпотекодавець повинен сплатити суму в розмірі 3382,50 гривень, що еквівалентно 123 доларів США, а не пізніше 04 червня 2019 року - суму в розмірі 116132,50 гривень (том 1 а.с.14).

Також 16 серпня 2018 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 укладено Договір № 1 «Про зміну договору позики від 04 червня 2018 року», згідно з яким внесено зміни до п. 1 та 2 договору позики, а саме: позикодавець на умовах позики передав позичальнику грошові кошти у розмірі 112750 гривень, що еквівалентно 4100 доларів США, строком на 12 місяців, з виплатою відсотків за ставкою 3 % зі строком повернення боргу до 04 червня 2019 року, таким чином, що у строк, що залишився, позичальник повинен сплатити суму в розмірі 3382,50 гривень, що еквівалентно 123 доларів США, а не пізніше 04 червня 2019 року - суму в розмірі 116132,50 гривень (том 1 а.с.39).

Як вбачається з тексту довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області Слащевим А.Г. за № 888 від 04 червня 2018 року, ОСОБА_5 уповноважила ОСОБА_1 розпоряджатися (продати, обміняти, здати в оренду, передати в іпотеку тощо) за ціну та на умовах за його розсудом, належну їй квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (том 1 а.с. 37, 210).

Згідно з договором купівлі-продажу від 12 червня 2019 року, посвідченим приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області Лушкіною О.В., за реєстраційним номером 834. ОСОБА_1 , діючи від імені ОСОБА_5 , на підставі довіреності, посвідченої нотаріусом Слащевим А.Г. за № 888 04 червня 2018 року, продав ОСОБА_3 квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , що належала ОСОБА_5 . Продаж вчинено за 253000 гривень (том 1 а.с.15, 44).

Судом установлено, і це не заперечувалося і не спростовувалося сторонами, що ОСОБА_1 є сином ОСОБА_3 .

З наданих нотаріусом Лушкіною О.В. на виконання ухвали суду про витребування доказів матеріалів реєстраційної справи щодо оформлення вищевказаного договору купівлі продажу вбачається, що відповідно до висновку про вартість майна ПП «Капітал-експерт» шляхом порівняльного підходу оцінило квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , що належала ОСОБА_5 , на суму 253000 гривень (том 1 а.с.43-66). При оцінці стану квартири оцінщик вказав, що квартира перебуває у незадовільному стані, проте відомостей щодо огляду квартири в натурі оцінщиком не зазначено.

Відповідно до висновку № 13 будівельно-технічної експертизи від 25 листопада 2019 року ринкова вартість квартири АДРЕСА_2 порівняльним підходом може складати 489311 гривень (том 1 а.с.129-137).

Згідно з висновком повторної судової оціночно-будівельної експертизи від 31 травня 2021 року, виконаної експертом Донецького науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України Колесовим Е.Є., ринкова вартість квартири АДРЕСА_2 станом на 12 червня 2019 року могла становити 737186,92 гривні (том 2 а.с. 62-73).

Оцінка доказів.

Відповідно до ст. ст. 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

У відповідності до ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронним доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

За змістом ст. 77 ЦПК України належним визнається доказ, який містить інформацію щодо предмету доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Достатніми доказами у відповідності до ст. 80 ЦПК України є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Отже, сторона, яка посилається на ті чи інші обставини, знає і може навести докази, на основі яких суд може отримати достовірні відомості про них. В іншому випадку, за умови недоведеності тих чи інших обставин суд вправі винести рішення по справі на користь протилежної сторони. Таким чином, доказування є юридичним обов`язком сторін і інших осіб, які беруть участь у справі.

Представлені позивачем суду докази відповідають вимогам статей 77, 80 ЦПК України, будь-яких доказів на спростування позовних вимог відповідачами не надано.

Мотиви суду.

Статтею 36 Закону України «Про іпотеку» визначено порядок позасудового врегулювання. Так, зокрема, сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:

-передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону;

-право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Розділом 5 договору іпотеки, укладеного між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 04 червня 2018 року, визначено застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке повністю кореспондується з вимогами ст. ст. 36, 38 Закону України «Про іпотеку», зокрема в частині права на продаж предмета іпотеки згідно з умовами ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

Статтею 38 Закону України «Про іпотеку» визначено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки. Якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог. Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог. Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд. Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю. Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки. Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов`язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.

Способи захисту цивільних прав та інтересів визначені у статті 16 ЦК України.

Способами захисту цивільних прав та інтересів, зокрема, можуть бути визнання права, визнання правочину недійсним (частина друга статті 16 ЦК України).

За змістом частин другої, третьої статті 16 ЦК України суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Нормами цивільного законодавства передбачений спосіб захисту цивільних прав та інтересів, зокрема й шляхом визнання правочину недійсним, правові засади для застосування якого врегульовані приписами статей 215-236 ЦК України.

Правочином є правомірна, тобто не заборонена законом, вольова дія суб`єкта цивільних правовідносин, що спрямована на встановлення, зміну чи припинення цивільних прав та обов`язків.

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).

Зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, а недодержання стороною (сторонами) правочину в момент його вчинення цих вимог чинності правочину є підставою недійсності відповідного правочину (частина перша статті 203, частина перша статті 215 ЦК України).

Відповідно до статті 244 ЦК України представництво, яке ґрунтується на договорі, може здійснюватися за довіреністю. Повноваження представника фізичної особи може здійснюватися за довіреністю, якою є письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами.

За загальним правилом довірена особа, яка виступає від імені довірителя, зобов`язана діяти в її інтересах добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень.

Правочин, вчинений представником, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки особи, яку він представляє.

Згідно з ч. 1 статті 237, ст. 239 ЦПК України представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє. Правочин, вчинений представником, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки особи, яку він представляє.

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 202 ЦК України).

Відповідно до частини третьої статті 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Згідно із частинами першою, третьою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, п`ятою і шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Позивач зазначає, що відповідачі діяли за зловмисною домовленістю.

Згідно з частиною першою статті 232 ЦК України правочин, який вчинено внаслідок зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною, визнається судом недійсним.

За змістом ч. 3 ст. 238 ЦК України представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом.

У п. 22 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» судам роз`яснено, що для визнання правочину недійсним на підставі ст. 232 ЦК України необхідним є встановлення умислу в діях представника: представник усвідомлює, що вчиняє правочин всупереч інтересам довірителя та бажає (або свідомо допускає) їх настання, а також наявність домовленості представника однієї сторони з іншою стороною і виникнення через це несприятливих наслідків для довірителя. При цьому не має значення, чи одержав учасник такої домовленості яку-небудь вигоду від здійснення правочину, чи правочин був вчинений з метою завдання шкоди довірителю.

Тобто, для визнання недійсним правочину, вчиненого в результаті зловмисної домовленості, необхідно встановити факт зловмисної домовленості представника з іншою особою (свідоме вчинення правочину всупереч інтересам довірителя), наявність збитків та причинний зв`язок між зловмисною домовленістю та завданими збитками.

Крім того, у постанові Верховного Суду від 29 серпня 2018 року у справі № 522/15095/15-ц (провадження № 61-11797св18) зроблено висновок щодо застосування статті 232 ЦК України та вказано, що під зловмисною домовленістю необхідно розуміти умисну змову однієї сторони із представником іншої, проти інтересів особи, яку представляють. Зловмисна домовленість представника з контрагентом особи, що представляють, створює правову ситуацію, коли дійсна воля довірителя, яку повинен утілювати представник, замінюється його власною волею, що суперечить волі довірителя. Саме підміна волі довірителя волею представника і слугує підставою для визнання такого правочину недійсним. Тобто в основу зловмисної домовленості покладено умисні дії представника, який усвідомлював, що вчиняє правочин усупереч інтересам довірителя та бажав (або свідомо допускав) їх настання. При цьому не має значення, від кого виходила ініціатива здійснити змову - від представника чи від другої сторони правочину. Головне, що характеризує цей правочин, - наявність усвідомленості і волі другої сторони правочину та представника на здійснення дій усупереч інтересам особи, яку він представляє. Кваліфікація правочину як вчиненого внаслідок зловмисної домовленості зумовлює встановлення, що: від імені однієї із сторін правочину виступав представник, хоча й не виключаються випадки, коли від імені обох сторін виступають представники; зловмисна домовленість і вчинення правочину з іншою стороною відбулася на підставі наявних повноважень представника; існував умисел в діях представника щодо зловмисної домовленості; настали несприятливі наслідки для особи, яку представляють; існує причинний зв`язок поміж зловмисною домовленістю і несприятливими наслідками для особи, яку представляють.

Пунктом 20 договору позики грошей від 04 червня 2018 року дійсно передбачено, що сторони домовилися про те, що позичальник надає довіреність на позикодавця (або на третю особу), засвідчену нотаріально, представляти його інтереси та вести від його імені справи, та підтверджує цим надання згоди для подальшого вирішення справ від його імені, у разі несвоєчасного виконання умов договору позики.

Так з наданих позивачем доказів вбачається, що відповідно до висновку № 13 будівельно-технічної експертизи від 25 листопада 2019 року ринкова вартість квартири АДРЕСА_2 порівняльним підходом може складати 489311 гривень.

Окрім того, згідно з висновком повторної судової оціночно-будівельної експертизи від 31 травня 2021 року, виконаної експертом Донецького науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України Колесовим Е.Є., ринкова вартість квартири АДРЕСА_2 станом на 12 червня 2019 року могла становити 737186,92 гривні. Указаний висновок не спростований у передбачений законом спосіб, а тому є належним, допустимим і достатнім доказом у справі.

У той же час відповідно до оспорюваного договору купівлі-продажу продаж квартири вчинено за 253000 гривень.

Відповідно до вимог статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу продавець передає майно товар у власність покупцеві, а покупець приймає майно і сплачує за нього певну грошову суму.

У разі вчинення правочину представником, необхідно довести, чи був наділений представник його довірителем повноваженнями на вчинення правочину, чи діяв він в межах наданих йому повноважень, а якщо ні, то чи схвалив у подальшому довіритель укладений представником в його інтересах правочин.

З наведеного видно, що ОСОБА_1 та ОСОБА_3 є родичами між собою, різниця між ринковою вартістю квартири та вартістю за договором купівлі-продажу є суттєвою і згідно з висновком повторної судової оціночно-будівельної експертизи від 31 травня 2021 року, виконаної експертом Донецького науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України Колесовим Е.Є., станом на 12 червня 2019 року могла становити 737186,92 гривні, тобто різниця складає суму в розмірі 484186,92 гривень, що вказує на очевидно невигідні умови правочину для власника квартири, несприятливі наслідки у вигляді позбавлення її права власності на квартиру (наявність збитків), свідоме вчинення правочину всупереч інтересам довірителя, факт зловмисної домовленості представника з іншою особою, де очевидною є вигода у придбанні квартири за нижчою від реальної ціною. Відповідачами не спростовано доводів позивача про те, що про укладення договору купівлі-продажу її не було повідомлено і за наслідками укладеного договору їй не передавалися будь-які грошові кошти. При цьому квартира новому власнику фактично не передавалася, позивач з дня продажу продовжувала у ній проживати.

Слід також зазначити, що у силу укладених 04 червня 2018 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 договорів позики та іпотеки останній був фінансово зацікавлений, тобто мав особистий інтерес до продажу квартири позивача.

Сам ОСОБА_1 у своїх поясненнях зазначає, що умовою договору позики було оформлення на його ім`я довіреності, яка йому була необхідна для того, щоб у разі невиконання боржником зобов`язань за договором позики, він мав можливість здійснити позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки і продати предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язань за договором позики на підставі укладення договору купівлі-продажу. При укладанні договору купівлі-продажу від 12 червня 2019 року його волевиявлення було направлено на забезпечення виконання зобов`язань за договором позики.

У справі судом установлено, що ОСОБА_1 одночасно відносно ОСОБА_5 виступав і кредитором, і довіреною особою, тому однозначно, вчиняючи відповідний правочин від імені ОСОБА_5 , він діяв не в її інтересах, а із зловмисною домовленістю із своєю матір`ю на виконання фактично укладеного між ними договору позики грошових коштів і договору іпотеки.

Аргументи сторони відповідача ОСОБА_1 про те, що грошові кошти від реалізації квартири були зараховані на погашення заборгованості і припинення зобов`язань за договором іпотеки, судом відхиляються, оскільки матеріали даної цивільної справи не містять жодного доказу, який би вказував на те, що грошові кошти були віднесені саме у рахунок погашення боргу.

Право іпотекодержателя саме від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку», визначено у статті 36 указаного Закону.

Крім того, за умовами договору іпотеки (розділ 5) іпотекодержатель у випадку звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку мав право продати предмет іпотеки саме від свого імені, проте не як представник власника за довіреністю.

Відповідно до вимог ст. 38 Закону України «Про іпотеку» дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору.

Дослідивши зміст довіреності, можна дійти висновку, що позивач дійсно уповноважила ОСОБА_1 , серед іншого, продати належну їй на праві власності квартиру. Але, разом з тим, із матеріалів справи видно і відповідачами не доведено, а тому не встановлено і не підтверджено особистої беззаперечної спрямованості ОСОБА_5 як довірителя на відчуження належної їй квартири, існування дійсної волі як власника майна на відчуження квартири станом на 04 червня 2018 року водночас із підписанням договору позики грошових коштів та договору іпотеки з ОСОБА_1 , а також за ціну, яка вочевидь не відповідає реальній.

Той факт, що довіреність не відкликана ОСОБА_5 , не має правового значення, оскільки довіреність видана на розпорядження квартирою, яка була відчужена, після чого довіреність втратила юридичну значимість.

Звертає увагу і той факт, що п. 4.1 договору іпотеки від 04 червня 2018 року передбачено у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання, іпотекодержатель має право достроково розірвати договір позики і звернути стягнення на предмет іпотеки, проте ОСОБА_3 , заявляючи про неналежне виконання зобов`язання ОСОБА_5 , не скористався правом на дострокове розірвання договору позики та звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб, визначений договором про іпотеку і Законом України «Про іпотеку».

Отже, сукупність зібраних у справі доказів свідчить про наявність зловмисної домовленості ОСОБА_1 , який діяв за довіреністю від імені ОСОБА_5 , з іншою особою його матір`ю ОСОБА_3 при укладенні договору купівлі-продажу належної ОСОБА_5 квартири, що дає підстави для висновку про наявність умислу представника, домовленості сторін оспорюваного договору для переслідування власних інтересів всупереч інтересам ОСОБА_5 .

Таким чином, наявні підстави для визнання недійсним правочину як такого, що вчинений в результаті зловмисної домовленості представника продавця квартири з покупцем (його матір`ю).

З огляду на викладене, позовні вимоги в частині визнання правочину недійсним є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Відповідно до вимог ст. ст. 13, 264 ЦПК України при ухваленні рішення суд не може виходити за межі позовних вимог.

Щодо вимог про повернення у власність ОСОБА_5 квартири АДРЕСА_2 , з урахуванням того, що указана квартира перебуває у фактичному користуванні позивача, та оскільки така вимога є неналежним способом захисту прав позивача, у задоволенні позову в цій частині слід відмовити.

Вирішуючи питання щодо розподілу судових витрат, суд враховує наступне.

Згідно з вимогами ст. 141 ЦПК України при розподілі судових витрат між сторонами судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються:

1) у разі задоволення позову - на відповідача;

2) у разі відмови в позові - на позивача;

3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

При зверненні до суду позивачем сплачено судовий збір за дві вимоги немайнового характеру (768,40+768,40 грн.), одна з яких задоволена.

З огляду на висновок про часткове задоволення позову, судові витрати у вигляді судового збору, понесені позивачем при подачі позову в розмірі 768,40 грн., покладаються на відповідачів у дольовому порядку, тобто по 384,20 грн. з кожного. Вартість судової експертизи складає 3164,40 грн. (том 2 а.с. 60), указані витрати понесені позивачем, а тому покладаються на відповідачів у дольовому порядку, тобто по 1582,20 грн. з кожного. Таким чином, з відповідачів підлягають стягненню судові витрати у загальній сумі по 1966,40 грн. з кожного.

На підставі ст. ст. 16, 202, 203, 215, 232, 237, 239, 244, 655 ЦК України, керуючись ст. ст. 12, 13, 76-82, 89, 141, 263-265 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_5 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , третя особа - приватний нотаріус Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області Лушкіна Оксана Володимирівна, про визнання договору купівлі-продажу недійним та повернення нерухомого майна задовольнити частково.

Визнати недійним договір купівлі-продажу квартири, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , посвідчений 12 червня 2019 року приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області Лушкіною О.В., за реєстраційним номером 834.

У решті позовних вимог відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 та ОСОБА_3 на користь ОСОБА_5 в дольовому порядку судові витрати по 1966,40 грн. з кожного.

Рішення суду може бути оскаржене до Донецького апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 30 днів.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення виготовлено 09 липня 2021 року.

Із повним текстом рішення суду можна ознайомитися у Єдиному державному реєстрі судових рішень за адресою: http://www.reyestr.court.gov.ua.

Відомості про сторін у справі:

ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса проживання: АДРЕСА_1 ;

ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , адреса реєстрації: АДРЕСА_3 ;

ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , РНОКПП НОМЕР_3 , адреса реєстрації: АДРЕСА_4 .

Суддя Є.С. Ікорська