КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 липня 2021 року

м. Київ

справа № 757/60910/19-ц

провадження №22-ц/824/9492/2021

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - суддіЛапчевської О.Ф.,
суддівБерезовенко Р.В., Нежури В.А.,
розглянув у порядку письмового провадження апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 на рішення Печерського районного суду міста Києва від 07 квітня 2021 року /суддя Волкова С.Я./

у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про стягнення грошових коштів, -

В С Т А Н О В И В:

18.11.2019 р. фізична особа-підприємець ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до ОСОБА_3 про стягнення 112 000,00 грн в якості оплати оренди квартири АДРЕСА_1 , 46 000,00 грн штрафних санкцій за порушення строку оплати орендних платежів, 20 000,00 грн штрафних санкцій у відповідності до пункту 9.8 договору № 03/09 від 09.02.2017 р., 32 585,65 грн в якості відшкодування матеріальної шкоди, заподіяної в ході оренди квартири.

Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 07 квітня 2021 року у задоволенні позову відмовлено. /т. 2 а.с. 125-129/

Не погоджуючись з вказаним рішенням, представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 звернувся з апеляційною скаргою, в якій просив рішення скасувати, задовольнивши позовні вимоги.

На підтвердження вимог, викладених в апеляційній скарзі, апелянт посилався на необґрунтованість висновків суду першої інстанції. Вважає, що судом першої інстанції не повно з`ясовані обставини справи, зокрема те, що позивач не отримувала повідомлення про припинення дії договору оренди у відповідності до п. 6.1 розділу 6 договору, доказів направлення такого повідомлення не надано. Судом першої інстанції також помилково встановлені обставини звільнення 05.04.2019 р. орендованої квартири, оскільки сторони не підписували актів, відповідач залишила квартиру без попередження. Вказував, що витяги з переписки про витребування паролю доступу Wi-Fi не містять конкретизації місцезнаходження позивачки, отже таке доказування, а також факт знаходження позивачки у квартирі, є припущенням, і обґрунтування судового рішення такими доказами є недопустимим. В свою чергу, факт не передання ключів підтверджується відсутністю у матеріалах справи підписаних сторонами акту приймання-передачі квартири та Додатку №1 до нього, укладених сторонами 05 квітня 2019 року, як того вимагають приписи п.2.4 та 2.7 Договору, а також поясненнями свідка ОСОБА_4 , яка пояснила, що ключі передані їй відповідачкою для передачі позивачці передані останній не були, а отже, відносини найму житлового приміщення не припинено сторонами. Суд першої інстанції, враховуючи свої висновки про обізнаність позивачки щодо виїзду відповідачки з квартири 05.04.2019 року, зобов`язаний був застосувати приписи ч. 1 ст.825 ЦК України та стягнути на користь позивачки плату за користування житлом за 3 місяці на суму 42 000,00 гривень задовольнивши позовні вимоги частково. Крім того, вказував, що факт пошкодження дивану підтверджується фото доказами, поясненнями свідка - матері відповідачки ОСОБА_5 , а також визнанням таких обставин відповідачкою особисто у судовому засіданні, що відбулося 07 квітня 2021 року. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог в частині заподіяння збитків шляхом пошкодження стін, суд першої інстанції також послався на не укладенні сторонами акти повернення квартири орендодавцеві, при цьому залишив поза увагою пояснення свідка ОСОБА_4 , яка пояснила, що станом на 05.04.2019 року стіни в квартирі були «потерті», а відповідачка косметичний ремонт протягом проживання у квартирі не проводила. Згідно акту приймання-передачі квартири від 09 лютого 2017 року, відповідачка прийняла для проживання квартиру після проведеного косметичного ремонту, про що прямо зазначено в акті. Наголошував на тому, що посилання на докази, не засвідчені стороною у встановленому порядку в обґрунтування законності судового рішення, є неможливим.

ОСОБА_6 звернулась з відзивом на апеляційну скаргу, посилаючись на безпідставність та необґрунтованість її доводів. Вказувала на те, що позивач не надала суду жодних доказів, окрім своїх сумнівів, які б спростовували належності та допустимості такого доказу, як опис-вкладення в цінний лист, який було надано на підтвердження такої обставини, як повідомлення про припинення договору. Наголошувала, що в листуванні Viber позивач не висувала будь-яких вимог, щодо сплати грошових коштів, претензій, щодо стану квартири. При цьому позивач, відвідуючи квартиру та знаходячи там забуті відповідачкою речі питає в неї чи потрібно це їй, тобто позивач обізнана про те, що відповідачка виїхала з квартири, а договір є припиненим. Крім цього, це свідчить про те, що у позивачки наявні ключі від вхідних дверей. Одним із доказів обізнаності також є те, що позивач опублікувала оголошення в мережі інтернет 18 квітня 2019 року про здачу в оренду кварти по АДРЕСА_2 . Не менш дивним виглядає те, що вважаючи, що договір оренди є дійсним та діючим, позивачка починає робити в ньому ремонт. Позивачем не надано жодного доказу, який би довів зв`язок між проведеними позивачем за договором підряду № 15/05 від 15.05.2019 року роботами та проживанням в орендованому приміщенні відповідачки. Проте, проведення даних робіт повністю узгоджуються з вимогами п. 5.1. договору, а саме орендодавець зобов`язаний виконати роботи по приведенню стану приміщення у належний для проживання стан з метою здачі приміщення в оренду наступному орендарю. Відсутні будь які докази того, що розміщене в орендованому приміщенні устаткування перебувало в стані кращому, ніж той який був після звільнення відповідачем орендованого приміщення. Відсоток зносу або інші характеристики зовнішнього стану дивану, який позивач відремонтувала, в акті прийому передачі майна зазначений не був. Наявні в матеріалах справи фотознімки не підтверджують стану меблів до та після укладення договору. На фотознімках взагалі відсутні ознаки та докази того коли проводилась ця фотозйомка, а також чи дійсно це саме ті меблі, які знаходились в орендованому приміщенні. З огляду на вищенаведене вважала, що рішення ухвалено відповідно до вимог діючого законодавства є законним та обґрунтованим, а апеляційна скарга є такою, що не підлягає задоволенню.

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши наведені в апеляційній скарзі доводи, матеріали справи в межах апеляційного оскарження, вважає, що апеляційна скарга підлягає відхиленню, а судове рішення залишенню без змін на підставі наступного.

Судом встановлено, що спірні правовідносини між позивачем фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (орендодавець) та відповідачем ОСОБА_3 (орендар) виникли на підставі укладеного між ними 09.02.2017 р. договору № 03/09, яким врегульовані питання щодо найму (оренди) житлового приміщення квартири АДРЕСА_1 .

Так, за умовами договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування житлове приміщення двокімнатної квартири АДРЕСА_1 , площею 62,2 кв.м, облаштоване меблями та побутовою технікою, передає орендарю ключі від орендованого приміщення (пункти 1.1, 2.2 договору).

Орендар приймає на себе зобов`язання сплатити заставну (гарантійну) суму у розмірі, що дорівнює розміру суми оплати за перший місяць проживання; сплачувати орендну плату не пізніше 9 числа місяця, за який вона нараховується, готівкою або безготівковим перерахуванням на поточний рахунок орендодавця; звільнити орендоване приміщення, зробивши генеральне прибирання протягом двох календарних днів після дати розірвання чи припинення даного договору; відшкодувати вартість комунальних послуг орендованого приміщення окремо від орендної плати; плату за користування електричної енергією сплавляти згідно показників електролічильника шляхом перерахування грошових коштів на поточний рахунок або готівкою на користь відповідної комунальної служби (пункти 2.2, 4.1, 2.4, 4.8, 4.9 договору).

За домовленістю сторін орендна плата за перший місяць оренди та розмір завдаткової суми визначені у розмірі 28 000,00 грн, що становить еквівалент 1 000,00 доларів США, орендна плата за наступні місяці оренди становить 14 000,00 грн, що становить еквівалент 500,00 доларів США (пункт 4.3 договору). Строк дії оренди визначений до 09.02.2018 р. (пункт 3.2 договору). Якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору оренди, то за відсутності заперечень орендодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договору (пункт 3.3 договору).

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції вірно керувався загальними положеннями про найм (оренду) які регламентують, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (частина перша статті 759 ЦК України); за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (частина перша статті 762 ЦК України); договір найму укладається на строк, встановлений договором (частина перша статті 763 ЦК України).

Згідно частини першої статті 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Згідно абзацу 1 частини першої, абзацу 1 частини третьої статті 820 ЦК України розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла.

Строк договору найму житла визначений статтею 821 ЦК України, зокрема, договір найму житла укладається на строк, встановлений договором.

Зазначені норми є спеціальними для спірних правовідносин.

За приписами частини першої статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно частини четвертої статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, відшкодування збитків та моральної шкоди.

Згідно частин першої, третьої статті 22 ЦК України особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Збитки відшкодовуються у повному обсязі, якщо договором або законом не передбачено відшкодування у меншому або більшому розмірі.

Судом першої інстанції зроблено обґрунтований висновок, що наявні в матеріалах справи докази свідчать про те, що відповідач скористалася своїм правом дострокового розірвання укладеного договору, звільнила орендоване приміщення, зробивши генеральне прибирання, ці ж докази свідчать про те, що орендоване приміщення вважається повернутим орендодавцю саме 05.04.2019 р., в цей же день було передано ключі від орендованого приміщення.

Означене частково відповідає положенням пунктів 6.1, 2.4, 2.7 договору № 03/09 від 09.02.2017 р., відповідно до яких орендар має право достроково розірвати даний договір, письмово повідомивши орендодавця за 60 днів до запланованої ним дати припинення даного договору. В такому випадку заставний (гарантійний) внесок залишається у орендодавця. Орендар зобов`язаний звільнити орендоване приміщення, що засвідчується актом приймання-передачі, зробивши генеральне прибирання протягом двох календарних днів після дати розірвання чи припинення даного договору. Орендоване приміщення вважається повернутим орендодавцю з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі та передачі ключів від орендованого приміщення.

Крім того наявні в матеріалах справи квитанції свідчать, що ОСОБА_3 сплачувала орендну плату саме до дати розірвання договору, про яку вона повідомила позивача, а саме: лютий та березень 2019 р.; що вона, діючи в межах договору, залишила фізичній особі-підприємцю ОСОБА_1 заставний (гарантійний) внесок у сумі 14 000,00 грн. (п.п. 5 п. 6.1 Розділ 6 Договору).

Суд також вбачає, що у підписаному сторонами 05.04.2019 р. акті приймання-передачі житлового приміщення відображено показники гарячого, холодного водопостачання, постачання електричної енергії станом на дату підписання акту, при цьому ані підписаний сторонами акт, ані додаток № 1 до акту приймання-передачі майна, що знаходиться у квартирі АДРЕСА_1 , не відображають інформації про пошкодження орендованого майна, зокрема, псування елементів дивану, фарбованого покриття стін, отже орендодавцем не заявлено жодних претензій щодо стану нерухомого майна, не висунуто фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 претензій щодо стану об`єкта нерухомості і в листуванні із ОСОБА_3 у месенджері Viber, означена переписка свідчить про те, що позивач, перебуваючи в орендованій квартирі, знайшовши речі відповідача, питає в неї, чи потрібні їй ці речі, питає пароль Wi-Fi, тобто фізична особа-підприємець ОСОБА_1 обізнана, що відповідач виїхала з орендованого житла, а договір є припиненим, означене свідчить, що у позивача наявні ключі від вхідних дверей квартири. Надані суду докази свідчать, що вже 18.04.2019 р. було подано об`яву про здачу в оренду цієї квартири.

При таких обставинах суд першої інстанції, враховуючи, що позивачем не надано належних та достатніх доказів для встановлення порушення умов договору, дійшов обґрунтованих висновків, що позовні вимоги фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 є такими, що не підлягають задоволенню.

Доводи апеляційної скарги, щодо продовження дії договору оренди на рік, з огляду на те, що ОСОБА_6 продовжила користуватись квартирою та вносила орендні платежі за січень, лютий та березень 2019 р., колегією суддів не приймаються до уваги, оскільки не спростовують право орендаря розірвати договірні відносини достроково.

Крім того, позивач в обґрунтування позовних вимог сама вказує на те, що з 09.04.2019 р. відповідач в односторонньому порядку відмовилась від виконання зобов`язань по оренді нерухомого майна та оплати проживання у квартирі, покинувши квартиру без виконання положень п.п. 2.4; 2.5; 2.6 та 2.7 Договору в частині належного повернення орендованого майна, підписання акту передачі квартири позивачу та неповернення вхідних ключів від квартири. /т. 1 а.с. 5/

Водночас, 05.04.2019 р. між сторонами наявна переписка у месенджері, що за характером свідчить про узгодженість дій - виїзду з орендованого житла, 18.04.2019 р. ОСОБА_1 розміщено оголошення в мережі інтернет про здачу квартири.

Крім того, відповідно до п. 4.7. Договору, при розірванні цього Договору сплачена Орендарем наперед орендна плата використовуються Орендодавцем для здійснення кінцевих розрахунків, в разі залишку коштів та при відсутності заборгованості перед Орендодавцем, останній зобов`язаний повернути дані кошти на рахунок або на користь Орендаря.

Сторонами не заперечуються, що місячний платіж у 14 000 грн був залишений у позивача, що додатково свідчить про розірвання договору оренди.

Крім того, дії сторін, з огляду на надані ними докази, по матеріалам справи, свідчить про відсутність у сторін намірів щодо підписання акту приймання-передачі квартири, наміру отримати особисто ключі від квартири.

Апеляційний суд враховує і правову позицію, викладену у Постанові Верховного Суду у справі № 915/1429/19 від 06 лютого 2020 року.

Зі змісту статей 610, 611, 612 ЦК України вбачається, що невиконання зобов`язання у погоджений сторонами в договорі строк є порушенням зобов`язання, що зумовлює застосування до боржника наслідків, встановлених договором або законом, зокрема, неустойки згідно з частиною другою статті 785 ЦК України. Законодавцем у частині першій статті 614 ЦК України визначено, що особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.

Для застосування наслідків, передбачених частиною другою статті 785 ЦК України, необхідна наявність вини (умислу або необережності) в особи, яка порушила зобов`язання, відповідно до вимог статті 614 ЦК України. Тобто судам необхідно встановити обставини, за яких орендар мав можливість передати майно, що було предметом оренди, але умисно цього обов`язку не виконав.

Аналогічна правова позиція висловлена Верховним Судом України у постанові 02.09.2014 у справі №3-85гс14, а також Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду у постанові 11.04.2018 у справі №914/4238/15, постанові 24.04.2018 у справі №910/14032/17 та у постанові 09.09.2019 у справі №910/16362/18.

До предмета доказування при вирішенні спорів щодо стягнення неустойки в порядку частини другої статті 785 ЦК України як подвійної плати за користування орендованим майном після спливу строку дії договору оренди входять обставини, пов`язані невжиттям орендарем належних заходів щодо повернення орендодавцю об`єкта оренди за наслідком припинення орендних правовідносин, за відсутності умов, які б перешкоджали орендарю вчасно повернути майно орендодавцю у визначений договором оренди строк; умисним ухиленням орендаря від обов`язку щодо повернення орендодавцю об`єкта оренди; утриманням орендованого майна у володінні орендаря та перешкоджанням орендарем у доступі орендодавця до належного йому об`єкта оренди; відсутністю з боку орендодавця бездіяльності та невчиненням ним дій, спрямованих на ухилення від обов`язку прийняти орендоване майно від орендаря та оформити повернення наймачем орендованого майна.

Обставини вчинення орендарем дій з повернення орендованого майна та відсутність у нього умислу на ухилення від повернення об`єкта оренди виключають можливість застосування орендодавцем до орендаря відповідальності.

Що стосується відносин у даній справі, аналогічно викладеній позиції, позивачем, на підтвердження позовних вимог, не наведено переконливих обставин на підтвердження порушення умов договору, натомість матеріали справи свідчать про те, що на момент виїзду відповідача з орендованого житла, у сторін не було взаємних претензій щодо виконання договору.

Жодних доказів про те, що ОСОБА_6 ухилилась від підписання акту приймання-передачі або те, що він їй взагалі пропонувався матеріали справи не містять. Відсутні також і докази того, що ОСОБА_1 , після прийняття квартири від ОСОБА_6 фіксувала стан пошкоджень, про які вона заявляє у позові.

Таким чином, доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують та містяться на формальних міркуваннях.

Відповідно до ч.1 ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись ст.ст. 375, 381, 382 ЦПК України, суд, -

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 на рішення Печерського районного суду міста Києва від 07 квітня 2021 року - залишити без задоволення.

Рішення Печерського районного суду міста Києва від 07 квітня 2021 року - залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції касаційному оскарженню не підлягає.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.

Головуючий: Судді: