Постанова

Іменем України

17 грудня 2021 року

м. Київ

справа № 548/449/20

провадження № 61-18038св20

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: Дундар І. О. (суддя-доповідач), Антоненко Н. О., Русинчука М. М.,

учасники справи:

позивач - товариство з обмеженою відповідальністю підприємство «Відродження»,

відповідачі: ОСОБА_1 , товариство з обмеженою відповідальністю «Астарта Прихоролля»

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю підприємство «Відродження», яка підписана представником Грущанським Владиславом Олеговичем, на постанову Полтавського апеляційного суду від 04 листопада 2020 року у складі колегії суддів: Прядкіної О. В., Бутенко С. Б., Обідіної О. І.,

ВСТАНОВИВ:

Історія справи

Короткий зміст позовних вимог

У березні 2020 року товариство з обмеженою відповідальністю підприємство «Відродження» (далі - ТОВП «Відродження») звернулося з позовом до ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю «Астарта Прихоролля» (далі - ТОВ «Астарта Прихоролля») про визнання договору оренди землі поновленим.

Позов мотивований тим, що 21 серпня 2013 року між товариством та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки на 5 років, який було зареєстровано 06 вересня 2013 року.

До закінчення строку оренди ОСОБА_1 була надіслана пропозиція з примірником додаткової угоди щодо поновлення договору оренди ще на 7 років та запропонована щорічна орендна плата 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Проте, ОСОБА_1 відмовився від укладання додаткової угоди та 30 грудня 2018 року уклав договір оренди з ТОВ «Астарта Прихоролля».

Змінивши предмет позову в частині строку дії договору між ТОВП «Відродження» та ОСОБА_1 з вказівкою, що договір діє до 31 грудня 2028 року та орендну плату у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки землі, що складає 12 951,00 грн просили визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Астарта Прихоролля» відносно вказаної земельної ділянки та скасувати реєстрацію такого права оренди, що виникло за цим договором.

Просили також визнати укладеним (поновленим) між ТОВП «Відродження» та ОСОБА_1 договір оренди земельної ділянки від 21 серпня 2013 року щодо вказаної земельної ділянки у редакції додаткової угоди.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Хорольського районного суду Полтавської області від 16 липня 2020 року позов ТОВП «Відродження» задоволено.

Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Астарта Прихоролля» відносно земельної ділянки площею 3,5817 га ріллі, для товарного сільськогосподарського товариства, на території Петракіївської сільської ради Хорольського району, кадастровий номер якої :000:007:0006, за яким було зареєстровано право оренди від 18 квітня 2019 року та скасовано реєстрацію такого права оренди, що виникло за цим договором.

Визнано укладеним (поновленим) між ТОВП «Відродження» та ОСОБА_1 договір оренди земельної ділянки від 21 серпня 2013 року щодо земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 3,5817 га ріллі, для товарного сільськогосподарського товариства, кадастровий номер :000:007:0006, що знаходиться на території Петракіївської сільської ради Хорольського району, право оренди земельної ділянки за яким зареєстровано 06 вересня 2013 року.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що між сторонами договору оренди землі - ОСОБА_1 та ТОВП «Відродження» відбулося погодження істотних умов договору оренди землі, що є підставою для укладення додаткової угоди до договору оренди землі про його продовження на змінених істотних умовах, тобто спірної додаткової угоди та, таким чином, наявні підстави для визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Астарта Прихоролля».

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Полтавського апеляційного суду від 04 листопада 2020 року апеляційні скарги ОСОБА_1 та ТОВ «Астарта Прихоролля» задоволено.

Рішення Хорольського районного суду Полтавської області від 16 липня 2020 року скасовано та ухвалено нове рішення.

Відмовлено ТОВП «Відродження» в задоволенні позовних вимог до ОСОБА_1 , ТОВ «Астарта Прихоролля» про визнання договору оренди землі поновленим.

Стягнуто з ТОВП «Відродження» на користь ТОВ «Астарта Прихоролля» судові витрати по сплаті судового збору за подачу апеляційної скарги в розмірі 3153,50 грн.

Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що позивач, намагаючись реалізувати своє переважне право продовження користування земельною ділянкою, своєчасно надсилав ОСОБА_1 відповідні пропозиції, однак останній однозначно та категорично повідомляв про відсутність у нього наміру продовжувати дію зазначеного договору оренди землі. Проте, суд першої інстанції не дав належної оцінки зазначеній обставині та прийшов до помилкового висновку про наявність підстав для поновлення строку дії договору оренди, укладеному 21 серпня 2013 року між ОСОБА_1 та ТОВП «Відродження».

Короткий зміст додаткової постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Полтавського апеляційного суду від 08 грудня 2021 року ухвалено додаткове рішення, яким відмовлено ТОВП «Відродження» в задоволенні позовних вимог до ОСОБА_1 та ТОВ «Астарта Прихоролля» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Астарта Прихоролля».

Додаткова постанова мотивована тим, що мотивувальна частина постанови апеляційного суду від 04 листопада 2021 року містить висновки колегії щодо позовної вимоги ТОВ «Відродження» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Астарта Прихоролля», однак в резолютивній частині постанови помилково не зазначено висновку суду апеляційної інстанції по суті вказаної позовної вимоги.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У грудні 2020 року ТОВП «Відродження» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просили скасувати постанову Полтавського апеляційного суду від 04 листопада 2020 року, а рішення Хорольського районного суду Полтавської області від 16 липня 2020 року залишити в силі.

Касаційна скарга обґрунтована тим, що суд апеляційної інстанції не надав оцінки мотивам відмови в поновленні договору оренди землі, оскільки ОСОБА_1 зазначив для власних потреб, однак передав її в оренду ТОВ «Астарта Прихоролля», при тому, що умови на яких був укладений договір ОСОБА_1 з третьою особою не доводилися до відома позивача, в свою чергу такі умови були прийняті для позивача та останній бажав поновити договір на аналогічних умовах. У даній справі, встановлені судами обставини свідчать, що орендар дотримався вимоги щодо реалізації переважного права на поновлення договору оренди, завчасно попередив орендодавця про намір продовжити орендні правовідносини, до повідомлення додав проект додаткової угоди, щодо якого орендодавець заперечень відповідно до частини п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» не мав. За таких обставин, повідомлення ОСОБА_1 про відсутність наміру поновлювати договір оренди землі, у тому числі у зв`язку з «Особистою потребою користуватися земельною ділянкою», який через три місяці після закінчення договору з ТОВП «Відродження» (06 вересня 2018 року) уклав оспорюваний договір оренди з ТОВ «Астарта Прихоролля» (30 грудня 2018 року), що свідчить про недобросовісність поведінки орендодавця щодо попереднього орендаря та порушення його переважного права на поновлення договору.

Аргументи учасників справи

У лютому 2021 року ОСОБА_1 подав відзив на касаційну скаргу, в якому просив у задоволенні клопотання ТОВП «Відродження» про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду відмовити. Касаційну скаргу залишити без задоволення, постанову Полтавського апеляційного суду від 04 листопада 2020 року залишити без змін.

Відзив ОСОБА_1 мотивований тим, що між позивачем та ОСОБА_1 відбулася процедура розгляду питання поновлення договору у відповідності до статті 33 Закону України «Про оренду землі» з дотриманням передбачених Законом строків, проте в силу не погодження відмінних умов додаткової угоди від попередніх, а саме збільшення строку оренди та встановлення іншого розміру орендної плати, та загалом намір орендодавця на найближчий час самостійно обробляти земельну ділянку, продовження дії договору не відбулось, тому вказана судом апеляційної інстанції практика є такою, що підтверджує відсутність його волевиявлення на укладення додаткової угоди у зв`язку з суттєвою зміною та правомірність припинення переважного права позивача.

Позивач не належним чином виконував договірні відносини, а саме не своєчасно та неповно проводив розрахунки з орендної плати. Спірні питання з боку представників ТОВП «Відродження» вирішувались грубо, з застосуванням психологічного тиску.

Між сторонами не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору, що вбачається з листа-повідомлення, яким ОСОБА_1 висловлено заперечення щодо поновлення договору, відповідно ТОВП «Відродження» не може мати переважного права на укладення договору оренди земельної ділянки з ОСОБА_1 .

У лютому 2021 року представник ТОВ «Астарта Прихоролля» - Коваленко О. А. подав відзив на касаційну скаргу, в якому просив у задоволенні клопотання ТОВП «Відродження» про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду відмовити. Касаційну скаргу залишити без задоволення, постанову Полтавського апеляційного суду від 04 листопада 2020 року залишити без змін.

Відзив представника ТОВ «Астарта Прихоролля» - Коваленко О. А. мотивований тим, що між позивачем та відповідачем відбулася процедура розгляду питання поновлення договору у відповідності до статті 33 Закону України «Про оренду землі» з дотриманням передбачених Законом строків, проте в силу не погодження відмінних умов додаткової угоди від попередніх, а саме збільшення строку оренди та встановлення іншого розміру орендної плати, та загалом намір позивача на найближчий час самостійно обробляти земельну ділянку, продовження дії договору не відбулось.

Рух справи у суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 18 січня 2021 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано справу з суду першої інстанції

У лютому 2021 року матеріали цивільної справи № 548/449/20 надійшли до Верховного Суду та 01 лютого 2021 року передані судді-доповідачу Дундар І. О.

У листопаді 2021 року судом апеляційної інстанції надіслано лист про направлення до Полтавського апеляційного суду зазначену цивільну справу у зв`язку з необхідністю ухвалення додаткового рішення.

16 листопада 2021 року справу направлено до суду апеляційної інстанції для ухвалення додаткового рішення.

14 грудня 2021 року справа повернута до Верховного Суду.

Межі та підстави касаційного перегляду

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).

В ухвалі Верховного Суду від 18 січня 2021 року вказано, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені частиною другою статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження, оскільки суд апеляційної інстанції в оскарженому судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від 04 березня 2019 року у справі № 648/1226/17, від 07 березня 2018 року у справі № 702/764/16, від 08 січня 2018 року у справі № 910/12017/17, від 25 липня 2019 року у справі № 906/1177/18, від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 та у постанові Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року у справі № 6-219цс14.

Фактичні обставини

Суди встановили, що ОСОБА_1 відповідно до державного акту серія ЯК № 279172 належить земельна ділянка площею 3,5817 га ріллі, для товарного сільськогосподарського товариства, кадастровий номер :000:007:0006, що знаходиться на території Петракіївської сільської ради Хорольського району.

21 серпня 2013 року між ТОВП «Відродження» та ОСОБА_1 укладений договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого було передано земельну ділянку площею 3,5817 га ріллі, для товарного сільськогосподарського товариства, кадастровий номер :000:007:0006, що знаходиться на території Петракіївської сільської ради Хорольського району .

Право оренди за даним договором зареєстровано 06 вересня 2013 року.

Відповідно до пункту 8 вказаного договору - договір укладений на 5 років (у разі укладення Договору оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою), але в будь якому випадку діє до моменту закінчення збирання врожаю орендарем.

Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

04 липня 2018 року ТОВП «Відродження» звернулося до ОСОБА_1 з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі та додав проект додаткової угоди.

23 липня 2018 року ОСОБА_1 направив лист повідомлення про заперечення у поновленні вище зазначеного договору оренди землі без будь якого обґрунтування.

27 липня 2018 року ТОВП «Відродження» повторно звернулося до ОСОБА_1 з листом-пропозицією про поновлення договору оренди землі та запропонував надати власні умови для можливості поновлення договору .

17 серпня 2018 року ОСОБА_1 направив лист повідомлення про відмову.

30 грудня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ Агрофірма «Хорольська», яка після зміни найменування стала ТОВ «Астарта Прихоролля», укладений договір оренди землі площею 3,5817 га ріллі, для товарного сільськогосподарського товариства, кадастровий номер :000:007:0006, що знаходиться на території Петракіївської сільської ради Хорольського району. Договір зареєстрований 18 квітня 2019 року.

Позиція Верховного Суду

Колегія суддів відхиляє аргументи, які викладені в касаційній скарзі, з таких мотивів.

Частиною третьою статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК Цкраїни) встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

За змістом частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частини друга-четверта статті 33 Закону).

За змістом частини п`ятої статті 33 Закону орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина восьма-дев`ята статті 33 цього Закону).

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові від 31 серпня 2021 року в справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21) Велика Палата Верховного Суду не знайшла підстав для відступу від висновку щодо застосування положень частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, викладеному в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року в справі № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20), та зазначила, що «процедура поновлення договору оренди землі та процедура укладення такого договору на новий строк справді мали би відрізнятися, причому у разі поновлення договору мав би існувати спеціальний порядок державної реєстрації права оренди на новий строк. Але стаття 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX вимагала від орендаря саме для поновлення договору оренди землі завчасно надіслати орендодавцеві повідомлення про таке поновлення з проєктом відповідної додаткової угоди, а спеціального порядку державної реєстрації права оренди на новий строк законодавство не передбачало. Отже, стаття 33 Закону № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проєкт додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі. […] Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин. Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18). Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону № 161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті. Тому помилковим є висновок суду першої інстанції, з якими погодився апеляційний суд, про те, що передбачені у частинах першій - п`ятій і шостій статті 33 Закону № 161-XIV підстави для поновлення договору оренди землі не пов`язані між собою».

Аналіз матеріалів справи свідчить, що

позивач, намагаючись реалізувати своє переважне право продовження користування земельною ділянкою, своєчасно надсилав ОСОБА_1 відповідні пропозиції, однак останній однозначно та категорично повідомляв про відсутність у нього наміру продовжувати дію зазначеного договору оренди землі;

ТОВП «Відродження» у проекті додаткової угоди до договору пропонувало ОСОБА_1 інші умови, ніж визначені договором.

За таких обставин,правильними є висновки суду апеляційної інстанції, про те, що відсутні підстави для поновлення договору оренди між ОСОБА_1 та ТОВ підприємство «Відродження» та відповідно немає підстав для визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Астарта Прихоролля».

Доводи касаційної скарги зводяться до переоцінки доказів, що виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції.

Висновки Верховного Суду

Доводи касаційної скарги, з урахуванням меж касаційного перегляду, не дають підстав для висновку, що судом апеляційної інстанції судове рішення ухвалено без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 04 березня 2019 року у справі № 648/1226/17, від 07 березня 2018 року у справі № 702/764/16, від 08 січня 2018 року у справі № 910/12017/17, від 25 липня 2019 року у справі № 906/1177/18, від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 та у постанові Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року у справі № 6-219цс14. У зв`язку з наведеним, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу належить залишити без задоволення, оскаржене судове рішення залишити без змін, а тому судовий збір за подання касаційної скарги покладається на особу, яка подала касаційну скаргу.

Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу товариство з обмеженою відповідальністю підприємство «Відродження», яка підписана представником Грущанським Владиславом Олеговичем, залишити без задоволення.

Постанову Полтавського апеляційного суду від 04 листопада 2020 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: І. О. Дундар

Н. О. Антоненко

М. М. Русинчук