Справа № 395/1395/19 Провадження № 2/395/2/2021

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

25 червня 2021 року м. Новомиргород

Новомиргородський районний суд Кіровоградської області в складі:

головуючого судді Забуранного Р.А.

при секретарі Таран С. М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Новомиргороді цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Агрофірма «Перлина», ОСОБА_2 про розірвання договору оренди землі,-

ВСТАНОВИВ:

Позивач, ОСОБА_1 , звернувся до Новомиргородського районного суду Кіровоградської області з позовом до відповідачів, Приватного підприємства «Агрофірма «Перлина», ОСОБА_2 ,про розірвання договору оренди землі, в якому просить розірвати Договір оренди землі без номера, від 01 жовтня 2014 року, укладений між ОСОБА_2 та Приватним підприємством «Агрофірма «Перлина», ідентифікаційний код 32450306, зареєстрований державним реєстратором Олександрівської районної державної адміністрації Кіровоградської області Шевченком Русланом Васильовичем 13 листопада 2017 року, номер запису про інше речове право 23589754.

Свої вимоги мотивує тим, що ОСОБА_1 являється власником земельної ділянки кадастровий номер :02:001:0077, площею 4,3594 га, яка знаходиться на території Шпаківської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, відповідно до договору міни посвідченого 01 грудня 2014 року приватним нотаріусом Маловисківського районного нотаріального округу Кіровоградської області Сосновським А.В., реєстровий №1036. Право власності позивача зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності 01 грудня 2014 року, номер запису про право власності: 7885066. В серпні 2018 року позивач здійснив перевірку належної йому земельної ділянки у відкритому до загального доступу Реєстрі речових прав на нерухоме майно та виявив, що 13 листопада 2017 року (через три роки після набуття права власності) державний реєстратор Олександрівської районної державної адміністрації Кіровоградської області Шевченко Р.В. зареєстрував у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, обтяження на належну позивачу земельну ділянку за договором оренди землі від 01 жовтня 2014 року укладеному попереднім власником землі ОСОБА_2 та ПП «Агрофірма «Перлина», строком на 15 (п`ятнадцять) років. Ознайомившись з умовами укладеного між відповідачами договору оренди землі, позивач вважає за необхідне розірвати даний договір в односторонньому порядку відповідно до п.38 Договору оренди землі від 1 жовтня 2014 року, оскільки перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, в тому числі і за договором міни, - є підставою для зміни умов або розірвання цього договору оренди.

13.11.2019 року до суду від відповідача, приватне підприємство «Агрофірма «Перлина» надійшов відзив в якому останній позов не визнає повністю, вважає його надуманим та таким, що не підлягає задоволенню в зв`язку із тим, що позовні вимоги зводяться до права позивача вимагати розірвання договору оренди землі в разі зміни власника, що нібито передбачено п. 38 договору оренди землі від 01.10.2014р. Проте, згідно п. 38 договору оренди землі від 01.10.2014р.: «Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, в тому числі, але не обмежуючись, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до спадкоємців у разі смерті фізичної особи орендодавця, або реорганізація (перетворення) юридичної особи орендаря або орендодавця, або міни (обміну) земельної ділянки не є підставою для зміни умов або розірвання цього договору оренди та/або для припинення цього договору оренди.».Тобто за змістом вказаного пункту договору передбачено інші положення ніж ті, які зазначає позивач як підстава позову. В даному випадку, в зв`язку із зміною власника орендованої земельної ділянки, договір оренди залишається чинним.

23.01.2020 року до суду від представника позивача надійшла заява про зміну підстав позову в якій вказано, що відповідно до п.9 Договору оренди землі - орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3002,73 за рік, тобто не менше 3% від нормативної оцінки земельної ділянки, яка діє на час проведення фактичного розрахунку. п.11 Договору передбачено, що орендна плата сплачується не пізніше 31 грудня кожного орендного року. При цьому, ПП «Агрофірма Перлина» з моменту реєстрації Договору оренди землі жодного разу не сплатила позивачу орендну плату. Внаслідок невиконання зобов`язання за договором у відповідача на даний час існує заборгованість перед позивачем по орендній платі за 2018-2019 роки.

19.02.2020 до суду від відповідача, приватне підприємство «Агрофірма «Перлина» надійшло заперечення проти зміни підстав позову яке обґрунтоване тим, що зі сторони ПП "Агрофірма "Перлина" відсутні будь-які порушення прав позивача. В свою чергу, позивач не виконав вимог ст. 1481 Земельного кодексу України, оскільки не надав товариству всю необхідну інформацію та документи, протягом одного місяця з дня набуття права власності на земельну ділянку у спосіб, що передбачений згаданою нормою закону. Таким чином, причиною неотримання позивачем орендної плати за 2018-2019 рік стало не вчинення ним дій, що передбачені ст. 1481 Земельного кодексу України(внаслідок прострочення кредитора), відтак прострочення підприємства з виплати позивачу орендної плати, в даному випадку, місця не має. В той же час, до звернення позивача з позовом до суду, підприємство взагалі не знало про зміну власника земельної ділянки, тому виконувало свої зобов`язання за договором в 2018 році перед ОСОБА_2

20.01.2021 року до суду від представника позивача надійшла заява про зміну (збільшення) підстав позову в якій вказано, що відповідач продовжує ухилятися від виконання взятих на себе зобов`язань та не сплатив позивачу орендну плату за 2020 рік. Вказаний позов подано до суду у жовтні 2019 року. Копію позовної заяви з додатками ПП «Агрофірма «Перлина» отримала в жовтні 2019 року і з цього моменту їм стало достовірно відомо про зміну власника земельної ділянки так як такі дані містилися в позовній заяві та додатках до неї. При цьому, у відповідача була можливість сплатити ОСОБА_1 орендну плату за 2019 р. та 2020 р.

В судове засідання позивач та представник позивача не з`явився, до суду представник позивача подав заяву про розгляд справи без їхньої участі, зазначивши про підтримання позовних вимог в повному обсязі.

Представник приватного підприємства «Агрофірма «Перлина» в судове засідання не з`явився, хоч належним чином був повідомлений про час та місце розгляду справи, що підтверджується оголошенням, яке розміщене на офіційному веб-сайті Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 18.05.2021 року, від 09.06.2021 року та повідомленням про вручення поштового відправлення від 30.04.2021 року, від 15.06.2021 року будь-яких заяв чи клопотань до суду не надіслав.

ОСОБА_2 в судове засідання не з`явився, хоч належним чином був повідомлений про час та місце розгляду справи, що підтверджується оголошенням, яке розміщене на офіційному веб-сайті Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 18.05.2021 року, від 09.06.2021 року та повідомленням про вручення поштового відправлення від 30.04.2021 року, від 18.06.2021 року будь-яких заяв чи клопотань до суду не надіслав.

Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Безпосередньо дослідивши докази в справі: ознайомившись з письмовими доказами та іншими матеріалами справи, суд вважає за необхідне позовну заяву задовольнити із таких підстав.

У відповідності до ст. 14 Конституції України право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Стаття 41 Конституції України гарантує кожному право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.

Згідно з положеннями ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

В процесі розгляду даної цивільної справи безспірно з`ясовано, що ОСОБА_1 являється власником земельної ділянки кадастровий номер :02:001:0077, площею 4,3594 га, яка знаходиться на території Шпаківської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, відповідно до договору міни посвідченого 01 грудня 2014 року приватним нотаріусом Маловисківського районного нотаріального округу Кіровоградської області Сосновським А.В., реєстровий №1036. Право власності позивача зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності 01 грудня 2014 року, номер запису про право власності: 7885066, що підтверджується копією інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №133345853 від 06.08.2018 року.

Відповідно до п.1.6. договору міни посвідченого 01 грудня 2014 року приватним нотаріусом Маловисківського районного нотаріального округу Кіровоградської області Сосновським А.В., реєстровий №1036 згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, виданим відділом Держземагенства у Новомиргородському районі Кіровоградської області 19 вересня 2014 року за № НВ-014, на вищевказану земельну ділянку - обмеження (обтяження) не зареєстровані.

Відповідно до п.1.5. договору міни посвідченого 01 грудня 2014 року приватним нотаріусом Маловисківського районного нотаріального округу Кіровоградської області Сосновським А.В., реєстровий №1036 сторони стверджують, що на момент укладення цього договору, на належні їм земельні ділянки за цим договором не укладено будь-яких договорів з відчуження чи щодо користування іншими особами.

Тобто, на момент набуття позивачем права власності на вказану земельну ділянку не існувало будь-яких обтяжень щодо неї, в тому числі і договорів оренди.

01 жовтня 2014 року між ОСОБА_2 та ПП «Агрофірма «Перлина» укладено договір оренди землі б/н, яким останньому передано в платне строкове користування земельну ділянку з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 4,3599 га, з кадастровим номером земельної ділянки - :02:001:0077, яка розташована на території Шпаківської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, що підтверджується копією договору оренди землі б/н від 01 жовтня 2014 року.

13 листопада 2017 року державний реєстратор Олександрівської районної державної адміністрації Кіровоградської області Шевченко Р.В. зареєстрував у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права на належну позивачу земельну ділянку за договором оренди землі від 01 жовтня 2014 року укладеному попереднім власником землі ОСОБА_2 та ПП «Агрофірма «Перлина», строком на 15 (п`ятнадцять) років, що підтверджується копією інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №133345853 від 06.08.2018 року.

Згідно з ч. 1 ст. 205 ЦК України, правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

Частиною першою статті 202 ЦК України встановлено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з ч.1 ст.626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Згідно з ч. 1 ст. 627 ЦК України, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).

Частиною 1ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Так, спеціальним нормативно-правовим актом, який регулює правовідносини з оренди земельних ділянок, є Закон України «Про оренду землі».

Згідно зі ст.1 вказаного Закону оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до положень ст.2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно зі ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом ст. 21 Закону України «Про оренду землі» розмір та умови орендної плати, що зазначені в договорі оренди, не можуть суперечити чинному законодавству на час укладення договору оренди.

У відповідності до положень п. 9 Договору оренди б/н від 01.10.2014 року орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 3002,73 за рік, тобто не менше 3% від нормативної оцінки земельної ділянки, яка діє на час проведення фактичного розрахунку. За домовленістю між сторонами, орендна плата може сплачуватись у натуральній, грошовій або відробітковій формі.

Згідно п. 11 Договору оренди б/н від 01.10.2014 року орендна плата сплачується не пізніше 31 грудня кожного орендного року.

Відповідно до п. 28 Договору оренди б/н від 01.10.2014 року орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Згідно п. 31 Договору оренди б/н від 01.10.2014 року орендар зобов`язаний своєчасно сплачувати орендну плату.

При цьому, ПП «Агрофірма Перлина» з моменту реєстрації Договору оренди землі б/н від 01.10.2014 року жодного разу не сплатила позивачу орендну плату. Внаслідок невиконання зобов`язання за договором у відповідача на даний час існує заборгованість перед позивачем по орендній платі за 2019-2020 роки.

Суд не приймає доводи позивача про несплату ПП «Агрофірма Перлина» з моменту реєстрації Договору оренди землі б/н від 01.10.2014 року орендну плату за 2018 рік, оскільки позивачем не було повідомлено про зміну власника земельної ділянки у встановленому законодавством порядку.

В свою чергу, ПП «Агрофірма «Перлина» надала до суду копію відомості про виплату грошей за 2018 рік у відповідності до якої ОСОБА_2 виплачено грошові кошти у розмірі 2432 гривні 89 коп.

Позивачем подано до Новомиргородського районного суду Кіровоградської області даний позов 09 жовтня 2019 року. Копію позовної заяви з додатками ПП «Агрофірма «Перлина» отримано в жовтні 2019 року і з цього моменту їм стало достовірно відомо про зміну власника земельної ділянки, так як, такі дані містилися в позовній заяві та додатках до неї.

Пункт Д. ч. 1 ст. 141 ЗК України визначає, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, тоді як разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 28 вересня 2016 року у справі №362/5740/15-ц та послідуючих постановах Верховного Суду, зокрема, від 13.11.2019 року у справі №908/1399/17.

Таким чином, доказів сплати ПП «Агрофірма «Перлина» позивачу орендної плати за 2019 р. та 2020 р. до суду не надано, що в свою чергу є систематичною несплатою орендної плати у відповідності до договору оренди землі б/н від 01.10.2014 року та відповідно є підставою для розірвання даного договору оренди землі.

Згідно ч. 5 ст. 6 ЗУ «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Згідно ст. 125 Земельного Кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що розраховувала при укладенні договору.

Положеннями ст. 31 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Крім того, згідно ст. 32 ЗУ «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Положеннями п. 36 Договору оренди б/н від 01.10.2014 року дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок істотного невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Відповідно до п. 1 ч.3. ст. 10 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень» ( в редакції від 04.06.2017 року - чинній на момент реєстрації договору оренди землі б/н від 01 жовтня 2014 року укладеного між ОСОБА_2 та ПП «Агрофірма «Перлина») Державний реєстратор: встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації.

Відповідно до п.5 ч. 1 ст. 24 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень» ( в редакції від 04.06.2017 року - чинній на момент реєстрації договору оренди землі б/н від 01 жовтня 2014 року укладеного між ОСОБА_2 та ПП «Агрофірма «Перлина») у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.

За змістом статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав і основних свобод людини, практики Європейського суду з прав людини у справах «Щокін проти України» від 14.10.2010, «Сєрков проти України» від 07.07.2011, «Трегубенко проти України» від 02.11.2004, втручання в право особи на мирне володіння майном має бути законним, повинно переслідувати «суспільний, публічний» інтерес та бути пропорційним визначеним цілям.

Згідно з ч. 1, ч. 2 ст. 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Згідно з ч. 1 ст. 1213 ЦК України набувач зобов`язаний повернути потерпілому безпідставно набуте майно в натурі.

Зазначені вище обставини та норми чинного законодавства свідчать про систематичну несплату приватним підприємством «Агрофірма «Перлина» орендної плати на користь нового орендодавця ОСОБА_1 за договором оренди землі від 01.10.2014 року та про незаконність вчинюваних дій державним реєстратором при проведенні державної реєстрації договору оренди землі б/н від 01 жовтня 2014 року укладеного між ОСОБА_2 та ПП «Агрофірма «Перлина», належним чином не перевірено наявність зареєстрованих прав на дану земельну ділянку, внаслідок чого неправомірно здійснено реєстрацію права оренди на земельну ділянку, за іншою особою, не власником цього нерухомого майна, що є недопустимим, оскільки грубо порушує право власності позивача.

Відповідно до ч. 1 ст. 34 Закону України «Про оренду землі», у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

На підставі викладеного і керуючись ст. 12, 13, 229, 264, 265, 273, 268 ЦПК України, ст. 525, 651, 626, 629 ЦК України, суд, -

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Агрофірма «Перлина», ОСОБА_2 про розірвання договору оренди землі задовольнити.

Розірвати договір оренди землі без номера, від 01 жовтня 2014 року, укладений між ОСОБА_2 та Приватним підприємством «Агрофірма «Перлина», ідентифікаційний код 32450306, зареєстрований державним реєстратором Олександрівської районної державної адміністрації Кіровоградської області Шевченком Русланом Васильовичем 13 листопада 2017 року, номер запису про інше речове право 23589754.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Кропивницького апеляційного суду через суд першої інстанції.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги. У разі подання апеляційної скарги судове рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті апеляційного провадження або набрання законної сили рішенням за наслідками апеляційного провадження.

Суддя: Р. А. Забуранний

Повний текст судового рішення виготовлений 02 липня 2021 року.