Провадження № 2/638/1060/21
РІШЕННЯ

Іменем України

14 червня 2021 року м. Харків

Дзержинський районний суд м. Харкова у складі:

головуючого судді Латки І.П.,

за участю секретаря судового засідання Котельнікової А.Р.,

учасники справи:

позивач ОСОБА_1 ,

відповідачі Харківська міська рада, Управління Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області,

третя особа ОСОБА_2 ,

розглянувши в загальному позовному провадженні у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Харкові цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Харківської міської ради, Управління Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області про розірвання договору оренди землі, третя особа ОСОБА_2 ,

в с т а н о в и в:

У листопаді 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до Харківської міської ради, Управління Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області про розірвання договору оренди землі, в обґрунтування якого зазначив, що між ним та Харківською міською радою 23 лютого 2005 року було укладено договір оренди землі, за умовами якого він прийняв у строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться АДРЕСА_1 . Розмір земельної ділянки 0,0725, кадастровий номер земельної ділянки :04:013:0005. Строк дії договору до 01 грудня 2029 року. На підставі рішення Дзержинського районного суду від 08 лютого 2007 року позивачем було набуто право власності на нежитлову будівлю (офіс), розташовану за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 1063,8 кв.м., у зв`язку з чим земельна ділянка використовувалась позивачем на підставі договору оренди землі від 23 лютого 2005 року для обслуговування нежитлової будівлі (офісу).

29 квітня 2010 року позивач продав нежитлову будівлю літера «А-4», загальною площею 1063,8 кв.м., ОСОБА_3 , який в подальшому 20 листопада 2015 року продав її ОСОБА_2 .

Враховуючи, що з 29 квітня 2010 року ОСОБА_1 не є власником нежитлової будівлі, фактично її не використовує, позивачем неодноразово було надіслано на ім`я Харківського міського голови заяву про розірвання договору оренди землі б/н від 23 лютого 2005 року, однак позитивного рішення щодо задоволення заяви не прийнято.

ОСОБА_1 просив суд розірвати договір оренди землі від 23 лютого 2005 року, яка знаходиться в АДРЕСА_1 , кадастровий номер :04:013:005, укладеного між Харківською міською радою Харківської області та ОСОБА_1 ; скасувати реєстрацію договору оренди землі в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) від 23 лютого 2005 року за № 6328/05.

У відзиві на позовну заяву Харківська міська рада просила у задоволенні позовних вимог відмовити, оскільки позивачем обрано неналежний спосіб захисту. Посилається на те, що питання щодо переходу права власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, а також право користування земельною ділянкою, внаслідок набуття іншою особою права власності на житловий будинок, будівлю або споруду та переходу права користування земельною ділянкою до набувача цього майна, яким у даному випадку є ОСОБА_2 , на таких самих умовах і в тому ж обсязі, врегульовано діючим законодавством, а саме статтею 120 Земельного кодексу України та ст. 377 ЦК України.

Управління Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області відзиву на позовну заяву не подало.

В судовому засіданні представник позивача та третьої особи позовну заяву підтримала, просила суд позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

Представник Харківської міської ради в судове засідання не з`явився, надав до суду клопотання про відкладення розгляду справи з причини того, що він здійснює представництво Харківської міської ради у Господарському суді Харківської області. Судом визнана неповажною причина неявки представника Харківської міської ради в судове засідання, оскільки останнім до клопотання не надано доказів причини неявки в судове засідання. Крім того, Харківська міська рада в своїй структурі має юридичний департамент, а отже її інтереси може представляти не один представник.

При цьому, частиною першою статті 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод від 04 листопада 1950 року, яка набрала чинності для України з 11 вересня 1997 року та відповідно до ст. 9 Конституції України є частиною національного законодавства України, передбачено, що кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку належним і безстороннім судом, встановленим законом.

З урахуванням практики Європейського суду з прав людини критеріями розумних строків у цивільних справах є: правова та фактична складність справи; поведінка заявника, а також інших осіб, які беруть участь у справі, інших учасників процесу; характер процесу та його значення для заявника (справи «Федіна проти України» від 2 вересня 2010 року, «Смірнова проти України» від 8 листопада 2005 року, «Матіка проти Румунії» від 2 листопада 2006 року, «Літоселітіс проти Греції» від 5 лютого 2004 року та інші).

Ухвалою суду від 20 березня 2020 року прийнято до розгляду позовну заяву ОСОБА_1 до Харківської міської ради, Управління Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області про розірвання договору оренди землі, третя особа ОСОБА_2 , та відкрито провадження у справі.

Ухвалою суду від 13 квітня 2021 року закрито підготовче провадження по справі та призначено справу до розгляду по суті.

Відповідно до ч. 2 ст. 210 ЦПК України суд розглядає справу по суті протягом тридцяти днів з дня початку розгляду справи по суті.

Отже, подальше відкладення розгляду справи призведе до порушення розумного строку вирішення спору по справі.

Крім того, заперечення відповідача проти даного позову викладені у письмовому відзиві на позовну заяву, а отже Харківською міською радою реалізоване передбачене діючим цивільним процесуальним законодавством право на змагальність сторін, а тому його право на судовий захист, гарантоване статтею 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, не порушено.

Представник Управління Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області в судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, причини неявки суду не повідомив.

Заслухавши представника позивача та третьої особи, дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог з наступних підстав.

Судом встановлено обставини про те, що 23 лютого 2005 року між ОСОБА_1 та Харківською міською радою укладено договір оренди землі, зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) від 23 лютого 2005 року за № 6328/05 (а.с. 6-10).

Відповідно до п. 1, 2 договору Харківська міська рада на підставі рішення XVII сесії Харківської міської ради ІV скликання від 24 листопада 2004 року № 191/04 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів» надала, а ОСОБА_1 прийняв у строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться АДРЕСА_1 . Розмір земельної ділянки 0,0725 га, кадастровий номер земельної ділянки :04:013:0005

Пунктом 8 договору визначено строк його дії до 01 грудня 2029 року.

Згідно з п. 15 договору земельна ділянка передається в оренду для будівництва офісу (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та подальшої експлуатації цього об`єкту.

Відповідно до договору купівлі-продажу нерухомого майна від 29 квітня 2010 року ОСОБА_1 продав ОСОБА_3 нежитлову будівлю літера «А-4», загальною площею 1063,8 квадратних метра, що розташована в АДРЕСА_1 (а.с.13).

Згідно п. 8 вказаного договору купівлі-продажу договору земельна ділянка, на якій розташоване майно, знаходиться в оренді згідно договору оренди землі від 23 лютого 2005 року, зареєстрованому у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) від 23 лютого 2005 року за № 6328/05. Розмір земельної ділянки 0,0725 га, кадастровий номер земельної ділянки :04:013:0005.

20 листопада 2015 року ОСОБА_3 продав, а ОСОБА_2 купив нежитлову будівлю літера «А-4» загальною площею 1063,8 кв.м., що розташована в АДРЕСА_1 , на земельній ділянці 0,0725 га, кадастровий номер земельної ділянки :04:013:0005, що підтверджується копією договору купівлі-продажу нерухомого майна від 20 листопада 2015 року (а.с. 14-15).

Враховуючи продаж нерухомого майна, яке розташоване на земельній ділянці, позивач 21 листопада 2011 року, 04 липня 2012 року та 20 квітня 2016 року звернувся до Харківської міської ради із заявою про розірвання договору оренди землі б/н від 23 лютого 2005 року.

Згідно листів Управління містобудування та архітектури Харківської міської ради від 05 січня 2016 року та 20 травня 2016 року позивачу було рекомендовано прибути або направити повноважного представника до Управління містобудування та архітектури, а також до Департаменту земельних відносин Харківської міської ради (а.с. 24, 25).

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

За змістом частини 1 статі 93 Земельного кодексу України та статті 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Частиною другою ст. 134 Земельного кодексу України передбачено, що не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі, зокрема, розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, поновлення договорів оренди землі.

Згідно зі ст. 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Відповідно до положень статей 125 і 126 ЗК право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Статтею 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державній реєстрації прав підлягають, зокрема право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Згідно зі ст. 27 зазначеного Закону державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі, зокрема укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.

Питання переходу права оренди земельної ділянки до нового власника об`єкту нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці врегульовано Цивільним та Земельним кодексами України, а також Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно зі ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

Статтею 141 Земельного кодексу України передбачено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, набуття іншою власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані особою права на земельній ділянці.

Згідно з п. 40 договору оренди землі від 23 лютого 2005 року перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладення договору оренди з новим власником будинків та споруд.

Правовий механізм переходу прав на землю, пов`язаний із переходом права на будинок, будівлю або споруду, визначено у статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України, згідно з якими до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц викладено подібний правовий висновок, що після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене.

У постанові від 25.02.2020 у справі № 922/510/19 Велика Палата Верховного Суду вказала, що Верховний Суд неодноразово висловлював позицію про те, що особа, яка набула права власності на це майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника.

Відповідно до висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.

За висновками, викладеними у пунктах 51, 52 постанови Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована. У пункті 49 цієї ж постанови зазначено, що ніхто інший, окрім власника цього об`єкта, не може претендувати на вказану земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

Згідно з частиною 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Тобто особа, яка набула права власності на це нерухоме майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новий власник набув право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно.

Таку правову позицію викладено у постановах Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 915/672/17, від 17.04.2018 у справі № 922/2883/17, від 30.05.2018 у справі № 908/1990/17, від 05.06.2018 у справі № 920/717/17, від 20.06.2018 у справі № 913/661/17, від 27.06.2018 у справі № 921/613/17-г/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 04.10.2018 у справі № 904/326/18, від 04.06.2019 у справі № 914/1925/18, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19.

У розумінні положень статті 7 Закону України "Про оренду землі", статті 120 ЗК України та 377 ЦК України при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває право оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні.

Такий правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 25 травня 2021 року у справі № 920/326/20.

Таким чином припинення права користування попереднього землекористувача в силу закону не припиняє договір оренди земельної ділянки, у зв`язку з чим позовні вимоги ОСОБА_1 є безпідставними та задоволенню не підлягають.

Враховуючи, що у задоволенні позовних вимог відмовлено відсутні підстави для вирішення питання про розподіл судових витрат.

Керуючись ст. 7, 10, 12, 13, 76, 81, 263-265, 273, 274, 279, 354 ЦПК України, суд

в и р і ш и в:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Харківської міської ради, Управління Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області, про розірвання договору оренди землі, третя особа ОСОБА_2 , відмовити.

Із урахуванням пункту 15.5 Перехідних положень ЦПК України (в редакції, яка набрала чинності 15.12.2017) рішення може бути оскаржено шляхом подання апеляційної скарги до Харківського апеляційного суду через Дзержинський районний суд м. Харкова протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складено 15 червня 2021 року.

Суддя І.П. Латка