Справа № 487/5408/18
Провадження № 2/487/813/21
РІШЕННЯ

Іменем України

07.06.2021 року Заводський районний суд м. Миколаєва у складі головуючого судді Кузьменко В.В., за участі секретаря Рафальської Т.В., представника позивача ОСОБА_1 , відповідача ОСОБА_2 розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Факторингова компанія «Паритет», Публічного акціонерного товариства «Енергобанк», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шевченко Інни Леонтіївни, суб`єкта оціночної діяльності фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 про визнання недійсним та скасування звіту, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, припинення права власності та визнання права власності на нерухоме майно, визнання недійсним договору купівлі - продажу,

В С Т А Н О В И В:

17.08.2018 року ОСОБА_3 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 , ТОВ «Факторингова компанія «Паритет», ПАТ «Енергобанк», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л., суб`єкта оціночної діяльності ФОП ОСОБА_4 , в якому просила наступне:

- визнати недійсним та скасувати Звіт про незалежну оцінку квартири, складений 19 березня 2018 року суб`єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_4 ;

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л., яким вирішено здійснити реєстрацію договору купівлі-продажу нерухомого майна - квартири за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 68,5 кв.м.;

- припинити право власності ОСОБА_2 на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 ;

- визнати право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_3 .

16.10.2018 року ОСОБА_3 надала до суду заяву про збільшення розміру позовних вимог, в якій просила доповнити позовні вимоги наступним:

- визнати недійсним договір купівлі-продажу від 07.07.2018 року, укладений між ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» та ОСОБА_2 .

Свої вимоги позивач обґрунтувала тим, що 18.04.2008 року між нею та АБ «Енергобанк» було укладено кредитний договір, виконання умов якого забезпечено договором іпотеки від 22.04.2008 року, укладеним між цими сторонами, за умовами якого ОСОБА_3 передала в іпотеку банку квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

В подальшому ПАТ «Енергобанк» уклав договір відступлення прав вимоги від 11.12.2017 року, за яким відступило ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» право вимоги за договором іпотеки.

В свою чергу ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» та ОСОБА_2 07.07.2018 року уклали договір купівлі-продажу вказаної вище квартири.

Посилаючись на те, що вартість предмета продажу була суттєво занижена, а ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» було порушено порядок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, ОСОБА_3 звернулася до суду з даним позовом за захистом свого порушеного права.

Рішенням Заводського районного суду м. Миколаєва від 09 грудня 2019 року позов ОСОБА_3 задоволено частково.

Визнано договір купівлі-продажу нерухомого майна від 07 липня 2018 року, укладений між ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» та ОСОБА_2 , недійсним. Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень приватного нотаріуса КМНО Шевченко І. Л. щодо реєстрації договору купівлі-продажу нерухомого майна - квартири АДРЕСА_2 , загальною площею 68,5 кв. м. У задоволенні решти позовних вимог ОСОБА_3 відмовлено. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

Постановою Миколаївського апеляційного суду від 13 квітня 2020 року апеляційну скаргу ОСОБА_2 залишено без задоволення.

Рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 09 грудня 2019 року залишено без змін.

12.11.2020 року від першої судової палати Касаційого цивільного суду в складі Верховного Суду до Заводського районного суду м Миколаєва надійшла цивільна справа з позовною заявою до ОСОБА_2 , товариства з обмеженою відповідальністю "Факторингова компанія "Паритет", публічного акціонерного товариства "Енергобанк", приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шевченко Інни Леонтіївни, фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 , в якій просила визнати недійсним та скасувати звіт про незалежну оцінку квартири, складений 19 березня 2018 року суб`єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_4 (сертифікат суб`єктом оціночної діяльності №535/17 від 02 червня 2017 року). Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л., яким вирішено здійснити реєстрацію договору купівлі - продажу нерухомого майна - квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 68,5 кв.м. Припинити право власності ОСОБА_2 на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 . Визнати право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_3 .

Ухвалою суду від 16.11.2020 року у справі відкрито провадження та призначено по справі підготовче судове засідання.

Ухвалою суду від 09.02.2021 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

Крім того, 20.01.2021 року ухвалою суду вирішено судові засідання по цивільній справі, провести в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів за допомогою комплексу технічниих засобів та програмою забезпечення "EasyCon" за участю відповідача ОСОБА_2 .

Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримав у повному обсязі, просив їх задовольнити.

Відповідач в судовому засіданні позов не визнав просив суд в задоволенні позову відмовити, оскільки позов не містить обґрунтування та доказів чим саме було порушено права позивача , не спростовано факту наявності заборгованості за кредитним договором та виконання нею умов іпотеки.

Інші відповідачі до суду не з`явилися, про день розгляду справи були повідомлені належним чином, причини неявки суду не повідомили.

Дослідивши матеріали справи, суд вважає, що у задоволенні позовних вимог слід відмовити, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що 18 квітня 2008 року між АБ «Енергобанк» та ОСОБА_3 укладено договір про іпотечний кредит № 17, за умовами якого банк надав останній кредит на поліпшення житлових умов в розмірі 192 000,00 грн на строк до 05 квітня 2028 року, а ОСОБА_3 , як позичальник, зобов`язалася повернути грошові кошти зі сплатою відсотків за користуванням кредитом у розмірі 14 % річних.

22 квітня 2008 року на забезпечення виконання кредитних зобов`язань між АБ «Енергобанк» та ОСОБА_3 укладено іпотечний договір, за умовами якого остання передала в іпотеку банку квартиру АДРЕСА_2 . 11 червня 2015 року постановою Правління Національного банку України № 370 відкликано банківську ліцензію ПАТ «Енергобанк» та розпочато процедуру ліквідації.

11 грудня 2017 року між ПАТ «Енергобанк» та ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» укладено договір відступлення прав вимоги № 10, за яким ПАТ «Енергобанк» відступило право вимоги ТОВ «Факторингова компанія «Паритет», у тому числі до ОСОБА_3 за договором по іпотечний кредит та іпотечним договором.

19 грудня 2017 року, 25 січня 2018 року та 24 квітня 2018 року ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» було відправлено повідомлення про продаж предмета іпотеки на адресу реєстрації ОСОБА_3 ( АДРЕСА_3 ) та за адресою знаходження предмета іпотеки ( АДРЕСА_1 ), однак листи повернулись за закінченням терміну зберігання.

15 травня 2018 року ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» було відправлено повідомлення про продаж предмета іпотеки на адресу реєстрації ОСОБА_3 та за адресою знаходження предмета іпотеки, однак повідомлення, що відправлено за адресою: АДРЕСА_1 не було вручено та повернулося з відміткою про те, що отримувач відмовився від одержання відправлення. Повідомлення, надіслане за адресою: АДРЕСА_3 , було отримано ОСОБА_3 16 травня 2018 року (лист ТОВ «Нова пошта» № 721 вих-18 від 12 червня 2018 року).

07 липня 2018 року ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» та ОСОБА_2 уклали договір купівлі-продажу квартири, за умовами якого ОСОБА_2 набув у власність спірну квартиру, ціна якої за договором склала 136 000,00 грн., у той час як за висновком суб`єкта оціночної діяльності дійсна її вартість станом на вересень 2018 року становила 990 206,00 грн.

Згідно з підпунктом 4.1. пункту 4 іпотечного договору від 22 квітня 2008 року, укладеного між ПАТ «Енергобанк» та ОСОБА_3 , іпотекодержатель набуває право на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки у випадку, якщо у момент настання строку виконання зобов`язань за кредитним договором, вони не будуть виконані (виконані неналежним чином) та у випадку, якщо інформація або документи, надані іпотекодавцем при укладені цього договору, виявляться недостовірними та/або недійсними, у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем умов даного договору, а також у інших випадках, передбачених договором про іпотечний кредит.

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 202 ЦК України).

Згідно зі статтею 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені статтею 203 ЦК України, зокрема зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Частиною першою статті 216 ЦК України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Статтею 236 ЦК України визначено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Отже, законодавець встановлює, що наявність підстав для визнання правочину недійсним має визначатися судом на момент його вчинення.

Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та у разі задоволення позовних вимог зазначати у судовому рішенні, у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Вказані правові висновки узгоджуються з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 27 листопада 2018 року у справі № 905/1227/17 (провадження № 12-112гс18).

У абзаці 1 пункту 7 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» судам роз`яснено, що правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом.

Однією із загальних засад державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно виключно на підставах та в порядку, визначених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (пункт 4 частини першої статті 3 указаного Закону) (тут і надалі у редакції, що була чинною на час виникнення спірних правовідносин)).

Перевірка документів на наявність підстав, зокрема, для прийняття відповідних рішень є одним з етапів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (пункт 4 частини першої статті 18 вказаного Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Державний реєстратор, яким може бути і нотаріус (пункт 2 частини першої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»): 1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; 2) перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення (пункти 1-2 частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень (абзац перший частини другої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Так, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, зокрема, подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі (пункт 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).

У державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено, зокрема, у разі, якщо подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження. За наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав (пункт 4 частини першої, абзац перший частини другої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Записи до Державного реєстру прав вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав (абзац перший частини першої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Позивач заявила вимогу про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно.

Рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав із внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вичерпує свою дію. Тому належним способом захисту права або інтересу позивача у такому разі є не скасування рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав, а скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності (постанови Великої Палати Верховного Суду: від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16, провадження № 12-158гс18 (пункт 5.17); від 04 вересня 2018 року у справі № 915/127/18, провадження № 12-184гс18 (пункт 5.17); від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц, провадження № 14-376цс18 (пункт 74); від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а, провадження № 11-474апп19).

За змістом абзацу першого частини другої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування на підставі рішення суду записів про проведену державну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

За таких обставин, позовні вимоги ОСОБА_3 до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л. про визнання дій щодо реєстрації незаконними, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є необґрунтованими, недоведеними та такі, що не підлягають задоволенню.

Разом з тим, позовні вимоги про припинення права власності ОСОБА_2 на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 та визнати право власності на цю квартиру за ОСОБА_3 є необґрунтованими, оскільки є похідними від позовної вимоги про скасування державної реєстрації прав та їх обтяжень на спірну квартиру, що свідчить про їх безпідставність. У зв`язку з цим, у задоволенні зазначених вимоги ОСОБА_3 слід відмовити.

Стосовно позовної вимоги ОСОБА_3 до суб`єкта оціночної діяльності ФОП ОСОБА_4 про визнання недійсним та скасування Звіту про незалежну оцінку квартири від 19 березня 2018 року суд дійшов до наступних висновків.

Так, відповідно до п. 3.2 договору купівлі-продажу квартири від 07.07.2018 року ринкова вартість квартири №130 становить 136 000,00 грн., що встановлено оспорюваним Звітом.

Підставою проведення оцінки майна є, зокрема, договір між суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання та замовником оцінки, який укладається в письмовій формі та може бути двостороннім або багатостороннім (ч. 1 ст. 10 і ч. 1 ст. 11 Закону України від 12 липня 2001 року №2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»).

Звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб`єкта оціночної діяльності (ч. 1 ст. 12 Закону України від 12 липня 2001 року №2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»).

Зробивши системний аналіз наведених норм Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» Велика Палата Верховного Суду у постанові від 13 березня 2018 року у справі №914/88/17 дійшла висновку, що звіт про оцінку майна є документом, який фіксує дії суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання щодо оцінки майна, здійснювані ним у певному порядку та спрямовані на виконання його професійних обов`язків, визначених законом і встановлених відповідним договором. Звіт про оцінку майна не створює жодних правових наслідків для учасників правовідносин з оцінки майна, а лише відображає та підтверджує зроблені суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання висновки і його дії щодо реалізації своєї практичної діяльності.

Враховуючи зазначене позовні вимоги в цій частині належить також залишити без задоволення.

Стосовно позовної вимоги ОСОБА_3 про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири 130 від 07.07.2018 року, укладеного між ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» та ОСОБА_2 суд дійшов до наступних висновків.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною 3 статті 215 ЦК України встановлено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Так, з огляду на те, що судом встановлено обставини, які свідчать про законність дій щодо реєстрації рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на спірну квартиру, то вимоги про визнанню недійсним договір купівлі-продажу квартири, укладений між ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» та ОСОБА_2 , відповідно до якого і виникли оспорювані правовідносини не підлягають задоволенню.

Підсумовуючи вищевикладене, суд дійшов висновку, що у задоволенні позовних вимог слід відмовити.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 258, 259,263-265, 268 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

В задоволенні позову ОСОБА_3 до ОСОБА_2 , товариства з обмеженою відповідальністю "Факторингова компанія "Паритет", публічного акціонерного товариства "Енергобанк", приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шевченко Інни Леонтіївни, фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 про визнання недійсним та скасування звіту, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, припинення права власності та визнання права власності на нерухоме майно, визнання недійсним договору купівлі - продажу - відмовити.

Рішення набуває законної сили через 30 днів з дня його проголошення.

Рішення суду може бути оскаржене до Миколаївського Апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Повний текст рішення складений судом 17.06.2021 року.

Суддя В.В.Кузьменко