Житомирський апеляційний суд
Справа №277/925/18 Головуючий у 1-й інст. Прищепа Т. П.
Категорія 22 Доповідач Павицька Т. М.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 травня 2020 року

Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого - судді Павицької Т.М.,

суддів: Миніч Т.І., Трояновської Г.С.

з участю секретаря судового засідання Ковальської Я.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі цивільну справу №277/925/18 за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 до товариства з обмеженою відповідальністю «Агріс Полісся», третя особа - приватне підприємство «Злагода-Агро» про розірвання договорів оренди земельних ділянок, за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю «Агріс Полісся» на заочне рішення Ємільчинського районного суду Житомирської області, ухвалене 27 лютого 2019 року суддею Прищепою Т.П. у смт Ємільчине,

в с т а н о в и в :

У серпні 2018 року ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 звернулися до суду із позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Агріс Полісся» (далі - ТОВ «Агріс Полісся»), третя особа - приватне підприємство «Злагода-Агро» (далі - ПП «Злагода-Агро») про розірвання договорів оренди земельних ділянок.

Свої позовні вимоги позивачі обґрунтовували тим, що їм на праві власності належать земельні ділянки, які договорами від 10 січня 2014 року передані в оренду ТОВ «Агріс Полісся». Орендар не виконує умови цих договорів, не сплачує орендну плату за користування земельними ділянками за 2016-2017 роки. Крім того, у березні 2018 року їм стало відомо, що 06 жовтня 2016 року між відповідачем та ПП «Злагода-Агро» без їхньої згоди, укладені договори суборенди спірних земельних ділянок та проведено державну реєстрацію.

Посилаючись на викладене, позивачі просили розірвати договори оренди землі, укладені 10 січня 2014 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Агріс Полісся» щодо земельної ділянки площею 2,23 га, кадастровий номер :02:000:0301, земельної ділянки 0,71 га кадастровий номер :02:000:0198; між ОСОБА_2 та ТОВ «Агріс Полісся» щодо земельної ділянки площею 1,99 га, кадастровий номер :02:000:0313; між ОСОБА_6 та ТОВ «Агріс Полісся» щодо земельної ділянки площею 1,44 га, кадастровий номер :01:000:0071; між ОСОБА_7 та ТОВ «Агріс Полісся» щодо земельної ділянки площею 1,40 га, кадастровий номер :01:000:0057 та між ОСОБА_4 та ТОВ «Агріс Полісся» щодо земельної ділянки площею 2,55 га, кадастровий номер :06:000:0073.

Заочним рішенням Ємільчинського районного суду Житомирської області від 27 лютого 2019 року позов ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 задоволено. Розірвано договір оренди землі, укладений 10.01.2014 між ОСОБА_1 та ТОВ «Агріс Полісся» щодо права оренди земельної ділянки площею площею 2,23 га, кадастровий номер :02:000:0301, земельної ділянки 0,71 га кадастровий номер :02:000:0198. Розірвано договір оренди землі, укладений 10.01.2014 між ОСОБА_2 та ТОВ «Агріс Полісся» щодо права оренди земельної ділянки площею 1,99 га, кадастровий номер :02:000:0313. Розірвано договір оренди землі, укладений 10.01.2014 між ОСОБА_3 та ТОВ «Агріс Полісся» щодо права оренди земельної ділянки площею 1,44 га, кадастровий номер :01:000:0071. Розірвано договір оренди землі, укладений 10.01.2014 між ОСОБА_7 та ТОВ «Агріс Полісся» щодо права оренди земельної ділянки площею 1,40 га, кадастровий номер :01:000:0057. Розірвано договір оренди землі, укладений 10.01.2014 між ОСОБА_4 та ТОВ «Агріс Полісся» щодо права оренди земельної ділянки площею 2,55 га, кадастровий номер :06:000:0073.

В апеляційній скарзі представник ТОВ «Агріс Полісся», посилаючись на неповне з`ясування судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції, ухвалити нове - про відмову у задоволенні позову.

На його думку, судом першої інстанції не враховано, що умовами оспорених договорів оренди було передбачено право орендаря на передачу земельних ділянок у суборенду, і, підписавши такі договори, орендодавці погодились на можливість суборенди. Також, при вирішенні спору не враховано, що суборендар сплачував орендну плату позивачам, а факт її отримання підтверджує дійсність договорів суборенди. Відсутність дати у розписках про отримання орендної плати не спростовує її сплату та отримання орендодавцями, окрім того, суд не врахував відсутність претензій з їх боку щодо виплати коштів за користування їх земельними ділянками. Також вважає, що зміна назви платника орендної плати не є порушенням істотних умов договорів оренди, а посилання суду на можливість внесення орендної плати шляхом зарахування на депозитний рахунок не передбачена умовами договору. Судом також не досліджено умови договору щодо вини орендодавців в неотриманні орендної плати, необхідності своєчасного її отримання.

У відзиві на апеляційну скаргу представник позивачів послався на її безпідставність. Зазначив про відсутність згоди орендодавців на передачу їх земельних ділянок в суборенду та недоведеність обставин надання такої згоди. Крім того, вказав, що його довірителі не отримували орендної плати від орендаря.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення з огляду на наступне.

Судом першої інстанції встановлено, що 10 січня 2014 року між ТОВ «Агріс Полісся» (орендар) та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_7 (орендодавці), укладені договори оренди належних останнім на праві власності земельних ділянок, які зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом). Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду (ч. 1 ст.8 Закону України «Про оренду землі»).

Пунктом 27 договорів оренди землі передбачено право орендаря передавати земельну ділянку в суборенду на умовах цього договору - за згодою власника. У пункті ж 17 Договору зазначено, що без додаткової письмової згоди орендодавця, на підставі цього Договору та у відповідності до Закону України «Про оренду землі», орендар вправі передавати земельну ділянку в суборенду за згодою власника іншим юридичним чи фізичним особам без зміни її цільового використання.

Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 20 жовтня 2016 року на підставі договору суборенди землі від 06 жовтня 2016 року, укладеного між ТОВ «Агріс Полісся» та ПП «Злагода-Агро», за останнім зареєстроване право суборенди земельних ділянок, належних на праві власності ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ; 19 жовтня 2016 року на підставі договору суборенди землі від 06 жовтня 2016 року, укладеного між ТОВ «Агріс Полісся» та ПП «Злагода-Агро», за останнім зареєстроване право суборенди земельної ділянки, належної на праві власності ОСОБА_3 ; 17 жовтня 2016 року на підставі договору суборенди землі від 06 жовтня 2016 року, укладеного між ТОВ «Агріс Полісся» та ПП «Злагода-Агро», за останнім зареєстроване право суборенди земельної ділянки, належної на праві власності ОСОБА_7 ; 17 жовтня 2016 року на підставі договору суборенди землі від 06 жовтня 2016 року, укладеного між ТОВ «Агріс Полісся» та ПП «Злагода-Агро», за останнім зареєстроване право суборенди земельної ділянки, належної на праві власності ОСОБА_4 .

Відповідно до статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За положеннями ст. 773 ЦК України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням абоз порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. До договору піднайму застосовуються положення про договір найму (стаття 774 ЦК України).

Відповідно до ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, яким є Закон України «Про оренду землі».

За правилом частини шостої ст. 93 ЗК України орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда).

У матеріалах справи міститься заява-пояснення ОСОБА_8 від 12 червня 2018 року, справжність підпису якого посвідчена приватним нотаріусом Ємільчинського районного нотаріального округу Житомирської області Петрук С.П., за змістом якої восени 2016 року керівництво ТОВ «Агріс Полісся» проводило зібрання пайщиків та повідомляло про наміри заключити договори суборенди з ПП «Злагода-Агро».

Проте вважати, що вказана заява-пояснення є беззаперечним доказом згоди власників земельних ділянок, тобто позивачів, на укладення договору суборенди не можна, оскільки заява складена за спливом двох років після проведення таких зборів та відсутні відомості про те, що позивачі повідомлялися належним чином про їх проведення або були на них присутні.

За таких обставин, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що земельні ділянки передані ТОВ «Агріс Полісся» в суборенду ПП «Злагода-Агро» без погодження орендодавців, оскільки достатніх та достовірних доказів на підтвердження отримання такої згоди орендарем не надано.

Відповідно до статей 509, 510, 526 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматись від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Загальними умовами зобов`язання є те, що зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.

Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання (статті 525, 625 ЦК України).

Згідно зі ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк. Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом (ст. 612 ЦК України).

Згідно із частиною першою ст. 251 ЦК України строком є певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення.

У спірних правовідносинах строком є виплата орендної плати саме до 25 грудня кожного року і невиконання відповідачем обов`язку сплатити орендну плату у строк, визначений умовами договору, і є несплатою орендної плати.

Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

За змістом ст. 15 Закону України «Про оренду землі» орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є однією із суттєвих умов договору оренди.

У ст. 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

За положеннями ст. 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

За положеннями частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі»на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Водночас у пункті «д» частини першої ст. 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення умов договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Відповідно до пункту 7 договорів оренди землі орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі, який складає 348,83 грн.

Згідно з пунктом 9 договорів оренди землі, орендар вносить орендну плату один раз на рік, за перший рік оренди орендна плата сплачується до 31 грудня року, в якому укладено цей договір, пропорційно фактичній кількості днів оренди, в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік, до 25 грудня поточного року.

Відповідно до пункту 33 договорів оренди земельної ділянки, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, дія договору припиняється шляхом його розірвання.

Представник ПП «Злагода-Агро» до матеріалів справи додав копії відомостей на виплату орендної плати за 2017 рік в яких наявне лише прізвище позивача ОСОБА_4 з підписом про отримання орендної плати за 2017 рік в сумі 420,88 грн, інших позивачів у списку відомостей немає. Крім того до матеріалів відзиву на позовну заяву долучено розписку спадкоємиці ОСОБА_5 в якій зазначено, що вона від ПП «Злагода-Агро» отримала орендну плату за договором оренди землі укладеного з ОСОБА_7 .

Разом з тим, перекладання обов`язку сплати орендної плати ТОВ «Агріс Полісся» на третю особу ПП «Злагода - Агро» ні законом, ні договором не передбачено.

Повідомлення, адресовані ОСОБА_2 , ОСОБА_1 про прибуття до сільської ради для отримання орендної плати за договорами оренди землі з ТОВ «Агріс Полісся», а також повідомлення ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , про можливість отримати відповідно до договору суборенди орендну плату в будь-якому відділенні АТ «Ощадбанк» не містять доказів отримання власниками земельних ділянок таких повідомлень та орендної плати.

Відповідно до частини другої ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених закономабо договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивачів можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що їх земельні ділянки використовує інша особа.

Відповідно до правового висновку, викладеного у постанові Верховного Суду України від 12 лютого 2014 року у справі № 6-161цс13, за змістом статей 24 та 25 Закону України «Про оренду землі» припинення орендарем господарської діяльності з безпосереднього цільового використання орендованої земельної ділянки та передача третім особам функцій з її обробітку й оплати орендної плати орендодавцю виходить за межі господарської діяльності, яку може здійснювати орендар без погодження з орендодавцем, та є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки за статтею 32 Закону України «Про оренду землі».

Аналогічний висновок міститься у постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 11 листопада 2019 рокуу справі № 133/158/16-ц (провадження № 61-21693сво18).

За наведених обставин, суд першої інстанції, повно встановивши фактичні обставини справи, які мають суттєве значення для її вирішення, оцінивши докази у їх сукупності, дійшов обгрунтованого висновку про наявність підстав для розірвання договорів оренди землі, укладених між сторонами спору.

Посилання ТОВ «Агріс Полісся» на не врахування судом умов оспорених договорів оренди, якими було передбачено право орендаря на передачу земельних ділянок у суборенду, є безпідставними, оскільки умовами договорів не визначено, якою мала бути згода орендодавців на передачу земельних ділянок в суборенду, а відсутність будь-яких належних доказів на підтвердження такої згоди вказує на істотне порушення умов договору при передачі належних орендарям земельних ділянок в суборенду. Крім того, сама по собі наявність підпису у договорі оренди не вказує на згоду орендодавців на передачу їх земельних ділянок в суборенду.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Відповідно до приписів ст.375 ЦПК України рішення суду першої інстанції залишається без змін, приймаючи до уваги те, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Рішення суду є законним і обґрунтованим, підстави для його скасування відсутні.

Керуючись статтями 259, 268, 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Агріс Полісся» залишити без задоволення.

Заочне рішення Ємільчинського районного суду Житомирської області від 27 лютого 2019 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Дата складення повного тексту судового рішення 19 травня 2020 року.

Головуючий

Судді