Провадження № 2/761/3568/2020
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 листопада 2020 року Шевченківський районний суд м. Києва в складі:

головуючого судді: Пономаренко Н.В

за участю секретаря: Ганущака А.М.

представника позивача: ОСОБА_1

представника відповідача: Стащука В.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в загальному провадженні в залі суду в місті Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про стягнення коштів, сплачених за попереднім договором, -

в с т а н о в и в:

позивач ОСОБА_2 звернулась до Шевченківського районного суду м. Києва надійшла із позовом до ОСОБА_3 про стягнення коштів, сплачених за попереднім договором, відповідно до якої просить стягнути з відповідача на свою користь 11 291,67 грн., сплачених в якості авансу за попереднім договором від 15.10.2019 року.

В обґрунтування позовних вимог позивач у позові зазначила, що вона мала придбати житловий будинок і земельну ділянку за адресою АДРЕСА_1 частини яких належить відповідачу ОСОБА_3 .

Маючи намір придбати житловий будинок та земельну ділянку, 15.10.2019 року позивач уклала з відповідачем та іншими співвласниками даного будинку і земельної ділянки попередній договір, який, зокрема, містить такі умови: основний договір купівлі-продажу житлового будинку і земельної ділянки повинен бути укладений до 21.11.2019 року; житловий будинок і земельна ділянка не мають прихованих недоліків; відповідач, інші співвласники житлового будинку, а також інші особи повинні бути зняті з реєстраційного обліку у житловому будинку у строк до укладання основного договору купівлі-продажу; в якості забезпечення укладання та виконання основного договору купівлі-продажу позивачем було передано відповідачу та іншим співвласникам 135 500 грн., які включаються до загальної суми за основним договором.

Частка відповідача в отриманій сумі відповідно до її частки у праві власності (1/12) становить 11 291,67 грн.

21.11.2019 року позивач, відповідач та інші співвласники житлового будинку та земельної ділянки з`явились в приміщенні приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Панченка О.В. для укладання основного договору купівлі-продажу.

Однак, даний договір не був укладенийу зв`язку з невиконанням відповідачем умов попереднього договору, а саме: земельна ділянка має обмеження у її використанні як зона особливого режиму забудови; земельна ділянка належить до зсувонебезпечного району; частина земельної ділянки є територією зарезервованою для розвитку мережі зелених насаджень загального користування; відповідач не зняла з реєстраційного обліку усіх зареєстрованих у житловому будинку.

Внаслідок цих порушень, допущених зі сторони відповідача, основний договір купівлі-продажу укладено не було.

У позовній заяві позивач зазначила, що на неодноразові її вимоги повернути сплачену за попереднім договором суму, яка є авансом, що підлягає поверненню, відповідач відповідає відмовою, мотивуючи це тим, що завдаток у випадку неукладання основного договору з нібито вини позивача залишається у неї.

Позивач вважає, що, оскільки основні договори купівлі-продажу житлового будинку і земельної ділянки укладені не були, а сторони попереднього договору лише домовилися їх укласти у майбутньому, передана позивачем відповідачу грошова сума у розмірі 11291,67 грн. є авансом, який у зв`язку з неукладанням основного договору купівлі-продажу підлягає поверненню.

Ухвалою судді Шевченківського районного суду м. Києва від 03.02.2020 року відкрито провадження у цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про стягнення коштів, сплачених за попереднім договором та призначено розгляд справи в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін.

Ухвалою судді Шевченківського районного суду м. Києва від 03.02.2020 року у задоволенні заяви представника позивача ОСОБА_4 про забезпечення позову у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про стягнення коштів, сплачених за попереднім договором - відмовлено.

04.03.2020 року до Шевченківського районного суду м. Києва від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву в якому, заперечуючи проти позову, стверджує, що позивач ухилилась від укладання основного договору. Сплачена позивачем сума коштів при укладанні попереднього договору є завдатком, який не підлягає поверненню позивачу у зв`язку з її відмовою укласти основний договір.

Також у відзиві зазначено, що до позову не додано жодного платіжного документа чи розписки про отримання відповідачем 11291,67 грн.

Представник відповідача вважає, що відповідач не знялась з реєстраційного обліку через те, що позивач не сплатила повну вартість житлового будинку та земельної ділянки, а інформація про земельну ділянку, у тому числі в частині наявних обмежень, була відома позивачу до укладання основних договорів.

На думку представника відповідача, заявлена позивачем сума судових витрат у розмірі 8000 грн. не є співмірною справі, вважає її завищеною.

15.05.2020 року до Шевченківського районного суду м. Києва від представника позивача надійшла відповідь на відзив, в якій представник позивача стверджує, що факт отримання відповідачем грошових коштів при укладанні попереднього договору в сумі 11291,67 грн. підтверджується п. 3 цього договору і власноручним підписом відповідача під попереднім договором, який був посвідчений нотаріально.

На доводи представника відповідача у відзиві на позовну заяву, що відповідач не знялася з реєстраційного обліку через те, що позивач не сплатила повну вартість житлового будинку і земельної ділянки, представник позивача вказав, що п. 2.7 попереднього договору встановлює обов`язок відповідача знятися з реєстраційного обліку до укладання основного договору, про що було з`ясовано 21.11.2019 року в приміщенні приватного нотаріуса, куди прибули сторони договору для підписання основних договорів купівлі-продажу.

Крім того, про те, що земельна ділянка містить два обмеження щодо її використання позивачу стало відомо лише 13.11.2019 року і про ці обмеження не було зазначено в попередньому договорі, укладеного 15.10.2019 року.

Відтак, сторона позивача вважає, що основні договори не були укладені з вини відповідача, яка не забезпечила виконання всіх істотних умов попереднього договору.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав, просив їх задовольнити.

Представник відповідача заперечував проти позову, просив відмовити в його задоволенні.

Вислухавши пояснення представників сторін, дослідивши докази, суд прийшов до висновку про задоволення позовних вимог з наступних підстав.

Так, перевіряючи обставини справи, судом встановлено, що 15.10.2019 року між ОСОБА_5 , ОСОБА_3 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , як продавцями, та ОСОБА_2 , як покупецем, було укладено попередній договір, за яким сторони зобов`язалися до 21.11.2019 року укласти договори купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_2 ; земельної ділянки, площею 0,0937 га, наданої для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер::91:262:0032, що знаходиться на АДРЕСА_2 .

Цим договором сторони визначили істотні умови, серед яких, на підставі пункту 2.4 продавці гарантують, що відчужувана земельна ділянка прихованих недоліків не має, а пунктом 2.7 передбачено, що продавці зобов`язуються зняти з реєстраційного обліку всіх зареєстрованих в житловому будинку осіб до укладання основного договору.

Відповідно до п. 3 попереднього договору покупець передала, а продавці отримали гроші в сумі 135 500 грн., що згідно курсу НБУ на день укладання цього договору еквівалентно 5 000 євро, з належних до сплати 3 681 000 грн., що згідно курсу НБУ на день укладання цього договору еквівалентно 150 000 доларів США, на доказ укладання та забезпечення виконання договорів купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_2 ; земельної ділянки, площею 0,0937 га, наданої для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер::91:262:0032, що знаходиться на АДРЕСА_2 .

Також даним пунктом попереднього договору передбачено, що при укладанні основних договорів сума 135 000 грн. буде вважатися як завдаток за об`єкти договору купівлі-продажу.

Пунктом 5 попереднього договору передбачено, що у разі, якщо одна сторона ухиляється від виконання зобов`язань за цим договором (тобто ухиляється від укладання основних договорів) інша сторона вправі звернутися до суду.

На підставі пункту 6 попереднього договору сторони передбачили, що у випадку відмови від укладання основних договорів купівлі-продажу продавцями, ним має бути сплачені гроші в сумі 271 000 грн, а у випадку відмови від укладання основних договорів покупцем, гроші в сумі 135 00 грн залишаються у продавця.

Виходячи із змісту попереднього договору, продавці, серед яких є відповідач, зобов`язалися до 21.11.2019 року знятися з реєстраційного обліку та гарантували, що відчужувана земельна ділянка прихованих недоліків не має, що є підставою для укладання основних договорів купівлі-продажу.

Також судом встановлено, що 21.11.2019 року позивач, відповідач та інші співвласники житлового будинку та земельної ділянки з`явилися до приміщення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Панченка О.В. для укладання основного договору купівлі-продажу. Даний факт сторона відповідача не заперечувала.

Окрім того, в матеріалах справи міститься копія свідоцтва від 21.11.2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Панченко О.В., яким приватний нотаріус посвідчив, що позивач ОСОБА_2 21.11.2011 року з 16-00 год до 17-30 год. знаходилася у приміщенні за адресою: АДРЕСА_3 , робоче місце приватного нотаріуса Панченка О.В.

Як пояснив представник позивача, основні договори купівлі-продажу не були укладені у зв`язку з невиконанням продавцями, в тому числі і відповідачем умов попереднього договору.

На підтвердження того, що земельна ділянка, площею 0,0937 га, наданої для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер::91:262:0032, що знаходиться на АДРЕСА_2 має недоліки та обмеження, позивачем до позовної заяви долучено копію Звіту за результатами проведення аудиту об`єкта нерухомості від 13.11.2019 року, проведеного АО «Домініон»,інформаційну довідку Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 13.11.2019 року, копію рішення Київської міської ради VI сесії VIII скликання від 26.06.2018 року № 1049/5113 «Про приватизацію земельноїділянки громадянкам ОСОБА_5 , ОСОБА_7 , ОСОБА_3 , ОСОБА_6 для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд на АДРЕСА_2 », копію рішення Київської міської ради VIІ сесії VIII скликання від 20.12.2018 року № 475/6526 «Про внесення змін до Концепції збереження зелених зон у м. Києві».

Із зазначених документів вбачається, що земельна ділянка містить ряд недоліків та обмежень у її використанні, а саме: 1) земельна ділянка має обмеження у її використанні як зона особливого режиму забудови, тобто, на більшу частину земельної ділянки (площею 0,0885 га) поширюється обмеженням у використанні земельної ділянки, яке встановлено ДБН В.1.1-5-2000 «Захист від небезпечних геологічних процесів будинки і споруди на підроблюваних територіях і просідаючихґрунтах ( у чинній редакції ДБН В.1.1-45:2017 «Будівлі і споруди в складних інженерно-геологічних умовах. Загальні положення); 2) частина земельної ділянки, площею 0,002 га відноситься до земель, що резервуються відповідно до «Програми розвитку зеленої зони м. Києва до 2010 року та концентрації формування зелених насаджень в центральній частині міста», затвердженої рішенням Київської міської ради від 19.07.2005 року №806/3381. Даним рішенням встановлено, що використання територій зелених насаджень загального користування, проекти землеустрою яких розроблені та погоджені відповідно до п. 2 цього рішення, здійснюється виключно для рекреаційних та суспільних потреб відповідно до законодавства. Термін дії цієї програми продовжено до 31.12.2019 року відповідно до рішення Київської міської ради №475/6526 від 20.12.2018 року. У зв`язку з цим на частину земельної ділянки розміром 0,002 га встановлено обмеження у використанні - зони особливого режиму забудови.

Так, у Звіті за результатами проведення аудиту об`єкта нерухомості від 13.11.2019 рокуз посиланням наст. 28 Закону України «Про благоустрій населених пунктів» згідно якої для здійснення будівництва на земельній ділянці необхідно здійснити видалення зелених насаджень, а для цього необхідно оплатити відновну вартість зелених насаджень, зазначено, що власники земельної ділянки не надали документи, які б підтверджували оплату ними відповідної вартості зелених насаджень на зазначеній земельній ділянці. Також власниками не надано підтверджень укладання охоронного договору на зелені насадження, так як це передбачено п.п. 16.1 та 16.2 Порядку видалення зелених насаджень на території м. Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 27.10.2011 року № 384/6600. Зазначене може свідчити, що власниками не виконано вимоги, що встановлюються для використання земельної ділянки.

За змістом ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Частиною 1 ст. 76 ЦПК України встановлено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідач, заперечуючи проти того, що земельна ділянка, яку мала придбати позивач, має недоліки, не надала доказів, які б спростували висновки, викладені в аудиторському звіті.

Таким чином, на підставі зібраних у справі доказів, суд погоджується з доводами позивача, що існують обмеження можливості використання даної земельної ділянки її власником. А відтак, відповідачем, як продавцем, у порушення умов попереднього договору не було повідомлено про існуючі недоліки та обмеження земельної ділянки.

Під час розгляду справи сторона відповідача стверджувала, що вся інформація про земельну ділянку, в тому числі в частині наявних обмежень, була відома позивачу до укладання основних договорів.

При дослідженні матеріалів справи, судом встановлено, що про наявні обмеження земельної ділянки позивач дізналася 13.11.2019 року, а саме із аудиторського звіту, тобто майже через місяць після укладання попереднього договору від 15.10.2019 року, в якому продавці гарантували, що відчужувана земельна ділянка прихованих недоліків не має.

Попередній договір від 15.10.2019 року не містить жодної інформації, що земельна ділянка належить до зсувонебезпечного району та частина її території є зарезервованою для розвитку мережі зелених насаджень загального користування.

Окрім того, у порушення умов попереднього договору, а саме п. 2.7, відповідач не знялася з реєстраційного обліку до 21.11.2019 року, що також стало підставою неукладання основних договорів купівлі-продажу.

В судовому засіданні свідок ОСОБА_7 пояснила суду, зокрема, що оскільки позивач повідомила завчасно, що не буде укладати основні договори купівлі-продажу в зв`язку з тим, що земельна ділянка має певні недоліки, співвласники будинку та земельної ділянки не знялися з реєстраційного обліку за місцем проживання.

Оскільки відповідач не виконала істотні умови попереднього договору, в результаті чого не було укладено основних договорів купівлі-продажу будинку та земельної ділянки, позивач вважає, що, сплачені нею кошти в розмірі 11 291,67 грн. в якості авансу за попереднім договором, мають бути стягнуті з відповідача.

Відповідач заперечуючи проти позову, посилається на те, що дані кошти мають ознаки завдатку, який не підлягає поверненню позивачу в зв`язку з відмовою укласти основний договір.

Однак, зміст ст. 626 ЦК України встановлює, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частиною 1 ст. 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Частиною 1 ст. 546 ЦК України визначено, що виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності.

Відповідно до ст. 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належного з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Аналізуючи положення ст. 570 ЦК України, Верховний Суд у постанові від 14.08.2019 року по справі № 755/7931/16 вказав, що на відміну від завдатку, аванс - це лише спосіб платежу. Він не виконує забезпечувальної функції, а виконує функцію попередньої оплати, яка підлягає поверненню у випадку невиконання зобов`язання. Правила ст.570 ЦК України поширюються на випадки, коли договір було укладено, але одна із сторін ухиляється від його виконання. Внесення завдатку як способу виконання зобов`язання може мати місце лише в разі наявності зобов`язання, яке повинно було виникати на підставі договору купівлі-продажу.

В даному випадку суд окремо звертає увагу на ту обставину, що безпосередньо у попередньому договорі сторони узгодили, а саме в п.3, що при укладанні Основних договорів сума 135500 грн., що згідно курсу НБУ на день укладання цього договору еквівалентно 5000 євро, буде вважатися як завдаток за Об`єкти купівлі-продажу.

Судом встановлено і не заперечувалось сторонами, що основний договори купівлі-продажу об`єктів нерухомого майна укладені не були.

Таким чином, вже виходячи зі змісту вищевказаних узгоджених сторонами умов попереднього договору, вбачається, що сторони самі визначили, що в разі неукладання основних договорів сплачена позивачем сума не є завдатком. Таким чином, умовами договору визначено, що вказана сума є авансом.

При цьому, оскільки у цій справі встановлено, що договори купівлі-продажу будинку та земельної ділянки укладені не були з вини відповідача, яка не забезпечила виконання істотних умов попереднього договору, відтак передана відповідачу грошова сума11 291,67 грн. є авансом та підлягає поверненню позивачу.

Доводи відповідача, що до позову не додано жодного платіжного документу чи розписки щодо отримання нею грошової суми 11 291,67 грн., як наслідок відповідач не отримувала жодних коштів від позивача, суд вважає безпідставними, оскільки відповідач, підписуючи власноруч попередній договір, підтвердила отримання нею грошових коштів, про що зазначено в п. 3 попереднього договору, згідно якого покупець передала, а продавці отримали гроші в сумі 135 500 грн.

Відповідач ОСОБА_3 є власником 1/12 частини вищезазначених будинку та земельної ділянки, а тому частка в отриманій сумі становить 11 291,67 грн.

Таким чином, оцінюючи належність та допустимість кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів в їх сукупності, та враховуючи те, що обставини, на які позивач посилалась в своєму позові, знайшли своє підтвердження в судовому засіданні, а доказів на їх спростування суду надано не було, суд вважає, що позовні вимоги щодо стягнення з відповідача на користь позивача 11 291,67 грн., сплачених в якості авансу за попереднім договором від 15.10.2019 року, - підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір у розмірі 768,40 грн.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 15, 16, 546, 570, 626, 628, 635 ЦК України, ст.ст. 12, 13, 76-81, 89, 95, 141, 229, 258, 259, 263-265, 268, 273, 352, 354 ЦПК України, суд, -

в и р і ш и в :

позов ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про стягнення коштів, сплачених за попереднім договором - задовольнити.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 11291,67 грн., сплачених в якості авансу за попереднім договором вд 15.10.2019.

Стягнути із ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 судовий збір у розмірі 768,40 грн.

Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги через Шевченківський районний суд м. Києва протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо у судовому засіданні було проголошено лише вступну і резолютивну частину судового рішення або у разі розгляду (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, цей строк обчислюється з дня складання повного тексту судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження: рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Реквізити учасників:

Позивач: ОСОБА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_4 .

Відповідач: ОСОБА_3 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_5 .

Повний текст складено 15.01.2021.

Суддя: