№ 637/646/19
№ 2/637/7/20
РІШЕННЯ

Іменем України

24 лютого 2020 року с.м.т. Шевченкове

Шевченківський районний суд Харківської області в складі:

головуючого судді Островської Н.І.,

за участю секретаря Бутрик Ю.С.,

позивач: представник за ордером Карасава О.П.,

відповідач: ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду с.м.т. Шевченкове Шевченківського району Харківської області цивільну справу за позовною заявою сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Куйбишево» до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 про визнання договору оренди землі недійсним та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі ,-

в с т а н о в и в :

У червні 2019 року позивач, сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Куйбишево», звернувся до суду із вищезазначеним позовом.

Як підставу позову зазначено, що ОСОБА_2 є власником земельної ділянки площею 5,8310 га, розташованої на території Семенівської сільської ради Шевченківського району Харківської області, з ким 13.08.2008 року СТОВ «Куйбишево» укладено договір оренди землі на 5 років, який 20.08.2012 року зареєстрований у відділі Держкомзему у Шевченківському районі Харківської області. Отже, враховуючи вимоги ст.ст. 125, 126 Земельного кодексу України, строк його дії був до 20.08.2017 року. Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» фактично об`єднано два випадки пролонгації договору оренди землі: 1) реалізація переважного права орендаря (частини 1-5); 2) автоматична пролонгація договору (частина 6). Посилаючись на ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», зазначили, що оскільки продовжують користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а також відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору лист-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, то такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Вказують, що ОСОБА_2 особисто 1 2016 році та через представника ОСОБА_3 протягом 2017 - 2019 років отримував орендну плату, та по завершенню строку дії договору позивач запропонував останньому поновити договір оренди на новий строк з підписанням Додаткової угоди та в межах наявних у нього повноважень, на що ОСОБА_3 відмовився.

У 2019 році в зв`язку з відсутністю заперечень відповідача у поновленні договору оренди та продовженням користування земельною ділянкою, позивач направив на адресу відповідача лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі та проект Додаткової угоди № 1 до Договору оренди землі від 13.08.2008 року про поновлення договору оренди землі, проте вказаний лист з додатками повернувся без вручення адресату через те, що останній за місцем реєстрації не проживає.

Таким чином, позивач належно виконував обов`язки за Договором під час його дії та продовжував сплачувати орендну плату за Договором після завершення строку Договору; продовжує користуватися земельною ділянкою; лист-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні Договору оренди землі протягом одного місяця після закінчення строку дії договору орендарю не надходив; акт приймання-передачі щодо повернення земельної ділянки між сторонами не підписувався; технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки відповідача в натурі (на місцевості) не виготовлялася; на даний час на земельній ділянці знаходяться посіви сільськогосподарських культур орендаря, тобто земельна ділянка використовується позивачем за цільовим призначенням. А отже, представник позивача, уточнивши позовні вимоги, просив визнати недійсним договір оренди № 1 земельної ділянки площею 5,8310 га, укладений 21.08.2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , а також визнати укладеною Додаткову угоду № 1 до Договору оренди землі від 13.08.2008 року між ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) та сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Куйбишево», зазначивши, з урахуванням вимог діючого законодавства строк дії договору 10 років, що не є зміною умов спірного договору.

У судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги, просив задовольнити позов. Відповідач ОСОБА_1 у судовому засіданні позов не визнала, надала відзив на позовну заяву, зазначивши, що 13.08.2008 р. між ОСОБА_2 та СТОВ «Куйбишево» укладено договір оренди земельної ділянки площею 5,8310 га, що розташована на території Семенівської сільської ради Шевченківського району Харківської області, який зареєстрований 20.08.2012 р. строком на 5 років. Пунктом 7 розділу 3 вказаного договору встановлено, що договір укладено на 5 років, після закінчення якого орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Проте, жодних повідомлень від орендаря про намір продовжити дію договору оренди землі від 13.08.2008 р. чи поновити його орендодавцю ОСОБА_2 позивачем не направлялося, а лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі був направлений ОСОБА_2 лише 14.05.2019 р., що не передбачено законодавством. При цьому, додаткова угода до договору оренди землі від 13.08.2008 р. орендодавцю не направлялася, істотні умови поновлення договору не погоджувалися, а тому така додаткова угода не може вважатися укладеною, а отже позивач не скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі від 13.08.2008 р. та його умови не виконав. Посилаючись на ст. 124 Земельного кодексу України, ч. 1 ст. ст. 626, 627, 777 ЦК, вважає, що позивачем була порушена процедура, визначена пунктом 8 спірного договору оренди землі. Згідно із положеннями, викладеними у абзаці першому частини 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено. Відповідно до частини 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін, а у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Оскільки, нею з ОСОБА_2 укладено договір з дотримання умов законодавства, просила відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог повністю.

Відповідач ОСОБА_2 до суду не з"явився, надавши заяву про слухання справи у його відсутність, заперечував проти задоволення позовних вимог у повному обсязі.

Перевіривши матеріали справи, дослідивши наявні докази, вислухавши пояснення сторін, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову з огляду на таке.

Так, відповідно до положення частини 1 статті 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Частиною 1 статті 93 Земельного кодексу України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Стаття 13 Закону України «Про оренду землі» закріплює норму, згідно якій договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно вимогам частини 1 статті 210 Цивільного кодексу України, статті 125 Земельного кодексу України, право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Судом встановлено та не заперечується сторонами, що ОСОБА_2 є власником земельної ділянки площею 5,8310 га, кадастровий номер: :03:000:0163, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Семенівської сільської ради Шевченківського району Харківської області згідно державному акту на право приватної власності на землю серії ХР №108081, виданому на підставі розпорядження Шевченківської райдержадміністрації Харківської області та зареєстрованому 30.11.2004 р. за № 450 Шевченківським районним відділом земельних ресурсів (а.с. 11).

Як встановлено, 13.08.2008 року між СТОВ «Куйбишево» та ОСОБА_2 строком на 5 років укладено договір оренди землі б/н, який 20.08.2012 року зареєстровано у відділі Держкомзему у Шевченківському районі Харківської області за № 01611 (а.с. 11, 12).

Відповідно до інформації з Державного земельного кадастру за сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Куйбишево» зареєстроване право оренди земельної ділянки площею 5,8310 га, кадастровий номер: :03:000:0163, яка належить ОСОБА_2 (а.с. 16).

Судоми встановлено, що відповідно до змісту п. 1 договору оренди землі б/н від 13 серпня 2008 року, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування об`єкт оренди - земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Пунктом 7 вказаного договору оренди землі, договір укладено на п"ять років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до умов пункту 20 договору оренди землі, передача земельної ділянки орендарю здійснюється в тижневий строк після державної реєстрації цього договору за актом приймання-передачі.

На підтвердження того, що позивач після закінчення строку дії договору оренди землі продовжує користуватися земельною ділянкою ОСОБА_2 , обробляє її та вирощує сільськогосподарські культури, позивачем надано суду довідку, із змісту якої вбачається, що на земельній ділянці, що належить останньому, загальна вартість посівів ячменю у 2019 році становить 40 619,79 грн. (а.с. 44).

Позивачем також було нараховано та виплачено ОСОБА_2 орендну плату за землю, в розмірі та в строки, які встановлені в договорі оренди землі (а.с. 22-26).

Судом встановлено, що 14.05.2019 року позивачем на адресу ОСОБА_2 направлено лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі разом із проектом Додаткової угоди № 1 до Договору оренди землі від 14.05.2019 року, в якій пропонувалося поновити дію Договору оренди землі від 13.08.2008 року строком на 10 років до 20.08.2022 року на тих самих умовах, які діяли до цього часу та вчинити дії, спрямовані на державну реєстрацію вищезазначеного правочину (а.с. 17-21).

Проте, заявою від 24.05.2019 року ОСОБА_3 , що діяв на підставі довіреності, відмовився від підписання Додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, просив після збирання врожаю 2019 року не розпочинати на земельній ділянці будь - які сільськогосподарські роботи та їх обробіток та не перешкоджати власнику землі у здійсненні права валсності щодо даної земельної ділянки. Цією заявою, з моменту її отримання, констатував про закінчення строку дії договору оренди землі від 13.08.2008 року та припинення орендних відносин між ОСОБА_2 та СТОВ "Куйбишево" /с.с. 62-64/.

Згідно з положеннями ст. 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується у судовому порядку.

За статтею 19 Закону України "Про оренду землі" строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. При передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.

Статтею 651 Цивільного кодексу України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до п. 34 договору оренди землі зміна умов договору здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розглядається у судовому порядку.

Згідно із вимогами ст. 41 Конституції України, ст. ст. 316, 319, 373 ЦК України власник самостійно визначає спосіб та порядок користування та розпорядження належною йому власністю, зокрема на свій розсуд обирає контрагента за договором та визначає умови договору з ним.

Відповідно до Закону України "Про оренду землі" укладання договору оренди не може бути примусом і передбачає право, а не обов`язок на переукладання договору оренди, ураховуючи при цьому положення ст. ст. 6, 627 ЦК України щодо свободи договору, укладання його при наявності вільного волевиявлення особи, непорушність права власності та здійснення при цьому права власником відповідно до закону на власний розсуд, за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, необхідності згоди обох сторін при укладенні чи зміні договору

Згідно із статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 31 Закону України "Про оренду землі" визначено, зокрема, що дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно зі ст. 30 Закону України "Про оренду землі", зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Відповідно до ст. ст. 319, 626 ЦК України реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Крім того, ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстави, передбаченої ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди: орендар продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Частинами восьмою, дев`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Суд критично ставиться до посилань позивача на правові позиції щодо розрізнення підстав пролонгації договору оренди землі, сформульованих Верховним Судом України, зокрема, у постановах від 25.02.2015 року у справі №6-219-цс14, від 10.09.2018 року у справі № 920/739/17, від 29.11.2018 року у справах №№ 920/752/17, 920/737/17, 920/747/17, 920/751/17, 920/746/17, 920/744/17, 920/748/17, 920/749/17, від 16.01.2019 року у справах № 920/738/17, № 920/743/17, оскільки за наведеними рішеннями договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

За змістом справ, на які посилається позивач, орендарем більше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору оренди землі на адресу орендодавця направлявся лист-повідомлення з проектом Додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, на що останнім направлено заперечення.

Як вбачається із наведених позивачем постанов ВС, поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною тільки у разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого частиною 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" обов`язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення.

Натомість, судом встановлено та не заперечується сторонами, що СТОВ "Куйбишево" звернувся до ОСОБА_2 з листом - повідомленням про поновлення укладеного договору та проектом Додаткової угоди . лише 14.05.2019 року.

Судом також встановлено нарахування та отримання орендної плати орендодавцем за користування спірною землею протягом 2017- 2019 років, яку суд розцінює як плату за фактичне користування належною ОСОБА_2 земельною ділянкою.

Вказані обставини підтверджуються матеріалами справи, які були досліджені судом.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 4 ЦПК України, буде порушене при дотриманні процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Отже, суд дійшов висновку про те, що у позивача відсутнє переважне право перед іншими особами на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк за встановлених обставин.

Суд також дійшов висновку, що фактично обраний позивачем спосіб захисту порушених цивільних прав суперечить ч.3 ст.626 ЦК України та ч.1 ст.627 ЦК України за якою, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Вищевказане узгоджується з правовою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду від 27 червня 2019 року у справі 312/275/17.

Частиною 3 статті 12 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно із статтею 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Враховуючи наведене, суд вважає, що відсутні правові підстави для задоволення позову.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 11 - 13, 81, 89, 263 - 265 Цивільного процесуального кодексу України, ст.ст. 13, 14, 41 Конституції України, ст.ст. 203, 215, 626, 627, 638, 764, 777, 792 Цивільного кодексу України, ст.ст. 125, 126, 152, 158 Земельного кодексу України, ст.ст. 3, 13, 18, 20, 27, 31, 33 Закону України «Про оренду землі», ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" ,-

у х в а л и в :

У задоволенні позову - відмовити.

Копію рішення направити сторонам.

Рішення може бути оскаржене до Харківського апеляційного суду через Шевченківський районний суд Харківської області шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження з дня вручення йому повного рішення суду.

Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій ст. 358 цього Кодексу.

Суддя

Н.І.Островська