Справа № 509/1638/18
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 вересня 2020 року Овідіопольський районний суд Одеської області в складі:

головуючого судді - Козирського Є.С.

при секретарі - Лисенко О.Д.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в залі суду, в смт. Овідіополь, цивільну справу за позовом ПАТ «Перемога» до ОСОБА_1 , Приватного підприємства «Сервіг», ОСОБА_2 - державного реєстратора прав на нерухоме майно Державного підприємства «Центр обслуговування громадян» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки,-

ВСТАНОВИВ:

04 травня 2018 року позивач звернувся до суду з вищевказаним позовом, який в подальшому уточнив та в обґрунтування якого зазначив, що 22 вересня 2005 року Відкрите акціонерне товариство «Перемога» уклало з ОСОБА_1 строком на 15 років договір № 245 оренди земельної ділянки площею 3,4401га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва розташованої за адресою: ділянка № НОМЕР_1 масив № НОМЕР_2 , Великодолинська селищна рада Овідіопольського району Одеської області.

Договір оренди земельної ділянки був зареєстрований у Овідіопольському районному відділі Одеської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» 30 березня 2006 року за № 40.

Земельна ділянка за вказаною адресою була передана ВАТ «Перемога» за актом приймання-передачі від 22.09.2005 року.

ВАТ «Перемога» протягом 2005 по 2017 роки користувався вказаною земельною ділянкою і сумлінно виконував свої обов`язки орендаря, сплачуючи орендну плату за оренду земельної ділянки ОСОБА_1 .

Однак восени 2017 року позивачу стало відомо про те, що ОСОБА_1 , не розриваючи договору з ВАТ «Перемога», уклала договір оренди земельної ділянки з іншою юридичною особою - приватним підприємством «Сервіг», про що існує інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 04.05.2018 р.

Договір оренди ОСОБА_1 з ПП «СерВіг» був укладений 09.10.2016 року та в Державному реєстрі прав зареєстроване право оренди 31.03.2017 року, тобто в період дії договору оренди земельної ділянки з ПАТ «Перемога».

Договором оренди № 245 не передбачено можливості його розірвання в односторонньому порядку.

Отже, враховуючи письмову форму договору оренди № 245 укладеного 30.03.2006 року, відмова від правочину між сторонами повинна бути вчинена також в письмовій формі.

Однак орендодавець ОСОБА_1 жодних листів до ПАТ «Перемога» про розірвання договору оренди не направляв, договір не розривав, земельну ділянку за актом приймання-передачі не отримував, а просто підписав новий договір з іншою юридичною особою, яка його зареєструвала.

ОСОБА_1 у разі припинення права оренди на земельну ділянку ПАТ «Перемога» повинна була зареєструвати припинення права у Державному реєстрі прав. Однак він цього не зробив.

Якщо право оренди земельної ділянки орендаря ПАТ «Перемога» не припинено, він має продовжувати користуватися земельною ділянкою у відповідності до договору оренди № 245. Однак з жовтня 2017 року він цього права позбавлений у незаконний спосіб внаслідок недобросовісної поведінки орендодавця ОСОБА_1 .

З наведених підстав просить суд, визнати недійсним укладений між ОСОБА_1 та Приватним підприємством «СерВіг» договір оренди земельної ділянки від 09.10.2016 року строком на 7 років площею 3,4401 га, кадастровий номер :01:002:0137, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованою за адресою: ділянка № НОМЕР_1 масив № НОМЕР_2 , Великодолинська селищна рада Овідіопольського району Одеської області, зареєстрований 31.03.2017 року; визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно Процишиної Наталії Леонідівни Державного підприємства «Центру обслуговування громадян» №34626007 від 05.04.2017 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, а саме права оренди землі Приватному підприємству «Сервіг» та ОСОБА_1 , номер запису про інше речове право 19816908.

Представник позивача в судове засідання не з`явився, надав суду заяву про розгляд справи без участі позивача, позовні вимоги підтримує, просить позов задовольнити.

Відповідач ОСОБА_1 в судове засідання не з`явилась, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялась належним чином. 04.03.2020 подала до суду заяву за вх. №3444 про розгляд справи за її відсутності, просила винести рішення на підставі чинного законодавства.

Представник відповідача ПП «Сервіг» в судове засідання не з`явився, про дату час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином. Також надав суду відзив на позовну заяву, в якому зазначив, що позов не визнає, вважає його незаконним та необґрунтованим та таким, що не підлягає задоволенню, з огляду на наступне.

22 вересня 2005 року Відкрите акціонерне товариство «Перемога» уклало з ОСОБА_1 строком на 15 років договір № 260 оренди земельної ділянки площею 3,4401 га. Згідно п. 37 Договору №245, він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Державна реєстрація договору №245 здійснена Овідіопольським районним відділом ОРФ ДП «Центр ДЗК» 30.03.2006р. за № 40. Положеннями ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що з 01.01.2013р. державній реєстрації підлягає не договір оренди, а право оренди землі. ПАТ «Перемога» не надано доказів того, що ним набуто право оренди у встановленому чинним законодавством України порядку, зокрема, що воно взагалі зверталось з приводу реєстрації свого права оренди. 09.10.2016 р. між ОСОБА_1 та ПП «Сервіг» укладено договір оренди землі б/н належної ОСОБА_1 земельної ділянки строком на 7 років. Державну реєстрацію, у визначеному ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» порядку, за договором б/н іншого речового права-права оренди проведено 31.03.2017р. На виконання умов ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та оскільки право власності у ОСОБА_1 виникло і було оформлено до 01.01.2013р., але не було зареєстровано в реєстрі речових прав, державна реєстрація похідного речового права (права оренди) ПП «Сервіг» на земельну ділянку була здійснена одночасно із державною реєстрацією права власності ОСОБА_1 на цю земельну ділянку. Крім того, ПАТ «Перемога» не надало жодного доказу використання земельної ділянки за її цільовим призначенням, виконання інших умов договору № 245. Таким чином, ПП «Сервіг» на час укладення договору б/н мало усі правові підстави вважати, що договір № 245, укладений між ОСОБА_1 та ПАТ «Перемога» не є чинним.

У зв`язку з неявкою в судове засідання всіх учасників справи відповідно до ч.2 ст.247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалося.

Суд, дослідивши матеріали справи, вважає, що позов підлягає задоволенню зважаючи на таке.

ОСОБА_1 на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку ЯА №261004, виданого 07.02.2005 р. Овідіопольським районним відділом земельних ресурсів, є власником земельної ділянки площею 3,4401 га, розташованої в Одеській області, Овідіопольському районі, на території Великодолинської селищної ради, масив № НОМЕР_2 , ділянка № НОМЕР_1 , кадастровий номер :01:002:0137, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

22 вересня 2005 року Відкрите акціонерне товариство «Перемога» уклало з ОСОБА_3 строком на 15 років договір оренди земельної ділянки № НОМЕР_3 площею 3,4401 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої за адресою: ділянка № НОМЕР_1 масив № НОМЕР_2 Великодолинська селищна рада Овідіопольського району Одеської області, кадастровий номер :01:002:0137.

Договір оренди земельної ділянки був зареєстрований у Овідіопольському районному відділі Одеської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» 30 березня 2006 року за № 40.

Земельна ділянка за вказаною адресою була передана ВАТ «Перемога» за актом приймання-передачі від 22.08.2005 року.

Отже, орендарем ВАТ «Перемога» при укладенні з ОСОБА_1 та подальшої реєстрації договору оренди земельної ділянки були виконані всі вимоги чинного законодавства.

Відповідно до загальних засад чинного законодавства закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної сили в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи. Акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності (ч.1 ст.58 Конституції України, ст. 10 ЦК).

Таким чином, до спірних правовідносин має застосовуватись нормативно-правовий акт, чинний на момент укладення договору оренди землі. Відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, що діяло на момент вчинення правочину (п.2 постанови Пленуму ВСУ № 9).

До 01.01.2013 року чинне законодавство України передбачало необхідність державної реєстрації укладених договорів оренди землі і саме з такою державною реєстрацією пов`язувало набрання договором чинності та виникнення права оренди.

Отже, до 01.01.2013 року моментом укладення договору оренди землі був саме день його державної реєстрації.

Таким чином днем укладення договору оренди з ОСОБА_1 є 30.03.2006 року, тобто день реєстрації зазначеного договору. Строк закінчення дії договору - 30.03.2021 року.

ВАТ «Перемога» протягом 2005 по 2017 роки користувався вказаною земельною ділянкою і сумлінно виконував свої обов`язки орендаря, сплачуючи орендну плату за оренду земельної ділянки ОСОБА_1 .

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 04.05.2018р., 31.03.2017 року відбулась реєстрація права оренди земельної ділянки площею 3,4401 га, кадастровий номер :01:002:0137, за Приватним підприємством «Сервіг» () на підставі договору оренди землі від 09.10.2016 року (номер запису про реєстрацію іншого речового права 19816908).

Відповідно дост.1Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 13ЗаконуУкраїни «Про оренду землі» встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Стаття 14ЗаконуУкраїни «Про оренду землі» визначає, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Відповідно до ч.2 ст.207 ЦК України, правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Форма Типового Договору оренди землі затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року №220.

Відповідно до ст.16 Закону України «Про оренду землі», укладання договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

Відповідно дост.203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно з ч.1 ст.205 ЦК України, правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до ст.215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до положень ст. ст. 125, 126 Земельного кодексу України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Частиною 5 ст. 116 ЗК України передбачено правило неможливості передачі в користування земельної ділянки без припинення права попереднього користування, в тому числі і орендаря.

Суд вважає, що договір оренди землі, укладений 09.10.2016 року між ПП «Сервіг» та ОСОБА_1 слід визнати недійсним з тих підстав, що оспорюваний договір оренди землі не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки зареєстрований до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та ПАТ «Перемога», спірна земельна ділянка на момент укладення договору з ПП «Сервіг» знаходилася в законному користуванні ПАТ «Перемога», а договір оренди між ОСОБА_1 та ПАТ «Перемога» розірваний у встановленому порядку не був і є чинним.

Пунктом 7 договору, укладеного між ОСОБА_1 та ПАТ «Перемога» передбачено, що строк дії договору становить 15 років. Після закінчення строку договору, орендар має переважне право на поновлення його на новий строк.

Відповідно до п. 37 договору, договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Отже, при укладенні цього договору сторони досягли згоди щодо початку дії його строку з моменту державної реєстрації (30.03.2006 року), тому строк його дії починається саме з цієї дати.

Вирішуючи питання про початок дії строку договору між ОСОБА_1 та ПАТ «Перемога», суд також бере до уваги наступне.

Частиною першою ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Правочин підлягає державній реєстрації лишу у випадках, встановлених законом. Таким правочин є вчиненим з моменту з моменту його державної реєстрації ( ч.1 ст. 210 ЦК України).

Відповідно до частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

За змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» ( в редакції, яка була чинна на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксована умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Аналогічна позиція висловлювалася Верховним судом України у постанові від 27 квітня 2017 року у справі № 6-422цс17, а також у правовому висновку, викладеному у постанові Верховного Суду України від 18 січня 2017 року).

З огляду на викладене, договір оренди земельної ділянки загальною площею 3,4401га між ОСОБА_1 та ПАТ «Перемога», який був укладений 22.08.2005 р. та зареєстрований 30.03.2006 року, закінчувався 30.03.2021 року, тоді як оспорюваний договір оренди земельної ділянки з ПП «Сервіг» був зареєстрований 05.04.2017 року, тобто за чотири роки до спливу чинного договору оренди землі з ПАТ «Перемога».

Відтак, одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам чинного законодавства, спрямованого на забезпечення, визнання та захист державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації та призводить до порушення права позивача, як орендаря.

Таким чином на час укладення та реєстрації оспорюваного договору оренди земельної ділянки між ОСОБА_1 і ПП «Сервіг» був чинним договір оренди цього ж об`єкта, укладений між ОСОБА_1 і ПАТ «Перемога» від 22.09.2005 р. та зареєстрований 30.03.2006 року.

Статтею 126 ЗК України, ч.5 ст.6, ст.17 Закону України «Про оренду землі» у редакціях, чинних на час виникнення орендних правовідносин за оспорюваним правочином між ОСОБА_1 і ПП «Сервіг», установлено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом. Право користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», статтею 10 якого встановлено, що державний реєстратор у ході здійснення реєстраційних дій, зокрема, встановлює відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних інформаційних систем, документів та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником. Органи державної влади, підприємства, установи та організації зобов`язані безоплатно протягом трьох робочих днів з моменту отримання запиту надати державному реєстратору запитувану інформацію в паперовій та (за можливості) в електронній формі.

З метою запобігання випадкам подвійної реєстрації прав оренди на земельну ділянку з різними набувачами Державною реєстраційною службою України було направлено лист - роз`яснення від 06.08.2013 року №2951/05-15-13 «Щодо запобігання випадкам подвійної реєстрації прав оренди на земельні ділянки за різними право набувачами», за змістом якого державним реєстраторам було доведено до відома про необхідність запитування від органів виконавчої] влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент реєстрації законодавства проводили державну реєстрацію прав оренди землі, які виникли та зареєстровані в установленому законом порядку до 01 січня 2013 року, витребування необхідної інформації (довідок, копій документів тощо), необхідних для реєстрації прав та їх обтяжень про наявність або відсутність зареєстрованих договорів оренди землі у органів, що здійснювали таку реєстрацію до 01.01.2013 року.

Згідно п.п. 1 та 3 ч. 3 ст. 10 зазначеного Закону, державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.

Суду не надано належних та допустимих доказів того, що при державній реєстрації оспорюваного договору оренди землі державний реєстратор повною мірою перевірив відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, впевнився у відсутності державної реєстрації договору оренди на спірну земельну ділянку в органі, до компетенції якого раніше належали відповідні функції.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно вимог до ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

У відповідності до приписів п.п. 1 та 9 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації та рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно.

Отже, зі змісту вищезазначених положень законодавства вбачається, що записи до державного реєстру вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень. Записи скасовуються, якщо підстави, за яких вони були внесені, визнані судом недійсними.

Сторонами не було надано суду належних, допустимих, достовірних та достатніх доказів, які б підтверджували, що станом на дату укладення між ОСОБА_1 та ПП «Сервіг» договору оренди землі від 09.10.2016 р. припинив свою дію укладений 22.09.2005 року між ПАТ «Перемога» та ОСОБА_1 договір оренди землі.

З огляду на викладене, враховуючи висновок ВП ВС у справі №587/2110/16-ц від 20 березня 2019 року, суд дійшов висновку, що право користування земельною ділянкою, яке виникло та існує у позивача на підставі договору з одним із відповідачів, було порушено внаслідок укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки між відповідачами, і таке право підлягає захисту в обраний позивачем спосіб.

Керуючись ст.ст.12,13,81,141,263-265,280-282 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов ПАТ «Перемога» до ОСОБА_1 , Приватного підприємства «Сервіг», ОСОБА_2 - державного реєстратора прав на нерухоме майно Державного підприємства «Центр обслуговування громадян» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки - задовольнити.

Визнати недійсним укладений між ОСОБА_1 та Приватним підприємством «Сервіг» договір оренди земельної ділянки строком на 7 років площею 3,4401 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва розташованої за адресою: ділянка № НОМЕР_1 масив № НОМЕР_2 , Великодолинська селищна рада Овідіопольського району Одеської області, зареєстрований ІНФОРМАЦІЯ_1 .

Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно Процишиної Наталії Леонідівни Державного підприємства «Центру обслуговування громадян» № 34626007 від 05.04.2017 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, а саме права оренди землі Приватному підприємству «Сервіг» та ОСОБА_1 номер запису про інше речове право 19816908.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку, шляхом подачі апеляційної скарги в 30-денний строк з дня проголошення рішення.

У випадку, якщо в судовому засіданні було проголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 05.10.2020 року.

Суддя: Є. С. Козирський