Постанова

Іменем України

04 вересня 2020року

м. Київ

справа № 311/2145/19-ц

провадження № 61-5521св20

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Ступак О. В. (суддя-доповідач), Гулейкова І. Ю., Усика Г. І.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: ОСОБА_2 , Фермерське господарство «Смена», Фермерське господарство «Орбіта-СМ»,

третя особа - Василівська районна державна адміністрація Запорізької області,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційні скарги Фермерського господарства «Орбіта-СМ» та Фермерського господарства «Смена» на постанову Запорізького апеляційного суду від 19 лютого 2020 року у складі колегії суддів: Онищенка Е. А., Бєлки В. Ю., Кухаря С. В.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог і рішень судів

У червні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до ОСОБА_2 , Фермерського господарства «Смена» (далі - ФГ «Смена»), Фермерського господарства «Орбіта-СМ» (далі - ФГ «Орбіта-СМ»), третя особа - Василівська районна державна адміністрація Запорізької області (далі - Василівська РДА), про визнання недійсним договорів оренди та суборенди земельної ділянки.

Свої вимоги позивач обґрунтовував тим, що 11 жовтня 2010 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладені два договори встановлення емфітевзису щодо земельних ділянок: кадастровий номер :02:026:0008, загальною площею 8,76, га та :02:012:0068, загальною площею 1,19 га, які розташовані на території Степногірської селищної ради Василівського району Запорізької області і мають цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Згідно з пунктом 2.3 договорів емфітевзису, емфітевтичне право встановлено на 100 років. У пункті 1.3 договорів емфітевзису зроблено обумовлення про те, що відносно цих же земельних ділянок укладені на 10 років договори оренди між ОСОБА_2 та сільськогосподарським виробничим кооперативом «Перемога». Такі договори були чинними до 31 березня 2018 року та 07 жовтня 2018 року відповідно. Враховуючи цю обставину, державну реєстрацію договорів емфітевзису відкладено до закінчення вказаних договорів оренди. Він повністю оплатив ОСОБА_2 плату за передачу емфітевтичного права в розмірі 100 000,00 грн, про що здійснено застереження у договорах емфітевзису. У травні 2019 року йому стало відомо, що 21 серпня 2018 року між ОСОБА_2 та ФГ «Смена» укладений договір оренди щодо земельної ділянки площею 8,7643 га строком на 15 років із правом пролонгації. У свою чергу, 30 квітня 2019 року між ФГ «Смена» та ФГ «Орбіта-СМ» укладений договір суборенди строком на 3 роки з правом пролонгації щодо цієї самої земельної ділянки. Крім того, 03 грудня 2018 року між ОСОБА_2 та ФГ «Смена» укладений договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :02:012:0068. Щодо таких прав оренди та права суборенди державним реєстратором Василівської РДА зроблені відповідні записи у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Вважає, що ці договори є недійсними, оскільки дії ОСОБА_2 , яка уклала договори встановлення емфітевзису та отримала за нього гроші, а потім (під час дії договорів емфітевзису) уклала договори оренди щодо цих самих земельних ділянок із ФГ «Смена», суперечить її попередній поведінці і є недобросовісними. Укладаючи договори встановлення емфітевзису, ОСОБА_2 повинна була чітко розуміти те, що вона передає йому свої земельну ділянки у володіння та користування. Укладені між ОСОБА_2 та ФГ «Смена» договори оренди земельних ділянок суперечать пункту 6 частині першій статті 3 ЦК України, оскільки вони є наслідком їхньої недобросовісної поведінки. У ОСОБА_2 були відсутні правові підстави для укладання договорів оренди та передачі у строкове право володіння та користування земельними ділянками ФГ «Смена», оскільки на той момент (і зараз) вони обтяжені його правами на ці земельні ділянки. Укладений між ФГ «Смена» та ФГ «Орбіта-СМ» договір суборенди земельної ділянки від 30 квітня 2019 року є також недійсним, з огляду на недійсність основного договору оренди. Укладання спірних договорів оренди та суборенди, а також реєстрація похідних від них речових прав у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, позбавляють його можливості реєстрації у реєстрі свого права емфітевзису та його використання.

Посилаючись на викладене, позивач просиввизнати недійсними договір оренди земельної ділянки від 21 серпня 2018 року, укладений між ОСОБА_2 та ФГ «Смена», номер запису про інше речове право 28200051, щодо земельної ділянки площею 8,7645 га кадастровий номер :02:026:0008; визнати недійсними договір суборенди земельної ділянки від 30 квітня 2019 року, укладений між ФГ «Смена» та ФГ «Орбіта-СМ», номер запису про інше речове право 31497860, щодо земельної ділянки площею 8,7645 га, кадастровий номер :02:026:0008; визнати недійсними договір оренди земельної ділянки від 03 грудня 2018 року, укладений між ОСОБА_2 та ФГ «Смена», номер запису про інше речове право 29408649, щодо земельної ділянки площею 1,188 га, кадастровий номер :02:012:0068.

Рішенням Василівського районного суду Запорізької області від 02 грудня 2019 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що укладені 11 жовтня 2010 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договори встановлення емфітевзису щодо земельних ділянок повинні бути в обов`язковому порядку зареєстровані, що підтверджується й змістом самих договорів. Враховуючи відсутність реєстрації вказаних договорів в установленому законом порядку, то вони не були вчинені та, як наслідок, сторони за вказаним договором, не набули відповідних прав та обов`язків. Позивач не є стороною оспорюваних ним договорів, останні укладені згідно з вимогами чинного законодавства, зареєстровані в установленому порядку, є чинними, а захист права позивача, у цьому випадку, має відбуватися шляхом звернення до суду з позовом про повернення безпідставно отриманих грошових коштів, а отже, спосіб захисту порушеного права позивачем обрано неправильно. При вирішенні спору суд додатково врахував, що на момент укладення ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договорів емфітевзису земельних ділянок, останні перебували у правомірному користуванні орендаря СВК «Перемога» на підставі укладених та зареєстрованих договорів оренди земельних ділянок, а тому укладення вказаних договорів (емфітевзису) викликає у суду обґрунтовані сумніви у спрямованості цих договорів на реальне настання правових наслідків.

Постановою Запорізького апеляційного суду від 19 лютого 2020 року рішення суду першої інстанції скасовано, та ухвалено нове рішення про задоволення позову ОСОБА_1 . Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки від 21 вересня 2018 року, укладений між ОСОБА_2 та ФГ «Смена», номер запису про інше речове право - 28200051, щодо земельної ділянки площею 8,7643 га, кадастровий номер :02:026:0008. Визнано недійсним договір суборенди земельної ділянки від 30 квітня 2019 року, укладений між ФГ «Смена» та ФГ «Орбіта-СМ», номер запису про інше речове право - 31497860, щодо земельної ділянки площею 8, 7643 га, кадастровий номер :02:026:0008. Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки від 03 грудня 2018 року, укладений між ОСОБА_2 та ФГ «Смена», номер запису про інше речове право - 29408649, щодо земельної ділянки площею 1,188 га, кадастровий номер :02:012:0068. Вирішено питання розподілу судових витрат.

Постановою Запорізького апеляційного суду від 08 липня 2020 року відмовлено у прийнятті додаткового рішення.

Ухвалюючи рішення, суд апеляційної інстанції виходив із того, що укладені 11 жовтня 2010 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договори встановлення емфітевзису щодо земельних ділянок із кадастровими номерами :02:026:0008, загальною площею 8,76 га, та :02:012:0068, є нотаріально посвідченими приватним нотаріусом Василівського районного нотаріального округу Запорізької області Харченко Ю. Г. Відповідно до пункту 5. 5 вказаних договорів, договір вважається укладеним із моменту його нотаріального посвідчення. Крім того, у пункті 1.3 договорів емфітевзису зроблено застереження про те, що відносно цих же земельних ділянок укладено на 10 років договори оренди між ОСОБА_2 та сільськогосподарським виробничим кооперативом «Перемога». Таким чином, державна реєстрація договорів емфітевзису не могла бути проведена до закінчення строку вказаних договорів оренди укладених між ОСОБА_2 та сільськогосподарським виробничим кооперативом «Перемога». ОСОБА_2 не ставлячи питання про розірвання договорів встановлення емфітевзису та повернення отриманих грошових коштів, уклала спірні договори оренди, чим позбавила позивача можливості зареєструвати емфітевтичні права на земельні ділянки у Державному реєстрі прав на нерухоме майно. ОСОБА_1 був позбавлений можливості використовувати земельні ділянки протягом трьох років, оскільки пункт 1.3 договорів емфітевзису містить застереження про те, що відносно цих же земельних ділянок укладено на 10 років договори оренди між ОСОБА_2 та сільськогосподарським виробничим кооперативом «Перемога», тому позивач був позбавлений можливості використовувати земельні ділянки протягом трьох років. Дії ОСОБА_2 прямо порушують пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України, оскільки вони прямо суперечать її попередній поведінці - укладанню з ОСОБА_1 договорів встановлення емфітевзису, їх нотаріальному посвідченню та отримання від нього плати за це в повному обсязі. Проте суд першої інстанції не надав правової оцінки діям ОСОБА_2 на предмет їх добросовісності та помилково не застосував пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України до спірних правовідносин.

Рух справи у суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 07 квітня 2020 року відкрито провадження у справі за касаційною скаргою ФГ «Смена», витребувано справу та надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу.

Ухвалою Верховного Суду від 07 квітня 2020 року відкрито провадження у справі за касаційною скаргою ФГ «Орбіта-СМ» та надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу.

20 липня 2020 року справа надійшла до Верховного Суду.

Короткий зміст та узагальнюючі доводи касаційних скарг, позиції інших учасників справи

У березні 2020 року ФГ «Смена» подало до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Запорізького апеляційного суду від 19 лютого 2020 року, в якій просить скасувати зазначене судове рішення та залишити в силі рішення суду першої інстанції, обґрунтовуючи свої вимоги порушенням судом норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права. Вказує на те, що всупереч вимог статей 263-264 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишив поза увагою умови договорів встановлення емфітевзису, на підставі яких позивач звернувся із позовом, та не перевірив їх у взаємозв`язку із положеннями законодавства щодо: обов`язковості виконання сторонами умов договору, тлумачення умов договору; обов`язковості державної реєстрації відповідного речового права; наявності у позивача емфітевтичного права, за захистом якого він звернувся. Рішення ОСОБА_1 відкласти державну реєстрацію договорів встановлення емфітевзису прямо впливає на перебіг трирічного строку невикористання ним земельних ділянок, що передбачений умовами договору встановлення емфітевзису, але умовами договорів встановлення емфітевзису не передбачено підстав зупинення та/або переривання перебігу цього трирічного строку за рішенням ОСОБА_1 . Тобто, ОСОБА_1 , будучи зобов`язаним розпочати використання земельних ділянок до спливу трирічного строку з моменту встановлення емфітевзису (підпункт б) пункту 3.4 договорів встановлення емфітевзису), та бажаючи відкласти виконання ним цього обов`язку до спливу строку дії договорів оренди (про які йдеться в пункті 1.3 договорів встановлення емфітевзису) мав би ініціювати внесення змін у договори (у частині призупинення перебігу цього трирічного строку) в такій самій формі, що й самі договори, тобто, у письмовій формі із нотаріальним посвідченням проте не зробив цього. Таким чином, саме по собі договірне зобов`язання з передачі емфітевтичного права, як правовідношення, не було вчинено, оскільки ОСОБА_1 впродовж трьох років поспіль утримався від вчинення залежних від нього дій, спрямованих на прийняття ним емфітевтичного права, що й призвело до припинення емфітевзису в порядку розділу 4, підпункту 6 пункту 4.1 договорів встановлення емфітевзису. Договір встановлення емфітевзису на момент його укладення підлягав обов`язковій державній реєстрації.

У березні 2020 року ФГ «Орбіта-СМ» подало до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Запорізького апеляційного суду від 19 лютого 2020 року, в якій просить скасувати зазначене судове рішення та залишити в силі рішення суду першої інстанції, обґрунтовуючи свої вимоги порушенням судом норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права. Вказує на те, що доказів реєстрації договорів емфітевзису відповідно до вимог ЦК України, Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та вимог, що викладені в пунктах 5.4 цих договорів ОСОБА_1 не надав та зазначив, що вказані договори ним не реєструвались. Наявність якихось обмежень у можливості реєстрації договорів емфітевзису ані судом першої, ані апеляційної інстанцій не встановлено.

У травні 2020 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_3 подав до суду відзив на касаційні скарги, у якому зазначено, що висновки суду апеляційної інстанції відповідають позиції, викладеній Верховним Судом у постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17 про те, що добросовісність - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою до інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується на тому, що ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці.

Позиція Верховного Суду

Згідно із частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до статті 401 ЦПК України попередній розгляд справи має бути проведений протягом п`яти днів після складення доповіді суддею-доповідачем колегією у складі трьох суддів у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи. Суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційних скарг, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційні скарги підлягають залишенню без задоволення, а оскаржуване рішення апеляційного суду - без змін, оскільки його ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Рішення суду апеляційної інстанції відповідає нормам ЦПК України щодо законності та обґрунтованості.

Встановлені судами обставини

11 жовтня 2010 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено два договори встановлення емфітевзису щодо земельних ділянок кадастровий номер :02:026:0008, загальною площею 8,76 га, та кадастровий номер :02:012:0068, загальною площею 1,19 га, які розташовані на території Степногірської селищної ради Василівського району Запорізької області і мають цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Вказані договори посвідчено приватним нотаріусом Василівського районного нотаріального округу Харченко Ю. Г.

Згідно з пунктом 2.3 договорів емфітевзису, емфітевтичне право встановлено на 100 років.

Відповідно до пунктів 5.5 вказаних договорів, договір вважається укладеним з моменту його нотаріального посвідчення.

У пункті 1.3 договорів емфітевзису зроблено обумовлення про те, що відносно цих же земельних ділянок укладено на 10 років договори оренди між ОСОБА_2 та сільськогосподарським виробничим кооперативом «Перемога». Ці договори діяли до 31 березня 2018 року та 07 жовтня 2018 року відповідно.

Позивач повністю оплатив ОСОБА_2 плату за передачу емфітевтичного права в розмірі 100 000,00 грн, про що здійснено застереження в договорах емфітевзису.

Згідно з договором оренди землі від 10 грудня 2007 року, укладеним між ОСОБА_2 та СВК «Перемога» в особі Голови Грищука В. І., ОСОБА_2 передала в оренду земельну ділянку загальною площею 8,76 га, у тому числі ріллі 8,76 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Степногірської селищної ради Василівського району Запорізької області. Договір зареєстровано у Василівському районному відділі Запорізької регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру» 31 березня 2008 року. Строк дії договору складає 10 років (пункт 8).

Відповідно до договору оренди землі від 10 грудня 2007 року, укладеного між ОСОБА_2 та СВК «Перемога» в особі Голови ОСОБА_4 , ОСОБА_2 передала в оренду земельну ділянку загальною площею 1,19 га, у тому числі пасовища 1,19 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Степногірської селищної ради Василівського району Запорізької області. Договір зареєстровано у Василівському районному відділі Запорізької регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру» 07 жовтня 2008 року. Строк дії договору складає 10 років (пункт 8).

21 вересня 2018 року ОСОБА_2 передала в оренду ФГ «Смена» строком на 15 років земельну ділянку, кадастровий номер :02:026:0008, що знаходиться на території Степногірської селищної ради Василівського району Запорізької області, за межами населеного пункту, загальною площею 8,76 га.

30 квітня 2019 року ФГ «Смена» передало в суборенду ФГ «Орбіта-СМ» земельну ділянку, кадастровий номер :02:026:0008, строком на три роки, що знаходиться на території Степногірської селищної ради Василівського району Запорізької області, за межами населеного пункту, загальною площею 8,7643 га.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 01 червня 2019 року № 168900634, земельна ділянка з кадастровим номером :02:026:0008, на праві приватної власності належить ОСОБА_2 , на підставі договору оренди землі від 21 вересня 2018 року, укладеного між ФГ «Смена» та ОСОБА_2 та зареєстрованого державним реєстратором Василівської районної державної адміністрації Запорізької області 02 жовтня 2018 року, знаходиться в оренді ФГ «Смена» та на підставі договору суборенди земельної ділянки, укладеного 30 квітня 2019 року між ФГ «Орбіта - СМ» та ФГ «Смена» та зареєстрованого державним реєстратором Василівської районної державної адміністрації Запорізької області 11 травня 2019 року, знаходиться в суборенді ФГ «Орбіта-СМ».

03 грудня 2018 року ОСОБА_2 передала в оренду ФГ «Смена» строком на 15 років земельну ділянку, кадастровий номер :02:012:0068, що знаходиться на території Степногірської селищної ради Василівського району Запорізької області, за межами населеного пункту, загальною площею 1,19 га.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 01 червня 2019 року № 168900467, земельна ділянка з кадастровим номером :02:012:0068, на праві приватної власності належить ОСОБА_2 , на підставі договору оренди землі, укладеного 03 грудня 2018 між ОСОБА_2 та ФГ «Смена» та зареєстрованого державним реєстратором Василівської районної державної адміністрації Запорізької області 12 грудня 2018 року, знаходиться в оренді ФГ «Смена».

Щодо права ОСОБА_1 на позов

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

За статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) визнається право людини на доступ до правосуддя, а за статтею 13 - на ефективний спосіб захисту прав, і це означає, що особа має право пред`явити в суді таку вимогу на захист цивільного права, яка відповідає змісту порушеного права та характеру правопорушення. Пряма чи опосередкована заборона законом на захист певного цивільного права чи інтересу не може бути виправданою.

Вирішуючи спір по суті, суд повинен встановити наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист якого подано позов, тобто встановити, чи є особа, за позовом якої (або в інтересах якої) порушено провадження у справі належним позивачем. Відсутність права на позов в матеріальному розумінні тягне за собою прийняття рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин, оскільки лише наявність права обумовлює виникнення у інших осіб відповідного обов`язку перед особою, якій таке право належить, і яка може вимагати виконання такого обов`язку (вчинити певні дії або утриматись від їх вчинення) від зобов`язаних осіб. Тобто лише встановивши наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист яких подано позов, суд з`ясовує наявність чи відсутність факту порушення або оспорення і, відповідно, приймає рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачу у захисті, встановивши безпідставність та необґрунтованість заявлених вимог.

Згідно з частиною першою та п`ятою статті 102-1 ЗК України, у редакції від 17 серпня 2010 року, право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України. Укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до ЦК України з урахуванням вимог цього Кодексу.

Відповідно до частини першої статті 407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтею 627 ЦК України визначено свободу договору, а саме: відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, розумності та справедливості.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частини першої статті 628 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно із частиною першою статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Відповідно до пункту другого частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у редакції від 16 березня 2010 року, обов`язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме: право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис).

Право емфітевзису частиною першою статті 395 ЦК України віднесено до речового права на чуже майно. Це означає, що для його виникнення потрібно не лише укласти відповідний договір, а й зареєструвати це право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Саме з моменту такої реєстрації власник земельної ділянки вважатиметься таким, що передав право емфітевзису емфітевтові, а емфітевт - його набув.

Встановлено, що в силу закону договір емфітевзису обов`язковому нотаріальному посвідченню не підлягає.

Але пунктами 5.5 договорів від 11 жовтня 2010 року, укладених між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , про встановлення емфітевзису встановлено, що право користування земельною ділянкою (емфітевтичне право) згідно з цим договором виникає у емфітевта з моменту нотаріального посвідчення такого договору. Таким чином, сторони пов`язали нотаріальне посвідчення укладених договорів виключно з подальшою реалізацією права виникнення емфітевтичного права у емфітевта, визначивши його значення при вирішенні питання про можливість реєстрації уповноваженим державним реєстратором у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права користування спірними земельними ділянками для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) за ОСОБА_1 .

З умов договорів емфітевзису убачається, що у ньому міститься застереження про те, що відносно цих же земельних ділянок укладено на 10 років договори оренди між ОСОБА_2 та СВК «Перемога».

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

У статті 13 Закону «Про оренду землі» надано визначення договору оренди землі. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі статтею 18 Закону «Про оренду землі» договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Тобто і емфітевзис, і право оренди землі є речовими правами, які за своєю правовою природою не можуть одночасно встановлюватись щодо однієї земельної ділянки для різних правонабувачів. Чинне законодавство у сфері земельних відносин не передбачає можливості спільного використання земельних ділянок кількома особами на умовах договору емфітевзису і договору оренди.

Отже, ОСОБА_1 , уклавши із ОСОБА_2 договори емфітевзису, не міг зареєструвати їх як цього вимагає закон, оскільки предмет цих договорів - земельні ділянки кадастровий номер :02:026:0008, загальною площею 8,76 га, та кадастровий номер :02:012:0068, загальною площею 1,19 га, які розташовані на території Степногірської селищної ради Василівського району Запорізької області, перебували в оренді у СВК «Перемога».

Тобто, сторони договорів емфітевзису зробили застереження у договорах, про те, що земельні ділянки перебувають у користуванні іншої особи - СВК «Перемога», а тому, до закінчення дії договорів оренди, договори емфітевзису не можуть бути зареєстровані, а отже, ОСОБА_1 не міг приступити до використання цих земельних ділянок.

Таким чином, доводи заявників про порушення ОСОБА_1 пунктів 3.1 договорів та припинення договорів емфітевзису у зв`язку із невикористанням земельних ділянок протягом трьох років, є безпідставними та необґрунтованими, оскільки ОСОБА_1 не міг використовувати ці земельні ділянки і зареєструвати договори емфітевзису до закінчення строку дії договорів оренди земельних ділянок, укладених між ОСОБА_2 та СВК «Перемога».

На виконання умов договорів емфітевзису, ОСОБА_2 отримала від ОСОБА_1 грошові кошти за передачу емфітевтичного права, а державна реєстрація таких договорів, за їхніми ж умовами, здійснена з відкладальною умовою - до закінчення строку дії договорів оренди земельних ділянок, укладених між ОСОБА_2 та СВК «Перемога».

Разом з тим ОСОБА_2 під час дії договору оренди земельної ділянки кадастровий номер :02:026:0008, загальною площею 8,76 га, укладеного між ОСОБА_2 та СВК «Перемога» до 07 жовтня 2018 року, - 21 вересня 2018 року уклала договір оренди цієї земельної ділянки з ФГ «Смена», яке у свою чергу на підставі договору суборенди від 30 квітня 2019 року передало цю земельну ділянку ФГ «Орбіта - СМ».

Другий договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер :02:012:0068, загальною площею 1,19 га, укладений між ОСОБА_2 та ФГ «Смена» 03 грудня 2018 року, тобто після закінчення дії договору оренди, укладеного між ОСОБА_2 та СВК «Перемога».

Нормативно-правове обґрунтування

Згідно зі статтею 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до частини третьої статті 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

За змістом статті 215 ЦК України вимоги про визнання оспорюваного правочину недійсним можуть бути заявлені як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.

Згідно зі статтею 13 ЦК України цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства.

У зв`язку з цим, добросовісність при правовому регулюванні цивільних відносин повинна розглядатися як відповідність реальної поведінки учасників таких відносин вимогам загальносоціальних уявлень про честь і совість. Іншими словами, щоб бути добросовісним, дії та вчинки учасників цивільних відносин мають здійснюватися таким чином, щоб вони викликали схвальну оцінку з боку суспільної моралі, зокрема в аспекті відповідності застосованих засобів правового регулювання тим цілям, які перед ним ставляться. І, навпаки, реалізація правового регулювання цивільних відносин буде недобросовісною, якщо соціальна свідомість відторгає її як таку, що не відповідає задекларованій меті.

Цивільний оборот ґрунтується на презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних відносин, які вправі розраховувати саме на таку поведінку інших учасників, яка відповідатиме зазначеним критеріям і уявленням про честь та совість.

Відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі», добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар (постанова Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17).

Аналіз частини другої статті 13 ЦК України дає підстави для висновку, що недобросовісна поведінка особи, яка полягає у вчиненні дій, які можуть у майбутньому порушити права інших осіб, є формою зловживання правом.

Формулювання «зловживання правом» необхідно розуміти, як суперечність, оскільки якщо особа користується власним правом, то його дія дозволена, а якщо вона не дозволена, то саме тому відбувається вихід за межі свого права та дію без права, «injuria». Сутність зловживання правом полягає у вчиненні уповноваженою особою дій, які складають зміст відповідного суб`єктивного цивільного права, недобросовісно, в тому числі всупереч меті такого права.

Термін «зловживання правом» свідчить про те, що ця категорія стосується саме здійснення суб`єктивних цивільних прав, а не виконання обов`язків. Обов`язковою умовою кваліфікації дій особи як зловживання правом є встановлення факту вчинення дій, спрямованих на здійснення належного відповідній особі суб`єктивного цивільного права.

Заборона зловживання правом по суті випливає з якості рівнозваженості, закладеної такою засадою, як юридична рівність учасників цивільних правовідносин. Ця формула виражає втілення в цивільному праві принципів пропорційності, еквівалентності, справедливості під час реалізації суб`єктивних цивільних прав і виконання юридичних обов`язків.

Здійснення суб`єктивних цивільних прав повинно відбуватись у суворій відповідності до принципів правомірності здійснення суб`єктивних цивільних прав, автономії волі, принципів розумності і добросовісності. Їх сукупність є обов`язковою для застосування при здійсненні усіх без винятку суб`єктивних цивільних прав.

Розглядаючи поняття розумності та добросовісності як принципів здійснення суб`єктивних цивільних прав необхідно враховувати, що розумною є поведінка особи, яка діє у межах, не заборонених їй договором або актами цивільного законодавства. Виходячи із аналізу норм, закріплених у ЦК України, поняття «добросовісність» ототожнюється із поняттям «безвинність» і навпаки, «недобросовісність» із «виною». Такий висновок випливає із того, що за діяння, якими заподіяно шкоду внаслідок недобросовісної поведінки, може наступати відповідальність (наприклад, частина третя статті 39 ЦК України), а оскільки обов`язковим елементом настання відповідальності, за загальним правилом, є вина, то такі діяння є винними.

Дослідження питання про здійснення особою належного їй суб'єктивного матеріального права відповідно до його мети тісно пов`язане з аналізом фактичних дій суб`єкта на предмет дотримання вимоги добросовісності.

Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі- «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності.

В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Наприклад, у статті I.-1:103 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказується, що поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Установивши, що ОСОБА_2 у порушення укладених між нею та ОСОБА_1 договорів встановлення емфітевзису, передала земельні ділянки в оренду ФГ «Смена», суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про порушення прав ОСОБА_1 , оскільки зазначене безумовно свідчить про недобросовісну поведінку ОСОБА_2 . У договорах встановлення емфітевзису були оговорені застереження щодо початку виникнення у ОСОБА_1 емфітевтичних прав щодо спірних земельних ділянок - закінчення строку дії договорів оренди, укладених між ОСОБА_2 та СВК «Перемога», що саме по собі і стало перешкодою для здійснення ОСОБА_1 державної реєстрації договорів емфітевзису, адже щодо однієї і тієї ж земельної ділянки не може бути зареєстроване право оренди і емфітевзис, оскільки це різні речові права на нерухоме майно.

По закінчення строку дії договорі оренди земельних ділянок, укладених між ОСОБА_2 та СВК «Перемога», позивач не зміг зареєструвати у встановленому законом порядку свої емфітевтичні права, оскільки ОСОБА_2 , діючи всупереч своїй попередній поведінці, передала належні їй на праві власності земельній ділянки в оренду ФГ «Смена», чим порушила права ОСОБА_1 .

Доводи ФГ «Смена» про те, що суд апеляційної інстанції при ухваленні рішення не врахував правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду у складі Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17, у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 жовтня 2019 року у справі № 136/1942/16-ц щодо обов`язковості умов договору та його тлумачення, є безпідставними та необґрунтованими, з огляду на таке.

У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 та від 09 жовтня 2019 року у справі № 136/1942/16-ц, Верховний Суд зробив висновок про те, що в статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду). Тлумачення статей 215 та216 ЦК України свідчить, що учасники цивільних відносин не можуть на рівні того чи іншого договору здійснювати його кваліфікацію як недійсного (нікчемного чи оспорюваного), визначати правові наслідки нікчемності правочину. За домовленістю сторін можуть змінюватися тільки правові наслідки оспорюваного правочину.

Отже, доводи заявника про невідповідність висновків суду апеляційної інстанції висновкам Верховного Суду не знайшли свого підтвердження, оскільки ОСОБА_1 не міг виконувати умови договорів встановлення емфітевзису в частині початку використання земельних ділянок до спливу трирічного строку з моменту встановлення емфітевзису, оскільки земельні ділянки, що є предметом цих договорів перебували в оренді у СВК «Перемога», що передбачено самими договорами емфітевзису. При цьому, у ОСОБА_1 у момент підписання договорів та їх нотаріального посвідчення не виникло емфітевтичних прав, оскільки виникнення таких прав пов`язано не лише з підписанням договору емфітевзису, а і його державної реєстрації, яка відкладена до закінчення строку дії договорів оренди спірних земельних ділянок, укладених між ОСОБА_2 та СВК «Перемога».

Тобто, з урахуванням відсутності спростування презумпції правомірності договорів встановлення емфітевзису на рівні закону або судового рішення, неможливості учасників цивільних відносин на рівні того чи іншого договору здійснювати його кваліфікацію як недійсного (нікчемного чи оспорюваного) , Верховний Суд дійшов висновку про наявність порушених прав ОСОБА_1 на здійснення реєстрації договорів встановлення емфітевзису, оскільки дії ОСОБА_2 щодо укладення договорів оренди із ФГ «Смена» суперечать її попередній поведінці та є недобросовісними.

Також у своїй касаційній скарзі ФГ «Смена» посилається на невідповідність висновків суду апеляційної інстанції висновкам Верховного Суду, викладеним у постанові від 18 квітня 2018 року у справі № 753/11000/14-ц.

У вказаній постанові, Верховний Суд зробив висновок про те, що у разі, якщо з`ясувати справжній зміст відповідної умови договору неможливо за допомогою загальних підходів до тлумачення змісту правочину, передбачених у частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України, слід застосовувати тлумачення contra proferentem. Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов`язаний з неясністю такої умови. При цьому це правило застосовується не тільки в тому випадку, коли сторона самостійно розробила відповідну умову, але й тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою.

Це правило підлягає застосуванню не тільки щодо умов, які «не були індивідуально узгоджені» (no Individually negotiated), але також щодо умов, які хоча і були індивідуально узгоджені, проте були включені в договір «під переважним впливом однієї зі сторін» (under The dominant sinfluence of the party).

Таким чином, посилання заявника на неврахування судом апеляційної інстанції вказаної постанови Верховного Суду у складі Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду, не знайшли свого підтвердження, адже по суті заявник у своїй касаційній скарзі намагається довести невиконання ОСОБА_1 умов договорів встановлення емфітевзису, що має наслідком його припинення відповідно до пунктів 4.1 договорів - невикористання земельної ділянки протягом трьох років поспіль, тоді як договори встановлення емфітевзису є не предметом цього спору, у встановленому законом порядку ці договори не оскаржувалися, в односторонньому порядку не припинялися, а отже, враховуючи що вони виконувалися, зокрема в частині отримання ОСОБА_2 грошових коштів, права ОСОБА_1 є порушеними, оскільки він по закінченню строку дії договорів оренди земельних ділянок, укладених між ОСОБА_2 та СВК «Перемога» не зміг отримати те, на що розраховував укладаючи договори встановлення емфітевзису - здійснення реєстрації таких договорів з метою отримання емфітевтичного права та здійснення використання земельних ділянок.

Також у касаційній скарзі ФГ «Смена» міститься посилання на те, що Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 18 квітня 2018 року у справі № 311/4089/15-ц висловив позицію про те, що договори встановлення емфітевзису укладені без вирішення питання про припинення або розірвання договору оренди земельної ділянки, а також не пройшовши державної реєстрації, як того вимагали положення статей 3, 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», є недійсними.

Проте Верховний Суд вважає, що вказані у цій постанові висновки не мають значення для розгляду цієї справи, оскільки у справі № 311/4089/15-ц, позов про визнання договору емфітевзису недійсним заявлено власником земельної ділянки, тоді як у справі, що переглядається, ОСОБА_2 навіть не заперечує проти заявленого ОСОБА_1 позову, а отже, діє презумпція дійсності договорів емфітевзису.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявників та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновку суду апеляційної інстанції, Верховний Суд виходить із того, що у справі, що розглядається, сторонам надано вмотивовану відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені у касаційних скаргах не спростовують обґрунтованих та правильних висновків суду апеляційної інстанції.

Інші доводи касаційних скарг зводяться до переоцінки доказів та незгоди заявників із висновками суду апеляційної інстанцій щодо встановлених обставин справи, проте повноваження суду касаційної інстанції стосовно перегляду мають реалізовуватись для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду (пункт 42 рішення у справі «Пономарьов проти України» (Заява № 3236/03).

Наведені в касаційних скаргах доводи не спростовують висновків суду та не дають підстав вважати, що судом апеляційної інстанції порушено норми матеріального та процесуального права, про що зазначають у касаційних скаргах заявники.

Викладене дає підстави для висновку, що касаційні скарги підлягають залишенню без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін із підстав, передбачених статтею 410 ЦПК України.

Керуючись статтями 395, 401, 409, 410 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційні скарги Фермерського господарства «Орбіта-СМ» та Фермерського господарства «Смена» залишити без задоволення.

Постанову Запорізького апеляційного суду від 19 лютого 2020 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: О. В. Ступак

І. Ю. Гулейков

Г. І. Усик