ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

30 вересня 2020 року м. Херсон

справа № 662/662/18

провадження № 22-ц/819/1194/20

Херсонський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого (суддя-доповідач)Кузнєцової О.А.,
суддів:Вейтас І.В.,
Радченка С.В.,
секретарДавиденко І.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні апеляційну скаргу Фермерського господарства «Берельох» на рішення Новотроїцького районного суду Херсонської області від 14 травня 2020 року у складі судді у складі судді Решетова В.В. в справі за позовом Фермерського господарства «Берельох» до ОСОБА_1 про визнання додаткової угоди укладеною,

ВСТАНОВИВ:

У квітні 2018 року Фермерське господарство «Берельох» (далі ФГ «Берельох») звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 про визнання договору оренди землі №66 від 27.08.2017 року укладеним між ФГ «Берельох» та ОСОБА_1 , пізніше змінили позовні вимоги, мотивуючи тим, що 18.09.2007 року між ФГ «Берельох» та ОСОБА_2 , правонаступником якої згідно до свідоцтва про право на спадщину за законом від 21.02.2017 року є ОСОБА_1 , було укладено договір оренди землі сільськогосподарського призначення, який зареєстровано 26.02.2008 року у Новотроїцькому реєстраційному окрузі Херсонської філії ДП «Центру ДЗК» за №4АА79700018, строк дії договору десять років, тобто до 26.02.2018 року.

Позивач вказав, що за попередньою домовленістю з ОСОБА_1 договір продовжено ще на десять років, про що свідчить отримання нею суми в 30000,00 грн., що підтверджують відомості на виплату грошей №6 та розписка ОСОБА_1 , яка написана власноручно, за що сплачено державі податок в сумі 3600,00 грн.. На пропозицію ФГ «Берельох» 22.01.2018 року укласти додаткову угоди до вище вказаного договору оренди землі від 26.02.2008 року, відповідач не відреагувала, у встановлений законом строк після закінчення дії договору оренди землі не відмовилась у поновлені договору оренди, а від підписання додаткової угоди ухилилась, отримання якої підтверджується поштовим повідомленням, де є підпис ОСОБА_1 про отримання.

Посилаючись на наведене, позивач просив суд визнати укладеною додаткову угоду від 22.01.2018 року до договору оренди землі від 26.02.2008 року, укладений між ФГ «Берельох», в особі керівника Расторгуєва Ю.І., як орендар та ОСОБА_2 , правонаступником якої згідно свідоцтва про право на спадщину за законом від 21.02.2017 року є ОСОБА_1 , було укладено договір оренди землі сільськогосподарського призначення, який зареєстровано 26.02.2008 року у Новотроїцькому реєстраційному окрузі Херсонської регіональної філії ДП «Центру ДЗК» за №4АА79700018, про передачу у оренду строком на десять років земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 5,1879 га, кадастровий №:05:021:0014.

Рішенням Новотроїцького районного суду Херсонської області від 14 травня 2020 року у задоволенні позову ФГ «Берельох» відмовлено. Стягнуто з ФГ «Берельох» на користь ОСОБА_1 7000 грн. витрати на правову допомогу.

В апеляційній скарзі голова ФГ «Берельох» ОСОБА_3 зазначив, що рішення суду першої інстанції незаконним, необґрунтованим, та таким, що ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, з неповним з`ясуванням всіх фактичних обставин, що мають значення для справи, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позов.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 , посилалась на безпідставність доводів апеляційної скарги, а рішення вважає законним, обґрунтованим та постановленим на підставі всебічно з`ясованих обставин справи, тому просила скаргу відхилити, а рішення суду залишити без змін.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції у визначених цивільно-процесуальним законом межах, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відмовляючи у задоволені позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що при укладенні спірного договору оренди землі сторони погодили у пункті 38 договору таку підставу його розірвання, як перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, у зв`язку з тим, що на час звернення ФГ «Берельох», орендодавець з яким були договірні відносин померла, тому процедура переважного права при переході права власності на земельну ділянку до іншої особи ні умовами договору, ні законом не передбачена.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції виходячи з наступного.

Судом першої інстанції встановлено, що між ФГ «Берельох» та ОСОБА_2 був укладений договір оренди землі сільськогосподарського призначення від 18.09.2007 року, на земельну ділянку площею 5,19 га, яка розташована на території Новомихайлівської сільської ради Новотроїцького району Херсонської області, який 26.02.2008 року був зареєстрований Новотроїцькому реєстраційному окрузі Херсонської регіональної філії ДП «Центру ДЗК» за №4АА79700018 (а.с. 11-12).

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 21.02.2017 року №80896008 ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 5,1879 га, кадастровий номер :05:021:0014, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Новомихайлівської сільської ради Новотроїцького району Херсонської області, право власності підтверджено свідоцтвом про право на спадщину, за законом, серія та номер 48, видано 21.02.2017 року Якимівською державною нотаріальною конторою, державний нотаріус Одиноков С.В. (а.с. 14).

У п. 38 договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_2 та ФГ «Берельох», сторони передбачили, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря є підставою для зміни умов договору або його розірвання (а.с. 12).

Рішенням Новотроїцького районного суду Херсонської області від 07 червня 2018 року, залишеним без змін постановою Херсонського апеляційного суду від 28 січня 2020 року, визнано недійсним договір оренди землі №66 від 27 серпня 2017 року укладений між ФГ «Берельох» та ОСОБА_1 на земельну ділянку площею 5,1879 га, кадастровий номер :05:021:0014, який зареєстрований 20 вересня 2017 року державним реєстратором Каїрської сільської ради Горностаївського району Херсонської області Надєєвою Ю.О., номер запису про інше речове право 22507866 (а.с. 33-34, 115-116).

02 квітня 2018 року ФГ «Берельох» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , про визнання договору оренди землі № 66 від 27.08.2017 року дійсним, посилаючись на те, що має переважне право на продовження договору оренди, оскільки земельна ділянка площею 5,1879 га, кадастровий номер :05:021:0014, вже була передана позивачу у користування на підставі договору оренди від 18.09.2007 року укладеного між фермерським господарством та ОСОБА_2

19 лютого 2019 року змінюючи позовні вимоги ФГ «Берельох» вважали, що відповідно до вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» має переважне право на продовження договору оренди від 18.09.2007 року, так як вчасно звернулося до ОСОБА_1 з листом-пропозицією щодо укладання додаткової угоди до вказаного договору оренди, на яке відповідачка не відреагувала у встановлений законом строк після закінчення дії договору оренди.

В обґрунтування вказаних позовних вимог позивач послався на те, що 22 січня 2018 року ФГ «Берельох» було направлено ОСОБА_1 лист-повідомлення, в якому викладено пропозицію щодо укладення додаткової угоди (а.с. 63) та додаткову угоду (а.с. 62).

Оцінивши докази у їх сукупності та заслухавши пояснення сторін, колегія суддів дійшла висновку про необґрунтованість заявлених позовних вимог, виходячи з наступних підстав.

Частиною 4 статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст. 627 ЦК України).

За ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У ч. 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

В ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відповідно до положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Для застосування ч.1 ст. 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди: 1) досягнення згоди між орендодавцем та орендарем щодо продовження договору оренди шляхом укладання додаткової угоди чи нового договору та виконання орендарем обов`язку щодо повідомлення орендодавця про наміри продовжити орендні правовідносини і надання інформації про умови таких правовідносин у вигляді додаткової угоди чи нового договору оренди; 2) пасивна поведінка орендодавця у вигляді ненадання відповіді на пропозицію укласти договір чи додаткову угоду до договору оренди на новий строк та відсутність заперечень на продовження таких правовідносин протягом місяця після закінчення строку договору, а також фактичне користування орендарем переданою в оренду земельною ділянкою.

Таким чином, тільки за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендодавця про намір укласти новий договір оренди з новим орендарем, переважне право діючого орендаря, передбачене ст. 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушеним, а така поведінка орендодавця стосовно попереднього орендаря має підстави вважатися недобросовісною.

Отже, переважне право орендаря, яке підлягає захисту, буде порушене в разі укладення орендодавцем договору оренди з новим орендарем при дотриманні попереднім орендарем процедури повідомлення про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору, що узгоджується з правовими висновками, викладеними в постановах Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року в справі № 6-10цс15, від 18 березня 2015 року в справі № 6-4цс15, від 15 квітня 2015 року в справі № 6-55цс15, від 23 березня 2016 року в справі № 6-146цс16, від 13 квітня 2016 року в справі № 6-2027цс15, від 23 листопада 2016 року в справі № 6-2540цс16.

Частиною 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено обов`язок орендаря, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі, додавши до листа-повідомлення проект додаткової угоди.

Відповідно до правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду України від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 25 лютого 2015 року в справі № 6-10 цс15, від 17 грудня 2014 року в справі № 6-143цс14, під письмовим повідомленням слід розуміти не тільки направлення відповідного листа-повідомлення орендодавцю, а й отримання ним даного листа-повідомлення з проектом додаткової угоди, оскільки за загальним змістом термін «повідомлення» включає в себе не тільки направлення відомостей, з якими особа має бути обізнаною, а й отримання цією особою зазначених відомостей.

Колегія суддів вважає, що позивачем не було дотримано порядку повідомлення відповідача про намір скористатися переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк, оскільки в матеріалах справи відсутні докази про направлення та отримання ОСОБА_1 листа- повідомлення разом з додатковою угодою до договору оренди від 18.09.2007 року, що є порушенням вимог ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Крім того, позивач не усунув протиріччя щодо дати додаткової угоди ( від 22 січня 2018 року( апеляційна скарга а.с. 126-130), оскільки в справі міститься додаткова угода від 18 січня 2019 року (а.с. 62).

Матеріали справи свідчать про те, що ОСОБА_1 зверталася до позивача про небажання продовжувати договір оренди спірної земельної ділянки (відзив ОСОБА_1 на апеляційну скаргу а.с 179-181) та ця обставина встановлена постановою Херсонського апеляційного суду від 28 січня 2020 року у цивільній справі № 662/105/18 за позовом ОСОБА_1 до Фермерського господарства «Берельох», третя особа державний реєстратор Каїрської сільської ради Горностаївського району Херсонської області Надєєва Юлія Олександрівна, про визнання договору оренди землі недійсним, що 22 грудня 2017 року ОСОБА_1 зверталася до орендаря ФГ «Берельох» з письмовим повідомленням від18.09.2007 року щодо припинення дії договору оренди після спливу встановленого у п. 35 строку (а.с. 115-116).

Таким чином, колегія суддів приходить до висновку, що суд першої інстанції на підставі належним чином оцінених доказів, поданих сторонами у відповідності до вимог ч. 1 ст. 81 ЦПК України, дійшов правильного висновку про те, що при укладенні спірного договору оренди землі сторони погодили у пункті 38 таку підставу його розірвання, як перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також ФГ «Берельох» було порушено процедуру, встановлену ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та не враховано волевиявлення відповідача, яка не мала наміру укладати з позивачем договір оренди на спірну земельну ділянку.

Доводи апеляційної скарги ФГ «Берельох» про те, що письмове повідомлення ОСОБА_1 від18.09.2007 року щодо припинення дії договору оренди не відповідає вимогам ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а саме подане з порушенням встановленого законом строку, колегія суддів вважає безпідставними, оскільки не спростовують наявність передбаченого договором права у останнього на його розірвання у зв`язку з переходом орендованої земельної ділянки у власність відповідачу.

За таких обставин оскаржуване судове рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, а тому його відповідно до ч. 1 ст. 375 ЦПК України необхідно залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення, оскільки доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують.

Керуючись ст.ст. 367, 373, 374, 375, 381-384, 390 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Фермерського господарства «Берельох» залишити без задоволення, а рішення Новотроїцького районного суду Херсонської області від 14 травня 2020 року - без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Дата складання повного тексту судового рішення 09 жовтня 2020 року.

Головуючий О.А. Кузнєцова

Судді: І.В. Вейтас

С.В. Радченко