Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

14.09.2020 Справа №607/14258/19

Тернопільський міськрайонний суд Тернопільської області в складі:

головуючого судді Грицака Р. М.

за участю секретаря с/з Лобач І.В.

представника позивача ОСОБА_1

представника відповідача Панченка Д.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Акціонерного товариства «Альфа Банк», державного реєстратора Жовнівської сільської ради Бережанського району Тернопільської області Шелюжак Василя Ярославовича, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - ОСОБА_3 про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно,

В С Т А Н О В И В:

Позивач ОСОБА_2 звернулася до суду із позовом до Акціонерного товариства «Альфа Банк», державного реєстратора Жовнівської сільської ради Бережанського району Тернопільської області Шелюжак Василя Ярославовича, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - ОСОБА_3 про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, зокрема просить: скасувати запис про державну реєстрацію права власності Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» (вул. Ковпака, 29 м. Київ, ідентифікаційний код 00039019) на чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_1 , номер запису про право власності 26657487, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101; скасувати рішення Державного реєстратора Шелюжака Василя Ярославовича, Жовнівської сільської ради Бережанського району, Тернопільської області в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 41646096 від 16.06.2018 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, номер запису права власності 26657487; дата та час реєстрації 12.06.2018 року 18:42:34 за ПАТ «Укрсоцбанк» права власності на квартиру АДРЕСА_2 , відновивши запис про право власності на квартиру за ОСОБА_2 .

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що 24 червня 2008 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», правонаступником якого є Акціонерне товариство «Укрсоцбанк» та фізичною особою ОСОБА_3 був укладений договір про надання невідновлювальної кредитної лінії № 770/9-690, на підставі якого банком було надано позичальнику кредитні кошти в сумі 78 230,00 доларів США зі сплатою 14,00 % річних з кінцевим терміном погашення до 20 червня 2023 року.

В якості забезпечення виконання зобов`язань за даним кредитним договором між банком та фізичною особою ОСОБА_2 24 червня 2008 року було укладено іпотечний договір без номеру, який посвідчено приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу Костецьким Ю.Г. за реєстраційним номером 4038.

У відповідності до п.1.1. Іпотечного договору в якості забезпечення виконання Позичальником Основного зобов`язання за договором кредиту № 770/9-690 від 24 червня 2008 року Іпотекодавець ОСОБА_2 передала в іпотеку Іпотекодержателю наступне нерухоме майно: чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_1 , яка належить Іпотекодавцю ОСОБА_2 на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу Бурою Н.О. 13 лютого 2002 року за реєстраційним номером 335 та зареєстрованого Тернопільським міським бюро технічної інвентаризації 11 березня 2002 року, за реєстровим номером 208.

12 червня 2018 року державним реєстратором Жовнівської сільської ради Бережанського району Тернопільської області Шелюжаком Василем Ярославовичем було вчинено дії з перереєстрації права власності на предмет іпотеки з іпотекодавця на іпотекодержателя. Зміна власника відбулася на підставі ст. 37 ЗУ «Про іпотеку», з використанням інституту іпотечного застереження.

Позивач вважає дії реєстратора протиправними, оскільки іпотечне застереження в договорі іпотеки відсутнє, окремого договору про задоволення вимог кредиторів між сторонами спору не укладалося.

Крім цього, 04 грудня 2009 року банк скористався своїм правом на дострокове погашення заборгованості за кредитним договором шляхом звернення з позовом до Третейського суду, рішенням якого стягнено заборгованість по договору кредиту в розмірі 688 862 грн. 50 коп., що свідчить про відсутність у банку права нараховувати в подальшому проценти за кредитом. Проте, разом з цим, банк звертаючись до державного реєстратора із заявою про вчинення спірних реєстраційних дій зазначив значно більшу суму заборгованості за кредитом, що вказує на те, що державний реєстратор 12 червня 2018 року здійснюючи реєстраційні дії не переконався у безспірності вимог банку.

Також при перереєстрації права власності реєстратором не було враховано порушення прав малолітньої дитини на користування спірним житловим приміщенням, зокрема що на час вчинення спірних реєстраційних дій у квартирі був зареєстрований та проживав малолітній ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_1 . В даному випадку ПАТ «Укрсоцбанк» для здійснення перереєстрації права власності необхідно було отримати згоду органу опіки та піклування, яка є обов`язковою при наявності факту проживання в спірному житлі малолітніх дітей, чого останніми здійснено не було, чим порушено права малолітніх дітей. За таких обставин позивач просить скасувати рішення державного реєстратора та відповідний реєстраційний запис про реєстрацію за ПАТ «Укрсоцбанк» права власності на спірну квартиру.

Ухвалою суду від 13 червня 2019 року відкрито провадження у справі за вказаним позовом та призначено справу до розгляду за правилами загального позовного провадження.

Разом з цим 13 червня 2019 року Тернопільським міськрайонним судом Тернопільської області постановлено ухвалу про забезпечення позову.

Протокольною ухвалою суду від 16 січня 2020 року здійснено заміну відповідача на його правонаступника, зокрема АТ «Укрсоцбанк» на АТ «Альфа-Банк».

У своєму відзиві на позов АТ «Альфа-Банк» просить відмовити у задоволенні позову в повному обсязі, оскільки при проведенні спірних реєстраційних дій державним реєстратором не порушено жодних норм чинного законодавства. Зазначає, що оскільки ОСОБА_3 не виконував взятих на себе зобов`язань і в строки зазначені в договорах заборгованість не погашав виникла заборгованість, яка станом на 12 березня 2018 року становила 171 232,58 дол. США (еквівалентно 4 468 134,90 грн.), з яких: строкова заборгованість 29 804,96 дол. США (777 729,23 грн.); прострочена заборгованість 44 381,81 дол. США (1 158 096,86 грн.); строкова заборгованість по нарахованих відсотках 358,57 дол. США (9 356,51 грн.); прострочена заборгованість по нарахованих відсотках 96 687,24 дол. США (2 522 952,30 грн.). Враховуючи наявний розмір простроченої заборгованості за кредитним договором у кредитора виникло право вимоги дострокового виконання зобов`язань за кредитним договором, а у позичальника - обов`язок дострокового виконання зобов`язань за кредитним договором. Так як право банку задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання Позичальником основного зобов`язання, передбачено умовами договору останній здійснив реєстрацію права власності за собою на підставі п.п. 4.5.3. іпотечного договору, що в свою чергу є застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, яке міститься в іпотечному договорі та є одним із визначених законодавством способів звернення стягнення на предмет іпотеки і правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно. На виконання вимог закону банком серед інших документів було надано державному реєстратору копії повідомлень про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, які були надіслані 27 березня 2018 року боржнику та іпотекодавцю на 2 адреси, що підтверджується реєстром рекомендованої кореспонденції та чеком про відправку.

У відповіді на відзив позивач зазначає, що жодних доказів на підтвердження своїх доводів викладених у відзиві на позов сторона відповідача не надала. Просить врахувати суд, що рішення про державну реєстрацію права власності за АТ «Укрсоцбанк» на предмет іпотеки, прийняте з використанням не передбаченого договором іпотеки від 24 червня 2008 року іпотечного застереження, за відсутності згоди органу опіки та піклування, наявності спору між сторонами щодо суми заборгованості за договором кредиту. На підставі наведеного вважає, що державний реєстратор діяв протиправно і не на підставі Закону, що є підставою для задоволення позову в повному обсязі.

Представник позивача ОСОБА_2 адвокат Братівник І.В. в судовому засіданні позовні вимоги підтримав у повному обсязі з підстав зазначених у позовній заяві та у відповіді на позов та просив позов задовольнити.

Представник відповідача АТ «Альфа-Банк» - адвокат Панченко Д.В. в судовому засіданні проти позову заперечив з підстав зазначених у відзиві на позов.

Відповідач державний реєстратор Жовнівської сільської ради Бережанського району Тернопільської області Шелюжак Василь Ярославович в судове засідання не з`явився попередньо звернувшись до суду із клопотання про розгляд справи за його відсутності, проти задоволення позову не заперечує.

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору ОСОБА_3 в судове засідання не з`явився попередньо звернувшись до суду із клопотання про розгляд справи за його відсутності, позовні вимоги підтримує в повному обсязі та просить задовольнити.

Заслухавши думку сторін у справі та дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позов підлягає до часткового задоволення, з наступних підстав:

24 червня 2008 року між ОСОБА_3 та Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» правонаступником якого є Акціонерне товариство «Альфа-Банк» було укладено договір про надання не відновлювальної кредитної лінії №770/9-690, відповідно до умов п. 1.1. якого банк зобов`язався надати позичальнику грошові кошти на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання.

Надання кредиту буде здійснюватися окремими частинами, зі сплатою 14 процентів річних та комісій, в розмірі та порядку визначених цим договором, в межах максимального ліміту до 78 230 доларів США 00 центів відповідно до графіку змін максимального ліміту заборгованості. Кінцевий термін повернення заборгованості за кредитом до 20 червня 2023 року.

Того ж дня між ОСОБА_2 та Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» правонаступником якого є Акціонерне товариство «Альфа-Банк» було укладено Іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу Костецьким Юрієм Георгійовичем 24 червня 2008 року за реєстром № 4039, за умовами якого позивач, як Іпотекодавець передала в іпотеку Банку (Іпотекодержателю) в якості забезпечення виконання позичальником основного зобов`язання чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_1 , яка належить Іпотекодавцю ОСОБА_2 на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу Бурою Н.О. 13 лютого 2002 року за реєстраційним № 335 та зареєстрованого Тернопільським міським бюро технічної інвентаризації 11 березня 2002 року, за реєстровим № 208.

Договором про внесення змін до Іпотечного договору, посвідченого приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу Костецьким Юрієм Георгійовичем 24 червня 2008 року за реєстром № 4038, від 24 червня 2008 року, пункт 1.4.2 статті 1 Іпотечного договору від 28 червня 2008 року, викладено у наступній редакції: «1.4.2 сплата процентів за користування кредитом у розмірі 14,5 процентів річних та комісій, у розмірі, в строки та в порядку, що визначені договором, яким обумовлене основне зобов`язання».

На підставі вказаних договорів до Державного реєстру іпотек були внесені відповідні відомості про обтяження даного нерухомого майна.

Відповідно до положень пункту 4.2. Іпотечного договору від 24 червня 2008 року у разі порушення Іпотекодавцем обов`язків, встановлених цим Договором, Іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання Основного зобов`язання, а в разі його невиконання-звернути стягнення на Предмет Іпотеки.

Пунктом 4.5 Іпотечного договору від 24 червня 2008 року сторони договору передбачили, що Іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на Предмет іпотеки в один із наступних способів:

на підставі рішення суду; або

на підставі виконавчого напису нотаріуса; або

шляхом передачі Іпотекодержателю права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; або

шляхом продажу Предмета іпотеки Іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку»; або

шляхом організації Іпотекодержателем продажу Предмета іпотеки через укладення договору купівлі-продажу між Іпотекодавцем та відповідним Покупцем в порядку, встановленому статтею 6 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати».

Як вбачається із рішення Постійно діючого Третейського суду при Асоціації Українських банків від 06 серпня 2010 року у справі №1825/09 позов ПАТ «Укрсоцбанк» до ОСОБА_3 про стягнення заборгованості за договором про надання не відновлювальної кредитної лінії №770/9-690 від 24 червня 2008 року задоволено частково та стягнено заборгованість в розмірі 688 862 грн. 50 коп., в тому числі: заборгованість за кредитом в розмірі 75 185,05 дол. США, що за курсом НБУ станом на 06.08.2010 року - 7,8902 грн. складає 593 225 грн. 08 коп., заборгованість за відсотками в розмірі 10 736,20 дол. США, що за курсом НБУ станом на 06.08.2010 року - 7,8902грн. складає 84 710 грн. 76 коп., пеня в розмірі 10 926 грн. 66 коп.

На виконання вказаного рішення суду 23 грудня 2011 року Дніпровським районним судом м. Києва видано виконавчий лист.

22 березня 2018 року на адресу ОСОБА_3 та ОСОБА_2 банк направив повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору, за змістом якого, банк, визначивши суму боргу за договором кредиту в розмірі 171 232,58 доларів США станом на 12 березня 2018 року, вимагав від боржника та поручителя у тридцятиденний строк сплатити заборгованість. Вказане повідомлення містило застереження, що у разі невиконання вимоги, банк розпочинає процедуру звернення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку»,

Факт надсилання повідомлення підтверджується реєстром відправки рекомендованої кореспонденції та чеком про відправку.

Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 169572025 від 06 червня 2019 року, вбачається, що 12 червня 2018 року державним реєстратором Жовнівської сільської ради Бережанського району Тернопільської області Шелюжак Василем Ярославовичем було зареєстровано право власності за ПАТ «Укрсоцбанк» (запис про право власності №26657487) на нерухоме майно: чотирикімнатну квартиру за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 88,9 кв.м., житловою площею 57,9 кв.м.

Для реєстрації права власності банк надав державному реєстратору наступний пакет документів: іпотечний договір від 24 червня 2008 року, договір про внесення змін до іпотечного договору від 21 жовтня 2008 року, рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення від 29 березня 2018 року, рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення від 30 березня 2018 року; повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки від 22 березня 2018 року.

Пунктом 1 ч.1 ст.2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Заявником може бути іпотекодержатель, особа, в інтересах якої встановлено, змінено або припинено іпотеку, або уповноважені ними особи у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення іпотеки (абз.4 п.3 ч.1 ст.2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Згідно п. 1 ч. 1 ст. 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація прав проводиться на підставі договорів, укладених у порядку, встановленому законом.

Відповідно до ст. 575 Цивільного кодексу України, іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Виходячи із аналізу приписів ст. 33 Закону України «Про іпотеку» законодавцем передбачено право іпотекодержателя захистити свої майнові права у зв`язку з невиконанням (неналежним виконанням) боржником основного зобов`язання шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки одним із таких способів: в позасудовому порядку (згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, на підставі виконавчого напису нотаріуса) або в судовому порядку за рішенням суду.

Частина 1 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, що діяла на час укладення договору іпотеки, далі - Закон 898-ІV) передбачала право сторін іпотечного договору на позасудове вирішення питання про звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі договору іпотеки, що містить відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, або окремого договору про задоволення його вимог.

Статтею 37 зазначеного Закону (у цій же редакції) визначено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, (до якого згідно з частиною другою статті 36 прирівнюється відповідне застереження в договорі іпотеки), є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

З аналізу змісту наведених норм у їх поєднанні вбачається, що за законом застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом.

Відповідно до ч. 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» в редакції Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» №800-VI (далі - Закон №800-VI), який набрав чинності 14 січня 2009 року, договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмети іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Нова редакція статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку», викладена у підпункті 17 пункту 4 розділу ІІІ «Перехідні положення» Закону № 800-VI, не змінює встановлений раніше цими статтями порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише уточнює їх.

Аналіз наведених норм, як і Закон № 800-VI в цілому, не дає підстав вважати, що законодавець із прийняттям названого закону обмежив коло іпотечних договорів із застереженням про задоволення вимог кредитора, на підставі яких за іпотекодержателем може бути зареєстровано право власності на предмет іпотеки, лише тими договорами, які укладені після набрання чинності цим Законом.

Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного суду України від 10 жовтня 2011 року у справі № 21-131а11 та від 18 вересня 2012 року у справі № 21-236а12.

Таких же висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 21 лютого 2018 року у справі №915/297/17 та від 31 липня 2018 року у справі 826/9658/15 (адміністративне провадження №К/9901/3238/18).

Отже, законодавцем визначено як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону, на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент набуття, на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Частиною 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку», яка має назву «Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки», в редакції станом на момент виникнення спірних правовідносин, іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Частиною 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі Закон - 1952-IV) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ч. 3 ст. 10 цього Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

За змістом статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Так, 04 грудня 2009 року банк скористався своїм правом на дострокове погашення заборгованості за кредитним договором шляхом звернення з позовом до Третейського суду, рішенням якого із ОСОБА_3 стягнено заборгованість по договору кредиту в розмірі 688 862 грн. 50 коп., що свідчить про відсутність у банку права нараховувати в подальшому проценти за кредитом.

Проте, разом з цим, банк звертаючись до державного реєстратора із заявою про вчинення спірних реєстраційних дій зазначив значно більшу суму заборгованості за кредитом яка станом на 12 березня 2018 року становила 171 232,58 дол. США (еквівалентно 4 468 134,90 грн.), з яких: строкова заборгованість 29 804,96 дол. США (777 729,23 грн.); прострочена заборгованість 44 381,81 дол. США (1 158 096,86 грн.); строкова заборгованість по нарахованих відсотках 358,57 дол. США (9 356,51 грн.); прострочена заборгованість по нарахованих відсотках 96 687,24 дол. США (2 522 952,30 грн.).

З огляду на викладене, право банку нараховувати передбачені договором проценти за кредитом припиняється після спливу визначеного договором строку кредитування чи у разі пред`явлення до позичальника вимоги згідно з частиною другою статті 1050 ЦК України. В охоронних правовідносинах права та інтереси банку забезпечені частиною другою статті 625 ЦК України, яка регламентує наслідки прострочення виконання грошового зобов`язання.

Таким чином, вимоги банку про стягнення процентів після грудня 2009 року (пред`явлення до позичальника вимоги про дострокове погашення боргу) не ґрунтуються на вимогах чинного законодавства.

У статтях 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено порядок здійснення державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення, згідно яких рішення про державну реєстрацію прав приймається лише після перевірки наявності усіх необхідних документів та їх відповідності вимогам законодавства.

В даному випадку державний реєстратор при вчиненні спірних реєстраційних дій не перевірив наявність необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства, зокрема не переконався чи є кредитний та іпотечний договори дійсними, а також чи відсутній спір між сторонами, щодо розміру заборгованості, та спливу терміну на погашення боргу, внаслідок чого вчинив спірні реєстраційні дії з порушенням Закону.

Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 9,15 Закону № 1952-IV в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, та статті 37 Закону № 898-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

22 березня 2018 року на адресу позивача банк направив повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору, за змістом якого, банк, визначивши суму боргу за договором кредиту в розмірі 171 232,58 доларів США станом на 12 березня 2018 року, вимагав від позичальника ОСОБА_3 та поручителя ОСОБА_2 у тридцятиденний строк сплатити заборгованість. Вказане повідомлення містило застереження, що у разі невиконання вимоги, банк має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

На підтвердження факту відправлення вказаного повідомлення позивачу та третій особі банк надав реєстр рекомендованої кореспонденції та чек про відправку листа.

При цьому у матеріалах справи відсутні відомості про отримання ними письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.

Крім того, оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності (станом на 12 червня 2018 року) за зверненням іпотекодержателя та за погодженням з іпотекодавцем (пункт 2.4.5) не проводилась.

Наявний у матеріалах справи висновок про вартість майна, складено суб`єктом оціночної діяльності ТзОВ «Бізнес Ассіст», зокрема оцінювачем ОСОБА_5 18 квітня 2018 року без огляду об`єкту оцінки, оскільки доступ до квартири був відсутній та розрахунок вартості проводився на підставі документів наданих замовником оцінки, який у висновку не зазначений.

Будь-яких доказів на підтвердження обставин, що ТзОВ «Бізнес Ассіст» діяло в інтересах та за дорученням банку в цілях оцінки предмету іпотеки з метою звернення стягнення на нього шляхом набуття права власності матеріали справи не містять.

За таких обставин суд вважає, що іпотекодержатель належним чином не виконав вимоги закону, щодо надіслання боржнику повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, зокрема вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності із зазначенням інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення 30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі й шляхом набуття права власності, зробили правильний висновок, що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за ПАТ «Укрсоцбанк» проведена всупереч норм чинного законодавства.

Крім цього, факт порушення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку (шляхом визнання за іпотекодержателем права власності на іпотечне майно) під час розгляду справи визнано самим державним реєстратором Жовнівської сільської ради Бережанського району Тернопільської області Шелюжак В. Я., який вчинив реєстраційні дії, про що він зазначив у своїй заяві шляхом визнання позову та відсутністю заперечень щодо його задоволення.

Разом з цим, сторона позивача вважає, що станом на дату укладання сторонами спору договору іпотеки редакція статті 37 Закону України «Про іпотеку» не містила та не передбачала можливості застосування такої інституції, як іпотечне застереження, а відтак, не можна стверджувати, що між позивачем та ПАТ «Укрсоцбанк» була узгоджена умова про можливість звернення стягнення на спірне іпотечне майно у спосіб реалізації іпотечного застереження.

Така позиція не узгоджуються зі змістом положень статті 36 та статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент укладення іпотечного договору) у їх поєднанні, з аналізу яких вбачається, що за законом застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом, що в тому числі підтверджується правовою позицією, викладеною у постановах Верховного суду України від 10 жовтня 2011 року у справі № 21-131а11 та від 18 вересня 2012 року у справі № 21-236а12, а також висновками, викладеними у постановах Верховного Суду від 21 лютого 2018 року у справі №915/297/17 та від 31 липня 2018 року у справі 826/9658/15 (адміністративне провадження №К/9901/3238/18).

З урахуванням умов укладеного між сторонами іпотечного договору, зокрема пункту 4.5.3, яким передбачено можливість задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у порядку, передбаченому статтею 37 Законом України «Про іпотеку», ПАТ «Укрсоцбанк» мало право у досудовому порядку задовольнити свої вимоги шляхом реєстрації свого права власності на предмет іпотеки на підставі вказаного застереження, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Щодо доводів позивача про порушення прав малолітніх дітей, то суд вважає за необхідне вказати наступне.

Згідно довідки Відділу реєстрації проживання особи Управління державної реєстрації Тернопільської міської ради від 19 березня 2018 року №17189/28-03 за адресою АДРЕСА_3 на дату вчинення реєстраційних дій (12 червня 2018 року) у спірній квартирі був зареєстрований та проживав внук ОСОБА_3 - ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_1 .

Також згідно довідки ПП «Загребелля» № 1963 станом на 10 червня 2019 року за вказаною адресою зареєстровані та проживають ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , ОСОБА_6 , (дружина, ІНФОРМАЦІЯ_3 ), ОСОБА_4 (донька, ІНФОРМАЦІЯ_4 ), ОСОБА_7 (донька, ІНФОРМАЦІЯ_5 ) та ОСОБА_4 (онук, ІНФОРМАЦІЯ_1 ).

Відповідно до Роз`яснення Міністерства юстиції України від 22.08.2011 року «Про особливості правового регулювання посвідчення правочинів щодо нерухомого майна за участю малолітніх та неповнолітніх осіб» держава охороняє і захищає права та інтереси дітей під час вчинення правочинів щодо нерухомого майна.

Статтею 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей» від 02 червня 2005 року передбачено, що попередній дозвіл органів опіки та піклування необхідний для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти.

Документом, за яким встановлюється склад сім`ї наймача або власника жилого приміщення може бути довідка за формою №3, яка видається житлово-експлуатаційною організацією, правлінням житлово-будівельного кооперативу або довідка про реєстрацію місця проживання або місця перебування, яка видається органом реєстрації.

За нормами ст. 17, 18 Закону України «Про охорону дитинства» та ст. 177 СК України орган опіки та піклування проводить перевірку заяви про вчинення правочину щодо нерухомого майна дитини та надає відповідний дозвіл, якщо в результаті вчинення правочину буде гарантоване збереження права дитини на житло.

Зазначене узгоджується з правовою позицією викладеною у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховний Суд від 20 березня 2019 року у справі №1612/2343/12.

З матеріалів справи вбачається, що дозвіл органу опіки та піклування на здійснення реєстрації права власності на квартиру за банком, право користування якою має малолітній ОСОБА_4 ІНФОРМАЦІЯ_1 не отримувався, а відтак відсутність відповідного дозволу на проведення реєстраційної дії з реєстрації права власності на нерухоме майно вказує на протиправність вчинення останньої та порушення прав малолітніх та неповнолітніх дітей.

Відтак стороною відповідача не надано суду належних доказів на підтвердження того, що в результаті вчинення правочину буде гарантоване збереження права дітей на житло.

Таким чином позивач просить захистити власне право шляхом скасування запису про державну реєстрацію права власності Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» (вул. Ковпака, 29 м. Київ, ідентифікаційний код 00039019) на чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_1 , номер запису про право власності 26657487, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101 та скасувати рішення Державного реєстратора Шелюжака Василя Ярославовича, Жовнівської сільської ради Бережанського району, Тернопільської області в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 41646096 від 16.06.2018 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, номер запису права власності 26657487; дата та час реєстрації 12.06.2018 року 18:42:34 за ПАТ «Укрсоцбанк» права власності на квартиру АДРЕСА_2 , відновивши запис про право власності на квартиру за ОСОБА_2 .

Відповідно пункту 1 частини першої статті 2 Закону України від 1 липня 2004 року № 1952-IV«Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отже, право або інтерес позивача, який вважає себе орендарем земельної ділянки, може бути порушено внесенням до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про наявність права оренди іншої особи. При цьому рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав із внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вичерпує свою дію. Тому належним способом захисту права або інтересу позивача у такому разі є не скасування рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав, а скасування запису про проведену державну реєстрацію права оренди (частина друга статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Вказана правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.09.2018 року у справі №915/127/18.

Також Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04.09.2018 року у справі №823/2042/16 дійшла наступного висновку.

З метою встановлення чіткого критерію визначення юрисдикції спорів щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, Велика Палата Верховного Суду відступає від висновків, викладених у постановах від 04 квітня 2018 року у справах № 817/567/16 та № 826/9928/15, від 10 квітня 2018 року у справі № 808/8972/15, від 16 травня 2018 року у справі № 826/4460/17, від 23 травня 2018 року у справі № 815/4618/16, від 05 червня 2018 року у справі № 804/20728/14, від 12 червня 2018 року у справі № 823/378/16, від 13 червня 2018 року у справах № 820/2675/17 та 803/1125/17 щодо належності до юрисдикції адміністративних судів спорів за позовами осіб, які не були заявниками вчинення реєстраційних дій, до державного реєстратора про скасування його рішень чи записів у державному реєстрі стосовно державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Велика Палата Верховного Суду відступає від правових висновків, викладених у зазначених постановах, з огляду на такі причини.

Такий критерій визначення юрисдикції спору як наявність порушень вимог чинного реєстраційного законодавства у діях державного реєстратора під час державної реєстрації прав на земельну ділянку не завжди є достатнім та ефективним, адже наявність цих порушень можна встановити лише при розгляді справи по суті, а не на момент звернення позивача з позовною заявою.

Крім того, скасування державної реєстрації права, належного одній особі, за заявою іншої особи в порядку адміністративного судочинства не дозволяє остаточно вирішити спір між цими особами. Тож не виконується основне завдання судочинства. У таких спорах питання правомірності укладення цивільно-правових договорів, на підставі яких відбулись реєстраційні дії, обов`язково постають перед судом, який буде вирішувати спір, незалежно від того, чи заявив позивач вимогу щодо оскарження таких договорів.

Отже, в зазначеній категорії справ вирішуються спори про цивільне право між особами, які вимагають скасування державної реєстрації, й особами, за якими зареєстровано право чи обтяження. А тому мають розглядатися судами господарської або цивільної юрисдикції залежно від суб`єктного складу сторін спору.

Спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно чи обтяження такого права за іншою особою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно є цивільно-правовим. А тому вирішення таких спорів здійснюється за правилами цивільного або господарського судочинства залежно від суб`єктного складу сторін.

Належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано.»

Таким чином суд наголошує, що спірні правовідносини є цивільно-правового характеру, й належним відповідачем у справі є ПАТ «Укрсоцбанк».

Проте саме по собі рішення про держану реєстрацію прав про державну реєстрацію права власності та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 41646096 від 16 червня 2018 року, державного реєстратора Шелюжака Василя Ярославовича, Жовнівська сільська рада Бережанського району Тернопільської області, є актом індивідуальної дії, котрий був звернений до окремого суб`єкта та вичерпав свою дію 16 червня 2018 року. А тому неіснуючий акт, котрий вичерпав свою дію та припинився, не потребує окремого судового реагування та не підлягає до скасування, оскільки за визначенням є неіснуючим.

З огляду на наведене до скасування підлягають лише відповідні записи про державну реєстрацію.

Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч.2 ст.16 ЦК України, способами захисту цивільних прав та інтересів передбачено визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, припинення правовідношення.

В силу ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Відповідно до ст. 321 Цивільного кодексу України, ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право власності є непорушним.

Крім того, Європейський суд з прав людини вказав, що п. 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Враховуючи вищенаведене, дослідивши матеріали справи та з`ясувавши її дійсні обставини, оцінивши докази в їх сукупності, суд приходить до висновку, що в даному випадку реєстрація переходу права власності на нерухоме майно від боржника до Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» правонаступником якого є Акціонерне товариство «Альфа-Банк» вчинена з порушення вимог чинного законодавства за відсутності правових підстав для припинення права власності позивача ОСОБА_2 на належну їй квартиру, а тому цивільне право позивача підлягає захисту шляхом: скасування запису про державну реєстрацію права власності Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_1 , номер запису про право власності 26657487 від 12.06.2018, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101.

У задоволенні решти позовних вимог слід відмовити.

Згідно з ч. 1 ст. 141 ЦПК України з Акціонерного товариства «Альфа Банк» на користь ОСОБА_2 необхідно стягнути 768,40 гривень судового збору, сплаченого при зверненні до суду.

Керуючись ст.ст.12, 13, 19, 80, 81, 82, 89, 141, 223, 258, 259, 263-265 ЦПК України , суд, -

У Х В А Л ИВ:

Позов ОСОБА_2 до Акціонерного товариства «Альфа Банк», державного реєстратора Жовнівської сільської ради Бережанського району Тернопільської області Шелюжак Василя Ярославовича, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - ОСОБА_3 про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно задовольнити частково.

Скасувати запис про державну реєстрацію права власності Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_1 , номер запису про право власності 26657487 від 12.06.2018, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101.

Стягнути з Акціонерного товариства «Альфа Банк» на користь ОСОБА_2 768,40 гривень судового збору, сплаченого при зверненні до суду.

В задоволенні решти вимог відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційної скарги не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення суду, якщо її не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Тернопільського апеляційного суду або через Тернопільський міськрайонний суд Тернопільської області.

Якщо у судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину рішення суду або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

Реквізити сторін:

Позивач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_6 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , місце проживання: АДРЕСА_4 .

Відповідач: Акціонерне товариство «Альфа Банк», , місцезнаходження: вул. Велика Васильківська, 100, м. Київ, 03150.

Відповідач: державний реєстратор Жовнівської сільської ради Бережанського району Тернопільської області Шелюжак Василь Ярославович, місцезнаходження: вул. І. Франка, 8, с. Жовнівка, Бережанський район, Тернопільська область, 47524.

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 , місце проживання: АДРЕСА_5 .

Повний текст рішення суду складено 24 вересня 2020 року.

Головуючий суддяР. М. Грицак