КИЇВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД м. ПОЛТАВИ
Справа №553/1091/19
Провадження № 2/552/20/20
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

15.09.2020 року Київський районний суд м.Полтави в складі:

Головуючого судді -Турченко Т.В.

При секретарі - Ребро Л.В..

За участю адвоката -Нагайника М.Г.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Полтаві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд», Департаменту з питань реєстрації про визнання майнових прав на об`єкт будівництва, про визнання договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру частково недійсним, визнання незаконним припинення договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, зобов`язання вчинити певні дії, визнання права власності на майнові права, уточнену позовну заяву про визнання договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру частково недійсним, визнання незаконним припинення договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним та встановлення факту нумерації квартири, визнання права власності на майнові права відповідно до положення Закону України «Про захист прав споживачів» про визнання майнових прав на об`єкт будівництва, про визнання договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру частково недійсним, визнання незаконним припинення договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, зобов`язання вчинити певні дії, визнання права власності на майнові права, уточнену позовну заяву про визнання договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру частково недійсним, визнання незаконним припинення договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним та встановлення факту нумерації квартири, визнання права власності на майнові права відповідно до положення Закону України «Про захист прав споживачів», -

В С Т А Н О В И В :

16 травня 2019 року позивач ОСОБА_1 звернулася в суд з позовом до відповідача Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» про визнання майнових прав на об`єкт будівництва, мотивуючи свій позов тим, що 25.04.2017 року між Товариством з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» та нею, ОСОБА_1 , було укладено договір №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру. Відповідно до пункту 1.1. договору продавець продає, а покупець купує майнові права на 2-х кімнатну квартиру, будівельний АДРЕСА_1 . Предметом даного договору є майнові права на об`єкт, які після набуття покупцем його у власність реалізуються шляхом набуття права власності (володіння, користування та розпорядження) на об`єкт, після введення об`єкта в експлуатацію та оформлення покупцем відповідних правовстановлюючих документів. За умови виконання своїх обов`язків за цим договором покупець одержує від продавця документи, необхідні для оформлення правовстановлюючих документів, що підтверджують право власності покупця на об`єкт. Згідно пункту 2.1. договору майнові права на об`єкт являють собою право на будівництво та отримання у власність житлового приміщення визначеного до пункту 1.1. договору. Відповідно до умов договору вона мала сплатити вартість придбаних майнових прав на об`єкт шляхом перерахування коштів згідно з розділом 3 цього договору на поточний рахунок продавця у сумі 581 400 грн. Покупець здійснює оплату за договором на користь продавця згідно графіка платежів, що є невід`ємною частиною договору (п.3.4.). Вона свої зобов`язання виконала в повному обсязі 12.12.2018 року, підтвердженням того є квитанції з банку, щодо оплати майнових прав на суму 581 400 грн. та 1 800 грн. 05.04.2019 року доплата за балкон. Згідно пункту 2.2. орієнтовний строк введення об`єкта в експлуатацію 30.06.2018 року. На момент звернення до суду з позовом будинок в експлуатацію не введено. 10.04.2019 року на її адресу був направлений лист ТЗДВ «Полтавтрансбуд» за №15/2 від 22.01.2019 року, отриманий нею у поштовому відділенні 25.04.2019 року, згідно з яким вбачається, що ТЗДВ «Полтавтрансбуд» в односторонньому порядку припинено договір №24 від 25.04.2017 року між ТЗДВ «Полтавтрансбуд» та нею. Підставою припинення вказаного договору, на думку ТЗДВ «Полтавтрансбуд», є невиконання нею розділу 3 договору в частині порушення нею зобов`язань по розрахунках, що не відповідає дійсності та суперечить умовам договору. Відповідно до п.3.1 умов договору вона зобов`язувалася сплатити 581 400 грн. та згідно до п.4.1 договір діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань. Станом на 05.04.2019 року нею за договором сплачено 583 200 грн. Але своїми фактичними діями, які виразилася у направленні на її адресу 10.04.2019 року відповідачем листа про розірвання договору в односторонньому порядку, відповідач виразив наміри про заволодіння її майновими правами на об`єкт будівництва, тобто на квартиру НОМЕР_1 , використовуючи при цьому її грошові кошти, перераховані на рахунок відповідача, як інвестиційні. Просила суд встановити юридичну адресу об`єкту будівництва АДРЕСА_1 шляхом зобов`язання відповідача внесення змін до договору від 25.04.2017 року, укладання додаткової угоди або в інший, передбачений законодавством України спосіб. Визнати за нею, ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 майнові права на 2-х кімнатну квартиру об`єкт будівельний АДРЕСА_1 . Стягнути з відповідача витрати пов`язані зі сплатою судового збору в розмірі 5 832 грн.

11 червня 2019 року позивач ОСОБА_1 звернулась в суд з позовом до відповідача Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» про визнання договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру частково недійсним, визнання незаконним припинення договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, зобов`язання вчинити певні дії, визнання права власності на майнові права, мотивуючи свій позов тим, що 25.04.2017 року між ТЗДВ «Полтаватрансбуд» та нею був укладений договір №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру. Предметом договору є майнові права на 2-х кімнатну квартиру АДРЕСА_1 . Пунктом 1.5 вказаного договору передбачено, що майнові права на об`єкт за цим договором одержуються нею від відповідача шляхом підписання акта приймання-передачі майнових прав. Акт приймання-передачі майнових прав підписується сторонами протягом 60 календарних днів з дати одержання продавцем технічного паспорту на будинок, в якому знаходиться об`єкт, але не раніше здійснення покупцем оплати 100% вартості майнових прав, що визначені у пункті 3.1 з урахуванням пункту 3.2 цього договору. Право власності на майнові права на об`єкт переходить від продавця до покупця після підписання акта приймання-передачі майнових прав. Пунктом 1.6 договору передбачено, що умови, суми і порядок перерахування грошових коштів покупцем на користь продавця визначаються цим договором, додатками до нього, а також додатковими угодами, укладеними до цього договору. Пунктом 3.1 договору передбачено, що вартість майнових прав на об`єкт становить 581 400 грн., у тому числі ПДВ, що нараховується згідно діючого законодавства на дату виникнення податкового зобов`язання. Пунктом 3.4 договору передбачено, що покупець здійснює оплату за цим договором згідно графіка платежів, що є невід`ємною частиною даного договору. Відповідно до графіку сплати платежів, вона повинна була сплатити кошти по договору до 30.06.2018 року. Пунктами 4.3-4.9 договору визначені підстави припинення та розірвання цього договору, які є несправедливими, так як обмежують її права, як споживача з отримання послуг на будівництво житла, та визнання за нею майнових прав на квартиру, яка є предметом договору. Пункт 4.3 встановлює, що у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язань однією із сторін цей договір може бути розірваний сторонами. Одностороння відмова від виконання цього договору не допускається, за винятком випадків, передбачених цим договором та чинним законодавством України. Пункт 4.4 встановлює, що продавець має право відмовитись від цього договору при настанні одного з зазначених випадків: а) порушення покупцем своїх зобов`язань, передбачених розділом 3 цього договору (в тому числі порушення строку оплати згідно графіку); б) у випадку не підписання покупцем акту приймання-передачі об`єкту протягом 60-денного строку, визначеного п.1.5 даного договору. Пунктом 4.5 даного договору встановлено, що у випадку відмови продавця від цього договору продавець направляє покупцю за адресою, зазначеною в реквізитах цього договору, повідомлення про таку відмову. Сторони за взаємною згодою встановили, що наслідком відмови продавця від цього договору є припинення останнього. Договір припиняється з моменту спливу п`яти робочих днів з дня відправлення повідомлення про відмову, а в частині виконання грошових вимог - в день повного їх здійснення. Сторони досягли згоди, що датою, з якої починається відлік зазначеного вище п`ятиденного строку, вважається дата, зазначена на квитанції, яка надається продавцю відділенням зв`язку при відправленні листа з повідомленням про вручення. Пунктом 4.5.1 цього договору передбачено, що з моменту відмови продавця від цього договору (тобто з шостого робочого дня з дня направлення повідомлення, передбаченого п.4.5 цього договору) зобов`язання продавця щодо передачі майнових прав покупцю вважаються такими, що припинилися. Пунктом 4.6 договору встановлено, що у випадку відмови продавця від цього договору з підстав, передбачених п.п.а) та/або б) п.4.4 цього Договору продавець зобов`язується повернути покупцю суму здійснених ними платежів. Повернення продавцем платежів у передбачених цим договором випадках здійснюється на користь покупця, який здійснював відповідну оплату. Пункт 4.7 договору встановлює, що у випадку відмови продавця від цього договору з підстав, передбачених п.п.а) та/або б) п.4.4 цього Договору продавець повертає покупцю суму здійснених ними платежів за вирахуванням на свою користь штрафу в розмірі 25% від суми таких платежів за неналежне виконання покупцем своїх зобов`язань. Пункт 4.9 передбачає, що розірвання цього договору після підписання Акту приймання-передачі майнових прав на об`єкт не допускається. Строк повернення коштів визначається продавцем. Частиною 1 статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів» передбачено, що продавець (виконавець, виробник) не повинен включати у договори із споживачем умови, які є несправедливими. Частина 2 цієї статті передбачає, що умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача. Виходячи із змісту договору, позивач вважає, що несправедливими, недобросовісними та такими, що порушують її права та завдали істотної шкоди є пункти 4.5, 4.5.1, 4.7,4.8 (в частині умови про те, що строк повернення коштів визначається продавцем). Так, п.4.5, п.4.5.1 договору передбачено, що у випадку відмови продавця від цього договору продавець направляє покупцю за адресою, зазначеною в реквізитах цього договору, повідомлення про таку відмову. Сторони за взаємною згодою встановили, що наслідком відмови продавця від цього договору є припинення останнього. Договір припиняється з моменту спливу п`яти робочих днів з дня відправлення повідомлення про відмову, а в частині виконання грошових вимог - в день повного їх здійснення. Сторони досягли згоди, що датою, з якої починається відлік зазначеного вище п`ятиденного строку, вважається дата, зазначена на квитанції, яка надається продавцю відділенням зв`язку при відправленні листа з повідомленням про вручення. Пункт 4.5.1 встановлює, що з моменту відмови продавця від цього договору (тобто з шостого робочого дня з дня направлення повідомлення, передбаченого п.4.5 цього договору) зобов`язання продавця щодо передачі майнових прав покупцю вважаються такими, що припинилися. Виходячи із змісту цих положень договору слід дійти до висновку про те, що вона, як споживач, навіть може своєчасно визнати, що договір припинений, бо у вказаний в договорі строк 5 днів, з дня відправлення рекомендованого листа, вона практично не зможе отримати рекомендований лист, бо встановлений договором п`ятиденний строк, з дня відправлення поштової кореспонденції, як підстава припинення договору суперечить Правилам надання послуг поштового зв`язку, з положень яких убачається, що у такий короткий термін рекомендована кореспонденція до адресата дійти практично не може. Наказом Міністерства інфраструктури України від 28.11.2013 року №958, який зареєстрований в Міністерстві юстиції України 23.01.2014 року «Про нормативи і нормативні строки пересилання поштових відправлень» розділ II п.2 встановлені нормативні строки пересилання рекомендованої письмової кореспонденції Д+3 (де Д - день подання поштового відправлення до пересилання в об`єкті поштового зв`язку ,1,2, З, 4, 5 - кількість днів, протягом яких пересилається поштове відправлення.). Отже, якщо підрахувати кількість днів, які встановлені Правилами надання послуг поштового зв`язку, то тільки для пересилання рекомендованої кореспонденції з одного відділу зв`язку до іншого в межах міста, встановлена тривалість три дні, потім ще необхідно доставити адресату повідомлення (у вихідні та світкові дні пошта не працює), потім ще три дні надається адресату для отримання кореспонденції, потім адресат може бути повторно проінформований про надходження кореспонденції, отже виходить, що для вручення адресату рекомендованої кореспонденції, як мінімум необхідно 10 календарних днів. В її випадку відповідач направив їй рекомендований лист про припинення договору 10.04.2019 року, який вона отримала лише 25.04.2019 року. Отже, виходячи із змісту договору, вона як споживач, у визначений в договорі строк щодо припинення договору, навіть не могла знати та допустити, що відповідач в односторонньому порядку припинив дію договору, що її право порушене, тоді як відповідач, припинивши в односторонньому порядку дію договору, отримав можливість розпорядитись її майновими правами на спірну квартиру на свій розсуд та позбавити її права у майбутньому отримати спірну квартиру у власність. Є несправедливими умови договору в частині того, що у разі припинення договору відповідач має право повернути їй сплачені кошти за мінусом 25% внесеної нею суми за договором та в строки, при цьому строк повернення коштів, навіть з вирахуванням 25%, передбачений договором на розсуд відповідача. Тобто це може бути і один день і місяць і декілька десятків років. Пунктом 3.4 договору передбачено, що покупець здійснює оплату за цим договором згідно графіка платежів, що є невід`ємною частиною даного договору. Графік платежів передбачає здійснення оплат по договору до 25.06.2017 року 190 000 грн., до 25.12.2017 року 195 000 грн., до 25.06.2018 року 196 400 грн. В рахунок виконання умов договору вона сплатила по договору за платіжним дорученням від 27.04.2017 року 193800 грн., платіжним дорученням від 01.08.2017 року 360 000 грн., платіжним дорученням №27 від 12.12.2018 року 27 600 грн., платіжним дорученням від 05.04.2019 року 1 800 грн., всього по договору нею сплачено 583 200 грн. Зазначила, що умови договору виконала повністю. Сплата нею коштів по договору відбулася відповідно до графіку та навіть з перевищенням сум, які підлягали оплаті по графіку. Так другий внесок за договором вона повинна була сплатити до 25.12.2017 у розмірі 195 000 грн., тоді як 01.08.2017 року сплатила 360 000 грн. Щодо суми по договору у розмірі 27 600 грн., яка нею сплачена12.12.2018 року, тобто, поза межами графіку платежів, то її сплата поза графіком не є порушенням умов договору. На час укладення договору та внесення коштів, в рахунок його виконання вона була працівником ТЗДВ «Полтаватрансбуд». Вона зверталась із письмовою заявою до керівництва про те, щоб із вартості робіт по будівництву квартири виключили вартість штукатурки та проведення електричної проводки, так як майбутній власник квартири, мала на меті виконати вказані роботи за своїм планом, а саме провести електричну проводу враховуючи майбутній дизайн квартири, з урахування розташування меблів та побутових приборів у квартирі, та зручності у користуванні розетками і вимикачами. Їй надали такий дозвіл, попередньо вирахувавши, що такі роботи в визначеній вартості квартири по договору, закладені у розмірі 27 600 грн. Виконання саме цих робіт проводилось за її власний рахунок, поза межами вартості договору. Та обставина, що саме ці роботи вона проводила у квартирі за власний рахунок можуть підтвердити свідки, які виконували вказані роботи. Виконання нею вказаних робіт у квартирі за власний рахунок письмово не оформлялось. Однак у грудні 2018 року їй повідомили, що вона хоч і виконала вказані роботи за власний рахунок, але повинна доплатити суму коштів, яка зазначена в договорі, що вона зробила 12.12.2018 року. Однак 25.04.2019 року вона отримала від відповідача лист №15/2 від 22.01.2019 року, який був відправлений відповідачем 10.04.2019 року про те, що договір припиняється. Станом на 18.01.2019 року, така дата зазначена в листі про припинення договору, вона повністю сплатила кошти в рахунок виконання умов договору у розмірі 581 400 грн. Оскільки відповідач прийняв від неї виконання зобов`язань за договором у повному обсязі, прийнявши як оплату по договору 27 600 грн. 12.12.2018 року, то зазначена обставина свідчить про те, що відповідач погодився з тим, що вона повністю виконала умови договору. В листі про припинення договору зазначено, що станом на 18.01.2019 року вона не виконала умови договору, і саме ця обставина є підставою для припинення договору, тоді як станом на вказану дату вона повністю виконала умови договору, внесла кошти визначені договором, відповідач їх прийняв, а отже у відповідача, як станом на 19.01.2019 року так і станом на 10.04.2019 року, відсутні підстави для його припинення. Відповідно до умов договору орієнтовний строк введення в експлуатацію будинку встановлений договором 30.06.2018 року. У вказаний строк об`єкт не був введений в експлуатацію. Відповідач не повідомляв їй офіційно про строк виконання ним умов договору. Як їй стало відомо, будинок станом на 30.06.2018 року та до цього часу не зданий в експлуатацію. Вказувала, що вона виконала умови договору, сплатила повністю кошти, що передбачені договором, але відповідач, порушуючи її права, безпідставно, незаконно припинив дію договору, що укладений між ними, чим позбавив її майнових прав на об`єкт. Просила суд визнати частково недійсним договір №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, що укладений між нею, ОСОБА_1 , та Товариством з додатковою відповідальністю «ПОЛТАВТРАНСБУД», а саме пункти 4.5, 4.5.1, 4.7, та 4.8 в частині умови про те, що строк повернення коштів визначається продавцем. Застосувати наслідки часткової недійсності договору №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, що укладений між нею, ОСОБА_1 , та Товариством з додатковою відповідальністю «ПОЛТАВТРАНСБУД», визнати договір №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, що укладений між нею, ОСОБА_1 , та Товариством з додатковою відповідальністю «ПОЛТАВТРАНСБУД» чинним (діючим, не припиненим). Визнати дії Товариства з обмеженою відповідальністю «ПОЛТАВТРАНСБУД», які полягають в припиненні договору №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, що укладений між нею, ОСОБА_1 , та Товариством з додатковою відповідальністю «ПОЛТАВТРАНСБУД» в односторонньому порядку незаконними. Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «ПОЛТАВТРАНСБУД» скласти та підписати Акт приймання-передачі майнових правна на квартиру АДРЕСА_1 . Визнати за нею, ОСОБА_1 , майнові права на квартиру АДРЕСА_1 . Заборонити Товариству з обмеженою відповідальністю «ПОЛТАВТРАНСБУД» здійснювати без її, ОСОБА_1 , відома і згоди будь-які дії відносно переоформлення (у тому числі відчуження, передачі у найм, передачі у заставу, обтяження іншим чином) щодо житлової квартири НОМЕР_1 до складання Акту прийому-передачі майнових прав на квартиру та належного оформлення її права власності на квартиру.

08 жовтня 2019 року позивач ОСОБА_1 звернулась в суд з уточненою позовною заявою до відповідачів Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд», Управління державної реєстрації речових прав на нерухоме майно виконавчого комітету Полтавської міської ради про визнання договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру частково недійсним, визнання незаконним припинення договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним та встановлення факту нумерації квартири, визнання права власності на майнові права відповідно до положення Закону України «Про захист прав споживачів», посилаючись на обставини, викладені в позовній заяві від 11 червня 2019 року, та просила суд визнати частково недійсним договір №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, що укладений між нею, ОСОБА_1 , та Товариством з додатковою відповідальністю « ПОЛТАВТРАНСБУД», а саме пункти 4.5, 4.5.1, 4.7 та 4.8 в частині умови про те, що строк повернення коштів визначається продавцем. Застосувати наслідки часткової недійсності договору №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, що укладений між нею, ОСОБА_1 , та Товариством з додатковою відповідальністю «ПОЛТАВТРАНСБУД», визнати договір №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, що укладений між нею, ОСОБА_1 , та Товариством з додатковою відповідальністю «ПОЛТАВТРАНСБУД» чинним (діючим, не припиненим). Визнати дії Товариства з додатковою відповідальністю «ПОЛТАВТРАНСБУД», які полягають в припиненні договору №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, що укладений між нею, ОСОБА_1 , та Товариством з додатковою відповідальністю «ПОЛТАВТРАНСБУД» в односторонньому порядку незаконними. Визнати факт, що квартира АДРЕСА_1 , відносно якої був укладений договір №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року з ОСОБА_1 . Зобов`язати Товариство з додатковою відповідальністю «ПОЛТАВТРАНСБУД» внести зміни в договір купівлі-продажу №24 майнових прав від 25 квітня 2017 року на квартиру АДРЕСА_1 , змінивши номер квартири на НОМЕР_2 . Зобов`язати Товариство з додатковою відповідальністю «ПОЛТАВТРАНСБУД» скласти та підписати Акт приймання-передачі майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 . Визнати за нею, ОСОБА_1 , майнові права на квартиру АДРЕСА_1 . Визнати за нею, ОСОБА_1 , право власності на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 64,8 кв.м, з них житловою площею 35,4 кв.м, яка складається з кімнати «4» площею 14 кв.м; кімнати «3» площею 21,4 кв.м; кухні «2» |площею 11,4 кв.м; коридору «1» площею 85 кв.м; ванної кімнати «6» площею3,8 кв.м; вбиральні «5» площею 1,9 кв.м. Скасувати державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 64,8 кв.м - за ОСОБА_2 .

Ухвалою Київського районного суду м.Полтави від 12.06.2019 року відкрито провадження у справі.

Ухвалою Київського районного суду м.Полтави від 12.06.2019 року накладено арешт на квартиру АДРЕСА_1 .

01.07.2019 року від представника Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» Левенець Ю.Р. надійшов відзов на позовну заяву (а.с.71-73, том 1), в якому він просив суд відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Ухвалою Київського районного суду м.Полтави від 09.09.2019 року до участі у справі в якості третьої особи без самостійних вимог за позовом ОСОБА_1 до Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» про визнання договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру частково недійсним, визнання незаконним припинення договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, зобов`язання вчинити певні дії, визнання права власності на майнові права, було залучено ОСОБА_2 (а.с.162, том 1).

07.11.2019 року, 26.11.2019 року від начальника відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно управління державної реєстрації речових прав на нерухоме майно виконавчого комітету Полтавської міської ради - державний реєстратор прав на нерухоме майно Семенко Людмили Петрівни надійшло заперечення (в порядку статей 180, 182 Цивільного процесуального кодексу України) (а.с.5-9, том 3), (а.с.43-50, том 3), в якому вона просила відмовити в задоволенні позову в частині вимог до Управління державної реєстрації речових прав на нерухоме майно виконавчого комітету Полтавської міської ради.

Ухвалою Київського районного суду м.Полтави від 02.12.2019 року закрито підготовче провадження у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» про визнання договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру частково недійсним, визнання незаконним припинення договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, зобов`язання вчинити певні дії, визнання права власності на майнові права та призначено справу до судового розгляду на 10 годину 20 січня 2020 року (а.с.62, том 3).

23 січня 2020 року від Департаменту з питань реєстрації до суду надійшла заява про залучення до участі у справі правонаступника відповідача (в порядку статті 55 Цивільного процесуального кодексу України) (а.с.85-102, том 3).

Ухвалою Київського районного суду м.Полтави від 18.02.2020 року замінено Управління державної реєстрації речових прав на нерухоме майно виконавчого комітету Полтавської міської ради на його правонаступника -Департамент з питань реєстрації (а.с.114, том 3).

В судове засідання 15 вересня 2020 року позивач ОСОБА_1 , адвокат Лучко Т.І. не з`явились, хоча були належним чином повідомлені про час, день та місце слухання справи. Адвокат Лучко Т.І. надала суду заяву, в якій просила слуханням справу відкласти у зв`язку з її відпусткою. Позивач ОСОБА_1 дану заяву підтримала і також просила суд відкласти розгляд справи. На попередніх судових засіданнях позовні вимоги підтримали в повному обсязі та просили суд їх задовольнити.

З урахуванням вимог чинного законодавства України, суд приходить до висновку про можливість слухати справу у відсутності позивача ОСОБА_1 та її представника адвоката Лучко Т.І.

Представник Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» Левенець Ю.Р. з позовними вимогами ОСОБА_1 не згоден. Просив суд в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовити в повному обсязі.

Представник Департаменту з питань реєстрації Семенко Людмила Петрівна в судове засідання не з`явилась, але відповідно до заяви від 23.01.2020 року просила суд відмовити в задоволенні позову в частині вимог до Управління державної реєстрації речових прав на нерухоме майно виконавчого комітету Полтавської міської ради. Справу просила вирішити без участі представника Департаменту з питань реєстрації з врахуванням відповідної заяви та викладених додаткових пояснень.

Третя особа ОСОБА_2 в судове засідання не з`явився, але надав суду лист, в якому просив суд слухати справу у його відсутності, але з участю його представника адвоката Нагайника М.Г. При цьому ще раз повідомив, що позовні вимоги ОСОБА_1 , в тому числі і змінені, повністю не визнає.

Представник Товариства з обмеженою відповідальністю «Полтавакомунсервис» в судове засідання не з`явився, хоча був належним чином повідомлений про час, день та місце слухання справи.

Суд вважає можливим слухати справу у відсутності представника Департаменту з питань реєстрації Семенко Людмили, третьої особи ОСОБА_2 та представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Полтавакомунсервис».

Адвокат Нагайник М.Г. з позовними вимогами ОСОБА_1 не згоден. Просив суд в задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

Суд, заслухавши представника Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» Левенець Ю.Р., представника третьої особи адвоката Нагайника М.Г., допитавши свідків ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , вивчивши та дослідивши матеріали справи, приходить до висновку, що в задоволенні позову необхідно відмовити за безпідставністю.

Судом встановлено, що 25 квітня 2017 року між Товариством з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_1 було укладено договір №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру (а.с.16-19, том 1).

Частиною 1 статті 626 ЦК України встановлено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частиною 3 статті 626 ЦК України передбачено, що договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

Статтею 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтею 628 ЦК України встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.

Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Статтею 631 ЦК України визначено, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладання. Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.

Статтею 636 ЦК України встановлено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

В судовому засіданні встановлено і дану обставину не заперечували сторони по справі, що 25 квітня 2017 року між ними було укладено договір №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру. Також даний договір було підписано сторонами по справі, а, отже, з умовами договору ОСОБА_1 була обізнана в повному обсязі.

У відповідності до пункту 1.6 даного договору - умови, суми і порядок перерахування грошових коштів покупцем на користь продавця визначаються цим Договором, додатками до нього.

Пунктом 3.4 договору визначено умову, що покупець здійснює оплату за цим договором на користь продавця згідно графіку платежів (Додаток №1), що є невід`ємною частини Договору. Додатком №1 до договору було визначено графік платежів: 190 000 грн. до 25.06.2017 року; 195 000 грн. до 25.12.2017 року; 196 400 грн. до 25.06.2018 року.

Частиною 1 статті 530 ЦК України встановлює, що якщо у зобов`язанні встановлений строк його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк.

Частиною 1 статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватись належним чином, відповідно до умов договору.

Позивачем було порушено умови договору щодо порядку оплати, встановленому цим графіком. А саме позивач ОСОБА_1 сплатила 27.04.2017 року 193 800 грн., 01.08.2017 року 360 000 грн., 12.12.2018 року 27 600 грн. та 05.04.2019 року 1 800 грн. Станом на дату останнього платежу позивач сплатила лише 553 800 грн., а повинна була сплатити 581 400 грн., чим порушила умови договору.

Статтею 525 ЦК України встановлено, що одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Пунктом 4.3 даного договору передбачено умови припинення договору №24 від 25.04.2017 року, які повністю відповідають вимогам статті 525 ЦК України.

22 січня 2019 року Товариство з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» звернулось з листом за №15/2 до ОСОБА_1 , в якому вказувало, що відповідно до умов Договору №24 позивач взяла на себе зобов`язання здійснити оплату майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 в сумі 581 400 грн. Станом на 18.01.2019 року позивачем порушенні зобов`язання в частині розрахунків (розділ 3 Договору). Керуючись правом передбаченим пп.а, п.4.4., п.4.5. договору №24 ТЗДВ «Полтавтрансбуд» повідомило ОСОБА_1 про свою відмову від вищезазначеного Договору №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, укладеного 25.04.2017 року, що має наслідком припинення останнього (а.с.10, том 1).

Платіжним дорученням №3139 від 26.06.2020 року відповідачем було повернуто позивачу грошові кошти в сумі 437 400 грн. по договору №24 від 25.04.2017 року купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 , в т.ч. ПДВ 72 900 грн. (а.с.178, том 3).

Крім того, в судовому засіданні встановлено і дану обставину не заперечували сторони по справі, що 28 травня 2018 року між Товариством з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 було укладено договір №96 купівлі-продажу майнових прав на квартиру (а.с.149-151, том 1).

Згідно пункту 1.1. продавець продає, а покупець купує майнові права на 2-х кімнатну квартиру, АДРЕСА_1 .

Відповідно до пункту 3.1. даного договору вартість майнових прав на об`єкт становить 678 300 грн., які згідно до платіжних доручень сплачені ОСОБА_2 (а.с.126-129, том 3). І відповідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 25.07.2019 року власником квартири АДРЕСА_1 є ОСОБА_2 (а.с.195-196, том 1).

Отже, враховуючи умови договору №24 від 25.04.2017 року купівлі-продажу майнових прав на квартиру, з якими погодилась позивач ОСОБА_1 , про що свідчить її підпис на договорі (а.с.18, том 1), вимоги чинного законодавства України, суд приходить до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 задоволенню не підлягають.

Крім того, суд звертає увагу сторін на Постанову Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року по справі №522/1029/18, провадження №14-270цс19, в якій, зокрема, зазначено, що правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом. Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК України, на момент вчинення правочину. Відповідно до ст.203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Позивачем ОСОБА_1 не доведено, що оскаржуваний правочини не відповідає вимогам встановленим ст.203 ЦК України, іншим вимогам закону або порушують її законні права та інтереси.

Відповідно до ч.1 ст.317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Згідно з ч.1 ст.319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Згідно із ст.190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах, визначених цивільним законодавством.

Згідно з нормами ЦК України до первинного способу набуття права власності, зокрема, належить набуття права власності на новостворену річ (в тому числі, на об`єкт незавершеного будівництва), на яку раніше не було і не могло бути встановлене нічиє право власності (ст.331 ЦК України).

Таким чином, підставою первинного способу набуття права власності є правопороджуючі юридичні факти, а для похідного - правовідносини, які виникли на підставі відповідних юридичних фактів.

Положеннями ч.2 ст.328 ЦК України встановлюється презумпція правомірності набуття права власності, котра означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше не встановлено в судовому порядку або незаконність набуття права власності прямо не випливає із закону. Таким чином, факт неправомірності набуття права власності, якщо це не випливає із закону, підлягає доказуванню, а правомірність набуття права власності включає в себе законність і добросовісність такого набуття.

Право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Переданням майна вважається вручення його набувачеві, зокрема, на об`єкти нерухомості, права на які підлягають державній реєстрації.

Право власності у набувача за договором відповідно до ч.4 ст.334 ЦК України виникає з дня державної реєстрації (ст.182 ЦК України), а не в момент фактичного передання майна або в будь-який інший момент, визначений угодою сторін.

Для набуття набувачем права власності на майно передбачена наявність таких складових: укладення договору (в передбачених статтями 208, 209 ЦК України випадках - нотаріальне посвідчення або письмова форма); виконання договору та у визначених законом випадках - державна реєстрація.

При цьому сторони договору вправі встановити додаткові (відкладальні або скасувальні) умови, а при переході права власності на рухомі речі - самостійно визначати момент переходу права власності.

Тобто, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 25 квітня 2017 року, позивач отримала обмежене речове право, за яким вона, як власник цього права, наділена певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Так, умовами договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року встановлено, що ТЗДВ «Полтавтрансбуд» зобов`язалось передати у власність ОСОБА_1 безумовне майнове право на новозбудоване майно (після введення об`єкта будівництва в експлуатацію), що після державної реєстрації (за ініціативою та за рахунок позивача стає її правом власності на новозбудоване майно, як на нерухомість). Право власності на новозбудоване майно виникає в порядку, визначеному цивільним законодавством України.

Для отримання позивачем права власності саме на новозбудоване майно: квартиру АДРЕСА_1 , необхідна наявність ряду правопороджуючих фактів. Такі факти регламентовані в розділі 1 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року та діючим законодавством щодо порядку реєстрації речових прав на нерухоме майно, та такими фактами, зокрема, є: документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; акт приймання-передачі об`єкта будівництва та новоствореного майна.

Частиною 1 ст.328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Статтею 331 ЦК України встановлено загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

На час укладення сторонами відповідного договору про фінансування будівництва правовідносини щодо залучення коштів фізичних осіб з метою фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулювалися Законами України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та «Про інвестиційну діяльність».

Судове рішення за загальним правилом не є підставою виникнення права власності.

Відповідно до ч.5 ст.11 ЦК України цивільні права можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства. Ні зазначеними вище нормами, ні нормою ст.331 ЦК України не передбачено виникнення права власності на новостворений об`єкт нерухомості на підставі судового рішення.

Отже, порядок оформлення права власності на об`єкт інвестування після прийняття такого об`єкта в експлуатацію визначено відповідними нормами.

Відповідно до ст.392 ЦК України особа має право звернутися до суду з позовом про визнання права власності: якщо це право оспорюється або не визнається іншими особами (за умови, що позивач не перебуває з цими особами у зобов`язальних відносинах, оскільки права осіб, які перебувають у зобов`язальних відносинах, повинні захищатися за допомогою відповідних норм інституту зобов`язального права); у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Передумовою для застосування ст.392 ЦК України є відсутність іншого, окрім судового, шляху для відновлення порушеного права.

Беручи до уваги, що моментом виникнення майнових прав, а саме суб`єктивних прав учасників правовідносин, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням майном, є момент набуття права власності, яке позивачем на спірну квартиру у встановленому законом та договором порядку не набуте, вимога позивача щодо визнання її власником квартири не ґрунтується на законі.

Крім того, має місце пред`явлення позову про визнання права власності на новостворене чи реконструйоване нерухоме майно, щоб спростити чи уникнути встановленої законодавством досить тривалої в часі та фінансово затратної процедури оформлення прав на це майно.

Оскільки набуття права власності регулюється окремими нормами і зазначені вище позови заявляються формально не для визнання, а для набуття права власності, задоволені вони бути не можуть.

Так, відповідно до приписів ст.526, 530 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином у відповідності з умовами договору і вимогами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а при відсутності таких умов і вимог - у відповідності зі звичаями ділового обороту або іншими вимогами, що звичайно ставляться. Якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події. Якщо строк (термін) виконання боржником обов`язку не встановлений або визначений моментом пред`явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов`язок у семиденний строк від дня пред`явлення вимоги, якщо обов`язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.

У відповідності до ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно з ч.2 ст.656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Враховуючи вищевикладене, суд вважає, що ОСОБА_1 не було доведено ті обставини, що вона належним чином виконала вищевказані зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав від 25 квітня 2017 року.

Є безпідставними вимоги позивача щодо скасування державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 , яка зареєстрована за ОСОБА_2 .

Отже, враховуючи вимоги чинного законодавства України, суд приходить до висновку, що в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 необхідно відмовити за безпідставністю.

У відповідності до вимог чинного законодавства України необхідно скасувати арешт на квартиру АДРЕСА_1 , накладений на підставі ухвали Київського районного суду м.Полтави від 12.06.2019 року.

На виконання вимог ст.141 ЦПК України стягнути з ОСОБА_1 на користь держави судовий збір в сумі 6 915 грн. 60 коп.

На підставі вищевикладеного та керуючись ст.ст.3-13, 263-265 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В :

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд», Управління державної реєстрації речових прав на нерухоме майно виконавчого комітету Полтавської міської ради про визнання майнових прав на об`єкт будівництва, про визнання договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру частково недійсним, визнання незаконним припинення договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, зобов`язання вчинити певні дії, визнання права власності на майнові права, уточнену позовну заяву про визнання договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру частково недійсним, визнання незаконним припинення договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним та встановлення факту нумерації квартири, визнання права власності на майнові права відповідно до положення Закону України «Про захист прав споживачів» відмовити за безпідставністю.

Скасувати арешт на квартиру АДРЕСА_1 , накладений на підставі ухвали Київського районного суду м.Полтави від 12.06.2019 року.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь держави судовий збір в сумі 6915,60 грн.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Повний текст рішення складено 16.09.2020 року.

Головуючий Т.В.Турченко