Справа № 634/529/19
Провадження № 2/634/75/20
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15.01.2020 року

Сахновщинський районний суд Харківської області в складі:

головуючого судді Єрьоміної О.В.,

при секретарях: Лісняк С.П., Номоконова П.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт. Сахновщина Харківської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ФГ «Деметра» про визнання договору оренди земельної ділянки (паю) недійсним та сплату орендної плати,-

встановив:

23.04.2019 року позивач звернувся до суду із вказаним позовом, в обгрунтування якого з урахуванням уточнених позовних вимог, заперечень та заяв посилався на те, що є власником земельної ділянки площею 5,3147 га, кадастровий номер :02:000:0325, розташованої на території Новоолександрівської сільської ради Сахновщинського району Харківської області, згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯН 940860 від 31.07.2012 року.

15.04.2015 року між ним та відповідачем в особі в.о. голови ФГ «ДЕМЕТРА» ОСОБА_2 було укладено договір оренди землі № б/н, при підписанні якого був ознайомлений лише з 3 та 4 сторінками договору для підпису, тоді як 1 та 2 сторінки вказаного договору були надані лише після неодноразових звернень до відповідача і були нечитаємими, Цей договір укладено строком на 20 років, що порушує волевиявлення позивача щодо терміну його дії. При цьому у п. 5 договору вказано, що орендна плата від нормативно грошової оцінки становить 3086, 01 грн, та порушено норми ст. 15 ЗУ «Про оренду землі», а саме орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, оскільки договір не містить умови щодо перегляду орендної плати.

Крім того, згідно умов договору відповідач не сплатив до кінця 2018 року оренду плату за користування земельною ділянкою належної позивачеві усупереч п. 5 спірного договору. 02.04.2019 року сплатив позивачу 5000 грн замість 15000 грн, не врахувавши грошову оцінку землі , яка становить 153091,73 грн, посилаючись на неврожай посівів, тоді як незалежно від кліматичних умов орендарі земель с. Новоолександрівка усім орендодавцям виплатили орендну плату у розмірі 15000 грн. за кожний земельний пай аналогічною площею, а отже, доплаті підлягає ще 10000 грн.

Також позивачем зазначено, що у договорі оренди землі № б/н від 15.04.2015 року наявне різне написання назв та слів: замість вірних «Фермерське (селянське) господарство «ДЕМЕТРА» - «ФГ «Деметра», «реорганізація» - «організація», «непереборна сила»- «не переборна сила», відсутня умова про «Перегляд договору», що потягло за собою зменшення розміру нової нормативно- грошової оцінки, підвищення коефіцієнту індексу інфляції, також відсутній розділ «Страхування об`єкта оренди», а тому спірний договір не відповідає нормам чинного законодавства.

З урахуванням вищенаведеного позивач просив:

-визнати недійсним договір оренди земельної ділянки загальною площею 5,3147 га, кадастровий номер :02:000:0325, наданої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та розташованої на території Новоолександрівської сільської ради Сахновщинського району Харківської області, №б/н від 15.04.2015 року, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «ДЕМЕТРА» в особі в.о. ОСОБА_2 , право оренди якого зареєстровано згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером 21816382 від 04.06.2015 року.

-стягнути з відповідача ФГ «ДЕМЕТРА» в особі в.о. ОСОБА_2 орендну плату за оренду земельної ділянки (паю) площею 5,3147 га у розмірі 10000 грн.

У судовому засідання позивач підтримав позовні вимоги, просив їх задовольнити з підстав, зазначених в уточненій позовній заяві та доданих заяв та заперечень.

У судовому засіданні відповідачта його представник не визнали позов, у встановлений законом строк надали відзив, з якого вбачається, що дійсно 15.04.2015 року між сторонами було укладено договір оренди № б/н, строком на 20 років, тобто до 02.06.2035 року, право оренди якого було зареєстровано 02.06.2015 року, номер запису про інше речове право 9912444. Пунктом 5 спірного договору визначеною, що орендна плата вноситься за земельні ділянки приватної власності орендарем у формі та розмірі: - 3% від нормативної грошової оцінки і становить 3086,17 коп. орендна плата виплачується в такі строки: ранні зернові - по закінченню жнив, а все інше до кінця року. по узгодженню сторін орендна плата виплачується у натуральній формі, або у грошовій. Відповідачем сумлінно та добросовісно виконуються усі умови договору, а саме: своєчасно виплачується орендна плата, дотримувався режиму природоохоронного використання земель, використовував земельну ділянку за цільовим призначенням. За час існування договору позивачем жодного разу не виникало питання щодо перегляду умов договору, або його розірвання.

Суд, заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши наявні у справі письмові докази, зокрема оригінал спірного договору оренди, вважає, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, виходячи з наступного.

У положеннях ст. 2 ЦПК України зазначено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав,свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Відповідно до ч. 1 ст. 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Згідно ст 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до ч. 1 ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до вимог ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд має право збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи лише у випадках, коли це необхідно для захисту малолітніх чи неповнолітніх осіб або осіб, які визнані судом недієздатними чи дієздатність яких обмежена, а також в інших випадках, передбачених цим Кодексом.

Судом встановлено, що згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯМ № 940860 від 30.07.2012 року ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 5,3147 га, кадастровий номер :02:000:0325, наданої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Новоолександрівської сільської ради Сахновщинського району Харківської області, згідно розпорядження Сахновщинської РДА Харківської області від 15.06.2012 року № 172, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право користування землею, договорів оренди землі за № 00257. (а.с. 10).

З оглянутого у судовому засіданні оригіналу спірного договору оренди землі, який знаходиться у реєстраційній справі щодо іншого речового права - договору оренди землі вбачається, що 15.04.2015 року між ОСОБА_1 та ФГ «ДЕМЕТРА» в особі в.о. голови ОСОБА_2 . було укладено договір оренди землі № б/н, площею 5,3147 га, кадастровий номер :02:000:0325, наданої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Новоолександрівської сільської ради Сахновщинського району Харківської області, строком на 20 років, право оренди якого зареєстровано згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером 21816382 від 04.06.2015 року.( а.с. 11, 12, 136,137).

Так, п.5 спірного договору сторонами узгоджено, що орендна плата вноситься за земельні ділянки приватної власності орендарем у формі та розмірі 3% від нормативної грошової оцінки і становить 3086,01 грн. орендна плата виплачується в такі строки: ранні зернові - по закінченню жнив, а все інше до кінця року. По узгодженні сторін орендна плата виплачується в натуральній формі, або у грошовій.

Пунктом 5.1 передбачено додаткові послуги: - надання ритуальних послуг; - сплачувати податки на землю.

П. 6 - обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням зміни коефіцієнтів індексацій визначених законодавством.

Пунктом 27 договору передбачено, що у разі несвоєчасності, або неповної сплати орендної плати «Орендар» сплачує пеню у розмірі ),01% від грошової вартості орендної плати за кожен день прострочки, виходячи із реальних розрахунків та цінами, які склалися на момент виникнення даних обставин.

При цьому у судовому засіданні позивач не заперечував факт підписання договору, а тому зобов`язаний виконувати договір у відповідності до його умов та законодавства.

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна право оренди земельної ділянки кадастровий номер :02:000:0325, площею 5,3147 га, наданої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Новоолександрівської сільської ради Сахновщинського району Харківської області зареєстровано 04.06.2015 року, індексний номер 21816382, строком на 20 років, орендна плата становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та складає 3086,01 грн. (а.с. 33-35).

Відповідно до нормативно грошової оцінки сільськогосподарських угідь ділянки приватної власності ОСОБА_1 від 30.10.2012 року загальна грошова оцінка земельної ділянки площею 5,3147 га становить 102866,97 грн. (а.с. 36).

Згідно Витягу із технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки загальною площею 5,3147 га, кадастровий номер :02:000:0325 нормативна грошова оцінка землі станом на 21.05.2019 року становить 153091,73 грн. (а.с. 52).

Із Свідоцтва про державну реєстрацію юридичної особи серія А00 № 666983 вбачається, що 20.07.1994 року зареєстровано Фермерське (селянське) господарство «ДЕМЕТРА» (а.с. 98).

Згідно довідки голови Фермерського (Селянського) господарства «Деметра» ОСОБА_2 від 15.08.2019 року на земельній ділянці кадастровий номер :02:000:0325 у період з 2015-2019 роки висівалися наступні сільськогосподарські культури, а саме: за 2015 рік - насіння ячменю, за 2016 рік - насіння кукурудзи, за 2017 рік - насіння соняшника, за 2018 рік - насіння гречки. (а.с. 92).

Доказів, що на спірній земельній ділянці висівалися інші сільськогосподарські культури, матеріали справи не містять.

Із квитанцій про переказ грошових коштів ОСОБА_1 вбачається, що у якості сплати оренди землі відповідачем у 2016 році позивач отримав 10000 грн., у 2017 році 15000 грн., за 2018 рік 5 000 грн.-29. 03. 2019 року, що позивачем не заперечувалось. (а.с. 93-97).

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються нормами Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України, Закону України «Про оренду землі».

Згідно з статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Статтею 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (стаття 628 ЦК України).

У частині 1 статті 627 ЦК України зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтею 629 ЦК України встановлено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно з частиною 1 статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно з частиною 4 статті 124 ЗК України (чинна момент укладення договору) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

Відповідно до ст. 1 ЗУ «Про оренду землі» (у редакції чинній на момент укладення договору) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне

володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві

для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 13 ЗУ «Про оренду землі» (у редакції чинній на момент укладення договору) визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний

використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та

вимог земельного законодавства.

Статтею 14 ЗУ «Про оренду землі» (у редакції чинній на момент укладення договору ) визначено, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за

бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом

Міністрів України .

Відповідно до частини 1 статті 203 Цивільного кодексу України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Частина 5 статті 203 Цивільного кодексу України передбачає, що правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до частини 1 статті 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частинами 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦПК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Істотні умови Договору оренди землі встановлені в статті 15 ЗУ «Про оренду землі». До них відносяться (у редакції чинній а момент укладення договору) об`єкт оренди (об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та

розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу

та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відсутність у Договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених у вищезазначеній статті, є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Згідно ст 23 ЗУ «Про оренду землі» (у редакції чинній на момент укладення договору) орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності

фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Таким чином, договір оренди земельної ділянки № б/н від 15.04.2015 року, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «ДЕМЕТРА» в особі в.о. голови ОСОБА_2 з порушенням приписів статті 15 Закону України «Про оренду землі» підлягає визнанню недійсним, у зв`язку із недодержанням сторонами в момент вчинення цього правочину встановленого законом порядку, оскільки відсутня істотна умова щодо перегляду розміру орендної плати.

Щодо посилання позивача на інші умови визнання недійсним спірного договору оренди, керуючись практикою Європейського суду з прав людини, який вказую, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматися як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення ЄСПЛ у справі «Проніна проти України» від 18 липня 2006 року, № 63566/00Л).

Крім цього, суд відмовляє у задоволенні позовних вимог у частині стягнення з відповідача орендної плати у розмірі 10000 грн., виходячи з наступного.

Згідно ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповіднодо ст 21 ЗУ «Про оренду землі» (у редакції чинній на момент укладення договору) орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить

орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з

договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю

встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків

внесення орендної плати за земельні ділянки державної та

комунальної власності, які встановлюються відповідно до

Податкового кодексу України.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з

урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором

оренди.

Указом Президента України від 02 лютого 2002 року № 92/2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» визнано одним із пріоритетних завдань пореформеного розвитку аграрного сектора економіки забезпечення підвищення рівня соціального захисту сільського населення визнано одним із пріоритетних завдань пореформеного розвитку аграрного сектора економіки, зокрема, шляхом запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря.

Із спірного договору оренди землі вбачається, що сторони домовилися про те, що розмір орендної плати становить 3 % від нормативно грошової оцінки землі із сплатою податку на землю та з урахуванням зміникоефіцієнтів індексацій визначених законодавством. Даних про те, що за 2018 рік оплата проведена не у відповідності до умов договору, матеріали справи не містять. Факт сплати відповідачем позивачу орендної плати у 2016 році та у 2017 році у більшому розмірі, чим встановлено у договорі, не зобов`язує відповідача сплачувати такі суми і надалі.

Відповідно до частини 1 статті 216 Цивільного кодексу України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

З урахуванням викладеного, земельна ділянка підлягає поверненню власнику.

Питання про розподіл судових витрат суд вирішує відповідно до вимог ст.141 ЦПК України, та з урахуванням часткового задоволення позову стягує з відповідача на користь позивача 768, 40 грн сплаченої суми судового збору.

На підставі викладеного і керуючись ст.ст. 4, 12, 13, 258, 259, 263-265, 268 ЦПК України, суд,-

ухвалив:

Позов ОСОБА_1 - задовольнити частково.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки загальною площею 5,3147 га, кадастровий номер :02:000:0325, наданої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та розташованої на території Новоолександрівської сільської ради Сахновщинського району Харківської області, №б/н від 15.04.2015 року, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «ДЕМЕТРА» в особі в.о. ОСОБА_2 , право оренди якого зареєстровано згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером 21816382 від 04.06.2015 року.

Зобов"язати ФГ «ДЕМЕТРА» повернути ОСОБА_1 зайняту земельну ділянку загальною площею 5,3147 га, кадастровий № :02:000:0325, яка надана для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та розташована на території Новоолександрівської сільської ради Сахновщинського району Харківської області, що підтверджується Державним актом про право приватної власності на землю серія ЯМ № 940860, виданого на підставі розпорядження Сахновщинської районної державної адміністрації Харківської області від 15.06.2012 року № 172, зареєстрованого в книзі реєстрації державних актів на право приватної власності на землю № 00257.

В іншій частині позовних вимог відмовити.

Стягнути з ФГ «Деметра», , на користь ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , суму сплаченого судового збору у розмірі 768,40 грн.

Рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку до Харківського апеляційного суду через Сахновщинський районний суд Харківської області шляхом подачі в 30-денний строк апеляційної скарги з дня сладання повного тексту судового рішення.

Повний текст судового рішення виготовлено 24. 01. 2020 року.

Суддя: