Номер провадження: 22-ц/813/5302/20
Номер справи місцевого суду: 522/5185/19
Головуючий у першій інстанції Науменко А. В.
Доповідач Таварткіладзе О. М.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01.09.2020 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - Таварткіладзе О.М.,

суддів: Заїкіна А.П., Погорєлової С.О.,

за участю секретаря судового засідання: Томашевської К.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 адвоката Осипенка Вадима Юрійовича на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 09 грудня 2019 року по цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Стандарт Фінанс Групп», Державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Дунай Христини Богданівни про визнання протиправним дії Товариства з обмеженою відповідальністю «Стандарт Фінанс Групп», Державного реєстратора та скасування рішення щодо державної реєстрації прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 42031767 від 12.07.2018 року,

ВСТАНОВИВ:

У березні 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовною заявою та просила визнати протиправними дії ТОВ «СТАНДАРД ФІНАНС ГРУПП», державного реєстратора КП «АГЕНЦІЯ ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ» Дунай Х.Б. про протиправне позбавлення права власності ОСОБА_1 , яка була здійснена 10.07.2018 р. в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису: 27015920, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 42031767, про реєстрацію права власності за ТОВ «СТАНДАРД ФІНАНС ГРУПП» на квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101), яка належить ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 31.05.2007 р. державним нотаріусом Петрушенко Т.А. Шостої Одеської державної нотаріальної контори за р. № 2-1500; скасувати рішення державного реєстратора КП «АГЕНЦІЯ ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ» Дунай Х.Б. від 10.07.2018 р. індексний номер 42031767 про реєстрацію права власності за ТОВ «СТАНДАРД ФІНАНС ГРУПП» на квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101), посилаючись на порушення вимог ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» та п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а саме: не надсилання відповідачем-1 позивачу жодних вимог та/або попереджень чи заяв про наміри вчинити перереєстрацію для задоволення вимог, а також вимоги про усунення порушень та, відповідно, ненадання доказів виконання таких дій державному реєстратору при здійсненні останнім реєстраційних дій щодо спірного майна; відсутність погодження розміру заборгованості позичальника та оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності; ненадання позивачу пріоритетного права самостійно викупити предмет іпотеки.

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 09 грудня 2019 року у задоволенні позову відмовлено.

Не погодившись з таким рішенням суду представник ОСОБА_1 адвокат Осипенка Вадим Юрійович подав апеляційну скаргу, в якій просить оскаржуване рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення про задоволення заявлених вимог у повному обсязі, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права.

ОСОБА_1 , її представник адвокат Осипенко В.Ю., державний реєстратор КП «АГЕНЦІЯ ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ» Дунай Х.Б. будучи в розумінні ст. ст. 128, 130 ЦПК України належним чином повідомленими про дату, час і місце розгляду справи на 01.09.2020 року на 14-30 г., в судове засідання не з`явилися, явку своїх представників в судове засідання не заб0езпечили, про відкладення розгляду справи не клопотали.

Статтею 372 ЦПК України передбачено, що апеляційний суд відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано поважними.

Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Заслухавши суддю-доповідача, доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, перевіривши матеріали справи, законність і обґрунтованість рішення в межах позовної заяви та доводів апеляційної скарги, судова колегія вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до ст. 376 ЦПК України суд апеляційної інстанції підставами для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення або зміни рішення є: 1) неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Норми матеріального права вважаються порушеними або неправильно застосованими, якщо застосовано закон, який не поширюється на ці правовідносини, або не застосовано закон, який підлягав застосуванню.

Порушення норм процесуального права можуть бути підставою для скасування або зміни рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи та у випадках встановлених ч. 3 цієї статті.

Згідно ст. 263 ЦПК України, рішення суду повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права, з дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог або заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені у судовому засіданні.

Оскаржуване рішення даним вимогам закону у повній мірі не відповідає.

Відмовляючи у задоволенні вимог, суд першої інстанції виходив з того, що:

- у зв`язку з невиконанням боржником основних зобов`язань за договором кредиту кредитний договір № 014/0027/74/75729 від 31.05.2007 року, ТОВ «СТАНДАРД ФІНАНС ГРУПП» на підставі іпотечного застереження та в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку» задовольнило забезпечені іпотекою вимоги за кредитним договором, звернувши стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття право власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, а саме, квартиру АДРЕСА_1 , а реєстраційні дії щодо зазначеного нерухомого майна здійснені відповідачем-2 з дотриманням вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та на підставі Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 р.№ 1127;

- в матеріалах справи наявний звіт про оцінку майна № А827-18100-007 від 10.07.2018 року та висновок про вартість майна, відповідно до якого ринкова вартість об`єкту нерухомості, а саме, квартири АДРЕСА_1 , складає 808 000 (вісімсот вісім тисяч) гривень 00 коп., що відповідно спростовує обґрунтування позивача своїх позовних вимог;

- відповідно до вимоги про усунення порушення основного зобов`язання від 30.03.2018 року, на дату відступлення права вимоги за кредитним та іпотечним договорами, заборгованість за кредитним договором № 014/0027/74/75729 від 31.05.2007 року становила 572 343 долара 32 цента, що за курсом НБУ валюти кредиту відповідає 27 135 023 гривень 31 коп. Враховуючи вищезазначене, суд прийшов до висновку, що сума боргу за кредитним договором значно перевищує ринкову вартість іпотечного майна;

- оскільки вимога про усунення порушення основного зобов`язання за вих. 30-03/18 від 30.03.2018 року надсилалася ТОВ «СТАНДАРД ФІНАНС ГРУПП» позивачу, що підтверджується кур`єрським повідомленням, яке міститься в матеріалах справи, а сам текст вимоги містить інформацію про намір іпотекодержателя задовольнити свої вимоги за рахунок іпотечного майна, у разі не усунення іпотекодавцем порушення, то суд приходить до висновку, що ОСОБА_1 мала змогу скористатися своїм правом на викуп предмета іпотеки.

Судова колегія виходить з такого.

Судом встановлено, що:

- 31 травня 2007 року між Відкритим акціонерним товариством «РАЙФФАЙЗЕН БАНК АВАЛЬ», правонаступником якого є ТОВ «СТАНДАРД ФІНАНС ГРУПП», як кредитором, та ОСОБА_2 , як позичальником, було укладено кредитний договір № 014/0027/74/75729 про надання кредиту у вигляді невідновлювальної кредитної лінії з лімітом 396 021 доларів США;

- у якості забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором між ВАТ «РАЙФФАЙЗЕН БАНК АВАЛЬ», як іпотекодержателем, та ОСОБА_1 , як іпотекодавцем, 31.05.2007 року було укладено договір іпотеки, відповідно до умов якого, предметом іпотеки є нерухоме майно, а саме: квартира АДРЕСА_1 , яка належала на праві приватної власності ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого Шостою Одеською державною нотаріальною конторою 31.05.2007 року за р. № 2-1500;

- рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 26.02.2015 року у справі № 523/150/14-ц за позовом ПАТ «РАЙФФАЙЗЕН БАНК АВАЛЬ» до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 про стягнення заборгованості за кредитним договором стягнуто солідарно з ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 на користь ПАТ «РАЙФФАЙЗЕН БАНК АВАЛЬ» заборгованість в розмірі 2 895 139,73 грн., суму боргу по відсоткам в розмірі 188 266,40 грн., пеню за прострочення сплати тіла кредиту і відсотків по кредиту в розмірі 137 219,83 грн.;

- водночас, рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 11.06.2015 року, залишеним без змін постановою апеляційного суду Одеської області від 23.05.2018 року у справі № 522/16974/14-ц, позовні вимоги ПАТ «РАЙФФАЙЗЕН БАНК АВАЛЬ» задоволено в повному обсязі. В рахунок погашення заборгованості за кредитним договором № 014/0027/74/75729 від 31.05.2007 року, яка станом на 31.12.2014 року становить 560 676 доларів США 43 цента, на користь позивача звернуто стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки від 31.05.2007 року , а саме, квартиру АДРЕСА_1 , шляхом продажу з прилюдних торгів за початковою ціною, що повинна бути визначена в експертному звіті суб`єкта оціночної діяльності на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій, але на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна;

-в подальшому, право вимоги за вищевказаними кредитним та іпотечним договорами відступлено Публічному акціонерному товариству «ЮНЕКС БАНК», відповідно до договору про відступлення права вимоги від 31.10.2017 року, посвідченого Немм О.В., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за р. № 1880;

-в свою чергу, ПАТ «ЮНЕКС БАНК» відступило своє право вимоги за вищенаведеними кредитним та іпотечним договорами ТОВ «СТАНДАРД ФІНАНС ГРУПП», згідно з договором про відступлення права вимоги від 31.10.2017 року, посвідченого Немм О.В., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за р. № 1881;

-відповідно до умов договорів про відступлення прав вимоги Банк відступає шляхом продажу новому кредитору/іпотекодержателю належні Банку, а новий кредитор/іпотекодержатель набуває в обсязі та на умовах, визначених цими договорами права вимоги Банку до позичальників та/або поручителів та/або іпотекодавців за кредитними та іпотечними договорами;

-з вищевикладеного вбачається, що до ТОВ «СТАНДАРД ФІНАНС ГРУПП» перейшли усі права і обов`язки кредитора та іпотекодержателя за вищевказаними кредитним та іпотечним договорами;

-у зв`язку з чим, ухвалою апеляційного суду Одеської області від 23.05.2018 року ТОВ «СТАНДАРД ФІНАНС ГРУПП» залучено до участі у справі № 522/16974/14-ц, як правонаступника позивача ПАТ «РАЙФФАЙЗЕН БАНК АВАЛЬ» на підставі вищевказаних договорів про відступлення права вимоги;

-в подальшому, враховуючи порушення позичальником зобов`язань за кредитним договором № 014/0027/74/75729 від 31.05.2007 року, 10.07.2018 р. ТОВ «СТАНДАРД ФІНАНС ГРУПП», відповідно до ст. 37 ЗУ «Про іпотеку», задовольнило свої вимоги за рахунок іпотечного майна, а саме, квартири АДРЕСА_1 , шляхом набуття права власності на підставі договору іпотеки від 31.05.2007 року.

Частиною першою статті 509 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

Договір є обов`язковим до виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, у тому числі, й статтями 35-37 Закону України «Про іпотеку».

Зокрема, частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Враховуючи, що позичальник ні добровільно, ні в порядку виконання судових рішень не виконав вимог банку про усунення порушень основного зобов`язання, тому відповідно до вимог Закону України «Про іпотеку» та іпотечного договору у банку виникло право на звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до частини першої статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

За змістом статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Отже, законодавцем визначено як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону, на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент набуття, на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Частиною першою статті 35 Закону «України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку», яка має назву «Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки» (у редакції станом на момент виникнення спірних правовідносин) іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі Закон № 1952-ІУ) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Зі змісту Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна вбачається, що на час надсилання іпотеко держателем вимоги боржнику від 30.03.2018 року та на час здійснення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ТОВ «СТАНДАРД ФІНАНС ГРУПП» у липні 2018 року, ОСОБА_1 мала на праві власності жилий будинок АДРЕСА_2 (загальна площа 30,37 кв. м.,жила площа 15,4 кв. м.) на підставі договору купівлі-продажу від 16.03.2004 року.

Крім того, зі змісту цього ж реєстру вбачається, що на час виникнення між сторонами спірних правовідносин щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки в досудовому порядку та перереєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем, предмет іпотеки був обтяжений арештами, накладеними:

-ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від від 30.09.2014 року у справі № 522/16974/14;

- постановою Приморського ВДВС м. Одеси головного територіального управління юстиції в Одеській області від 05.08.2016 року (виконавче провадження № 51603748);

-постановою Відділу примусового виконання рішень управління державної виконавчої служби головного територіального управління юстиції в Одеській області від 22.09.2016 року (виконавче провадження № 52296082).

Арешт накладений ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від від 30.09.2014 року у справі № 522/16974/14 був скасований судом за заявою ТОВ «СТАНДАРД ФІНАНС ГРУПП» 17.12.2018 року, тобто вже після здійснення перереєстрації права власності.

Відомостей про скасування інших арештів, які накладені державною виконавчою службою, в матеріалах справи відсутні.

Велика палата Верховного Суду у постанові від 03.04.2019 року по справі № 755/5072/17 висловила правовий висновок про застосування законодавства у правовідносинах з оскарження державної реєстрації права власносте на іпотечне майно за іпотекодержателем при наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна запису про заборону відчуження спірного майна.

Разом з тим судова колегія звертає увагу, що в розумінні ч. 6 ст. 367 ЦПК України в суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Як вбачається зі змісту заявленого позову, ОСОБА_1 не оскаржувала законність реєстрації права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем з підстав існування на час реєстрації не знятих (не скасованих) арештів, накладених державними виконавцями та судом.

Враховуючи зазначене, а також прймаючи до уваги,що дані підстави оскарження реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем не були предметом розгляду в суді першої інстанції, апеляційний суд у відповідності до ч.6 ст. 367 ЦПК України, не розглядає дані обставини і не надає їм правового аналізу та висновку.

В якості підстав та обґрунтувань заявлених вимог про визнання протиправним дії Товариства з обмеженою відповідальністю «Стандарт Фінанс Групп», Державного реєстратора та скасування рішення щодо державної реєстрації прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 42031767 від 12.07.2018 року, позивач зазначила, що реєстратор не мав право реєструвати за ТОВ «СТАНДАРД ФІНАНС ГРУПП» право власності на квартиру, яка є предметом іпотеки, у зв`язку із тим, що позивач, яка є власницею квартири не давала згоди на таку реєстрацію. Також, вказувала, що будь-якої вимоги про усунення порушень позивач не отримувала і з нею не було погоджено вартість предмета іпотеки, на яку іпотекодержатель за наслідками звернення стягнення іпотеки, згодний зменшити розмір заборгованості за кредитним договором.

За змістом статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Отже, на державного реєстратора під час вчинення такої реєстраційної дії законом покладено обов`язок не тільки формально перевірити наявність поданих документів за переліком, передбаченим пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (у редакції, чинній на момент вчинення реєстраційної дії), необхідних для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, а й, передусім, встановити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства. Такий обов`язок покладено на нотаріуса як державного реєстратора згідно з правилом частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення, ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Таким чином, іпотекодержатель не може вважатися таким, що набув право власності на нерухоме майно за правочином, оскільки його умовами прямо пов`язано перехід за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки із моментом отримання іпотекодавцем повідомлення про усунення порушень.

Процедура звернення стягнення на предмет іпотеки буде порушена іпотеко держателем та за своїм змістом не буде відповідати нормам статей 7, 35, 37 Закону України «Про іпотеку» та вимогам пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, та статті 35 Закону України «Про іпотеку», якщо не буде містити змісту порушених зобов`язань та вимоги про усунення порушень.

Зазначений висновок відповідає правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постановах: від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц, провадження №14- 501цс18; від 24 квітня 2019 року у справі № 521/18393/16-ц, провадження № 14-661 цс18.

Крім того, під час реалізації процедури позасудового стягнення на предмет іпотеки іпотекодержателем повинен надаватися державному реєстратору висновок (звіт) про оцінку вартості предмета іпотеки на момент реєстрації права власності на нього (частина третя статті 37 Закону Україну «Про іпотеку»). Тобто при зверненні стягнення на предмет іпотеки шляхом перереєстрації права власності за іпотекодержателем на підставі статті 37 Закону України «Про іпотеку» кредитор повинен провести оцінку предмету іпотеки на момент звернення стягнення.

Крім того, при зверненні стягнення на предмет іпотеки, у іпотечному повідомленні слід зазначати конкретний спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, який бажав реалізувати іпотекодержатель, що узгоджується постановою Великої Палати Верховного Суду від 27.03.2019 року №520/17304/15-ц.

Порядок дострокового повернення кредиту сторони передбачили у розділі 11 кредитного договору.

Відповідно до пунктів 6.1, 6.2 іпотечного договору у разі настання обставин, зазначених у пункті 4.1 цього договору, іпотекодержатель надсилає письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання зобов`язання у не менш ніж тридцяти денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Іпотекодержатель набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки та задовольнити зобов`язання на момент звернення стягнення, у тому числі суму заборгованості за кредитом, відсотками та штрафними санкціями, комісійною винагородою незалежно від настання строку виконання грошового зобов`язання, який зазначено у кредитному договорі у наступних випадках: якщо у момент настання строку виконання зобов`язань за кредитним договором вони не будуть виконані, а саме при повному або частковому не поверненні у встановлені Кредитним договором строки сум процентів; та/або при несплаті або частковій несплаті у встановлені кредитним договором строки сум неустойки (пені, штрафних санкцій).

Відповідно до п. 6.5. іпотечного договору у випадку невиконання Іпотекодацем письмової вимоги іпотеко держателя про усунення порушених зобов`язань за цим договором у строк такі вимоги Іпотекодержателя задовольняються за рахунок предмета іпотеки.

Згідно з п.6.5.1. іпотечного договору у відповідності до ст. 36 Закону України «Про іпотеку» цей договір є договором про задоволення вимоги Іпотекодержателя, на підставі якого Іпотекодержатель на власний розсуд зокрема може: згідно з ст. 37 Закону України «Про іпотеку» набути право власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язань Іпотекодавця за кредитним договором. В цьому випадку цей договір застереження є правовою підставою для реєстрації права власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

02 квітня 2018 року ТОВ «Стандарт Фінанс Групп» надіслало позивачці вимогу про усунення порушень (вих. № 30-03/18 від 30.03.2018 року), в якій просило погасити заборгованість, і повідомило, що у випадку непогашення заборгованості у 30-тиденний строк з моменту отримання цієї вимоги ТОВ «Стандарт Фінанс Групп» зверне стягнення на предмет іпотеки відповідно до п. 6.5. Іпотечного договору шляхом набуття права власності на предмет іпотеки або продажу третій особі, у відповідності до законодавства України. У пункті 11 кур`єрського повідомлення служби кур`єрської доставки «Спецкур`єр» відображена інформація про вручення відправлення, відповідно до якої вимога ТОВ «Стандарт Фінанс Групп» № 30-03/18 від 30.03.2018 року вручена ОСОБА_1 03.04.2018 року (т.1 а. с. 78).

Згідно зі звітом про оцінку майна № А827-181007-007 трьохкімнатної квартири загальною площею 160,7 кв. м., що розташована за адресою: АДРЕСА_3 , виконаної оцінювачем ОСОБА_4 (кваліфікаційне свідоцтво оцінювача № МФ № 5063 від 19.05.2007 року), яка працює у складі суб`єкта оціночної діяльності TOB «ІНЕО ПЛЮС» , який має сертифікат СОД518/17 від 31.05.2017 року, ринкова вартість квартири складає 808 000 грн. (без ПДВ). Звіт виконаний на замовлення ТОВ «Стандарт Фінанс Групп» на підставі укладеного договору № А827- 181007-007 (т.1 а. с. 79-80).

10 липня 2018 року, державний реєстратор КП «АГЕНЦІЯ ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ» Дунай Х.Б. на підставі іпотечного договору внесла запис до Держреєстру про перехід права власності на квартиру АДРЕСА_1 до ТОВ «Стандарт Фінанс Групп».

З огляду на встановлені судом обставини щодо укладення та виконання зобов`язань за кредитним договором та договором іпотеки від 31.05.2007 року, переходу права вимоги за кредитним та іпотечним договорами, хронологію судових спорів і результати їх вирішення судами та законодавство, яке регулює спірні правовідносини, що склалися між сторонами, зокрема Закон України «Про іпотеку» (ст. ст. 33-37), Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень,затвердженого постановою Кабінету Міністрів України (ст. 61 в редакції,що діяла на час виникнення спору між сторонами), колегія суддів вважає, що суд першої інстанції надав правильну оцінку представленим сторонами доказам і дійшов до обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позову, оскільки обставини, на які посилається позивач, не знайшли свого підтвердження та спростовані наявними в матеріалах справи доказами, згідно з якими вбачається, що іпотеко держатель направив, а іпотекодавець отримала вимогу про усунення порушень, пов`язаних з існуванням невиконаного зобов`язання за кредитним договором, яка містить усі необхідні відомості, передбачені статей 35, 37 Закону України «Про іпотеку», зокрема стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцяти денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.

Установивши, що банком надані усі необхідні документи для проведення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, суд першої інстанції розглядаючи заявлені вимоги відповідно до заявлених позивачем обґрунтувань, дійшов правильного висновку про відмову у задоволенні позову.

Доводи апеляційної скарги висновків районного суду не спростовують і зведені до переоцінки доказів, пов`язаних з отриманням іпотекодавцем вимоги іпотеко держателя про усунення порушень, пов`язаних з існуванням невиконаного зобов`язання за кредитним договором, яка містить усі необхідні відомості, передбачені статей 35, 37 Закону України «Про іпотеку», яким судом надано належну оцінку.

Судова колегія відповідаючи на доводи апеляційної скарги, що іпотекодавець немає фактичного контролю над квартирою, де вона має зареєстроване місце проживання і куди іпотекодержатель направив вимогу у відповідності до ст. 35 Закону України «Про іпотеку», звертає увагу, що в обґрунтуваннях заявленого позову про відсутність фактичного контролю над квартирою, куди іпотекодержатель направив і де було отримано вимогу про усунення порушень, іпотекодавець вказувала, що дійсно має зареєстроване місце проживання у цій квартирі - АДРЕСА_3 , але не мотивувала свої вимоги тим, що немає фактичного контролю над квартирою.

Крім того, постановою Одеського апеляційного суду від 25 лютого 2020 року у справі № 522/1512/17 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Стандард Фінанс Групп» до ОСОБА_5 , ОСОБА_6 (за участю третіх осіб: Служби у справах дітей Приморської районної адміністрації м. Одеси, Головного управління державної міграційної служби в Одеській області, Відділу примусового виконання рішень Управління державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції в Одеській області, ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ) про визнання осіб такими, що втратили право користування житлом та зняття з реєстрації встановлено, що за адресою: АДРЕСА_3 , зареєстровані ОСОБА_5 та її малолітній син - ОСОБА_6 , 2005 року народження, який приходиться онуком ОСОБА_1 і що на час укладення з ОСОБА_1 договору іпотеки від 31 травня 2007 року, за адресою іпотеки місце проживання неповнолітніх дітей зареєстроване не було, крім того, реєстрація малолітнього ОСОБА_7 у вищезазначеній квартирі відбулась після укладення договору іпотеки - 08 листопада 2014 року, та без згоди іпотеко держателя.

Будь-яких доказів про існування спору між власником квартири та особами, які фактично проживають у спірній квартирі, позивачем та апелянтом не надано.

Враховуючи наведене, судова колегія вважає доводи апеляційної скарги про відсутність фактичного контролю над квартирою, як обґрунтування неможливості отримання вимоги іпотекодержателя про усунення порушення необґрунтованими.

Що стосується заявлених вимог до державного реєстратора, то судова колегія звертає увагу на таке.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 квітня 2020 року в справі № 520/13067/17 (провадження № 14-397цс19) зроблено висновок, що «зміст і характер відносин між учасниками справи, встановлені судами попередніх інстанцій, обставини справи підтверджують, що спір у позивачки є саме з ТзОВ «Кей-Колект» з приводу порушення ним права власності позивачки на квартиру внаслідок дій ТзОВ «Кей-Колект» щодо реєстрації за ним такого права. Фізична особа, яка досягла повноліття, у цивільному процесі може бути стороною саме як така особа, а не як нотаріус, державний реєстратор тощо. Отже позовна вимога про визнання незаконною та скасування державної реєстрації права власності на квартиру не може бути звернена до приватного нотаріуса, яку позивачка визначила співвідповідачем. Державний реєстратор, зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений. Встановивши що позов заявлений до неналежного відповідача та відсутні визначені процесуальним законом підстави для заміни неналежного відповідача належним, суд відмовляє у позові до такого відповідача (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц (пункт 40), від 21 листопада 2018 року у справі № 127/93/17-ц (пункт 50), від 12 грудня 2018 року у справі № 570/3439/16-ц (пункт 37, 54), від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц (пункт 31.10), від 30 січня 2019 року у справі № 552/6381/17 (пункт 39)».

У справі, що переглядається, зміст і характер відносин між учасниками справи, встановлений судом першої інстанції, обставини справи підтверджують, що спір з приводу порушення права позивача на квартиру у ОСОБА_1 виник саме з ТОВ «Стандарт Фінанс Групп» внаслідок дій іпотекодержателя щодо реєстрації за ним такого права.

Враховуючи наведене рішення суду в частині обґрунтування відмови у заявлених вимогах до державного реєстратора КП «АГЕНЦІЯ ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ» Дунай Х.Б. слід змінити з урахуванням мотивувань, викладених в цій постанові суду апеляційної інстанції. В іншій частині рішення суду слід залишити без змін.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст.367 ,374, 376, 381, 383 ЦПК України, апеляційний суд-

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 адвоката Осипенка Вадима Юрійовича - задовольнити частково.

Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 09 грудня 2019 року в частині підстав та обґрунтувань відмови у задоволенні позовних вимог до державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Дунай Христини Богданівни - змінити у відповідності до мотивувань, викладених у цій постанові Одеського апеляційного суду.

В іншій частині рішення Приморського районного суду м. Одеси від 09 грудня 2019 року - залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 днів з дня складення повного тексту судового рішення.

Повний текст судового рішення складено: 08.09.2020 року.

Головуючий О.М. Таварткіладзе

Судді: А.П. Заїкін

С.О. Погорєлова