ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 вересня 2020 року

м. Харків

справа № 624/938/19

провадження № 22-ц/818/3581/20

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді - Хорошевського О.М.

суддів - Бурлака І.В., Яцини В.Б.,

за участю секретаря судового засідання - Пузікової Ю.С.,

сторони справи:

позивач - Приватно-орендне сільськогосподарське підприємство «Мажарка»

відповідач - ОСОБА_1

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду апеляційну скаргу Приватно-орендного сільськогосподарського підприємства «Мажарка» на рішення Кегичівського районного суду Харківської області від 28 квітня 2020 року постановлене суддею Куст Н.М.,

у справі за позовом ОСОБА_1 до Приватно-орендного сільськогосподарського підприємства «Мажарка» про визнання договору оренди недійсним та скасування державної реєстрації,

УСТАНОВИВ:

У грудні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом в якому просив визнати недійсним договір оренди №б/н укладений 15 вересня 2014 року між ОСОБА_1 та ПОСП «Мажарка» строком на 20 років та скасувати державну реєстрацію цього договору.

Позовні вимоги обґрунтовав тим, що в його власності знаходиться земельна ділянка кадастровий номер :02:000:0101 (змінений кадастровий номер відповідно до Листа від 08 вересня 2014 року №01-40/3021 відділу Держземагенства у Кегичівському районі Харківської області Головного управління Держземагенства у Харківській області з :16:002:0101 на :02:000:0101 відповідно до Атласу індексних карт Кегичівського району), загальною площею 4,5270 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що належить йому, відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку серія ХР №059247 та знаходиться на території Вовківської сільської ради Кегичівського району Харківської області.

Між ОСОБА_1 та ПОСП «Мажарка» 10 червня 2007 року було укладено договір оренди землі на 10 років. Відповідно до інформації Головного управління держгеокадасту у Харківській області від 21 серпня 2019 року №29-20-14-6643/19-19 даний договір зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП «Центр ДКЗ» від 30 жовтня 2008 року за № 036.

Позивачем до ПОСП «Мажарка» надсилалася заява про припинення дії договору в зв`язку з тим, що він не бажає продовжувати його дію. Та після закінчення договору, 30 жовтня 2018 року, він уклав договір з СТОВ «Надія».

На даний час позивачу стало відомо, згідно інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно, про реєстрацію договору оренди укладеного 15 вересня 2014 року ним з ПОСП «Мажарка» строком на 20 років, проте даний договір ним не підписувався.

15 вересня 2014 року державним реєстратором Григоренко М.Д. реєстраційної служби Кегичівського районного управління юстиції Харківської області зареєстровано право оренди згідно договору оренди землі б/н виданого 15 вересня 2014 року, індексний номер 15792175 від 15 вересня 2014 року, строк дії оренди 20 років, орендар ПОСП «Мажарка». Але одночасно не можуть діяти два договори оренди на одну земельну ділянку, тому договір оренди укладений між позивачем та ПОСП «Мажарка» 15 вересня 2014 року є недійсним в зв`язку з тим, що дія договору оренди укладеного в 2007 році на момент реєстрації в 2014 році не закінчилася. Вважає, що право користування земельною ділянкою, яке виникло та існує у позивача на підставі договору від 10 червня 2007 року, було порушене внаслідок укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки 15 вересня 2014 року і таке право підлягає захисту в обраний позивачем спосіб, оскільки у зв`язку з цим неправомірно та безпідставно продовжився строк оренди землі.

Рішенням Кигичівського районного суду Харківської області від 28 квітня 2020 року позовні вимоги ОСОБА_1 - задоволено. Визнано недійсним договір оренди укладений 15 вересня 2014 року між ОСОБА_1 та ПОСП «Мажаркою» та скасувати державну реєстрацію права оренди згідно договору оренди землі між ОСОБА_1 та ПОСП «Мажаркою» б/н від 15 вересня 2014 року, індексний номер 15792175, строком на 20 років. Стягнуто з ПОСП «Мажарка» судовий збір в сумі 1536 грн. 80 коп.

Рішення мотивоване тим, що відповідачем на виконання вимог ч.1 ст.81 ЦПК України не доведено суду правомірність дій щодо здійснення державної реєстрації договору оренди землі від 15 вересня 2014 року, а відтак, цей укладений договір оренди порушує право позивача на використання своєї зазначеної земельної ділянки в спосіб, передбачений законом. За таких обставин, суд дійшов до висновку, що договір оренди землі, укладений 15 вересня 2014 року між ОСОБА_1 та ПОСП «Мажарка» підлягає визнанню недійсним, а державна реєстрація зазначеного договору - скасуванню.

В апеляційній скарзі ПОСП «Мажарка», посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволені позовних вимог.

Апеляційна скарга мотивована тим, що оскаржуваний договір від 15.09.2014 був підписаний позивачем, та мав більш сприятливі умови, за його умовами збільшено розмір орендної плати, яку позивач отримував тривалий час. Укладений між сторонами договір виконується більше 6 років, жодних зауважень з боку позивача не надходило. Судом не прийнято до уваги, що твердження позивача про невідповідність його підпису на примірнику договору є недоведеним належними та допустимими доказами. Також звертає увагу суду на те, що висновки про відсутність підстав для застосування позовної давності безпідставні, оскільки про наявність оспорюваного договору позивач дізнався 15.09.2014 року підписуючи його.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 зазначає, що доказів отримання ним орендної плати на підставі іншого договору укладеного 10.06.2007 не надано. Вважає, що доводи відповідача про те, що переукладення договору у 2014 році припинило дію попереднього не підтвердженні.

Дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, відзиву на неї, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 Цивільного процесуального кодексу України (надалі ЦПК України) суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Як установлено судом та вбачається із матеріалів справи, ОСОБА_1 на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серія ХР №059247 належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 4,5270 га та розташована на території Вовківської сільської ради Кегичівського району Харківської області (а.с.90-94).

Відповідно до інформації Головного управління держгеокадасту у Харківській області від 21 серпня 2019 року №29-20-14-66430/19-19, 10 червня 2007 року було укладено договір оренди на земельну ділянку з кадастровим номером :02:000:0101, для ведення сільськогосподарського виробництва, строком на 10 років. Даний договір зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП «Центр ДЗК» від 30 жовтня 2008 року за №36 (а.с.9).

З реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що 15 вересня 2014 року державним реєстратором Григоренко М.Д. реєстраційної служби Кегичівського районного управління юстиції Харківської області зареєстровано право оренди згідно договору оренди землі б/н виданого 15 вересня 2014 року, індексний номер 15792175 від 15 вересня 2014 року, строк дії оренди 20 років, орендар ПОСП «Мажарка» (а.с.10).

Позивач надіслав директору ПОСП «Мажарка» лист-вимогу від 24 жовтня 2019 року, в якій просить повернути належну йому земельну ділянку (а.с.14-15).

01 листопада 2018 року між позивачем та СТОВ «Надія» було укладено договір оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 4,5270 га кадастровий номер :02:000:0101, розташована на території Вовківської сільської ради Кегичівського району Харківської області (а.с.16-18).

Звертаючись до суду із позовом, позивач зазначав, що йому стало відомо про наявність договору оренди земельної ділянки від 15.09.2014 лише у 2019 році з державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Вважає, що одночасно діяти два договори оренди на одну земельну ділянку не можуть, вважає, що це порушує його права, тому просить визнати договір оренди недійсним і скасувати його державну реєстрацію.

Частиною першій статті 627 ЦК України деталізовано принцип свободи договору. Зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Тому вольовий характер визначення сторонами договору строку його дії не викликає сумніву. Тобто сторони наділені значними можливостями впливати на момент настання або закінчення строків, оскільки можуть змінювати строк, наближати або віддаляти його настання.

У статті 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються спеціальним законом.

На час підписання договору оренди, 01 листопада 2007 року, частина друга статті 124 ЗК України передбачала, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

У частині другій статті 125 ЗК України вказано, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Вимога про те, що право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону, передбачена у частині другій статті 126 ЗК України.

Спеціальним законом, що регулює спірні правовідносини, є Закон № 161-XIV у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.

У статті 13 Закону № 161-XIV надано визначення договору оренди землі. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі статтею 18 названого Закону договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Статтею 20 Закону № 161-XIV передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Момент укладення договору визначено у статтях 638, 640 ЦК України. Вказано, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18, 20 Закону № 161-XIV, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.

Такими чином укладаючи договір оренди землі від 10.06.2007 року сторони погодили всі істотні умови договору які були необхідні на момент укладення. Вказаний договір зареєстровано у Харківській регіональній філії ДП «Центр ДЗК» від 30.10.2008 року за №036.

01.01.2013 року змінилися умови реєстрації договорів, а також істотні мови договорів оренди землі, а саме згідно п.1, п.5.1, п.5.2,п.5.3 ст.288 Податкового кодексу України встановлено, що розмір орендної плати встановлюється договором оренди землі, але річна сума не може бути нижчою 3% нормативної оцінки землі.

Згідно змін внесених 07.07.2011 до Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі є кадастровий номер земельної ділянки.

Між сторонами 15 вересня 2014 року було укладено договір оренди земельної ділянки, за умова якого орендодавець отримує орендну плату у розмірі 7% від грошової оцінки землі що складає 8000,00 грн за рік. Договір укладено на 25 років.

До договору додано акт визначення меж земельної ділянки в натурі, акт передачі-прийому земельної ділянки згідно з договором. Договір зареєстровано в відділі Державного змельного агентства у Кигичівському районі Харківської області в ДРЗ.

Договір разом з додатками підписано власником земельної ділянки ОСОБА_1 .

Такими чином, судова колегія вважає, що сторони погодили між собою усі істотні умови договору, та зміни і досягли нової домовленості щодо оренди земельної ділянки .

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України (надалі ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Стаття 33 Закону України від 16 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачає, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

Сторони погодили між собою необхідність зміни договору шляхом укладення нового договору оренди земельної ділянки.

Суд першої інстанції помилково дійшов висновку, що всупереч діючому законодавству, не зважаючи на те, що за нормами Земельного Кодексу України договір оренди землі набуває законної сили з моменту державної реєстрації, здійснено державну реєстрацію іншого договору оренди землі в період дії попередньо укладеного договору, чим здійснено подвійну реєстрацію договорів земельної ділянки, чим порушено права орендодавця в частині неправомірного та безпідставного продовження строку оренди.

Проте, такі висновки суду не узгоджується із положеннями Закону. Вказані висновки стосуються заборони реєстрації договору оренди на одну і ту саму земельну ділянку але з іншими сторонами.

Відносно доводів відзиву ОСОБА_1 на апеляційну скаргу про те, що зміни до договору вносяться додатковою угодою, то судова колегія зазначає, що сторони вільні у визначені способу користування своїм правом, вносилися не тільки зміна щодо розміру орендної плати і строку дії договору, договір доповнювався істотною умовою а саме зазначенням кадастрового номеру земельної ділянки, що є обов`язковою умовою договору з кінця 2011 року. Оскільки позивач погодився на підписання та реєстрацію нового договору, отримував орендну плату у новому розмірі понад 6 років, що підтверджується податковим рахунком (а.с. 111).

Звертаючись за реєстрацією договору оренди земельної ділянки від 15.09.2014 ПОСП «Мажарка» повідомляло реєстратора про те, що сторонами раніше укладався договір щодо тієї ж земельної ділянки з проханням скасувати його реєстрацію.

Відповідно до частини першої статті 3ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

За змістом статті 215 Цивільного кодексу України (надалі ЦК України) підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Стаття 15 ЦК України визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

З урахуванням того, що укладення тими ж сторонами нового договору, відносно того ж об`єкту нерухомості не суперечить звичаям ділового обороту. Судова колегія вважає, що доводи позовної заяви про порушення прав позивача не знайшли свого підтвердження, оскільки жодним чином не порушені з боку відповідача, оскільки договірні правовідносини існують між двох сторін і погоджуються ними.

З огляду на вищевикладене, судова колегія вважає, що суд не повно встановив обставини у справі, що призвело до помилкових висновків про наявність підстав для задоволення позову ОСОБА_1 . Тому апеляційна скарга ПОСП «Мажарка» підлягають задоволенню, а рішення суду - скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволені позову ОСОБА_1 .

Відповідно до ч.ч. 1,13 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

ПОСП «Мажарка» при подачі апеляційної скарги сплатила 2304 грн 00 коп. судового збору вказана сума підлягає стягненню з ОСОБА_1 на користь апелянта.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 381-384, 390, 391 ЦПК України суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційна скарга Приватно-орендного сільськогосподарського підприємства «Мажарка» - задовольнити.

Рішення Кегичівського районного суду Харківської області від 28 квітня 2020 року - скасувати.

У задоволені позову ОСОБА_1 до Приватно-орендного сільськогосподарського підприємства «Мажарка» про визнання договору оренди недійсним та скасування державної реєстраці - відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Приватно-орендного сільськогосподарського підприємства «Мажарка» 2304,00 (дві тисячі чотири) гривні 00 копійок судового збору, сплаченого при подачі апеляційної скарги.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття. Касаційна скарга може бути подана протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови безпосередньо до Верховного Суду.

Головуючий О.М.Хорошевський

Судді І.В.Бурлака

В.Б.Яцина

Повний текст постанови складено 16 вересня 2020 року.