Постанова

Іменем України

08 жовтня 2020 року

м. Київ

справа № 272/454/18

провадження № 61-17193св19

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

Тітова М. Ю. (суддя-доповідач), Карпенко С. О., Стрільчука В. А.,

учасники справи:

позивач - сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Хлібороб»,

відповідачі: ОСОБА_1 , товариство з обмеженою відповідальністю «Жива Нива»,

третя особа - Житомирська обласна філія комунального підприємства «Центр державної реєстрації»,

провівши в порядку письмового провадження попередній розгляд справи за касаційною скаргою сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» на рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 22 травня 2019 року в складі судді Карповця В. В. та постанову Житомирського апеляційного суду від 19 серпня 2019 рокув складі колегії суддів: Коломієць О. С., Талько О. Б., Шевчук А. М.,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У квітні 2018 року сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» (далі - СТОВ «Хлібороб») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» (далі - ТОВ «Жива Нива») та просило визнати недійсним укладений між відповідачами 22 листопада 2017 року договір оренди земельної ділянки загальною площею 2, 9600 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району Житомирської області (далі - Степівської сільської ради), кадастровий номер земельної ділянки :03:000:0159; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 38375830 від 28 листопада 2017 року, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Богушем О. В.; визнати поновленим договір оренди землі, укладений 21 вересня 2007 року між ним та ОСОБА_1 щодо цієї земельної ділянки, зареєстрований в державному реєстрі земель 15 жовтня 2007 року за № 44; визнати укладеною додаткову угоду від 12 вересня 2017 року до зазначеного договору оренди землі.

Позовна заява мотивована тим, що 21 вересня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 2, 9600 га, що розташована на території Степківської сільської ради,кадастровий номер :03:000:0159. Державна реєстрація вказаного договору оренди землі була здійснена 15 жовтня 2007 року.

Умовами цього договору оренди землі передбачено, що договір укладено на десять років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

У відповідності до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі», 12 вересня 2017 року СТОВ «Хлібороб» надіслало на адресу ОСОБА_1 лист-повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі, скориставшись своїм переважним правом оренди з доданим до нього проектом додаткової угоди, в якій запропонувало їй продовжити дію договору оренди землі до 15 жовтня 2027 року на тих самих умовах, що передбачені договором та додатковою угодою. Також даною додатковою угодою було збільшено орендну плату в розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

16 вересня 2017 року ОСОБА_1 отримала лист-повідомлення разом із проектом додаткової угоди.

Разом з тим, 13 вересня 2017 року на адресу СТОВ «Хлібороб» ОСОБА_1. надіслала заяву, в якій вона повідомила про своє бажання припинити дію договору оренди земельної ділянки від 15 жовтня 2007 року, кадастровий номер :03:000:0159, площею 2, 9600 га.

У подальшому позивачу стало відомо про те, що 22 листопада 2017 року ОСОБА_1 передала зазначену земельну ділянку в оренду ТОВ «Жива Нива».

Позивач уважає, що внаслідок таких дій відповідачі порушили його переважне право на поновлення договору оренди, надане йому договором та законом, оскільки жодної відповіді ОСОБА_1 на пропозицію СТОВ «Хлібороб» щодо поновлення договору оренди на новий строк на адресу товариства не надходило, а надіслана ОСОБА_1 заява від 13 вересня 2017 року, на його думку, не має жодних правових наслідків.

Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Андрушівського районного суду Житомирської області від 22 травня 2019 року, залишеним без змін постановою Житомирського апеляційного суду від 19 серпня 2019 року, в задоволенні позову відмовлено.

Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції, з висновком якого погодився апеляційний суд, виходив з того, що до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянкиОСОБА_1 виразила волевиявлення щодо відмови від продовження строку оренди, що не може виступати підставою для поновлення орендних відносин між нею та позивачем.

До того ж проект додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, направлений позивачем, містить інші умови, ніж сам договір оренди, між сторонами не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору оренди землі, що слідує з листів сторін, а тому СТОВ «Хлібороб» втратило своє переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк.

Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги

У вересні 2019 року СТОВ «Хлібороб» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 22 травня 2019 року та постанову Житомирського апеляційного суду від 19 серпня 2019 року і ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Касаційна скарга мотивована тим, що суди попередніх інстанцій не врахували, що відповідач ОСОБА_1 грубо порушила переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк, яким він мав намір скористатися, виконавши вимоги чинного законодавства щодо реалізації свого переважного права як добросовісного орендаря відповідно до вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Суди помилково вважали заяву ОСОБА_1 від 13 вересня 2017 року про її бажання припинити дію договору оренди землі такою, що стосується відмови відповідача від продовження дії договору, оскільки така заява була надіслана за два дні до того, як позивач надіслав їй свою пропозицію щодо пролонгації договору, а тому не може вважатися відповіддю на цю пропозицію. До того ж заява ОСОБА_1 не була належним чином мотивована.

Крім того, зазначає про порушення апеляційним судом норм процесуального права, посилаючись на те, що суд допустив до участі в розгляді справи представника ТОВ «Жива Нива» Орєхова Р. В., який не є адвокатом.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 27 вересня 2019 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції.

21 жовтня 2019 року справа № 272/454/18 надійшла до Верховного Суду.

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною третьою статті 3 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

08 лютого 2020 року набрав чинності Закон України від 15 січня 2020 року № 460-IX «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ». Пунктом 2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» цього Закону встановлено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.

За вказаних обставин тут і надалі положення ЦПК України застосовуються у редакції, яка діяла до 08 лютого 2020 року.

Підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права (частина друга статті 389 ЦПК України).

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

Касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення з таких підстав.

Фактичні обставини, встановлені судами

Суди встановили, що 21 вересня 2007 року між позивачем СТОВ «Хлібороб» та відповідачем ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 2, 9600 га, що розташована на території Степківської сільської ради, кадастровий номер земельної ділянки :03:000:0159.

Зазначений договір було укладено строком на десять років.

Державна реєстрація договору оренди землі здійснена 15 жовтня 2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» та зареєстровано в державному реєстрі земель за № 44.

Відповідно до пункту 8 договору оренди СТОВ «Хлібороб» 12 вересня 2017 року надіслав на адресу ОСОБА_1 лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки та проект додаткової угоди від 12 вересня 2017 року до договору оренди землі від 21 вересня 2007 року, в якому запропонував їй продовжити дію договору оренди землі до 15 жовтня 2027 року на тих самих умовах, що передбачені договором та цією додатковою угодою, якщо інше не передбачено законодавством України.

Указаною додатковою угодою було запропоновано збільшити орендну плату в розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11 106, 64 грн.

Пунктом 4 додаткової угоди зазначено, що орендар протягом 3 (трьох) банківських днів з моменту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі передає орендодавцю разовий платіж в розмірі 3 000 грн, в якості винагороди орендодавцю за підписання даної додаткової угоди.

ОСОБА_1 отримала лист-повідомлення разом із проектом додаткової угоди 16 вересня 2017 року, про що свідчить рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення.

Разом з тим установлено, що 13 вересня 2017 року ОСОБА_1 на адресу позивача надіслала заяву, якою повідомила СТОВ «Хлібороб» про своє бажання припинити дію договору оренди земельної ділянки від 15 жовтня 2007 року (дата реєстрації договору оренди від 21 вересня 2007 року в державному реєстрі), кадастровий номер :03:000:0159, площею 2, 9600 га.

22 листопада 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива» укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 2, 9600 га, що розташована на території Степківської сільської ради, кадастровий номер земельної ділянки :03:000:0159, державну реєстрацію якого здійснено 28 листопада 2017 рокуза № 38375830.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Частиною четвертою статті 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Частиною першою статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Такий правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року в справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).

Установивши, що сторони за договором не досягли згоди щодо умов договору оренди на новий строк, орендарем не надано договору з умовами, які б були погоджені орендодавцем, а також, що власник земельної ділянки-орендодавець у своєю листі вказував на відсутність наміру продовжувати договірні відносини з оренди землі, що беззаперечно свідчить про відсутність його волевиявлення на поновлення договору оренди землі від 21 вересня 2007 року на певних умовах, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку про те, що переважне право позивача не порушено й не має підстав для задоволення позову.

Доводи касаційної скарги про те, що заява орендодавця ОСОБА_1 від 13 вересня 2017 року не може бути відповіддю на пропозицію позивача відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі», через те, що була надіслана відповідачем за два дні до того, як позивач надіслав їй свою пропозицію щодо пролонгації договору, є необґрунтованими, оскільки, як правильно зазначив суд апеляційної інстанції, письмова заява ОСОБА_1 , у якій вона чітко висловила свою волю на відмову від продовження строку оренди з СТОВ «Хлібороб», уже сама по собі свідчить про незгоду орендодавця на поновлення договору оренди землі з позивачем та виключає необхідність додаткового реагування на отриманий в подальшому лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі від СТОВ «Хлібороб».

До того ж у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

До подібних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 04 лютого 2020 року в справі № 272/439/18, від 13 квітня 2020 року в справі № 272/452/18, від 14 травня 2020 року в справі № 272/449/18, від 29 травня 2020 року в справі № 272/365/18, від 08 липня 2020 року в справі № 272/441/18, від 01 вересня 2020 року в справі № 272/364/18.

Посилання заявника в касаційній скарзі на порушення апеляційним судом норм процесуального права та Конституції України, а саме допущення до участі в справі представника ТОВ «Жива Нива» Орєхова Р. В., який діяв на підставі довіреності та не має свідоцтва на право зайняття адвокатської діяльності, колегія суддів не бере до уваги, оскільки судом апеляційної інстанції було перевірено повноваження представника, а тому такі доводи не можуть бути підставою для скасування правильного по суті рішення.

Інші доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи, а зводяться до переоцінки доказів та незгоди заявника з висновками судів щодо їх оцінки. В силу вимог статті 400 ЦПК України суд касаційної інстанції не вправі встановлювати нові обставини та переоцінювати докази.

Порушень норм процесуального права, що призвели до неправильного вирішення справи, а також обставин, які є обов?язковими підставами для скасування судового рішення, касаційний суд не встановив.

Згідно з частиною третьою статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права і відсутні підстави для їх скасування. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

Оскаржувані судові рішення відповідають вимогам закону й підстав для їх скасування немає.

Ураховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне касаційну скаргу СТОВ «Хлібороб» залишити без задоволення, а рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 22 травня 2019 року та постанову Житомирського апеляційного суду від 19 серпня 2019 рокубез змін.

Щодо судових витрат

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Оскільки касаційна скарга залишена без задоволення, немає підстав для нового розподілу судових витрат.

Керуючись статтями 400, 401, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» залишити без задоволення.

Рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 22 травня 2019 року та постанову Житомирського апеляційного суду від 19 серпня 2019 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: М. Ю. Тітов

С. О. Карпенко

В. А. Стрільчук