КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

справа №760/17997/19

провадження № 22-ц/824/1017/2020

16 січня 2020 року м. Київ

Київський апеляційний суду складі колегії суддів :

судді-доповідача Кирилюк Г.М.,

суддів: Рейнарт І.М., Семенюк Т.А.,

за участю секретаря Примушка О.В.,

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Власний дім" про розірвання договору та стягнення коштів, за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Власний дім" на рішення Бородянського районного суду Київської області від 26 вересня 2019 року у складі судді Унятицького Д. Є.,

встановив:

20 червня 2019 року ОСОБА_1 звернувся до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Власний дім" (далі - ТОВ "ФК "Власний дім") з вказаним позовом, посилаючись на ті підстави, що 17 липня 2008 року між ТОВ "ФК "Власний дім" та ним було укладено договір №31.86.08.Е.Ж про участь у Фонді фінансування будівництва.

Відповідно до п. 1.1 вказаного договору позивач зобов`язується передати відповідачу в управління грошові кошти з метою отримання позивачем у власність житла (об`єкта інвестування), а відповідач зобов`язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених Правилами Фонду фінансування будівництва та цим договором.

Пунктом 1.9 договору визначено, що об`єктом будівництва є багатоквартирний 9-ти поверховий житловий будинок, що буде розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Об`єктом інвестування є 1-но кімнатна квартира на 5 поверсі секція 3 , загальна кількість вимірних одиниць об`єкту інвестування 38,62 кв.м. Запланований термін здачі об`єкта будівництва під заселення - березень 2009 року.

Відповідно до п.5.8 договору довіритель передає в довірчу власність управителя грошові кошти в розмірі 193 100 грн в порядку, встановленому графіком внесення до ФФБ коштів, який є невід`ємною частиною цього договору.

Зазначив, що на виконання умов вказаного договору ним було сплачено 196 884,50 грн на рахунок відповідача.

Станом на 19.06.2019 об`єкт будівництва в експлуатацію не введений, житловий будинок не побудований, що свідчить про порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва та неналежне виконання управителем своїх обов`язків.

Крім цього, у забудовника закінчився дозвіл на виконання будівельних робіт 08.04.2012 року.

Враховуючи порушення забудовником строків спорудження об`єкту та неналежне виконання відповідачем своїх обов`язків, у відповідності до ст.18 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" просив розірвати договір про участь у Фонді фінансування будівництва від 17 липня 2008 року №31.86.08.Е.Ж та стягнути з ТОВ «ФК «Власний дім» на його користь сплачені по договору грошові кошти в розмірі 196 884,50 грн.

У відповідності до ч.5 ст.10 Закону України «Про захист прав споживачів» просив стягнути з відповідача на свою користь пеню у зв`язку з несвоєчасною здачею будинку в експлуатацію в сумі 2 155 883,45 грн.

Рішенням Бородянського районного суду Київської області від 26 вересня 2019 року позов задоволено частково.

Розірвано договір про участь у Фонді фінансування будівництва від 17 липня 2008 року № 31.86.08.Е.Ж, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «ФК «Власний дім».

Стягнуто з ТОВ «ФК «Власний дім» на користь ОСОБА_1 сплачені по договору грошові кошти в розмірі 196 884 грн 50 коп. та понесені судові витрати в сумі 2 737 грн 24 коп. В іншій частині позову відмовлено.

В апеляційній скарзі ТОВ «ФК «Власний дім» просить скасувати рішення Бородянського районного суду Київської області від 26 вересня 2019 року та ухвалити нове рішення по справі, яким у задоволенні позову відмовити.

Апеляційна скарга мотивована тим, що у відповідності до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" обов`язок введення в експлуатацію об`єкту інвестування покладено на забудовника, в даному випадку ТОВ "Євробуд Союз", з яким укладено договір про фінансування будівництва та спорудження житла № 01/10/07 від 17.10.2007.

Суд першої інстанції при ухваленні рішення не дав правової оцінки тому, чи є ТОВ "ФК "Власний дім" належним відповідачем за даними вимогами, не встановив та не зазначив у рішенні процедури отримання довірителем коштів із ФФБ у зв`язку з його відмовою від участі у ФФБ, не з`ясував, чи було дотримано такої процедури.

Стягуючи з відповідача на користь позивача внесені останнім до ФФБ кошти, суд не врахував, що умовами укладеного договору та вимогами закону не передбачено обов`язку управителя відповідати за невиконання зобов`язань своїм майном чи коштами, або за рахунок іншого майна ФФБ.

Судом також не враховано Закон України «Про запобігання фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким встановлено, що повернення коштів можливе після наступної реалізації об`єкта будівництва.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 просить рішення Бородянського районного суду Київської області від 26 вересня 2019 року залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Зазначив, що висновки суду першої інстанції відповідають правовій позиції, викладеній в постанові Верховного Суду від 03 жовтня 2018 року у справі №756/9482/15-ц. У вказаній справі Верховний Суд зазначив, що у випадку порушення управителем своїх обов`язків за договором та порушення строків спорудження об`єкту, довіритель має право відповідно до ст. 18 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" на розірвання договору та виплату йому коштів.

Також зазначив, що твердження відповідача про те, що управитель не є належним відповідачем, оскільки не є забудовником, не ґрунтується на вимогах закону. Забудовник не є належним відповідачем, оскільки не має будь-яких договірних зобов`язань перед позивачем.

В судове засідання учасники справи не з`явились, про день,час та місце розгляду справи повідомлені судом належним чином.

Переглянувши справу за наявними в ній доказами, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову в частині розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва та стягнення сплачених по договору коштів в сумі 196 884,50 грн, суд першої інстанції виходив з того, що позивачем належним чином виконано взяті на себе зобов`язання за договором, а відповідачем допущено порушення умов договору щодо передачі квартири позивачу внаслідок порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва.

Рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позову оскаржено не було, а тому останнє у вказаній частині не є предметом апеляційного розгляду.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції в оскаржуваній частині, з огляду на наступне.

Судом встановлено, що 17 липня 2008 року між ТОВ «ФК «Власний дім» (управитель) та ОСОБА_1 (довіритель) було укладено договір №31.86.08.Е.Ж про участь у Фонді фінансування будівництва (а.с.9-13).

За умовами вказаного договору довіритель зобов`язується передати управителю в управління грошові кошти з метою отримання довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), а управитель зобов`язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених Правилами Фонду фінансування будівництва та цим договором (п.1.1).

Пунктом 1.9 договору передбачено опис об`єкта інвестування, що підлягає передачі довірителю в порядку та на умовах цього договору після завершення будівництва.

Об`єкт будівництва: багатоквартирний 9-ти поверховий житловий будинок, що буде розташований за адресою: АДРЕСА_1 ; об`єкт інвестування - квартира; номер секції 3; поверх розташування - 5 (п`ятий); кількість кімнат - 1 (одна); номер об`єкту інвестування 86, попередньо визначена загальна кількість вимірних одиниць об`єкту інвестування 38,62 кв.м; запланований термін введення об`єкта в експлуатацію - грудень 2008 року; запланований термін здачі об`єкта будівництва під заселення - березень 2009 року.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 було передано управителю ТОВ "ФК "Власний дім" грошові кошти в сумі 196 884,50 грн та за останнім було закріплено 38,62 кв.м. об`єкта інвестування, що складає 100% загальної проектної площі об`єкту інвестування.

Згідно відповіді ТОВ "ФК "Власний дім" від 06.06.2019 вих. №06/06/19-ІІІ, між ТОВ "Фінансова компанія "Власний дім" та забудовником - ТОВ "Євробуд Союз" укладено договір №01/10/07 від 17.10.2007 про фінансування будівництва та спорудження житла за адресою: АДРЕСА_1 . Загальна сума фінансування, що була перерахована забудовнику, становить 10 590 031,46 грн. Управитель здійснює заходи контролю, що передбачені Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", заходи щодо пошуку потенційно нового забудовника об`єкту, нажаль, проект виявився непривабливим. Пошуки тривають. Запланований термін введення в експлуатацію на сьогодні уточнюється у забудовника (а.с.23).

Відповідно до дозволу на виконання будівельних робіт №1898/09 від 13 листопада 2009 року, виданого ТОВ "Євробуд Союз" Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Київській області, строк дії дозволу - до 1 березня 2011 року (а.с.21).

Відповідно до дозволу на виконання будівельних робіт №166/11 від 08 квітня 2011 року, виданого ТОВ "Золота миля" Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Київській області, строк дії дозволу - до 08 квітня 2012 року (а.с.22).

Відповідно до ст. 18 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до: змін технічних характеристик об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; погіршення споживчих властивостей об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; зростання вартості будівництва більше ніж на двадцять відсотків; збільшення строків будівництва більше ніж на дев`яносто днів.

У разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об`єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями відповідно до вимог статті 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв`язку із розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов`язань за договором, визначені цим Законом.

Забудовник зобов`язаний на вимогу управителя протягом строку, визначеного в договорі, повернути грошові кошти на рахунок ФФБ або уступити майнові права на нерухомість, яка є об`єктом будівництва, чи на інші предмети іпотеки управителю з додержанням вимог статті 10 цього Закону, якщо інше не передбачене договором.

У разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.

Доказів здійснення управителем заходів контролю, що передбачені Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" після серпня 2008 року матеріали справи не містять.

Відомостей про забудовника, з яким уточнюється термін будівництва будинку, або інформації про розірвання договору з забудовником та повернення усіх спрямованих на фінансування коштів, відшкодування завданих збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями, що

виходять із ФФБ у зв`язку з розірванням договору про участь у ФФБ відповідачем також надано не було.

Статтею 610 ЦК України визначено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно зі статтею 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; сплата неустойки; відшкодування збитків.

З огляду на порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва, доведеності неналежного виконання управителем своїх обов`язків, висновок суду першої інстанції про розірвання договору та стягнення з управителя коштів є правильним та відповідає правовому висновку, викладеному в постанові Верховного Суду від 03 жовтня 2018 року ( справа № 756/9482/15-ц).

Доводи апеляційної скарги в тій частині, що відповідно до ст. 9 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управитель немає обов`язків щодо введення в експлуатацію об`єкту інвестування, оскільки такий обов`язок згідно з договірними зобов`язаннями покладено на ТОВ "Євробуд Союз", з яким відповідачем укладено договір про фінансування будівництва та спорудження житла №01/10/07 від 17.10.2007, є необґрунтованими, оскільки договірні правовідносини у позивача існують саме з управителем - ТОВ «ФК «Власний дім», якому передавалися кошти з метою отримання об`єкту будівництва у власність у строки, передбачені договором.

ТОВ "ФК "Власний дім", з яким позивач уклав договір про участь у Фонді фінансування будівництва, та яке повинно здійснювати управління залученими коштами згідно із законодавством, є належним відповідачем по справі, на яке в силу Закону покладено обов`язок виплатити довірителю кошти.

Відповідно до ст. 17 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» кошти оперативного резерву, сформованого управителем відповідно до встановлених обмежень за рахунок отриманих в управління коштів, управитель використовує для виконання таких операцій: виплата довірителям коштів з ФФБ.

Доводи апеляційної скарги щодо неможливості виплати коштів довірителю за рахунок іншого фонду будівництва або власного майна управителя на правильність висновків суду першої інстанції не впливають.

Відповідно до положень ст. 12 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» Правила ФФБ мають передбачати обмеження права довірчої власності управителя ФФБ, встановлені установником управління майном у договорі управління майном, і містити зобов`язання управителя виконувати процедури щодо: забезпечення передачі довірителю, який повністю проінвестував закріплений за ним об`єкт інвестування, майнових прав на цей об`єкт інвестування для подальшого отримання його у власність від забудовника; забезпечення можливості отримання довірителем, на умовах Правил ФФБ та договору управління майном, коштів з ФФБ на вимогу довірителя в разі його відмови від участі у фонді.

Отже, вказаним Законом передбачено, що Правила ФФБ мають забезпечувати можливість повернення довірителю коштів на його вимогу саме з ФФБ, а не від забудовника, за рахунок іншого фонду фінансування будівництва або власного майна управителя.

Є необґрунтованими та підлягають відхиленню доводи апеляційної скарги щодо неврахування судом першої інстанції Закону України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", яким встановлено, що повернення коштів можливе після наступної реалізації об`єкта будівництва.

Так, відповідно до ч.4 ст.3 цього Закону забороняється розірвання фізичними та юридичними особами будь-яких договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва за умови, що за такими договорами здійснено оплату 100 відсотків вартості об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва, крім випадків, якщо таке розірвання здійснюється за згодою сторін. Повернення коштів, внесених фізичними та юридичними особами на користь забудовників за розірваними договорами, за якими здійснено часткову оплату вартості об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва, здійснюється після наступної реалізації такого об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. Нарахування та виплата забудовником штрафних санкцій, передбачених договорами, та стягнення коштів, передбачених статтею 625 Цивільного кодексу України, на строк дії цієї статті не здійснюється.

Ця заборона не застосовується, якщо визначений термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва переноситься більше ніж на 18 місяців.

Крім цього, положення ч. 4 ст. 3 Закону України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" з наступними змінами, згідно з якими "забороняється розірвання фізичними та юридичними особами будь-яких договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва за умови, що за такими договорами здійснено оплату 100 відсотків вартості об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва", втратило чинність, як таке, що є неконституційним, на підставі Рішення Конституційного Суду N 5-рп/2012 (v005p710-12 ) від 13.03.2012.

Під час розгляду справи судом апеляційної інстанції не було встановлено порушення норм процесуального права, або неправильне застосування норма матеріального права, які є обов`язковою підставою для зміни або скасування судового рішення, а тому суд апеляційної інстанції дійшов висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а ухваленого по справі судового рішення - без змін.

Керуючись ст. 367, 374, 375, 381-384 ЦПК України суд

постановив:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Власний дім" залишити без задоволення.

Рішення Бородянського районного суду Київської області від 26 вересня 2019 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 17 січня 2020 року.

Суддя-доповідач: Г. М. Кирилюк

Судді: Т. А. Семенюк

І. М. Рейнарт