ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

«14» січня 2020 року

м. Харків

справа № 643/15252/17-ц

провадження № 22ц/818/256/20

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - Бурлака І.В., (суддя-доповідач),

суддів - Бровченка І.О., Колтунової А.І.,

за участю секретаря - Колосовської А.Р.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 , представник позивача - ОСОБА_2 ,

відповідачі - ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Вахрушева О.О., представник відповідача - ОСОБА_5 ,

третя особа - ОСОБА_6

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Московського районного суду м. Харкова від 19 вересня 2019 року в складі судді Єрмак Н.В.

в с т а н о в и в:

У листопаді 2017 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Вахрушевої Ольги Олександрівни, третя особа: ОСОБА_6 про визнання договору недійсним.

Позовна заява мотивована тим, що 27 липня 2016 року між нею та ОСОБА_3 укладено договір позики, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Вахрушевою О.О. за реєстровим номером № 852, згідно якого вона отримала грошові кошти в розмірі 526 200,00 грн зі строком повернення до 27 липня 2017 року.

Вказала, що у забезпечення виконання зобов`язань за цим договором між нею та ОСОБА_3 укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Вахрушевою О.О. за реєстровим номером № 854, за умовами якого вона передала ОСОБА_3 в іпотеку трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 73,8 кв. м, житловою площею 46,6 кв. м.

Зазначила, що 02 вересня 2016 року між сторонами укладено додаткові договори до договорів позики та іпотеки, посвідчені приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Вахрушевою О.О. за реєстровими номерами №№1039 та 1041, згідно яких ОСОБА_3 надав їй у позику ще суму, що еквівалентна 2000,00 доларів США. Таким чином, сума її боргу загалом склала 608 000,00 грн.

Вказала, що 12 травня 2017 року невідомі особи зламали замки і проникли до її квартири та повідомили, що через несплату заборгованості вона буде реалізована третій особі за ринковими цінами, а різницю їй буде повернуто, якщо вона не звертатиметься до поліції. Крім того, після появи цих осіб з її квартири зникли договори позики та іпотеки разом з квитанціями про часткове погашення боргу.

Зазначила, що до жовтня 2017 року у неї не було можливості звернутися за правовою допомогою через відсутність коштів, а при зверненні до юриста вона отримала інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав та дізналась, що належна їй квартира продана ОСОБА_3 ОСОБА_4 за договором купівлі-продажу від 09 березня 2017 року, та у той же день проведено реєстрацію прав на нерухоме майно за ОСОБА_4 .

Вказала, що зазначений договір купівлі-продажу має бути визнано недійсним з підстав порушення її прав, оскільки вона всупереч вимогам закону не отримувала письмової вимоги про усунення порушень за договором, а також письмового повідомлення іпотекодержателя про намір звернути стягнення на предмет іпотеки та укласти договір купівлі-продажу, що позбавило її можливості усунути порушення у добровільному порядку.

Зазначила, що при реалізації квартири її вартість занижено на 472 000,00 грн, чим порушено її права на отримання різниці між боргом та тією сумою, яку можливо було б отримати після реалізації предмета іпотеки за ринковими цінами.

Вказала, що у зв`язку з тим, що правочин щодо відчуження спірної квартири вчинено з порушенням вимог законодавства, має бути також скасовано державну реєстрацію права власності на відповідну квартиру, вчинену приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Вахрушевою О.О.

Просила визнати недійсним договір купівлі-продажу від 09 березня 2017 року, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Вахрушевою О.О. за реєстровим номером № 270, укладеним ОСОБА_3 щодо продажу її квартири ОСОБА_4 , за умовами якого ОСОБА_4 отримав у власність трикімнатну квартиру, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та скасувати державну реєстрацію права власності на вказану квартиру на ім`я ОСОБА_4 .

Рішенням Московського районного суду м. Харкова від 19 вересня 2019 року, у якому ухвалою Московського районного суду м. Харкова від 06 листопада 2019 року виправлено описку, у задоволенні позову ОСОБА_1 - відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням суду ОСОБА_1 через представника подала апеляційну скаргу, в якій просила рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити її позовні вимоги.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом неповно з`ясовано обставини, що мають значення для справи, висновки суду не відповідають обставинам справи, порушено та неправильно застосовано норми матеріального та процесуального права.

Вважала, що суд не звернув увагу на те, що вона всупереч вимогам закону не отримувала письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушень за договором, а також письмового повідомлення іпотекодержателя про намір звернути стягнення на предмет іпотеки та укласти договір купівлі-продажу; що фіскальний чек поштового відділення свідчить лише про направлення їй повідомлення, однак документ, який би підтверджував його отримання, у матеріалах справи відсутній, що унеможливлює застосування позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки; що висновок суду про те, що вона не є стороною оспорюваного правочину, а відтак він не може бути визнаний недійсним за її позовом, є безпідставним, оскільки спірний договір порушує її право власності.

Відзивів на апеляційну скаргу від учасників справи до суду апеляційної інстанції не надходило.

Судова колегія, заслухавши суддю-доповідача, пояснення з`явившихся учасників справи, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги вважає, що апеляційну скаргу ОСОБА_1 необхідно залишити без задоволення, рішення суду - залишити без змін.

Рішення суду першої інстанції, з висновком якого погоджується судова колегія, мотивовано тим, що підстави для визнання договору купівлі-продажу предмета іпотеки недійсним відсутні, оскільки іпотекодержателем дотримано вимоги закону при зверненні стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, іпотекодавцю надіслано передбачене законом повідомлення, що підтверджується фіскальним чеком, та ціна продажу відповідала звіту про оцінку майна.

Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що 27 липня 2016 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 укладено договір позики, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Вахрушевою О.О. за реєстровим номером № 852, за умовами якого ОСОБА_3 передав ОСОБА_1 у позику грошові кошти в натурі у розмірі 526 200,00 грн, що на момент укладення договору за згодою сторін було еквівалентно 20 800,00 доларів США, які ОСОБА_1 зобов`язалась повернути не пізніше 27 липня 2017 року щомісячними платежами згідно визначеного договором графіку (а. с. 69).

У забезпечення виконання зобов`язань за договором позики 27 липня 2016 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Вахрушевою О.О. за реєстровим номером № 854, згідно пункту 1 якого ОСОБА_1 передала ОСОБА_3 в іпотеку трикімнатну квартиру, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 73,8 кв. м, житловою площею 46,6 кв. м, що належить їй на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу від 15 липня 2016 року (а. с. 6-10, 167-168).

Сторони домовились, що вартість предмета іпотеки складає 365 000,00 грн (пункт 2).

Згідно з пунктом 6 договору іпотеки іпотекодержатель здобуває право звернення стягнення на предмет іпотеки при простроченні іпотекодавцем сплати боргу більш ніж на три дні за договором позики, в забезпечення якої укладається цей договір.

Сторони дійшли згоди, що будь-яка кореспонденція на ім`я іпотекодавця має надсилатися на адресу, вказану в цьому договорі. Така кореспонденція має вважатися отриманою іпотекодавцем в день її надходження на поштове відділення, що обслуговує будинок за цією адресою, незалежно від того, чи отримав іпотекодавець її особисто, та незалежно від причин неотримання особисто. Так, достатнім доказом отримання іпотекодавцем кореспонденції від іпотекодержателя та/або від нотаріуса має сприйматися будь-який поштовий документ, що підтвердить її надходження до зазначеного поштового відділення, а поштовий документ, згідно з яким іпотекодавець не проживає за зазначеною вище адресою або який повернувся з відміткою «за закінченням строку зберігання», має сприйматися, крім того, достатнім доказом: відмови іпотекодавця від виконання зобов`язань за цим договором, невиконання іпотекодавцем вимоги про дострокове повернення всієї позики та виникнення у кредитора права дострокового повернення всієї позики і права звернення на майно, передане в іпотеку іпотекодавцем у забезпечення виконання зобов`язань за договором позики.

За рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу, що визначена на момент фактичного задоволення в повному обсязі згідно статті 7 Закону України «Про іпотеку», включаючи сплату усіх процентів, відшкодування збитків, завданих порушенням зобов`язання, необхідних витрат на утримання предмета іпотеки, а також витрат, пов`язаних з продажем предмета іпотеки.

Пунктом 9 договору іпотеки передбачено, що у випадку невиконання боржником письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушення зобов`язань за цим договором та/або за договором позики у встановлений іпотекодержателем строк, таку вимогу іпотекодержатель може задовольнити за рахунок предмета іпотеки, що є предметом договору. Це застереження відповідно до закону вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя та свідчить про одну з наступних обставин:

а) набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержателем згідно статті 27 Закону України «Про іпотеку»;

б) продажу предмету іпотеку будь-якій особі та будь-яким способом на підставі договору купівлі-продажу у порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку», для чого іпотекодавець шляхом підписання цього договору надає іпотекодержателю право укласти такий договір за ціною, яка встановлена за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем на момент укладення цього договору, або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, та на умовах, визначених на власний розсуд іпотекодержателя, і здійснити необхідні дії.

Згідно з пунктом 11 договору іпотеки дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

02 вересня 2016 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 укладено договір №1 про внесення змін до договору позики від 27 липня 2016 року, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Вахрушевою О.О. за реєстровим номером №1039, згідно якого сума позики збільшилась до 608 000,00 грн, що на момент укладення договору позики за згодою сторін було еквівалентно 22 950,00 доларів США (а. с. 73).

У зв`язку зі змінами до договору позики щодо збільшення суми боргу внесено відповідні зміни до договору іпотеки, а саме 02 вересня 2016 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 укладено договір №1 про внесення змін до договору іпотеки від 27 липня 2016 року, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Вахрушевою О.О. за реєстровим номером № 1041, яким передбачено, що іпотекою забезпечене виконання ОСОБА_1 зобов`язання за договором позики з урахуванням договору №1 про внесення змін до договору позики у загальному розмірі 608 000,00 грн (а. с. 11-12).

21 листопада 2016 року ОСОБА_3 складено повідомлення на адресу ОСОБА_1 , у якому він вказав, що вона є його боржником за договором позики від 27 липня 2016 року, та, у зв`язку з тим, що вона припинила сплачувати платежі за договором з 27 вересня 2016 року, станом на 21 листопада 2016 року її заборгованість становить 59 440,00 доларів США, які він вимагає повернути у тридцятиденний строк, а у разі невиконання вимоги попереджає про звернення стягнення на предмет іпотеки (а. с. 75).

Зазначене повідомлення направлено поштою 22 листопада 2016 року на адресу ОСОБА_1 , однак повернуто адресанту без вручення, що підтверджується копією конверту та рекомендованого повідомлення, яке не містить підпису ОСОБА_1 про отримання кореспонденції (а. с. 76).

04 січня 2017 року ОСОБА_3 звернувся до приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Вахрушевої О.О. із заявою, в якій просив нотаріуса передати ОСОБА_1 заяву такого змісту: «оскільки Вами в установлений строк сума боргу погашена не була, на підставі договору іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Вахрушевою О.О. 27 липня 2016 року за реєстровим № 854 та договорів про внесення змін до нього та статей 37, 38 Закону України «Про іпотеку», мною прийнято рішення реалізувати предмет іпотеки: квартиру АДРЕСА_1 , в забезпечення Вашого боргу за договором позики. Протягом тридцятиденного строку з дня отримання Вами цього повідомлення Ви маєте письмово повідомити мене про свій намір купити предмет іпотеки. Якщо Ви не висловите свій намір придбати предмет іпотеки, я маю право продати предмет іпотеки будь-якій особі на власний розсуд» (а. с. 77).

У той же день, 04 січня 2017 року, приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Вахрушевою О.О. в порядку статті 84 Закону України «Про нотаріат» складено для передачі ОСОБА_1 заяву вказаного змісту (а. с. 78).

Зазначену заяву направлено нотаріусом на адресу ОСОБА_1 поштою 05 січня 2017 року, що підтверджується копією фіскального чеку Харківської Дирекції УДППЗ «Укрпошта», однак повернуто адресанту без вручення, як вбачається з копії конверту та рекомендованого повідомлення, яке не містить підпису ОСОБА_1 про отримання кореспонденції (а. с. 79, зворот).

09 березня 2017 року між ОСОБА_3 як іпотекодержателем та ОСОБА_4 укладено договір купівлі-продажу квартири, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Вахрушевою О.О. за реєстровим номером № 277 (а. с. 80-81).

Пунктами 1.3, 1.4. цього договору передбачено, що предмет договору належить ОСОБА_1 , та продавець, він же іпотекодержатель за договором іпотеки, має право для задоволення вимог за договором іпотеки звернути стягнення на квартиру шляхом її продажу від свого імені на підставі договору іпотеки, посвідченого 27 липня 2016 року.

Відповідно до пункту 4.9 цього договору приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Вахрушевою О.О. повідомлено іпотекодавця шляхом передачі поштою зі зворотнім повідомленням заяви іпотекодержателя (продавця) про його намір укласти цей договір купівлі-продажу щодо квартири, що засвідчує дотримання продавцем права переважної купівлі осіб, які мають зареєстровані права та вимоги відносно квартири. Іпотекодавець протягом 30 днів з для отримання заяви продавця не висловив наміру придбати квартиру на умовах цього договору.

09 березня 2017 року право власності на вищевказану квартиру зареєстровано за ОСОБА_4 , що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а. с. 13-15, 58-59).

11 листопада 2017 року між ОСОБА_4 як власником спірної квартири та ОСОБА_6 укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна щодо спірної квартири (а. с. 55-57).

Ухвалою Московського районного суду м. Харкова від 19 вересня 2019 року відмовлено у задоволенні клопотання ОСОБА_1 про призначення оціночно-будівельної експертизи щодо визначення вартості спірної квартири станом на 06 березня 2017 року та відповідності оцінки нерухомого майна вимогам нормативно-правових актів (а. с. 210, 217). Ухвала є чинною.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного судочинства.

Отже, об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес, саме вони є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту.

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.

Цивільним Кодексом України та іншими законами може встановлюватися для захисту певних чи окремих категорій прав спеціальні способи захисту прав, а тому суд під час розгляду і вирішенні цивільної справи визначає спосіб захисту, виходячи із закону, який регулює конкретні правовідносини, і тих юридичних фактів, що обумовлюють виникнення цих правовідносин та цього спору.

Відповідно до частини першої статті 202 ЦК України правочином є дія, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Така дія повинна бути правомірною, а її неправомірність є підставою для визнання правочину недійсним.

Статтею 204 ЦК України закріплена презумпція правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована.

Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Статтею 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

При вирішенні спору про визнання правочинів недійсними суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог має зазначити в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

За змістом частини першої статті 575 ЦК України та статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека як різновид застави, предметом якої є нерухоме майно, - це вид забезпечення виконання зобов`язання, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, передбаченому цим Законом.

У статті 12 Закону України «Про іпотеку» вказано, що в разі порушення іпотекодавцем обов`язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Стаття 33 цього Закону передбачає, що в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону.

Отже, Закон визначає такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина третя статті 33 закону): один судовий (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду); два позасудових: захист прав нотаріусом (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі виконавчого напису нотаріуса) або самозахист (згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя).

Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:

передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»;

право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Отже, сторони в договорі чи відповідному застереженні можуть передбачити як передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, так і надання іпотекодержателю права від свого імені продати предмет іпотеки як за рішенням суду, так і на підставі відповідного застереження в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя чи застереження в іпотечному договорі на підставі договору купівлі-продажу.

Якщо сторони договору іпотеки передбачили такий спосіб задоволення вимог іпотекодержателя як надання йому права від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, визначеному статтею 38 Закону, у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або в іпотечному застереженні, такий спосіб захисту прав іпотекодержателя є саме позасудовим.

Зазначене відповідає висновкам Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 29 травня 2019 року по справі №310/11024/15-ц.

Статтею 35 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Вимога, встановлена частиною першою цієї статті, не перешкоджає іпотекодержателю здійснювати свої права, визначені статтею 12 цього Закону, без попереднього повідомлення іпотекодавця, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки.

За змістом частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Згідно із частиною п`ятою статті 38 Закону України «Про іпотеку» у редакції на час укладення спірного договору дії щодо продажу предмета іпотеки та укладення договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Як вбачається з матеріалів справи ОСОБА_1 має перед ОСОБА_3 заборгованість за договором позики, яка не погашена.

Договір іпотеки, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 у забезпечення виконання зобов`язань ОСОБА_1 за вищевказаним договором позики, містить іпотечне застереження, згідно якого у випадку невиконання боржником письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушення зобов`язань за цим договором та/або за договором позики у встановлений іпотекодержателем строк, таку вимогу іпотекодержатель може задовольнити за рахунок предмета іпотеки, що є предметом договору. Це застереження надає іпотекодержателю право продажу предмету іпотеки будь-якій особі та будь-яким способом на підставі договору купівлі-продажу у порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку».

Встановлені судом обставини справи свідчать про те, що 22 листопада 2016 року ОСОБА_3 на адресу ОСОБА_1 направлено повідомлення щодо сплати заборгованості за договором позики, яке нею не отримано, що підтверджується копією конверту та рекомендованого повідомлення, яке не містить підпису ОСОБА_1 про отримання кореспонденції (а. с. 76).

05 січня 2017 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Вахрушевою О.О. за заявою ОСОБА_3 направлено ОСОБА_1 поштою повідомлення про намір іпотекодержателя щодо звернення стягнення на предмет іпотеки, що підтверджується копією фіскального чеку Харківської Дирекції УДППЗ «Укрпошта», однак воно повернуто адресанту без вручення, як вбачається з копії конверту та рекомендованого повідомлення, яке не містить підпису ОСОБА_1 про отримання кореспонденції (а. с. 79, зворот).

Умови пункту 6 договору іпотеки щодо того, що кореспонденція за цим договором має вважатися отриманою іпотекодавцем в день її надходження на поштове відділення, що обслуговує будинок за цією адресою, незалежно від того, чи отримав іпотекодавець її особисто, не можуть бути взяті до уваги, оскільки не узгоджуються з вимогами Закону України «Про іпотеку», згідно якого про намір укладення договору купівлі-продажу іпотекодержатель має письмово повідомити іпотекодавця, тобто вказана норма передбачає, що іпотекодавець має отримати таке повідомлення.

Таким чином, у матеріалах справи відсутні докази належного повідомлення іпотекодавця ОСОБА_1 про намір продажу іпотекодержателем ОСОБА_3 предмета іпотеки, однак на правильність судового рішення про відмову ОСОБА_1 в задоволенні позову це не вплинуло.

Так, неповідомлення іпотекодавця про звернення стягнення на предмет іпотеки не є підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним, так як наслідком невиконання встановленого статтею 38 Закону України «Про іпотеку» обов`язку іпотекодержателя повідомити, зокрема, про намір відчуження предмета іпотеки, законодавець визначає саме відшкодування іпотекодержателем збитків.

Зазначене відповідає висновку, викладеному у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 25 квітня 2018 року, справа № 201/9258/15-ц, провадження № 61-5799 св 18, Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року, справа № 643/8134/16-ц, провадження № 61-224св17.

Однак, вимоги щодо відшкодування іпотекодержателем збитків, завданих внаслідок продажу предмета іпотеки, ОСОБА_1 у цій справі не заявлено.

Таким чином, доводи ОСОБА_1 про те, що неотримання нею вимоги про усунення порушень за договором позики та її неналежне повідомлення щодо наміру вчинити договір купівлі-продажу предмету іпотеки є підставою для визнання такого договору недійсним, суперечать вимогам Закону України «Про іпотеку», який передбачає інші наслідки вказаних дій для іпотекодержателя.

Також, не становить підставу недійсності оспорюваного договору й посилання ОСОБА_1 на невідповідність реальної вартості реалізованого майна вартості його відчуження.

Згідно з застереженням у пункті 9 договору іпотеки між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 іпотекодавець шляхом підписання цього договору надає іпотекодержателю право укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки за ціною, яка встановлена за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем на момент укладення цього договору, або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, та на умовах, визначених на власний розсуд іпотекодержателя, і здійснити необхідні дії.

Як вбачається зі змісту пунктів 2.1., 2.4. договору купівлі-продажу спірної квартири продаж вчинено за суму 368 252,00 грн, що відповідає вартості квартири, визначеній у звіті про оцінку майна, виданому 06 березня 2017 року ТБ «Євромаркет» (а. с. 147-174).

З вказаного звіту вбачається, що вартість 1 кв. м об`єкту оцінки визначена у розмірі, що еквівалентно 184 доларів США (а. с. 147, 154).

На замовлення ОСОБА_1 . ФОП ОСОБА_7 виготовлено висновок спеціаліста, згідно якого середня ціна 1 кв. м трикімнатної квартири у районі Салтівки у м. Харків станом на 06 березня 2017 року становив в еквіваленті 595 доларів США.

Однак, зазначений висновок не може бути взято до уваги, оскільки він не стосується конкретного об`єкту нерухомого майна, на відміну від звіту про оцінку.

За змістом частини шостої статті 38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Таким чином, невідповідність ціни продажу предмета іпотеки звичайним цінам тягне за собою покладення на іпотекодержателя обов`язку з відшкодування іпотекодавцю зазначеної різниці, однак не свідчить про недійсність договору купівлі-продажу предмета іпотеки.

Відчуження предмета іпотеки за заниженою ціною є підставою відповідальності іпотекодержателя перед іпотекодавцем за відшкодування завданих збитків, а не підставою для визнання оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним, тому обраний позивачем спосіб захисту своїх прав у вигляді визнання правочину недійсним є неналежним та неефективним.

Відповідного висновку дійшов Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в постанові від 12 вересня 2018 року, справа № 766/13946/16-ц, провадження № 61-17792 св 18.

Долгова В.О. не порушує питання про відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього та не надає належних доказів невідповідності ціни продажу спірної квартири ринковим цінам, а тому доводи позову та апеляційної скарги щодо заниження вартості предмета іпотеки при продажу є необґрунтованими та не є підставою для визнання договору купівлі-продажу предмета іпотеки недійсним.

Оскільки підстав для задоволення вимог позивача про визнання оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним не вбачається, відсутні й підстави для скасування державної реєстрації права власності на спірну квартиру за ОСОБА_4 .

Посилання в апеляційній скарзі ОСОБА_1 та її представника в суді апеляційної інстанції на те, що висновок суду першої інстанції щодо того, що вона не є стороною оспорюваного правочину, а відтак він не може бути визнаний недійсним за її позовом, є, на її думку, безпідставним, оскільки спірний договір порушує її право власності, судова колегія відхиляє, оскільки судом лише констатовано, що позивачка просила визнати недійсним договір, стороною якого вона не була.

Інші доводи та вимоги апеляційної скарги, в межах яких суд апеляційної інстанції перевіряє законність і обгрунтованість рішення суду першої інстанції, не знайшли свого підтвердження та не дають підстав для висновку про неправильне застосування норм матеріального права та порушення судом норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.

Суд першої інстанції, вирішуючи спір, правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив обставини справи та наявні у справі докази, надав їм належну оцінку, у результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.

Відповідно до статті 141 ЦПК України, а також згідно із пунктом 35 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України «Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах» № 10 від 17 жовтня 2014 року із змінами зазначено, що вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд має враховувати положення статті 141 ЦПК України та керуватися тим, що судовий збір та інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Оскільки апеляційну скаргу залишено без задоволення, підстав для перерозподілу судового збору не вбачається.

Керуючись ст. ст. 367, 368, ст.374, ст.375, ст. ст. 381 - 384, 389 ЦПК України

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - залишити без задоволення.

Рішення Московського районного суду м. Харкова від 19 вересня 2019 року - залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом 30 днів з дня набрання законної сили.

Головуючий І.В. Бурлака

Судді І.О. Бровченко

А.І. Колтунова

Повний текст постанови складено 17 січня 2020 року.