Справа № 535/156/20
Провадження № 2/535/109/20
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 липня 2020 року смт Котельва

Котелевський районний суд Полтавської області в складі: головуючого - судді Мальцева С.О., з секретарем судового засідання Білик Н.О., за участю позивача ОСОБА_1 , та представника відповідача Литвиненко А.А. , розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт Котельва цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «Агрофірма «Маяк» про стягнення заборгованості з орендної плати;-

у с т а н о в и в:

ОСОБА_1 звернувся до суду з вище вказаною позовною заявою, в якій просив стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Маяк» на його користь заборгованість з орендної плати за землю в розмірі 15 131, 78 грн. та судові витрати на оплату судового збору в сумі 840, 80 грн.

Свої позовні вимоги позивач ОСОБА_1 обґрунтовував тим, що згідно Державного акту на право приватної власності на землю серія ПП №201670 виданого на підставі розпорядження Котелевської райдержадміністрації від 22.03.2004 року №123, є власником земельної ділянки площею 5, 1271 га, кадастровий номер :00:001:0238, що розташована на території Великорублівської сільської ради Котелевського району Полтавської області та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Вказав про те, що 31.03.2004 року, між ним та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Маяк» було укладено договір оренди земельної ділянки НОМЕР_2, відповідно до умов якого він передав, а відповідач прийняв в оренду вказану земельну ділянку.

Договір укладено строком на 15 (п`ятнадцять) років починаючи з дати його реєстрації (п.1.3). Договір було зареєстровано у Котелевському районному відділі Полтавської філії ДЗК 26.12.2007 року, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за №35.

Згідно до умов Договору, грошова оцінка земельної ділянки складає 61450, 80 грн., (п.1.1), орендна плата в готівковій, натуральній і відробітковій формах становить 1,5% (179,68 грн.) за один гектар орендованої ділянки на рік (п.1.4).

Відповідно п.2.3 розділу 2 Договору, одним із обов`язків Орендаря є своєчасна виплата орендної плати встановленої п.1.4 Договору.

01 лютого 2016 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Маяк» була укладена Додаткова угода №1 про внесення змін до п.п. 1.1 та п. 1.4 Договору про те, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.01.2016 року з урахуванням індексації становить 210 163, 57 грн.; орендна плата в готівковій, натуральній і відробітковій формах становить 7,2% нормативної вартості земельної ділянки, що складає 15 131, 78 грн. на рік; угода набирає чинності з 01.01.2016 року.

Враховуючи зазначені зміни до Договору, за 2016, 2017 та 2018 рік, орендна плата за Договором сплачувалась Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Маяк» в сумі визначеній п. 2 Додаткової Угоди №1 від 01.02.2016 року.

У порушення умов Договору, орендну плату за використання зазначеної земельної ділянки за 2019 рік Товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Маяк» до теперішнього часу не виплатив, чим порушив умови Договору, а саме: п. 1.4 в редакції Додаткової угоди №1 від 01.02.2016 року.

09.01.2020 року ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Маяк» була направлена заява з вимогою виконати умови Договору та сплатити орендну плату за використання зазначеної земельної ділянки за 2019 рік.

30.01.2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Маяк» у відповіді повідомило ОСОБА_1 про те, що орендна плата за Договором становить 1,5%, право власності на земельну ділянку та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав, також було повідомлено, що відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право власності на земельну ділянку, а також право оренди виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Разом з цим, ОСОБА_1 зазначив, про те, що за інформацією з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно отриманої 19.02.2020 року в розділі актуальна інформація про державну реєстрацію іншого речового права містить відомості про те, що Рішенням державного реєстратора від 03.04.2019 року (індексний номер 46270826) право оренди вказаної земельної ділянки - зареєстровано. Зміст, характеристика іншого речового права: право оренди для ведення товарного сільськогосподарського виробництва згідно умов договору оренди зі змінами відповідно до додаткової угоди орендна плата становить 1,5%, строк дії - 15 років (а.с. 2-5).

Відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Маяк» подав відзив, у якому просило позивачу ОСОБА_1 повністю відмовити у задоволенні позову посилаючись на те, що додаткова угода до договору оренди земельної ділянки підлягає обов`язковій державній реєстрації, як і договір оренди земельної ділянки. У разі відсутності факту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки у сторін цієї додаткової угоди не виникають права та обов`язки, які нею визначені, а тому нарахування орендарю зобов`язання із орендної плати за землю, виходячи із умов, визначених додатковою угодою, яка не набрала чинності є неправомірним (а.с.18-19).

Позивач ОСОБА_1 надав відповідь на відзив відповідача у якому узагальнено послався на те, що додаткова угода набрала чинності з 01.01.2016 року; на момент укладення додаткової угоди станом на 01.02.2016 року правові норми закону про реєстрацію договорів оренди землі були виключені, а тому додаткову угоду не потрібно було реєструвати, разом з тим в за Інформацією з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно від 19.02.2020 року, в розділі «Актуальна інформація про державну реєстрацію іншого речового права» внесені відомості не тільки стосовно договору оренди землі, а і додаткової угоди до договору (а.с.31-34).

Ухвалою судді Котелевського районного суду Полтавської області від 25.02.2020 року відкрито загальне позовне провадження та призначено підготовче засідання (а.с. 13).

Ухвалою Котелевського районного суду Полтавської області від 11.03.2020 року закрито підготовче провадження по справі та призначено судовий розгляд (а.с. 24-25).

Ухвалою Котелевського районного суду Полтавської області від 24.03.2020 року розгляд справи відкладено (а.с.39).

Ухвалою Котелевського районного суду Полтавської області від 07.04.2020 року розгляд справи відкладено (а.с. 49).

Ухвалою Котелевського районного суду Полтавської області від 06.05.2020 року розгляд справи відкладено (а.с. 57-58).

Ухвалою Котелевського районного суду Полтавської області від 24.06.2020 року розгляд справи відкладено (а.с.67-68).

У судовому засіданні позивач ОСОБА_1 підтримав позовні вимоги у повному обсязі та просив суд задовільнити позов повністю з підстав, які зазначені ним в позовній заяві та в запереченнях на відзив відповідача.

Представник відповідача ТОВ «Агрофірма «Маяк» - Литвиненко А.А., яка діє на підставі довіреності №1 виданою Директором ТОВ «Агрофірма «Маяк» (а.с. 20), у судовому засіданні просила відмовити у задоволенні позовних вимог, з підстав, які зазначені у відзиві на позовну заяву.

Суд, заслухавши усні пояснення позивача ОСОБА_1 та представника відповідача Литвиненко А.А. , дослідивши письмові докази, які містяться в матеріалах справи, встановивши обставини, що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин справи, які мають значення для її вирішення, виходить з такого.

Правовідносини щодо оренди землі урегульовані ЗК України, ЦК України і Законом України «Про оренду землі».

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Процедура укладення, вимоги до змісту і форми та порядок припинення договору оренди землі визначені спеціальним Законом - Законом України «Про оренду землі».

Частиною першою статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Згідно з частиною п`ятою статті 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до статей 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Пунктом 2 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки. Державна реєстрація прав проводиться на підставі договорів, укладених у порядку, встановленому законом (стаття 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Таким чином, учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми. Разом з тим цивільні права та обов`язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Водночас, системний аналіз статей 210, 638 ЦК України у взаємозв`язку зі статями 125, 126 ЗК України та статтею 6 Закону України «Про оренду землі» дають підстави для висновку, що договір оренди землі є вчиненим з дня проведення державної реєстрації, а не з моменту підписання.

Разом з цим, згідно зі ст. 654 ЦК України, зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, який змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом.

Тобто враховуючи, що договір оренди землі укладається для отримання права оренди на ділянку, яке, у свою чергу, підлягає обов`язковій держреєстрації, для офіційного підтвердження факту внесення змін (укладення додаткової угоди) до основного договору оренди слід також внести зміни до запису про таке речове право.

Зміст наведених норм права свідчить про те, що Додаткова угода до договору оренди підлягає обов`язковій державній реєстрації, як і договір оренди земельної ділянки, тобто у разі відсутності факту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки у сторін цієї додаткової угоди не виникають права та обов`язки, які нею визначені.

Розглядом справи установлено, що позивач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 5,13 га, кадастровий номер :00:001:0238, що розташована на території Великорублівської сільської ради Котелевського району Полтавської області.

З матеріалів справи вбачається, що 31.03.2004 року, між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Маяк» укладено договір оренди вище вказаної земельної ділянки НОМЕР_2 , відповідно до умов якого він передав, а відповідач прийняв в оренду земельну ділянку загальною площею 5,13 га та згідно до умов Договору, грошова оцінка земельної ділянки складає 61450, 80 грн., (п.1.1); орендна плата в готівковій, натуральній і відробітковій формах становить 1,5% (179,68 грн.) за один гектар орендованої ділянки на рік (п.1.4); Договір укладено строком на 15 (п`ятнадцять) років починаючи з дати його реєстрації (п.1.3); Договір було зареєстровано у Котелевському районному відділі Полтавської філії ДЗК 26.12.2007 року, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за №35 (а.с. 6).

Копія Додаткової угоди №1 до договору оренди земельної ділянки без № від 31.03.2004 року укладеного між ТОВ «Агрофірма «Маяк» та ОСОБА_1 , від 01.02.2016 року свідчить про те, що між позивачем ОСОБА_1 та відповідачем Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Маяк» була укладена Додаткова угода про те, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.01.2016 року з урахуванням індексації становить 210 163, 57 грн.; орендна плата в готівковій, натуральній і відробітковій формах становить 7,2% нормативної вартості земельної ділянки, що складає 15 131, 78 грн. на рік; угода набирає чинності з 01.01.2016 року; решта умов Договору залишаються незмінними (а.с. 7).

Із копії інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна у графі відомості про суб`єкта іншого речового права вбачається, що право оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва згідно умов договору зі змінами відповідно до додаткової угоди Орендна плата становить 1,5%, строк дії: 15 (п`ятнадцять) років (а.с. 10-11).

Копією рішення про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 01.07.2020 року стверджується те, що внесено зміни (виправлено технічну помилку) до запису про інше речове право за номером 30991100 розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відкритого на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 222 розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно зазначивши: зміст, характеристика іншого речового права «Право оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва згідно умов договору. Орендна плата становить 1,5%» (а.с. 74).

Згідно до копії листа позивача ОСОБА_1 від 09.01.2020 року, який адресовано Директору ТОВ «Агрофірма «Маяк» ОСОБА_2 вбачається, що керуючись п. 1.5 та п. 3.2 Договору, поставив до відома відповідача, що після закінчення терміну дії, Договір оренди земельної ділянки НОМЕР_2 від 31.03.2004 року не буде подовжуватись, переукладатись чи поновлюватись на новий термін, а земельна ділянка підлягає поверненню Орендодавцю в стані не гіршому ніж вона була передана в оренду, а також принагідно повідомлено про те, що не виконано обов`язок щодо сплати орендної плати за 2019 рік, згідно до умов Додаткової угоди №1 від 01.02.2016 року (а.с. 8).

Згідно до копії листа Директора ТОВ «Агрофірма» «Маяк» ОСОБА_2 від 30.01.2020 року за вих. №25 на відповідь на вказану заяву ОСОБА_1 вбачається, що останньому повідомлено про те, що відповідно до ч. 2 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Розмір та терміни сплати орендної плати відповідають умовам договору оренди земельної ділянки від 31.03.2004 року. Додатково повідомлено, що відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», заявником є, в тому числі сторона правочину, в яких виникло, перейшло чи припинилося речове право, або уповноважені ними особи - у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав (а.с. 9).

Таким чином, сторони правочину, ані ОСОБА_1 , ані ТОВ «Агрофірма» «Маяк» не здійснили державної реєстрації Додаткової угоди №1 до договору оренди земельної ділянки без № від 31.03.2004 року укладеного між ТОВ «Агрофірма «Маяк» та ОСОБА_1 , від 01.02.2016 року.

Доводи позивача ОСОБА_1 про те, що Додаткова угода №1 до договору оренди земельної ділянки без № від 31.03.2004 року укладеного між ТОВ «Агрофірма «Маяк» та ОСОБА_1 , від 01.02.2016 року набрала чинності з 01.01.2016 року не узгоджується з положеннями статей 210, 638 ЦК України, статей 125, 126 К України і статті 6 Закону України «Про оренду землі».

Посилання позивача ОСОБА_1 на те, що редакція ст. 640 ЦК України була змінена відповідно до Закону України № 1878-VI від 11 лютого 2010 року та станом на 01.02.2016 року правові норми стосовно державної реєстрації договору з частини третьої статті 640 ЦК України були виключені, не пов`язувала момент укладення договору із державною реєстрацією і договір вважався укладеним після його підписання сторонами, не спростовують зміст статті 210 ЦК України, згідно з якою правочин, який підлягає державній реєстрації, є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Закон України «Про оренду землі» і ЗК України вимагають обов`язкової реєстрації права оренди, а стаття 210 ЦК України пов`язує момент вчинення правочину, який підлягає державній реєстрації, з моментом такої реєстрації, а тому твердження ОСОБА_1 про чинність Додаткової угоди №1 до договору оренди земельної ділянки без № від 31.03.2004 року укладеного між ТОВ «Агрофірма «Маяк» та ОСОБА_1 , від 01.02.2016 року - 01.01.2016 року - є помилкові.

Також судом було з`ясована та обставина на яку посилався позивач ОСОБА_1 стосовно того, що відповідачем ТОВ «Агрофірма «Маяк» раніше сплачувалась йому орендна плата відповідно до умов додаткової угоди за 2016, 2017 та 2018 рік в розмірі 15 131, 78 грн., та у судовому засіданні представник відповідача Литвиненко А.А. пояснила, що ТОВ «Агрофірма «Маяк» протягом вище вказаного періоду позивачу ОСОБА_1 , сплачували вказані кошти з їх власної ініціативи, тобто добровільно здійснювалась надмірна плату за оренду відповідно до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а не відповідно до умов додаткової угоди, так як вони мали спроможність до такої оплати.

Факт того, що рішенням про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 01.07.2020 року внесено зміни (виправлено технічну помилку) до запису про інше речове право за номером 30991100 розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відкритого на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 222 розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно зазначивши: зміст, характеристика іншого речового права «Право оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва згідно умов договору. Орендна плата становить 1,5%» на суть прийнятого рішення не впливає, так як у судовому засіданні, ані позивач ОСОБА_1 , ані представник відповідача Литвиненко А.А. не заперечували, а навпаки підтвердили ту обставину, що вони дійсно не реєстрували додаткову угоду до договору оренди відповідно до вимог чинного законодавства.

Отже, додаткова угода до договору оренди підлягала державній реєстрації як і договір оренди земельної ділянки. За встановлення у судовому процесі обставин відсутності факту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки у сторін цієї додаткової угоди, суд вважає, що у останніх не виникли права та обов`язки, які нею визначені, а тому нарахування орендодацю ОСОБА_1 орендної плати (заборгованість) за землю, виходячи із умов, визначених додатковою угодою, яка не набрала чинності є неправомірним, так як даний правочин вважається не вчиненим.

Аналогічна правова позиція викладена й у постанові Верховного Суду від 18.06.2019 року в рамках справи №812/778/17 (ЄДРСРУ № 82447210).

Відтак, з урахуванням наведеного, суд приходить до висновку, що у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 необхідно відмовити повністю.

Розподіл судових витрат у зв`язку з відмовою в позові не вирішується.

Керуючись ст.ст.210,251,509,510,526,530,549,627,631,638,792 ЦК України; ст.ст.93, 96,124,125 ЗК України; ст.ст.1,2,6,13,18 Закону України «Про оренду землі»; ст.ст.12, 13, 81, 89, 258, 259, 263-265 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Маяк» про стягнення заборгованості з орендної плати за землю в розмірі 15 131,78 грн (п`ятнадцять тисяч сто тридцять одна гривня 78 коп.)- відмовити повністю.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Полтавського апеляційного суду протягом 30 днів з дня його проголошення через Котелевський районний суд Полтавської області у порядку, передбаченому ст.355 і п.15.5 ч.1 Перехідних положень ЦПК України.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом 30 днів з дня вручення йому рішення.

Відповідно до п.3 Розділу ХІІ ЦПК України цей строк продовжується на строк дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19).

Учасники справи:

Позивач: ОСОБА_1 , ІПН: НОМЕР_1 , адреса АДРЕСА_2 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Маяк", , адреса вул.Миколаївська,169, смт Котельва Полтавської області, 38600.

У повному обсязі рішення складено 23.07.2020 року.

Суддя: С.О. Мальцев