Справа № 766/5117/20
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22.07.2020 року Херсонській міський суд Херсонської області у складі:

головуючої судді Войцеховської Я.В.

при секретарі Кобець А.І.

представника позивача адвоката Салівонського О.М.

представника відповідача адвоката Смельської В.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Херсоні в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення грошових коштів, -

В С Т А Н О В И В:

Позивач 24.03.2020р. звернувся до Херсонського міського суду Херсонської області з позовною заявою до ОСОБА_2 , в якій просить стягнути з відповідача грошові кошти в сумі 122 500 грн. та судові витрати, які складаються з судового збору в сумі 1225,00 грн.

Позовні вимоги позивач обґрунтовує тим, що 18.02.2020 р. між ним та відповідачем ОСОБА_2 був укладений попередній договір купівлі-продажу будинку АДРЕСА_1 . Відповідно умов п.1 Попереднього договору сторони взяли на себе зобов`язання в строк до 18.03.2020р. укласти договір купівлі-продажу. Сторони домовилися про суму продажу будинку в розмірі 91 000 доларів США з оплатою у гривнях за курсом на день укладення договору. На виконання п.4 Попереднього договору позивачем було передано відповідачу суму авансу в розмірі 122 500 грн., який входить до загальної вартості будинку. Станом на 18.03.2020р. він виявив, що відповідачем не підготовлені необхідні документи для укладення основного договору, наявні заборони відчуження нерухомого майна, виявлено, що будинок має технічні характеристики ніж ті, що були запропоновані в попередньому договорі та район його розташування має властивості підтоплення грунту. На підставі чого він прийняв рішення відмовитись від придбання зазначеного будинку. 24.03.2020р. він направив відповідачу претензію з вимогою про повернення суми авансу, яка залишилась без реагування. Таким чином договір купівлі- продажу між сторонами не укладено, У добровільному порядку відповідач відмовляється повертати отримані кошти. Посилаючись на наведене, просить позов задовольнити.

Ухвалою Херсонського міського суду Херсонської області від 03.04.2020 року позовна заява була прийнята до розгляду та відкрито провадження, справу призначено до розгляду за правилами спрощеного позовного провадження.

Ухвалами Херсонського міського суду Херсонської області від 03.04.2020 року та 21.05.2020р. було відмовлено в задоволенні заяв позивача та його представника про забезпечення позову та ухвалою від 03.06.2020р. аналогічна заява повернута. Постановою Херсонського апеляційного суду від 13.05.2020року ухвала про відмову в забезпеченні позову залишено без змін.

Копію ухвали про відкриття спрощеного позовного провадження у справі була направлена позивачу та відповідачу. У зазначений в ухвалі термін від сторін не надійшло заперечень щодо розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження.

В судовому засіданні позивач та його представник наполягали на задоволенні позовних вимог. Представник позивача пояснив, що попередній договір нотаріально не посвідчений, отже є нікчемним, відтак його умови не можуть бути предметом розгляду суду. Попередній договір був підписаний позивачем лише для підтвердження факту передачі грошових коштів .

Позивач пояснив, що спочатку будинок йому сподобався, після передачі авансу він дізнався, що будинок перебував в заставі. 18.03.2020р. він не з`явився до нотаріуса через карантин та попередив продавця про неможливість покупки об`єкта нерухомості через обтяження та самозахват частини земельної ділянки. На момент укладення договору продавцем не отримано кадастровий номер земельної ділянки. 18.03.2020р. він не міг отримати витяг через його неготовність. Відповідач пообіцяла повернути половину авансу після продажу будинку. На момент підписання попереднього договору йому не було відомо всіх істотних обставин розташування будинку та труднощів паркування, адже на вулиці стоять автомобілі сусідів, що перешкоджає йому у доступі до двору. В досудовому врегулюванні він пропонував відступити 20-30 відсотків від суми авансу зважаючи на витрати відповідачки , але йому було відмовлено.

Представником відповідача подано відзив на позов, у якому зазначено, що позовні вимоги є необґрунтованими з огляду на наступне. Між сторонами дійсно 18.02.2020р. був укладений попередній договір купівлі-продажу будинку АДРЕСА_1 яким узгоджені істотні умови основного договору та строк укладення 18.03.2020р. Пунктом 6 зазначеного договору передбачена відповідальність сторін за необґрунтоване ухилення від укладення договору купівлі-продажу у виді відшкодування іншій стороні завданих збитків. Так разі ухилення продавця від укладення основного договору, він повертає одержану суму авансу , якщо основний договір не буде укладено з вини покупця, він сплачує на користь продавця штраф у розмірі авансу. Відповідач вважає, що основний договір не був укладений з вини позивача, тому вона, відповідно умов попереднього договору, не повинна повертати отриманий аванс. Підстави так вважати наступні: на час укладання основного договору 18.03.2020р. відповідачем виконані умови передбачені п.3 попереднього договору отриманий звіт про оцінку майна станом на 17.03.2020р., отримані довідки про відсутність заборгованості по сплаті комунальних платежів, отримана довідка про відсутність зареєстрованих осіб за адресою предмета договору, будинок звільнений від особистих речей. Обов`язок отримання кадастрового номеру п.3 попереднього договору покладений на покупця, але продавець отримала даний витяг самостійно 19.03.2020р.

18.03.2020р. відповідач з`явилася до нотаріальної контори за місцем роботи приватного нотаріуса Зоріної Н.В., звернулася до директора агентства нерухомості «Сталкер» з заявою щодо забезпечення явки покупця до нотаріальної контори. Покупець не з`явився до нотаріальної контори та не попередив причини неявки. Через нотаріуса відповідачем було повідомлено позивача про намір укласти договір, запропоновано з`явитися для укладання 26.003.2020р., надано довіреність на ім`я ОСОБА_3 . Твердження позивача про район підтоплення будинку не підтверджені жодним доказом та є надуманими. Вважає, що при вирішенні спору необхідно врахувати вину особи, яка порушила зобов`язання і угода не відбулася з вини позивач. Просила відмовити в задоволенні позовних вимог.

Представник відповідача в судовому засіданні заперечувала проти задоволення позовних вимог посилаючись на підставі зазначені у відзиві. Крім того зазначила про вільний доступ позивач до об`єкту нерухомості до укладання попереднього договору та обстеження умов проживання. З попереднього договору (п.3) вбачається про обізнаність позивача про обтяження об`єкту нерухомості. Витяг про кадастровий номер земельної ділянки 18.03.2020р. позивач не пішов отримувати, замість нього 19.03.2020р. його отримала ОСОБА_2 . Так само позивач не з`явився 18.03.2020р. до нотаріуса. Представник відповідача заперечила факт нікчемності попереднього договору посилаючись на вільне волевиявлення сторін угоди при обговоренні всіх істотних умов, які не суперечать законодавству та відповідають волі сторін.

Вивчивши та дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення учасників процесу, повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд приходить до наступного.

Відповідно до ч.1ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідного до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів , поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно ч.1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Судом встановлено, що 18.02.2020р. 2018 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений попередній договір купівлі-продажу об`єкту нерухомості (частини домоволодіння). Даний договір нотаріально не посвідчений.( а.с.17)

Згідно п.1 даного договору, сторони зобов`язалися у строк до 18.03.2020р. укласти договір купівлі-продажу будинку АДРЕСА_1 .

Згідно п.2 даного договору сторони домовилися, що продаж зазначеної нерухомості буде вчинено за ціною 91 000 доларів США з оплатою цієї суми в гривнях за офіційним курсом НБУ на день укладення договору купівлі-продажу; договір купівлі-продажу має бути посвідчений приватним нотаріусом Зоріною Н.В.

Згідно п.3 Попереднього договору продавець зобов`язався для укладання договору купівлі-продажу отримати експертну оцінку на будинку; погасити існуючу заборгованість з оплати комунальних послуг та підготувати усі інші документи , необхідні для нотаріального посвідчення договору; вилучити з під заборони на відчуження будинок, що є предметом цього договору. Отримання кадастрового номеру на земельну ділянку та «Витягу» про присвоєння кадастрового номеру ( покладено на Покупця за погодження Продавця та за рахунок Покупця);

Згідно п.4 Попереднього договору позивачем було передано відповідачу суму авансу в розмірі 122 500 грн., який входить до загальної вартості будинку та становить за курсом НБУ 5000 доларів США. Даний факт не оспорюється відповідачем.

Згідно п.6 Попереднього договору сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладання договору купівлі-продажу , повинна відшкодувати іншій стороні всі завдані цим збитки: Так між сторонами досягнута домовленість, що у разі ухилення продавцем від виконання основного договору, він повертає одержану суму авансу та виплачує відступні в розмірі авансу. Якщо основний договір не буде укладено з вини покупця, він сплачує на користь продавця штраф у розмірі авансу.

Попередній Договір укладено на біржі нерухомості «Сталкер» та підписано ОСОБА_1 , як покупцем та ОСОБА_2 , як продавцем. ( а.с.17-18)

Згідно з ч. 1 ст. 82 ЦПК України, обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання.

18.03.2020р. ОСОБА_2 надала заяву директору біржі нерухомості «Сталкер» в якій повідомила про прибуття в м.Херсон для укладення договору купілі-продажу з ОСОБА_1 та просила забезпечити явку останнього к нотаріусу ОСОБА_4 на 18.03.2020р. ( а.с.83)

ОСОБА_2 отримала витяг з державного земельного кадастру про земельну ділянку за адресою АДРЕСА_1 від 19.03.2020р.(а.с.84-85)

19.03.2020р. ОСОБА_2 надала приватному нотаріусу Зоріній Н.В. заяву про намір продати ОСОБА_1 належний їй житловий будинок за адресою АДРЕСА_1 з пропозицією з`явитися до приватного нотаріуса Зоріної Н.В для укладення договору 26.03.2020р. об 14-00год., оскільки у встановлену дату 18.03.2020р. покупець не прибув для укладення договору.(а.с.87)

Того ж дня ОСОБА_2 надано довіреність ОСОБА_3 представляти її інтереси щодо розпорядження житловим будинком за адресою АДРЕСА_1 , яка посвідчена приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Зоріною Н.В. в реєстрі за № 1039.(а.с.89)

19.03.2020р. приватним нотаріусом Зоріною Н.В. передано ОСОБА_1 заяву ОСОБА_2 , про що зроблено запис в реєстрі № 1038.(а.с.88)

26.03.2020р. ОСОБА_3 о 14-00 год знаходилась у приміщенні приватного нотаріуса Зоріної Н.В. за адресою м.Херсон пров.Успенський , 17 офіс 21 про що останньою видано свідоцтво, зареєстроване в реєстрі за № 1110.(а.с.90)

Після того, як договір купівлі- продажу між сторонами укладено не було, позивачем 24.03.2020р. направлено відповідачу лист-претензію про повернення суми авансу ( а.с.26-27).

Згідно витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію обтяження від 17.04.2020р. обтяження припинено приватним нотаріусом Зоріною Н.В. на підставі заяви ОСОБА_5 від 17.04.2020р. , нотаріально посвідченої приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Зоріною Н.В. в реєстрі за № 1242. ( а.с.94)

Згідно договору купівлі-продажу від 17.04.2020р. ОСОБА_2 продала спірний будинок ОСОБА_6 . Даний договір посвідчений приватним нотаріусом Зоріною Н.В. та зареєстрований в реєстрі за № 1244 ( а.с.96-97).

Частина 2 статті 570 ЦК України встановлює презумпцію авансу, якщо в правочині не визначено, що така сума є завдатком.

На відміну від завдатку, аванс - це лише спосіб платежу. Він не виконує забезпечувальної функції, а виконує функцію попередньої оплати. У разі видачі авансу кредитор не може бути зобов`язаний до повернення авансу у подвійному розмірі і, відповідно, до відшкодування збитків, неустойки.

Внесення завдатку як способу виконання зобов`язання може мати місце лише у випадку наявності зобов`язання, яке повинно було виникати на підставі договору купівлі-продажу нерухомості.

У разі коли сторони лише домовилися укласти договір, але відповідно його не оформили, сплачені в рахунок виконання договору платежі повертаються в тому розмірі, в якому вони надавалися.

Відповідні правові висновки викладені Верховним Судом України в постанові від 13 лютого 2013 року (справа N 6-176цс12) та від 25.09.2013р. (справа №6-82ц13).

Суттєва відмінність авансу від завдатку полягає в тому, що на аванс не покладено функцію забезпечувати взяте сторонами на себе зобов`язання незалежно від того, яка сторона відповідальна за невиконання зобов`язання . Особа, яка отримала аванс, повинна його повернути.

За положеннями статей 626-628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Нормами ст. 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

З аналізу зазначеної норми статті вбачається, що перед державною реєстрацією укладеного договору передує його нотаріальне посвідчення. Підписаний сторонами попередній договір нотаріально посвідчений не був, однак на його виконання позивачем були сплачені грошові кошти - аванс.

Згідно зі ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

За таких обставин, підписаний сторонами попередній Договір про наміри щодо купівлі-продажу нерухомого майна є недійсним (нікчемним), оскільки не було дотримано вимог щодо його нотаріального посвідчення та реєстрації.

Згідно зі ст.216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Відповідно до п.7 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року № 9 „Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними", у разі якщо під час розгляду спору про визнання правочину недійсним як оспорюваного та застосування наслідків його недійсності буде встановлено наявність підстав, передбачених законодавством, вважати такий правочин нікчемним, суд, вказуючи про нікчемність такого правочину, одночасно застосовує наслідки недійсності нікчемного правочину.

Із урахуванням вказаних положень закону, грошові кошти в сумі 122 500 грн, які були передані позивачем відповідачу , за своєю правовою природою є авансом та підлягають поверненню позивачу в тому ж розмірі, оскільки договір купівлі-продажу будинку, який би за своєю формою та змістом відповідав вимогам закону, між сторонами у справі укладено не було, а сторони лише домовилися укласти такий договір в майбутньому. Умови визначені попереднім договором не можуть бути прийняті до уваги судом , оскільки при укладанні такого договору не були дотримані вимоги щодо його нотаріального посвідчення , отже такий договір є нікчемним.

Отже, за таких обставин, на підставі вищевикладеного, суд дійшов до висновку про доведеність заявлених позивачем позовних вимог та необхідність задоволення у позові у повному обсязі.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягають стягненню судові витрати.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.12, 19, 81,83 , 141, 264, 265, 354 ЦПК України, ст.ст. 203,215,216,220, 570, 626-628, 635, 657 ЦК, суд

В И Р І Ш И В:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення грошових коштів - задовольнити.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 122 500 (сто двадцять дві тисячі п`ятсот) гривень. 00 коп.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 1225 (одна тисяча двісті двадцять п`ять ) гривень 00 коп.

Рішення може бути оскаржено до Херсонського апеляційного суду через Херсонській міський суд Херсонської області шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Сторони по справі :

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстрований: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , зареєстрована: АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 .

Суддя Я.В.Войцеховська

Повний текст рішення складено 22.07.2020 року.