ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 червня 2020 року м. Херсон

справа № 662/700/19

провадження № 22-ц/819/666/20

Херсонський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого (суддя-доповідач)Пузанової Л.В.,
суддів:Склярської І.В.,
Чорної Т.Г.,
секретарГеленко А.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні апеляційну скаргу ОСОБА_1 , від імені якої діє ОСОБА_2 , на рішення Новотроїцького районного суду Херсонської області у складі судді Решетова В.В. від 29 січня 2020 року в справі за позовом ОСОБА_1 до Новотроїцької селищної ради про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки,

встановив:

У березні 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Новотроїцької селищної ради про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки.

В обґрунтування позову зазначила, що на підставі укладеного 22 грудня 2011 року між нею та ОСОБА_3 договору купівлі-продажу вона набула право власності на нерухоме майно - кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 », яке розташоване в АДРЕСА_1 б та складається з кафе літ. А загальною площею 107,6 м.кв., прибудови літ а, прибудови літ. А1, навісу літ. Б, огорожі 56,8 кв.м - 1, димоходу (1шт.) - 2, мостіння (192,3м.кв.) 1.

Кафе знаходиться на земельній ділянці площею 347 кв.м., яка перебуває в оренді ОСОБА_3 на підставі договору оренди земельної ділянки, укладеного 01.08.2007 року з Новотроїцькою селищною радою та зареєстрованого у Новотроїцькому районному відділі філії ДП «Центру ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05 вересня 2007 року.

Кафе належало ОСОБА_3 на підставі рішення Новотроїцького районного суду від 23 червня 2008 року, а земельна ділянка була йому надана в оренду з укладенням відповідного договору з земель запасу селищної ради на підставі рішення Новотроїцької селищної ради №577 від 22.09.2005 року та рішення сесії цієї ж ради № 96 від 10.07.2007 року про затвердження проекту землеустрою для розміщення та обслуговування тимчасового кафе і літнього майданчика.

Рішенням Новотроїцької селищної ради від 22.07.2016 року №237 їй надано дозвіл на виготовлення технічної документації із землеустрою по встановленню меж на земельну ділянку, що передається в оренду із земель запасу селищної ради, площею 0,0347га в АДРЕСА_1 , для обслуговування кафе «Каштан», а рішенням цієї ж ради від 22.12.2016 року №359 відповідну технічну документацію затверджено, однак, не дивлячись на її неодноразові звернення до селищної ради, в тому числі з наданням проекту договору, укласти договір оренди земельної ділянки відповідач відмовляється.

Вважаючи відмову незаконною, позивач просила суд визнати укладеним договір оренди земельної ділянки площею 0,0347га в АДРЕСА_1 , для обслуговування кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 ».

Рішенням суду від 29 січня 2020 року у задоволенні позову відмолено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 , від імені якої діє ОСОБА_2 , посилаючись на те, що рішення постановлено з порушенням норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду скасувати і ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що висновки суду щодо відсутності у відповідача обов`язку з вчинення дій на укладення договору оренди земельної ділянки за наявності відповідного рішення щодо надання земельної ділянки в оренду не відповідають обставинам справи, наданим доказам, зроблені без врахування положень статті 120 Земельного кодексу України щодо переходу права власності (користування) на земельну ділянку внаслідок набуття права власності на розташоване на ній нерухоме майно.

У письмовому відзиві на апеляційну скаргу Новотроїцька селищна рада викладені в ній доводи не визнала, рішення суду першої інстанції просить залишити без змін, зазначивши, що вимоги позивача про спонукання до укладення договору оренди були предметом спору за її позовом, поданим в господарському судочинстві та за результатом розгляду якого було постановлено рішення про відмову у задоволенні позовних вимог. Крім того, вказала, що укладення запропонованого договору, редакція якого не відповідає Закону України «Про оренду землі» та Типовому договору оренди землі, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220, а істотні умови якого щодо грошової оцінки землі та розміру орендної плати не відповідають рішенню ради, є неможливим, оскільки територія, де розміщене кафе, за своїм цільовим призначенням є землею рекреаційного призначення та не передбачає розміщення на ній будівель громадської забудови, а розташування кафе можливе лише як тимчасова споруда або у складі об`єктів рекреації.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах, визначених статтею 367 ЦПК України, апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ зробив висновок про те, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає з таких підстав.

Рішення суду мотивовано тим, що позивачем не дотримано порядок отримання земельних ділянок із земель державної чи комунальної власності у користування на умовах договору оренди, а запропоновані нею умови, зокрема щодо розміру орендної плати, не відповідають вимогам діючого в Україні законодавства та інтересам власника землі.

В процесі розгляду справи суд встановив, що на підставі договору купівлі-продажу кафе, укладеного та нотаріально посвідченого 22 грудня 2011 року між ОСОБА_3 як продавцем та ОСОБА_1 як покупцем остання прийняла у власність належне продавцеві на праві приватної власності кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 », розташоване в АДРЕСА_1 на земельній ділянці площею 347,00кв.м., яка перебуває в оренді ОСОБА_3 на підставі договору оренди земельної ділянки, укладеного 01 серпня 2007 року з Новотроїцькою селищною радою та зареєстрованого у Новотроїцькому районному відділі Херсонської регіональної філії ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено відповідний запис.

Вказаній земельній ділянці присвоєний кадастровий номер :01:017:001.

На день відчуження кафе «Каштан», яке складається з будівлі кафе загальною площею 107,6кв.м., двох прибудов, навісу, огорожі, димоходу та мостіння (192,3кв.м.), належало ОСОБА_3 на підставі рішення Новотроїцького районного суду Херсонської області від 23 червня 2008 року, зареєстрованого Генічеським державним бюро технічної інвентаризації в установленому законом порядку.

Згідно із рішенням Новотроїцької селищної ради Новотроїцького району Херсонської області №296 від 10.07.2007 року ОСОБА_3 затверджено проект землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки площею 347 кв.м. в АДРЕСА_1 із АДРЕСА_2 запасу селищної ради для розміщення та обслуговування тимчасового кафе та літньої площадки (на території центрального парку). Строк оренди визначено в 49 років (а.с.18).

Рішенням Новотроїцької селищної ради від 22.07.2016 року №237 ОСОБА_1 надано дозвіл на виготовлення технічної документації із землеустрою по встановленню меж на земельну ділянку, що передається в оренду із земель запасу селищної ради, а саме: на земельну ділянку площею 0,0347 га в АДРЕСА_1 , кадастровий номер :01:017:0001, для обслуговування кафе «Каштан». Встановлено строк оренди земельної ділянки-40 років, а орендну плату- 12% від нормативної грошової оцінки (а.с.9).

Рішенням Новотроїцької селищної ради №359 від 22.12.2016 року затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок, що передаються в оренду, зокрема, ОСОБА_4 на земельну ділянку площею 0,0347 га в АДРЕСА_1 (кадастровий номер :01:017:0001) для розміщення та обслуговування тимчасового кафе та літнього майданчика. Встановлено строк оренди в 40 років, а розмір орендної плати- 12% від нормативної грошової оцінки.

Пунктом шостим наведеного рішення визначено обов`язок ОСОБА_4 укласти з селищною радою договір оренди землі до 01.02.2017 року (а.с.19).

До зазначеної дати договір оренди земельної ділянки сторони не уклали у зв`язку з тим, що будівля кафе «Каштан» змінила статус тимчасової споруди на нерухоме майно, в той час, як зміна цільового призначення земельної ділянки, на якій ця будівля розташована, в установленому законом порядку не відбулася.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна станом на 17.10.2019 року земельна ділянка з кадастровим номером :01:017:0001 має цільове призначення: для розміщення та обслуговування тимчасового кафе та літньої площадки. Земельна ділянка віднесена до комунальної форми власності. Її власником значиться Новотроїцька селищна рада (а.с.104).

Згідно із викопіюванням із схеми зонування території смт.Новотроїцьке з нанесенням земельної ділянки по АДРЕСА_1 б площею 0,0347 га, на якій розміщено кафе «Каштан», спірна земельна ділянка знаходиться в парковій зоні (а.с.108), що позивачем не спростовується.

Відповідно до положень статті 51 ЗК України земельні ділянки зелених зон і зелених насаджень міст та інших населених пунктів віднесені до категорії земель рекреаційного призначення.

02 квітня 2019 року Відділ у Новотроїцькому районі Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області сформував витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки, зазначивши, що ця земельна ділянка належить до категорії земель житлової та громадської забудови із цільовим призначенням «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі» (а.с.106).

Статтею 20 ЗК України передбачено, що віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.

Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення.

Зміна цільового призначення земельних ділянок державної або комунальної власності провадиться, зокрема, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу цих ділянок у власність або надання у користування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу.

Щодо спірної земельної ділянки рішення компетентного органу про зміну її цільового призначення не приймалося.

Позивач вказує на те, що у неї право користування земельною ділянкою виникло в результаті набуття права власності на будівлю кафе «Каштан», що на ній розташована.

Порядок переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду визначено статтею 377 Цивільного кодексу України, приписи якої кореспондуються зі статтею 120 Земельного кодексу України, за змістом яких до особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Враховуючи, що попередньому землевласнику- ОСОБА_3 надавалася земельна ділянка рекреаційного призначення (на території центрального парку) з метою розміщення та обслуговування тимчасового кафе та літньої площадки, а ОСОБА_1 набула право власності на будівлю кафе із статусом нерухомого майна, яке може бути розташованим на землях житлової та громадської забудови із цільовим призначенням «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі», як про це зазначено у технічній документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, колегія суддів вважає, що спірна земельна ділянка може надаватися в користування (оренду) власнику розташованого на ній нерухомого майна (позивачу) лише у порядку, визначеному законом.

Порядок передачі земельних ділянок в оренду визначено статтею 124 ЗК України, відповідно до частин першої-третьої яко ї передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.

Згідно з частиною другою статті 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Частиною першою статті 123 Земельного кодексу України визначено, що надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.

Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі:

надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення;

формування нової земельної ділянки (крім поділу та об`єднання).

Надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України "Про Державний земельний кадастр", право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою.

Надання у користування земельної ділянки в інших випадках здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). У такому разі розроблення такої документації здійснюється на підставі дозволу, наданого Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування, відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, крім випадків, коли особа, зацікавлена в одержанні земельної ділянки у користування, набуває право замовити розроблення такої документації без надання такого дозволу.

Аналогічні положення містить частина друга статті 16 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.

З наведеного вбачається, що передача земельної ділянки в оренду здійснюється на підставі рішення органу місцевого самоврядування шляхом укладення відповідного договору оренди. Тобто прийняття уповноваженим органом місцевого самоврядування рішення про передачу в користування (оренду) земельної ділянки, яка перебуває у комунальній власності, є необхідною умовою для передачі такої земельної ділянки в оренду.

Отже, відсутність рішення Новотроїцької селищної ради про передачу позивачеві в оренду для обслуговування будівлі кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 » як нерухомого майна земельної ділянки, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , тобто волевиявлення орендодавця на виникнення орендних земельних правовідносин із зміною цільового призначення земельної ділянки, виключає можливість передачі цієї земельної ділянки в користування (оренду) ОСОБА_1 шляхом укладення з нею відповідного договору оренди.

Наведений висновок відповідає висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 04 грудня 2018 року у справі № 32/563, який відповідно до вимог частини четвертої статті 263 ЦПК України має враховуватися судами при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносинах.

У зазначеній постанові, крім іншого, Велика Палата Верховного Суду послалася на те, що аналогічний правовий висновок щодо застосування приписів статті 116 і частини першої статті 124 Земельного кодексу України при вирішенні спору про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки комунальної власності викладено, зокрема, в постанові Верховного Суду України від 17 січня 2011 року у справі № 35/390 (провадження № 3-66г10), для відступлення від якого Велика Палата Верховного Суду підстав не вбачає.

З огляду на наведене колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність правових підстав вважати договір оренди спірної земельної ділянки укладеним та вважає, що цей висновок відповідає обставинам справи в межах наданих сторонами та досліджених в судовому засіданні доказів і нормам матеріального права, що регулюють спірні правовідносини.

Доводи апеляційної скарги не ґрунтуються на законі, належних доказах і як такі, що висновків суду не спростовують, підлягають відхиленню.

Так, погоджуючись із доводами позивача про виникнення у неї на підставі статті 120 ЗК України права користуватися земельною ділянкою, на якій розташована належна їй на праві власності будівля кафе «Каштан», колегія суддів вважає за необхідне зауважити, що зазначена норма матеріального права при переході права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду, обмежує право користування земельною ділянкою нового землекористувача тими самими умовами і тим самим обсягом, що були у попереднього землекористувача.

Як встановлено судом, у ОСОБА_3 на підставі укладеного з відповідачем договору оренди виникло право використовувати спірну земельну ділянку за цільовим призначенням- для розміщення та обслуговування тимчасового кафе та літньої площадки (на території центрального парку), в той час, як ним на користь ОСОБА_1 відчужено нерухоме майно-будівлю кафе «Каштан» із належними до неї прибудовами та спорудами, яке було самочинно зведене ОСОБА_3 та право власності на яке визнано за ним рішенням Новотроїцького районного суду Херсонської області від 23 червня 2008 року, що є чинним.

При цьому питання щодо зміни цільового призначення спірної земельної ділянки в установленому законом порядку органом місцевого самоврядування не вирішувалося, в той час, як рішення Новотроїцької селищної ради від 22.07.2016 року №237 та від 22.12.2016 року №359, на які посилається позивач в обґрунтування позовних вимог та доводів апеляційної скарги, стосуються дозволу на виготовлення технічної документації та затвердження технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки для розміщення та обслуговування тимчасового кафе та літнього майданчика, а не нерухомого майна, власником якого є позивач.

Необґрунтованими є посилання скаржника на положення статті 181 ГК України, оскільки, як зазначено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2018 року у справі №32/563, вказані норми Господарського кодексу України визначають загальний порядок укладення господарських договорів, натомість відносини щодо передачі земельних ділянок в користування (оренду) із земель комунальної власності та укладення відповідних договорів оренди регулюються спеціальними нормами законодавства, закріпленими, зокрема, в Земельному кодексі України та Законі України «Про оренду землі». Тобто до спірних правовідносин у цій справі підлягають застосуванню саме спеціальні норми Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі».

Без вирішення питання щодо цільового призначення спірної земельної ділянки застосування до спірних правовідносин постанови Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 року №220 «Про затвердження Типового договору оренди землі», на думку колегії суддів, є неможливим.

Разом з тим, ОСОБА_1 не позбавлена можливості відповідно до частини чотирнадцятої статті 123 Земельного кодексу України оскаржити до суду відмову органу місцевого самоврядування у наданні спірної земельної ділянки у користування або залишення клопотання без розгляду.

Таким чином, колегія суддів дійшла висновку, що рішення ухвалено судом з додержанням норм матеріального та процесуального права і підстави для його скасування та ухвалення нового судового рішення про задоволення позову відсутні.

На підставі викладеного, керуючись статтями 367, 374, 375 ЦПК України, суд

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , від імені якої діє ОСОБА_2 , залишити без задоволення, а рішення Новотроїцького районного суду Херсонської області від 29 січня 2020 року-без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту судового рішення, шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Головуючий Л.В.Пузанова

Судді: І.В. Склярська

Т.Г.Чорна

Повний текст постанови складено 13 липня 2020 року

Суддя Л.В. Пузанова