Справа № 522/7395/19
Провадження № 2/522/1611/20
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАІНИ

03 липня 2020 року м. Одеса

Приморський районний суд м. Одеси, у складі :

головуючого - судді Науменко А.В.

за участю секретаря - Полегенького В.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на майно,-

В С Т А Н О В И В:

Позивач ОСОБА_1 звернувся до Приморського районного суду м. Одеси з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на майно.

В своєму позові позивач зазначає, що 01 вересня 2018 року між громадянином США ОСОБА_1 та громадянкою України ОСОБА_2 і громадянином України ОСОБА_5 було укладено у письмовій формі Договір купівлі-продажу нерухомого майна. За вищенаведеним Договором купівлі-продажу позивач виступив покупцем, а відповідачі ОСОБА_2 та ОСОБА_5 продавцями квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 117,3 кв.м., житловою площею 38,20 кв.м. 01.09.2018 року позивач повністю розрахувався із відповідачами за Договором купівлі-продажу квартири та виплатив їм обом погоджену вартість квартири у розмірі 1 414 000,0 гривен, що по курсу НБУ на дату укладення Договору купівлі-продажу становило 50 000,0 доларів США. При цьому ОСОБА_2 та ОСОБА_5 з боку позивача було сплачено кожному по 707000,0 (сімсот сім тисяч) гривень 00 коп., що відповідно до встановленого курсу долару США відносно української гривні, встановленого Національним банком України на дату укладання Договору купівлі-продажу Квартири становило еквівалент суми у розмірі 25 000 (двадцять п`ять тисяч) доларів США 00 центів. Вищезазначені обставини підтверджуються змістом п. 6 Договору купівлі- продажу Квартири.

На момент укладання Договору купівлі-продажу Квартири позивачу було належно повідомлено із боку ОСОБА_2 та ОСОБА_5 про те що право власності на Квартиру на підставі Свідоцтва про право власності на Квартиру серія НОМЕР_1 , видане 24 листопада 2011 року Виконавчим комітетом Одеської міської ради та Витягу про державну реєстрацію прав від 01 грудня 2011 року № 32274552, виданим КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_6 - рідною сестрою ОСОБА_2 та співмешканкою ОСОБА_5 .

Також на момент укладання Договору купівлі-продажу квартири позивачу було належно повідомлено із боку ОСОБА_2 та ОСОБА_5 про те що, що ІНФОРМАЦІЯ_2 ОСОБА_6 померла, про що 17 вересня 2013 року Відділом державної реєстрації актів цивільного стану у місті Одесі реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції складено відповідний актовий запис № 9012. Вищезазначені обставини підтверджуються свідоцтвом про смерть серії НОМЕР_2 , виданим 17 вересня 2013 року Відділом державної реєстрації актів цивільного стану у місті Одесі реєстраційної служби Одеського міського правління юстиції. У подальшому між ОСОБА_2 та ОСОБА_5 виник спір щодо приналежності квартири. У відповідності до рішення Приморського районного суду м. Одеси від 07 червня 2017 року у справі № 522/5026/15-ц, що була залишена в силі постановою Апеляційного суду Одеської області від 21 грудня 2017 року квартиру було визнано спільною частковою власністю ОСОБА_2 та ОСОБА_5 .

Таким чином, станом на дату укладання Договору купівлі-продажу квартири і фактичного придбання позивачем квартири, згідно Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 07 червня 2017 року у справі № 522/5026/15-ц квартира належала на праві спільної часткової власності ОСОБА_2 та ОСОБА_5 , а саме ОСОБА_2 володіла часткою у розмірі Ѕ квартири, ОСОБА_5 володів часткою у розмірі 1/2 квартири. Але при цьому позивач та відповідачі ОСОБА_9 і ОСОБА_5 посвідчити Договір купівлі-продажу квартири нотаріально відразу не могли оскільки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно були відсутні дані про реєстрацію квартири за ОСОБА_2 і ОСОБА_5 .

Згідно п.п. 8,10 Договору купівлі-продажу квартири ОСОБА_2 та ОСОБА_5 прийняли на себе зобов`язання зняти всі обтяження та арешти з квартири, а також зареєструвати за собою право власності на квартиру в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та 10 вересня 2018 року з`явитися до приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Борисової Н.В. для нотаріального посвідчення Договору купівлі-продажу квартири.

Додатково згідно п. 9 Договору купівлі-продажу квартири ОСОБА_2 та ОСОБА_5 зобов`язувалися підготувати документи, необхідні для нотаріального посвідчення Договору, а саме, документи, що підтверджують право власності на квартиру, документи, що підтверджують реєстрацію права власності на квартиру, технічний паспорт, довідку про відсутність зареєстрованих осіб в квартирі, довідку про відсутність заборгованості по сплаті комунальних платежів та платежів, стосовно обслуговування квартири та прибудинкової території, провести незалежну експертну оцінку квартири та надати її звіт нотаріусу.

При цьому позивач посилається на те, що повністю сплатив вартість квартири задля отримання майнових вимог до ОСОБА_2 і ОСОБА_5 , як додаткових гарантій їх подальшого спонукання до нотаріального посвідчення ОСОБА_2 і ОСОБА_5 10 вересня 2018 року договору купівлі-продажу квартири. Також позивач зазначив, що особисто був знайомий із ОСОБА_2 та не сумнівався у тому, що договір купівлі-продажу квартири буде нотаріально посвідчений ОСОБА_2 і ОСОБА_5 саме 10 вересня 2018 року.

Проте 10 вересня 2018 року за зазначеною у п. 10 договору купівлі-продажу квартири адресою приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Борисової Н.В. з`явилися тільки позивач та відповідач ОСОБА_2 . Відповідач ОСОБА_5 не пояснюючи причин для нотаріального посвідчення Договору купівлі-продажу квартири не з`явився. У подальшому позивач разом із відповідачем ОСОБА_2 намагався зв`язатися телефоном із ОСОБА_5 та особисто поспілкуватися із ним за відомою адресою проживання ОСОБА_5 . Проте ОСОБА_5 відключив телефон та за відомою адресою проживання позивач його не зміг знайти. Позивач за погодженням із ОСОБА_2 10 та 11 вересня 2018 року кур`єрською поштою спрямував за відомою адресою проживання ОСОБА_5 вимоги щодо необхідності з`явлення 12 вересня 2018 року до приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Борисової Н.В. ( АДРЕСА_2 ) для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири. Проте усі вони були повернуті без вручення ОСОБА_5 у зв`язку із відмовою адресата від їх отримання. 12 вересня 2018 року об 11.00 за вищезазначеною адресою приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Борисової Н.В. з`явився тільки позивач. Відповідачі ОСОБА_2 і ОСОБА_5 не пояснюючи причин для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири не з`явилися.

У подальшому позивач неодноразово телефонував ОСОБА_2 і ОСОБА_5 з приводу нотаріального посвідчення Договору купівлі-продажу квартири, проте телефони ОСОБА_2 і ОСОБА_5 або були відключені або вони не підіймали трубки.

Далі позивачем були встановлені наступні обставини: із інформації розміщеної на порталі «Судова влада» випливає, що 26 березня 2019 року ОСОБА_2 звернулася до Приморського районного суду м. Одеси із позовною заявою до Одеської міської ради про визнання права власності на квартиру в порядку спадкування за законом. На підставі вищезазначеного позову ОСОБА_2 Приморським районним судом м. Одеси відкрите провадження у цивільній справі № 522/3952/19 розгляд якої триває; на даний час у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно квартира також продовжує обліковуватися за ОСОБА_6 що підтверджується інформацією з державного реєстру речових прав на нерухоме майно, номер інформаційної довідки № 164722489 від 24 квітня 2019 року; ОСОБА_2 і ОСОБА_5 не здійснювали будь-яких заходів з виконання зобов`язань за договором купівлі-продажу квартири.

Таким чином позивач посилається на те, що відповідачі порушують зобов`язання та навмисно ухиляються від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири, тому є підстави вважати що сторони вчинили правочин купівлі-продажу квартири, тому позивач просить суд визнати дійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 01 вересня 2018 року між громадянином США ОСОБА_1 та громадянкою України ОСОБА_2 і громадянином України ОСОБА_5 та визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_1 .

21.06.2019 року до суду надійшла заява від ОСОБА_3 в який він зазначив, що ІНФОРМАЦІЯ_3 помер його батько ОСОБА_5 (свідоцтво про смерть серії НОМЕР_3 виданого 21.09.2018 року Одеським міським відділом державної реєстрації актів цивільного стану Головного управління юстиції в Одеській області), який був відповідачем по зазначеній справі, тому правонаступником слід вважати його ОСОБА_3 .

31.07.2019 року суд вирішив замінити сторону відповідача померлого ОСОБА_5 його правонаступника ОСОБА_3 .

В судове засідання позивач ОСОБА_1 та його представник адвокат Щукін О.С. не з`явилися, про слухання справи були сповіщені належним чином.

Відповідач ОСОБА_3 в судове засідання не з`явився, 03.07.2020 року до суду надійшла заява в якій він просив розглянути справу у його відсутності, проти задоволення позову заперечував, посилаючись на те, що договір, який є предметом спору сфальсифікованими, с поводу чого за його заявою розслідується кримінальне провадження № 0003336 за фактом шахрайських дій позивача ОСОБА_1 та відповідача ОСОБА_2 .

Відповідач ОСОБА_2 у судове засідання не з`явилася, 05.06.2019 року надала суду відзив на позовну вимогу, в якому просила суд у задоволенні позовних вимог відмовити у повному обсязі, посилається на те, що квартира АДРЕСА_1 алежала на праві приватної власності її покійній сестрі ОСОБА_6 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_2 . Після її смерті між нею та ОСОБА_5 (співмешканцем її сестри) виник судовий спір стосовно черговості прийняття спадщини, а також визнання права власності на зазначену квартиру, яка входила до спадкової маси. У результаті право власності на квартиру на підставі рішення Приморського районного суду м. Одеси від 07 червня 2017 року у справі № 522/5026/15-ц було визнано за ОСОБА_2 та ОСОБА_5 у рівних частинах, по Ѕ за кожним. 01 вересня 2018 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_5 з однієї сторони та ОСОБА_1 з іншої сторони було укладено договір купівлі-продажу зазначеної квартири в простій письмовій формі на суму у розмірі 50 000,00 доларів США, яки позивач передав відповідачам. Після отримання грошових коштів ОСОБА_5 прийняв на себе зобов`язання організувати процес підготовки квартири до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири, але на зазначену дату та час для укладання договору купівлі-продажу відповідач ОСОБА_5 не з`явився та на телефонні дзвінки не відповідав. Тоді, ОСОБА_2 разом з позивачем погодили іншу дату нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу - 12 вересня 2018 року. В період між 10-12 вересня 2018 року ОСОБА_2 намагалася зв`язатися з ОСОБА_5 та з`ясувати, чому він не підготував квартиру до продажу, а також чому він не з`явився на нотаріальне посвідчення договору квартири. Натомість, телефон був вимкнений і вона не змогла з ним зв`язатися. Посилається на те, що оскільки в даній ситуації сторони договору було три: продавець ОСОБА_2 , ОСОБА_5 - другий продавець, та покупець - Позивач, ОСОБА_1 , то відповідно до наведеної вище норми закону, якщо ОСОБА_5 відмовився від договору в односторонньому порядку, то вона як одна зі сторін договору також має право відмовитися від його виконання. Вказує на те, що отримані грошові кошти за продаж частини квартири вже витрачені, тому на сьогоднішній день вона не має грошових коштів для повернення позивачу.

Дослідивши письмові докази, які містяться у матеріалах справи, суд вважає, що у задоволенні позовних вимог необхідно відмовити з наступних підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Згідно із ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України, договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Статтею 657 ЦК України, встановлено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Судом встановлено, що ІНФОРМАЦІЯ_2 ОСОБА_6 померла, про що 17 вересня 2013 року Відділом державної реєстрації актів цивільного стану у місті Одесі реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції складено відповідний актовий запис № 9012. Вищезазначені обставини підтверджуються свідоцтвом про смерть серії НОМЕР_2 , виданим 17 вересня 2013 року Відділом державної реєстрації актів цивільного стану у місті Одесі реєстраційної служби Одеського міського правління юстиції. У подальшому між ОСОБА_2 та ОСОБА_5. виник спір щодо приналежності квартири.

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 07 червня 2017 року у справі № 522/5026/15-ц, що була залишена в силі постановою Апеляційного суду Одеської області від 21 грудня 2017 року позов ОСОБА_5 до ОСОБА_2 про визнання квартири об`єктом права спільної сумісної власності, визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна задоволено, визнано квартиру АДРЕСА_1 спільною сумісною власністю ОСОБА_6 та ОСОБА_5 ; визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 від 14.12.2007р. укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_6 ; визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 від 27.12.2007р. укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_6 . Зустрічний позов ОСОБА_2 до ОСОБА_5 , ОСОБА_7 про визнання права власності на спадкове майно, визнання нерухомого майна об`єктом права спільної сумісної власності, визнання недійсним договір дарування задоволено частково, визнано за ОСОБА_2 право власності в порядку спадкування за законом після смерті ОСОБА_6 , померлої ІНФОРМАЦІЯ_4 , на 1/2 частини квартири АДРЕСА_1 , в іншій частині позовних вимог ОСОБА_2 відмовлено.

Право власності на зазначену квартиру на підставі Свідоцтва про право власності на квартиру серія НОМЕР_1 , видане 24 листопада 2011 року Виконавчим комітетом Одеської міської ради та Витягу про державну реєстрацію прав від 01 грудня 2011 року № 32274552, виданим КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано за ОСОБА_6 , яка є рідною сестрою ОСОБА_2 та співмешканкою ОСОБА_5 .

Таким чином, станом на дату укладання зазначеного письмового Договору купівлі-продажу квартири від 01.09.2018 року, згідно рішення Приморського районного суду м. Одеси від 07 червня 2017 року у справі № 522/5026/15-ц квартира належала на праві спільної часткової власності ОСОБА_2 та ОСОБА_5 , а саме ОСОБА_2 володіла часткою у розмірі Ѕ квартири, ОСОБА_5 володів часткою у розмірі Ѕ квартири. Але при цьому позивач та відповідачі ОСОБА_9 і ОСОБА_5 укласти Договір купівлі-продажу квартири та його нотаріально посвідчити не мали права, оскільки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно були відсутні дані про реєстрацію квартири за ОСОБА_2. і ОСОБА_5 .

Зважаючи на викладене, суд встановлює, що на підставі договору купівлі-продажу квартири від 01 вересня 2018 року у сторін не виникли права на обов`язки, тому як цей договір укладений особами, які не мали зареєстроване право власності на квартиру, як на предмет договору на квартиру та договір не був нотаріально посвідчений.

Відповідач ОСОБА_3 у своєму відзиві на позовну заяву зазначив, що з приводу використання підробленого документу, а саме договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 в місті Одесі Головного управління Національної поліції в Одеській області розслідується кримінальне провадження № 12№ 0003336. Таким чином ОСОБА_3 , як правонаступник поставив під сумнів отримання ОСОБА_5 коштів від позивача.

Однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

Згідно ст. 334 ЦК України, право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

Ст. 182 ЦК України встановлено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Згідно ст. 210 ЦК України, правочин, який підлягає державній реєстрації, є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Ст. 657 ЦК України встановлено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Відповідно до п. 13 постанови пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року З підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню.

Вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов`язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін.

При розгляді таких справ суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.

У зв`язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК. Інші вимоги щодо визнання договорів дійсними, в тому числі заявлені в зустрічному позові у справах про визнання договорів недійсними, не відповідають можливим способам захисту цивільних прав та інтересів. Такі позови не підлягають задоволенню.

Судом встановлені обставини неможливості здійснення ОСОБА_2 та ОСОБА_5 нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу продажу квартири, у зв`язку із чим відсутнє безповоротне ухилення відповідачів від нотаріального посвідчення правочину.

Оскільки відсутні підстави для визнання дійсним договору купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна, у зв`язку із чим відсутні підстави для визнання права власності на це майно, як похідної вимоги, тому суд вважає, що необхідно відмовити у задоволенні вимог.

Керуючись ст. ст. 12, 13, 76,77, 141, 259, 263, 264, 265, 268,272,273 ЦПК України, -

У Х В А Л И В:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на майно - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення із врахуванням положень ЦПК України щодо карантину. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення, згідно ч.1 ст. 354 ЦПК України.

Повний текст рішення виготовлений 13.07.2020 року.

Суддя А.В. Науменко

03.07.20