ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/803/2870/20 Справа № 188/1196/19 Суддя у 1-й інстанції - Бурда П. О. Суддя у 2-й інстанції - Городнича В. С.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 липня 2020 року м. Дніпро

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Дніпровського апеляційного суду у складі:

головуючого - Городничої В.С.,

суддів - Варенко О.П., Лаченкової О.В.,

за участю секретаря - Мамедовой О.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Дніпрі апеляційну скаргу першого заступника прокурора Дніпропетровської області в інтересах держави в особі : Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області, Головного управління Державної фіскальної служби України у Дніпропетровській області, Державної архітектурно - будівельної інспекції України на рішення Петропавлівського районного суду Дніпропетровської області від 02 жовтня 2019 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Петропавлівське підприємство по племінній справі в тваринництві" про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним та визнання права власності на нерухоме майно,

ВСТАНОВИЛА:

У вересні 2019 року позивач звернувся до суду першої інстанції з вищевказаним позовом, обґрунтовуючи його тим, що 08.08.2019 між позивачем та відповідачем укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: будівлі лабораторії, споруди літнього табору для биків, будівлі туалету, будівлі для баранів, будівлі складу ПММ, будівлі ізолятора для хряків, будівлі диспетчерської, будівлі свинарника, споруди літнього табору для хряків, будівлі гаража - складу, будівлі для биків, що розташовані по АДРЕСА_1 . За умовами договору вартість об`єктів, що продаються, які є предметом цього договору, складає 435281,00 гривня, які покупець сплачує у касу продавця під час підписання договору (п.п. 4,5 договору). Згідно з п.п. 6,7 договору покупець набуває права власності на продане майно з моменту укладення договору за умови його юридичного посвідчення нотаріусом, яке повинно бути проведено з участю сторін не пізніше 3-денного строку з моменту передачі майна. Свої зобов`язання по цьому договору позивач виконав в повному обсязі, шляхом сплати в касу відповідача 435281,00 грн, що підтверджується квитанціями до прибуткового касового ордеру № 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 від 08.08.2019, а також прийняв вказане нерухоме майно, що підтверджується актом прийому - передачі від 08.08.2019. Відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення договору, мотивуючи свою відмову відсутністю часу і зайнятістю керівника відповідача.

Позивач, посилаючись на норми ст.ст.220, 334 Цивільного кодексу України, просив суд визнати дійсним договір купівлі - продажу нерухомого майна від 08.08.2019, укладений між позивачем та відповідачем і визнати за позивачем право власності на нерухоме майно.

Рішенням Петропавлівського районного суду Дніпропетровської області від 02 жовтня 2019 року позовні вимоги позивача були задоволені. Визнано дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 08.08.2019, укладений між продавцем ТОВ «Петропавлівське підприємство по племінній справі в тваринництві» та покупцем ОСОБА_1 Визнано за ОСОБА_1 право власності на будівлю лабораторії, споруду літнього табору для биків, будівлю туалету, будівлю для баранів, будівлю складу ПММ, будівлю ізолятора для хряків, будівлю диспетчерської, будівлю свинарника , споруду літнього табору для хряків, будівлю гаража - складу, будівлю для биків, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . Вирішено питання щодо судових витрат.

Не погодившись із таким рішенням суду, перший заступник прокурора Дніпропетровської області в інтересах держави в особі : Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області, Головного управління Державної фіскальної служби України у Дніпропетровській області, Державної архітектурно - будівельної інспекції України подав апеляційну скаргу, в якій просив скасувати оскаржуване рішення і ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

В своїй апеляційній скарзі апелянт посилався на порушення судом першої інстанції норм процесуального права та на неправильне застосування норм матеріального права, а також, на невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи.

Інші учасники процесу своїм правом, передбаченим положеннями ст. 360 ЦПК України щодо подання відзиву на апеляційну скаргу першого заступника прокурора Дніпропетровської області в інтересах держави в особі : Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області, Головного управління Державної фіскальної служби України у Дніпропетровській області, Державної архітектурно - будівельної інспекції України, не скористалися.

Розглянувши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення суду в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнити, а рішення суду скасувати та постановити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог, з наступних підстав.

Судом встановлено, що 08 серпня 2019 року між позивачем та відповідачем укладено письмовий договір купівлі-продажу нерухомого майна у вигляді будівлі лабораторії, споруди літнього табору для биків, будівлі туалету, будівлі для баранів, будівлі складу ПММ, будівлі ізолятора для хряків, будівлі диспетчерської, будівлі свинарника, споруди літнього табору для хряків, будівлі гаража - складу, будівлі для биків, які розташовані по АДРЕСА_1 .

Пунктами 4,5 договору визначено, що вартість будівлі лабораторії - 96977,00 грн, споруди літнього табору для биків - 9489,00 грн, будівлі туалету - 2122,00 грн, будівлі для баранів - 11695,00 грн, будівлі складу ПММ - 11531,00 грн, будівлі ізолятора для хряків - 21591,00 грн, будівлі диспетчерської - 6836,00 грн, будівлі свинарника - 51691,00 грн, споруди літнього табору для хряків - 1582,00 грн, будівлі гаража - складу - 54431,00грн., будівлі для биків - 167337,00грн., а загальна вартість всіх об`єктів складає 435281,00 гривень. Таку суму покупець повинен сплатити у касу продавця під час підписання договору.

Згідно з пунктами 6,7 договору покупець, набуває права власності на продане майно з моменту укладення договору за умови його юридичного посвідчення нотаріусом, яке повинно бути проведено з участю сторін не пізніше триденного строку з моменту передачі майна.

Продавець зобов`язаний звільнити продані приміщення і передати їх покупцеві по акту приймання-передачі протягом двох днів після підписання договору, а покупець прийняти зазначене майно і після нотаріального посвідчення договору провести його державну реєстрацію.

Судом встановлено, що позивач 08.08.2019 сплатив в касу відповідача 435281 грн, як передбачено договором, що підтверджується квитанціями до прибуткового касового ордеру № 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 від 08.08.2019.

Позивач прийняв придбане нерухоме майно - будівлю лабораторії, споруду літнього табору для биків, будівлю туалету, будівлю для баранів, будівлю складу ПММ, будівлю ізолятора для хряків, будівлю диспетчерської, будівлю свинарника, споруду літнього табору для хряків, будівлю гаража - складу, будівлю для биків, що підтверджується актом приймання - передачі від 08.08.2019.

Встановлено судом, що умови вказаної норми закону сторони виконали.

Згідно з актом передачі нерухомого майна від 09.09.1998 регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області передало у власність відкритому акціонерному товариству «Петропавлівське підприємство по племінній справі в тваринництві» нерухоме майно, в переліку якого зазначено 32 об`єкти нерухомого майна, 11 з яких спірне нерухоме майно.

Правонаступником ВАТ «Петропавлівське підприємство по племінній справі в тваринництві» є товариство з обмеженою відповідальністю «Петропавлівське підприємство по племінній справі в тваринництві», що підтверджується Статутом ТОВ «Петропавлівське підприємство по племінній справі в тваринництві».

Наказом директора по ТОВ «Петропавлівське підприємство по племінній справі в тваринництві» № 8 від 02.12.2010 нерухоме майно взяте на баланс підприємства.

Актом інвентаризації від 05.08.2019 підтверджується фактична наявність цього майна за вказаною адресою.

Учасниками товариства прийнято рішення про продаж нерухомого майна, що підтверджується протоколами загальних зборів учасників ТОВ «Петропавлівське племпідприємство» № 5 від 06.08.2019.

Встановлено, що відповідач відмовився у визначені договором строки посвідчити договір нотаріально.

Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції посилався на те, що сторони дійсно уклали договір купівлі-продажу без дотримання форми його укладення, передбаченої чинним законодавством України, позивачем виконано всі умови договору купівлі-продажу нерухомого майна, кошти за придбане майно він сплатив його власнику, володіє та користується нерухомим майном, чого не спростовано жодним доказом, але не має можливості належним чином оформити правочин через відмову продавця від нотаріального посвідчення, а тому є всі підстави для визнання такого правочину дійсним та визнання за позивачем права власності на придбане за таким правочином нерухоме майно.

Однак, колегія суддів не може погодитися з таким висновком суду першої інстанції, з наступних підстав.

Так, судом першої інстанції не враховано позицію Верховного Суду України викладену в п. 13 постанови Пленуму № 9 від 06.11.2009 Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними, відповідно до якої, вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК України пов`язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін.

При розгляді таких справ суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.

Відповідно до положень ст. 210 ЦК України та ст. 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право власності на нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації такого права, та відповідно договори купівлі-продажу нерухомого майна підлягають державній реєстрації та не можуть бути визнані судом укладеними з огляду на положення ст. 220 ЦК України.

Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару.

З огляду на викладене, позов про визнання права власності на майно повинен пред`являтися на захист існуючого, наявного права, що виникло у позивача за передбачених законодавством підстав та підтверджується належними і допустимими доказами. Підставою для звернення до суду з позовом про визнання права власності є спір або невизнання існуючого права, а не намір набути вказане право за рішенням суду.

Відповідно до ч. 2 ст. 203 ЦК України особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Як вбачається з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень право власності на спірні будівлі та споруди на території смт. Петропавлівка Дніпропетровської області за ТОВ «Петропавлівське підприємство по племінній справі в тваринництві» на час укладення спірного договору купівлі-продажу нерухомого майна від 08.08.2019 не зареєстровано, та вперше таке право зареєстровано за позивачем на підставі оскаржуваного рішення суду.

Згідно з ч. 2 ст. 215 ЦК України визначено, що недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин).

Таким чином, судом першої інстанції всупереч вимогам законодавства не враховано при постановлені оскаржуваного рішення факт нікчемності спірного договору в силу відсутності у продавця зареєстрованого права власності на нерухоме майно, що є предметом позову, що виключає можливість визнання такого договору дійсним.

Посилання суду першої інстанції, як на підставу для задоволення позову, на неможливість нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна від 08.08.2019, з огляду на ухилення відповідача у визначені строки посвідчити договір у нотаріуса, а також повного визнання відповідачем позову, є помилковим.

Зокрема, Верховний Суд від 04.03.2019 у справі № 665/2266/16-ц дійшов висновку, що визнання позову про визнання договору купівлі-продажу дійсним з підстав ухилення сторони від його нотаріального посвідчення вказує на відсутність ухилення.

Суд касаційної інстанції виходив із того, що позивачем не доведено факту безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочину та втрати можливості з будь-яких причин його посвідчити, що є обов`язковими умовами для визнання правочину дійсним на підставі частини другої статті 220 Цивільного кодексу України.

За таких обставин у суду були відсутні передбачені законом підстави для визнання договору купівлі-продажу дійсним, оскільки матеріали справи не містять доказів того, що відповідач ухилився від нотаріального посвідчення спірного договору та що така можливість була втрачена.

Крім того, судом залишено поза увагою факт самочинного будівництва спірного нерухомого майна.

Так, відповідно до п. 8 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30.03.2012 № 6 «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)», право на будівництво нерухомого майна (забудову) мають власники земельних ділянок (стаття 90 ЗК України), землекористувачі (стаття 95 ЗК України), особи, які набули права користування чужою земельною ділянкою (суперфіцій) за договором із власником земельної ділянки (стаття 1021 ЗК України) або з інших передбачених законом підстав.

Власником або землекористувачем земельної ділянки право на її забудову (будівництво) реалізується за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням та видом відповідно до містобудівних умов і обмежень, встановлених законодавством.

Право на забудову виникає у особи, яка набула права на земельну ділянку на законних підставах, після здійснення нею дій, передбачених статтями 26 - 32 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Згідно з ч. ч. 1,2 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

При цьому, згідно з ч. 1 ст. 375 ЦК України виключно власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Разом з тим, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, на земельну ділянку державної форми власності з кадастровим номером: :01:001:0103 не зареєстровано будь-яких речових прав.

Крім того, спірне нерухоме майно не прийнято до експлуатації, а тому є не створеним в розумінні ст. 331 ЦК України, що також виключає можливість визнання права власності на спірне нерухоме майно за позивачем.

Зазначене підтверджується листом Департаменту Державної архітектурно- будівельної інспекції у Дніпропетровській області №1004-1.15/1521 від 08.11.2019.

Приймаючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції, серед іншого, послався на наявність в матеріалах справи акту передачі нерухомого майна від 09.09.1998 та переліку нерухомого майна №12/7-1344 від 15.05.2000, за яким, начебто, Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області передало у власність ТОВ «Петропавлівське підприємство по племінній справі в тваринництві» спірне майно, яке у подальшому також стало предметом договору купівлі-продажу нерухомого майна від 08.08.2019.

Разом з тим, договір купівлі-продажу майна від 08.08.2019, як і акт передачі нерухомого майна від 09.09.1998 та перелік нерухомого майна №12/7-1344 від 15.05.2000, не містять будь-яких інших характеристик, окрім найменування майна, ідентифікуючих ознак предмета договору: площі, реєстраційного номера об`єкту нерухомого майна, тощо.

Крім того, в акті передачі нерухомого майна від 09.09.1998 відсутня адреса місця розташування об`єктів, які передаються у власність ВАТ «Петропавлівське підприємство по племінній справі в тваринництві».

Вказане свідчить про те, що, ухвалюючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції не перевірив належним чином за родовими ознаками об`єкти нерухомого майна, які були предметом передачі Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Дніпропетровській області у власність ТОВ «Петропавлівське підприємство по племінній справі в тваринництві», а також договору купівлі-продажу майна від 08.08.2019, оскільки матеріали справи не містять технічного паспорту чи інші докази існування таких об`єктів.

Суд першої інстанції помилково не врахував, що договір купівлі - продажу майна від 08.08.2019 не містить родових характеристик, які були б достатніми для розмежування об`єктів, які були предметом продажу від інших, внаслідок чого безпідставно визнав за позивачем право власності на господарські будівлі та споруди, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .

Крім того, КП «Павлоградське бюро технічної інвентаризації» на запит місцевої прокуратури надані матеріали інвентаризаційної справи щодо нерухомого майна, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Встановлено, що за матеріалами інвентаризаційної справи за вказаною адресою містяться дані лише про нерухоме майно (приміщення санпропускник №1), яке належить на праві власності ОСОБА_2 на підставі рішенні Петропавлівського районного суду Дніпропетровської області від 22.12.2010 у справі №2-1178/10.

Будь-яку інформацію щодо інших об`єктів нерухомого майна, в тому числі спірних, матеріали інвентаризаційної справи не містять, що додатково вказує на наявність ознак самочинного будівництва спірного майна.

Отже, право власності за позивачем визнано незаконно, за відсутності передбачених законом підстав.

Звертаючись з даним позовом до суду, позивачем не надано жодних доказів звернення до органу контролю (Державної архітектурно-будівельної інспекції України) про прийняття спірних об`єктів нерухомого майна до експлуатації.

Крім цього, судом першої інстанції при визнанні дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 08.08.2019, поміж іншого, не враховано, що вказаний договір укладено із порушенням вимог чинного законодавства щодо стягнення до бюджету обов`язкових платежів та зборів від відчуження нерухомого майна.

Так, відповідно до ст.ст. 182, 331, 657 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Згідно зі ст.ст. 2, 3, 5 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав.

Статтею 54 ЗУ «Про нотаріат» визначено, що нотаріуси та посадові особи органів місцевого самоврядування, які вчиняють нотаріальні дії, посвідчують угоди, щодо яких законодавством встановлено обов`язкову нотаріальну форму.

Пунктом 2 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України №296/5 від 22.02.2012 встановлено, що при підготовці до посвідчення правочинів про відчуження нерухомого майна нотаріусом перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна.

Договори про відчуження нерухомого майна посвідчуються нотаріусом після сплати обов`язкових платежів до бюджету. Також перевіряється відсутність податкової застави та обтяження нерухомого майна.

Згідно зі ст. ст. 135 137, 172 ПК України, продаж нерухомого майна це операція, яка веде до виникнення доходу і підлягає оподаткуванню, в тому числі податком на прибуток, базова ставка якого становить 18%.

Судом першої інстанції встановлено, що загальна вартість спірних об`єктів нерухомого майна становить 435 281,00 грн., що підтверджується звітом про оцінку майна, складеного ТОВ «Земля і право», який міститься у матеріалах справи.

У зв`язку із чим, продавець об`єктів нерухомого майна зобов`язаний був сплатити до бюджету податок на прибуток від продажу в розмірі 18% від отриманого доходу, тобто 18% від 435 281,00 грн., що становить 78 350,58 грн. без врахування коригування фінансового результату до оподаткування, визначеного у фінансовій звітності підприємства на різницю, яка виникає відповідно до положень Податкового кодексу України.

Відповідно до ст. 19 ЗУ «Про нотаріат» за посвідчення договорів відчуження нерухомого майна встановлена ставка державного мита у розмірі 1 відсотка суми договору, (п. 3 ст. 3 Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито»).

Отже, покупець і продавець зобов`язані були сплатити державне мито в розмірі 1 % від вартості нерухомого майна, що становить 4352,81 грн.

Таким чином, суд першої інстанції, в порушення вимог ст.ст. 182, 657 ЦК України, не звернув увагу, що позивач та відповідач фактично ухилились від сплати обов`язкових платежів до бюджету, що порушує інтереси держави у своєчасному надходженні податків і зборів до бюджету.

Враховуючи вищевикладене, суд першої інстанції не звернув уваги на вищезазначене та ухвалив рішення з порушенням норм матеріального та процесуального права, а тому є незаконним та підлягає скасуванню.

Відповідно до ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Таким чином, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга першого заступника прокурора Дніпропетровської області в інтересах держави в особі : Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області, Головного управління Державної фіскальної служби України у Дніпропетровській області, Державної архітектурно - будівельної інспекції України підлягає задоволенню, а рішення суду - скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ТОВ "Петропавлівське підприємство по племінній справі в тваринництві" про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним та визнання права власності на нерухоме майно.

Водночас, відповідно до положень ст. 141 ЦПК України, колегія суддів вважає за необхідне вирішити питання щодо розподілу судових витрат та стягнути з ОСОБА_1 на користь Прокуратури Дніпропетровської області сплачений судовий збір за подання апеляційної скарги в розмірі 7681 грн. 82 коп.

Керуючись ст. ст. 259, 367, 374, 376 ЦПК України, колегія суддів,

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу першого заступника прокурора Дніпропетровської області в інтересах держави в особі : Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області, Головного управління Державної фіскальної служби України у Дніпропетровській області, Державної архітектурно - будівельної інспекції України задовольнити.

Рішення Петропавлівського районного суду Дніпропетровської області від 02 жовтня 2019року скасувати.

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Петропавлівське підприємство по племінній справі в тваринництві" про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним та визнання права власності на нерухоме майно відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Прокуратури Дніпропетровської області сплачений судовий збір за подання апеляційної скарги в розмірі 7681 грн. 82 коп.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її проголошення, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий: В.С. Городнича

Судді: О.П. Варенко

О.В. Лаченкова