Справа № 405/7925/19
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27.05.2020 Ленінський районний суд м. Кіровограда в складі

головуючої судді: Шевченко І.М.

з участю секретаря : Фришко А.Ю.

представника позивача : адвоката Нікішова Г.І.

представника відповідача: ОСОБА_1 В ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницький цивільну справу за позовом ОСОБА_3 , ОСОБА_4 до Міської ради міста Кропивницького про розірвання договору оренди землі,-

В С Т А Н О В И В:

Позивачі звернулись в суд з позовом, в якому просили розірвати договір оренди землі № 139 від 20.09.2011 року, що укладений між Кіровоградською міською радою та ними та зареєстрований в управлінні Держкомзему у місті Кіровограді Кіровоградської області, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 27.01.2012 року за № 00362.

Позов обґрунтовано тим, що 20.09.2011 року між ними та Кіровоградською міською радою укладено вищезазначений договір оренди землі № 139. За вказаним договором Кіровоградська міська рада передала, а вони прийняли в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 0,0595 га, яка знаходиться по АДРЕСА_1 ) для розміщення магазину. Договором встановлений розмір орендної плати - 6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. На час його укладення це складало 2 270,36 грн. на місяць. Договором передбачена зміна розміру орендної плати у випадку зміни нормативної грошової оцінки земель міста (розділ 4 договору). На час укладення договору оренди землі нормативна грошова оцінка земельної ділянки складала 454 072,57 грн. При визначенні нормативної грошової оцінки землі на момент укладення договору враховано, що земельна ділянка використовується спільно з іншими власниками приміщень, які на ній розташовані. На вказаній земельній ділянці розташоване приміщення, що складається з декількох поверхів, частина його належить їм, а частина є у спільній власності територіальних громад сіл, селищ і міст області в управлінні обласної ради (балансоутримувач - Кіровоградський обласний інститут післядипломної педагогічної освіти) та у власності Кіровоградської міської ради. До 2019 року нормативна грошова оцінка земельної ділянки та орендна плата за землю визначались з урахуванням спільного користування. З 2015 року нормативна грошова оцінка земельної ділянки з врахуванням спільного користування становила 567 269,13 грн. Орендна плата 2 836,34 грн. 567 269,13 : 100 x 6 : 12 = 2 836,34565.

Рішенням Міської ради міста Кропивницького від 12.07.2018 року № 1750 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кропивницького Кіровоградської області» затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Кропивницького Кіровоградської області. Затвердження міською радою технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кропивницького істотно вплинуло на розмір нормативної грошової оцінки землі в бік її збільшення. Крім того, в 2019 році нормативна грошова оцінка земельної ділянки визначена без врахування її спільного використання та склала 1,799 733,98 грн. Орендна плата 8 998,67 грн. 1 799 733,98 : 100 x 6 : 12 = 8 998,669.

Вони звертались до міської ради з пропозицією врегулювати питання спільного користування орендованою земельною ділянкою шляхом внесення змін до договору оренди землі, але відповіді не отримали. Отже, розмір орендної плати збільшився більш ніж у три рази, на що вони при укладенні договору оренди не розраховували. В зв`язку з цим звернулись до Міської ради міста Кропивницького з пропозицією розірвати договір оренди землі, але відповіді на пропозицію не отримали.

Посилаючись на норми діючого законодавства зазначають, що вони та відповідач уклали договір оренди землі, погодили його істотні умови, в тому числі розмір орендної плати, і вважали, що істотна зміна обставин, за яких сторони уклали договір, не настане. Однак в подальшому істотні обставин, за яких сторони уклали договір, змінилися, вони не могли передбачити факту збільшення розміру орендної плати після укладення договору.

Зазначають, що істотна зміна обставин, зазначених вище, зумовлена причинами, які вони не могли усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від них вимагалися, так як збільшення розміру орендної плати після укладення договору, відбулося поза їх волею, а саме в результаті дій Міської ради міста Кропивницького, яка затвердила технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Кропивницького, чим фактично підвищила розмір орендної плати, та відмовилась врахування обставини спільного використання земельної ділянки, що також істотно збільшило розмір орендної плати. За істотної зміни обставин, зазначених вище, виконання договору порушуватиме співвідношення майнових інтересів сторін і позбавлятиме їх того, на що вони розраховували при укладенні договору, а саме використання земельної ділянки на умовах оренди за ціною, зазначеною в договорі та з врахуванням спільного використання. Ні договором оренди землі 20 вересня 2011 року № 139, ні звичаями ділового обороту не передбачено, що ризик зміни орендної плати несуть орендарі за договором.

Враховуючи викладене, вважають, що зміна обставин, яким керувалися сторони при укладенні договору оренди землі є істотними, так як вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Посилаючись на вказані обставини та норми діючого законодавства, просили задовольнити позов.

Ухвалою суду від 30.10.2019 року позов прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі.

18.11.2019 року відповідачем подано відзив на позов. У відзиві відповідач просить відмовити в задоволенні позову через його необґрунтованість та безпідставність, зазначаючи, що сторони погодили умови укладеного договору, виходячи з чинного законодавства України на той час, могли передбачити прийняття Міською радою міста Кропивницького рішення про затвердження нової нормативної грошової оцінки земель міста Кропивницького. Строк дії договору становить двадцять п`ять років, сторони договору, а саме Кіровоградська міська рада, станом на сьогодні Міська рада міста Кропивницького, та орендарі відповідачі по справі могли усвідомлювати, що мінімум три рази за період дії договору оренди землі від 20.09.2011 року № 139 Міська рада міста Кропивницького прийматиме рішення щодо затвердження нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Доводи про те, що орендарі вважали, що істотна зміна обставин, за яких сторони уклали договір не настане не ґрунтується на нормах законодавства України.

Ухвалою суду від 27.11.2019 року закрито підготовче провадження у справі та справа призначена до розгляду по суті.

В судовому засіданні представник позивачів позов підтримав, посилаючись на викладені в ньому обставини та просив позов задовольнити.

Представник відповідача в судовому засіданні позов не визнав, та посилаючись на зазначені у відзиві обставини, просив відмовити в його задоволенні.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд встановив такі факти та відповідні їм правовідносини.

Судом встановлено, що 20.09.2011 року між Кіровоградською міською радою (на даний час Міська рада міста Кропивницького) - орендодавцем і позивачами ОСОБА_4 та ОСОБА_3 - орендарями було укладено договір оренди землі № 139, якийзареєстрований в управлінні Держкомзему у місті Кіровограді Кіровоградської області, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 27.01.2012 року за № 00362.

Згідно розділом 1 договору «Предмет договору», орендодавець на підставі рішення Кіровоградської міської ради від 31.03.2011 року № 437 «Про передачу ОСОБА_4 та ОСОБА_3 в оренду земельних ділянок по АДРЕСА_2 » надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розміщення магазину, яка знаходиться по АДРЕСА_2 . Відповідно до розділу 2 договору «Об`єкт оренди», в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,0595 га земель, які використовуються в комерційних цілях. На земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна - нежитлова будівля з підвальним приміщенням, частина якої передається в оренду. Земельна ділянка передається в оренду разом з частиною будівлі, яка передається в оренду, та об`єктами інфраструктури.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягу з технічної документації про грошову оцінку земельної ділянки від 12.08.2010 року № 2189 становить: 454 072,57 грн.

Розділом 4 договору «Орендна плата» передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі: 6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки 2 270,36 грн. на місяць згідно розрахунку, що додається до цього договору, починаючи з дня державної реєстрації договору оренди землі. Періодичність внесення орендної плати - щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або під час зміни умов договору чи продовження його дії.

Умовами договору визначений розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки у розмірі 454 072,57 грн.

Нормами статті 652 Цивільного кодексу України передбачено, що в разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.

Відповідно до частини 2 цієї статті, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1. в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2. зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3. виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4. із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

За загальним правилом у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути розірваний за згодою сторін, що відповідає свободі договору. При цьому, можливість розірвання договору може бути обмежена, а саме у випадку, коли інше передбачено договором або випливає із суті зобов`язання.

Договір, у разі істотної зміни обставин, може бути розірваним не лише за згодою сторін, а і на підставі рішення суду, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились. У такому разі суд при вирішенні питання на предмет можливості задоволення вимоги заінтересованої сторони, має встановити факт наявності зміни обставини істотної, а також наявність одночасно чотирьох умов, визначених частиною 2 статті 652 Цивільного кодексу України, при істотній зміні обставин.

Поняття «істотна зміна обставин» є оціночним. Критерії визначення цього поняття закріплені в абз. 2 частини 1 статті 652 Цивільного кодексу України, яка визначає, що зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

За відсутності істотної зміни обставин, тобто за незначної зміни обставин або/та за виникненні ускладнень у виконанні, які сторони могли розумно передбачити, договір відповідно до положень статті 652 Цивільного кодексу України не підлягає розірванню, як за згодою сторін, так і за рішенням суду.

Саме до такої позиції дійшов Верховний Суд у своїй постанові від 09.10.2019 року у справі № 922/405/19.

Для розірвання договору, суду необхідно встановити наступне: наявність зміни обставини істотної, наявність одночасно чотирьох умов, визначених частиною 2 статті 652 Цивільного кодексу України, при істотній зміні обставин.

Судом встановлено, що сторони уклали договір оренди землі, погодили його істотні умови, в тому числі розмір орендної плати, і як зазначено позивачами вони вважали, що істотна зміна обставин, за яких сторони уклали договір не настане, але в подальшому істотні обставини, за яких сторони уклали договір, змінилися.

При цьому, позивачі зміну орендної плати пов`язують із прийняттям міською радою рішення від 12.07.2018 року № 1750 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кропивницького».

Судом відмічається, що в момент укладання договору оренди землі від 20.09.2011 року № 139 сторони могли, виходячи з чинного законодавства України на час укладення договору, передбачити прийняття Міською радою міста Кропивницького рішення про затвердження нової нормативної грошової оцінки земель міста Кропивницького.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оцінку земель», в редакції чинній на час укладення договору, нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами актами.

Згідно ст. 3 вказаного Закону, об`єктами оцінки земель є: територія адміністративно-територіальних одиниць або їх частин, території оціночних районів та зон, земельні ділянки чи їх частини або сукупність земельних ділянок і прав на них, у тому числі на земельні частки (паї), у межах території України.

Статтями 13, 15 Закону передбачено, нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі: визначення розміру земельного податку; визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Підставою для проведення оцінки земель (бонітування грунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Як вбачається із Розділу 3 укладеного між сторонами договору «Строк дії договору», договір укладено на двадцять п`ять років, а тому сторони договору, а саме Кіровоградська міська рада (станом на сьогодні Міська рада міста Кропивницького) та орендарі - ОСОБА_3 та ОСОБА_4 могли усвідомлювати, що мінімум три рази за період дії договору оренди землі від 20.09.2011 року № 139 Міська рада міста Кропивницького прийматиме рішення щодо затвердження нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки, доводи про те, що орендарі вважали, що істотна зміна обставин, за яких сторони уклали договір не настане не ґрунтується на нормах законодавства України.

Судом встановлено, що будь-які зміни до договору оренди землі, в тому числі в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не вносились, що підтверджується службовою запискою Управління земельних відносин та охорони навколишнього природного середовища Міської ради міста Кропивницького від 12.11.2019 року № 19-13зв (а.с.58).

В період дії договору оренди землі розмір орендної плати змінювався виходячи з норм законодавства України.

Відповідно до статті 289 Податкового кодексу України, в редакції яка діяла на час укладення договору, для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок.

Щодо значного збільшення орендної плати, як зазначено позивачами, судом відмічається наступне.

Центральний орган виконавчої влади і питань земельних ресурсів за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: Кі = [І -10] : 100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік.

У разі якщо індекс споживчих цін не перевищує 110 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 110.

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель. Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації не пізніше 15 січня поточного року забезпечують інформування центрального органу державної податкової служби і власників землі та землекористувачів про щорічну індексацію нормативної грошової оцінки земель.

Згідно з листом Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 4.01.2019 року № 22-28-0.22-125/2-19, який є публічно доступним, Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру на виконання статті 289 Податкового кодексу України повідомляє.

Відповідно до пункту 9 підрозділу 6 розділу XX «Перехідні положення» Податкового кодексу України (в редакції Закону України від 23.11.2018 № 2628-VIII «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких інших законодавчих актів України щодо покращення адміністрування та перегляду ставок окремих податків і зборів») індекс споживчих цін за 2017-2023 роки, що використовується для визначення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення, застосовується із значенням 100 відсотків.

Значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за 2018 рік становить 1,0.

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель. Коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки земель становлять: 1996 рік - 1,703, 1997 рік - 1,059, 1998 рік - 1,006, 1999 рік - 1,127, 2000 рік - 1,182, 2001 рік - 1,02, 2005 рік - 1,035, 2007 рік 1,028, 2008 рік - 1,152, 2009 рік - 1,059, 2010 рік - 1,0, 2011 рік - 1,0, 2012 рік - 1,0, 2013 рік - 1,0, 2014 рік - 1,249, 2015 рік - 1,433 (крім сільськогосподарських угідь) та 1,2 для сільськогосподарських угідь (рілля, перелоги, сіножаті, пасовища, багаторічні насадження), 2016 рік - для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) - 1,0, для земель несільськогосподарського призначення - 1,06, 2017 рік 1,0.

Враховуючи норми Податкового кодексу України орендна плата за користування земельною ділянкою за укладеним договором оренди землі з урахуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель складає: станом на 2012- 2014 роки - 2 270,36 грн. на місяць; 2015 рік 2 835,68 грн. на місяць; 2016 рік 4 063,53 грн. на місяць; 2017-2019 роки - 4 307,34 грн. на місяць.

Як зазначено представником позивача його довірителі не звертались до відповідача про зміну договору оренди землі у зв`язку із затвердженням нормативної грошової оцінки землі, лише звертались щодо внесення змін і врахування факту спільного користування об`єктом нерухомості.

Враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку, що в су4довому засіданні не знайшли свого підтвердження факти, викладені позивачами, а тому суд відмовляє в задоволенні позову.

Відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України суд відносить судові витрати по даній справі за рахунок позивачів.

Керуючись ст. ст. 7, 12, 17, 18, 76, 141, 259, 263-265 ЦПК України, -

У Х В А Л И В:

В задоволенні позову ОСОБА_3 , ОСОБА_4 до Міської ради міста Кропивницького про розірвання договору оренди землі відмовити.

Судові витрати по справі вважати фактично понесеними.

Рішення може бути оскаржене протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення. Апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Рішення в повному обсязі виготовлене 08.06.2020 року.

Позивачі: ОСОБА_3 , ІПН НОМЕР_1 , прож. АДРЕСА_3 .

ОСОБА_4 , ІПН НОМЕР_2 , прож. АДРЕСА_4 .

Відповідач: Міська рада міста Кропивницького, м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, 41.

Суддя Ленінського

районного суду

м. Кіровограда Ірина Миколаївна Шевченко