Постанова

Іменем України

10 червня 2020 року

м. Київ

справа № 334/8332/17

провадження № 61-40502св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Сімоненко В. М.,

суддів: Калараша А. А., Мартєва С. Ю., Петрова Є. В., Штелик С. П. (суддя-доповідач)

розглянув в порядку спрощеного позовного провадженнякасаційну скаргу ОСОБА_1 на постанову Апеляційного суду Запорізької області від 07 червня 2018 року у складі суддів: Кочеткової І. В., Маловічко С. В., Дашковської А. В.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідач - Запорізька міська Рада,

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст позовних вимог

У грудні 2017 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до Запорізької міської Ради про визнання договору оренди землі припиненим.

Зазначав, що 05 листопада 2014 року він уклав з відповідачем договір оренди земельної ділянки, за умовами якого він як власник об`єкта нерухомості, що знаходиться по АДРЕСА_1 (літера Б - 180,6 кв. м, та літера В - 83,6 кв. м), прийняв у строкове платне користування до 10 листопада 2020 року земельну ділянку площею 0,0519 га з кадастровим номером :04:036:01191, цільове призначення - для розташування кулінарного комплексу та дитячого майданчика. 25 жовтня 2017 року належне йому нерухоме майно, розташоване на орендованій земельній ділянці, він подарував ОСОБА_2 , про що наступного дня повідомив орендодавця і просив припинити його право оренди земельної ділянки. Проте міська рада відмовила йому у припиненні його права оренди з підстав ненадання ним довідки про відсутність заборгованості з орендної плати. Посилаючись на те, що дії міської ради суперечать вимогам статей 31,120 ЗК України і статей 31, 32 Закону України «Про оренду землі», просив суд визнати договір припиненим в частині орендаря.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Ленінського районного суду м. Запоріжжя від 12 квітня 2018 року позов задоволено. Визнано договір оренди № 00517, укладений між ОСОБА_1 та Запорізькою міською Радою 05 листопада 2011 року, щодо земельної ділянки площею 0, 0519 га за кадастровим № :04:036:0191, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , в частині ОСОБА_1 припиненим з 25 жовтня 2017 року. Вирішено питання щодо судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що у зв`язку з переходом права власності на об`єкти нерухомості відбувається перехід до набувача тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала попередньому власнику об`єктів нерухомості.Ураховуючи те, що позивач після укладення договору дарування об`єкта нерухомості не є землекористувачем, оскільки фактичне користування земельною ділянкою і зведеною на ній будівлею здійснює інша особа (новий власник будівлі), наявні законні підстави для припинення земельних відносин сторін за договором оренди.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

Постановою Апеляційного суду Запорізької області від 07 червня 2018 року рішення суду першої інстанції скасовано, у задоволенні позову відмовлено.

Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що пунктом 40 договору сторони погодили, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для зміни умов, поновлення або розірвання договору оренди тільки за відсутності заборгованості зі сплати орендної плати, що підтверджується довідкою відповідної податкової інспекції міста. Прийняття рішення Запорізькою міською радою про припинення права оренди земельної ділянки орендаря за його письмовою відмовою від оренди земельної ділянки або з одночасним її наданням у попередніх межах новому власнику розташованих на ній будівель і споруд є підставою для розірвання договору оренди землі з попереднім орендарем (пункт 41 договору). 25 жовтня 2017 року ОСОБА_1 подарував ОСОБА_2 об`єкти нерухомості. Як зазначено у пункті 1 договору дарування, згідно з рішенням сорок восьмої сесії шостого скликання Запорізької міської ради від 27 червня 2014 року № 55/113, земельна ділянка по АДРЕСА_1 є комунальною власністю та передана у строкове платне користування строком до 10 жовтня 2020 року, загальна площа вищевказаної земельної ділянки 0,0519 га, кадастровий номер: :04:036:01191, право оренди підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. 27 жовтня 2017 року ОСОБА_1 звернувся до Запорізького міського голови із заявою про припинення договору оренди у зв`язку з передачею права власності на об`єкти нерухомості іншій особі. У відповіді на звернення начальник управління з питань земельних відносин зазначив, що для подальшого вирішення питання про припинення оренди ОСОБА_1 необхідно надати в управління довідку податкової інспекції щодо фактичної сплати орендної плати за останні три роки. Запитувана довідка до управління з питань земельних відносин ОСОБА_1 надана не була. Рішення про припинення орендних відносин сторін радою не приймалося. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. Особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір не підлягає розірванню. Припиняючи права і обов`язки ОСОБА_1 як орендаря за договором, дія якого продовжується, суд першої інстанції не обговорив питання про залучення до участі у справі нового власника нерухомості - сторони за договором оренди, до якої як до нового орендаря перейшли усі права і обов`язки за договором.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

(1) Доводи касаційної скарги

У касаційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати постанову апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга мотивована тим, що згідно статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці. Припинення прав та обов`язків за договором оренди земельної ділянки колишнього власника об`єкта нерухомості та виникнення цих прав і обов`язків у набувача нерухомості встановлено у постановах Верховного Суду України від 06 червня 2011 року у справі № 6-53гс11, від 12 вересня 2017 року у справі № 2а-10596/12/2670. Скасованим рішенням суду першої інстанції визнано факт припинення дії договору оренди землі лише щодо нього, проте не розірвано цей договір взагалі. Постанова апеляційного суду порушує його права, оскільки він зобов`язується сплачувати орендну плату за договором.

(2) Позиція відповідача

У відзиві на касаційну скаргу Запорізька міська рада зазначає, що договір укладено до 10 листопада 2020 року та він є чинним. Рішення Запорізької міської ради № 55/113 від 27 червня 2014 року, яке було підставою укладення договору, не скасоване та у встановленому законом порядку не визнане недійсним. 20 червня 2018 року ОСОБА_2 звернулася до міської ради із заявою про надання їй в оренду землі під отриманим в дар будинком. Вказана заява опрацьовується та остаточне рішення ще не прийнято.

Рух справи у суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 30 липня 2018 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано матеріали справи з Ленінського районного суду м. Запоріжжя.

Ухвалою Верховного Суду від 18 травня 2020 року цивільну справу призначено до судового розгляду в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами у складі колегії з п`яти суддів.

Згідно частини третьої статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

08 лютого 2020 року набув чинності Закон України «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» від 15 січня 2020 року № 460-IX (далі - Закон від 15 січня 2020 року № 460-IX).

Пунктом 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону від 15 січня 2020 року № 460-IX установлено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій

Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню.

Фактичні обставини, встановлені судами

Суди установили, що ОСОБА_1 за договором купівлі-продажу від 28 квітня 2012 року, укладеним з ОСОБА_3 , набув право власності на тарний склад літ. Б, тарний склад літ. В, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці кадастровий номер :04:036:0191, загальною площею 5 539 кв. м.

Рішенням Запорізької міської ради від 27 червня 2014 року № 55/113 припинено приватному підприємцю ОСОБА_3 право оренди земельної ділянки кадастровий номер :04:036:0191, площею 0,519 га (землі житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування будівель торгівлі) по АДРЕСА_1 . Договір оренди землі за № 84 від 10 листопада 2010 року розірвано. Передано вказану земельну ділянку в оренду ОСОБА_1 строком до 10 листопада 2020 року шляхом укладення відповідного договору для розташування кулінарного комплексу в межах, раніше затверджених рішенням міської ради.

На виконання рішення міської ради 05 листопада 2014 року сторони уклали договір оренди земельної ділянки № 00517, про що у Державному реєстрі майнових прав був зроблений відповідний запис.

За умовами договору оренди позивач прийняв у строкове платне користування на умовах оренди земельну ділянку, площею 0,0519 га з кадастровим номером :04:036:01191 за адресою: АДРЕСА_1 . На даній земельній ділянці розташовані належні орендарю об`єкти нерухомості (літера Б - 180,6 кв. м, та літера В - 83,6 кв. м).

Пунктом 18 договору № 00517 від 05 листопада 2014 року передбачено, що земельна ділянка передається в оренду для розташування кулінарного комплексу (функціональне призначення). Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

Пунктом 36 договору визначено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв`язується у судовому порядку.

Зі змісту пункту 38 договору вбачається, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Пунктом 40 договору сторони погодили, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для зміни умов, поновлення або розірвання договору оренди тільки за відсутності заборгованості зі сплати орендної плати, що підтверджується довідкою відповідної податкової інспекції міста.

Прийняття рішення Запорізькою міською радою про припинення права оренди земельної ділянки орендаря за його письмовою відмовою від оренди земельної ділянки або з одночасним її наданням у попередніх межах новому власнику розташованих на ній будівель і споруд є підставою для розірвання договору оренди землі з попереднім орендарем (пункт 41 договору).

25 жовтня 2017 року ОСОБА_1 подарував ОСОБА_2 вищевказані об`єкти нерухомості. Як зазначено у пункті 1 договору дарування, згідно з рішенням сорок восьмої сесії шостого скликання Запорізької міської ради від 27 червня 2014 року № 55/113, земельна ділянка по АДРЕСА_1 є комунальною власністю та передана у строкове платне користування строком до 10 жовтня 2020 року, загальна площа вищевказаної земельної ділянки 0,0519 га, кадастровий номер: :04:036:01191, право оренди підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

27 жовтня 2017 року ОСОБА_1 звернувся до Запорізького міського голови із заявою про припинення договору оренди у зв`язку з передачею права власності на об`єкти нерухомості іншій особі.

У відповіді на звернення начальник управління з питань земельних відносин зазначив, що для подальшого вирішення питання про припинення оренди ОСОБА_1 необхідно надати в управління довідку податкової інспекції щодо фактичної сплати орендної плати за останні три роки.

Відповідно до положень статті 80 ЗК України суб`єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.

За змістом статей 122, 123, 124 ЗК України України міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Відповідно до положень статті 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

У частині 1 статті 377 цього Кодексу визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно з частиною 2 статті 120 ЗК України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

За змістом частини 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього користувача земельною ділянкою припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, при цьому на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі №910/20774/17, від 27 лютого 2019 року у справі №913/661/17.

Відповідно до статті 598 ЦК України зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.

Відповідно до статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

У разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

З урахуванням вищенаведених правових норм та встановлених обставин, у зв`язку з набуттям ОСОБА_1 права власності на нерухоме майно, що розташоване на спірній земельній ділянці,в силу прямої законодавчої вказівки до неї як до нового набувача (власника) перейшло право користування земельною ділянкою, на якій воно розміщене, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

При цьому, документальне оформлення вибуття з договору оренди попереднього орендаря (землекористувача) не впливає на обсяг права нового власника майна, оскільки умови основного договору оренди для особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, залишаються незмінними з моменту укладення сторонами договору купівлі-продажу, а, отже, момент звернення нового власника майна до орендодавця щодо внесення змін до такого договору оренди не впливає на обсяг прав та умови договору, що встановлені для попереднього землекористувача в силу прямої норми закону.

Договором про відчуження нерухомого майна припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташоване таке нерухоме майно.

Отже, враховуючи викладене, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а, отже, й відповідні права та обов`язки.

Наведена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 04 липня 2019 року у справі № 911/2244/18.

Відповідно до статті 3 ЦПК кожна особа має право в порядку, установленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод та інтересів.

Статтею 16 ЦК України встановлено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Захист цивільних прав - це передбачені законом способи охорони цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення.

Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.

Законодавчі обмеження матеріально-правових способів захисту цивільного права чи інтересу підлягають застосуванню з дотриманням положень статей 55, 124 Конституції та статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод), відповідно до яких кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту, не заборонений законом.

Загальний перелік таких способів захисту цивільних прав та інтересів визначений у статті 16 ЦК України. Цією ж статтею визначено і орієнтовний перелік способів захисту. В пункті 7 частини другої статті 16 ЦК України визначено припинення правовідношення, як один із способів захисту цивільних прав.

Укладення між сторонами договору оренди землі стало підставою для виникнення між ними прав та обов`язків з приводу виконання умов вказаного договору. Слід зазначити, що у разі існування між сторонами, які перебувають між собою в певних правовідношеннях, спору про припинення зобов`язань за договором, такий спір може бути передано на вирішення суду, а вимога про визнання припиненими зобов`язань за договором по суті є вимогою про припинення правовідносин за цим договором, що відповідає передбаченим статтею 16 ЦК України способам захисту.

Таким чином, припинення договору оренди щодо попереднього орендаря у зв`язку із відчуженням об`єкта нерухомості на цій земельній ділянці іншій особі відбувається відповідно до закону і не потребує звернення до суду. За наявності спору, коли орендодавець не визнає або заперечує факт припинення договору оренди землі на підставі закону, колишній орендар вправі звернутися до суду за захистом свого оспорюваного права.

Позивач ОСОБА_1 25 жовтня 2017 року належне йому нерухоме майно, розташоване на орендованій земельній ділянці, подарував ОСОБА_2 , про що наступного дня повідомив орендодавця і просив припинити його право оренди земельної ділянки. Проте міська рада відмовила йому у припиненні його права оренди, тобто, не визнає обставини припинення договору відповідно до закону.

За таких обставин, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про визнання договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та Запорізькою міською Радою 05 листопада 2011 року, щодо земельної ділянки площею 0, 0519 га за кадастровим № :04:036:0191, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , в частині ОСОБА_1 припиненим з 25 жовтня 2017 року.

Апеляційний суд скасував ухвалене згідно закону рішення суду першої інстанції без урахування загальних засад цивільного законодавства і судочинства, права особи на захист у суді порушених або невизнаних прав, рівності процесуальних прав і обов`язків сторін.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Згідно із статтею 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

Враховуючи те, що апеляційний суд скасував судове рішення, яке відповідає закону, суд касаційної інстанції скасовує рішення апеляційного суду та залишає в силі рішення суду першої інстанції на підставі статті 413 ЦПК України.

Щодо розподілу судових витрат

Згідно підпунктів «б», «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України у суд касаційної інстанції має вирішити питання щодо нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення; щодо розподілу судових витрат, понесених у зв`язку із переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи те, що за наслідками касаційного перегляду справи позов задоволено, понесені ОСОБА_1 судові витрати за подання касаційної скарги у розмірі 1 409 грн 60 коп. підлягають стягненню із відповідача.

Керуючись статтями 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду,

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Постанову Апеляційного суду Запорізької області від 07 червня 2018 року скасувати.

Залишити в силі рішення Ленінського районного суду м. Запоріжжя від 12 квітня 2018 року.

Стягнути із Запорізької міської Ради на користь ОСОБА_1 судові витрати за подання касаційної скарги у розмірі 1 409 грн 60 коп.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий В. М. Сімоненко

Судді: А. А. Калараш

С. Ю. Мартєв

Є. В. Петров

С. П. Штелик