Справа № 361/1335/20
провадження № 4-с/361/43/20
У Х В А Л А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

02 червня 2020 року Броварський міськрайонний суд Київської області у складі:

головуючого судді Радзівіл А.Г.

за участю секретаря Бас Я.В.

представника заявника Назаренко М.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Бровари скаргу ОСОБА_1 на дії приватного виконавця виконавчого округу м.Києва Кравець Вадима Валентиновича, заінтересована особа Товариство з обмеженою відповідальністю Кредитні ініціативи про визнання дій протиправними, визнання незаконним звіту, зобов`язання не вчиняти дій,

В С Т А Н О В И В:

У лютому 2020 року заявник звернувся до суду зі скаргою на протиправні дії приватного виконавця виконавчого округу м.Києва Кравець Вадима Валентиновича, заінтересована особа Товариство з обмеженою відповідальністю Кредитні ініціативи, в якій просив суд визнати неправомірними дії приватного виконавця виконавчого округу м.Києва Кравця Вадима Валентиновича про передачу нерухомого майна, а саме 2-кімнатної житлової квартири АДРЕСА_1 , на реалізацію Державному підприємству Сетам; визнати незаконним звіт про оцінку за 2020 рік, здійснений в рамках виконавчого провадження № 61072714;зобов`язати приватного виконавця виконавчого округу м. Києва Кравця Вадима Валентиновича не використовувати звіт про оцінку за 2020 рік, здійснений в рамках виконавчого проваження № 61072714, під час реалізації майна на ресурсі системи електронних торгів Сетам.

Свою скаргу обґрунтовує тим, що 16 липня 2014 року Броварським міськрайонним судом Київської області було ухвалено рішення у справі № 361/2580/14-ц за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Кредитні ініціативи до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості.

Вказаним вище рішенням з ОСОБА_1 на користь ТОВ Кредитні ініціативи стягнуто заборгованість у розмірі 1 140 965,99 грн. та судовий збір у розмірі 3 654,00 грн.

05.02.2020 року від приватного виконавця Кравця В.В. на адресу ОСОБА_1 надійшов лист щодо реалізації предмета іпотеки шляхом проведення електронних торгів. Предметом іпотеки є квартира, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 , з ціною, визначеною у висновку про вартість об`єкта незалежної оцінки. З листа вбачається, що електронні торги назначені на 02.03.2020 на 09:00.

Лист містив лише першу сторінку висновку про вартість об`єкта незалежної оцінки. З її аналізу вбачається, що ринкова вартість даної квартири складає 450 327 гривень, що в еквіваленті по курсу долара НБУ на дату оцінки становить 18 509,04 доларів США.

З метою встановлення усіх обставин справи, 11.02.2020 ОСОБА_1 ознайомився з матеріалами справи виконавчого провадження № 61072714, серед яких знаходився звіт про оцінку 2-кімнатної житлової квартири АДРЕСА_1 .

Скаржник вважає дії приватного виконавця Кравця В.В. щодо реалізації предмета іпотеки шляхом проведення електронних торгів в рамках цього виконавчого провадженнянеправомірними, такими, що порушують права ОСОБА_1 , з огляду на те, що ринкова вартість об`єкта оцінки, визначена за результатами висновку вартості об`єкта оцінки, суттєво не відповідає реальним ринковим цінам.

Заявник зазначає, що сторони не дійшли згоди щодо вартості нерухомого майна.

Як вбачається з матеріалів справи, для визначення вартості нерухомого майна був залучений у якості доказу звіт про оцінку нерухомого майна від 27.01.2020 року, відповідно до якого вартість об`єкта оцінки, на дату оцінки становить 450 327 гривень, що еквіваленті по курсу долара НБУ на дату оцінки становить 18 509,04 доларів США. Вказана ціна була взята за основу для виставлення нерухомого майна на електронних торгах.

Поряд із цим, за наявності істотного впливу зовнішніх факторів (соціальне економічних, політичних, екологічних тощо) на ринок подібного майна, що призводит до фактичної неможливості надання аргументованого та достовірного висновку про ринкову вартість, у звіті про оцінку майна даються додаткові роз`яснення і застереження.

У наявному в матеріалах виконавчого провадження звіті таких відомостей немає.

Заявник посилається на те, що оцінювачем застосований метод оцінки майна, який не дає змоги визначити дійсну ринкову ціну нерухомого майна ОСОБА_1 , оскільки суб`єкт оціночної діяльності не з`ясував дані, необхідні для правильного визначення ринкової вартості нерухомого майна.

Як наслідок, ціна предмета іпотеки - двокімнатної житлової квартири АДРЕСА_1 , є заниженою і такою, що не відповідає ринковим цінам.

Заявник зауважив, що у 2015 році ним було замовлено у ТОВ Канзас Ріал Естейт незалежну оцінку вартості 2 кімнатної житлової квартири АДРЕСА_1 .Метою та призначенням проведеної роботи по оцінці було визначення ринкової вартості об`єкта оцінки для розгляду у судовому засіданні.За результатами проведеної оцінки було визначено, що ринкова вартість об`єкта оцінки станом на дату оцінки складає 778 400 гривень, що є еквівалентом 33 193 доларів США.

Ціна, яка встановлена у звіті про вартість об`єкта незалежної оцінки від 2020 року складає 450 327 (чотириста п`ятдесят тисяч триста двадцять сім гривень, що в еквіваленті по курсу долара НБУ на дату оцінки становить 18 509,04 доларів США.

Таким чином, ціна, визначена у двох звітах про оцінку нерухомого майна ОСОБА_1 , суттєво відрізняється, що суперечить положенням ч.ч. 1-4 ст. 57 Закону України Про виконавче провадження.

Таким чином, дії приватного виконавця Кравця В.В. про передачу нерухомого майна, а саме 2-кімнатної житлової квартири АДРЕСА_1 , на реалізацію Державном підприємству Сетам слід визнати протиправними, а висновок про вартість нерухомого майна незаконним.

18 березня 2020 року ухвалою судді Броварського міськрайонного суду Київської області Радзівіл А.Г., прийнято до розгляду та призначено судове засідання по розгляду скарги на 08 квітня 2020 року, витребувано виконавче провадження.

22 квітня 2020 року на адресу суду надішли матеріали виконавчого провадження за № 61072714.

05 травня 2020 року на адресу суду надійшов відзив на скаргу, в якій приватний виконавець виконавчого округу м.Києва Кравець В.В. просить відмовити у задоволенні поданої скарги, оскільки вважає, що всі дії ним вчинено у відповідності до ЗУ Про виконавче провадження.

В судовому засіданні представник заявника ОСОБА_2 скаргу підтримала у повному обсязі, пояснення надала аналогічні її змісту, просила її задовольнити.

Приватний виконавець виконавчого округу м.Києва Кравець В.В., у судове засідання не з`явився, про день, час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином.

Суд вислухавши представника заявника, вивчивши подану скаргу та додані до неї докази, матеріали виконавчого провадження, матеріали цивільної справи, дійшов висновку про часткове задоволення скарги виходячи із наступного.

Судом встановлено, що 16 липня 2014 року рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області у справі № 361/2580/14-ц за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Кредитні ініціативи до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості, позов задоволено стягнуто заборгованість у розмірі 1140 965,99 грн. та судовий збір у розмірі 3 654,00 грн.

24 січня 2020 року постановою приватного виконавця Кравця В.В. відкрито виконавче провадження за № 61072714 за виконавчим листом виданим Броварським міськрайонним судом Київської області у справі за № 361/2580/14-ц.

24 січня 2020 року постановою приватного виконавця виконавчого округу м.Києва Кравця В.В. накладено арешт на майно, що належить боржнику ОСОБА_1 у межах звернення стягнення з урахуванням виконавчого збору/основної винагороди приватного виконавця, витрат виконавчого провадження, штрафів.

24 січня 2020 року приватному виконавцю від представника стягувача надійшла заява про недосягнення згоди з боржником, щодо оцінки майна.

24 січня 2020 року постановою приватний виконавець виконавчого округу м.Києва Кравець В.В. призначив суб`єкта оціночної діяльності суб`єкта господарювання Товариство з обмеженою відповідальністю Оціночна компанія ВВК для проведення оцінки майна боржника описаного відповідно до постанови, надання письмового висновку, звіту щодо ринкової вартості майна протягом семи робочих днів з дня із ознайомленням із постановою виконавця.

28 січня 2020 року наданий звіт про оцінку оцінкою нерухомого майна, про передачу нерухомого майна, а саме 2-кімнатної квартири АДРЕСА_1 , який склав 450327 грн., що в еквіваленті по курсу долара НБУ на дату оцінки становить 18 509,04 доларів США.

05.02.2020 року від приватного виконавця Кравця В.В. на адресу ОСОБА_1 надійшов лист щодо реалізації предмета іпотеки шляхом проведення електронних торгів. Предметом іпотеки є квартира, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 , з ціною, визначеною у висновку про вартість об`єкта незалежної оцінки. З листа вбачається, що електронні торги назначені на 02.03.2020 на 09:00.

Згідно звіту ТОВ Канзас Ріал Естейт щодо незалежну оцінку вартості 2 кімнатної житлової квартири АДРЕСА_1 станом на 2015 рік, встановлено, що ринкова вартість об`єкта оцінки станом на дату оцінки складає 778 400 гривень, що є еквівалентом 33 193 доларів США.

Із звіту про оцінку оцінкою нерухомого майна, про передачу нерухомого майна виготовленого Товариство з обмеженою відповідальністю Оціночна компанія ВВК вбачається (розділ 1.3.), що оцінка вартості об`єкта оцінки здійснювалась на підставі неупередженого його вивчення та у відповідності з існуючими нормами української та міжнародної практики оцінки майна та майнових прав. З цією було проведене вибіркове обстеження приміщень об`єкту оцінки, вивчена відповідна технічна документація, зібрана інформація про технічний стан об`єкту оцінки, відомості про його використання, ринок продажу та оренди подібного майна, виконаний відповідний аналіз вищезазначеної інформації та здійснені розрахунки вартості.

У відповідності із статтею 61 Закону України Про виконавче провадження реалізація арештованого майна (крім майна, вилученого з цивільного обороту, обмежено оборотоздатного майна та майна, зазначеного у частині восьмій статті 56 цього Закону) здійснюється шляхом електронних торгів або за фіксованою ціною. Порядок проведення електронних торгів визначається Міністерством юстиції України. Початкова ціна продажу нерухомого майна визначається в порядку, встановленому статтею 57 цього Закону.

Статтею 57 вказаного Закону передбачено, що визначення вартості майна боржника здійснюється за взаємною згодою сторонами виконавчого провадження. У разі якщо сторони виконавчого провадження, а також заставодержатель у 10-денний строк з дня винесення виконавцем постанови про арешт майна боржника не досягли згоди щодо вартості майна та письмово не повідомили виконавця про визначену ними вартість майна, виконавець самостійно визначає вартість майна боржника. Звіт про оцінку майна має бути складений не раніше дати винесення постанови про арешт такого майна. Якщо сторони виконавчого провадження не дійшли згоди щодо визначення вартості майна, визначення вартості майна боржника здійснюється виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна. Для проведення оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден виконавець залучає суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання. У разі якщо визначити вартість майна (окремих предметів) складно, виконавець має право залучити суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання для проведення оцінки майна.

Виконавець повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майна сторонам не пізніше наступного робочого дня після дня визначення вартості чи отримання звіту про оцінку. У разі якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки майна, вони мають право оскаржити їх у судовому порядку в 10-денний строк з дня отримання відповідного повідомлення. Сторона вважається ознайомленою з результатами визначення вартості чи оцінки арештованого майна, якщо їй надіслано повідомлення про результати визначення вартості чи оцінки майна за адресою, зазначеною у виконавчому документі, або за місцем фактичного проживання чи перебування такої сторони, достовірно встановленим виконавцем. Оскарження в судовому порядку результатів визначення вартості чи оцінки майна не зупиняє передачі майна на реалізацію, крім випадків зупинення передачі майна на реалізацію судом.

Звіт про оцінку майна у виконавчому провадженні є дійсним протягом шести місяців з дня його підписання суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання. Після закінчення цього строку оцінка майна проводиться повторно. Якщо строк дійсності звіту про оцінку майна закінчився після передачі майна на реалізацію, повторна оцінка такого майна не проводиться.

Національний стандарт № 2 Оцінка нерухомого майна, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 року № 1442, є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

Таким чином, оцінка нерухомого майна має здійснюватись відповідно до Національного стандарту № 2 Оцінка нерухомого майна з урахуванням вимог Національного стандарту № 1, яким визначено загальні засади.

Відповідно до приписів пункту 50 Національного стандарту № 1 Загальні засади оцінки майна і майнових прав, проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема, ознайомлення з об`єктом оцінки.

При цьому, пунктом 51 Національного стандарту № 1 Загальні засади оцінки майна і майнових прав встановлено, що незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки, ознайомлення з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об`єкта оцінки та пов`язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об`єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об`єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

Рецензія повинна містити висновок про відповідність звіту вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна та про можливість його використання з відповідною метою, у тому числі про достовірність оцінки майна. Звіт класифікується за такими ознаками: звіт повністю відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна; звіт у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки; звіт не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватися з метою, визначеною у звіті, після виправлення зазначених недоліків; звіт не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та (або) непрофесійним і не може бути використаний (пункт 67 Національного стандарту № 1Загальні засади оцінки майна і майнових прав).

У скарзі заявник та представника заявника зазначають, що методи проведення оцінки, що застосовуються під часвизначення ринкової вартості об`єка оцінки у разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно, що потребує порівняння лише вартості подібного майна.

Разом з тим, визначення ринкової вартості об`єкта оцінки можливе у разі наявності необхідної інформації. Із вказаної оцінки вбачається, на що і звертає увагу представник, що у порівняльній таблиці наводяться ринкові ціни на такий вид нерухомості (а.с.16 звіту) в межах сум 45000, 36000, 52000, 51000 доларів США, тому остаточний висновок по вартості квартири у розмірі 18509,04 доларів США вважає взагалі необґрунтованим та не підтвердженим.

Подібне майно згідно Національного стандарту № 1Загальні засади оцінки майна і майнових прав - це майно, що за своїми характеристиками та (або) властивостями подібне до об`єкта оцінки і має таку самуінвестиційну привабливість.

Разом з тим, суб`єкт господарювання виготовив звіт без візуального огляду, тобто оцінювач не досліджував характеристики та властивості квартиру боржника для порівняння цих даних із подібним майном. У матеріалах звіту докази про це відсутні.

Таким чином, оцінка спірного майна проведена на основі необґрунтованих припущень та є неякісною.

В матеріалах виконавчого провадження відсутні докази того, що власник квартири був належним чином повідомлений про проведення оцінки незалежним оцінювачем.

З урахуванням викладеного, суд дійшов висновку про те, що проведення оцінки без безпосереднього огляду квартири не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має недоліки, які суттєво впливають на достовірність оцінки, що в свою чергу призвело до реалізації майна за ціною нижчою ніж реальна ринкова вартість.

Таким чином, суд дійшов висновку, що скарга обґрунтована в частині визнання неправомірними дії державного виконавця приватного виконавця виконавчого округу м.Києва Кравець Вадима Валентиновича, пов`язані з оцінкою нерухомого майна, про передачу нерухомого майна, а саме 2-кімнатної квартири АДРЕСА_1 на реалізацію Державному підприємству Сетам, а тому слід визнати недійсним та скасувати звіт про оцінку за 2020 рік, виготовлений Товариством Оціночна компанія ВВК.

Керуючись ст.ст. 57, 61 Закону України Про виконавче провадження, статтями 258-261, 353, 354, 447-453, пп.15.5 п. 15 Розділу ХІІІ Перехідних положень ЦПК України, суд -

У Х В А Л И В:

Скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Визнати неправомірними дії державного виконавця приватного виконавця виконавчого округу м.Києва Кравець Вадима Валентиновича, пов`язані з оцінкою нерухомого майна, про передачу нерухомого майна, а саме 2-кімнатної квартири АДРЕСА_1 на реалізацію Державному підприємству Сетам. Визнати недійсним та скасувати звіт про оцінку за 2020 рік, виготовлений Товариством Оціночна компанія ВВК.

В іншій частині заявлених вимог відмовити.

Ухвала може бути оскаржена протягом 15 днів шляхом подання апеляційної скарги до Київського апеляційного суду через Броварський міськрайонний суд Київської області.

Суддя Радзівіл А.Г.