Справа № 286/451/20
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 травня 2020 року м. Овруч

Овруцький районний суд Житомирської області в складі:

головуючого судді Кулініча Я. В.

з секретарем Щипська І. О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Овручі справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю ''Благодійний Союз'', Товариства з обмеженою відповідальністю ''Врожай-Агро'' та Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 про розірвання договорів оренди землі, скасування реєстрації договорів в реєстрі речових прав, припинення права користування земельними ділянками та повернення земельних ділянок , -

В С Т А Н О В И В:

18.02.2020 року ОСОБА_1 , який проживає в с. Дівошин, Овруцького району Житомирської області, звернувся з позовом до ТОВ 'Благодійний Союз'', що знаходиться в с. Чудин, Радомишльського району Житомирської області, ТОВ ''Врожай-Агро'', що знаходиться в м. Львів по вул. Пасічна, 127, та ФОП ОСОБА_2 , яка проживає в АДРЕСА_1 , в якому просить розірвати договори оренди земельних ділянок, що належать йому на праві власності на підставі державного акту ІІІ-ЖТ №047747 від 05 листопада 2002 року розміром 1,32 га та 1,44 га, що знаходяться на території колишньої Покалівської сільської ради, кадастрові номери :18:000:0106 та :10:000:0095, укладені між ним та відповідачами, припинити право користування (оренди) відповідачами земельних ділянок, що належать йому на праві власності на підставі державного акту ІІІ-ЖТ №047747 від 05 листопада 2002 року розміром 1,32 га та 1,44 га, що знаходяться на території колишньої Покалівської сільської ради, кадастрові номери :18:000:0106 та :10:000:0095 відповідно, скасувати державну реєстрацію договорів оренди земельних ділянок, що належать останньому на праві власності на підставі державного акту ІІІ-ЖТ №047747 від 05 листопада 2002 року розміром 1,32 га та 1,44 га, що знаходяться на території колишньої Покалівської сільської ради, кадастрові номери :18:000:0106 та :10:000:0095 відповідно та зобов`язати відповідачів повернути земельні ділянки, що належать позивачу на праві власності на підставі державного акту ІІІ-ЖТ №047747 від 05 листопада 2002 року розміром 1,32 га та 1,44 га, що знаходяться на території колишньої Покалівської сільської ради, кадастрові номери :18:000:0106 та :10:000:0095 відповідно.

Мотивуючи тим, що він має у власності земельні ділянки (паї), розміром 1,36 га та 1,46 га, що знаходяться на території колишньої Покалівської сільської ради, кадастрові номери :18:000:0106 та НОМЕР_1 :10:000:0095. Між ним та відповідачем ФОП ОСОБА_3 в 2010 році були укладені договори оренди даних земельних ділянок, які були зареєстровані в Управлінні держкомзему в Овруцькому районі. Факт передачі в оренду земельних ділянок підтверджується актами прийому-передачі земельних ділянок. Вподальшому в 2015 році орендарем належних позивачу земельних ділянок стало ТОВ ''Врожай-Агро'', договори з яким були зареєстровані в реєстрі речових прав на нерухоме майно. В 2017 році орендарем стало ТОВ ''Благодійний Союз'', у якого земельні ділянки знаходяться по даний час в оренді. Відповідачі не сплачували та не сплачують орендну плату у встановленому договором порядку та розмірі.

Представник позивача надав заяву про розгляд справи без участі позивача, позовні вимоги просить задовольнити в повному обсязі.

Відповідач ТОВ ''Благодійний Союз'' про час та місце розгляду справи повідомлялося належним чином, про причини неявки свого представника не повідомило, правом на подання відзиву не скористалося.

Відповідач ФОП ОСОБА_3 в судове засідання не з`явилася, про причини неявки суд не повідомила, про час та місце розгляду справи повідомлялася належним чином, оскільки відповідно до вимог ст. 128 ЦПК України, юридичним особам та фізичним особам - підприємцям, судова повістка надсилається за адресою місцезнаходження (місця проживання), що зазначена в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань.

Відповідач ТОВ ''Врожай-Агро'' про час та місце розгляду справи повідомлялося належним чином, повістка направлена відповідачу повернулось на адресу суду неврученою адресату, з відміткою пошти про причини повернення «вибули». Ухвалу суду про відкриття провадження та призначення підготовчого засідання останнім було отримано, а тому відповідно до вимог ст. 131 ЦПК України учасники судового процесу зобов`язані повідомляти суд про зміну свого місця проживання (перебування, знаходження) або місцезнаходження під час провадження справи. У разі відсутності заяви про зміну місця проживання або місцезнаходження судова повістка надсилається учасникам справи, які не мають офіційної електронної адреси та за відсутності можливості сповістити їх за допомогою інших засобів зв`язку, що забезпечують фіксацію повідомлення або виклику, на останню відому судові адресу і вважається доставленою, навіть якщо учасник судового процесу за цією адресою більше не проживає або не знаходиться.

Суд, перевіривши матеріали справи, вважає, що позов слід задовольнити частково, з наступних підстав.

Відповідно до ч.1 ст.4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Встановлено, що ОСОБА_1 на підставі державного акту на право приватної власності на землю серії ІІІ-ЖТ №047746 виданого 05 листопада 2002 року на підставі розпорядження Овруцької районної державної адміністрації №303, належать земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,82 га, кадастрові номери :18:000:0106 (назва угіддя - кормові) площею 1,36 га та :10:000:0095 (назва угіддя - рілля) площею 1,46 га (а.с.14,16,17).

Згідно актів прийому-передачі земельної ділянки площею 1,30 га та 1,46 га, які знаходяться на території Покалівської сільської ради Овруцького району Житомирської області, спірні земельні ділянки були передані в оренду строком на 49 років орендодавцем ОСОБА_1 орендарю ПП ОСОБА_2 в особі директора ОСОБА_2 , для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с.7,8).

Як видно з копій типового договору оренди землі від 10.11.2010 року та договору оренди землі, орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування: земельну ділянку з кадастровим номером :18:000:0106 площею 1,30 га (кормові угіддя) - Товариство з обмеженою відповідальністю ''Врожай-Агро''; земельну ділянку кадастровий номер :10:000:0095 площею 1,46 га (рілля) - ФОП ОСОБА_2 (а.с.10-13).

Відповідно до інформаційних довідок №197515271 та №197511721 від 24.01.2020 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна відомості щодо земельної ділянки кадастровий номер :10:000:0095, вказана земельна ділянка на підставі договору оренди землі від 11.03.2015 перебуває в строковому платному користуванні Товариства з обмеженою відповідальністю ''Врожай-Агро'', строк дії договору 10 років, а щодо земельної ділянки кадастровий номер :18:000:0106 відомості відсутні (а.с.5,6).

Згідно ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч.1ст.13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Частиною 3 статті 129 Конституції України визначено основні засади судочинства, однією з яких, згідно пункту 3 вказаної статті, є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони регулюються також актами земельного законодавства Земельним Кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Згідно зі статтею 13 Закону «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до пункту 3 частини першої статті 15 Закону «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з частинами третьою, четвертою статті 31 Закону «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Частиною першою статті 32 Закону «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Положеннями статей 24,25 зазначеного Закону визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Згідно з п. 9 договору оренди землі, розмір орендної плати за один рік оренди земельної ділянки з кадастровим номером :18:000:0106 площею 1,30 га (кормові угіддя), становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у рік. Орендна плата вноситься один раз на рік до першого грудня. Згідно договору орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного та повному обсязі внесення орендної плати. Пунктом 19 даного договору Орендодавець дає згоду Орендарю на передачу земельної ділянки в суборенду. Відповідно до п.21 після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. Пунктом 36 договору визначено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою, або рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків передбачених договором. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Згідно з п. 9 типового договору оренди землі від 10.11.2010 року розмір орендної плати за один рік оренди земельної ділянки з кадастровим номер :10:000:0095 площею 1,46 га (рілля), становить 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата вноситься один раз на рік. Згідно договору орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Пунктом 30 даного договору орендар має право здати землю в суборенду за згодою Орендодавця. Відповідно до п.21 після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. Пунктом 38,39 договору визначено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою, або рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків передбачених договором. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Умовами розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку є невиконання умов договору.

Обставини щодо укладення вказаних договорів, визначення між сторонами усіх прав та обов`язків, а також строки дії такого договору сторонами не оспорювались та не заперечувались.

Отже, згідно зі статтями 13,15,21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої ним шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Стаття 141 ЗК України передбачає таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Разом з тим за частиною другою статті договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Виходячи з системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, необхідно дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Такого висновку дійшов Верховний Суд у складі постійної колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в Постанові від 13.05.2019 року по справі № 469/905/15-ц.

Позивач обґрунтовує свої вимоги систематичним невиконанням істотних умов договору оренди, а саме несплатою орендарями визначеної договором орендної плати.

Суд приходить до висновку, що сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди землі, а її несплата є суттєвим порушенням умов такого договору.

Доводи позивача відповідачами не спростовані, не надано доказів, які встановлюють відсутність визначеної ОСОБА_1 підстави для розірвання вказаних договорів.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

За змістом статей 18, 20 цього Закону (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Пунктом 43 типового договору оренди землі від 10 листопада 2010 року, розділом «Прикінцеві положення» передбачено, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (а.с.13).

Отже, дія спірного договору оренди землі починається після набрання ним чинності (державної реєстрації), а не з моменту його укладення.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін. У з`вязку з чим, вимога позивача про розірвання типового договору оренди землі від 10 листопада 2010 року укладеного між ним та ФОП ОСОБА_2 не підлягає задоволення, так як є безпідставною.

У зв`язку з чим, суд приходить до висновку про розірвання договору оренди землі від 11.03.2015 року укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ ''Врожай-Агро'', та припинення право користування відповідачами вказаними земельними ділянками (передані в користування на підставі актів прийому-передачі земельної ділянки).

Водночас, ухвалюючи рішення, суд зважає на таке.

Відповідно до частини 1 статті 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками.

Власник не може бути позбавлений права власності на земельну ділянку, крім випадків, передбачених цим Кодексом та іншими законами України (частина 1 статті 153 ЗК України).

Стаття 15 ЦКУ також гарантує кожній особі право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Стаття 16 ЦКУ визначає способи захисту цивільних прав та інтересів, якими, серед інших, можуть бути: визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення, а також інші способи.

Стаття 90 Земельного кодексу України зазначає, що порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.

Як вказує ст. 152 Земельного кодексу України, держава забезпечує громадянам можливість захисту свого права на землю. Власник може вимагати усунення будь-яких порушень його прав.

Ч.2 ст. 158 Земельного кодексу України встановлено, що виключно судом вирішуються земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб.

Відповідно до ст. 35 Закону України «Про оренду землі», спори, пов`язані з орендою землі, вирішуються в судовому порядку.

Згідно ст. 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора можуть бути оскаржені до суду.

Згідно актів прийому-передачі земельної ділянки, спірні земельні ділянки були передані в оренду орендодавцем ОСОБА_1 орендарю ПП ОСОБА_2 ..

Зі слів позивача на даний час вказані земельні ділянки перебувають в користуванні ТОВ 'Благодійний Союз'', можливо на підставі договору суборенди. Однак, вказана обставина не знайшла свого підтвердження, інших доказів в підтвердження посилань зазначених у позові позивачем не надано.

При цьому, згідно з частиною шостої статті 81 ЦПК України, доказування не може ґрунтуватися на припущеннях, у зв`язку з чим в задоволенні вимог слід відмовити.

Що в свою чергу порушує права позивача, оскільки відсутнє підтвердження надання згоди позивача, відповідно до умов договору, на передачу належних йому земельних ділянок в користування ТОВ 'Благодійний Союз''.

Заперечень в спростування вказаної обставини від відповідача ТОВ 'Благодійний Союз'' не надходило.

Однак, як видно з матеріалів справи, вказані відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно не вносилися, державним реєстратором було внесено відомості про реєстрацію лише договору оренди укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ ''Врожай-Агро'' щодо земельної ділянки з кадастровим номером :10:000:0095 (а.с.5,6).

Отже, з урахуванням зазначених положень закону, а також того, що укладений між сторонами договір оренди землі припинився, а у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно є актуальним запис про реєстрацію цього договору, що призводить до порушення права позивача права розпоряджатися належною йому земельною ділянкою, суд приходить до висновку, що позовні вимоги про скасування запису держаної реєстрації договору оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно слід задовольнити лише в частині скасування договору оренди земельної ділянки за кадастровим номером :10:000:0095, оскільки відомості в державному реєстрі щодо земельної ділянки за кадастровим номером :18:000:0106 відсутні.

З врахуванням викладеного, суд вважає, що позовні вимоги про розірвання договорів оренди землі, повернення земельних ділянок, припинення права користування та скасування рішення про державну реєстрацію підлягають частковому задоволенню.

Позивач звільнений від сплати судового збору на підставі п. 9 ч. 1 ст. 5 ЗУ «Про судовий збір», а тому у відповідності до ст. 141 ЦПК України судовий збір підлягає стягненню з відповідачів в дохід держави в розмірі 2942,80 грн..

На підставі ст.ст. 4, 12, 13, 81, 89, 263-265, 268 ЦПК України та керуючись Законом України "Про оренду землі", ст.ст. 90,93,152,158,Земельного кодексу України, ст.ст. 10, 12, 77-82, 89, 141, 263-265, ЦПК України, ''Законом України « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень '', суд,-

В И Р І Ш И В:

Позов задовольнити частково.

Розірвати договір оренди землі від 11.03.2015 року укладений між ОСОБА_1 та ТОВ ''Врожай-Агро'', щодо земельної ділянки, що належать ОСОБА_1 на праві власності на підставі державного акту ІІІ-ЖТ №047747 від 05 листопада 2002 року розміром 1,4587 га, що знаходиться на території колишньої Покалівської сільської ради, кадастровий номер та :10:000:0095.

Скасувати державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки від 11.03.2015 року, розміром 1,46 га, що знаходяться на території колишньої Покалівської сільської ради, кадастровий номер :10:000:0095.

Припинити право користування (оренди) Товариства з обмеженою відповідальністю ''Врожай-Агро'' та Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 земельними ділянками, що належать ОСОБА_1 на праві власності на підставі державного акту ІІІ-ЖТ №047747 від 05 листопада 2002 року розміром 1,30 га та 1,46 га, що знаходяться на території колишньої Покалівської сільської ради, кадастрові номери :18:000:0106 та НОМЕР_1 :10:000:0095.

Зобов`язати Фізичну особу - підприємця ОСОБА_2 повернути земельні ділянки, що належать ОСОБА_1 на праві власності на підставі державного акту ІІІ-ЖТ №047747 від 05 листопада 2002 року розміром 1,30 га та 1,46 га, що знаходяться на території колишньої Покалівської сільської ради, кадастрові номери :18:000:0106 та НОМЕР_1 :10:000:0095.

В решті позовних вимог відмовити.

Стягнути з Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 , яка проживає в АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_2 , в дохід держави 1261,20 грн. судового збору.

Стягнути з ТОВ ''Врожай-Агро'', що знаходиться в м. Львів по вул. Пасічна, 127, (), в дохід держави 1681,60 грн. судового збору.

Апеляційна скарга на рішення може бути подана до Житомирського апеляційного суду через Овруцький районний суд протягом тридцяти днів з дня його ухвалення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя: Я. В. Кулініч