справа № 369/6999/16-ц
судді Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду Мартєва С. Ю.
при розгляді у порядку спрощеного позовного провадження касаційної скарги ОСОБА_1 , поданої адвокатом Сидоренком Віталієм Вікторовичем, на постанову Київського апеляційного суду від 10 червня 2019 року у складі колегії суддів: Волошиної В. М., Панченко М. М., Слюсар Т. А.,
Короткий зміст позовних вимог
У серпні 2016 року ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , треті особи: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Каплун Ю. В. (далі - Приватний нотаріус Каплун Ю. В.), ОСОБА_4 ,
ОСОБА_5 , про стягнення грошових коштів.
Позовна заява мотивована тим, що 08 червня 2015 року ОСОБА_6 уклав від імені позивача договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,0546 га, що розташована за адресою:
АДРЕСА_1 , з ОСОБА_4 . Під час укладення вказаного договору ОСОБА_6 діяв на підставі довіреності, виданої в порядку передоручення та посвідченої Приватним нотаріусом Каплуном Ю. В. Вказує про те, що вищезазначена довіреність була видана на ім`я ОСОБА_1 на підставі довіреності від 12 червня
2014 року виданої на ім`я ОСОБА_3 , посвідченої Приватним нотаріусом Каплуном Ю. В. Наголошував на тому, що згідно умов вказаного договору купівлі-продажу земельна ділянка була продана за ціною, яка становила 41 194,00 грн, однак за результатами оцінки, здійсненої станом на день укладення цього договору купівлі-продажу вартість земельної ділянки, яка була предметом договору становила
526 223,00 грн. На думку позивача, ОСОБА_7 було відчужено його земельну ділянку за ціною, яка більш ніж у 10 разів менша від ринкової. Також зазначав про те, що ОСОБА_1 не передав йому навіть 41 194,00 грн, які він отримав від ОСОБА_4 як оплату за договором купівлі-продажу. Зазначав також про те, що оскільки ОСОБА_3 визначила ОСОБА_8 в якості замісника без повідомлення позивача та погодження з ним кандидатури замісника, позивач вважає, що відповідачі несуть солідарну відповідальність.
У зв`язку з викладеним позивач просив стягнути солідарно з ОСОБА_3 та ОСОБА_8 на його користь 526 223,00 грн, з яких 41 194,00 грн - грошові кошти, одержані у зв`язку з виконанням доручення та 485 029,00 грн - завдані збитки.
Також у серпні 2016 року ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 , треті особи: ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , про стягнення коштів.
Позовна заява мотивована тим, що 12 червня 2014 року між ОСОБА_7 та
ОСОБА_9 було укладено договір позики, за яким остання позичила грошові кошти у розмірі 361 295,70 грн. З метою забезпечення виконання зобов`язання за вказаним договором позики між ОСОБА_2 та ОСОБА_7 були укладені два іпотечні договори, згідно першого іпотечного договору, позивач передав в іпотеку земельну ділянку площею 0,1200 га для обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , а згідно другого іпотечного договору передав в іпотеку житловий будинок, що знаходиться за тією ж адресою. У зв`язку з неповерненням позичальником та іпотекодавцем отриманих в позику коштів у визначений термін між ОСОБА_1 , який діяв від імені позивача на підставі довіреності, та ОСОБА_10 були укладені договори купівлі-продажу переданих в іпотеку земельної ділянки та житлового будинку. При цьому, договір купівлі-продажу земельної ділянки було здійснено за ціною 158 402,64 грн, а договір купівлі-продажу житлового будинку - за ціною 466 188,00 грн. При цьому, відповідно до експертної оцінки вартість житлового будинку станом на день укладення вказаних договорів становить 2 864 000,00 грн., що еквівалентно 136 214,00 доларів США, а вартість земельної ділянки - 1 265 465,00 грн. Вказує на те, що ОСОБА_1 навмисно було занижено ціни на вказані об`єкти нерухомості, чим було завдано йому значних збитків.
У зв`язку з викладеним позивач просив стягнути з ОСОБА_8 на його користь
3 504 874,36 грн. у якості відшкодування різниці між ціною продажу предмету іпотеки та звичайною ціною на нього.
Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 07 грудня
2016 року об`єднано в одне провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , треті особи: Приватний нотаріус Каплун Ю. В.,
ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , про стягнення коштів з цивільною справою за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , треті особи: ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , про стягнення коштів (а. с. 14 том 2).
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 22 травня

2017 року у задоволенні позову ОСОБА_2 про стягнення коштів відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивач всупереч нормам статей 10, 60 ЦПК України 2004 року не довів належними та допустимими доказами обставини, на які він посилається як на підставу своїх позовних вимог.

Постановою Київського апеляційного суду від 10 червня 2019 року, з урахуванням ухвали цього ж суду про виправлення помилки від 09 липня 2019 року,апеляційну скаргу ОСОБА_2 задоволено частково, рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 22 травня 2017 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким позови ОСОБА_2 про стягнення коштів задоволено частково.

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 суму 2 152 141,00 грн.

У решті позову відмовлено.

Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що суд першої інстанції не врахував фактичних обставин справи, вимог закону, у зв`язку з чим дійшов помилкового висновку про відмову у задоволенні позовних вимог, оскільки продані земельні ділянки та будинок, що належали позивачу ОСОБА_2 на праві приватної власності були продані ОСОБА_1 за ціною, яка не відповідала дійсній ринковій вартості на момент продажу, що підтверджено й висновком експерта за результатами проведення судової оціночно-будівельної та оціночно-земельної експертизи від 31 липня 2018 року № 20572/17-43/13913/13914/18-43, який був складений на виконання ухвали апеляційного суду Київської області від 05 жовтня 2017 року.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

У серпні 2019 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга ОСОБА_1 , подана адвокатом Сидоренком В. В., на постанову Київського апеляційного суду від 10 червня 2019 року.

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції є незаконною та необґрунтованою, оскільки судом не було належним чином встановлено всіх обставин, які мають значення для правильного вирішення спірних правовідносин. Зокрема вказує на те, що апеляційним судом неправильно застосовано до спірних правовідносин положення статті 38 Закону України «Про іпотеку», а саме поза увагою суду залишилася та обставина, що його дії щодо продажу предметів іпотеки відповідали вимогам вказаної статті. Зазначає також про те, що позивачу у справі було відомо про наявну заборгованість за договором позики, про те, що якщо він її не погасить, то він як іпотекодержатель спірних об`єктів нерухомості змушений буде їх продати, однак заборгованість ОСОБА_2 не погасив і домовлятися щодо вартості цього нерухомого майна також відмовився, тому він на власний розсуд змушений був діяти в такій ситуації. Також звертає увагу суду на те, що ним було проведено оцінку нерухомого майна, а висновки експертів знаходяться в матеріалах справи, тому він не повинен відповідати за вказаними позовними вимогами. Крім того, ОСОБА_1 вважає неналежним доказом висновок експерта за результатами проведеної судової оціночно-будівельної та оціночно-земельної експертизи, оскільки він містить в собі ряд певних недоліків, що вказує на те, що такий висновок експерта не може бути належним доказом у справі. На його думку, суд апеляційної інстанції незаконно відхилив висновки щодо оцінки спірних об`єктів нерухомості, які були отримані ним під час відчуження спірного нерухомого майна, надавши при цьому перевагу висновку експерта, який було надано в рамках розгляду справи. Також вказує на те, що суд апеляційної інстанції задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_2 навіть не обґрунтував чому саме він має сплачувати позивачу завдану матеріальну шкоду. Звертав увагу на те, що судом апеляційної інстанції неправильно було застосовано до спірних правовідносин й положення статей 22, 623 ЦК України, оскільки судом не було встановлено, які саме збитки були завдані позивачу та не було встановлено причинного зв`язку між його діями та завданими збитками. Зазначає про те, що судом апеляційної інстанції були порушені й норми статей 77, 79, 82, 89 ЦПК України, оскільки судом були взяті до уваги неналежні у справі докази та не було надано оцінки тим обставинам справи, які мали значення для правильного вирішення спірних правовідносин.

Доводи інших учасників справи

У відзиві ОСОБА_2 , поданому адвокатом Вадовським В. С., на касаційну скаргу ОСОБА_1 , подану адвокатом Сидоренком В. В., вказано, що оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції є законною та обґрунтованою, оскільки апеляційним судом належним чином встановлено всі обставини справи та надано правильну правову оцінку спірним правовідносинам. Вказує на те, що доводи касаційної скарги є такими, що не заслуговують на увагу та зводяться до незгоди відповідача з висновком апеляційного суду. Зокрема звертає увагу, що ОСОБА_1 у своїй касаційній скарзі не погоджується з грошовою оцінкою спірних об`єктів нерухомості, разом з тим жодних клопотань про проведення у справі повторної експертизи з підстав його незгоди з встановленими експертом цінами або про виклик самого експерта для надання пояснень у судовому засіданні до суду апеляційної інстанції він не заявляв. Також вважає необґрунтованими посилання ОСОБА_1 на іншу цивільну справу

№ 359/5566/17 за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_9 , треті особи: ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , про стягнення грошових коштів за договором позики внаслідок виконання зобов`язання, де ним було заявлено вимогу про стягнення 726 950,00 грн, оскільки в цій справі він просив стягнути ті грошові кошти, за які іпотекодержатель фактично реалізував предмети іпотеки, не залежно від того, що він не погоджувався з їх розмірами. Зокрема звертає увагу суду, що в справі № 359/5566/17 він не міг навіть вказати інші суми, оскільки на час звернення до суду з таким позовом оскаржуваної відповідачем постанови суду, у справі, що переглядається, навіть не існувало, тому ним були вказані лише фактичні суми, які були зазначені в договорах купівлі-продажу предметів іпотеки.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Суди встановили, що 12 червня 2014 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_9 було укладено договір позики, згідно якого ОСОБА_9 отримала від ОСОБА_1 у борг грошові кошти у розмірі 361 295,70 грн, що становило 31 000,00 доларів США зі строком повернення 12 година ранку 12 липня 2014 року (а. с. 78 том 1).

За розпискою від 12 червня 2014 року ОСОБА_2 передав у іпотеку ОСОБА_1 земельну ділянку і будинок, що розташовані за адресою АДРЕСА_1 за виконання зобов`язання, які виникли у ОСОБА_9 (а. с. 79 том 1).

20 червня 2014 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено два договори іпотеки, згідно яких іпотекодавець передав в іпотеку будинок, загальною площею

279 кв. м з господарськими спорудами та земельну ділянку, площею 0,1200 га, розташованих за адресою:

АДРЕСА_1 як майновий поручитель за виконання зобов`язання, які виникли у ОСОБА_9 (а. с. 119-124, 125-130 том 1, а. с. 171-173 том 2).

У розділі VІ Договору іпотеки будинку та господарських споруд визначено сторонами договору застереження про задоволення вимог іпотекодержателя (а. с. 121-122

том 1).

Пунктом 6.2.5 цього застереження вказано, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки Предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

У розділі VІ Договору іпотеки земельної ділянки, розміром 0,1200 га визначено сторонами договору застереження про задоволення вимог іпотекодержателя

(а. с. 127-129 том 1).

Пунктом 6.2.4 цього застереження встановлюється, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Пункт 6.3.4 передбачав, що ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

Також судом апеляційної інстанції було встановлено, що ОСОБА_1 повідомив позивача про погашення боргових зобов`язань за ОСОБА_9 , а при невиконанні його вимоги він вказав, що ним буде здійснено продаж іпотечного майна.

Оскільки позивач ОСОБА_2 на письмову вимогу ОСОБА_1 щодо погашення боргу, як майнового поручителя не відреагував, борг не погасив, то останній відчужив іпотечне майно шляхом його продажу.

Відповідно до договору купівлі-продажу земельної ділянки від 08 червня 2015 року ОСОБА_1 продав ОСОБА_4 земельну ділянку загальною площею 0,1200 га розташовану за адресою:

АДРЕСА_1 за експертною оцінкою 158 402,64 грн

(а. с. 113-115 том 2).

Відповідно до звіту про оцінку майна № RS48-150608-001 проведеного на замовлення ОСОБА_2 , вартість земельної ділянки, площею 0,1200 га на момент укладення договору купівлі-продажу (08 червня 2015 року) становила 1 265 465,00 грн без ПДВ (а. с. 145-157 том 1).

Житловий будинок за тією ж адресою був проданий ОСОБА_1 за ціною

723 084,78 грн (а. с. 162-164 том 2).

Згідно звіту про оцінку будинку, проведену на замовлення ОСОБА_2 на момент його продажу (08 червня 2015 року) його вартість становила 2 864 000,00 грн

(а. с. 168-213 том 1).

Також судами було встановлено, що 12 червня 2014 року позивач ОСОБА_2 видав довіреність ОСОБА_3 та ОСОБА_11 у справі на розпорядження, експлуатацію (управління) та відчуження нерухомого майна, зокрема, земельної ділянки АДРЕСА_1 , площею 0,0499 га. Для чого надав їм право замовити та отримати документи, зокрема, звіту про експертну оцінку майна (земельної ділянки). Довіреність була видана на підставі усного договору доручення з правом передоручення (а. с. 87 том 1).

В порядку передоручення ОСОБА_3 08 червня 2015 року видала довіреність від імені ОСОБА_2 на ім`я ОСОБА_1 щодо продажу земельної ділянки

АДРЕСА_1 , площею 0,0499 га. Для чого надала йому право замовити та отримати документи, зокрема, звіт про експертну оцінку майна (земельної ділянки) (а. с. 193 том 3).

08 червня 2015 року, діючи від імені ОСОБА_2 за довіреністю, виданою

ОСОБА_3 , відповідно до договору купівлі-продажу ОСОБА_1 продав

ОСОБА_4 земельну ділянку АДРЕСА_1 площею 0,0546 га за ціною 41 194,00 грн (експертна грошова оцінка, як зазначено в договорі) (а. с. 13-16 том 1).

Відповідно до звіту про оцінку майна №RS48-150608-002 проведеного на замовлення ОСОБА_2 , вартість земельної ділянки, площею 0,0499 га (навіть, меншою за продану) на момент укладення договору купівлі-продажу (08 червня 2015 року) становила 526 223,00 грн без ПДВ (а. с. 21-33 том 1).

Ухвалою Апеляційного суду Київської області від 05 жовтня 2017 року було задоволено клопотання ОСОБА_2 та призначено у справі судово-будівельно-технічну експертизу щодо визначення дійсної ринкової вартості спірних об`єктів нерухомості.

Згідно висновку експерта за результатами проведення судової оціночно-будівельної та оціночно-земельної експертизи від 31 липня 2018 року

№ 20572/17-43/13913/13914/18-43 дійсна ринкова вартість житлового будинку станом на 08 червня 2015 складає 1 725 470,00 грн, земельної ділянки, загальною площею 0,1200 га - 814 800,00 грн, земельної ділянки загальною площею 0,0499 га - 338 821,00 грн (а. с. 27-47 том 3).

Мотивувальна частина

Щодо реалізації іпотечного майна.

При вирішенні цивільних справ суд, насамперед, має визначити вид спірних правовідносин, обрати норму права, яка їх регулює та правильно її застосувати.

Під час розгляду справи судом апеляційної інстанції вірно встановлені фактичні обставини утворення між позивачем і відповідачем правовідносин реалізації у позасудовому порядку земельної ділянки та житлового будинку за умовами укладених договорів іпотеки.

Таким чином, правовідносини між сторонами регулюються укладеними договорами іпотеки і статтею 38 Закону України «Про іпотеку».

Виходячи із частини 7 статті 38 зазначеного Закону, іпотекодавець має право на отримання решти виручки після розподілу коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки.

Згідно п.п.6.3.4 договорів іпотеки як житлового будинку (т.1 а.с.123) так і земельної ділянки (т.1 а.с.129), ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

Відповідно до частини 6 статті 38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Таким чином, стаття 38 зазначеного Закону надає іпотекодавцеві право на отримання відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього у випадку реалізації майна за ціною, нижчою ніж звичайна ціна на цей вид майна.

Право на таке відшкодування не обумовлюється будь якими критеріями, крім пріоритету та розміру задоволення вимог осіб із зареєстрованими правами та вимогами перед іпотекодавцем.

Крім того, зазначена норма права не вимагає встановлення факту протиправності або винних дій відповідача, оскільки його обов`язки та підстави відповідальності обумовлені статтею 38 Закону України «Про іпотеку» і договором

З огляду на статтю 8 Конституції України, в Україні визнається і діє принцип верховенства права.

Як убачається із висновку судового експерта (т.3 а.с.47), дійсна ринкова вартість іпотечного будинку, реалізованого відповідачем за 723 084,78 грн., складає 1 725 470 грн., а іпотечної земельної ділянки, реалізованої відповідачем за 158 402,64 грн., складає 814 800 грн.

Оскільки при продажу вартість іпотечного будинку занижена більш ніж удвічі, а земельної ділянки майже у чотири рази, суд апеляційної інстанції, з урахуванням вимог закону і принципу верховенства права, правильно відшкодував майновому поручителю різницю між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Касаційна скарга цієї частині задоволенню не підлягає, оскільки, з огляду на частину статті 41 Конституції України, наслідком цього буде позбавлення права власності іпотекодавця у спосіб, не передбачений законом.

Щодо реалізації земельної ділянки за довіреністю.

Відповідно до пункту 6 статті 3 ЦК України, загальними засадами цивільного законодавства є також розумність, добросовісність і справедливість.

Згідно до частин 2 і 3 статті 13 ЦК України, при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині.

Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Встановивши, що на підставі доручення ОСОБА_1 , діючи від імені ОСОБА_2 , продав земельну ділянку дійсною ринковою вартістю 338 821 грн (т.3 а.с. 47) лише за 41 194 грн, які також повернути виручені кошти довірителю не вважав за необхідне, суд апеляційної інстанції обґрунтовано на підставі частини 1 статті 22 ЦК України стягнув на користь позивача повне відшкодування збитків.

За таких обставин вважаю, що постанова суду апеляційної інстанції у справі ухвалена із додержанням норм матеріального в процесуального права, а касаційна скарга задоволенню не підлягає.

Суддя С.Ю. Мартєв