621/438/19
РІШЕННЯ
іменем України

16 червня 2020 року м. Зміїв
Зміївський районний суд Харківської області у складі:
судді Бібіка О.В.
з участю секретаря Горобець Н.М.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою Фермерського господарства "Геніївське" до ОСОБА_1 , Фермерського господарства ОСОБА_2 , державного реєстратора Зміївської міської ради Харківської області Калініної Людмили Миколаївни, ОСОБА_3 про визнання договорів недійсними та скасування рішення про державну реєстрацію,
УСТАНОВИВ:
На обгрунутвання позову зазначено наступне.
Згідно п. 1 Договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка належить позивачеві на підставі державного акту серії РЗ, №819948, реєстраційний номер 472.
Пунктом 8 вище зазначеного Договору визначено,що договір укладено на 15 років.
ФГ "Геніївське" та ОСОБА_1 пунктом 41 Договору погодили, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Земельна ділянка, що є предметом Договору, була своєчасно передана ОСОБА_1 фермерському господарству "Геніївське".
За змістом пункту 29 Договору Орендодавець зобов`язався не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.
Відповідно до п. 30 Договору Орендар має право, зокрема, самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, отримувати продукцію і доходи.
Пунктом 34 Договору було визначено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.
Пунктом 35 Договору Сторони визначили перелік підстав для його припинення.
Договір сторонами не змінено та не припинено, в судовому порядку недійсним його не визнано, згідно статті 204 ЦК України на теперішній час він є чинним.
Державну реєстрацію прав та обтяжень на земельну ділянку за спірним договором було проведено державним реєстратором Зміївської міської ради Харківської області Калініною Л.М. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний № 31993145 від 22.10.2016.
Через неналежне виконання ОСОБА_1 вимог чинного цивільного законодавства України та зобов`язань за договором оренди земельної ділянки №107 від 03.09.2007, ФГ "Геніївське" на протязі тривалого часу позбавлено можливості самостійно господарювати на землі та отримувати грошові кошти від реалізації виробленої продукції, на які розраховував підписуючи спірний договір, що, в свою чергу, унеможливлює досягнення мети договору.
Відтак, такі дії відповідача ОСОБА_1 суперечать нормам частини другої статті 13 ЦК України, у зв`язку з чим договір оренди землі від 03.09.2016, укладений в межах строку дії первісного договору оренди земельної ділянки №107 від 03.09.2007, підлягає визнанню недійсним на підставі ч. 1 ст. 215 ЦК України.
Ухвалою Зміївського районного суду Харківської області від 11.03.2019 провадження у справі відкрито, справу призначено до розгляду в загальному позовному провадженні в підготовче судове засідання.
Ухвалою Зміївського районного суду Харківської області від 21.05.2020 закрито підготовче провадження, справу призначено до розгляду у відкритому судовому засіданні.
Належним чином повідомлені учасники справи у судове засідання не з`явилися.
Від представника позивача ФГ "Геніївське" Геращенка В.Г. надійшла заява про розгляд справи за його відсутності, наполягає на задоволенні позовних вимог, справу просить розглядати у його відсутності, без фіксування судового процесу технічними засобами звукозапису.
Від представника відповідача ФГ ОСОБА_2 адвоката Браславської О.А. 15.06.2020 до канцелярії суду надійшла заява, в якій вона просить провести розгляд справи без її участі, відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
Від відповідача ОСОБА_1 будь-яких заяв по суті справи не надходило, про причини неявки суду не повідомив.
Відповідно до ч. 1 ст. 223 ЦПК України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
На підставі ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалося.
Суд, дослідивши надані сторонами докази у їх сукупності, встановив наступні обставини та відповідні їм правовідносини, що виникли між сторонами.
Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Відповідно до положень ст. 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
Під способами захисту цивільних прав розуміють передбачені законом заходи примусового характеру, за допомогою яких відновлюються порушені, невизнані або оспорювані права.
Реалізуючи передбачене ст. 64 Конституції України право на судовий захист, звертаючись до суду, особа вказує в позові власне суб`єктивне уявлення про порушене право чи охоронюваний інтерес та спосіб його захисту.
За принциповими положеннями ст. 12 ЦПК України, які встановлюють змагальність цивільного процесу, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається, як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Відповідно до п.8 даного договору, договір укладено строком на п`ятнадцять років, після закінчення якого орендар має переважне право поновлення його на новий строк, про що повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору оренди повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Пунктом 20 Договору встановлено, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у десятиденний строк після державної реєстрації цього договору за актом приймання - передачі.
Пунктами 34-37 Договору передбачено зміни умов договору і припинення його дії.
Згідно п. 41 Договору, він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Тобто, предметом позову є договір оренди від 03.09.2016, укладений між ФГ ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , який укладено у період чинного договору оренди тієї самої земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ "Геніївське" 03.09.2007.
Згідно з частиною першою статті 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).
Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом (далі - ЗК) України, Законом України «Про оренду землі».
Передання в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності, зокрема, громадян, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно з частиною другою статті 125 ЗК України у вказаній редакції право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.
Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (стаття 18 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час підписання договору оренди землі та його реєстрації).
Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.
Постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 N 2073 затвердежно Порядок державної реєстрації договорів оренди землі.
Пунктом третім Порядку передбачено, що державна реєстрація договорів оренди проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки.
Згідно п. п. 12, 13, 14 Порядку, факт державної реєстрації засвідчується у 10-денний термін гербовою печаткою та підписом голови відповідної ради, Київської, Севастопольської міської державної адміністрації або уповноваженої ними посадової особи.Печатка та підпис ставляться на всіх примірниках договору оренди (суборенди). Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка ведеться державним органом земельних ресурсів за формою згідно з додатком.
Книга записів державної реєстрації договорів оренди землі ведеться окремо в розрізі кожної сільської, селищної, міської ради, а також у розрізі Київської, Севастопольської міської державної адміністрації. Книга прошнуровується, засвідчується підписами сільського, селищного, міського голови та начальника районного відділу, міського управління (відділу) земельних ресурсів і скріплюється печатками. Датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації.
На час підписання договору оренди, 03.09.2007, частина друга статті 124 ЗК України передбачала, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
У частині другій статті 125 ЗК України вказано, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.
Вимога про те, що право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону, передбачена у частині другій статті 126 ЗК України.
Спеціальним законом, що регулює спірні правовідносини, є Закон № 161-XIV у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.
У статті 13 Закону № 161-XIV надано визначення договору оренди землі. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (стаття 14 цього Закону № 161-XIV).
Згідно зі статтею 18 названого Закону договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
Статтею 20 Закону № 161-XIV передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.
Права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18, 20 Закону № 161-XIV, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.
Стаття 31 Закону № 161-XIV регулює питання припинення договору оренди землі, а саме договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).
Отже, ОСОБА_1 починаючи з зазначеної дати міг реалізувати повноваження власника земельної ділянки у будь-який законний спосіб.
Відповідно, укладення ОСОБА_1 договору оренди земельної ділянки з ФГ ОСОБА_2 не порушує права попереднього орендатора ФГ "Геніївське".
За наведеного, суд дійшов висновку про відсутність в діях відповідачів порушення прав позивача.
На спростування доводів позивача про те, що п`ятнадцятирічний строк дії договору оренди є чинним до 06.06.2023, оскільки початком дії договору є дата його державної реєстрації - 06.06.2008, а відповідно договір оренди від 03.09.2007 був чинним станом на день укладення договору оренди між ОСОБА_1 та ФГ ОСОБА_2 - 03.09.2016 та надень укладення договору суборенди між ФГ ОСОБА_2 та ОСОБА_3 - 11.03.2019, суд зазначає наступне.
Відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
На час підписання договору оренди, 03.09.2007, ч. 2 ст. 125 ЗК України передбачала, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.
Стаття 18 Закону України «Про оренду землі» визначала, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Статтею 20 цього ж Закону передбачала, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.
Згідно зі ст. 202 ЗК України державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі державного реєстру земель. Державний реєстр земель складається з двох частин: а) книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок (далі - Книга записів); б) Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку.
Порядок державної реєстрації договору оренди земельної ділянки регулювався постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 року № 2073 «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі». Факт державної реєстрації засвідчується у 10-денний термін гербовою печаткою та підписом голови відповідної ради, Київської, Севастопольської міської державної адміністрації або уповноваженої ними посадової особи. Печатка та підпис ставляться на всіх примірниках договору оренди (суборенди). Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів
оренди землі, яка ведеться державним органом земельних ресурсів за формою згідно з додатком.
Книга записів державної реєстрації договорів оренди землі ведеться окремо в розрізі кожної сільської, селищної, міської ради, а також у розрізі Київської, Севастопольської міської державної адміністрації. Книга прошнуровується, засвідчується підписами сільського, селищного, міського голови та начальника районного відділу, міського управління (відділу) земельних ресурсів і скріплюється печатками. Датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації.
На час укладення позивачем договору оренди від 03.09.2007, його державна реєстрація була пов`язана із датою внесення запису до відповідного розділу Книги записів.
Отже, реєстраційний напис на договорі оренди земельної ділянки є похідним від запису у Книзі записів. Державний реєстратор не був наділений правом проставити такий напис, поки не зробив відповідний запис у Книзі записів за певним номером.
Відповідна правова позиція викладена у Постановах Верховного Суду № 669/930/16-ц від 20.11.2019, №587/2135/16-ц від 10.04.2019.
Всупереч викладеному, суду на надано доказів про наявність відповідного запису саме у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, чи державної реєстрації спірного договору оренди на праві іншого речового права на ім"я позивача на час укладення відповідачами оспорюваних договорів оренди та суборенди.
Враховуючи зазначене, суд приходить до висновку про відсутність порушення права позивача ФГ "Геніївське", а відповідно, відсутність підстав для задоволення позову.
Керуючись: ст. ст. 215, 626, 777, 792 ЦК України, ст. 124 Земельного кодексу України, ЗУ "Про оренду землі", ст. ст. 2, 12, 81, 89, 141, 247, 258, 259, 263-265, 354 ЦПК України, суд, -
ВИРІШИВ:
У задоволенні позовних вимог Фермерського господарства "Геніївське" до ОСОБА_1 , Фермерського господарства ОСОБА_2 , державного реєстратора Зміївської міської ради Харківської області Калініної Людмили Миколаївни, ОСОБА_3 про визнання договорів недійсними та скасування рішення про державну реєстрацію - відмовити у повному обсязі.
Повний текст рішення складено 25.06.2020.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не буде подано.
Рішення може бути оскаржено безпосередньо до Харківського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги в тридцятиденний строк з дня складення повного судового рішення.
Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Суддя: