Постанова

Іменем України

25 травня 2020 року

м. Київ

справа № 594/368/17

провадження № 61-45433 св 18

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Гулька Б. І. (суддя-доповідач), Воробйової І. А., Луспеника Д. Д.,

учасники справи:

позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр»,

відповідачі: ОСОБА_1 , товариство з обмеженою відповідальністю «Борщівська аграрна компанія»,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр» на рішення Борщівського районного суду Тернопільської області від 18 червня 2018 року у складі судді Зушман Г. І. та постанову апеляційного суду Тернопільської області від 13 вересня 2018 року у складі колегії суддів: Костіва О. З., Храпак Н. М., Щавурської Н. Б.,

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У березні 2017 року товариство з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр» (далі - ТОВ «Мрія Центр», товариство)звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю «Борщівська аграрна компанія» (далі - ТОВ «Борщівська аграрна компанія») про визнання недійсним договору оренди землі, визнання договору оренди землі поновленим.

Позовна заява мотивована тим, що ОСОБА_1 на підставі державного акта на право приватної власності на землю від 05 лютого 2002 року належить земельна ділянка, площею 1,92 га, розташована на території Циганської сільської ради Борщівського району Тернопільської області.

10 травня 2009 року між ТОВ «Мрія Центр» та ОСОБА_1 укладено договір оренди зазначеної вище земельної ділянки, строком на п`ять років з моменту його державної реєстрації, яка була здійснена 10 грудня 2009 року.

Після отримання земельної ділянки в оренду, товариство належним чином виконувало взяті на себе договірні зобов`язання, вчасно виплачувало відповідачці орендну плату.

Після закінчення строку оренди вищевказаної земельної ділянки, товариство мало намір скористатися своїм переважним правом перед іншими особами на поновлення договору оренди землі. З цією метою, протягом часу дії договору оренди землі, 05 березня 2014 року та 07 серпня 2014 року направляло відповідачці, як орендодавцю, листи-повідомлення від 04 березня 2014 року та від 06 серпня 2014 року про наміри скористатися своїм переважним правом на поновлення договору на новий строк, долучивши до них відповідні додаткові угоди.

Після закінчення строку дії договору оренди землі товариство продовжувало користуватись спірною земельною ділянкою, обробляючи її у 2015 році, виплативши ОСОБА_1 орендну плату у розмірі 750 кг пшениці, про що остання розписалась у відповідних відомостях без будь-яких питань чи зауважень.

Незважаючи на викладене, 01 червня 2015 року ОСОБА_1 уклала з ТОВ «Борщівська аграрна компанія» новий договір оренди цієї земельної ділянки, який був зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Такими діями відповідачів було порушено переважне право товариства на поновлення договору оренд землі.

З урахуванням викладеного ТОВ «Мрія Центр» просило суд визнати недійсним договір оренди землі від 01 червня 2015 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Борщівська аграрна компанія»; визнати поновленим на той самий строк та на тих самих умовах договір оренди землі, укладений між ТОВ «Мрія Центр» та ОСОБА_1 .

Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції

Рішенням Борщівського районного суду Тернопільської області від 18 червня 2018 року у задоволенні позову ТОВ «Мрія Центр» відмовлено. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що переважне право на поновлення договору оренди землі можливе лише за умови дотримання орендарем строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє право. Позивач не надав суду належних та допустимих доказів на підтвердження направлення ОСОБА_1 , як орендодавцю, повідомлення про намір реалізувати ним переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк із відповідним проєктом додаткової угоди та отримання останньою такого повідомлення. Таким чином, переважне право ТОВ «Мрія Центр» на укладення договору оренди землі не порушено.

Крім того, умови, передбачені оспорюваним договором оренди землі від 01 червня 2015 року, укладеним між ОСОБА_1 та ТОВ «Борщівська аграрна компанія», є більш вигідними для орендодавця, ніж умови, визначені попереднім договором оренди землі від 05 лютого 2002 року, укладеним з позивачем.

Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції

Постановою апеляційного суду Тернопільської області від 13 вересня 2018 рокуапеляційну скаргу ТОВ «Мрія Центр» залишено без задоволення, рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що подані позивачем списки відправлення простих поштових відправлень не можуть бути доказом належного повідомлення ОСОБА_1 про намір ТОВ «Мрія Центр» реалізувати переважне право на поновлення договору оренди землі, оскільки вони не підтверджують факт відправлення кореспонденції останній та отримання її нею. При цьому під повідомленням слід розуміти не тільки направлення, а й отримання орендарем відповідного листа-повідомлення. ОСОБА_1 заперечувала отримання листів, як і намір продовжувати договір оренди з позивачем.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

У касаційній скарзі ТОВ «Мрія Центр» просить оскаржувані судові рішення скасувати й ухвалити нове рішення, яким позов товариства задовольнити, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга мотивована тим, що суди дійшли помилкового висновку про недотримання ТОВ «Мрія Центр» встановленої процедури реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі, оскільки не передбачено та не вимагається надсилання саме рекомендованих листів-повідомлень про намір продовження договору оренди землі цінними та/або з повідомленнями про вручення поштовими відправленнями.

ТОВ «Мрія Центр» запропонувало у надісланому орендодавцю проєкті додаткової угоди покращені умови оренди, а в листі-повідомленні зазначило, що у разі незгоди із запропонованими умовами оренди, він має право надати прийнятні для нього умови або власний проєкт додаткової угоди.

Крім того, суди не врахували відповідні правові позиції Верховного Суду України.

Доводи особи, яка подала відзив

У січні 2019 року ТОВ «Борщівська аграрна компанія»подало відзив на касаційну скаргу, посилаючись на те, що оскаржувані судові рішення є законними і обґрунтованими, доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують, на їх законність не впливають. Позивачем належними доказами не підтверджено повідомлення ОСОБА_1 , як орендодавця, про його намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі, тому відсутні докази порушення цього права ТОВ «Мрія Центр».

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду у складі судді Касаційного цивільного суду від 19 жовтня 2018 року відкрито касаційне провадження в указаній справі і витребувано цивільну справу № 594/368/17 з Борщівського районного суду Тернопільської області.

У січні 2019 року справа надійшла до Верховного Суду.

Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 16 квітня 2020 року справу передано судді-доповідачеві.

2. Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Частиною третьою статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Пунктом 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України від 15 січня 2020 року № 460-IX «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» передбачено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.

Відповідно до вимог частини першої статті 400 ЦПК України (тут і далі в редакції до наведених змін) під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Встановлено й це вбачається із матеріалів справи, що оскаржувані судові рішення ухвалені з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, яка передбачає, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою-п`ятою цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проєкт додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проєкт додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, статті 15 ЦК України буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Такі висновки відповідають правовій позиції, викладеній у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65 цс 18). Крім того, аналогічні висновки містяться у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: від 06 лютого 2019 року у справі № 594/272/17, провадження № 61-45648 св 18; від 19 листопада 2019 року у справі № 594/320/17-ц, провадження № 61-45673 св 18.

У частині четвертій статті 263 ЦПК України вказано про те, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Судом установлено, що оригінали листів-повідомлень від 04 березня 2014 року та 06 серпня 2014 року з проєктами додаткових угод, за якими позивач повідомляв відповідача про свої наміри скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк із проєктом додаткової угоди, відсутні, ці листи не реєструвалися у вихідній кореспонденції ТОВ «Мрія Центр», а їм присвоювався порядковий номер відповідно до алфавітного списку власників земельних ділянок, яким у ці дні адресувалися листи-повідомлення.

Згідно з листами Тернопільської дирекції публічного акціонерного товариства «Укрпошта» від 23 серпня 2017 року та від 21 вересня 2017 року згруповані поштові відправлення для пересилання (списком) у березні та серпні 2014 року у надходженні до відділення поштового зв`язку Оришківці Тернопільської дирекції публічного акціонерного товариства «Укрпошта» не значяться.

Суди, встановивши фактичні обставини у справі, від яких залежить правильне вирішення спору, вірно застосувавши норми матеріального права, дійшли обґрунтованого висновку про те, що ТОВ «Мрія Центр»не надало належних та допустимих доказів, що є його процесуальним обов`язком, на підтвердження направлення ОСОБА_1 , як орендодавцю, повідомлення про намір товариства реалізувати переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк із відповідним проєктом додаткової угоди та отримання останньою такого повідомлення.

Ураховуючи викладене, суди на підставі належним чином оцінених доказів, поданих сторонами, дійшли вірного висновку про те, що переважне право ТОВ «Мрія Центр» на укладення договору оренди землі не порушено.

Крім того, суди дійшли правильного висновку про те, що умови, передбачені оспорюваним договором оренди землі від 01 червня 2015 року, укладеним між ОСОБА_1 та ТОВ «Борщівська аграрна компанія», є більш вигідними для орендодавця, ніж умови, визначені попереднім договором оренди землі від 05 лютого 2002 року, укладеним з позивачем.

Доводи касаційної скарги про те, що статтею 33 Закону України «Про оренду землі» не передбачено надсилання листів-повідомлень рекомендованими, цінними та/або з повідомленнями про вручення поштовими відправленнями є необґрунтованими, оскільки зазначена норма закону містить імперативну вимогу про повідомлення орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, з доданням до листа-повідомлення проєкта додаткової угоди. Належним доказом отримання листа-повідомлення та додаткової угоди є повідомлення про їх вручення орендодавцю, яких матеріали справи не містять.

Посилання у касаційній скарзі на те, що ТОВ «Мрія Центр» дотрималося усіх необхідних умов для поновлення договору оренди землі, продовжувало користуватись спірною земельною ділянкою спростовуються вищевказаними висновками судів та встановленими ними фактичними обставинами справи.

Наведені у касаційній скарзі доводи були предметом дослідження у судах попередніх інстанцій із наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах законодавства.

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують.

Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр» залишити без задоволення.

Рішення Борщівського районного суду Тернопільської області від 18 червня 2018 року та постанову апеляційного суду Тернопільської області від 13 вересня 2018 рокузалишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: Б. І. Гулько

І. А. Воробйова

Д. Д. Луспеник