Постанова

Іменем України

06 травня 2020 року

м. Київ

справа № 395/174/17

провадження № 61-26099св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Синельникова Є. В. (суддя-доповідач),

суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Хопти С. Ф., Шиповича В. В.,

учасники справи:

позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н»,

відповідачі: ОСОБА_1 , сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Агролан»,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на постанову Апеляційного суду Кіровоградської області, у складі колегії суддів: Черненко В. В., Кіселика С. А., Суровицької Л. В., від 22 березня 2018 року.

Короткий зміст позовних вимог

Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» (далі - ТОВ «Агроконтракт-Н») звернулося до суду із позовом до ОСОБА_1 , сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агролан» (далі - СТОВ «Агролан») про визнання договору оренди землі недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем.

Свої вимоги ТОВ «Агроконтракт-Н» обґрунтовувало тим, що ОСОБА_1 згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку належить земельна ділянка площею 3,65 га, кадастровий номер :02:000:0369, яка розташована на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області. 09 жовтня 2008 року між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки строком на п`ять років, вказану земельну ділянку позивач орендував згідно зі схемою, разом із земельними ділянками інших власників, без установлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками.

Вказаним договором передбачено, що дія договору продовжується на наступний термін, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за шість місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною.

ОСОБА_1 не повідомив позивача за шість місяців до закінчення дії договору про свій намір не продовжувати його на наступний термін.

ТОВ «Агроконтракт-Н»заявляло, що 27 березня 2013 року та 06 березня 2014 року направило ОСОБА_1 листи-повідомлення про поновлення договору, до яких було долучено проект додаткової угоди, але позивач так і не був повідомлений про прийняте відповідачем рішення.

Після закінчення строку договору оренди ТОВ «Агроконтракт-Н» продовжувало користуватися земельною ділянкою та сплачувало орендну плату за її користування.

В 2015 році позивачу стало відомо, що ОСОБА_1 та СТОВ «Агролан» уклали договір оренди землі щодо вказаної земельної ділянки, тобто тієї ділянки, яка перебувала у користуванні позивача.

Крім того, при укладенні вказаного договору не здійснювалося встановлення меж земельної ділянки. У зв`язку з тим, що встановлення меж земельної ділянки до підписання договору оренди між відповідачами не здійснювалося, на момент укладення та реєстрації спірного договору місце розташування земельної ділянки, яке є істотною умовою договору, не було встановлене.

Із урахуванням зазначеного, уточнивши позовні вимоги, позивач просив позов задовольнити, визнати недійсним договір оренди землі № 50 від 01 вересня 2014 року, укладений між відповідачами щодо зазначеної вище земельної ділянки, визнати поновленим договір оренди землі від 09 жовтня 2008 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Агроконтракт-Н» щодо зазначеної земельної ділянки.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області, у складі судді Орендовського В. А., від 02 листопада 2017 року у задоволенні позову ТОВ «Агроконтракт-Н» відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що сторони спору дотримались вимог частин першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі», а саме: орендар щодо повідомлення про намір реалізувати переважне право на укладення договору оренди землі після закінчення строку його дії, а орендодавець щодо надання відповіді в межах місячного строку після отримання листа-повідомлення про прийняте ним рішення щодо поновлення договору оренди землі. При наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі переважне право орендаря припиняється, а тому укладенням договору 01 вересня 2014 року між ОСОБА_1 та СТОВ «Агролан» права позивача не порушені.

Окрім того, 31 липня 2017 року щодо вказаної спірної земельної ділянки між відповідачами укладено договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), державна реєстрація якого здійснена 01 серпня 2017 року. За таких обставин спірний договір оренди землі № 50 від 01 вересня 2014 року внаслідок його розірвання не створює жодних юридичних наслідків.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Апеляційного суду Кіровоградської області від 22 березня 2018 року апеляційну скаргу ТОВ «Агроконтракт-Н» задоволено частково. Рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 02 листопада 2017 року скасовано в частині відмови у задоволенні позову про визнання договору оренди землі поновленим та ухвалено в цій частині позову нове рішення, яким визнано поновленим договір оренди земельної ділянки площею 3,65 га кадастровий номер :02:000:0369, укладений 09 жовтня 2008 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Агроконтракт-Н». В решті рішення суду першої інстанції залишено без змін. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що позивач, як орендар, належно виконував умови договору оренди, дотримався строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, орендодавець не надіслав у встановлений законом строк відмову у поновленні договору на новий строк, не повідомив про намір укласти договір оренди з іншим орендарем та уклав договір оренди з іншим орендарем на умовах, що не є рівними або кращими у порівнянні з запропонованими попереднім орендарем. У позивача на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі» є переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк і це право було порушено у зв`язку з укладенням орендодавцем договору оренди із іншим орендарем.

Однак, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність правових підстав для визнання спірного договору недійсним, оскільки цей договір внаслідок його розірвання не створює жодних юридичних наслідків.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та її доводи

У касаційній скарзі ОСОБА_1 просить скасуватипостанову Апеляційного суду Кіровоградської області від 22 березня 2018 року і залишити в силі рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 02 листопада 2017 року, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга мотивована тим, що висновок апеляційного суду суперечить матеріалам справи, не узгоджується із положеннями частин першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки орендарем не дотримано процедури, за умови дотримання якої він набуває переважне право на укладення договору оренди землі. Орендарем невчасно виплачено орендну плату, лист щодо наміру укладення договору оренди на новий строк було надіслано за межами шестимісячного строку, доказів отримання орендодавцем кореспонденції від орендаря суду надано не було. Власником земельної ділянки двічі направлялися орендарю листи-повідомлення щодо відмови у продовженні договору оренди на новий строк. Позивачем також не надано доказів на підтвердження того, що він продовжував користуватися земельною ділянкою по закінченні договору оренди.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 25 травня 2018 року відкрито касаційне провадження у справі.

13 квітня 2020 року на підставі протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Верховного Суду справу № 395/174/17 розподілено судді-доповідачеві.

Ухвалою Верховного Суду від 28 квітня 2020 року справу за позовом ТОВ «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_1 , СТОВ «Агролан» про визнання договору оренди землі недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем призначено до судового розгляду колегією у складі п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.

Відзив на касаційну скаргу не надходив

Фактичні обставини справи, встановлені судами

09 жовтня 2008 року між ОСОБА_1 , як орендодавцем, та ТОВ «Агроконтракт-Н», як орендарем, було укладено договір оренди земельної ділянки, площею 3,65 га, кадастровий номер :02:000:0369, яка розташована на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області строком на п`ять років.

Пунктом 14.1 договору оренди передбачено набрання ним чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Державна реєстрація договору здійснена 24 серпня 2009 року у Новомиргородському районному відділенні КРФ ДП «ЦДЗК», про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за № 04.09.377.00218.

Пунктом 9.3.4 договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Агроконтракт-Н», передбачено, що орендар після закінчення строку договору має переважне право на його поновлення на новий строк.

Сторони погодились, що дія договору продовжується на наступний термін дії, вказаний у пункті 3.1 цього договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за шість місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною (пункт 3.2 договору оренди).

Пунктами 9.1-9.5, 12.1-12.5 цього договору оренди землі встановлено права та обов`язки орендодавця та орендаря відповідно до Закону України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Укладений 09 жовтня 2008 року між ОСОБА_1 та СТОВ «Агроконтракт-Н» договір оренди землі діяв до 24 серпня 2014 року.

До закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки позивач, з метою реалізації свого переважного права щодо поновлення договору оренди, двічі направляв орендодавцю ОСОБА_1 листи-повідомлення з пропозицією відносно поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди № 1, а саме: від 27 березня 2013 року за № ЛП-13 та від 06 березня 2014 року за № 120/1.

Доказів направлення листа-повідомлення від 27 березня 2013 року не надано. Квитанцією про відправлення поштового рекомендованого листа підтверджується, що лист-повідомлення від 06 березня 2014 року з проектом додаткової угоди № 1 на адресу ОСОБА_1 було направлено позивачем 22 квітня 2014 року.

У додатковій угоді № 1 до договору оренди земельної ділянки від 09 жовтня 2008 року орендарем запропоновано ОСОБА_1 встановити розмір орендної плати 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з безкоштовною оранкою та культивацією городів до 0,25 га, безкоштовно 500 кг соломи та допомогу на поховання у розмірі 700 грн.

В судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_2 пояснила, що ОСОБА_1 у лютому 2014 року направляв позивачу лист про те, що не бажає продовжувати орендні відносини після закінчення строку дії договору оренди землі, але відповіді на нього не отримував. Після того, як отримав лист-повідомлення з проектом додаткової угоди у квітні 2014 році та ознайомився з умовами договору, які пропонувало товариство, ОСОБА_1 направив поштою лист, в якому повідомив, що не має наміру продовжувати (пролонгувати) з ТОВ «Агроконтракт-Н» дію договору оренди чи укладати новий договір.

Копією листа-повідомлення щодо відмови у продовженні договору оренди землі від 26 квітня 2014 року, оригінал якого та квитанція про його направлення поштою орендарю оглянуті в судовому засіданні, підтверджується направлення листа-повідомлення ОСОБА_1 директору ТОВ «Агроконтракт-Н», в якому відповідач зазначив про своє небажання продовжувати орендні відносини після закінчення строку дії договору від 09 жовтня 2008 року.

Журналом реєстрації вхідної кореспонденції ТОВ «Агроконтракт-Н» підтверджується, що товариством отримано лист ОСОБА_1 за вх. № 228 від 29 квітня 2014 року.

01 вересня 2014 року ОСОБА_1 уклав договір оренди землі № 50 з СТОВ «Агролан», державну реєстрацію договору здійснено 29 листопада 2014 року, відповідно до якого передав в оренду товариству спірну земельну ділянку строком на три роки.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Частинами першою та другою статті 400 Цивільного процесуального кодексу України (тут і надалі у редакції, чинній на момент подання касаційної скарги) визначено, що під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно з положеннями частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла наступних висновків.

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону постанова суду апеляційної інстанції не відповідає.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 Цивільного кодексу України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою-п`ятою цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватися земельною ділянкою; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Звертаючись до суду позивач посилався на те, що до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, з метою реалізації свого переважного права щодо поновлення договору оренди, він двічі направляв орендодавцю ОСОБА_1 листи-повідомлення з пропозицією про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди, а саме: 27 березня 2013 року та 06 березня 2014 року.

Відповідно до статті 60 ЦПК України, 2004 року (у редакції, чинній на час розгляду справи судом першої інстанції) кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір.

Відповідно до статей 12, 81 чинної редакції ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Частково скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення в частині поновлення договору оренди землі, апеляційний суд, не врахував, що ОСОБА_1 у лютому 2014 року направив ТОВ «Агроконтракт-Н» лист про те, що не бажає продовжувати орендні відносини після закінчення строку дії договору оренди землі, але відповіді на нього не отримав. Після того, як ОСОБА_1 отримав лист-повідомлення з проектом додаткової угоди у квітні 2014 році та ознайомився з умовами договору, які пропонувало товариство, він 26 квітня 2014 року направив поштою лист, в якому повідомив, що не має наміру продовжувати (пролонгувати) з ТОВ «Агроконтракт-Н» дію договору оренди чи укладати новий договір. Журналом реєстрації вхідної кореспонденції ТОВ «Агроконтракт-Н» підтверджується, що товариством 29 квітня 2014 року отримано зазначений лист ОСОБА_1 .

Вказане підтверджує, що ОСОБА_1 у визначений договором оренди землі строк повідомив позивача про відсутність наміру продовжувати дію договору та про відмову від укладення нового договору оренди землі.

За змістом частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

При вирішенні спору апеляційний суд також залишив поза увагою доводи відповідача СТОВ «Агролан» про те, що в наданій суду додатковій угоді ТОВ «Агроконтакт-Н» зазначив інші умови, ніж передбачено договором оренди землі від 09 жовтня 2008 року, зокрема запропонувало збільшити строк дії договору. На зміну вказаної умови необхідна згода сторін, що узгоджується зі змістом частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі», тоді як між сторонами така згода досягнута не була.

Доводи позивача про те, що після закінчення строку дії договору оренди він продовжував користуватися земельною ділянкою також не підтверджуються належними та допустимими доказами.

Наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем, відсутність доказів продовження користування попереднім орендарем земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі дають підстави для висновку, що переважне право позивача на поновлення договору оренди землі порушено не було.

Вказаний висновок узгоджується із висновками, викладеними у постановах Верховного Суду від 20 лютого 2019 року у справі 395/1458/16-ц (провадження 61-6190св18), від 03 квітня 2019 року у справі 395/1452/16-ц (провадження 61-6190в18), від 31 липня 2019 року у справі 395/1429/16-ц (провадження 61-27141св18), від 28 серпня 2019 року у справі 395/170/17-ц (провадження 61-29828св18).

Ухвалюючи рішення щодо позовних вимог про визнання договору оренди поновленим, районний суд дійшов загалом правильного висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, оскільки договір оренди землі не може бути поновленим всупереч волевиявленню власника земельної ділянки, який добросовісно повідомив орендаря про відсутність наміру продовжувати правовідносини.

Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.

Колегія суддів вважає, що суд першої інстанції належним чином виконав вимоги статті 89 ЦПК України щодо оцінки доказів і дотримався вимог статті 263 ЦПК України щодо законності та обґрунтованості рішення суду, повно і всебічно дослідив обставини справи та загалом правильно вирішив спір.

За правилами статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

Ураховуючи наведене, колегія суддів вважає, що постанова суду апеляційної інстанції у оскаржуваній частині підлягає скасуванню із залишенням в силі рішення суду першої інстанції.

Керуючись статтями 400, 402, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Постанову Апеляційного суду Кіровоградської області від 22 березня 2018 року в частині задоволення позову товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» про поновлення договору оренди земельної ділянки, площею 3,65 га, кадастровий номер :02:000:0369, укладеного 09 жовтня 2008 року між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н», а також у частині стягнення з ОСОБА_1 на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» судового збору у розмірі 6 720 грн скасувати та залишити в силі в цій частині рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 02 листопада 2017 року.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» () на користь ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) 3 200 (три тисячі двісті) грн судового збору, сплаченого за подання касаційної скарги.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Є. В. Синельников
Судді О. В. Білоконь
О. М. Осіян
С. Ф. Хопта
В. В. Шипович