З А О Ч Н Е Р I Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
м. Лозова Харківської області
Лозівський міськрайонний суд Харківської області в складі:
головуючого - Харабадзе К.Ш.,
за участю секретаря - Бєловол О.О.,
Справа № 629/3927/20
Номер провадження 2/629/1182/20
відповідач фізична особа підприємець ОСОБА_2
розглянувши у відкритому судовому засіданні у порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості по орендній платі:
в с т а н о в и в :
Позивач у судове засідання не з`явився, надав заяву про розгляд справи за його відсутності, на задоволенні позовних вимог наполягає у повному обсязі, не заперечує проти ухвалення заочного рішення суду.
Відповідач в судове засідання не з`явився, про час та місце слухання справи повідомлявся своєчасно та належним чином судовою повісткою про виклик, за адресою зареєстрованого місця проживання.
Згідно до положення ч.3 ст. 131 ЦПК України учасники судового процесу зобов`язані повідомляти суд про причини неявки у судове засідання. У разі неповідомлення суду про причини неявки вважається, що учасники судового процесу не з`явилися в судове засідання без поважних причин.
Відповідно до ч.4 ст. 223 ЦПК України, у разі повторної неявки в судове засідання відповідача, повідомленого належним чином, суд вирішує справу на підставі наявних у ній даних чи доказів (постановляє заочне рішення).
Виходячи з викладеного, зі згоди позивача, суд ухвалює рішення при заочному розгляді справи, що відповідає положенням ст. 280 ЦПК України.
Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.
Дослідивши матеріали справи, суд доходить до такого.
На підставі договорів оренди землі від 11.12.2017 року попередні власники ОСОБА_5 та ОСОБА_4 передали в строкове платне користування (оренду) ФОП ОСОБА_2 ділянки строком до 31.12.2037 року, з моменту його підписання. Державна реєстрація даних договорів, була проведена 12.12.2017 року. За змістом пункту 35 Договорів оренди землі від 11.12.2017 року дія договорів припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використання, а також з інших підстав, визначених законом.
Згідно ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Щодо вимог позивача про розірвання договорів оренди у зв`язку з неналежним виконанням орендарем умов договору, а саме, сплати орендної плати, з посиланням на вимоги ст. 13, 15, 21, 24, 31, 32 Закону України «Про оренду землі», то положеннями ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», ст. 141 ЗК України та ч. 1 ст. 782 ЦК України передбачена систематична (два і більше випадки) несплата земельного податку або орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність. Зокрема, такий висновок міститься в постанові ВС/КЦС № 383/708/16-ц від 20.06.2019 року.
Позивач в позові вказує, що з 02.08.2019 року у нього виникло право власності на земельні ділянки та він став їх орендодавцем, що йому було не сплачено орендну плату за один рік - 2019 рік(до 30.12), що свідчить про разове порушення умов договорів оренди у цій частині і не вважається систематичним, а тому не може бути підставою для їх розірвання.
При цьому суд звертає увагу на те, що визнаючи несплату орендної плати разовим порушенням умов договору оренди, суд вважає неспроможними і не приймає до уваги відомості відповідача, викладені у відповіді ФОП ОСОБА_2 від 29.07.2020 року на вимогу позивача про розірвання договору від 07.07.2020 року, а саме, про те, що попереднім власникам ОСОБА_4 та ОСОБА_5 за адресами, зазначеними в договорах, направлялися рекомендовані листи від 09.01.2020 року з пропозицією отримати орендну плату за договорами оренди любим зручним для них шляхом, які були повернуті поштою, оскільки вказані обставини не звільняють орендаря від обов`язку сплачувати орендну плату. Повернення рекомендованих листів не свідчить про належним чином повідомлення орендодавця про необхідність отримання орендної плати, нарахованої відповідно до умов договору, тобто до 30 грудня кожного року оренди. ФОП ОСОБА_2 не надсилало поштовим переказом кошти в рахунок орендної плати за 2019 рік як ОСОБА_4 та ОСОБА_5 , так і ОСОБА_1 , оскільки у відповіді не обґрунтовано підстав неперерахування даних коштів позивачу до звернення останнім до суду за захистом своїх прав. Наявність у відповіді посилань на те, що позивач повідомлений про можливість отримати орендну плату любим зручним для нього шляхом не підтверджують належне виконання відповідачем умов договору оренди в частині нарахування і виплати орендної плати. Навіть якщо власник ділянки не з`являється за орендною платою, це не звільняє орендаря від обов`язку сплачувати її. Така позиція міститься в постанові Верховного Суду України у справі №126/1553/17 від 27.06.2018.
Суд зауважує, що відносини орендодавця з орендарем регулюються (окрім законодавчих норм) договором оренди земельної ділянки. Саме в цьому документі сторони прописують усі умови використання земельної ділянки, деталізують права та обов`язки сторін. Однак, в укладених договорах від 11.12.2017 року сторонами детально не обумовлювалися порядок і форма виплати орендної плати: у грошовій формі шляхом перерахування коштів через фінансові установи на картковий рахунок орендодавця, зазначений у реквізитах до договору або у грошовій формі шляхом отримання її особисто орендодавцем у касі орендаря, тощо. Також умовами договору оренди не передбачалися дії сторін в разі зміни реквізитів сторони, як то обов`язок повідомити іншу сторону (як то наприклад, що орендодавець (або його спадкоємець) повинні повідомити орендаря про закриття карткового рахунку).
Щодо аргументів позивача про застосування судом такого правового наслідку, як розірвання договору судом з підстави істотності допущеного порушення договору, з посиланням на постанову ВП ВС № 912/1385/17 від 27.11.2018 року, то за частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. І в зазначеній постанові ВП ВС № 912/1385/17 від 27.11.2018 року звернуто увагу саме на те, що відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за змістом статті 3 ЦК належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність, застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію, - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до пункту 3 частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, і в цих правовідносинах для задоволення вимог про розірвання договору позивачу слід довести наявність у сукупності двох умов: істотного порушення договору та шкоди, завданої цим порушенням.
Отже, позивачу необхідно довести факт такої несплати та істотність допущеного порушення договору, визначену через таку оціночну категорію, як значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору. Однак позивачем в порядку ст. 76-80 ЦПК України не надано суду належних та допустимих доказів відмови орендаря сплачувати орендну плату, про повідомлення орендаря про зміну власника земельних ділянок у зв`язку з переходом до позивача права власності на земельні ділянки, не доведено, що відповідач станом на час виплати орендної плати за 2019 рік знав про зміну власника земельних ділянок, а також те, що при наявності факту несплати відповідачем орендної плати до 30.12.2019 року позивач не довів її триваючий характер та на надав доказів значної міри позбавлення того, на що він розраховував.
Позивач додав до позову свою вимогу до відповідача, яка була складена - 07.07.2020 року, тобто через близька 11 місяців з дня державної реєстрації права власності, та відповідь відповідача від 29.07.2020 року, в якій останній вказав, що про зміну власників земельних ділянок від дізнався з листа ОСОБА_1 , отриманого 22.07.2020 року. Протилежного позивачем не доведено. Також в відповіді міститься пропозиція орендаря до позивача отримати належні виплати з орендної плати.
Щодо вимоги про стягнення орендної плати у розмірі 6 875 грн. за користування земельними ділянками за 2019 рік з урахуванням пені у розмірі 0,1% несплаченої суми за кожен день прострочення та про стягнення орендної плати у розмірі 6 875 грн. за користування земельними ділянками за 2020 рік, яку позивач визначив з середньої вартості орендної плати по Харківській області, взятій з даних Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру(Держгеокадастр) про середню вартість оренди сільськогосподарської землі у 2018 році в Україні (3437,6 грн. за 1 га), оскільки в нього відсутні договори оренди земельних ділянок, то суд зазначає на таке.
За клопотанням позивача договори оренди земельних ділянок були витребувані судом.
Усі умови використання земельної ділянки, права та обов`язки сторін, відносини орендодавця з орендарем регулюються (окрім законодавчих норм) саме договором оренди земельної ділянки.
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами. Залежно від мети та методів проведення оцінка земель поділяється на такі види: бонітування ґрунтів; економічна оцінка земель; грошова оцінка земельних ділянок.
Дані з економічної оцінки земель є основою при проведенні нормативної грошової оцінки земельних ділянок, аналізі ефективності використання земель порівняно з іншими природними ресурсами та визначенні економічної придатності земель сільськогосподарського призначення для вирощування сільськогосподарських культур.
Грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні (крім випадків спадкування спадкоємцями першої та другої черги за законом (як випадків спадкування ними за законом, так і випадків спадкування ними за заповітом) і за правом представлення, а також випадків спадкування власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою) та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель /ст. 5 ЗУ «Про оцінку земель»/.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій» /ст. 18 ЗУ «Про оцінку земель»/.
За результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації.
Розробниками технічної документації з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок є особи, які згідно із Законом України «Про землеустрій» мають право на здійснення діяльності у сфері землеустрою /ст. 7 ЗУ «Про оцінку земель»/.
Розробники технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок зобов`язані безоплатно передавати копії матеріалів у Державний фонд документації із землеустрою.
Користування матеріалами Державного фонду документації із землеустрою здійснюється в порядку, встановленому законодавством України /ст. 20 ЗУ «Про оцінку земель»/.
Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок може проводитися також на підставі договору, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом /ст. 15 ЗУ «Про оцінку земель»/.
З огляду на те, що в договорах оренди земельних ділянок від 11.12.2017 року сторони чітко обумовили, що виплата орендної плати здійснюється з урахуванням нормативної грошової оцінки земельних ділянок, суд не приймає розрахунків, проведених позивачем, виходячи з середньої вартості оренди сільськогосподарської землі у 2018 році в Україні.
Крім того, щодо вимоги про стягнення орендної плати у розмірі 6 875 грн. за користування земельними ділянками за 2020 рік, то за умовами договорів оренди земельних ділянок від 11.12.2017 року орендна плата вноситься до 30.12 кожного року/п. 9/.
Щодо вимоги про стягнення коштів по сплаті земельного податку в розмірі 895, 10 грн., то Податковим кодексом в статті 14.1.72 визначено поняття земельного податку. Це є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів (далі - податок для цілей розділу XII цього Кодексу);
Платників земельного податку встановлює стаття 269 ПК України. В ст. 269.1. передбачено, що платниками податку є: 269.1.1. власники земельних ділянок, земельних часток (паїв); 269.1.2. землекористувачі. 269.2.
Так, відповідно до ст. 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки, виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Державна реєстрація права власності позивача відбулася 02.08.2019 року/а.с.14, 19/.
Однак поняття землекористувачів чітко визначено в ст. 14.1.73. ПК України, і землекористувачами є юридичні та фізичні особи (резиденти і нерезиденти), яким відповідно до закону надані у користування земельні ділянки державної та комунальної власності, у тому числі на умовах оренди;
Суд зауважує, що спірні земельні ділянки до земельних ділянок державної та комунальної власності не відносяться. Договорами оренди земельних ділянок від 11.12.2017 року не передбачено обов`язок відповідача сплачувати земельний податок.
Суд вирішує питання про розподіл судових витрат відповідно до ст. 141 ЦПК України.
Керуючись ст.ст. 12, 13, 76, 81, 89, 141, 259, 264, 265,268 ЦПК України, суд
В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до фізичної особи підприємець ОСОБА_2 про розірвання договору оренди земельної ділянки та стягнення заборгованості по орендній платі - відмовити.
Позивач може оскаржити рішення до Харківського апеляційного суду через Лозівський міськрайонний суд Харківської області шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду. Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.
Згідно п.3 розділу XII "Прикінцеві положення" ЦПК України під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), суд за заявою учасників справи та осіб, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов`язки (у разі наявності у них права на вчинення відповідних процесуальних дій, передбачених цим Кодексом), поновлює процесуальні строки, встановлені нормами цього Кодексу, якщо визнає причини їх пропуску поважними і такими, що зумовлені обмеженнями, впровадженими у зв`язку з карантином. Суд може поновити відповідний строк як до, так і після його закінчення.
Суд за заявою особи продовжує процесуальний строк, встановлений судом, якщо неможливість вчинення відповідної процесуальної дії у визначений строк зумовлена обмеженнями, впровадженими у зв`язку з карантином".
позивач ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстроване місце проживання за адресою: АДРЕСА_1
відповідач фізична особа підприємець ОСОБА_2 , ЄДРПОУ НОМЕР_2 , зареєстроване місце проживання за адресою: АДРЕСА_2
Повний текст рішення виготовлено 21 грудня 2020 року.
Суддя: К.Ш. Харабадзе