ЧЕРНІВЕЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

16 квітня 2020 року м. Чернівці Справа № 727/3375/19

Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Лисака І.Н.,

суддів: Височанської Н.К., Перепелюк І.Б.,

секретар: Тодоряк Г.Д.,

позивач: ОСОБА_1 ,

відповідачі: акціонерне товариство «Альфа-Банк», комунальне підприємство «Кельменецьке районне бюро технічної інвентаризації»,

третя особа: Міністерство юстиції України,

при розгляді справи за апеляційною скаргою акціонерного товариства «Альфа-Банк» на рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 27 грудня 2019 року, ухваленого під головуванням судді Слободян Г.М., дата складання повного тексту рішення 03 січня 2020 року, -

В С Т А Н О В И В:

У березні 2019 року позивач звернулася до суду з позовом до відповідачів, в якому просила:

- визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора КП «Кельменецького районного бюро технічної інвентаризації» (далі -КП «КРБТІ») Накай Ю.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 45939135 від 13.03.2019 року, згідно з яким внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про державну реєстрацію права власності на квартиру по АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, номер запису про право власності 30677062 за АТ «Альфа-Банк»;

- скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстрі прав власності на нерухоме майно запис про реєстрацію прав власності №30677062 про реєстрацію за АТ «Альфа-Банк» права власності на квартиру по АДРЕСА_1 , загальною площею 42,6 кв.м., житловою площею 27,7 кв.м. та поновити запис про право власності на спірну квартиру за позивачем.

Позовні вимоги мотивувала тим, що між нею та ВАТ «Сведбанк» 09.04.2008 року був укладений договір іпотеки, зареєстрований приватним нотаріусом ЧМНО

Провадження №22-ц/822/302/2020 Категорія 27

Хоменко ОСОБА_2 .О., для забезпечення виконання зобов`язання по якому передано в іпотеку банку квартиру строком на 10 років до 09.04.2018 року. Після переуступки права вимоги за кредитним договором, останнім іпотекодержателем був зареєстрований відповідач АТ «Альфа-Банк».

18.03.2019 року ОСОБА_1 дізналася з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, що 11.03.2019 року о 18.01.45 год. державний реєстратор КП «КРБТІ» Накай Ю.В. зареєстрував за АТ «Альфа-Банк» право власності на нерухоме майно за реєстраційним номером 101 (номер запису про право власності №30677062), а саме: квартиру по АДРЕСА_1 , після чого прийняв рішення 13.03.2019 року о 18.50.09 год. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер:45939135.

Вказує, що до прийняття рішення державним реєстратором власником спірної квартири була вона. Підставою виникнення права власності на майно за АТ «Альфа-Банк» державний реєстратор Накай Ю.В. зазначив договір іпотеки, серія №2501/0408/88-538-2-1, виданий 09.04.2008 року приватним нотаріусом ЧМНО Хоменко М.О.; повідомлення, серія та номер:749, виданий 11.12.2018 року, видавник: Укрпошта; повідомлення, серія та номер 111578-102-6/6, виданий 07.12.2018 року, видавник АТ «Альфа-Банк».

Вважає, що договір іпотеки не може бути підставою для виникнення права власності, оскільки іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Крім того, вказує, що АТ «Альфа-Банк» не могло задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки без повідомлення іпотекодавця у відповідності до умов договору іпотеки та кредитного договору. У разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. Умовами кредитного договору та договору іпотеки, що був укладений між нею та ВАТ «Сведбанк», також передбачалось направлення кредитором письмової вимоги про усунення порушення, проте вона не отримувала будь-яких повідомлень від АТ «Альфа-Банк» про усунення порушень та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання цієї вимоги.

Відповідач КП «КРБТІ» приймаючи рішення однією з підстав для здійснення реєстрації права власності на квартиру зазначив: повідомлення, серія та номер: 749, виданий 11.12.2018 року, видавник: Укрпошта, проте на офіційному сайті «Укрпошта» при пошуку за штрихкодом на конверті 749 про рух поштового відправлення вбачається, що лист повернувся з м. Чернівці до м. Чернігова, що підтверджує факт не отримання нею повідомлення, у зв`язку з чим просила суд позов задовольнити.

Рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівці від 27 грудня 2019 року позовні вимоги задоволено.

Визнано протиправним та скасовано рішення державного реєстратора КП «Кельменецьке районне бюро технічної інвентаризації» Накай Ю.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 45939135 від 13.03.2019 року, згідно з яким внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно запис про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101 (номер запису про право власності 30677062) за АТ «Альфа-Банк», .

Скасовано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно запис про реєстрацію прав власності №30677062 про реєстрацію за АТ «Альфа-Банк», права власності на квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 42,6 кв.м., житловою площею 27,7 кв.м. та поновлено запис про право власності на квартиру АДРЕСА_2 загальною площею 42,6 кв.м., житловою площею 27,7 кв.м. за ОСОБА_1 , паспорт серії НОМЕР_1 .

Постановляючи рішення про задоволення позовних вимог суд першої інстанції виходив з того, що відповідачем не надано суду відомості, у матеріалах справи відсутні докази на підтвердження того, що позивач ОСОБА_1 отримала письмову вимогу від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Крім того, оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності (станом на 11.03.2019 року) не проводилась, оскільки оцінка майна проводилась ще станом на дату укладання договору іпотеки - 09.04.2008 року.

Таким чином, договір іпотеки не може бути підставою для виникнення права власності на нерухоме майно та згода іпотекодавця на передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя), не є беззастережною, а договір на відчуження майна, укладений без згоди співвласника цього майна.

Крім того, суд зазначив, що позивач не отримувала письмову вимогу про усунення порушення основного зобов`язання у відповідності до умов договору іпотеки та ст.35 ЗУ «Про іпотеку» (а.с.162, 182). При здійсненні перереєстрації майна позивача не проводилась оцінка майна, а відповідач КП «КРБТІ» не встановили наявність виконання правочину, з яким договір пов`язує можливість проведення державної реєстрації; майно позивача було відчужено при наявності записів про іпотеку, обтяження, заборони відчуження та арешту на це майно; майно відчужено під час дії ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», а тому позовні вимоги слід задовольнити.

Не погоджуючись із вказаним рішенням АТ «Альфа-Банк» подало на нього апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати та ухвалити нове про відмову у задоволенні позовних вимог. Вважає оскаржуване рішення незаконним, необґрунтованим та таким, що ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права.

Щодо невручення повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки вказує, що АТ «Альфа-Банк» під час державної реєстрації права власності надав державному реєстратору копію повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки від 07.12.2018 року, надісланої 11.12.2018 року рекомендованими листами з повідомленням про вручення, а також докази його направлення цінним листом з описом вкладення за відомою Кредитору адресою Іпотекодавця. На конверті, що повернувся відправнику, як причину повернення зазначено «за закінченням терміну зберігання», тобто рекомендований лист повернувся до відправника після того, як за адресою позивача його 20.12.2018 року та 18.02.2019 року ніхто не отримав.

При цьому слід зауважити, що право власності за Іпотекодержателем було зареєстровано 11.03.2019 року, тобто через три місяці з дати такого направлення, коли чинним законодавством вимагається дотримання не менш як 30-денного строку.

Щодо належності відповідача АТ «Альфа-Банк» зазначає, що КП «КРБТІ» є неналежним відповідачем у справі, адже державна реєстрація була вчинена державним реєстратором Накай Ю.В., який згідно п.3 ч.1 ст.6 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є самостійним суб`єктом державної реєстрації.

Щодо оцінки заставного майна АТ «Альфа-Банк» зазначає про безпідставність висновку суду, що іпотекодержателем не було проведено оцінки майна на час набуття права власності на нього в позасудовому порядку, оскільки з висновку про вартість майна ТОВ «Незалежна експертна компанія» вартість спірної квартири станом на 06.02.2019 року складала 768 487 грн. Крім того, оцінка не входить до переліку документів, що подаються державному реєстратору, а тому її наявність або ж відсутність апріорі не може бути підставою для визнання дій державного реєстратора незаконними та скасування відповідних записів.

Стосовно арешту на іпотечне майно на час реєстрації права власності на нього за іпотекодержателем, то наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Відносно поширення на спірні правовідносини ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», АТ «Альфа-Банк» наголосило, що судом в оскаржуваному рішенні не зазначено, якими ж нормами Закону мав керуватись державний реєстратор у випадку відмови в державній реєстрації з мотивів поширення на позасудовий порядок задоволення вимог кредитора положень зазначеного Закону, адже у випадку відмови у вчиненні реєстраційних дій держаний реєстратор повинен був би прийняти рішення про відмову в державній реєстрації прав, яке за приписами ч.2 ст.24 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» повинно містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття, а наведеним Законом не передбачено підстави для відмови, як мораторій.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_3 від імені ОСОБА_1 просить рішення суду залишити без змін, апеляційну скаргу АТ «Альфа-Банк» без задоволення.

Посилається на обставини, викладені в позовній заяві.

Також зазначає, що АТ «Альфа-Банк» належним чином не повідомив ОСОБА_1 у відповідності до законодавства, не провів оцінку іпотечного майна і не погодив її з власником такого майна. Вважає, що посилання апелянта відносно не поширення на спірні правовідносини ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» є безпідставним.

Колегія суддів, заслухавши суддю-доповідача, осіб, які приймають участь у справі, обговоривши доводи апеляційної скарги та перевіривши матеріали справи в межах її обґрунтувань та заявлених в суді першої інстанції вимог, вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково, виходячи з наступного.

Під час розгляду справи в апеляційному порядку суд апеляційної інстанції керуючись ст.367 ЦПК України переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

На підставі ст.12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість: 1) керує ходом судового процесу; 2) сприяє врегулюванню спору шляхом досягнення угоди між сторонами; 3) роз`яснює у випадку необхідності учасникам судового процесу їхні процесуальні права та обов`язки, наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій; 4) сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом; 5) запобігає зловживанню учасниками судового процесу їхніми правами та вживає заходів для виконання ними їхніх обов`язків.

В силу ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд має право збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи лише у випадках, коли це необхідно для захисту малолітніх чи неповнолітніх осіб або осіб, які визнані судом недієздатними чи дієздатність яких обмежена, а також в інших випадках, передбачених цим Кодексом. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

Згідно ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до вимог ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Рішення суду першої інстанції таким вимогам закону частково не відповідає.

Судом першої інстанції встановлено та підтверджується матеріалами справи, а сторонами визнається і не спростовується, що між позивачем ОСОБА_1 та ВАТ «Сведбанк» 09.04.2008 року укладено кредитний договір №2501/0408/88-538 на споживчі цілі, за яким остання отримала кредит у розмірі 41 100 дол.США на строк з 09.04.2008 року по 09.04.2018 року (а.с.14-16 т.1), того ж дня між ними було укладено і договір іпотеки №2501/0408/88-538-Z-1 на забезпечення виконання основного зобов`язання та передано в іпотеку квартиру по АДРЕСА_1 , яка належала ОСОБА_1 згідно свідоцтва про право на спадщину за законом від 11.01.2007 року серії ВЕМ №618618 (а.с.13, 80-181 т.1).

Рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівці від 19.12.2017 року позов ПАТ «Альфа Банк» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості задоволено частково, стягнуто з ОСОБА_1 заборгованість по тілу кредиту в розмірі 6597,63 дол.США, по відсотках 1491,47 дол.США, пені в розмірі 68613,86 грн.; судові витрати; в задоволенні решти позовних вимог відмовлено (а.с.20-21 т.1).

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, квартиру АДРЕСА_2 передано в іпотеку згідно договору іпотеки, серія та номер: 2501/0408/88-538-Z-1, виданий 09.04.2008, видавник Хоменко М.О., приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області, державний реєстратор Комунального підприємства «КРБТІ» Накай Ю.В. (а.с.11, 76-77, 218-219, 236-239 т.1).

Вартість квартири по АДРЕСА_1 згідно висновку про вартість майна на 06.02.2019 року склала 767 487 грн (а.с.188 т.1).

Згідно повідомлення від 07.12.2018 року АТ «Альфа-банк» направляло Жусовій І.В. лист-повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, яким вимагали сплатити борг за кредитним договором станом на 01.12.2018 року в розмірі 51324,94 дол.США (а.с.161 т.1), що підтверджено списком згрупованих почтових відправлень (а.с.183-184 т.1), проте згідно рекомендованого повідомлення позивач ОСОБА_1 не отримала повідомлення, останнє було повернуто за закінченням терміну зберігання до м. Чернігова (а.с.162, 182 т.1).

Конституцією України передбачено як захист права власності, так і захист права на житло.

Статтею 41 Конституції України установлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.

За положеннями ст.47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

Статтею 628 ЦК України визначено зміст договору, який становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст.629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Пунктом 10 Договору іпотеки №2501/0408/88-538-Z-1 від 09.04.2008 року, укладеного між ВАТ «Сведбанк» та ОСОБА_1 , визначено права Іпотекодержателя.

Згідно п.10.3 цього Договору у разі невиконання позичальником умов основного зобов`язання та/або іпотекодавцем умов цього Договору звернути стягнення на предмет іпотеки та задовольнити за рахунок його вартості свої вимоги у повному обсязі, включаючи суму кредиту та будь-яке збільшення цієї суми відповідно до умов основного зобов`язання, проценти за користування кредитом, пеню та інші платежі і санкції, що передбачені та/або випливають з основного зобов`язання, а також всі витрати, пов`язані із зверненням стягнення на предмет іпотеки, в тому числі з вчиненням виконавчого напису, його реалізацією та вартість послуг незалежного експерта суб`єкта оціночної діяльності.

Пунктом 11 зазначеного Договору визначено, що іпотекодержатель набуває право звернути стягнення на предмет іпотеки в разі, якщо на день, визначений основним зобов`язанням, позичальник не поверне іпотекодержателю суму кредиту та/або проценти за користування кредитом та/або пеню або іншу заборгованість, та/або платежі та санкції, що передбачені та/або випливають з основного зобов`язання, а також в інших випадках, передбачених основним зобов`язанням та цим договором, в тому числі у випадку одноразового прострочення основного зобов`язання (як основного боргу так і процентів за ним). При настанні випадків іпотекодержатель надсилає позичальнику та іпотекодавцеві письмову вимогу про усунення порушення основного зобов`язання та/або зобов`язань, передбачених цим договором, у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов договору.

П.12 Договору іпотеки передбачає, що за вибором іпотекодержателя застосовується один із способів звернення стягнення на предмет іпотеки та задоволення вимог іпотекодержателя: за рішенням суду; у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса. Для отримання виконавчого напису іпотекодержатель подає нотаріусу документи, що підтверджують безспірність заборгованості позичальника за основним зобов`язанням, а саме: заяву про невиконання позичальником умов основного зобов`язання, розрахунок заборгованості, свій примірник цього договору. Виконавчий напис вчиняється на примірнику даного договору, який після нотаріального посвідчення буде видано іпотекодержателеві. Вчинений нотаріусом виконавчий напис може бути оскаржено виключно у судовому порядку; згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, укладеним шляхом здійснення застереження про задоволення вимог іпотекодержателя; продажу іпотекодержателем від свого імені предмету іпотеки.

Відповідно до ст.1 ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (в редакції чинній на момент вчинення реєстрації) не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі ст.4 ЗУ «Про заставу» та/або предмет іпотеки, згідно із ст.5 ЗУ «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, за умови, що таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.

За змістом ст.7 ЗУ «Про іпотеку», за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.

Стаття 33 ЗУ «Про іпотеку» передбачає, що в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Про те, згідно зі ст.36 ЗУ «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші, встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

При цьому необхідно врахувати, що ст.37 ЗУ «Про іпотеку» не містить можливості визнання права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем за рішенням суду. Відповідно до цієї статті іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржене іпотекодавцем у суді.

Таким чином, передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки відповідно до статей 36, 37 ЗУ «Про іпотеку» є способом позасудового врегулювання, який здійснюється за згодою сторін без звернення до суду, що будо передбачено договором Іпотеки між сторонами і умови якого не суперечать закону.

Відповідно до п.1 ч.1 ст.2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції чинній на момент вчинення реєстрації) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі державна реєстрація прав) офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За загальним правилом державна реєстрація прав проводиться будь-яким державним реєстратором за заявами у сфері державної реєстрації прав (абз.4 ч.5 ст.3 зазначеного Закону).

Тобто державна реєстрація прав проводиться державним реєстратором не з власної ініціативи, а на підставі відповідної заяви, поданої заінтересованою особою. Відносини у сфері державної реєстрації речового права виникають між суб`єктом звернення за такою послугою та суб`єктом, уповноваженим здійснювати відповідні реєстраційні дії.

Частина 1 ст.10 зазначеного Закону визначила, що державним реєстратором є: 1) громадянин України, який має вищу освіту за спеціальністю правознавство, відповідає кваліфікаційним вимогам, встановленим Міністерством юстиції України, та перебуває у трудових відносинах з суб`єктом державної реєстрації прав; 2) нотаріус; 3) державний виконавець, приватний виконавець - у разі державної реєстрації обтяжень, накладених під час примусового виконання рішень відповідно до закону, а також у разі державної реєстрації припинення іпотеки у зв`язку з придбанням (передачею) за результатом прилюдних торгів (аукціонів) нерухомого майна, що є предметом іпотеки.

В силу ч.3 ст.10 зазначеного Закону державний реєстратор: 1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації;

2) перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення;

Згідно ч.1 ст.11 Закону державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.

Так, у ч.2 ст.18 вказано, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державні реєстратори зобов`язані надавати до відома заявників інформацію про перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав.

В силу п.1 ч.1 ст.27 Закону державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: крім іншого, укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.

Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений Постановою КМУ від 25 грудня 2015 року №1127, визначає умови, підстави та процедуру проведення відповідно до ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначає порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав), перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також умови, підстави та процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Відповідно до п.12 Порядку (в редакції чинній на момент вчинення реєстрації) розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на таке майно, відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями, а також наявність підстав для проведення державної реєстрації прав, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав.

Згідно п.57 зазначеного Порядку для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Пункт 60 Порядку визначає, що для державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, яке перебуває в іпотеці або податковій заставі, також подається документ, що підтверджує наявність факту згоди іпотекодержателя або контролюючого органу на відчуження або передачу на іншому речовому праві такого майна.

В силу п.61 Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Отже, Порядок крім іншого, пов`язує завершення 30-ти денного строку з моментом отримання відповідного повідомлення.

В матеріалах справи наявне повідомлення АТ «Альфа-Банк» про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням від 07.12.2018 року, вих. №111578-102-б/б, яке було адресоване ОСОБА_1 із зазначенням адреси АДРЕСА_3 . АДРЕСА_4 т АДРЕСА_5 , 60 АДРЕСА_6 6 АДРЕСА_7 . АДРЕСА_8 , що також підтверджується списком згрупованих почтових відправлень №394 від 22.11.2018 року (а.с.182-183). Однак, докази вручення останнього адресату відсутні, оскільки конверт повернувся відправнику з поміткою «за закінченням терміну зберігання», що в свою чергу виключає повідомлення ОСОБА_1 про звернення стягнення в позасудовий спосіб з боку АТ «Альфа-Банк», яким порушено вимоги ЗУ «Про іпотеку» та Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень і унеможливило встановлення державним реєстратором завершення 30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням подальших дій.

Крім того, законодавство пов`язує проведення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки саме з отриманням боржником повідомлення, чого в даній справі не було дотримано з боку представників АТ «Альфа-Банк».

Аналогічна правова позиція викладена в постанові ВП ВС від 24.04.2019 року в справі №521/18393/16-ц.

Що стосується поширення на спірні правовідносини ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», суд апеляційної інстанції виходить з наступного.

Поняття «мораторій» у цивільному законодавстві визначається як відстрочення виконання зобов`язання (п.2 ч.1 ст.263 ЦК України).

Мораторій на стягнення майна, наданого як забезпечення кредитора в іноземній валюті, не передбачає втрати кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобов`язань за договором, а лише тимчасово забороняє його примусово стягувати (відчужувати без згоди власника).

Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не зупиняє дії решти нормативно-правових актів, що регулюють забезпечення зобов`язань, проте є правовою підставою, що не дає змоги органам і посадовим особам, які здійснюють примусове виконання рішень про звернення стягнень на предмет іпотеки та провадять конкретні виконавчі дії, вживати заходи, спрямовані на примусове виконання таких рішень стосовно окремої категорії боржників чи іпотекодавців, які підпадають під дію цього Закону на період його чинності.

У вказаній справі майно, що є предметом іпотеки, вибуло з власності іпотекодавця ОСОБА_1 без її згоди, як власника.

Звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку у спосіб реєстрації право власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору, має наслідком відчуження предмету іпотеки на користь іпотекодержателя без згоди власника такого нерухомого майна.

Отже, визначальним при вирішенні спору щодо можливості звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку протягом строку дії ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» є настання правового наслідку, що в даному конкретному випадку передбачає фактичний перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, без згоди власника майна.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а виклала правовий висновок про те, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до ЗУ «Про іпотеку», отже зазначений договір є одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки незалежно від наявності згоди іпотекодавця. Звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі) є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог, а тому такий спосіб стягнення підпадає під дію ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Щодо належності відповідача КП «КРБТІ», колегія виходить з наступного.

Згідно офіційного сайту Міністерства юстиції України КП «Кельменецьке районне бюро технічної інвентаризації» містилося в списку акредитованих суб`єктів державної реєстрації, яка скасована тільки 02.10.2019 року, а державний реєстратор Накай Ю.В. перебуває з КП «КРБТІ» у трудових відносинах та не є самостійним суб`єктом державної реєстрації, отже позивач вірно визначився з відповідачем у вказаній справі.

Крім того, в силу ч.2 ст.48 ЦПК України позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава.

Також колегія наголошує, що визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача, а тому зазначений довід про неналежність відповідача є безпідставним.

Що стосується доводів апеляційної скарги про наявність арештів на іпотечне майно на час реєстрації права власності на нього за іпотекодержателем, колегія суддів зазначає наступне.

Так, судом першої інстанції зроблено помилковий висновок, що майно позивача було відчужено при наявності записів про іпотеку, обтяження, заборони відчуження та арешту на це майно, оскільки 04.02.2019 року введено в дію ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування», яким частину четверту статті 24 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» доповнили пунктом 7.

Згідно п.7 ч.4 ст.24 Закону відмова в державній реєстрації прав з підстави, зазначеної у пункті 6 частини першої цієї статті, не застосовується у разі, крім іншого: державної реєстрації права власності на нерухоме майно іпотекодержателем - фінансовою установою в порядку, передбаченому статтями 33-38 ЗУ «Про іпотеку». Наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Що стосується позовної вимоги про скасування рішення державного реєстратора, то судом першої інстанції не враховано правовий висновок ВП ВС від 04.09.2018 року у справі 915/127/18, викладений у п.5.17., що відповідно до п.1 ч.1. ст.2 ЗУ від 1 липня 2004 року № 1952-IV«Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отже, право або інтерес позивача, який вважає себе орендарем земельної ділянки, може бути порушено внесенням до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про наявність права оренди іншої особи. При цьому рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав із внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вичерпує свою дію. Тому належним способом захисту права або інтересу позивача у такому разі є не скасування рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав, а скасування запису про проведену державну реєстрацію права оренди (частина друга статті 26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

З наведеного вбачається, що вимога позивача про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора КП «КРБТІ» Накай Ю.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 45939135 від 13.03.2019 року, згідно з яким внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про державну реєстрацію права власності на квартиру по АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, номер запису про право власності 30677062 за АТ «Альфа-Банк» задоволенню не підлягалає, оскільки рішення, яке було прийняте державним реєстратором, вичерпало свою дію з моменту вчинення останнім запису про державну реєстрацію права.

До такого ж висновку суд дійшов у постановах ВП ВС від 20.11.2019 року у справі №802/1340/18а та ВП ВС від 29.05.2019 року у справі 367/2022/15-ц.

Що стосується оцінки заставного майна.

Колегія суддів погоджується з доводами апелянта, що судом першої інстанції помилково взято до уваги та зазначено в рішенні суду про те, що оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності не проводилась.

Пункт 12.3 Договору іпотеки передбачає, що за вибором іпотекодержателя застосовується один із наведених нижче способів звернення стягнення на предмет іпотеки та задоволення вимог іпотекодержателя: 12.1. за рішенням суду; 12.2. у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса; 12.3. згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, укладеним шляхом здійснення застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно п.12.3.1. Договору іпотеки задоволення вимог здійснюється шляхом передачі Іпотекодержателю права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», відповідно до якої у випадку задоволення вимог іпотекодержателя шляхом використання процедури, передбаченої в цьому підпункті п.12.3. Договору, договір про задоволення вимог Іпотекодержателя, укладений шляхом здійснення цього застереження, є підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на Предмет іпотеки. При цьому, вважається, що Предмет іпотеки набувається у власність іпотекодержателя за ціною, що буде визначена на підставі висновку незалежного експерта-суб`єкта оціночної діяльності, правоздатність якою підтверджена сертифікатом суб`єкта оціночної діяльності. При цьому Сторони домовляються, що кандидатура незалежного експерта-суб`єкта оціночної діяльності визначається Іпотекодержателем. При оцінці предмету застави незалежний експерт повинен використовувати всі методи оцінки, які будуть передбачені діючим законодавством на момент оцінки.

В матеріалах справи наявна оцінка про вартість майна від 06.02.2019 року (а.с.188 т.1). Відомості про оскарження зазначеної оцінки в матеріалах справи відсутні.

Крім того, оцінка майна не входить в перелік необхідних документів, які подаються державному реєстратору для проведення реєстрації права, отже невірні висновки суду про відсутність оцінки не вплинули на вирішення спору по суті.

Отже, колегія суддів наголошує, що висновки суду першої інстанції з якими не погодився суд апеляційної інстанції не вплинули на правильність рішення суду в частині задоволення позовної вимоги про скасування запису державного реєстратора.

Таким чином, перевіривши застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права на підставі встановлених ним фактичних обставин справи та в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів апеляційного суду дійшла висновку про наявність підстав для скасування судового рішення в частині позовних вимог про скасування рішення державного реєстратора та ухвалення в цій частині нового, з мотивів наведених у цій постанові.

Згідно ч.1 ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Керуючись ст.ст.367, 374, 376, 382-384 ЦПК України, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу акціонерного товариства «Альфа-Банк» задовольнити частково.

Рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 27 грудня 2019 року в частині визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Кельменецьке районне бюро технічної інвентаризації» Накай Ю.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 45939135 від 13.03.2019 року, згідно з яким внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно запис про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101 (номер запису про право власності 30677062) за акціонерним товариством «АльфаБанк», , - скасувати та ухвалити нове, яким в задоволенні зазначеної позовної вимоги відмовити.

В решті рішення суду залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий підпис /І.Н. Лисак/

Судді підписи /Н.К. Височанська, І.Б. Перепелюк/

З оригіналом згідно: суддя І.Н. Лисак