ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 січня 2020 року м.Херсон

Номер справи № 664/1839/19

Номер провадження 22-ц/819/65/20

Херсонський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого (суддя-доповідач)Ігнатенко П.Я.,
суддів:Воронцової Л.П.,
Полікарпової О.М.,
за участю секретаряШибінської А.Л.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою Великокопанівської сільської ради Олешківського району Херсонської області на рішення Цюрупинського районного суду Херсонської області у складі судді Никифорова Є.О. від 26 вересня 2019 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Великокопанівської сільської ради Олешківського району Херсонської області, треті особи: Головне управління Держгеокадастру в Херсонській області та Олешківська районна державна адміністрація Херсонської області, про визнання договору оренди продовженим,

ВСТАНОВИВ:

У квітні 2019 року позивач звернувся до суду із вказаним позовом, мотивуючи свої вимоги тим, що 15.09.2008 року між ним та Цюрупинською районною державною адміністрацією як орендодавцем укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення із земель запасу в адміністративних межах Великокопанівської сільської ради, який зареєстровано 16.02.2009 року у Цюрупинському районному відділі Херсонської регіональної філії Центру ДЗК за №02.

У зв`язку зі змінами в земельному законодавстві, повноваження, передбачені ч. 4 ст. 122 Земельного кодексу України, були покладені на Головне управління Держгеокадастру у Херсонській області, яке в свою чергу, набуло права і обов`язки орендодавця за вказаним договором оренди.

Позивач наголосив на тому, що згідно ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та пункту 8 договору оренди землі від 15.09.2008 року, орендар має переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця письмово про намір продовжити його дію.

На виконання умов п. 8 договору, за п`ять місяців до закінчення його дії, позивач листом від 22.08.2018 року надіслав відомому йому на той час орендодавцю - ГУ Держгеокадастру у Херсонській області заяву про поновлення дії договору.

Окрім того, ОСОБА_1 вказав, що дізнавшись про те, що орендовану ним земельну ділянку передано у власність Великокопанівської сільської ради, він 11.02.2019 року письмово звернувся до відповідача як до нового власника орендованої земельної ділянки з повідомленням про намір подовжити дію договору оренди землі.

Проте, листом № 274 від 26.02.2019 року відповідач йому невмотивовано та необґрунтовано відмовив у поновленні договору строку дії оренди. При цьому, вважає, що станом на 06.02.2019 року коли сільрада прийняла рішення про припинення договору оренди земельної ділянки, його право користування земельними ділянками у встановленому законом порядку не припинилось, оскільки договір оренди від 15.09.2008 року продовжував діяти до 19.02.2019 року та запис про припинення його реєстрації не вчинявся, що підтверджується листом ГУ Держгеокадастру у Херсонській області, доданим до позову.

На підставі викладеного, з урахуванням заяви від 11.09.2019 року про зміну предмету позову і часткову відмову від окремих позовних вимог, позивач просив визнати договір оренди землі від 15.09.2008 року, укладений між ним та Цюрупинською районною державною адміністрацією, зареєстрований у Цюрупинському районному відділі Херсонської регіональної філії Центру ДЗК 19 лютого 2009 року за № 02 продовженим на той самий строк і на тих самих умовах.

Рішенням Цюрупинського районного суду Херсонської області від 26 вересня 2019 рокупозов ОСОБА_1 задоволено. Визнано договір оренди землі від 15.09.2008 року, що укладений між Цюрупинською районною державною адміністрацією та ОСОБА_1 , зареєстрований у Цюрупинському районному відділі Херсонської регіональної філії Центру ДЗК 19.02.2009 року за № 02 продовженим на той самий строк і на тих самих умовах.

В апеляційній скарзі Великокопанівська сільська рада Олешківського району Херсонської області, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі за необґрунтованістю.

В обґрунтування апеляційної скарги посилається на те, що позивач у відповідності до положень ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» на адресу сільради не направляв лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а направлення ним ГУ Держгеокадастр заяви про поновлення дії договору не вказує на направлення проекту додаткової угоди як це передбачено законом. При цьому, позивач не виконував умови договору оренди, зокрема, два роки поспіль не сплачував орендну плату. Окрім того, визнання договору продовженим не передбачено чинним законодавством, а також звернув увагу суду на те, що існує рішення № 927 від 06.02.2019 року «Про припинення дії договору оренди земельної ділянки», яке є чинним до теперішнього часу та на його підставі зареєстровано в реєстрі припинення права оренди земельної ділянки, яка складається з трьох земельних ділянок, переданих позивачу в оренду. Вказане рішення сільради ніким не оспорено.

Відзив на апеляційну скаргу до суду не надходив.

У ході апеляційного розгляду представники Великокопанівської сільської ради Олешківського району Херсонської областіКомар О.В. та ОСОБА_2 В. апеляційну скаргу підтримали, просять її задовольнити. Звернули увагу суду, що ОСОБА_1 недобросовісний орендар, орендну плату не вносив 2 роки, а потім після звернення до нього з позовом про розірвання договору оренди земельної ділянки сплатив заборгованість. Зазначають, що в газеті друкувалось оголошення і позивач знав про зміну власника землі, приймав участь у погодженні меж земельних ділянок при передачі земель у власність сільради; вчасно не звернувся з проектом додаткової угоди. Окрім того, після закінчення терміну дії договору оренди сільрада своїм рішенням розпорядилася своїми землями та виставила їх на земельні торги.

Адвокат Глянь В.В., який діє від імені ОСОБА_1 , апеляційну скаргу не визнав, просить її залишити без задоволення, а рішення суду без змін. Пояснив, що після отримання землі в оренду ОСОБА_1 хоча і зареєстрував Фермерське господарство «Янтар-2», однак речові права на орендовані ним земельні ділянки не зареєстровані за вказаним фермерським господарством і не є землями фермерського господарства. Позивач отримав в оренду вказану землю як фізична особа та сплачував орендну плату та податки як фізична особа, тому даний спір за позовом ОСОБА_1 підлягає розгляду саме в цивільному судочинстві. Окрім того, пояснив, що орендар направляв сільраді заяву про поновлення дії договору оренди з доданим проектом додаткової угоди до договору оренди, проте відповідач не направив свій проект угоди у випадку незгоди з умовами поновлення дії договору, запропонованими орендарем. Окрім того, вказав, що несплата орендної плати мала місце у зв`язку з тим, що новий власник земельної ділянки сільрада не повідомляла ОСОБА_1 про передачу їй земельних ділянок та реквізити оплати.

Представник ГУ Держгеокадастру в Херсонській області Васіна В.В. в судове засідання не з`явилась, надала письмові пояснення про те, що вимоги ст. 33 Закону України «Про оренду землі» щодо переважного права на укладення договору оренди землі позивачем втрачено, оскільки ним неналежно виконувались істотні умови договору, не дотримано вимог закону щодо своєчасного звернення до орендодавця та в зв`язку з недосягненням домовленості щодо орендної плати. Сільрада в межах своїх повноважень земельні ділянки, які раніше передавались в оренду ОСОБА_1 з кадастровими номерами: :03:001:0013 площею 6,039 га, :03:001:0014 площею 15,3559 га, :12:006:0002 площею 10,0044 га, - внесла до переліку земельних ділянок, призначених для продажу на земельних торгах (аукціонах) суб`єктам підприємницької діяльності, а згідно ч. 3 ст. 136 ЗК України такі земельні ділянки до завершення торгів не можуть передаватися в заставу та надаватися у користування.

Заслухавши доповідача, пояснення сторін, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

З матеріалів справи вбачається, що 15.09.2008 року між ОСОБА_1 та Цюрупинською районною державною адміністрацією укладено договір оренди землі, згідно умов якого орендодавець - Цюрупинська районна державна адміністрація надала орендарю - ОСОБА_1 в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення із земель запасу в адміністративних межах Великокопанівської сільської ради, загальною площею 32,09 га, строком на 10 років. Договір зареєстрований у Цюрупинському районному відділі Херсонської регіональної філії Центру ДЗК, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис в розділі Книги 4АА001847 від 19 лютого 2009 року за № 02 (а.с. 10-11).

Наказом ГУ Держгеокадастру у Херсонській області № 124 від 05.06.2018 року «Про передачу земельних ділянок державної власності у комунальну власність» передано Великокопанівській сільській об`єднаній територіальній громаді у комунальну власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності загальною площею 6205,4993 га, розташовані на території Олешківського району Херсонської області (а.с. 26).

З метою проведення інвентаризації земель сільськогосподарського призначення державної власності Херсонською регіональною філією Центру ДЗК оголошено проведення робіт з встановлення меж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності та погодження їх меж в натурі (на місцевості), запрошено суміжних землекористувачів, в тому числі ОСОБА_1 , для погодження меж земельних ділянок, що підтверджується оголошенням в газеті «Вісник Олешшя» від 19.04.2018 року (а.с. 148-149).

Згідно копій рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення та опису вкладення до цінного листа 22.08.2018 року позивач надіслав на адресу ГУ Держгеокадастру у Херсонській області заяву про поновлення дії договору та проект відповідної додаткової угоди (а.с. 27, 28).

Згідно рішення № 927 від 06.02.2019 року, тридцять шоста сесія восьмого скликання Великокопанівської сільської ради вирішила: по закінченню терміну договору оренди землі 19.02.2009 року, укладеного на 10 років між ОСОБА_1 та Цюрупинською районною державною адміністрацією, зареєстрованого у Цюрупинському районному відділі Херсонської регіональної філії Центру ДЗК, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис в розділі Книги 4АА001847 від 19 лютого 2009 року за № 02 на земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 32,09 га з кадастровими номерами: :03:001:0013, :03:001:0014, :12:006:0002, в адміністративних межах Великокопанівської сільської ради, припинити його дію (а.с. 20).

Рішенням тридцять шостої сесії восьмого скликання Великокопанівської сільської ради № 930 від 06.02.2019 року внесено до переліку земельних ділянок, призначених для продажу на земельних торгах (аукціонах) суб`єктам підприємницької діяльності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 31,3993 га з кадастровими номерами: :03:001:0013 площею 6,039 га, :03:001:0014 площею 15,3559 га, :12:006:0002 площею 10,0044 га (а.с. 21).

11.02.2019 року ОСОБА_1 звернувся до Великокопанівської сільської ради із заявою про поновлення дії договору оренди з доданим проектом додаткової угоди до договору оренди, в якій просив поновити строк договору оренди від 15.09.2008 року та визнати двомісячний строк, передбачений пунктом 8 договору, пропущеним з поважних причин. В додатковій угоді запропоновано внести зміни щодо строку дії договору та реквізитів оплати. Інші умови пропонується залишити незмінними. (а.с. 38-39).

Відповідно до листа № 274 від 26.02.2019 року адресованого ОСОБА_1 , Великокопаніська сільська рада Олешківського району Херсонської області повідомила останнього про те, що на підставі розпорядження Кабінету Міністрів України від 31.01.2018 року № 60-р «Питання передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у комунальну власність об`єднаних територіальних громад», наказу ГУ Держгеокадастру у Херсонській області № 124 від 05.06.2018 року «Про передачу земельних ділянок державної власності у комунальну власність» та акту приймання-передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення з державної у комунальну власність від 06.06.2018 року, сільрада прийняла у комунальну власність громади земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, в тому числі і земельні ділянки, надані ОСОБА_1 в оренду. При цьому, позивача повідомлено, що сільрада не має наміру поновлювати договір оренди, укладений на 10 років між Цюрупинською РДА із ОСОБА_1 (а.с. 22-23).

Суд першої інстанції ухвалюючи рішення про задоволення позову дійшов висновку, що відповідач не довів неналежне виконання позивачем своїх обов`язків за договором оренди та не реалізував переважне право позивача на поновлення строку дії договору оренди, не розглянув належним чином заяву позивача від 11.02.2019 року, тим самим порушив передбачене законом та договором право позивача на поновлення строку дії договору оренди на такий самий строк.

Однак, з такими висновками не можна погодитись.

У відповідності до ч. 4 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Відповідно до ч. 1 ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 2 ст. 792 ЦК України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до норм ст. 33 Законом України «Про оренду землі», що узгоджуються з ч. 1 ст. 777 ЦК України, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частинами 1-6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити сукупність юридичних фактів, що орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, підлягає захисту переважне право орендаря при дотриманні ним процедури повідомлення про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (№ 14-65цс18).

При цьому, позивач передбаченої умовами ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та п. 8 договору оренди землі від 15.09.2008 року дії щодо своєчасного повідомлення орендаря про намір поновити договір оренди - не вчинив, а виконав цю умову лише 11.02.2019 року та просив визнати двомісячний строк, передбачений пунктом 8 договору пропущеним з поважних причин. Орендодавець в свою чергу згідно його відповіді від 26.02.2019 року, адресованої орендарю, не прийняв умови наданого проекту додаткової угоди, в тому числі щодо розміру орендної плати, що є правом відповідача (орендодавця), передбаченим законом. Сільрадою повідомлено позивача про існування рішення № 927 від 06.02.2019 року щодо припинення дії договору оренди землі від 15.09.2008 року після закінчення його терміну. Окрім того, орендодавець повідомив, що на сесії прийнято рішення про резервування цих ділянок під інвестиційні майданчики, для продажу на земельних торгах (аукціонах) суб`єктам підприємницької діяльності.

Згідно копій витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 20.05.2019 року вбачається, що право ОСОБА_1 як орендаря земельних ділянок згідно договору оренди від 15.09.2008 року припинено на підставі рішення Великокопанівської сільської ради, про що 16.05.2019 року вчинено відповідні реєстраційні дії (а.с. 76-78, 100-102).

Окрім того, з матеріалів справи вбачається, що позивач мав заборгованість по орендній платі за 2017-2018 роки. Вказані обставини підтверджуються копією листа Головного управління ДФС у Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі № 8480/9/21-22-13-04 від 05.09.2018 року адресованого Цюрупинському відділу Новокаховської місцевої прокуратури про те, що за 2017-2018 роки ОСОБА_1 нараховано 21625,12 грн орендної плати та її сплата станом на 05.09.2018 року ним не проводилася. За вказаний період податкові декларації з орендної плати за землю ОСОБА_1 не подавались та рахується податковий борг у сумі 21578,54 грн (а.с. 95-99).

Посилання позивача на несвоєчасне внесення орендної плати в зв`язку з необізнаністю про зміну власника і реквізитів оплати, - судовою колегією до уваги не приймаються, оскільки відсутні докази виконання умов договору оренди за «старими» реквізитами у цьому договорі. Окрім того, рішення про передачу земель Великокопанівській сільській раді прийнято 05.06.2018 року, а орендна плата не вносилась у 2017-2018 р.р.

Таким чином, відсутні умови, передбачені ч.ч. 1 та 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», за наявності яких можлива реалізація переважного права на поновлення договору оренди. Сторони не досягли домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору. В зв`язку з чим, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилось.

З матеріалів справи вбачається, що в межах місячного строку орендодавець повідомив про незгоду з умовами додаткової угоди і про прийняття рішення в межах повноважень щодо резервування цих земельних ділянок під інвестиційні майданчики.

Є чинними та позивачем не оскаржені рішення № 927 від 06.02.2019 року та № 930 від 06.02.2019 року тридцять шостої сесії восьмого скликання Великокопанівської сільської ради про припинення договору оренди землі по закінченню його терміну з 19.02.2019 року та про резервування земельних ділянок під інвестиційні майданчики. За таких обставин, оцінка законності зазначених рішень сільради є недоречною.

Таким чином, суд першої інстанції не дав належну оцінку наявним у справі доказам та дійшов помилкового висновку про існування підстав для задоволення позову.

За таких обставин, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що позов про визнання договору оренди землі від 15.09.2008 року, укладеного між ОСОБА_1 та Цюрупинською районною державною адміністрацією, зареєстрованого у Цюрупинському районному відділі Херсонської регіональної філії Центру ДЗК 19 лютого 2009 року за № 02 продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, задоволенню не підлягає у зв`язку з відсутністю підстав, передбачених статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

На підставі викладеного, апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції - скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову в задоволенні позову.

У відповідності до положень ст. 141 ЦПК України з позивача на користь відповідача підлягає стягненню судовий збір в сумі 1152,60 грн в рахунок відшкодування витрат по сплаті судового збору на стадії апеляційного розгляду.

Керуючись ст.ст. 374, 376, 382 ЦПК України, суд, -

ПОСТАНОВИВ :

Апеляційну скаргу Великокопанівської сільської ради Олешківського району Херсонської області, - задовольнити.

Рішення Цюрупинського районного суду Херсонської області від 26 вересня 2019 року, - скасувати та ухвалити нове судове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Великокопанівської сільської ради Олешківського району Херсонської області, треті особи: Головне управління Держгеокадастру в Херсонській області та Олешківська районна державна адміністрація Херсонської області, про визнання договору оренди продовженим, - відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Великокопанівської сільської ради Олешківського району Херсонської областісудовий збір в сумі 1152,60 (одна тисяча сто п`ятдесят дві гривні 60 копійок) гривень в рахунок відшкодування витрат по сплаті судового збору на стадії апеляційного розгляду.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення (постанови) шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції у цивільних справах - Верховного Суду.

Дата складання повного судового рішення 28 січня 2020 року.

Головуючий П.Я.Ігнатенко

Судді: Л.П.Воронцова

О.М.Полікарпова