233 № 233/2106/20
З А О Ч Н Е Р І Ш Е Н Н Я
14 грудня 2020 року Костянтинівський міськрайонний суд Донецької області у складі:
головуючого судді Малінова О.С.,
за участю секретаря Аллік Ю.М.,
представника позивача ОСОБА_1 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Костянтинівка цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання права оренди та визнання недійсним договору оренди землі,
Позивач вважає, що ОСОБА_2 порушено умови укладеного договору та норми чинного законодавства щодо виконання обов`язку повідомити протягом 5 робочих днів про виділення земельної ділянки в натурі та у подальшому переукласти договір з ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ». Так, у порушення п.3.1 договору та вимог закону ОСОБА_2 не повідомив своєчасно позивача про отримання ним державного акту, чим грубо порушив права орендаря. Укладеним між ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та ОСОБА_2 договором оренди земельної частки (паю) передбачено, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі, договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений і може бути змінений лише за згодою сторін. Аналогічні положення стосовно переукладення договору, які носять імперативний характер, містяться і в абзаці 2 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі». Отже, під час укладення договору оренди земельної частки (паю) ОСОБА_2 вчинив волевиявлення щодо правових наслідків подальшої реалізації ним права на виділ земельної ділянки - переукладення договору оренди землі з орендарем на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки. ОСОБА_2 протиправно вчинив односторонню відмову від взятого на себе зобов`язання з переукладання договору оренди, чим порушено права та законні інтереси позивача як орендаря та користувача земельної ділянки.
Щодо підстав визнання недійсним договору оренди землі щодо земельної ділянки кадастровий № 422483900:40:000:0044, площею 2,1057 га, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 позивач зазначив, що відповідно до ч. 1 ст. 27 Закону України «Про оренду землі», орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку на рівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Частина 2 ст. 152 ЗК України закріплює, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані із позбавленням права володіння земельною ділянкою. Виходячи з аналізу положень чинного законодавства України, вищенаведених обставин, враховуючи, що оспорюваний договір оренди землі між відповідачами був укладений та проведена державна реєстрація права оренди під час дії чинного Договору оренди земельної частки (паю) між ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та ОСОБА_2 від 22.03.2012 р. строком на 20 років, оспорюваний договір суперечить вимогам чинного законодавства, порушує права ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ», як орендаря, що відповідно до ст.ст.203, 215 ЦК України, є підставою для визнання його недійсним та скасування державної реєстрації права оренди. З огляду на все перелічене вище, права ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» на даний час є порушеними, а тому, підлягають шляхом визнання оспорюваного договору оренди недійсним з одночасним скасуванням державної реєстрації.
Позивач ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» просить:
- Скасувати запис № 27574730 про державну реєстрацію права оренди за ОСОБА_3 , яке виникло на підставі договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 та було зареєстровано 17.08.2018 р. Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області;
- стягнути з відповідачів судові витрати.
Відповідачі ОСОБА_2 та ОСОБА_3 у судове засідання не з`явились, про час і місце його проведення був належним чином повідомлені, відзиви на позовну заяву не подали, тому суд ухвалює рішення при заочному розгляді справи, враховуючи те, що представник позивача не заперечує проти такого вирішення справи.
Заслухавши пояснення представника позивача, дослідивши письмові докази по справі, суд встановив наступні факти та відповідні їм правовідносини.
22 березня 2012 року між ОСОБА_2 та ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» було укладено договір оренди земельної частки (паю) відповідно до п.п.1.1, 2.2, 2.3 якого орендодавець ОСОБА_2 передає, а орендар приймає у володіння та користування (оренду) земельну частку (пай) (рілля) розміром 2,43 умовних кадастрових га, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом терміном на 20 років (а.с.11-13).
Дана земельна частка (пай) розміром 2,43 умовних кадастрових гектарів належала ОСОБА_2 згідно сертифікату на право на земельну частку (пай) серії ДН № 0173363 (а.с.95).
При укладенні договору оренди строни узгодили розмір орендної плати 2411 гривні 76 копійок та її виплату один раз на рік - грудень поточного року (а.с.11).
Відповідно до п.2.3 договору оренди земельної частки (паю) сторони дійшли згоди про те, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди землі переукладається сторонами за цим договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством.
Згідно позначки у договорі, його зареєстровано у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської селищної ради за № 1064 від 03 квітня 2012 року за підписом посадової особи ОСОБА_4 , скріплено печаткою Миколайпільської сільської ради (а.с.13), що відповідає Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 року № 119.
22 березня 2012 року між ОСОБА_2 та ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» було підписано акт приймання передачі земельної частки (паю) відповідно до умов укладеного договору оренди від 22 березня 2012 року (а.с.15).
Згідно ч.1 ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Частиною 2 статті 792 ЦК України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Згідно із частиною першою статті 93 ЗК України, статтею 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно з пунктом 17 Перехідних положень ЗК України сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.
Одночасно частиною 2 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» врегульовано, що після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.
Пунктом 2.3 договору оренди земельної частки (паю), укладеного 22 березня 2012 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та відповідачем ОСОБА_2 , сторони дійшли згоди про те, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), Договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту про право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди землі переукладається Сторонами за цим Договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку. Припинення дії Договору оренди допускається у випадках, визначених цим Договором та чинним законодавством України (а.с.10-12).
Як вбачається із позиції Верховного Суду, викладеній у постанові від 19 березня 2018 року у справі № 924/468/14, після виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок в натурі та отримання ними державних актів на право власності на землю відповідні сертифікати на земельну частку (пай) є недійсними. У той же час факт оформлення державного акта на право власності на землю дію раніше укладених їх власниками договорів оренди земельних паїв автоматично не припиняє, а такі договори підлягають переукладенню. Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце тільки після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або з підстав, передбачених статтею 31 Закону України «Про оренду землі».
Частиною 1 статті 27 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Як вбачається із частини 2 вказаного вище Закону, орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці громадянами і юридичними особами України, іноземцями, особами без громадянства, іноземними юридичними особами, у тому числі міжнародними об`єднаннями та організаціями.
Відповідно до ст.. 148-1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.
Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням:
- кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки;
- найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника;
- місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси;
- платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).
Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.
Зазначені обставини відповідачем не спростовані.
Щодо визнання недійсним договору оренди землі суд дійшов наступних висновків.
Згідно з пунктом 17 Перехідних положень ЗК України сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.
Одночасно частиною 2 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» врегульовано, що після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.
Пунктом 2.3 договору оренди земельної частки (паю), укладеного 22 березня 2012 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_2 передбачено, що сторони дійшли згоди про те, що у разі виділення останній земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту про право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін.
Як вбачається із вищенаведеної позиції Верховного Суду, викладеній у постанові від 19 березня 2018 року у справі № 924/468/14, після виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок в натурі та отримання ними державних актів на право власності на землю відповідні сертифікати на земельну частку (пай) є недійсними. У той же час факт оформлення державного акта на право власності на землю дію раніше укладених їх власниками договорів оренди земельних паїв автоматично не припиняє, а такі договори підлягають переукладенню. Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце тільки після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або з підстав, передбачених статтею 31 Закону України «Про оренду землі».
Як зазначено в п.72 Постанови Великої Палати Верховного Суду від 01 вересня 2020 року у цивільній справі № 233/3676/19, виділення земельної ділянки в натурі та набуття права власності на неї жодною мірою не впливає на дійсність договору оренди земельної частки (паю) та не перешкоджає виконанню цього договору.
Статтею 5 ЦПК України передбачено, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Відповідно до ч.ч.1, 2 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання права (п. 1 ч. 2).
Згідно із частиною 2 ст. 95 ЗК України, ст. 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Відповідно до частин 2, 3 ст. 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема, визнання угоди недійсною.
Аналогічні положення містить і частина 2 ст. 16 ЦК України, згідно якої одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним.
Відповідно до частини 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Згідно з частиною 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Відповідно до частини 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Згідно частини 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.
Згідно частини 1 ст. 236 ЦК України правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
Приймаючи до уваги вищевикладене, суд дійшов висновку про задоволення позову ПрАТ «АПК-Інвест» в повному обсязі.
Відповідно до ст.141 ЦПК України витрати, пов`язані зі сплатою судового збору слід віднести на відповідачів по справі (а.с.1-2).
На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 4, 12, 13, 81, 141, 258-259, 263-265 ЦПК України, -
Скасувати запис № 27574730 про державну реєстрацію права оренди за ОСОБА_3 , яке виникло на підставі договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 та було зареєстровано 17.08.2018 р. Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області.
Стягнути з ОСОБА_2 на користь Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» витрати, пов`язані зі сплатою судового збору у розмірі 3153 (три тисячі сто п`ятдесят три) гривні 00 копійок.
Стягнути з ОСОБА_3 на користь Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» витрати, пов`язані зі сплатою судового збору у розмірі 3153 (три тисячі сто п`ятдесят три) гривні 00 копійок.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Донецького апеляційного суду через Костянтинівський міськрайонний суд шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Заочне рішення суду може бути переглянуто Костянтинівським міськрайонним судом Донецької області за письмовою заявою відповідача, яка може бути ним подана протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених ЦПК України, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Повний текст рішення виготовлений 14 грудня 2020 року.
Суддя