Житомирський апеляційний суд
Справа №752/5810/19 Головуючий у 1-й інст. Чуб І. А.
Категорія 22 Доповідач Миніч Т. І.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 січня 2020 року Житомирський апеляційний суд в складі:

головуючого судді: Миніч Т.І.

суддів: Шевчук А.М.,

Павицької Т.М.

секретаря

судового засідання Кучерявого О.В.

з участю сторін

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Житомирі апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Житомир-Агро-Інвест"

на рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 18 листопада 2019 року, ухвалене під головуванням судді Чуб І.А.

у цивільній справі №752/5810/19 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Житомир-Агро-Інвест" про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, -

в с т а н о в и в:

У березні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом. Просив визнати недійсним договір оренди землі від 21.06.2018 року, укладений з ТОВ "Житомир-Агро-Інвест", та стягнути з відповідача на його користь понесені у справі судові витрати. В обґрунтування заявлених вимог позивач зазначав, що йому на праві власності належить земельна ділянка площею 2,0000 га., кадастровий номер :05:000:0190, розташована на території Івницької сільської ради Андрушівського району Житомирської області. Право власності на вказану земельну ділянку позивач набув 12.06.2018 року в порядку безоплатної передачі земельної ділянки із земель державної власності. Загальновідомо, що учасники бойових дій першочергово отримують земельні ділянки у власність. Відповідач сприяв у цьому. Тому між ними виникла усна домовленість, що після того, як позивач стане власником земельної ділянки, він передасть її в оренду саме з відповідачу. Після 12.06.2018 року (державної реєстрації права власності на земельну ділянку), точної дати позивач не пам`ятає, він приїхав в м. Андрушівка Житомирської області, де в офісі відповідача вони узгодили всі умови договору між ним та ТОВ «Житомир-Агро-Інвест» та було укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки. Договір було укладено на п`ять років. Договір був підписаний представником орендаря, підписи у договорі були виконанні ним навпроти «Орендодавець» чорним ОСОБА_2 на кожному із трьох аркушів договору на трьох його примірниках, всі три примірники залишились у відповідача. Працівники ТОВ «Житомир-Агро-Інвест» пояснили, що договір підлягає державній реєстрації, це займе багато часу. Після проведення реєстрації один примірник буде згодом позивачу наданий. Через деякий час його повідомили працівники ТОВ «Житомир-Агро-Інвест», що необхідно приїхати до м. Андрушівка Житомирської області для підписання деяких документів. В приміщенні офісу відповідача позивач надав працівникам ТОВ «Житомир-Агро-Інвест» реквізити рахунку, на який необхідно сплачувати орендну плату. Працівник ТОВ «Житомир-Агро-Інвест» дав йому кулькову ручку і вказав, що для отримання ним в майбутньому орендної плати йому необхідно розписатися на декількох сторінках «чистих бланків». Стоячи біля нього, працівник ТОВ «Житомир-Агро-Інвест», поспішаючи та прикриваючи листами паперу так звані «бланки», не показуючи їх зміст, вказав пальцем, де треба розписатися. Того дня договір позивачу не віддали, але він не наполягав. В кінці червня він втретє приїхав до м.Андрушівка, де йому надали один примірник договору оренди земельної ділянки. Вдома позивач звернув увагу, що на 1 аркуші договору його підписи виконані синім чорнилом, а на інших сторінках договору - чорним. На 1 аркуші договору міститься пункт 6, згідно якого договір укладено на строк, що дорівнює кількості днів у проміжку від дня державної реєстрації права оренди за цим договором до 30 листопада 2038 року. З Державного земельного кадастру позивачем встановлено, що 21 червня 2018 року зазначений договір було зареєстровано приватним нотаріусом Андрушівського нотаріального округу Житомирської області Вальчуком О.М. за №26789975. Таким чином, позивача було введено в оману, оскільки між позивачем та ТОВ «Житомир- Агро-Інвест» було досягнуто згоди щодо строку договору в п`ять років, але працівники ТОВ «Житомир-Агро-Інвест» підмінили перший аркуш договору і підсунули позивачу його для підписання, а тому строк договору вже був зазначений до 30 листопада 2038 року. Підміна першого аркуша договору підтверджується підписами, виконаними різними чорнилами. Це має місце не тільки на його примірнику, але й на примірниках, які знаходяться у відповідача та приватного нотаріуса Андрушівського нотаріального округу Житомирської області Вальчука О.М. Договір в частині укладення його на 20 років не відповідає внутрішній волі позивача. А тому, посилаючись на ч.3 ст.203, ч.1 ст.215, ст.230 ЦК України, позивач звернувся до суду за захистом порушених прав.

Рішенням Андрушівського районного суду Житомирської області від 18 листопада 2019 року позовні вимоги задоволено. Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки площею 2,0000 га., кадастровий номер :05:000:0190, розташованої на території Івницької сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, укладений 21 червня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Житомир-Агро-Інвест", зареєстрований 21.06.2018 року приватним нотаріусом Андрушівського нотаріального округу Житомирської області Вальчуком О.М. за № 26789975.

Цим же рішенням стягнуто з ТОВ "Житомир-Агро-Інвест" на користь позивача витрати на правову допомогу в сумі 2000,00 грн., витрати за проведення судової експертизи в сумі 450,24 грн. та на користь держави судовий збір в сумі 768,40 грн.

У поданій апеляційній скарзі ТОВ "Житомир-Агро-Інвест" просить зазначене рішення суду скасувати повністю та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову, вирішити питання судових витрат. На думку апелянта, рішення суду першої інстанції незаконне та необґрунтоване, ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права. Зокрема зазначає, що позивач особисто підписав кожну сторінку договору оренди землі, зокрема, і своїм оригінальним підписом скріпив першу сторінку, на якій міститься умова про те, що строк оренди становить від дня державної реєстрації права оренди до 30 листопада 2038 року. Незважаючи на це, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку, що позивач не мав наміру та внутрішньої волі на укладення договору оренди землі на 20 років. Такі висновки зроблені лише на підставі пояснень самого позивача. Крім того вважає, що суд першої інстанції безпідставно не взяв до уваги та не надав оцінки доказам, які були надані відповідачем, та які підтверджували переддоговірні відносини між сторонами. А саме ту обставину, що земельна ділянка була оформлена у власність позивача за організаційного сприяння та за кошти відповідача. Це є опосередкованим підтвердженням, що строк оренди в 20 років є більш реальним, ніж строк 5 років, на якому наголошував позивач. Також, на думку апелянта, необґрунтованим є твердження позивача, що нібито його змусили обманом підписати сторінку договору оренди землі. За твердженням позивача він підписав першу сторінку чинного договору лише тому, що йому працівник відповідача дала на підпис «чисті бланки». Проте позивач не надав до суду будь-яких належних та допустимих доказів, які б підтверджували ці обставини. Наданий позивачем висновок експертного дослідження містить інформацію про те, що перший аркуш договору було замінено. Разом з тим, вказаний висновок експертного дослідження не відповідає вимогам ст.102 ЦПК України, оскільки він дає відповідь на питання, яке не оспорюється іншою стороною відповідач жодним чином не заперечував, що перший аркуш договору оренди землі оформлявся окремо від інших аркушів, а також висновок подано з порушенням ст.83 ЦПК України.

Розглянувши справу в межах доводів, викладених в апеляційній скарзі, суд вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,0000 га. кадастровий номер :05:000:0190, розташована на території Івницької сільської ради, Андрушівського району Житомирської області, що підтверджується витягом державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру (а.с.6).

21.06.2018 року позивачем ОСОБА_1 (орендодавець) та ТОВ "Житомир-Агро-Інвест" (орендар) було укладено договір оренди землі (а.с.7-11). У вказаному договорі, на першому аркуші міститься розділ Строк дії договору - п.6, згідно якого Договір укладено на строк, що дорівнює кількості днів у проміжку від дня державної реєстрації права оренди за цим Договором до 30 листопада 2038 року, що є істотною умовою договору оренди земельної ділянки.

Згідно інформації з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку дата державної реєстрації права оренди земельної ділянки кадастровий номер :05:000:0190, власник ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 (а.с.6).

Обгрунтовуючи позов, ОСОБА_1 посилався на те, що внаслідок обману з боку працівників відповідача, підписав перший аркуш договору із умовою щодо строку його дії, яку не погоджував.

Заміна першого аркушу договору підтверджується висновком експертного дослідження №1/3-5 від 03.10.2019 року, згідно з яким, у наданому на дослідженні договорі оренди землі від 21.06.2018 року укладеному між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ТОВ "Житомир-Агро-Інвест", перший аркуш був замінений (а.с.57-61).

Відповідач також визнав факт заміни першого аркушу договору оренди земельної ділянки від 21.06.2018 року, однак з підстав допущеної помилки в даті договору.

Допитані судом першої інстанції свідки ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , пояснювали, що є працівниками ТОВ "Житомир-Агро-Інвест", та під час укладення договорів оренди земельних ділянок іноді виникають помилки, які усуваються шляхом перепідписання договору оренди. У даному випадку могла бути заміна першого аркушу договору, про яку повідомлявся позивач, та який він добровільно підписав. Однак перепідписання договору могло бути лише з підстав помилки чи описки в договорі, яку вони виправили шляхом заміни аркушу договору та повністю заперечили заміну аркушу договору з підстав зміни строку дії договору оренди. Також вказали, що земельні ділянки за цільовим призначенням для ОСГ по яких ТОВ "Житомир-Агро-Інвест", сприяє у виготовленні технічної документації вони орендуються лише на строк 20 років.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що позивачем заперечується факт укладення договору на 20 років, заміна першого аркуша договору підтверджена висновком експерта та відповідач не довів, що заміна першого аркуша договору мала місце внаслідок описки.

Проте, такі висновки суду зроблені передчасно, без належного з`ясування всіх обставин справи, а висновки суду не відповідають встановленим обставинам.

Так, правочин може бути визнаний вчиненим під впливом обману у випадку навмисного цілеспрямованого введення іншої сторони в оману щодо фактів, які впливають на укладення правочину. Ознакою обману, на відміну від помилки, є умисел: особа знає про наявність чи відсутність певних обставин і про те, що друга сторона, якби вона володіла цією інформацією, не вступила б у правовідносини, невигідні для неї. ОСОБА_5 також має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.

Правочин, здійснений під впливом обману, на підставі ст. 230

ЦК може бути визнаний судом недійсним. Вбачається, що

саме позивач як сторона, яка діяла під впливом обману, повинен

довести наявність умислу з боку відповідача, істотність значення

обставин, щодо яких її введено в оману, і сам факт обману. Якщо

все інше, крім умислу, доведено, вважається, що мала місце

помилка.

В даному випадку спірним питанням є строк, на який укладено договір, що, на думку позивача, є підставою для визнання договору оренди недійсним.

Спірні правовідносини урегульовані нормами як цивільного, так і земельного законодавства.

Сторони при укладенні договору дотримувалися загальних вимог про свободу договору, передбачених ЦК України.

У частині першій статті 627 ЦК зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

За правилами статті 93 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Разом з тим визначення, процедура укладення, вимоги та припинення договору оренди землі урегульовано у спеціальному законі, яким є Закон «Про оренду землі» (надалі Закон).

Відповідно до статті 1 Закону оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

У статті 6 Закону визначено, що орендарі набувають право оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Згідно з вимогами статті 13 названого Закону вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотні умови договору оренди землі визначені в статті 15 Закону, відповідно до частини першої якої істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відповідно до статті 18 Закону договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

У статті 19 Закону строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

З урахуванням вимог Типового договору оренди землі сторони уклали оскаржуваний договір оренди земельної ділянки.

Відповідно до статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятись у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятоюта шостою статті 203 ЦК України, як передбачено у частині першій статті 215 ЦК України.

Разом з тим у частині першій статті 236 ЦК України зазначено, що правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Момент укладення договору визначено у частині перші статті 638 ЦК України, у якій зазначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Постає питання про момент укладення договору оренди землі з урахуванням того, що він набирав чинності з моменту державної реєстрації, як зазначено у статтях 18 та 20 Закону.

Згідно зі статтею 2 Закону України від 01 липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру, тобто реєстрацією є запис, фіксація фактів або явищ з метою обліку та надання їм статусу офіційно визнаних актів, внесення до списку або книги обліку.

Аналіз наведених норм дає можливість зробити висновок, що моментом вчинення правочину слід вважати момент, коли сторони свого часу досягли згоди з усіх істотних умов, тобто на момент підписання договору його сторонами.

В даному випадку судом встановлено та не заперечувалося позивачем, що він як орендодавець та ТОВ «Житомир- Агро-Інвест» як орендар домовилися про строк оренди земельної ділянки у 5 років.

Також сторони зазначали про досягнення згоди з інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 Закону.

Тобто, на час підписання договору оренди сторони досягли згоди з усіх його істотних умов. Підстав, які б надавали можливість визнати такий договір недійсним на час його укладення, сторонами не надано.

Та обставина, що після отримання примірника договору, позивач виявив, що строк дії договору визначений у 20 років, не є підставою для визнання договору недійсним, а може бути підставою для встановлення строку дії договору протягом 5 років, як дійшли згоди сторони.

Крім того, надаючи оцінку наданим у справі доказам, суд не звернув уваги на те, що визначальним у даній справі є доведення саме позивачем наявності умислу з боку відповідача на укладення договору на інший строк, ніж був погоджений сторонами. Проте такі докази не надані.

Висновок експерта, про що зазначає суд, цих обставин не підтверджує, оскільки не доводить мотивів заміни першого аркуша договору.

Разом з тим, на цьому аркуші проставлений власноручний підпис орендодавця, чого останній не заперечує.

Крім того, покази допитаних судом першої інстанції свідків спростовують доводи позивача в цій частині.

За наведених обставин та відповідно до положень п.3 ч.1 ст.376 ЦПК оскаржуване рішення підлягає скасуванню з ухваленням нового про відмову в позові.

Згідно з положеннями ст.141 ЦПК судові витрати, понесені відповідачем при поданні апеляційної скарги, підлягають відшкодуванню за рахунок позивача.

Керуючись ст.ст.258,259,367,374,376,381-384 ЦПК України, суд, -

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Житомир-Агро-Інвест" задоволити.

Рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 18 листопада 2019 року скасувати. Ухвалити нове рішення про відмову в позові.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Житомир-Агро-Інвест" 1152,60 грн. витрат по сплаті судового збору.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Головуючий: Судді:

Повний текст постанови складений 23.01.2020 року.