АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 січня 2020 року

м. Чернівці

справа № 725/1804/19

Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Одинака О. О.

суддів Литвинюк І.М., Половінкіної Н.Ю.

секретар Чубрей І.І.

позивач ОСОБА_1

відповідачі Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи», Комунальне підприємство «Кельменецьке бюро технічної інвентаризації»

апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» на рішення Першотравневого районного суду міста Чернівці від 18 жовтня 2019 року,

головуючий в суді першої інстанції суддя Войтун О.Б.

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

В березні 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом.

Просила:

- визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Кельменецьке районне бюро технічної інвентаризації» (далі - КП «Кельменецьке РБТІ») Накай Ю.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 45938938 від 13 березня 2019 року, відповідно до якого до державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно внесено запис номер 3067880 про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» (далі - ТОВ «Кредитні ініціативи»);

- скасувати в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстрі прав власності на нерухоме майно запис №30676880 про реєстрацію прав власності за ТОВ «Кредитні ініціативи» на вказану вище квартиру та поновити запис про право власності на нерухоме майно за ОСОБА_1 .

Посилалася на те, що 18 березня 2019 року їй стало відомо про те, що 11 березня 2019 року державним реєстратором КП «Кельменецьке РБТІ» Накай Ю.В. було зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Кредитні ініціативи».

До прийняття зазначеного рішення державним реєстратором власником спірного майна була позивачка. Вважає дії відповідачів незаконними.

Договір іпотеки не може бути підставою для виникнення права власності на нерухоме майно. Оскільки спірне іпотечне майно було передано в іпотеку в якості забезпечення виконання зобов`язання за кредитом в іноземній валюті, а отже на дані правовідносини поширюється дія Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Також вказувала на те, що у вказаній квартирі зареєстрований та проживає її неповнолітній син ОСОБА_2 , а тому у даному випадку необхідно було одержати попередню згоду на відчуження майна від органу опіки та піклування.

Окрім того, їй не відомо чи проводилась оцінка квартири на момент її відчуження, що є обов`язковим.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Першотравневого районного суду міста Чернівці від 18 жовтня 2019 року позов задоволено.

Визнано протиправним та скасовано рішення державного реєстратора КП «Кельменецьке РБТІ» Накай Ю.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 45938938 від 13 березня 2019 року, відповідно до якого до державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно внесено запис про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер нерухомого майна 101, номер запису про право власності 3067880) за ТОВ «Кредитні ініціативи».

Скасовано в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстрі прав власності на нерухоме майно запис №30676880 про реєстрацію прав власності за ТОВ «Кредитні ініціативи» на вказану вище квартиру та поновлено запис про право власності на нерухоме майно за ОСОБА_1 .

Суд виходив з того, що під час відчуження спірної квартири договору про її добровільну передачу у власність ТОВ «Кредитні ініціативи» укладено не було, а ОСОБА_1 як іпотекодавець не надавала своєї згоди на передачу предмета іпотеки у власність іпотекодержателю.

Враховуючи відсутність укладеного між сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя, тобто у спосіб, визначений іпотечним договором, ненадання такого договору державному реєстратору та залишення ним без перевірки наявності чи відсутності факту виконання відповідних умов правочину, з яким закон пов`язує можливість переходу права власності, дії державного реєстратора щодо реєстрації за ТОВ «Кредитні ініціативи» права власності на спірну квартиру, власником якої залишалась позивачка, є незаконними.

Дія Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» поширюється на правовідносини, які склались між сторонами спору.

При прийнятті рішення про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень від 13 березня 2019 року державний реєстратор не дотримався вимог Закону, зокрема не встановив відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В апеляційній скарзі ТзОВ «Кредитні ініціативи» просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, яким в позові відмовити.

Узагальнені доводи осіб, які подали апеляційну скаргу

Апелянт посилається на те, що суд першої інстанції ухвалив рішення з порушенням норм матеріального та процесуального права.

Зазначав, що укладений між сторонами договір іпотеки містить іпотечне застереження.

До спірних правовідносин не можна застосовувати положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», оскільки звернення стягнення на предмет іпотеки у даному випадку не є примусовим відчуженням іпотечного майна без згоди власника.

Узагальнені доводи та заперечень інших учасників справи

ОСОБА_1 подала відзив на апеляційну скаргу.

Посилалася на те, що рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим.

Зазначала, що окремий, посвідчений нотаріально договір про задоволення вимог іпотекодержателя відсутній, а в договорі іпотеки №1457 відсутні застереження про задоволення вимог іпотекодержателя та згода позичальника на передачу нерухомого майна.

До вказаних правовідносин підлягає застосуванню положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

У вказаній квартирі зареєстрований та проживає її неповнолітній син ОСОБА_2 , а тому у даному випадку необхідно було одержати попередню згоду на відчуження майна від органу опіки та піклування.

Мотивувальна частина

Обставини справи, встановлені судами першої та апеляційної інстанцій

30 травня 2006 року ОСОБА_1 придбала квартиру АДРЕСА_1 , що підтверджується відповідним договором купівлі-продажу (а.с.9 т.1).

7 червня 2006 року ОСОБА_1 зареєструвала своє право власності на вказану вище квартиру, що підтверджується витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно №10869716 (а.с.10 т.1).

Згідно довідки ТОВ «Вайт Лаіонс» від 29 листопада 2018 року в квартирі АДРЕСА_1 проживають ОСОБА_1 та її син ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 (а.с.11 т.1).

25 травня 2006 року між ЗАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» та ОСОБА_1 було укладено договір про іпотечний кредит №1304. Відповідно до умов вказаного договору позичальнику було надано строковий кредит у розмірі 32000 доларів США з кінцевим терміном повернення до 24 травня 2026 року зі сплатою за користування кредитом відсотків у розмірі 13 процентів річних. Кредит надавався на придбання квартири АДРЕСА_1 (а.с.134-135 т.1).

30 травня 2006 року між АТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» та ОСОБА_1 було укладено іпотечний договір. Відповідно до умов вказаного договору він забезпечує вимоги іпотекодержателя, які випливають з договору про іпотечний кредит №1304 від 25 травня 2006 року. Предметом іпотеки є квартира АДРЕСА_1 . Порядок звернення стягнення на предмет іпотеки було погоджено сторонами у розділі п`ятому договору (а.с.197-199 т.1).

У зв`язку з невиконанням ОСОБА_1 умов кредитного договору, рішенням Шевченківського районного суду міста Чернівці від 10 червня 2016 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Чернівецької області від 23 серпня 2016 року, стягнуто солідарно з ОСОБА_1 та ОСОБА_3 на користь ТОВ «Кредитні ініціативи» заборгованість за кредитним договором у розмірі 413 415 гривень 71 копійка (а.с.132-133 т.1).

18 грудня 2018 року ОСОБА_1 було направлено вимогу про сплату боргу за договором від 25 травня 2006 року №1304 та попереджено про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги (а.с.138 т.1).

З рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення №646 вбачається, що ОСОБА_1 отримала вказану вище вимогу 28 грудня 2018 року (а.с.142 т.1)

13 березня 2019 року державним реєстратором КП «Кельменецьке РБТІ» Накай Ю.В. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 45938938, відповідно до якого право власності на квартиру АДРЕСА_1 зареєстровано за ТОВ «Кредитні ініціативи» та внесено запис про державну реєстрацію права власності номер 3067880, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №159434844 від 14 березня 2019 року (а.с.144 т.1).

З висновку про вартість об`єкту оцінки вбачається, що суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Антей Ріелті» на підставі заяви від 22 січня 2019 року була здійснена оцінка квартири АДРЕСА_1 та встановлена ціна такої квартири станом на 23 січня 2019 року в розмірі 607 104 гривні (а.с.143 т.1).

Позиція апеляційного суду, застосовані норми права та мотиви, з яких виходить суд при прийнятті постанови

Заслухавши доповідача, обговоривши доводи скарги та перевіривши матеріали справи, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційну скаргу слід задовольнити частково з наступних підстав.

Так, згідно статті 12 Закону України «Про іпотеку» від 5 червня 2003 року

№ 898-IV (далі - Закону) у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Відповідно до частини 1, 4 статті 33 Закону у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно частини 1 статті 35 Закону у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Статтею 36 Закону передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

У договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або у відповідному застереженні в іпотечному договорі зазначаються умови, у разі настання яких іпотекодержатель може використати своє право на позасудове стягнення; порядок визначення вартості, за якою іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки; прийнятні та належні способи обміну повідомленнями між сторонами договору.

Завершенням позасудового врегулювання є державна реєстрація прав власності на всі предмети іпотеки, що виступають забезпеченням за основним зобов`язанням за іпотекодержателем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття його у власність іпотекодержателем); за покупцем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу іпотекодержателем третій особі).

Частиною 1 статті 37 Закону визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з частиною 2 статті 18 якого порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень встановлює Кабінет Міністрів України.

Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Пунктом 2 частини 1 статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державним реєстратором є нотаріус, як спеціальний суб`єкт, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно.

Статтею 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено порядок проведення державної реєстрації прав.

У частині 1 статті 20 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що заява на проведення реєстраційних дій та оригінали документів, необхідних для проведення таких дій, подаються заявником у паперовій або електронній формі у випадках, передбачених законодавством.

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Згідно з пунктом 61 Порядку у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Відповідно до вимог статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Статтею 264 ЦПК України визначено питання, які вирішує суд під час ухвалення рішення суду.

Апеляційний суд вважає помилковим висновок суду першої інстанції про те, що підставою для відмови в позові є та обставина, що під час відчуження спірної квартири договору про її добровільну передачу у власність ТОВ «Кредитні ініціативи» укладено не було, а ОСОБА_1 як іпотекодавець не надавала своєї згоди на передачу предмета іпотеки у власність іпотекодержателю.

Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:

- передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»;

- право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Отже, сторони в договорі чи відповідному застереженні можуть передбачити як передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, так і надання іпотекодержателю права від свого імені продати предмет іпотеки як за рішенням суду, так і на підставі відповідного застереження в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя чи застереження в іпотечному договорі на підставі договору купівлі-продажу.

При цьому необхідно врахувати, що стаття 37 Закону України «Про іпотеку» не містить можливості визнання права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем за рішенням суду.

Відповідно до цієї статті іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

В іпотечному договорі від 30 травня 2006 року сторони погодили, що іпотекодержатель набуває право звернути стягнення на предмет іпотеки якщо у момент настання строку виконання іпотекодавцем зобов`язань за договором про іпотечний кредит вони не будуть виконані в повному обсязі; незалежно від настання терміну виконання іпотекодавцем будь-яких зобов`язань за договором про іпотечний кредит - при виникненні підстав, вказаних у п.п.3.1.5, 3.1.6, 3.1.8 цього Договору. Звернення стягнення на предмет іпотеки може здійснюватись на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно цього договору в добровільному (позасудовому) порядку. Задоволення вимог іпотекодержателя за договором про іпотечний кредит шляхом звернення на предмет іпотеки може бути вчинено у позасудовому порядку, зокрема: шляхом передачі іпотекодавцем у власність іпотекодержателя предмету іпотеки в рахунок виконання іпотекодавцем основного зобов`язання за договором про іпотечний кредит у порядку, передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку». У даному випадку цей договір виступає правовстановлюючим документом та є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки (пункти 5.1, 5.3, 5.3).

Отже, вказане вище застереження в іпотечному договорі прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Такий висновок узгоджується з правовою позицією, яку Верховний Суд виклав у постанові від 21 березня 2018 року у справі № 760/14438/15-ц.

Апеляційний суд вважає помилковим висновок суду першої інстанції про те, що до правовідносин, що склалися між сторонами, можна застосовувати положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

З судового рішення вбачається, що суд першої інстанції посилається на правову позицію, яку Верховний Суд виклав у постанові від 31 жовтня 2018 року у справі №465/1310/17.

Однак, у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 9 грудня 2019 року у справі № 464/8589/15-ц (провадження № 61-10874сво18), суд відступив від висновку, викладеному у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 31 жовтня 2018 року у справі № 465/1310/17 (провадження № 61-29771св18).

Щодо застосування Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» апеляційний суд вважає необхідним зазначити наступне.

У пункті 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.

У постанові Верховного Суду України від 06 липня 2016 року у справі № 6-969 цс 16 зроблено висновок, що мораторій є відстроченням виконання зобов`язання, а не звільненням від його виконання. Відтак установлений Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» мораторій на стягнення майна, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, не передбачає втрати кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобов`язань за договором, а лише тимчасово забороняє його примусово стягувати (відчужувати без згоди власника). Оскільки Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не зупиняє дії решти нормативно-правових актів, що регулюють забезпечення зобов`язань, то й не може бути мотивом для відмови в позові, а є правовою підставою, що не дає змоги органам і посадовим особам, які здійснюють примусове виконання рішень про звернення стягнення на предмет іпотеки та провадять конкретні виконавчі дії, вживати заходи, спрямовані на примусове виконання таких рішень стосовно окремої категорії боржників чи іпотекодавців, які підпадають під дію положень цього Закону на період його чинності. Рішення ж суду в частині звернення стягнення на предмет іпотеки на час дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не підлягає виконанню.

Мораторій на стягнення майна, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, не передбачає втрати кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобов`язань за договором, а лише тимчасово забороняє його примусово стягувати (відчужувати без згоди власника).

У статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів, на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; розірванні договору в судовому порядку; відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

Тлумачення положень статті 37 Закону України «Про іпотеку» свідчить про те, що звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності на нього іпотекодержателем не може вважатися примусовим стягненням (відчуженням без згоди власника). Оскільки таке право іпотекодержателя виникло на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі), згоду на яке надано іпотекодавцем шляхом підписання відповідного договору.

Отже, положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не поширюються на випадки звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку» на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі).

Такий висновок узгоджується з правовою позицією, яку Верховний Суд виклав у постановах від 16 грудня 2019 року у справі № 607/4911/16-ц та від 18 грудня 2019 року у справі №718/2468/18.

Помилковим є висновок суду першої інстанції про те, що при прийнятті рішення про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень від 13 березня 2019 року державний реєстратор не дотримався вимог Закону, зокрема не встановив відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства.

Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя.

За результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав на нерухоме майно, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.

Державний реєстратор за результатом прийнятого рішення щодо державної реєстрації прав відкриває та/або закриває розділи в Державному реєстрі прав, вносить до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідні відомості про речові права та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав.

Тобто у випадку порушення основного зобов`язання для реалізації іпотекодержателем позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього за загальним правилом необхідні тільки воля іпотекодержателя та вчинення ним дій, передбачених законом.

Пунктом 61 Порядку визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор у ході її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Іпотекодержатель на підтвердження факту направлення й отримання іпотекодавцем вимоги про порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки у силу зазначених норм матеріального права зобов`язаний надати державному реєстратору докази отримання іпотекодавцем такої вимоги разом із заявою про державну реєстрацію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16-ц, провадження № 14-2цс19).

Підтвердженням надіслання банком іпотекодавцю письмової вимоги щодо усунення виконання договору позики, а отже, й завершення 30-денного строку з моменту її отримання, є повідомлення про вручення поштового відправлення, вручене та оформлене відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 5 березня 2009 року № 270, та Порядку пересилання поштових відправлень, затвердженого наказом Українського державного підприємства поштового зв`язку «Укрпошта» від 12 травня 2006 року № 211.

З матеріалів справи вбачається, що договір про іпотечний кредит, вимога про порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки та повідомлення про вручення поштового відправлення були надані державному реєстратору та відповідно до вказаних документів ним була вчинена дія щодо реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи».

Разом з тим, ухвалюючи рішення у справі суд першої інстанції не врахував наступне.

Однією з підстав позову ОСОБА_1 зазначала ту обставину, що в матеріалах справи відсутня оцінка квартири на момент її відчуження, що є обов`язковим відповідно до вимог закону.

Статтею 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» унормовано, що звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору. Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна.

Оцінка майна, майнових прав (далі - оцінка майна) - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону (далі - нормативно-правові акти з оцінки майна), і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності (стаття 3 Закону України «України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»)

Згідно з пунктами 1, 6 статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.

Положення (національні стандарти) оцінки майна є обов`язковими до виконання суб`єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету міністрів України від 10 вересня 2003 року № 1440 (далі - Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав») є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна.

Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 року № 1442 (далі - Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна»), є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

Так, згідно з приписами пункту 50 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, під час якого здійснюється ознайомлення з об`єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладення якої проводиться оцінка, визначення бази оцінки та подання замовнику істотних умов для укладення договору на проведення оцінки.

У пункті 51 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» закріплено, що незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки; ознайомлення з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об`єкта оцінки та пов`язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об`єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об`єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

Крім того, статтею 11 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" визначено, що замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.

Разом із цим, відповідно до пункту 56 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» звіт про оцінку майна, у тому числі, має містити письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об`єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об`єктивності оцінки майна і висновку про його вартість.

Матеріали справи не містять доказів отримання оцінювачем необхідної та достовірної інформації про квартиру АДРЕСА_1 для проведення оцінки.

У висновку про вартість об`єкту оцінки від 23 січня 2019 року оцінювачем не наведено відповідних пояснень про неможливість особистого огляду об`єкта дослідження, не зазначені обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки, здійсненої без особистого огляду, що є порушенням пункту 56 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» та пунктів 1, 6 статті 9 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".

Вказаний висновок узгоджується з правовою позицією, яку Верховний Суд виклав у постанові від 16 грудня 2019 року у справі №211/2171/15-ц.

Крім того, частиною 5 статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

З матеріалів справи вбачається, що оцінка предмета іпотеки відбулась 23 січня 2019 року, а у власність ТОВ «Кредитні ініціативи» набуло нерухоме майно 13 березня 2019 року. Тобто, оцінка предмету іпотеки на момент переходу права власності не проводилась, що не відповідає вимогам закону.

Вказаний висновок узгоджується з правовою позицією, яку Велика Палата Верховного Суду виклала у постанові від 20 березня 2019 року у справі №306/2053/16-ц.

Отже, перехід права власності ТОВ «Кредитні ініціативи» на квартиру АДРЕСА_1 був здійснений без проведення належним чином оцінки вказаного нерухомого майна на момент переходу такого права власності, що є підставою для задоволення позову.

Згідно частини 1 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Частиною 4 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Апеляційним судом встановлено неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права, а тому суд апеляційної інстанції має право вийти за межі доводів та вимог апеляційної скарги.

Висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги

Враховуючи наведене вище, суд першої інстанції ухвалив рішення з порушенням норм матеріального та процесуального права, а тому його слід змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 375, 381, 382 ЦПК України, суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» задовольнити частково.

Рішення Першотравневого районного суду міста Чернівці від 18 жовтня 2019 року змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

На постанову може бути подана касаційна скарга до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повної постанови.

Дата складання повної постанови 21 січня 2020 року.

Головуючий О.О. Одинак

Судді: І.М. Литвинюк

Н.Ю. Половінкіна