ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

Іменем України

15 січня 2020 року

м. Харків

справа № 615/1101/17

провадження № 22-ц/818/101/20

Харківський апеляційний суд у складі:

Головуючого: Маміної О.В.

суддів: Бровченка І.О., Бурлака І.В.

за участю секретаря - Сізонової О.О.

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «ЛАН-ВСП»,

відповідачі - ОСОБА_1 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Агрокомплекс Заповіт»

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Харкові цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ЛАН-ВСП» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрокомплекс Заповіт» про розірвання договору оренди землі, визнання договору оренди землі поновленим за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «ЛАН-ВСП» на рішення Валківського районного суду Харківської області від 11 червня 2019 року, постановлене під головуванням судді Токмакової А.П., в залі суду в місті Валки Харківської області, -

в с т а н о в и в :

У вересні 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю «ЛАН-ВСП» звернулося до суду з вищезазначеним позовом до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрокомплекс Заповіт».

Рішенням Валківського районного суду Харківської області від 11 червня 2019 року та додатковим рішенням Валківського районного суду Харківської області від 22 жовтня 2019 року в задоволенні позову ТОВ «ЛАН-ВСП» відмовлено в повному обсязі.

В апеляційній скарзі Товариство з обмеженою відповідальністю «ЛАН-ВСП» просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі, судові витрати покласти на відповідачів.

Посилається на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права; вказує, що переважне право орендаря ТОВ «ЛАН-ВСП» порушено у результаті укладення відповідачем договору оренди з новим орендарем. Позивач вважає, що договір оренди землі від 24.04.2017 року, який укладений між відповідачами, є недійсним, оскільки наявні підстави для поновлення договору оренди землі від 23.07.2005 року на умовах додаткової угоди від 10.01.2015 року.

Відзиву на апеляційну скаргу не надано.

Перевіряючи законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, відповідно до вимог ст. 367 ЦПК України - в межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених у суді першої інстанції, судова колегія вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що позивачем не доведено порушення його переважного права на поновлення договору оренди землі. Додаткова угода від 10.01.2015 року, укладена сторонами в межах дії договору оренди земельної ділянки, проте враховуючи, що її державна реєстрація не здійснювалася, строк дії договору оренди закінчився 31.01.2016 року. Договір оренди землі б/н від 24.04.2017 року, який укладений між відповідачами, відповідає положенням ст. ст. 203,215 ЦК України, тому відсутні підстави для визнання його недійсним, так як не порушує права та обов`язки позивача, а право користування набуте відповідачем ТОВ «Агрокомплекс заповіт» на законних підставах.

Такі висновки суду першої інстанції відповідають вимогам закону та фактичним обставинам справи.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки загальною площею 7,3545 га, кадастровий номер :03:000:0148 на підставі розпорядження голови Валківської РДА №183 від 08.06.2004 року, що підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку серії ХР №015090 від 06.12.2004 року (а.с.13-15 т.1).

23 липня 2005 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЛАН-ВСП» укладено договір оренди землі площею 7,3545 га, кадастровий номер :03:000:0148.

Пунктом 8 вказаного договору визначено, що договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендаря про намір продовжити його дію.

Відповідно до п.9 Договору оренди, орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі не менше 1,5% нормативної грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням податку на прибуток в сумі 974 грн. Пункт 11 вказує, що орендна плата вноситься щорічно до 01 жовтня.

Згідно пункту 43, договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Вказаний договір зареєстрований у Валківському районному відділі реєстрації Харківської регіональної філії «ЦДЗК», про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 31 січня 2006 року за № 66 (а.с.10 т.1).

Відповідно до акту прийому-передачі земельної ділянки в оренду, який є додатком до договору оренди землі № б/н від 23.07.2005 року, 02.02.2006 року орендодавець передав орендарю у користування земельну ділянку розміром 7,3545 га (а.с.11 т.1).

10 січня 2015 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЛАН-ВСП» укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 23.07.2005 року, яким було внесено зміни до договору оренди землі, а саме: продовжено строк дії договору оренди землі на 10 років та збільшено розмір орендної плати (а.с.12 т.1).

12 травня 2017 року ТОВ «ЛАН-ВСП» відмовлено у державній реєстрації права власності на земельну ділянку, кадастровий номер :03:000:0148, у зв`язку з тим, що речове право на вказану земельну ділянку вже зареєстровано.

З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна вбачається, що 24.04.2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрокомплекс Заповіт» укладено договір оренди землі площею 7,3545 га, кадастровий номер :03:000:0148. Даний договір зареєстровано державним реєстратором Валківської районної державної адміністрації Харківської області Шевченко О.В. 25.04.2017 року за №35064814.

Як на підставу позовних вимог, ТОВ «ЛАН-ВСП» посилалося на те, що його переважне право, як орендаря земельної ділянки, порушене укладенням ОСОБА_1 договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право. Позивач вважає, що договір оренди землі від 24.04.2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрокомплекс Заповіт» є недійсним, оскільки даний договір оренди землі не відповідає вимогам чинного законодавства, його укладено до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі. У зв`язку з цим просив суд визнати недійсним договір оренди землі №б/н від 24.04.2017 року, укладений між відповідачами на земельну ділянку площею 7,3545 га, кадастровий номер :03:000:0148, зареєстрований 25.04.2017 року державним реєстратором Валківської державної районної адміністрації Харківської області Шевченко О.В. та скасувати його державну реєстрацію; визнати договір оренди землі від 23.07.2005 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «ЛАН-ВСП», поновленим на умовах додаткової угоди, укладеної від 10.01.2015 року.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Законом України «Про оренду землі», Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Згідно частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ст.93 ЗК України).

Статтею14, 16 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди земельної ділянки укладається в письмовій формі. Укладення договору оренди землі, зокрема укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності, здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

Відповідно до вимог ч. 1 статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Істотні умови договору оренди визначені в ст.15 Закону України «Про оренду землі» і за згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

У статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір.

Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Так, частинами першою-п`ятою статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів:

- орендар належно виконує свої обов`язки за договором;

- орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк;

- до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;

- орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Матеріали справи свідчать про те, що у період дії договору оренди землі від 23 липня 2005 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «ЛАН-ВСП», 10 січня 2015 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЛАН-ВСП» укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 23.07.2005 року, яким було внесено зміни до договору та продовжено строк дії договору оренди землі на 10 років, збільшено розмір орендної плати (а.с.12 т.1).

Тобто позивачем реалізоване переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі.

Разом з тим відповідно до ст.125,126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Згідно із ч. 5 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми.

Разом з тим цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Виходячи з положень ст. 638 ЦК України, ст. 125,126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

Вказані висновки викладені у постанові Верховного Суду України від 13.06.2016 року у справі № 6-643цс16.

Статтями 12, 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Доказування не може ґрунтуватись на припущеннях.

Сторони не заперечують, що додаткова угода, укладена між ОСОБА_1 та ТОВ «ЛАН-ВСП» 10 січня 2015 року, не була зареєстрована відповідно до закону до часу набрання чинності оспорюваним правочином.

12 травня 2017 року ТОВ «ЛАН-ВСП» відмовлено у державній реєстрації права власності на земельну ділянку, кадастровий номер :03:000:0148, у зв`язку з тим, що речове право на вказану земельну ділянку вже зареєстровано.

При цьому строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Відповідно до ч.1 ст.31 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, яка діяла на момент закінчення терміну договору оренди), договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

З урахуванням того, що додаткова угода від 10 січня 2015 року, укладена між ОСОБА_1 та ТОВ «ЛАН-ВСП» до договору оренди землі від 23 липня 2005 року не була зареєстрована відповідно до закону, строк дії договору оренди землі від 23 липня 2005 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «ЛАН-ВСП», сплинув 31 січня 2016 року.

Натомість оспорюваний договір оренди землі від 24.04.2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрокомплекс Заповіт», зареєстровано державним реєстратором Валківської районної державної адміністрації Харківської області Шевченко О.В. 25.04.2017 року за №35064814, тобто після закінчення строку дії договору оренди землі від 23.07.2005 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «ЛАН-ВСП».

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Вимогами частинами другою, третьою, п`ятою статті 203 ЦК України передбачено, що особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Висновок суду першої інстанції про те, що переважне право позивача на поновлення договору оренди землі від 23.07.2005 року не є порушеним, строк дії вказаного договору закінчився 31.01.2016 року, тому відсутні підстави для визнання недійсним договору оренди землі від 24.04.2017 року, укладеного між відповідачами, - відповідає вимогам закону та фактичним обставинам справи.

Право користування земельної ділянки площею 7,3545 га, кадастровий номер :03:000:0148, набуте відповідачем ТОВ «Агрокомплекс заповіт» на законних підставах.

Доводи апеляційної скарги не спростовують висновки суду першої інстанції.

Європейський суд з прав людини вказав що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Враховуючи викладене, судова колегія приходить до висновку, що рішення суду ухвалене з додержанням вимог матеріального та процесуального права.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 369, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України суд, -

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЛАН-ВСП» - залишити без задоволення.

Рішення Валківського районного суду Харківської області від 11 червня 2019 року - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Головуючий: О.В. Маміна

Судді: І.О. Бровченко

І.В. Бурлака

Повне судове рішення виготовлено 16.01.2020 року.