Постанова

Іменем України

02 грудня 2020 року

м. Київ

справа № 638/8597/18

провадження № 61-22194св19

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: Русинчука М. М. (суддя-доповідач), Антоненко Н. О., Дундар І. О.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: Обслуговуючий кооператив «Гаражно-будівельний кооператив «Ювілейний-2», Харківська міська рада,

третя особа - ОСОБА_2 ,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Дзержинського районного суду міста Харкова від 29 липня 2019 року в складі судді Семіряд І. В. та постанову Харківського апеляційного суду від 05 листопада 2019 року в складі колегії суддів: Бурлака І. В., Бровченка І. О., Колтунової А. І.,

ВСТАНОВИВ :

Короткий зміст позовних вимог

У червні 2018 року ОСОБА_1 звернувся з позовом до Обслуговуючого кооперативу «Гаражно-будівельний кооператив «Ювілейний-2» (далі - ОК «ГБК «Ювілейний-2») Харківської міської ради, третя особа: ОСОБА_2 , в якому, з урахуванням уточнень, просив розірвати договір оренди землі від 16 серпня 2006 року, укладений між Харківською міською радою та ОК «ГБК «Ювілейний-2», зареєстрований в державному реєстрі земель 16 серпня 2006 року за №08 та скасувати державну реєстрацію зазначеного договору.

Свої вимоги позивач мотивував тим, що рішенням сесії Харківської міської ради від 23 грудня 2005 року №253/05 надано ОК «ГБК «Ювілейний-2» земельну ділянку для експлуатації об`єктів самочинного будівництва, а саме гаражних боксів, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , площею 4,7116 га строком до 01 грудня 2030 року.

16 серпня 2006 року ОК «ГБК «Ювілейний-2» уклав з Харківською міською радою договір оренди земельної ділянки загальною площею 4,7116 га, в тому числі, під забудову - 2,0903 га, інших угідь - 2,6213 га строком до 01 грудня 2030 року, та у той же день зазначений договір зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітету України по земельних ресурсах».

На підставі рішення Дзержинського районного суду міста Харкова від 19 травня 2014 року він є власником гаража АДРЕСА_2 , розташованого на території гаражного кооперативу. Станом на березень 2016 року на обліку у гаражному кооперативі знаходиться 1135 гаражів, із них 616 гаражів є власністю пенсіонерів, інвалідів і учасників війни, тоді як інші 519 є самочинно збудованим майном на землях, які для цього не виділялись. Вищевказаний договір оренди землі порушує його права на користування земельною ділянкою навколо його гаража, а також інших власників гаражів, які розташовані на території кооперативу.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Дзержинського районного суду міста Харкова від 29 липня 2019 року, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного суду від 05 листопада 2019 року, у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Суд першої інстанції, ухвалюючи рішення, виходив із того, що позивачем не доведено порушення його прав оспорюваним договором оренди землі.

Апеляційний суд погоджуючись з висновками суду першої інстанції додатково зазначив, що право власності на гараж визнано за позивачем на підставі судового рішення, оскільки його гараж є самочинним будівництвом. Тобто, його право власності не перейшло на договірних засадах, тому вважати, що з визнанням права власності на гараж до ОСОБА_1 автоматично перейшло право оренди земельної ділянки, підстав немає, оскільки гаражний кооператив не був попереднім власником гаражу.

Позивач є власником не індивідуального гаражу, а гаражу в межах гаражно-будівельного кооперативу, та оформлене право власності на гараж у гаражно-будівельному кооперативі не надає йому права оренди окремої земельної ділянки під ним, адже він не є самостійною будівлею, а земельна ділянка під гаражем не виділена як окремий об`єкт нерухомого майна.

Крім того, ОСОБА_1 є власником лише одного гаражу, розташованого на орендованій кооперативом земельній ділянці, що не надає йому підстав вимагати розірвання договору оренди земельної ділянки площею 4,7116 га в цілому, на якій розташовані також гаражі інших власників, які не є учасниками справи.

ОСОБА_1 не є стороною договору оренди, який він просив розірвати. У 2009 році його виключено з кооперативу. Жодних доказів наявності перешкод у користуванні власністю, що розташована на спірній земельній ділянці, позивачем суду не надано. Таким чином, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку щодо того, що його права та інтереси оскаржуваним договором оренди землі не порушуються.

У разі, якщо позивач вважає за необхідне оформити за собою право користування земельною ділянкою під гаражем, належним йому на праві власності, він не позбавлений права на врегулювання цього питання у порядку, визначеному законом, а в разі наявності спору з міською радою чи з іншими особами щодо оформлення прав на землю, не позбавлений можливості на захист своїх прав судом, але у інший належний спосіб.

Короткий зміст вимог та доводи касаційної скарги

У грудні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду, ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.

У своїй касаційній скарзі ОСОБА_1 вказує, що судами належним чином не досліджено та не враховано те, що рішенням Господарського суду Харківської області від 18 листопада 2010 року у справі № 37/340-09 відмовлено у позові ОК «ГБК «Ювілейний-2» до Харківської міської ради про визнання права власності на гаражі. Відповідачу було відомо, що він набув право власності на гараж АДРЕСА_2 . Відповідачі допустили бездіяльність, не виконали вимоги пункту 40 договору оренди землі від 16 серпня 2006 року, чим порушили його право на оренду землі. У зв`язку з чим суди дійшли помилкового висновку про те, що його права та інтереси оспореним договором оренди не порушені.

Відзив/заперечення на касаційну скаргу

У січні 2020 року від Гаражно - будівельного кооперативу «Ювілейний - 2» надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому відповідач просить залишити без задоволення касаційну скаргу ОСОБА_1 , а оскаржувані рішення судів попередніх інстанцій - без змін.

Позиція Верховного Суду

Ухвалою Верховного Суду від 17 грудня 2019 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано матеріали справи із суду першої інстанції.

Відповідно до пункту 2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» від 15 січня 2020 року № 460-IX, який набрав чинності 08 лютого 2020 року, установлено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.

Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для її задоволення.

Судами встановлено, що 02 квітня 1984 року виконавчий комітет Дзержинської районної ради народних депутатів міста Харкова рекомендував голові правління Гаражного кооперативу «Ювілейний-2» включити до списків членів кооперативу (друга черга будівництва) ОСОБА_1 .

Рішенням ХLІV сесії ІV скликання Харківської міської ради від 23 грудня 2005 року №253/05 «Про надання фізичним та юридичним особам земельних ділянок для експлуатації об`єктів самочинного будівництва» надано Гаражному кооперативу «Ювілейний-2» в оренду земельну ділянку по АДРЕСА_1 , загальною площею 4,7116 га для експлуатації самочинно побудованих гаражів (213 боксів), будівель і споруд до 01 грудня 2030 року.

Зборами членів кооперативу від 19 березня 2005 року вирішено доручити правлінню у звітний період укласти договір на оренду землі, що підтверджується пунктом 8 рішення звітно-виборних зборів.

16 серпня 2006 року на підставі рішення ХLІV сесії ІV скликання Харківської міської ради від 23 грудня 2005 року №253/05 між Харківською міською радою та Гаражним кооперативом «Ювілейний-2» укладено договір оренди земельної ділянки несільськогосподарського призначення, площею 4,7116 га, у тому числі, під забудовою 2,0903 га, інших угідь - 2,6213 га, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 строком на період експлуатації до 01 грудня 2030 року для експлуатації самочинно побудованих гаражів (213 боксів), будівель і споруд (а. с.52-54).

Договір зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» у Державному реєстрі землі від 16 серпня 2006 року за №08.

Рішенням звітних зборів повноважних представників бригад (конференції) Гаражного кооперативу «Ювілейний-2» від 28 лютого 2009 року за невиконання своїх обов`язків перед кооперативом, передбачених статтею 3.13 статуту кооперативу, яке полягало в ухиленні ОСОБА_1 протягом двох років від сплати своїх членських внесків, а також за систематичне скоєння дій, які спричиняють шкоду діловій репутації кооперативу, необґрунтовано дискредитують його керівні органи та перешкоджають нормальному здійсненню статутної діяльності кооперативу, ОСОБА_1 виключено із членів кооперативу.

Рішенням Дзержинського районного суду м. Харкова у справі №638/20936/ 13-ц від 19 травня 2014 року, у якому ухвалою Дзержинського районного суду міста Харкова від 21 липня 2014 року виправлено описку, визнано за ОСОБА_1 право власності на гараж АДРЕСА_2 по АДРЕСА_1 .

Право власності на вищезазначений гараж АДРЕСА_2 17 вересня 2014 року зареєстровано за ОСОБА_1 , що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 23 вересня 2014 року №27176656, а також на його ім`я виготовлено технічний паспорт на гараж від 02 жовтня 2014 року.

ОСОБА_1 свій позов мотивував тим, що у зв`язку з набуттям ним права власності на гараж, розташований на земельній ділянці, яка передана у користування гаражному кооперативу на підставі договору оренди, до нього перейшло право користування земельною ділянкою, що є підставою для припинення права користування земельною ділянкою у кооперативу, а тому договір оренди між кооперативом та Харківською міською радою підлягає розірванню.

Згідно частин першої та другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до положень статті 31 Закону України «Про оренду землі» підставою припинення договору оренди земельної ділянки є, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Згідно частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Пунктами 37-39 договору оренди землі від 16 серпня 2006 року передбачено, що дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом, ліквідації юридичної особи-орендаря; в інших випадках, передбачених законом.

Дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається за умов несплати розміру орендної плати протягом більш ніж три місяці, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, передача в суборенду земельної ділянки без письмової згоди орендодавця.

Згідно пункту 40 договору оренди перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладення договору оренди з новим власником будинків та споруд.

Відповідно до положень частини третьої статті 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Відповідно до статті 377 ЦК України у разі переходу права власності на об`єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу нерухомого майна, тобто права користування земельною ділянкою.

Згідно частини другої статті 120 ЗК України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

За змістом цієї правової норми визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають під час укладення правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин щодо переходу прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.

Зазначений висновок викладено у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 03 жовтня 2018 року у справі №140/377/16-ц, провадження №61-11204св18; Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 25 липня 2018 року у справі № 556/1919/15-ц, провадження № 61-1084св18.

Надаючи тлумачення зазначеним нормам права Верховний Суд також вказав, що при виникненні у іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього користувача земельною ділянкою припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, при цьому на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі №910/20774/17, 27 лютого 2019 року у справі №913/661/17, 04 липня 2019 року у справі № 911/2244/18.

При цьому, Верховний Суд зазначає, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

Варто зауважити, що зазначені правові норми та висновки щодо їх застосування стосуються правовідносин, що виникають у зв`язку з переходом права власності на нерухоме майно, розташоване на орендованій земельній ділянці, від однієї особи до іншої.

Судами встановлено, що право власності на гараж, визнано за ОСОБА_1 на підставі судового рішення, оскільки його гараж є самочинним будівництвом. Право власності до нього перейшло не від іншої особи - гаражного кооперативу як орендаря спірної земельної ділянки, який не був власником гаража, а тому немає підстав вважати, що з визнанням права власності на гараж у зазначений спосіб до ОСОБА_1 автоматично перейшло право оренди земельної ділянки.

Крім того, визнання за ОСОБА_1 права власності на гараж в межах гаражно-будівельного кооперативу, який не є індивідуальним гаражем, не надає йому права оренди окремої земельної ділянки під ним, адже земельна ділянка для його обслуговування як окремого об`єкта нерухомого майна не виділялась.

Необхідно зазначити, що ОСОБА_1 не є стороною договору, який він просив розірвати, є власником лише одного гаража, розташованого на орендованій кооперативом земельній ділянці, що не надає йому підстав вимагати розірвання договору оренди земельної ділянки площею 4,7116 га в цілому, на якій розташовані також гаражі інших власників, які не є учасниками справи.

З огляду на наведені обставини суди дійшли обґрунтованого висновку, що права та інтереси позивача оспорюваним договором оренди землі не порушуються.

Доводи касаційної скарги про те, що суди не врахували факт визнання рішенням суду права власності на гараж за позивачем і відмови Гаражному кооперативу «Ювілейний-2» у визнанні за ним права власності на гаражі, є безпідставними, оскільки судами взято до уваги ці обставини і їм надана відповідна оцінка як таких, що не дають підстав для розірвання оспорюваного договору оренди землі, з чим колегія повністю погоджується.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Оскільки оскаржені судові рішення ухвалені з додержанням норм матеріального і процесуального права їх належить залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

Керуючись статтями 400 (в редакції, чинній станом на 07 лютого 2020 року), 401, 409, 415, 416 ЦПК, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Дзержинського районного суду міста Харкова від 29 липня 2019 року та постанову Харківського апеляційного суду від 05 листопада 2019 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді М. М. Русинчук

Н. О. Антоненко

І. О. Дундар