Єдиний унікальний номер 233/2217/19
Номер провадження 22-ц/804/359/20
Головуючий у 1-й інстанції Малінов О.С.
Доповідач Азевич В.Б.
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

14 січня 2020 року Донецький апеляційний суд у складі:

головуючого-судді Азевича В.Б.,

суддів: Кішкіної І.В., Новікової Г.В.,

за участю секретаря Кіпрік Х.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду в м. Бахмут Донецької області справу № 233/2217/19 за позовом Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 , третя особа - Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про переукладення договору оренди, за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , в інтересах якого діє Бовсуновська Світлана Олександрівна , на рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 28 жовтня 2019 року (суддя Малінов О.С., рішення ухвалено в приміщенні суду в м. Костянтинівка Донецької області, повне судове рішення складено 06 листопада 2019 року),-

В С Т А Н О В И В:

В квітні 2019 року Приватне акціонерне товариство «АПК-Інвест» (далі - ПрАТ «АПК-Інвест») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , третя особа - Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про переукладення договору.

Свої вимоги позивач обґрунтував тим, що 01 лютого 2014 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та відповідачем укладено договір оренди земельної частки (паю), що зареєстрований 20 лютого 2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської селищної ради за № 70 (далі - Договір), згідно якого в оренду передається земельна частка (пай) (рілля) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів, згідно сертифіката на право на земельну частку (пай) серія ДН № 0091917, виданого 10.01.1997 Костянтинівською районною державною адміністрацією. 01 лютого 2014 року позивач та відповідач уклали Акт приймання-передачі земельної частки (паю) до Договору, в якому зазначено, що ОСОБА_1 передав, а ПрАТ «АПК-Інвест» прийняло в володіння та користування (оренду) земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом. Пунктом 2.3 Договору встановлений 20 (двадцятирічний) строк його дії, що на даний момент не сплинув. Станом на день звернення з позовною заявою до суду позивачем виконуються умови договору - використовується земельна частка (пай) та ОСОБА_1 сплачується орендна плата. Пунктом 3.1 договору оренди передбачено обов`язок орендодавця повідомити орендаря про виділення земельної частки в натурі (на місцевості) протягом 5 робочих днів з дати такого виділення. Позивачу стало відомо про факт виділення в натурі Відповідачем земельної ділянки, площею 3,5731 га, якій було присвоєно кадастровий номер :35:000:0081. Умовами договору оренди земельної частки (паю) передбачено, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі, договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений і може бути змінений лише за згодою сторін. Аналогічні положення стосовно переукладення договору, які носять імперативний характер, містяться і в абзаці 2 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі». Відповідач ОСОБА_1 протиправно вчинив односторонню відмову від взятого на себе зобов`язання з переукладання договору оренди, чим порушив законні інтереси позивача як орендаря земельної ділянки. Позивач просив визнати переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від 01.02.2014 р., укладений між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 на договір оренди землі (кадастровий номер земельної ділянки :35:000:0081, площею 3,5731 га) на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності Відповідача на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (27.06.2018 р.) у запропонованій редакції.

Рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 28 жовтня 2019 року позовні вимоги ПрАТ «АПК-Інвест» задоволено. Визнано переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 на договір оренди землі (кадастровий номер земельної ділянки :35:000:0081 площею 3,5731 га) на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації прав власності ОСОБА_1 на земельну ділянку, кадастровий номер :35:000:0081 площею 3,5731 га, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - з 27 червня 2018 року, зазначивши: в пункті 1.1 договору предметом договору земельну ділянку розміром 3,5731 га кадастровий номер :35:000:0081, яка розміщена на території Білокузьминівської селищної ради Костянтинівського району Донецької області, в тому числі за складом угідь: рілля 3,5731 га, сіножатні - 0,0000 га; пасовища - 0,0000 га; виклавши абзац 1 пункту 2.2 договору в такій редакції - «за користування зазначеною в договорі земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю щороку орендну плату (в розрахунку на одну земельну ділянку) в розмірі 4 823,53 грн, починаючи з 01.01.2019 року розмір орендної плати (в розрахунку на одну земельну ділянку), відповідно до умов чинного законодавства з урахуванням індексації орендної плати складає 7 815,00 грн»; виклавши абзац 1 пункту 2.3 договору в такій редакції - «договір укладено сторонами терміном на 20 років. Загальний строк оренди обчислювати з моменту реєстрації договору оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року, укладеного між орендарем та орендодавцем, а саме з 20.02.2014 року»; виключивши абзац 6 пункту 2.3 договору, та п.п.4 абз.1 п.3.1 договору; змінивши по всьому тексту договору слова «земельна частка (пай)» у відповідних відмінках на «земельна ділянка» у відповідних відмінках. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ПрАТ «АПК-Інвест» судовий збір у розмірі 1 921,00 грн.

На вказане судове рішення ОСОБА_1 , в інтересах якого діє Бовсуновська С.О. , подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просить його скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову.

В обґрунтування доводів скарги зазначає, що з часу реєстрації відповідачем свого права власності на земельну ділянку - з 27 червня 2018 року, відповідач набув статус власника земельної ділянки, внаслідок чого змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди паю, тому такий договір оренди паю слід вважати припиненим, а висновки суду першої інстанції про те, що договір оренди паю автоматично не припинив своєї дії у зв`язку з реєстрацією відповідачем права власності на земельну ділянку, та такий договір підлягає переукладенню, є необґрунтованими і фактично зводяться до помилкового тлумачення правових норм, на які посилається суд в оскаржуваному рішенні. Крім того, на думку скаржника, висновки суду першої інстанції про те, що в порушення вимог земельного законодавства після набуття права власності на земельну ділянку відповідач не повідомив позивача про набуття такого права, є безпідставними, оскільки неповідомлення про набуття ним права власності на земельну ділянку не впливає на зміну юридичного статусу земельної ділянки та його наслідки. Також вказує, що зміст пункту 2.3 договору оренди паю щодо його переукладення у разі виділення земельної ділянки в натурі не може бути розцінений як примус для відповідача, як власника земельної ділянки, і передбачає лише право, а не обов`язок на переукладення такого договору оренди. Таким чином, наявність волевиявлення відповідача, як учасника правочину, на укладання нового договору оренди земельної ділянки шляхом переукладення договору оренди паю, вільність такого волевиявлення і відповідність його внутрішній волі є необхідною умовою дійсності правочину.

Від ПрАТ «АПК-Інвест» надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому позивач просить залишити апеляційну скаргу відповідача без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Позивач зазначає, що чинне законодавство не передбачає автоматичного припинення договору оренди земельної частки (паю), зокрема після виділення земельної ділянки в натурі на місцевості та/чи відсутності бажання власника на переукладення договору оренди земельної частки (паю) після виділення земельної ділянки на місцевості. Крім того, на думку позивача, переукладення договору оренди земельної частки (паю) на договір оренди земельної ділянки, після її виділення в натурі на місцевості не є примусом для власника земельної ділянки, а цілковито відповідає його волі, висловленій під час укладення договору оренди земельної частки (паю). Укладений між учасниками справи договір оренди є обов`язковим до виконання обома його сторонами, при цьому, в силу статті 525 ЦК України, а також пункту 2.3 договору оренди земельної частки (паю), одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається. Сам же по собі виділ земельної ділянки в натурі (на місцевості) не визначений ані умовами договору, ані чинним законодавством, як підстава для його автоматичного припинення.

Представник позивача адвокат Гнатенко Ю.С. просила апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Інші учасники справи в судове засідання апеляційного суду не з`явилися, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.

Від представника відповідача адвоката Бовсуновської С.О. та від представника Костянтинівської районної держадміністрації Донецької області Постоловського І.В. надійшли заяви про розгляд справи за їх відсутності.

Згідно із частиною 2 статті 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Апеляційна скарга відповідача підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції скасуванню, з огляду на таке.

Відповідно до частини 1 статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Під час розгляду справи судом першої інстанції встановлено, що 01 лютого 2014 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та відповідачем ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної частки (паю), що зареєстрований 20 лютого 2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської селищної ради за № 70, згідно якого в оренду передається земельна частка (пай) (рілля) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів, виділеної в натурі єдиним масивом терміном на 20 років. Сторони узгодили розмір орендної плати - 4 823,53 грн та її виплату два рази на рік - червні та грудні поточного року.

Відповідно до пункту 2.3 договору оренди земельної частки (паю) сторони дійшли згоди про те, що у випадку виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди землі переукладається сторонами за цим договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством.

Згідно позначки у договорі, його зареєстровано у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської селищної ради за № 70 від 20.02.2014 року, що відповідає Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 року № 119.

01 лютого 2014 року між ОСОБА_1 та ПрАТ «АПК-Інвест» було підписано акт приймання-передачі земельної частки (паю) відповідно до умов укладеного договору оренди від 01 лютого 2014 року.

На підтвердження виконання своїх зобов`язань щодо сплати орендної плати на користь ОСОБА_1 позивачем надано копії видаткових касових ордерів та платіжних доручень про перерахування на користь останнього орендної плати в період часу з 2014 по 2018 роки.

Вищенаведені обставини були встановлені заочним рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 06.03.2019 р. у справі № 233/5434/18, яке набрало законної сили 06.04.2019 року.

Відповідно до Інформації Державного земельного кадастру, за ОСОБА_1 27 червня 2018 року було зареєстровано право власності на земельну ділянку кадастровий номер :35:000:0081, площею 3,5731 га.

Суд першої інстанції дійшов висновку, що позовні вимоги ПрАТ «АПК-Інвест» про визнання договору оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року переукладеним на договір оренди земельної ділянки є такими, що ґрунтуються на законі, тому вважав, що вони підлягають задоволенню - договір оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 визнав переукладеним на договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :35:000:0081 площею 3,5731 га на тих самих умовах, що і раніше, передбачених договором оренди земельної частки (паю) з дати реєстрації права власності на земельну ділянку в державному реєстрі речових прав - з 27 червня 2018 року.

Апеляційний суд не погоджується з таким висновком суду першої інстанції зогляду на таке.

Частиною 2 статті 792 ЦК України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно із частиною 1 статті 93 ЗК України, статтею 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з пунктом 17 Перехідних положень ЗК України сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.

Відповідно до статті 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Встановлено, що позивач уклав договір оренди з ОСОБА_1 , як з власником сертифікату на право на земельні частки (паї). Вказаний сертифікат вважався правовстановлюючим документом при реалізації ним права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства та був дійсним до моменту виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки та отримання ОСОБА_1 державного акту на право власності на землю, що відповідає пункту 17 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України.

Відповідно до статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

В пункті 2.3 Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року № 5, зареєстрованого у Міністерстві юстиції України 23 лютого 2000 року за №101/4322 визначено, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) зобов`язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства.

У пункті 8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» роз`яснено, що при розгляді спорів про переукладення договорів оренди землі суди повинні враховувати, що згідно з пунктом 2.3 Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року № 5, зареєстрованого у Міністерстві юстиції України 23 лютого 2000 року за №101/4322, після виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання державного акту на право приватної власності на землю зобов`язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства. З часу отримання особою державного акту на право приватної власності на землю вона набуває статусу власника земельної ділянки, у зв`язку з чим змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди, а тому договір оренди земельної частки (паю) припиняється. Враховуючи вимоги статей 203, 215 ЦК України про недійсність правочину, переукладення договору оренди земельної частки (паю) після виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки і одержання власником земельної частки (паю) державного акту на право власності на земельну ділянку можливе лише за наявності волевиявлення на те сторін.

Відповідно до розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV громадяни - власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону.

Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.

Згідно частині 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі, зокрема, є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки).

У справі, що переглядається, об`єктом оренди була земельна частка (пай) (рілля) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом. Після виділення відповідачеві земельної ділянки в натурі її площа дорівнює - 3,5731 га, якій присвоєно кадастровий номер :35:000:0081.

Виходячи з системного аналізу наведених норм законодавства та враховуючи те, що з часу отримання ОСОБА_1 вказаного державного акту на право приватної власності на землю він набув статусу власника земельної ділянки, тобто змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди, договір оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року, що укладений між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 , може бути переукладений лише за згодою сторін.

При цьому зміст пункту 2.3 укладеного між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 договору оренди земельної частки (паю) щодо переукладання договору у разі виділення земельної ділянки в натурі не може бути розцінений як примус для власника земельної ділянки і передбачає право, а не обов`язок на переукладення договору оренди.

Зазначені висновки відповідають правовій позиції, викладеній у постанові Верховного Суду України від 27 березня 2007 року в справі № 6-7167сво06 та на яку посилається Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 жовтня 2019 року у справі № 233/4198/18.

Як встановлено частиною 4 статті 263 ЦПК України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

При цьому судом першої інстанції залишено поза увагою, що статтею 627 ЦК України передбачено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначені умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Таким чином, наявність волевиявлення учасника правочину на укладання угоди, вільність такого волевиявлення і відповідність його внутрішній волі є необхідною умовою дійсності правочину.

Зазначене узгоджується з правовим висновком Верховного Суду України, наведеним в постанові від 18 грудня 2013 року у справі № 6-127цс13.

Правовий висновок Верховного Суду у складі колегії суддів палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду в постанові від 19 березня 2018 року у справі № 924/468/14, на який посилався у рішенні суд першої інстанції, зводиться до того, що сама по собі обставина підписання між відповідачем та власниками державних актів на право власності на землю договорів оренди конкретних земельних ділянок, за відсутності державної реєстрації таких правочинів, не припиняє правовідносин за раніше укладеними такими орендодавцями договорами оренди земельних часток (паїв), що узгоджується з частиною 2 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі».

Посилання ПрАТ «АПК-Інвест» в відзиві на апеляційну скаргу відносно того, що чинне законодавство не передбачає автоматичного припинення договору оренди земельної частки (паю) після виділення земельної ділянки в натурі на місцевості, а такий договір підлягає переукладенню, є необґрунтованими і фактично зводяться до помилкового тлумачення вищенаведених правових норм.

Колегія суддів вважає, що той факт, що в порушення вимог земельного законодавства після набуття права власності на земельну ділянку орендодавець не повідомив протягом одного місяця про набуття такого права, не заслуговують на увагу, оскільки неповідомлення орендаря про набуття орендодавцями права власності на земельну ділянку не впливає на зміну юридичного статусу земельної ділянки та його наслідки.

Враховуючи зазначене, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку щодо наявності підстав для задоволення позову та визнання договору оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 переукладеним на договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :35:000:0081, площею 3,5731 га, на тих самих умовах, що і раніше, передбачених договором оренди земельної частки (паю).

Встановлені судом обставини, а також наявні в матеріалах справи докази дають підстави для задоволення апеляційної скарги та скасування оскаржуваного судового рішення з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

За частиною 13 статті 141 ЦПК України якщо суд апеляційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Враховуючи зазначене, з позивача ПрАТ «АПК-Інвест» необхідно стягнути на користь відповідача ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору, понесені у зв`язку з переглядом справи в суді апеляційної інстанції 2 881,50 грн.

Керуючись статтями 374, 376, 382-384, ЦПК України, Донецький апеляційний суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє Бовсуновська Світлана Олександрівна , задовольнити.

Рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 28 жовтня 2019 року скасувати.

В задоволенні позовних вимог Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 , третя особа - Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про переукладення договору оренди відмовити.

Стягнути з Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору, понесені у зв`язку з переглядом справи в суді апеляційної інстанції в сумі 2 881 (дві тисячі вісімсот вісімдесят одна) гривні 50 копійок.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення безпосередньо до Верховного Суду.

Головуючий: В.Б. Азевич

Судді: І.В. Кішкіна

Г.В. Новікова

Повний текст постанови складено 15 січня 2020 року.

Суддя-доповідач В.Б. Азевич