КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 760/7628/19 Головуючий у 1 інстанції: Оксюта Т.Г.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 грудня 2020 року м. Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів:

судді-доповідача Шебуєвої В.А.,

суддів Оніщука М.І., Крижанівської Г.В.,

секретар Майданець К.В.,

розглянувши апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «МАШИНОБУДІВНИК - 2А» на рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 23 липня 2020 року в справі за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «МАШИНОБУДІВНИК - 2А» до Товариства з обмеженою відповідальністю «АСЕ», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, приведення у первісний стан, витребування майна з чужого незаконного володіння, скасування запису про право власності,-

в с т а н о в и в:

В березні 2019 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «МАШИНОБУДІВНИК - 2А» (далі - ОСББ «МАШИНОБУДІВНИК - 2А») до Товариства з обмеженою відповідальністю «АСЕ» (далі - ТОВ «АСЕ»), ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, приведення у первісний стан, витребування майна з чужого незаконного володіння, скасування запису про право власності. Зазначав, що на підставі розпорядження Солом`янської районної державної адміністрації від 04 січня 2018 року передано житловий будинок АДРЕСА_1 в управління ОСББ «МАШИНОБУДІВНИК - 2А». Оглянувши технічну документацію на будинок було встановлено, що в плані першого поверху групи приміщень 150 станом на 2005 рік значиться рампа, яка фактично була забудована ТОВ «АСЕ», внаслідок чого було створено нежитлове приміщення НОМЕР_4. В подальшому на підставі договору купівлі-продажу від 02.02.2018 року нежитлове приміщення було відчужене ОСОБА_1 . Вважає, що рампа (нежитлове приміщення № НОМЕР_1 ) незаконно стала предметом договору купівлі-продажу від 02.02.2018 року, укладеного між ТОВ «АСЕ» в особі ОСОБА_3 та ОСОБА_1 . У договорі зазначено, що нежитлове приміщення, що відчужується за цим договором, належить продавцю на праві власності на підставі договору поділу нерухомого майна, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. 19 січня 2007 року за №139з. Проте, за договором поділу нерухомого майна рампа (нежитлове приміщення НОМЕР_4) у власність ТОВ «АСЕ» не передавалась. ТОВ «АСЕ» надало довідку від ТОВ «БЛАГОБУДКОНСАЛТ», яке повідомляє, що після продажу приміщень у групах приміщень НОМЕР_2 у власності ТОВ «АСЕ» залишилось підсобне приміщення (колишній тамбур) площею 2,4 кв. Фактично ж до даного приміщення прилягає рампа, яка не була врахована в загальній площі. Внаслідок засклення прилягаючої рампи із включенням її у загальну площу та закладення додаткового входу утворилася відокремлена група приміщень, якій присвоєно № НОМЕР_1 . Дані зміни відбулися без проведення реконструкції і згідно п. 3.2. розділу 3 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Держбуду України від 24.05.2001 року №127 та зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 10.07.2001 року за №582/5773, не відносяться до категорії самочинного будівництва. Тобто, група приміщень НОМЕР_4 загальною площею 54,8 кв. м. не потребує прийняття в експлуатацію. Відповідно до ДБН України тамбур - це прохідний простір між дверима, призначений для захисту від проникнення холодного повітря, диму і запахів при вході до будинку, у сходову клітку або інші приміщення. Окрім цього, рампа була не засклена, а повністю забудованою. Жодних дозвільних документів ТОВ «АСЕ» також не отримувало, а вищезазначена довідка викликає багато питань. За відсутності будь-яких дозвільних документів на забудову рампи, ТОВ «АСЕ» проігнорувало приписи ч. 2 ст. 369 ЦК України щодо письмової згоди на це всіх співвласників будинку. Позивач вважає, що договір купівлі-продажу від 02.02.2018 року укладений із порушенням норм ЦК України, а також законних прав та інтересів співвласників будинку. Позивач зазначає, що від імені ТОВ «АСЕ» діяв ОСОБА_3 , який є батьком покупця ОСОБА_1 , який мав знати про незаконність правочину. Відповідно до договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 21.11.2018 року ОСОБА_1 передав нежитлове приміщення (в літ. А), яке розташоване за адресою: АДРЕСА_2 у власність ОСОБА_2 . При цьому в договорі вказано, що нежитлове приміщення має загальну площу 84,8 кв. м., а не 54,8 кв. м., зазначене нежитлове приміщення належало продавцю на підставі Договору купівлі-продажу від 02.02.2018 року. У Довідці про показники об`єкта нерухомого майна від 09.10.2018 року №1293, вказано, що загальна площа Об`єкту збільшилась внаслідок звільнення існуючого приміщення підвалу. Проте, ОСОБА_1 не був власником підвалу. ОСОБА_2 мав усі можливості перевірити, чи має ОСОБА_1 право на продаж нежитлового приміщення НОМЕР_4 площею 84.8 кв.м. Відтак, ОСОБА_2 є недобросовісним набувачем.

ОСББ «МАШИНОБУДІВНИК - 2А» просило визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 02 лютого 2018 року, що укладений між ТОВ «АСЕ» в особі директора ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , предметом якого є нежитлове приміщення (в літ. А) загальною площею 54,8 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , що посвідчений 02 лютого 2018 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Патрєвою Ю.П., зареєстрований в реєстрі за № 102; привести рампу, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , у первісний стан відповідно до Плану за поверхами на будівлю літера «А» по АДРЕСА_3 ; витребувати рампу, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 із чужого незаконного володіння ОСОБА_2 у спільну сумісну власність співвласників багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 ; скасувати запис про право власності № 29036884 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Татаріної О.В. від 21.11.2018 року на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером: 000 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 23 липня 2020 року в позові ОСББ«МАШИНОБУДІВНИК - 2А»відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСББ «МАШИНОБУДІВНИК - 2А» просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове про задоволення позову. Вважає, що суд першої інстанції порушив норми матеріального та процесуального права. Встановлюючи обставини про передачу приміщень ТОВ «АСЕ», суд послався на акт уточнення загальної площі вбудованих приміщень від 19.11.2004 року, згідно якого вбачається, що ТОВ «АСЕ» підлягають передачі, зокрема вбудовані приміщення площею 545 кв. м. по першому поверху в осях 24- 22; П-Г. Проте, в матеріалах справи відсутня технічна документація на перший поверх будинку АДРЕСА_1 , де б була наявна ось 24. План першого поверху, де розташована спірна рампа обмежує ось 22, про що ОСББ зазначало у відповіді на відзив. ОСББ «МАШИНОБУДІВНИК - 2А» ніколи не визнавало реєстрацію права власності на неіснуюче приміщення за ТОВ «АСЕ», що двічі збільшувалося лише на підставі довідок ТОВ «БЛАГОБУДКОНСАЛТ» та Асоціації «АВІСТОР-БУД». Навпаки, позивач вказував на неможливість проведення реконструкції спільної сумісної власності співвласників будинку на підставі будь-яких довідок та надав висновок експерта, що підтверджує такі заперечення. ОСББ «МАШИНОБУДІВНИК - 2А» оспорило договір купівлі-продажу нежитлового приміщення ТОВ «АСЕ» від 02.02.2018 року саме тому, що договір поділу нерухомого майна від 19 січня 2007 року не містив приміщення (в літ. А) загальною площею 54,8кв.м., а утворилося воно шляхом забудови конструктивних елементів будинку, що перебували у спільній сумісній власності співвласників. Суд не звернув уваги , що перепланування чужого майна, а саме стін і навісу над будинком (саме це і було спірною рампою до привласнення її відповідачами), що є спільною сумісною власністю співвласників будинку, не передбачено чинним законодавством. Вважає безпідставним висновок суду, що рампу не можна було використовувати для задоволення потреб мешканців, оскільки вона не поєднана з житловими приміщеннями і не призначена для їх обслуговування. Спірні приміщення були передані ТОВ «АСЕ» за договором підряду №21 від 05.07.2004 року та договором дольової участі №22 від 05.01.2004 року, а не планувалися з самого спочатку. На цокольному поверсі будинку згідно планів проектної документації розташовані і інші об`єкти спільної сумісної власності, зокрема електрощитова, доступ до якої так само було припинено після передачі ТОВ «АСЕ» нежитлових приміщень і здійснюється навіть зараз за узгодженням з новими власниками нежитлових приміщень.

В апеляційній інстанції представник ОСББ «МАШИНОБУДІВНИК - 2А» підтримав апеляційну скаргу та просить її задовольнити.

Представники ТОВ "АСЕ", ОСОБА_2 просять відхилити подану апеляційну скаргу, а рішення суду залишити без змін, посилаючись на його законність та обґрунтованість.

В судове засідання відповідач ОСОБА_1 не з`явився, повідомлений про місце і час розгляду справи, а тому судова колегія дійшла висновку про можливість слухання справи у його відсутність.

Вислухавши пояснення осіб, які з`явилися в судове засідання, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, розпорядженням Солом`янської районної державної адміністрації від 04.01.2018 року №5 «Про передачу в управління ОСББ «МАШИНОБУДІВНИК - 2А» житлового будинку № НОМЕР_3 на АДРЕСА_1 переданий в управління ОСББ «МАШИНОБУДІВНИК - 2А».

Відповідно до акту передачі-приймання будинку в управління ОСББ від 31.01.2018 року, здійснено передачу ОСББ «МАШИНОБУДІВНИК - 2А» будинку (загальна площа - 11355,5 м. кв.; площа квартир та нежитлових приміщень підвалу - 10127 м. кв., тощо), а також технічної документації.

З технічного паспорту на будинок АДРЕСА_1 вбачається, що на плані першого поверху групи приміщень 150 (станом на 2005 рік) значиться рампа, яка не врахована у загальній площі будинку.

Власником рампи на даний час є ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 21.11.2018 року, укладеного з ОСОБА_1 ОСОБА_1 був власником вказаної рампи, на підставі договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 02.02.2018 року, укладеного з ТОВ «АСЕ».

З`ясувавши обставини справи, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову ОСББ «МАШИНОБУДІВНИК - 2А» до ТОВ «АСЕ», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, приведення у первісний стан, витребування майна з чужого незаконного володіння, скасування запису про право власності.

Колегія суддів не вбачає підстав для скасування рішення суду першої інстанції.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦПК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вказаних вимог є підставою для визнання правочину недійсним (ч. 1 ст. 215 ЦК України).

Відповідно до ст. 41 Конституції України держава гарантує належне забезпечення захисту права власності на нерухоме майно, право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.

Відповідно до ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Згідно з ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Статтею 321 ЦК України визначено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Право власності як і будь-яке інше суб`єктивне право виникає при наявності певних юридичних фактів, конкретних життєвих обставин, з якими закон пов`язує виникнення права власності на конкретне майно у певних осіб.

Відповідно до ч. 1 ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Відповідно до положень ст. 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом.

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

При цьому ч. 2 ст. 328 ЦК України визначено, що право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Як було встановлено, при будівництві будинку АДРЕСА_1 між ВАТ «Більшовик» (замовник) та ТОВ «АСЕ» (підрядником) були укладені договори генерального підряду №21 від 05.07.2004 року та дольової участі №22 від 05.01.2004 року.

Відповідно до додаткової угоди до договору на участь в дольовому (частковому) будівництві №22 від 25.06.2004 року ВАТ «Більшовик» в якості оплати ТОВ «АСЕ» за виконані роботи по завершенню будівництва житлового будинку зобов`язалося передати у власність ТОВ «АСЕ» вбудовані приміщення на першому поверсі, вбудовані приміщення цокольного поверху та житлові приміщення об`єкта, загальною площею 1500,0 кв.м.

Відповідно до додаткової угоди до договору будівельного підряду №21 від 25.06.2004 року ВАТ «Більшовик» у в якості оплати ТОВ «АСЕ» за виконані роботи по завершенню будівництва житлового будинку зобов`язалося передати у власність дольовика вбудовані приміщення на першому поверсі, вбудовані приміщення цокольного поверху та житлові приміщення об`єкта, загальною площею 1500,0 кв.м.

Із акту уточнення загальної площі вбудованих приміщень від 19.11.2004 року вбачається, що ТОВ «АСЕ» підлягає передачі, зокрема вбудовані приміщення площею 545 кв. м. по першому поверху в осях 24-22; П-Г та цокольному поверсі в осях 10-22; П-Г.

19.12.2005 року державною приймальною комісією будинок АДРЕСА_1 було прийнято в експлуатацію.

Відповідно до акту державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта від 19.12.2005 року будівництво будинку здійснено генеральним підрядником ТОВ «АСЕ», який виконав будівельно-монтажні, оздоблювальні роботи та прокладку мереж.

Згідно акту здачі-приймання об`єкту незавершеного будівництвом від 30.06.2005 року на виконання зобов`язань, покладених на ВАТ «Більшовик» умовами договору генерального підряду №21 від 05.07.2004 року та договору дольової участі №22 від 05.01.2004 року, ВАТ «Більшовик» передало, а ТОВ «АСЕ» прийняло у власність нежитлові приміщення на першому поверсі площею 545,0 кв.м., на цокольному - 655,0 кв.м. Також відповідно до Акту здачі-приймання житлових приміщень від 30.12.2005 року ВАТ «Більшовик» передало, а ТОВ «АСЕ» прийняло у власність житлові приміщення на 11 та 12 поверсі (квартири НОМЕР_5 , НОМЕР_6, НОМЕР_7 ), загальна площа яких становить 252,29 кв.м.

Відповідно до технічного паспорту та планів за поверхами станом на 2005 рік вбачається наявність незабудованої рампи, яка не врахована у загальну площу Будинку.

Відповідно до договору поділу нерухомого майна від 19.01.2007 року, укладеного між ТОВ «АСЕ» в особі директора ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , які є співвласниками нежитлових приміщень (в літ. А), загальною площею 1011,80 кв. м., які знаходяться за адресою: АДРЕСА_4 , сторони домовились про поділ в натурі нерухомого майна та припинення спільної часткової власності та сумісного користування.

Пунктом 10 Договору поділу нерухомого майна визначено, що з моменту укладення та державної реєстрації цього договору припиняється спільна часткова власність на нерухоме майно загальною площею 1011,80 кв. м., і за кожною із сторін реєструється право власності на окремі виділені в натурі об`єкти нерухомого майна, за ТОВ «АСЕ» - нежилі приміщення (в літ. А): групи приміщень №150 загальною площею 545,70 кв. м.; групи приміщень №151: частина приміщення 7 площею 5,38 кв. м. (загальна площа 35,90 кв. м. ), приміщення №21 площею 10,90 кв. м., частина приміщення №22 площею 12, 6 кв. м. (загальна площа - 28,88 кв. м.) Загальна площа - 574,58 кв. м., що знаходяться в АДРЕСА_4 нежилі приміщення (в літ. А).

На підставі договору поділу нерухомого майна, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. 19 січня 2007 року за №139з ТОВ «АСЕ» зареєструвало за собою право власності на спірні нежилі приміщення.

При цьому ОСББ «МАШИНОБУДІВНИК - 2А» не оспорювало договорів, на підставі яких ТОВ «АСЕ» набуло право на спірні нежитлові приміщення, та правомірності реєстрації права власності на спірні приміщення за ТОВ «АСЕ».

Як встановлено судом, в акті передачі-приймання багатоквартирного житлового будинку в управління ОСББ «Машинобудівник 2А» від 31.01.2018 р. не було зазначено про передачу такого конструктивного елементу, як рампа.

Відповідно до висновку експерта №13/08 за результатами будівельно-технічної експертизи від 13.08.2019 року, складеного судовим експертом Вець В.В., на який послався суд першої інстанції, зміни (роботи) по переплануванню шляхом закладання додаткового входу рампи прилягаючої до групи нежитлових приміщень АДРЕСА_4 до категорії самочинного будівництва не відноситься, група нежитлових приміщень НОМЕР_4 будинку АДРЕСА_4 , що виникли внаслідок закладення додаткового входу рампи прилягаючої до групи нежитлових приміщень АДРЕСА_4 прийняттю в експлуатацію не підлягала.

Використовувати в минулому, до моменту переобладнання в групу нежитлових приміщень НОМЕР_4 будинку АДРЕСА_4 , та на даний час рампу, що прилягає до групи нежитлових приміщень АДРЕСА_4 для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_4 не вбачалося можливим, оскільки дана споруда планувально з житловими приміщенням не поєднана та для їх обслуговування не призначена.

Колегія суддів також враховує, що спірні приміщення були передані ТОВ «АСЕ» за договором підряду №21 від 05.07.2004 року та договором дольової участі №22 від 05.01.2004 року, тобто до здачі будинку в експлуатацію. Право власності на приміщення зареєстровано за ТОВ «АСЕ» згідно договору поділу нерухомого майна від 19 січня 2007 року. ОСББ «МАШИНОБУДІВНИК - 2А» будинок переданий лише 31.01.2018 року.

Суд першої інстанції дійшов законного та обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ОСББ «МАШИНОБУДІВНИК - 2А» про визнання недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 02 лютого 2018 року, що укладений між ТОВ «АСЕ» та ОСОБА_1 . Відповідно, суд також обґрунтовано відмовив у задоволенні вимог ОСББ «МАШИНОБУДІВНИК - 2А» про приведення рампи, яка розташована за адресою: АДРЕСА_4 , у первісний стан та витребування рампи, яка розташована за адресою: АДРЕСА_4 із чужого незаконного володіння ОСОБА_2 у спільну сумісну власність співвласників багатоквартирного будинку та скасування запису про право власності № 29036884 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Татаріної О.В. від 21.11.2018 року на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером: 000 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, як похідних вимог.

Доводи апеляційних скарг не спростовують правильності висновків суду першої інстанції.

Судом повно та всебічно з`ясував обставини справи, правильно застосував норми матеріального та процесуального права, а тому підстав для скасування оскаржуваного рішення судом апеляційної інстанції не встановлено.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 382 ЦПК України, суд, -

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «МАШИНОБУДІВНИК - 2А» залишити без задоволення, а рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 23 липня 2020 року без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 03 грудня 2020 року.

Суддя-доповідач Шебуєва В.А.

Судді Оніщук М.І.

Крижанівська Г.В.