Провадження №2/523/2025/20
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" листопада 2020 р. м.Одеса

Суворовський районний суд м. Одеси в складі:

головуючої судді - Середи І.В.,

за участю секретаря судових засідань - Щербан О.Д.,

представника позивача - ОСОБА_1 ,

представника відповідача - Главацького Ю.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду №9, в м. Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до державного реєстратора комунального підприємства "Агенція реєстраційних послуг" Манюти Сергія Васильовича , товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» , про визнання незаконним рішення та скасування запису про державну реєстрацію права власності ,

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_2 23.09.2019 р. звернулася з позовом до державного реєстратора комунального підприємства "Агенція реєстраційних послуг" Манюти Сергія Васильовича, товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест», про визнання незаконним рішення та скасування запису про державну реєстрацію права власності, посилаючись на те, що 03.11.2006 року між ТОВ Банк «Фінанси та Кредит» та ОСОБА_2 був укладений кредитний договір № К-2058, за умовами якого остання отримала кредит (грошові кошти) в іноземній валюті у розмірі 79 000 доларів США, строком та на умовах користування до 03 листопада 2019 року. З метою забезпечення вказаного кредитного договору 03.11.2006 року між ТОВ Банк «Фінанси та Кредит» та ОСОБА_2 був укладений іпотечний договір за реєстровим номером № 3382 серія та номер: ВЕС854643,854645,854652,854653 та нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калашниковою О.В., згідно якого позивач передала банку в якості іпотеки належну їй на праві власності квартиру АДРЕСА_1 . З листа Департаменту надання адміністративних послуг Одеської міської ради від 11.09.2019 №819/01-02-19 позивач дізналася про припинення її права власності на вказану квартиру, а згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно власником квартири є ТОВ Фінансова Компанія Алькор Інвест, представник якої і звернувся до Центру надання адміністративних послуг Одеської міської ради для отримання адміністративної послуги зі зняття її з реєстрації місця проживання, у зв`язку з відчуженням житла. Позивач вважає дії відповідачів протиправними та такими, що не відповідають Закону України від 3 червня 2014 року № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», у зв`язку з чим вона вимушена звернутись до суду з вищевказаними позовними вимогами.

Представник позивача, у судовому засіданні позов підтримав та просив задовольнити його у повному обсязі.

Представник відповідача з позовом не погодився, вважає, що вимоги є необґрунтованими, оскільки статтею 37 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Підписуючи договір іпотеки, ОСОБА_2 засвідчила, що вона надає іпотекодержателю згоду на прийняття іпотекодержателем одностороннього рішення про перехід права власності на предмет іпотеки. Отже, для реалізації іпотекодержателем позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього за загальним правилом, необхідні лише воля та вчинення дій з боку іпотекодержателя, якщо договором не передбачено іншого порядку. Таким чином, примусове звернення стягнення на предмет іпотеки не здійснювалося, ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» набуло право власності на предмет іпотеки у добровільному порядку, за згодою позивача, на підставі застереження, встановленого сторонами в іпотечному договорі, а отже, рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно прийняте відповідачем на підставі згоди позивача, передбаченої іпотечним договором, а тому положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не можуть бути застосовані.

Вислухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

В ході розгляду справи судом встановлено, що 03.11.2006 року між ТОВ Банк «Фінанси та Кредит» та ОСОБА_2 був укладений кредитний договір № К-2058, за умовами якого остання отримала кредит (грошові кошти) в іноземній валюті у розмірі 79 000 доларів США, строком та на умовах користування до 03 листопада 2019 року.

З метою забезпечення вказаного кредитного договору 03.11.2006 року між ТОВ Банк «Фінанси та Кредит» та ОСОБА_2 був укладений іпотечний договір за реєстровим номером № 3382 серія та номер: ВЕС854643,854645,854652,854653 та посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калашниковою О.В., згідно якого ОСОБА_2 передала банку в якості іпотеки належну їй на праві власності, квартиру АДРЕСА_1 .

Предмет іпотеки є власністю іпотекодавця, яка належить ОСОБА_2 на підставі свідоцтва про право власності, серія та номер НОМЕР_1 від 23.12.2005 р. виданого виконавчим комітетом Одеської міської ради.

На підставі Договору про відступлення прав вимоги від 23.04.2019 та Договору про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки від 23.04.2019, ПАТ «Банк «Фінанси і кредит» ТОВ «ФК «Алькор Інвест» придбало право вимоги заборгованості за кредитним договором № к-2058 від 03.11.2006 з усіма додатковими договорами та угодами до нього та іпотечним договором, посвідченим 03.11.2006 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калашник О.В., реєстровий номер 3382, разом з Додатковим договором до іпотечного договору ТОВ «ФК «Алькор Інвест» .

Згідно листа Департаменту надання адміністративних послуг Одеської міської ради від 11.09.2019 №819/01-02-19 позивачу стало відомо про припинення її права власності квартирою АДРЕСА_1 , і що згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно наразі, власником зазначеної квартири є ТОВ Фінансова Компанія Алькор Інвест представник якої і звернувся до Центру надання адміністративних послуг Одеської міської ради для отримання адміністративної послуги зі зняття позивача з реєстрації місця проживання, у зв`язку з відчуженням житла.

05.07.2019 року державний реєстратор Манюта С. В. прийняв рішення про реєстрацію за ТОВ "Фінансова Компанія "Алькор Інвест" права власності на спірну квартиру, про що свідчать дані інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна станом на 19.09.2019 року.

Згідно з пунктами 2.1.5, 2.1.10. договору іпотеки від 03.11.2006 року № к-2058, у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених цим договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3).

Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення.

У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

Положеннями статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» норми статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Після внесення згідно із Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» змін до статті 36 Закону України «Про іпотеку» її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Судом встановлено, що договором іпотеки ОСОБА_2 та ТОВ Банк «Фінанси та Кредит» погодили право іпотекодержателя на задоволення його вимог шляхом задоволення своїх вимог за рахунок предмету іпотеки, отже у іпотечному договорі міститься застереження, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Разом з тим відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Згідно з умовами іпотечного договору підставами для задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання є надсилання іпотекодавцю письмової вимоги про дострокове виконання зобов`язання за кредитним договором.

Звертаючись до суду із цим позовом, ОСОБА_2 посилалась на те, що рішення державним реєстратором було прийняте з порушенням вказаних вимог чинного законодавства, оскільки від ТОВ «ФК» Алькор Інвест» до неї вимога про усунення порушень не надходила.

Судом встановлено, що ОСОБА_2 27 квітня 2019 року ТОВ «ФК» Алькор Інвест» направляло лист вимогу відповідно до ст. ст. 35,37,8 ЗУ «Про іпотеку».

07 червня 2014 року набрав чинності Закон України № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя

у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.

Згідно з пунктом 23 частини першої статті 1 Закону України 12 травня 1991 року № 1023-XII «Про захист прав споживачів» (у редакції, що діяла на момент укладення кредитного договору та договору іпотеки) споживчий кредит - це кошти, що надаються кредитодавцем (банком або іншою фінансовою установою) споживачеві на придбання продукції.

Пунктом 4 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 Закону України «Про іпотеку»).

Отже, норми Закону України «Про іпотеку» прямо вказують, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.

Водночас Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» уведено тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.

Судом встановлено, що іпотечний договір, укладений між позивачем та ТОВ Банк «Фінанси та Кредит», для забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, відповідно до умов якого позичальнику надано кредит в іноземній валюті - доларах США, предметом іпотеки є квартира, площа якої не перевищує 140 кв. м та у якій зареєстрована та проживає позивач ОСОБА_2 . Доказів того, що позивачу на праві власності належить інше жиле приміщення матеріали справи не містять, як і не було перевірено таку інформацію під час реєстрації права власності за відповідачем, а отже, не може бути примусово стягнута спірна квартира за адресою: АДРЕСА_2 ., з урахуванням норм Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», у тому числі і шляхом реєстрації права власності за ТОВ Фінансова Компанія Алькор Інвест як забезпечення виконання ОСОБА_2 умов договору про іпотечний кредит від 03 листопадап 2006 року, укладеного в іноземній валюті.

Отже, у державного реєстратора КП «Агенція реєстраційних послуг» Манюта С., були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на спірну квартиру за ТОВ Фінансова Компанія Алькор Інвест.

Аналогічний висновок щодо застосування положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» міститься у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19), від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18-ц (провадження № 14-45цс20).

З огляду на зазначене, доводи представника ТОВ Фінансова Компанія Алькор Інвест про те, що примусове звернення стягнення на предмет іпотеки не здійснювалося, ТОВ Фінансова Компанія Алькор Інвест набуло право власності на предмет іпотеки у добровільному порядку, за згодою позивача, на підставі застереження, передбаченого сторонами в іпотечному договорі, а отже, рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, прийняте відповідачем на підставі згоди позивача, передбаченої іпотечним договором, а тому положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не можуть бути застосовані, є безпідставними.

Таким чином, на підставі викладеного, суд вважає, що доводи позивача є обгрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Відповідно до вимог ч.1 ст.141 ЦПК України та ст.4 Закону України «Про судовий збір» з відповідачів підлягають також стягненню в дохід держави судовий збір у розмірі 1536,80 грн. в рівних частках.

Керуючись ст.ст.12,13,76-81,258-259,263,265,268,273,354-355 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_2 задовольнити .

Визнати незаконним рішення державного реєстратора Манюти Сергія Васильовича КП "Агенція реєстраційних послуг" про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на квартиру АДРЕСА_1 ) за товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова Компанія "Алькор Інвест" ().

Скасувати запис про державну реєстрацію права власності №32260810 від 02.07.2019 р. на квартиру АДРЕСА_1 ) за товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова Компанія "Алькор Інвест" ().

Стягнути з державного реєстратора комунального підприємства "Агенція реєстраційних послуг" Манюти Сергія Васильовича та товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» в рівних частинах судовий збір у розмірі 1536,80 грн. на корить ОСОБА_2 .

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Одеського апеляційного суду протягом 30 днів з дня складення повного рішення.

Повне рішення складено 03.12.2020 р.

Суддя: