Постанова

Іменем України

25 листопада 2020 року

м. Київ

справа № 605/658/18

провадження № 61-189св20

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Крата В. І.,

суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О., Краснощокова Є. В. (суддя-доповідач), Русинчука М. М.,

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Мрія-Підгайці»,

відповідачі: Приватне агропромислове підприємство «Агропродсервіс», ОСОБА_1 ,

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю

«Мрія-Підгайці» на рішення Підгаєцького районного суду Тернопільської області від 08 жовтня 2019 року у складі судді Горуц Р. О. та постанову Тернопільського апеляційного суду від 10 грудня 2019 року у складі колегії суддів: Дикун С. І., Парандюк Т. С., Храпак Н. М.

ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовних вимог

У грудні 2018 року Товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія-Підгайці» (далі - ТОВ «Мрія-Підгайці») звернулось в суд з позовом до Приватне агропромислове підприємство «Агропродсервіс» (далі - ПАП «Агропродсервіс»), ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та поновлення договору оренди земельної ділянки шляхом визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки.

Позовна заява з урахуванням уточнених позовних вимог мотивована тим, що

25 грудня 2011 року між ним та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 1,5895 га строком на 5 років з моменту його державної реєстрації, яка була здійснена 18 липня 2012 року. Пунктом 45 зазначеного договору передбачено, що орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

З метою реалізації свого переважного права на поновлення вказаного договору, 15 квітня 2017 року ТОВ «Мрія-Підгайці» направило ОСОБА_1 лист від 12 квітня 2017 року з повідомленням про наміри скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди на новий строк, додавши до нього проект додаткової угоди.

Заперечень від ОСОБА_1 у поновленні договору оренди після отримання ним листа-повідомлення до позивача не надходило.

13 липня 2017 року ОСОБА_1 уклала договір оренди земельної ділянки

з ПАП «Агропродсервіс», тобто, під час дії договору оренди землі, укладеного між позивачем та ОСОБА_1 .

Ураховуючи те, щопорушено переважне право позивача на укладення договору оренди землі, ТОВ «Мрія-Підгайці» просило суд:

- визнати недійсним укладений 13 липня 2017 року між ОСОБА_1 та ПАП «Агропродсервіс» договір оренди земельної ділянки загальною площею 1,5895 га, кадастровий номер :01:001:0022.

- визнати поновленимукладений 25 грудня 2011 року між ТОВ «Мрія-Підгайці» та ОСОБА_1 договір оренди земельної ділянки загальною площею 1,5895 га, кадастровий номер :01:001:0022, шляхом визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки.

Короткий зміст рішення судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Підгаєцького районного суду Тернопільської області від 08 жовтня 2019 року, залишеним без змін постановою Тернопільського апеляційного суду від 10 грудня 2019 року, в задоволенні позову відмовлено.

Судові рішення мотивовані тим, що позивачем не надано належних та допустимих доказів відправлення орендодавцю листа-повідомлення з проектом додаткової угоди, тобто доказів, які б свідчили, що позивач скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі. А тому договором оренди земельної ділянки від 13 липня 2017 року, укладеним між

ПАП «Агропродсервіс» та ОСОБА_1 , прав позивача не порушено.

Аргументи учасників справи

У грудні 2019 року ТОВ «Мрія-Підгайці» подало касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило оскаржені судові рішення скасувати та ухвалити у справі нове рішення про задоволення позовних вимог

в повному обсязі.

Касаційна скарга мотивована тим, що судами попередніх інстанцій не було враховано того, що договір, укладений між ним та ОСОБА_1 , розпочав свій перебіг з наступного дня після його державної реєстрації та закінчився відповідно 18 липня 2017 року. До закінчення строку дії цього договору ОСОБА_1 та ПАП «Агропродсервіс» 13 липня 2017 року уклали новий договір оренди тієї самої земельної ділянки. Крім того, станом на момент укладення спірного договору між відповідачами, законодавством не було передбачено можливості здійснювати державну реєстрацію договору оренди землі. Обов`язковість державної реєстрації договору оренди землі була передбачена статтями 18, 20 Закону України «Про оренду землі», однак 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого

2010 року № 1878-УІ «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про державну реєстрацію договору оренди землі. Таким чином, можливість здійснювати державну реєстрацію договорів оренди землі стосується лише випадків їх укладення до 31 грудня 2012 року, а оскільки оспорюваний договір оренди укладений 13 липня 2017 року, зазначені норми на такий договір поширюватися не можуть. Також помилковим є посилання судів на те, що позивач не скористався переважним правом на поновлення договору оренди від 25 грудня 2011 року, оскільки матеріали справи не містять жодного доказу неотримання ОСОБА_1 як орендодавцем листа-пропозиції

ТОВ «Мрія-Підгайці» щодо поновлення цього договору та проекту додаткової угоди нього. Нормами чинного законодавства, які регулюють порядок оформлення поштової документації про відправку цінної кореспонденції не передбачено проставляння на описі вкладення в цінний лист, як і на списку згрупованих поштових відправлень прізвища та ініціалів працівника поштового зв`язку, яка їх прийняла. Неправильними є висновки судів про інше найменування юридичної особи відправника поштової кореспонденції TOB «Мрія Трейдинг» а не TOB «Мрія-Підгайці», оскільки доказами надіслання саме власнику земельної ділянки - ОСОБА_1 листа-пропозиції від 12 квітня 2017 року є опис вкладення в цінний лист, реєстр на відправку кореспонденції від 14 квітня 2017 року, фіскальний чек від 15 квітня 2017 року та список від

15 квітня 2017 року № 300 згрупованих поштових відправлень.Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» встановлює обов`язок для орендаря, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі

у строк, встановлений цим договором. Проте дана норма закону не обмежує можливість орендаря здійснювати таке повідомлення засобами поштового зв`язку, де платником за послуги поштового зв`язку є інша юридична особа. Так, відправником листа-пропозиції від 12 квітня 2017 року та проекту додаткової угоди до договору оренди від 25 грудня 2011 року є TOB «Мрія-Підгайці», що підтверджується описом вкладення в цінний лист, а платником за послуги поштового зв`язку - TOB «Мрія Трейдинг», яке уклало договір з УДППЗ «Укрпошта». В той же час позивачем на підставі виставлених TOB «Мрія Трейдинг» рахунків здійснюється відшкодування понесених витрат на відправку поштової кореспонденції. ТОВ «Мрія Трейдинг» не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору 15 квітня 2017 року направило ОСОБА_1 лист-повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору на новий строк, долучивши до листа проект відповідної додаткової угоди. Проте, жодної відповіді на зазначений лист-повідомлення орендаря - ТОВ «Мрія Трейдинг» від ОСОБА_1 на адресу товариства не надходило, жодним іншим чином орендодавець не повідомив про прийняте ним рішення щодо поновлення договору оренди чи відмову в його поновленні із зазначенням причин такої відмови, як і не надсилався орендодавцем на адресу TOB «Мрія-Підгайці» власний проект додаткової угоди на інших умовах, ніж пропонувалися орендарем. Крім того, законодавець не ставить в залежність наявність переважного права орендаря на поновлення договору оренди землі

з фактом отримання орендодавцем листа-повідомлення про намір поновлення, що узгоджується з позицією Верховного Суду України, зазначеної в постанові від 06 вересня 2017 року у справі № 6-2539цс16.

У лютому 2020 року до Верховного Суду надійшли відзиви ПАП«Агропродсервіс» та ОСОБА_1 на касаційну скаргу, в яких вони зазначають те, що оскаржені судові рішення є законними і обґрунтованими.

Рух справи

Ухвалою Верховного Суду від 17 січня 2020 року відкрито касаційне провадження у справі.

Відповідно до пункту 2 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 15 січня 2020 року № 460-IX «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ», який набрав чинності 08 лютого 2020 року, касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.

Ухвалою Верховного Суду від 13 листопада 2020 року справу призначено до судового розгляду.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

ОСОБА_1 на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯГ №003150, виданого 16 березня 2006 року Підгаєцькою районною державною адміністрацією Тернопільської області, є власником земельної ділянки площею 1,59 га, кадастровий номер :01:001:0022, розташованої на території Мирненської сільської ради Підгаєцького району Тернопільської області.

25 грудня 2011 року між ТОВ «Мрія-Підгайці» та ОСОБА_1 укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки площею 1,59 га строком на 5 років з моменту його державної реєстрації.

Державну реєстрацію зазначеного договору здійснено 18 липня 2012 року.

Пунктом 45 вказаного договору передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно із пунктом 46 Договору орендар вносить орендну плату у формі та розмірі 3 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки на рік, у тому числі 1187,08 грн у грошовій формі, або в натуральній формі.

13 липня 2017 року ПАП «Агропродсервіс» та ОСОБА_1 уклали договір оренди землі спірної земельної ділянки строком на 7 років, державну реєстрацію права оренди проведено 19 липня 2017 року, що підтверджується інформацією

з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 22 жовтня 2018 року.

Пунктом 8 зазначеного договору встановлено орендну плату в розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік у грошовій формі або

в натуральній формі.

Згідно з пунктом 42 договору оренди земельної ділянки від 13 липня 2017 року цей договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди.

Відповідно до письмових пояснень ОСОБА_1 вона не отримувала від ТОВ «Мрія-Підгайці» лист-повідомлення про продовження дії договору оренди земельної ділянки.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція Верховного Суду

Касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки

і орендарем.

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).

Так, відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує

з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі

і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження

№ 14-65цс18) Великою Палатою Верховного Суду зроблено висновок, що: «реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури

і строків. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно із частинами другою - п`ятою цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця

в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення».

У постанові від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (провадження

№ 14-99цс20) Великою Палатою Верховного Суду зроблено висновок, що: «дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши

з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»)».

У частині третій статті 12, частинах першій, п`ятій, шостій статті 81 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Суди встановили, що надані позивачем докази не підтверджують факту відправлення орендодавцю листа-повідомлення з проектом додаткової угоди, належних доказів отриманняОСОБА_1 такого листа-повідомлення та додаткової угоди матеріали справи не містять.

За таких обставин суди зробили правильний висновок про те, що

ТОВ «Мрія-Підгайці» не дотримано всіх необхідних умов для укладення договору на новий строк, тому переважне право позивача наукладення договору оренди земліна новий строк припинилося.

Ураховуючи викладене, правильними є висновки судів про відмову

у задоволенні позову. При цьому, не може бути скасоване правильне по суті

і законне рішення з одних лише формальних міркувань (частина друга статті 410 ЦПК України).

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку, що судові рішення ухвалені без додержання норм матеріального і процесуального права та зводяться до переоцінки доказів, що знаходиться поза межами повноважень Верховного Суду. У зв`язку з наведеним колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід залишити без задоволення, рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції - без змін.

Керуючись статтями 400, 402, 410, 416 ЦПК України (в редакції, чинній станом на 07 лютого 2020 року), Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія-Підгайці» залишити без задоволення.

Рішення Підгаєцького районного суду Тернопільської області від

08 жовтня 2019 року та постанову Тернопільського апеляційного суду від

10 грудня 2019 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. І. Крат

Судді: Н. О. Антоненко

І. О. Дундар

Є. В. Краснощоков

М. М. Русинчук