КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 364/1159/19
№ апеляційного провадження: 22-ц/824/7438/2020
Головуючий у суді першої інстанції: Макаренко Л.А.
Доповідач у суді апеляційної інстанції: Семенюк Т.А.

24 листопада 2020 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого судді - Семенюк Т.А.

Суддів - Кирилюк Г.М., Рейнарт І.М.,

При секретарі - Максюк І.Г.

розглянувши в судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Сільгосптехніка Нова» на рішення Володарського районного суду Київської області від 18 лютого 2020 року у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Сільгосптехніка Нова» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Макове», про визнання договору оренди землі поновленим та визнання недійсним договору про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договору емфітевзису),-

В С ТА Н О В И В :

У вересні 2019 року позивач звернувся до суду до відповідачів, посилаючись в обґрунтування своїх вимог на те, що 21 листопада 2012 року між ТОВ «Сільгосптехніка Нова» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :02:005:0039, площа 4.24 га, розташованої на території Рудосільської сільської ради Володарського району Київської області, на підставі якого він належним чином виконував взяті на себе зобов`язання, а саме використовував земельну ділянку за призначенням, вчасно і повністю сплачував орендну плату.

За умовами договору (п. 8), договір укладено на п`ять років. Коли жодна із сторін не пізніше як за три місяці до закінчення строку дії даного договору не заявила про бажання розірвати його, договір вважається пролонгованим на тих же умовах та на той самий строк.

24 квітня 2018 року за шість місяців до закінчення договору позивач надіслав на адресу ОСОБА_1 лист-повідомлення про бажання скористатися переважним правом на поновлення строку дії цього договору оренди, не отримавши відповіді, позивач продовжував використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням, сплачував орендну плату після закінчення попереднього строку дії договору оренди землі, при цьому не отримуючи жодних вимог від власника щодо повернення земельної ділянки за актом приймання передачі.

Зазначив також, що після закінчення попереднього строку дії договору (2 листопада 2018 року) земля власнику за актом прийома-передачі не передавалась за відсутності вимог щодо її повернення.

В 2019 році ОСОБА_1 нараховано орендної плати в розмірі 6054грн. 53 коп. В подальшому з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень позивачу стало відомо, що 14 травня 2019 року про укладення ОСОБА_1 договору з іншим орендарем, а саме ФГ «Макове».

Просив, визнати поновленим на тих самих умовах і на той самий строк договір оренди землі від 21листопада 2012 року, укладений між ТОВ «Сільгосптехніка Нова» та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки, кадастровий номер :02:005:0039, площею 4,24 га, що розташована на території Рудосільської сільської ради Володарського району Київської області, а також визнати недійсним договір про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису) від 14 травня 2019 року, який укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Макове» щодо названої земельної ділянки.

Рішенням Володарського районного суду Київської області від 18 лютого 2020 року у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням суду, директор ТОВ«Сільгосптехніка Нова» Лапіцький Г.Г. подавапеляційну скаргу, в якій просить рішення скасувати, прийняти нове рішення про задоволення позовних вимог, вважаючи, що судом порушено норми матеріального та процесуального права, висновки суду не відповідають обставинам справи.

В обґрунтування апеляційної скарги скаржник зазначив, що умови, передбачені сторонами в пункті 8 Договору оренди землі жодним чином не пов`язані з вимогами Закону України «Про оренду землі» стосовно вчасного повідомлення Орендарем про свій намір скористатися переважним правом на продовження строку договору оренди землі, вказуючи, що договором було встановлено випадки «мовчазної згоди» Орендодавця на пролонгацію Договору оренди на тих самих умовах на той самий строк».

Разом з тим, враховуючи відсутність відповіді від ОСОБА_1 про продовження строку дії Договору та не отримання за три місяці до закінчення дії договору повідомлення про небажання орендодавця продовження Договору, позивачем було здійснено ряд робіт на орендованій земельній ділянці.

Просив рішення суду першої інстанції скасувати, прийняти нове рішення про задоволення позову.

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, доводи апеляційної скарги, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду та матеріали справи в межах апеляційного оскарження, вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню.

Судом встановлено, щоОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 4,24 га, кадастровий номер :02:005:0039, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Рудосільської сільської ради Володарського району Київської області, що підтверджено копією державного акта на право власності на земельну ділянку, виданого 24.12.2003 року Володарською районною державною адміністрацією Київської області на підставі розпорядження Володарської районної державної адміністрації від 09.12.2003 р. № 456, зареєстрований у Книзі записів державних актів на право власності на землю за № 113 (а.с. 16), та копією витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с. 109).

Між ТОВ «Сільгосптехніка Нова» та ОСОБА_1 21.11.2012 року укладено договір оренди землі відносно названої земельної ділянки в строкове платне користування (пункти 1, 2 цього Договору); строк дії договору - 5 років (пункт 8); до договору додано акт прийому-передачі земельної ділянки в оренду від 21.11.2012 року (а.с. 13); речове право - право оренди земельної ділянки за цим договором зареєстровано 02.11.2013 року, що підтверджено копією витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень від 09.11.2013 р. (а.с. 14-15).

Протягом строку дії зазначеного договору, тобто з 2012 року до 2018 року позивачем сплачувалася орендна плата, що підтверджено копіями довідок про доходи та не заперечується сторонами (а.с. 18-24).

Як вбачається з матеріалів справи, за 2019 рік (після спливу зазначеного 5-річного строку дії договору оренди землі) позивачем сплачено орендну плату в розмірі 6054,53 грн., що підтверджується довідкою про доходи (а.с. 25).

Судом першої інстанції встановлено, що між ТОВ «Сільгосптехніка Нова» та ФГ «Макове» 25.09.2019 року укладено договір тимчасового обміну земельними ділянками, зокрема, відносно належної ОСОБА_1 земельної ділянки (а.с. 115-116).

Зі змісту договору оренди землі вбачається, що відповідно до пункту 8 договір вважається пролонгованим на тих же умовах та на той самий строк, коли жодна із сторін не пізніш як за три місяці до закінчення строку дії договору не заявить про бажання розірвати його (а.с. 9).

Судом встановлено, що позивач, з метою продовження строку дії договору оренди землі 24.04.2018 р. направив ОСОБА_1 лист з відповідним проектом додаткової угоди (а.с. 27), на підтвердження направлення цього листа додано копію фіскального чека (а.с. 26), проте, матеріали справи не містять доказів на підтвердження отримання зазначеного листа ОСОБА_1 .

Як вбачається з матеріалів справи, 3 листопада 2018 року ОСОБА_1 направила позивачу лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди земельної ділянки (а.с. 112).

Також судом встановлено, що 2 листопада 2018 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 укладено договір про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису), який був припинений за згодою сторін 25 березня 2019 року.

25 березня 2019 року між ОСОБА_1 та ФГ «Макове» укладено договір про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису).

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, щоправові підстави поновлення договору оренди землі визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землю», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності, зокрема, громадян, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з частиною 3 статті 33 Закону України «Про оренду землі», по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

За частиною шостою зазначеної статті Закону, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже, реалізація переважного права орендаря на поновлення договору оренди, яка передбачена названою статтею Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією статтею процедури і строків.

Враховуючи, що ТОВ «Сільгосптехніка Нова» не надано суду належних і допустимих доказів повідомлення ним орендодавця ОСОБА_1 про намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк до закінчення строку дії договору ані в строки, установлені законом (частина третя статті 33 Закону України «Про оренду землі»), ані в строки, визначені пунктом 8 спірного договору, а орендодавець ОСОБА_1 наступного дня після закінчення строку дії спірного договору оренди землі (03.11.2018 р.) направила орендареві лист-повідомлення із запереченнями проти поновлення договору від 21.11.2012 р. (а.с. 112-113), який позивач одержав 07.11.2018 р., суд першої інстанції дійшов висновку про безпідставність позовних вимог про пролонгацію договору оренди землі.

Оскільки вимога про визнання недійсним договору про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису) від 14 травня 2019 року, який укладений між відповідачами щодо спірної земельної ділянки є похідною від вимоги про пролонгацію договору оренди, суд першої інстанції відмовив в цій частині позову.

Проте, з таким висновком суду повною мірою погодитись не можна.

Відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі», по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. У разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Тобто, зазначена стаття регулює підстави поновлення договору оренди землі.

Однак, як вбачається з матеріалів справи, позивач просив вважати продовженим (пролонгованим) договір оренди землі на підставі п. 8 Договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно з ст. 627 ЦК України передбачено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору, з врахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ч. 1 ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст.759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Спірні правовідносини між сторонами виникли на підставі договору оренди землі від 21.11.2012 року, укладеного між ТОВ «Сільгосптехніка Нова» та ОСОБА_1 за яким позивач прийняв в строкове платне користування земельну ділянку строком на 5 років. До договору додано акт прийому-передачі земельної ділянки в оренду від 21.11.2012 року (а.с. 13).

Право оренди земельної ділянки за цим договором зареєстровано 02.11.2013 року, від 10 березня 2009 року.

Згідно з приписами статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату; відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

За загальними нормами частини першої статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Разом з тим, сторони при укладенні договору оренди визначили, що відповідно до пункту 8 договір вважається пролонгованим на тих же умовах та на той самий строк, коли жодна із сторін не пізніш як за три місяці до закінчення строку дії договору не заявить про бажання розірвати його (а.с. 9).

Судом апеляційної інстанції встановлено, що жодна зі сторін за три місяці до закінчення строку дії договору (2 листопада 2018 року) не заявляла бажання про розірвання даного договору.

Представник відповідача пояснив, що з будь-якими вимогами про визнання недійсним даного пункту договору ОСОБА_1 не зверталась.

Відтак, враховуючи, наведене, колегія суддів вважає, що договір оренди землі від 21 листопада 2012 року, укладений між ТОВ «Сільгосптехніка Нова» та ОСОБА_1 , є пролонгованим на той же строк та на тих саме умовах.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі», під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Статтею 215 ЦК України визназначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно дост. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Оскільки судом встановлено, що на час укладання договору про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису) між ОСОБА_1 та ФГ «Макове», даний договір емфітевзису є недійсним, відповідно до вимог ст.ст. 203, 215 ЦК України, внаслідок недодержання відповідачами в момент його вчинення вимог цивільного законодавства України.

Відповідно до правового висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 09 вересня 2003 року у справі № 11/133/02, один об`єкт оренди під час дії відповідного договору не може бути об`єктом оренди за іншим договором, укладеним пізніше, оскільки це унеможливлює реалізацію права користування цим об`єктом.

З огляду на викладене, колегія суддів вважає, що позовні вимоги ТОВ «Сільгосптехніка Нова» обґрунтовані та підлягають задоволенню.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про задоволення позовних вимог.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України, з ОСОБА_1 підлягає стягненню на користь ТОВ «Сільгосптехніка Нова» сплачений судовий збір в розмірі 7184 грн.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Сільгосптехніка Нова» задовольнити.

Рішення Володарського районного суду Київської області від 18 лютого 2020 року скасувати, прийняти нову постанову наступного змісту.

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Сільгосптехніка Нова» задовольнити частково.

Вважати пролонгованим на тих же умовах та на той же саме строк договір оренди землі б/н від 21 листопада 2012 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Сільгосптехніка Нова» щодо земельної ділянки площею 4,24 га за кадастровим номером :02:005:0039.

Визнати недійсним договір про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису) від 14 травня 2019 року, укладений між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Макове».

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Сільгосптехніка Нова» сплачений судовий збір в розмірі 7184 грн.

Постанова набирає чинності з моменту прийняття, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Повний текст постанови виготовлений 30 листопада 2020 року.

Головуючий

Судді