Справа № 591/5807/20
Провадження № 4-с/591/48/20
У Х В А Л А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

23 листопада 2020 року Зарічний районний суд м. Суми в складі:

головуючого в особі судді - КЛИМЕНКО А.Я.

при секретарі - Устименко М.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Суми скаргу ОСОБА_1 на дії приватного виконавця виконавчого округу Сумської області Мукореза Олексія Леонідовича, заінтересована особа Публічне акціонерне товариство Акціонерний банк «Укргазбанк» -

встановив:

Заявник ОСОБА_1 18.09.2020 року звернувся до суду зі скаргою на дії приватного виконавця Мукореза О.Л. та просить суд припинити продаж на відкритих торгах належних ОСОБА_1 нежитлових приміщень площею 2173,30 кв.м. у АДРЕСА_1 за ціною 14284300 грн. згідно звіту суб`єкта оціночної діяльності ПП «Експертно-оціночна фірма «Апекс», скасувати звіт про оцінку майна та призначити проведення судової оціночно-будівельної експертизи вищевказаних приміщень Сумському відділенню Харківського науково-дослідного інституту судових експертиз ім. Засл. Проф. М.С. Бокаріуса, обґрунтовуючи свої вимоги продажем на відкритих торгах належного ОСОБА_1 майна за вартістю, що не відповідає ринковій і, внаслідок цього, завдання скаржнику збитків.

Приватний виконавець виконавчого округу Сумської області Мукорез О.Л. подав заперечення на скаргу, в яких не визнає доводи скаржника та зазначає, що порушень законодавства при призначенні суб`єкта оціночної діяльності та проведенні оцінки майна ним не допущено, дії приватного виконавця вчинені в межах закону, а оцінка майна не підлягає оскарженню.

Залучена до участі у справі заінтересована особа: Публічне акціонерне товариство Акціонерний банк «Укргазбанк» надав суду пояснення на скаргу, в яких скаргу не визнає повністю, просить суд в скарзі відмовити повністю.

Представники скаржника ОСОБА_1 ОСОБА_2 , адвокат Марченко І.В. скаргу підтримали повністю, просять суд її задоволити з підстав викладених у скарзі.

Приватний виконавець виконавчого округу Сумської області Мукорез О.Л. проти скарги заперечив та просить суд у її задоволенні відмовити. Надав суду письмові заперечення.

Суд, вислухавши сторони, дослідивши матеріали справи, вважає, що скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного:

Судом встановлено, що Рішенням Зарічного районного суду м. Суми від 16.09.2010 року по справі № 22-ц-4596/2010 було частково задоволено позовні вимоги ПАТ АБ «Укргазбанк» про стягнення боргу з ОСОБА_2 та ОСОБА_3 і звернення стягнення на предмет іпотеки ОСОБА_1 шляхом продажу на відкритих торгах з початковою ціною у розмірі 90% від вартості предмета іпотеки, визначеної суб`єктом оціночної діяльності в процесі здійснення виконавчого провадження.

Рішенням Апеляційного суду Сумської області від 06.11.2010 року було частково задоволено апеляційну скаргу ПАТ АБ «Укргазбанк», стягнуто з ОСОБА_2 та ОСОБА_3 172 824,55 доларів США і 136 232,11 грн. і звернуто стягнення на нежитлове приміщення площею 2173,30 кв. м. у АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_1 шляхом продажу на прилюдних торгах з початковою ціною у розмірі 90% від вартості предмета іпотеки, визначеної суб`єктом оціночної діяльності в процесі здійснення виконавчого провадження.

Постановою від 29.05.2020 року приватним виконавцем Мукорез О.Л. було відкрито виконавче провадження №62212600 про продаж на прилюдних торгах нежитлового приміщення площею 2173,30 кв.м. у АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_1 з початковою ціною у розмірі 90% від вартості предмета іпотеки, визначеної суб`єктом оціночної діяльності в процесі здійснення виконавчого провадження в рахунок стягнення заборгованості перед ПАТ АБ «Укргазбанк» за кредитним договором у розмірі -172824,55 доларів США і 136 232,11 грн..

Постановою від 15.07.2020 року приватним виконавцем Мукорез О.Л. у виконавчому провадженні № 62212600 було призначено суб`єкта оціночної діяльності Приватне підприємство експертно-оціночну фірму «Апекс».

Листом № 2217 від 07.09.2020 року, який отриманий скаржником 09.09.2020 року, приватний виконавець Мукорез О.Л. повідомив скаржника про проведення оцінки нерухомого майна в розмірі 14284 300,00 грн. та передачу майна на реалізацію через систему Open Market «СЕТАМ» за вищевказаною початковою ціною.

Скаржнику також було направлено звіт про оцінку майна.

Згідно з висновком від 17.08.2020 року Приватного підприємства експертно-оціночної фірми «Апекс» вартість нежитлового приміщення площею 2173,30 кв.м. у АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_1 , визначена в розмірі 14284300,0 грн..

18.09.2020 року ОСОБА_1 звернувся зі скаргою до суду.

Заявник вважає, що приватним виконавцем неправомірно проведено оцінку нерухомого майна і прийнято звіт суб`єкта оціночної діяльності із заниженням реальної вартості майна, що призвело до передачі на торги майна за заниженою ціною.

Так, відповідно до висновку від 14.06.2019 року суб`єкта оціночної діяльності ОСОБА_4 вартість нежитлового приміщення площею 2173,30 кв.м. у АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_1 , визначена в розмірі 21011340,0 грн..

Відповідно до висновку від 20.12.2019 року суб`єкта оціночної діяльності ОСОБА_5 вартість нежитлового приміщення площею 2173,30 кв.м. у АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_1 , визначена в розмірі 20103 890,0 грн..

Відповідно до висновку від 30.06.2020 року суб`єкта оціночної діяльності ОСОБА_6 вартість нежитлового приміщення площею 2173,30 кв.м. у АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_1 , визначена в розмірі 18346830, 00 грн..

Листом від 30.06.2020 року ОСОБА_1 повідомив ПАТ АБ «Укргазбанк» про всі перелічені висновки щодо оцінки майна та запропонував кредитору погодити оцінку предмету іпотеки в розмірі 18346830, 00 грн..

Скаржником після отримання висновку про вартість майна від 17.08.2020 року було отримано рецензію від суб`єкта оціночної діяльності ОСОБА_7 на звіт про незалежну оцінку нежитлового приміщення площею 2173,30 кв.м. у АДРЕСА_1 . Відповідно до вищезазначеної рецензії від 07.11.2020 року звіт про оцінку нерухомого майна від 17.08.2020 року, виконаний Приватним підприємством експертно-оціночною фірмою «Апекс» має суттєві недоліки, що вплинули на достовірність проведеної оцінки, а саме недостатньо охарактеризовано об`єкт оцінки, основні ціноутворюючі характеристики та показники є недостатніми для його ідентифікації. Зокрема розподіл за існуючим використання приміщень не ідентифікований. Оцінювачем замість віднесення приміщень будівлі за функціональним призначенням було зроблено розбиття на групи. Присутні у Додатках Звіту фотографії приміщень об`єкта оцінки не розділені по поверхах за функціональним призначенням та не підписані, є не повним, що не дає повної уявності про оцінювані приміщення та ідентифікацію об`єкта оцінки. Обсяг зібраної та проаналізованої інформації не достатній для проведення оцінки об`єкта нерухомості, склад вихідних даних, присутніх у Звіті про оцінку не дає уявлення про об`єкт оцінки, що унеможливлює в повній мірі ідентифікувати об`єкт оцінки. Даний факт свідчить про порушення вимог пунктів 52, 53 та 54 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого Постановою КМУ № 1440 від 10.09.2003 року.

Також оцінювач виділив окремі допоміжні підсобні приміщення та площі приміщень, що не включені до вбудованих (тераси), але входять до складу об`єкта оцінки та хибно відніс їх до категорії спеціалізованого майна, зазначивши при цьому у Звіті, що вони конструктивно виконані для певного виду діяльності, не приносять дохід, не мають ринку подібного майна і мають корисність тільки в сукупності з основними приміщеннями будівлі. Тому вартість таких приміщень визначалась в подальшому тільки за витратним підходом. Але за визначенням Національного стандарту №1 спеціалізоване майно - майно, що, як правило, не буває самостійним об`єктом продажу на ринку і має найбільшу корисність та цінність у складі цілісного майнового комплексу. В нашому випадку оцінці підлягають приміщення будівлі, корисність і спеціалізація яких відповідає їх існуючому комерційному використанню у складі приміщень будівлі торгово-розважального, а не майнового комплексу.

Таким чином в якості бази оцінки оцінювачу необхідно було обрати ринкову базу і обґрунтувати відповідні ринкові підходи. Отже віднесення окремих приміщень до спеціалізованого майна і застосування неринкової бази є помилкою, що порушує пункти 36, 37 Національного стандарту оцінки №1.

За текстом Звіту про оцінку обґрунтованість аналізу зовнішніх факторів та аналіз ринку подібного майна не розглядається, який має містити інформацію про ринок подібної нерухомості в районі розміщення об`єкта оцінки, інформацію про навколишнє середовище об`єкта оцінки, про стан інвестиційної привабливості приміщень і місця, де розташований об`єкт оцінки та подібні об`єкти, що використовувалися під час оцінки майна, що є порушенням вимог пункту 53 Національного стандарту № 1, відповідно до якого та залежно від аналізу обраних методичних підходів та методів оцінки, оцінювач повинен зібрати та проаналізувати всі істотні відомості про об`єкт оцінки, зокрема інформацію про стан ринку майна подібного до об`єкта оцінки.

Відсутній повний аналіз по поверхового існуючого використання приміщень відповідно існуючої діяльності орендарів, а саме: більярдний клуб приміщень 4 поверху, кафе-ресторан приміщень 5 та 6 поверхів.

У Звіті оцінювач зазначає найбільш ефективне використання, виходячи з проведеного ним розділення площ об`єкту оцінки по групах, причому тераси, як підсобні приміщення віднесені ним до покрівлі будівлі та не проводить аналіз та обґрунтування найбільш ефективного використання об`єкта оцінки відповідно до функціонального використання площ, мети та завдання Звіту, що є порушенням вимог пункту 53 Національного стандарту №1.

Звіт містить недоліки, а саме:

1. Відсутні характеристика типового оточення, результати обстеження та фотофіксації об`єкта оцінки що не дають можливості його повністю ідентифікувати;

2. В розділі 3.2 Звіту не проаналізовано та не показано динаміки зміни вартісних показників локального ринку нерухомості у часі та по зонах просторової локалізації об`єктів;

3.Оскільки земельна ділянка, на якій розміщена будівля не є в оренді чи користуванні Власника приміщень, право користування ділянкою в такому випадку відсутнє. Крім того оцінювачем не проаналізовано відмінності у вартості, що зумовлені впливом відсутністі земельної компоненти, а частина з обраних об`єктів порівняння, очевидно, не є співставною із об`єктом оцінки за впливом земельної компоненти та загальною площею земельної ділянки. Для об`єктів торгово-розважального центру важливим ціноутворюючим фактором є наявність/відсутність парковки. Цей аспект залишився поза увагою оцінювача. Отже інформація про наявність земельної компоненти у складі об`єкта - недостатньо повна і не розкрита у звіті;

4.Розрахунок за витратним підходом рецензентом не розглядався, оскільки застосування його у Звіті є некоректним і не відповідає ринковій вартості;

5. Виходячи з вибору об`єктів порівняння у порівняльному підході, оцінювачем враховано можливість реалізації варіанту подальшого найбільш ефективного використання приміщень об`єкта оцінки як закладів офісу і торгівлі. Вибір пропонованих об`єктів оренди у дохідному підході передбачає можливість реалізації єдиного варіанту подальшого використання приміщень об`єкта оцінки - виключно як торгово-офісного. При цьому не береться до уваги, що первинне архітектурно-проектне призначення оцінюваних приміщень та їхні об`ємно-планувальні характеристики можуть відрізнятися від найкращого варіанту подальшого використання. Цілком імовірно, що більш докладний аналіз варіанту подальшого використання приміщень об`єкта оцінки, що визначає його найбільш ефективне використання, дозволив би позбутися призначених оцінювачем офісно-торгових приміщень, а в якості альтернативних варіантів, з врахуванням наявних терас, обрав для подальшого використання приміщень 5,6 поверхів об`єкта оцінки не інакше, як об`єкти громадського харчування (кафе-ресторан);

6. Обрані об`єкти порівняння потребують аналітичного аналізу на відповідність поняттю «подібне майно», виходячи з вимог п.49 НС №1 в частині складу і характеристик подібного майна за місцем розташування, технічними і функціональними ознаками. Оскільки оцінювачем аналіз ОСОБА_8 був проведений не достатньо коректно, об`єкти порівняння Звіту не в повної мірі відповідають ознакам та основним характеристикам об`єктів подібних до об`єкт у оцінки;

7. Всі об`єкти порівняння не є співставними за площею з площею об`єкта оцінки. Оціночні процедури коригування визначенні вартості об`єкта оцінки за порівняльним підходом виконані не досить коректно. При цьому коефіцієнти/відсотки коригування достатнім чином не обґрунтовані, а корегування об`єктів порівняння торгово-офісного призначення на призначення приміщень, наявність окремого входу, відстань від центру, технічний стан не має змісту, оскільки аналоги не є об`єктами порівняння виділених зі складу допоміжних приміщень об`єкту оцінки;

8. Якщо, через обмеженість пропозицій по достатній площі, то поправку на площу (масштаб) можна було би підтвердити розрахунково - оскільки в наявності є достатня науково-методична база для визначення вартості об`єкта оцінки при довільному співвідношенні площ об`єктів порівняння, наприклад - через відношення площ у певному ступені, що є коефіцієнтом гальмування;

9. Розрахунок за формулою прямої капіталізації передбачає постійний рівновеликий потік грошових доходів. Ставка прямої капіталізація визначена не коректно. Безризикова ставка прийнята оцінювачем на основі депозитів юридичних осіб (власник - фізична особа) та в національній валюті, прогнозний рівень інфляції не обґрунтований і врахований не вірно. Ризики та загальна величина не відповідають ризикам та ставці, що притаманні об`єкту оцінки. Коригуючі коефіцієнти не достатньо обґрунтовані, а деякі не мають змісту ціноутворюючих стосовно орендних ставок;

10.Узгодження отриманих результатів не проведено.

Отже наявні розрахунки не відповідають оціночним процедурам, порядок застосування яких викладений у пп. 47-49 Національного стандарту № 2 Оцінка нерухомого майна, затвердженого Постановою КМУ № 1442 від 28.10.2004 року.

Скаржник - боржник у виконавчому провадженні з проведеною оцінкою не погоджується, вважає, що визначена суб`єктом оціночної діяльності ринкова вартість належного йому нерухомого майна не відповідає вимогам чинного законодавства і є заниженою, посилаючись на попередні неодноразові висновки про оцінку майна та недостовірність вартості майна, визначеної Приватним підприємством експертно-оціночною фірмою «Апекс», яка визначена рецензентом.

Суд вважає скаргу обгрунтованою та такою, що підлягає частковому задоволенню виходячи з наступного:

Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб`єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів визначені Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Згідно із частиною четвертою статті 3 цього Закону процедури оцінки майна встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна. У випадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна. Вимоги до звітів про оцінку майна та актів оцінки майна встановлюються відповідно до статті 12 цього Закону.

Підставою проведення оцінки майна є, зокрема, договір між суб`єктом оціночної діяльності суб`єктом господарювання та замовником оцінки, який укладається в письмовій формі та може бути двостороннім або багатостороннім (за змістом частини першої статті 10 і частини першої статті 11 зазначеного Закону).

Відповідно до статті 33 цього ж Закону спори, пов`язані з оцінкою майна, майнових прав, вирішуються в судовому порядку.

Частинами 1, 2, 3 ст. 61 Закону України "Про виконавче провадження" передбачено, що реалізація майна (крім майна, вилученого з цивільного обороту, обмежено оборотоздатного майна та майна, зазначеного у частині восьмій статті 56 цього Закону) здійснюється шляхом електронних торгів або за фіксованою ціною. Порядок проведення електронних торгів визначається Міністерством юстиції України. Початкова ціна продажу нерухомого майна визначається в порядку, встановленому ст. 57 цього Закону.

Згідно з ст. 57 Закону визначення вартості майна боржника здійснюється за взаємною згодою сторонами виконавчого провадження.

У разі якщо сторони виконавчого провадження, а також заставодержатель у 10-денний строк з дня винесення виконавцем постанови про арешт майна боржника не досягли згоди щодо вартості майна та письмово не повідомили виконавця про визначену ними вартість майна, виконавець самостійно визначає вартість майна боржника. Звіт про оцінку майна має бути складений не раніше дати винесення постанови про арешт такого майна.

У разі якщо сторони виконавчого провадження не дійшли згоди щодо визначення вартості майна, визначення вартості майна боржника здійснюється виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна. Для проведення оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден виконавець залучає суб`єкта оціночної діяльності суб`єкта господарювання.

У разі якщо визначити вартість майна (окремих предметів) складно, виконавець має право залучити суб`єкта оціночної діяльності суб`єкта господарювання для проведення оцінки майна.

Виконавець повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майна сторонам не пізніше наступного робочого дня після дня визначення вартості чи отримання звіту про оцінку. У разі якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки майна, вони мають право оскаржити їх у судовому порядку в 10-денний строк з дня отримання відповідного повідомлення. Сторона вважається ознайомленою з результатами визначення вартості чи оцінки арештованого майна, якщо їй надіслано повідомлення про результати визначення вартості чи оцінки майна за адресою, зазначеною у виконавчому документі, або за місцем фактичного проживання чи перебування такої сторони, достовірно встановленим виконавцем. Оскарження в судовому порядку результатів визначення вартості чи оцінки майна не зупиняє передачі майна на реалізацію, крім випадків зупинення передачі майна на реалізацію судом.

Звіт про оцінку майна у виконавчому провадженні є дійсним протягом шести місяців з дня його підписання суб`єктом оціночної діяльності суб`єктом господарювання. Після закінчення цього строку оцінка майна проводиться повторно. Якщо строк дійсності звіту про оцінку майна закінчився після передачі майна на реалізацію, повторна оцінка такого майна не проводиться.

Згідно зі статтею 12 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності суб`єктом господарювання відповідно до договору.

Частиною 1статті 3 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" встановлено, що оцінка майна, майнових прав - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону, і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності.

Методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України. Положення (національні стандарти) оцінки майна повинні містити визначення понять, у тому числі поняття ринкової вартості, принципів оцінки, методичних підходів та особливостей проведення оцінки відповідного майна залежно від мети оцінки, вимоги до змісту звіту про оцінку майна та порядок його рецензування (ч. ч. 1, 4 ст. 9 вказаного вище закону).

Національний стандарт № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затверджений постановою КМУ від 10 вересня 2003 року № 1440, є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна.

Національний стандарт № 2 "Оцінка нерухомого майна", затверджений постановою КМУ від 28 жовтня 2004 року № 1442, є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу. Таким чином, оцінка нерухомого майна має здійснюватися відповідно до Національного стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна" з урахуванням вимог Національного стандарту № 1, яким визначено загальні засади.

Відповідно до приписів п. 50 Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема, ознайомлення з об`єктом оцінки.

При цьому, пунктом 51 Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" встановлено, що незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки, ознайомлення з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об`єкта оцінки та пов`язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об`єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об`єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

Так, п. 67 Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" встановлено, що рецензія повинна містити висновок про відповідність звіту вимогам нормативно -правових актів з оцінки майна та про можливість його використання з відповідною метою, у тому числі про достовірність оцінки майна. Звіт класифікується за такими ознаками: звіт повністю відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна; звіт у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки; звіт не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватися з метою, визначеною у звіті, після виправлення зазначених недоліків; звіт не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та (або) непрофесійним і не може бути використаний.

Оцінюючи надані докази суд приходить до висновку про неможливість використання звіту про оцінку майна від 17.08.2020 року, оскільки звіт складений з порушенням стандартів оцінки, а сама оцінка є внаслідок таких порушень необ`єктивною.

Вагомих підстав вважати достовірним зниження ціни майна, що виставляється на торги за однакових умов при відсутності змін у складі або стані майна на протязі обмеженого періоду часу з 14.06.2019 року по 17.08.2020 року з суми 21011340,0 грн. до 14284 300,00 грн. у суду немає.

Звіт про оцінку майна від 17.08.2020 року також не містить підстав та обгрунтувань для висновку про зниження вартості об`єкту у порівнянні з попередніми звітами про оцінку майна.

Порядок визначення вартості майна боржника і його оцінки у виконавчому провадженні врегульовано ст.57 Закону України «Про виконавче провадження».

Зі змісту вказаного положення Закону вбачається, що визначення вартості майна боржника здійснюється за взаємною згодою сторонами виконавчого провадження. У разі якщо визначити вартість майна (окремих предметів) складно, виконавець має право залучити суб`єкта оціночної діяльності суб`єкта господарювання для проведення оцінки майна. Виконавець повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майна сторонам не пізніше наступного робочого дня після дня визначення вартості чи отримання звіту про оцінку. У разі якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки майна, вони мають право оскаржити їх у судовому порядку в 10-денний строк з дня отримання відповідного повідомлення. Сторона вважається ознайомленою з результатами визначення вартості чи оцінки арештованого майна, якщо їй надіслано повідомлення про результати визначення вартості чи оцінки майна за адресою, зазначеною у виконавчому документі, або за місцем фактичного проживання чи перебування такої сторони, достовірно встановленим виконавцем. Оскарження в судовому порядку результатів визначення вартості чи оцінки майна не зупиняє передачі майна на реалізацію, крім випадків зупинення передачі майна на реалізацію судом.

В порядку здійснення судового контролю за виконанням судових рішень підлягають розгляду скарги сторін виконавчого провадження на рішення, дії чи бездіяльність, зокрема, приватного виконавця під час виконання судового рішення, ухваленого відповідно до ЦПК України, якими порушено права чи свободи сторін виконавчого провадження (ст.447 ЦПК України).

Зі змісту скарги вбачається, що заявник не погоджується з результати проведеної оцінки нерухомого майна, що є діями приватного виконавця, вчиненими з метою визначення цієї оцінки.

Аналіз статті 57 Закону України «Про виконавче провадження» свідчить про те, що учасники виконавчого провадження, яким є, у тому числі і заявник, мають право на оскарження оцінки майна, оскільки відповідно до цієї статті державний виконавець залучає оцінювача, який здійснює свою діяльність відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у справі № 807/577/18 ( постанова від 16.10.2020 року) зазначив, що за змістом частин першої-третьої статті 57 Закону України «Про виконавче провадження» визначення вартості майна боржника здійснюється за взаємною згодою сторонами виконавчого провадження. У разі, якщо сторони виконавчого провадження, а також заставодержатель у 10-денний строк із дня винесення виконавцем постанови про арешт майна боржника не досягли згоди щодо вартості майна та письмово не повідомили виконавця про визначену ними вартість майна, виконавець самостійно визначає вартість майна боржника. У разі, якщо сторони виконавчого провадження не дійшли згоди щодо визначення вартості майна, визначення вартості майна боржника здійснюється виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна. Для проведення оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден виконавець залучає суб`єкта оціночної діяльності суб`єкта господарювання.

За приписами частини п`ятої цієї статті виконавець повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майна сторонам не пізніше наступного робочого для після дня визначення вартості чи отримання звіту про оцінку. У разі, якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки майна, вони мають право оскаржити їх у судовому порядку в 10-денний строк із дня отримання відповідного повідомлення.

Отже, визначення вартості майна боржника є процесуальною дією виконавця (незалежно від того, яка конкретно особа - сам виконавець чи залучений ним суб`єкт оціночної діяльності, здійснювала відповідні дії) щодо примусового виконання на підставі виконавчих документів. Отже, оскаржити оцінку майна можливо в порядку оскарження рішень та дій виконавців.

Аналогічного висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду в постанові від 20 березня 2019 року у справі № 821/197/18, а також Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у справі № 520/2218/2020 (постанова від 30 липня 2020 року).

Відповідно до ст.451 ЦПК України, за результатами розгляду скарги суд постановляє ухвалу. У разі встановлення обґрунтованості скарги суд визнає оскаржувані рішення, дії чи бездіяльність неправомірними і зобов`язує державного виконавця або іншу посадову особу органу державної виконавчої служби, приватного виконавця усунути порушення (поновити порушене право заявника).

Таким чином в частині вимог скаржника щодо визначення та використання приватним виконавцем оцінки майна за ціною, що є заниженою, суд вважає їх обгрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

В той же час, вимоги щодо призначення судом оцінки майна у виконавчому провадженні та зупиненні продажу майна не грунтуються на законі та задоволенню не підлягають.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 258-261, 447-453 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

Скаргу ОСОБА_1 на дії приватного виконавця виконавчого округу Сумської області Мукореза Олексія Леонідовича, заінтересована особа Публічне акціонерне товариство Акціонерний банк «Укргазбанк» задоволити частково.

Визнати неправомірною оцінку нежитлового приміщення площею 2173,30 кв.м. у АДРЕСА_1 за ціною 14284300 грн. згідно звіту суб`єкта оціночної діяльності Приватного підприємства «Експертно-оціночна фірма «Апекс» від 17 серпня 2020 року, проведену в межах виконавчого провадження № 62212600.

В решті скарги відмовити за необгрунтованістю.

Ухвалу суду може бути оскаржено до Сумського апеляційного суду, шляхом подачі апеляційної скарги протягом 15 днів з дня проголошення через Зарічний районний суд м. Суми. До початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні скарги подаються учасниками справи через Зарічний районний суд м. Суми. Ухвала суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги ухвала, якщо її не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Повний текст ухвали виготовлено 26 листопада 2020 року.

СУДДЯ А.Я. КЛИМЕНКО