Судді Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду
18 листопада 2020 року
справа № 204/8016/17
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І., суддів: Антоненко Н. О., Дундар І.О., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М. (суддя-доповідач), касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнив частково. Рішення Красногвардійського районного суду міста Дніпропетровська від 10 липня 2018 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 02 жовтня 2019 року змінив, виклавши їх мотивувальні частини в редакції цієї постанови суду касаційної інстанції.
При цьому колегія суддів зазначила, що:
«у частинах першій та другій статті 120 ЗК України (в редакції, чинній на момент оформлення права власності на спірну земельну ділянку) передбачено, що до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначено, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для їх обслуговування. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 08 грудня 2019 року у справі № 263/6022/16-ц (провадження № 14-438цс19) зазначено, що «Згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (пункт 61 постанови Великої Палати Верховного Суду від 5 грудня 2018 року у справі № 713/1817/16-ц). Частина друга статті 120 ЗК України закріплює принцип цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За приписом цієї частини визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на відповідні житловий будинок, будівлю чи споруду (див висновок Верховного Суду України, викладений у постанові від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-2225цс16). Перехід майнових прав до іншої особи зумовлює перехід до неї і прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований відповідний об`єкт нерухомості, та частини земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування. Особа, яка набула право власності на об`єкт нерухомості, розташований у межах земельної ділянки, якою користувався попередній власник нерухомого майна, набуває право вимагати оформлення на своє ім`я документів на користування всією земельною ділянкою на умовах і в обсязі, які були встановлені для попереднього землекористувача-власника об`єкта нерухомості, або частиною земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування об`єкта нерухомості розташованого на ній».
Суди встановили, згідно договору дарування частини будівель та споруд від 29 липня 2016 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , останні прийняли у спільну сумісну власність як дарунок Ѕ частину будівель та споруд, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .
Власником іншої Ѕ частини будівель та споруд за адресою: АДРЕСА_1 є ОСОБА_1 на підставі договору дарування частини будівель та споруд від 29 липня 2016 року, укладеному між ним та ОСОБА_2
12 січня 2018 року ОСОБА_5 придбала у ОСОБА_4 ј частку у праві спільної часткової власності на вищевказаний об`єкт нерухомого майна.
З огляду на наведене, при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без «оформлення» припинення права будь-якими актами та документами. Дана норма є імперативною, а тому відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони (орендаря) в зобов`язанні.
Суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про те, що частина перша статті 31 Закону застосовується з урахуванням положень вищенаведеного законодавства щодо припинення договору оренди в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, оскільки в разі припинення договору в повному обсязі неможливим стає перехід до нового власника нерухомості права користування земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача, ще і тому що в законодавстві йдеться саме про перехід права, а не про його виникнення.
Враховуючи наведене, у задоволенні позовної вимоги про визнання припиненим договору оренди землі належало відмовити через її необґрунтованість, а не з підстав обрання позивачами неефективного способу захисту порушеного права, у зв`язку з чим оскаржені судові рішення в мотивувальних їх частинах належить змінити».
1. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 02 жовтня 2019 року в справі № 619/3964/16-ц (провадження № 14-416цс19) вказано, що:
«ОСОБА_1 є співвласником нерухомого майна - комплексу, який знаходиться на спірній земельній ділянці, і має право на цю земельну ділянку в контексті частини четвертої статті 120 ЗК України і статті 377 ЦК України».
1.1. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року в справі № 514/1571/14-ц (провадження № 14-552цс18) зазначено, що:
«частинами четвертою та п`ятою статті 89 ЗК України 2001 року встановлено, що співвласники земельної ділянки, що перебуває у спільній сумісній власності, мають право на її поділ або на виділення з неї окремої частки. Поділ земельної ділянки, яка є у спільній сумісній власності, з виділенням частки співвласника, може бути здійснено за умови попереднього визначення розміру земельних часток, які є рівними, якщо інше не передбачено законом або не встановлено судом. Тобто до спадкоємців ОСОБА_6: ОСОБА_3, ОСОБА_8, ОСОБА_9 на підставі положень статей 120 ЗК України та статті 377 ЦК України перейшло право власності на земельну ділянку, яка належала ОСОБА_6, у відповідній частці кожній».
1.2. У постанові Верховного суду України від 22 червня 2017 року в справі № 569/4806/15-ц зазначено, що:
«при застосуванні положень статті 120 ЗК України у поєднанні з нормою статті 125 цього Кодексу слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об`єкт нерухомості у встановленому законом порядку право власності на земельну ділянку в набувача нерухомості виникає одночасно з виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об`єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об`єкта права власності. Окрім того, частиною першою статті 356 ЦК України передбачено, що власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю. Відповідно до статей 364, 367 ЦК України кожен зі співвласників має право на виділ його частки майна, що є у спільній частковій власності в натурі, або його поділ з дотриманням вимог статті 183 цього Кодексу. Аналогічне положення закріплено в частині третій статті 88 ЗК України. За нормою статті 87 ЗК України право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає, зокрема, при придбанні у власність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовими угодами; при прийнятті спадщини або за рішенням суду. Частиною першою статті 88 ЗК України передбачено, що володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюється за згодою всіх співвласників згідно з договором, а в разі недосягнення згоди - у судовому порядку. Відповідно до частини четвертої цієї статті учасник спільної часткової власності на земельну ділянку має право на отримання в його володіння, користування частини спільної земельної ділянки, що відповідає розміру належної йому частки».
1.3. Аналіз вказаних постанов як в цілому, так і висновків, зроблених в них, свідчить, що основною ідеєю є те, що стаття 377 ЦК України та стаття 120 ЗК України застосовується до правовідносин співвласників у спільній частковій власності.
2. Не можу погодитися із вказаними висновками з таких мотивів.
3. Згідно частини першої статті 377 ЦК України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних відносин) до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
4. У частині першій статті 120 ЗК України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних відносин) передбачено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
5. Згідно статті 355 ЦК України майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності. Відповідно до статті 356 ЦК України власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю.
6. Спільна часткова власність є нетиповою конструкцією, що без сумнівів, впливає на застосування норм ЦК України, які регулюють відносини пов`язані із її виникнення, здійсненням та припиненням. Нетиповість конструкції спільної часткової власності проявляється в тому, що існує:
а) множинність суб`єктів. Для права власності характерна наявність одного суб`єкта, якому належить відповідне майно (наприклад, один будинок - один власник). Навпаки, спільна часткова власність завжди відзначається множинністю суб`єктів, якими можуть бути фізичні та юридичні особи, держава, територіальні громади (наприклад, один будинок - два співвласники);
б) єдність об`єкта. Декільком учасникам спільної часткової власності завжди належить певна сукупність майна. Причому право спільної часткової власності може стосуватися як подільних/неподільних речей, так і майнових прав та обов`язків.
7. Множинність суб`єктів та єдиного об`єкта права спільної часткової власності зумовлює наявність досить складної структури правовідносин - зовнішніх та внутрішніх. Зовнішні правовідносини характеризуються як абсолютні, речові. Вони виникають та існують поміж співвласниками та третіми особами, які зобов`язані не порушувати право спільної часткової власності. Внутрішні правовідносини по своїй сутності є відносними. Вони виникають та існують поміж чітко визначеними суб`єктами (співвласниками) з приводу здійснення та припинення права спільної часткової власності. Майновим субстратом у внутрішніх відносинах спільної часткової власності виступає частка в праві спільної часткової власності, яка є окремим об`єктом цивільних прав. Частка в праві спільної часткової власності відноситься до ідеальних категорій і виражається у вигляді дробу (наприклад, Ѕ частки в праві спільної часткової власності на будинок). Як наслідок частка в праві спільної часткової власності, що належить кожному з співвласників, виступає не як частина речі і не як право на частину речі, а як частина права на всю річ як єдине ціле. Тобто, право спільної часткової власності поширюється на все спільне майно, а частка в праві спільної часткової власності не стосується частки майна.
8. Нетиповість спільної часткової власності відображається на тих правових засобах, що застосовуються для її регулювання. Хоча законодавець в більшості норм, присвячених регулюванню спільної часткової власності й використовує словосполучення «частка в праві спільної часткової власності» (зокрема статті 357, 358, 361, 362 ЦК України), проте це не виключає існування права на частку (стаття 365 ЦК України).
9. По своїй суті право на частку є майновим та відносним, існує у внутрішніх відносинах спільної часткової власності, а його об`єктом виступає частка в праві спільної часткової власності. На цьому моменті, видається за необхідне особливо акцентувати увагу, оскільки він дозволяє найбільш ефектно підкреслити, що співвласник у внутрішніх відносинах спільної часткової власності має частку, яка є фактично майновим втіленням або ж відображенням права власності. Проте частка в праві спільної часткової власності не тотожна спільному майну і не стосується його певної частини, а поширюється на все спільне майно.
10. Залежно від того на який об`єкт виникло право спільної часткової власності законодавцем можуть регулюватися певні, досить віддалені «речові» прояви. Зокрема, до таких належить віднести: а) величину строку нездійснення переважного права купівлі частки в праві спільної часткової власності на нерухоме майно (абз. 2 частини другої статті 362 ЦК України); б) момент виникнення права на частку в спільній частковій власності (стаття 363 ЦК України); в) вимоги щодо форми договору про виділ у натурі частки з нерухомого спільного майна чи про поділ нерухомого майна, що є у спільній частковій власності; г) відображення в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно інформації про співвласників.
11. Згідно статті 361 ЦК України співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності. Він має можливість визначити юридичну долю частки у праві спільної часткової власності, зокрема, шляхом складення заповіту, укладення договору купівлі-продажу, міни, дарування та ін. При розпорядженні часткою в праві спільної часткової власності не відбувається визначення юридичної долі речі[1], оскільки частка є окремим об`єктом цивільних прав, відмінним від речі.
12. За таких обставин, очевидно, що стаття 377 ЦК України та стаття 120 ЗК України не розраховані на застосування для регулювання правовідносин співвласників у спільній частковій власності.
13. Тому колегії суддів необхідно було постановити ухвалу про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду у зв`язку із необхідністю відступу від висновку, що міститься: в постанові Великої Палати Верховного Суду від 02 жовтня 2019 року в справі № 619/3964/16-ц (провадження № 14-416цс19); в постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року в справі № 514/1571/14-ц (провадження № 14-552цс18); в постанові Верховного суду України від 22 червня 2017 року в справі № 569/4806/15-ц.
Суддя В. І. Крат
[1] Хоча побічно це може відбуватися у разі, якщо тільки у відносинах спільної часткової власності приймає участь тільки два співвласника, і один з них відчужує іншому свою частку.