Судді Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду
18 листопада 2020 року
справа № 272/446/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І., суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М. (суддя-доповідач), касаційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» (далі - СТОВ «Хлібороб») залишив без задоволення, рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 23 травня 2019 року та постанову Житомирського апеляційного суду від 27 серпня 2019 року залишив без змін.
22 червня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 укладений договір оренди, за умовами якого ОСОБА_1 передала позивачеві в оренду зазначену земельну ділянку строком на 10 років, зі сплатою орендної плати
Пунктом 8 договору оренди земельної ділянки також передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
12 вересня 2017 року позивач направив на адресу ОСОБА_1 лист, в якому повідомив її про намір продовжити дію вказаного договору оренди землі на строк 10 років, з орендною платою у розмірі 10 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11 106,64 грн. Орендар зобов`язувався протягом трьох банківських днів з моменту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки передати орендодавцю разовий платіж в розмірі 3 000,00 грн в якості винагороди за підписання додаткової угоди, проект якої разом із листом направлено на її адресу.
Зазначений лист отриманий ОСОБА_1 16 вересня 2017 року.
15 вересня 2017 року орендодавець письмовою заявою повідомила позивача про своє бажання припинити дію договору оренди, яка зареєстрована позивачем 20 вересня 2017 року.
22 листопада 2017 року між ТОВ « Жива Нива» та ОСОБА_1 укладений договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на 7 років.
28 листопада 2017 року за № 38388924 здійснено державну реєстрацію права оренди ТОВ «Жива Нива» на зазначену земельну ділянку.
За таких обставин суди зробили висновок, що ОСОБА_1 до закінчення строку дії договору оренди землі направила СТОВ «Хлібороб» письмову заяву від
15 вересня 2017 року, в якій зазначила про свій намір припинити орендні правовідносини. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі у СТОВ «Хлібороб» відсутнє переважне право перед іншими особами на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк.
Верховний Суд погодився з таким висновком судів.
16 листопада 2020 року у справі № 272/453/18 (провадження № 61-7120св19),
в яких вказано, що у разі незгоди орендодавця з поновленням договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.
Не можу погодитись із зазначеним з таких мотивів.
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі
і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 листопада 2019 року в справі
є розуміння переважного права як такого суб`єктивного цивільного право, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб`єктивне право».
У частинах першій - п`ятій статті 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі
№ 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18) зроблено висновок, що «реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення».
У постанові від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (провадження
№ 14-99цс20) Великою Палатою Верховного Суду зроблено висновок, що «статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.
Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши
з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»)».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18) зроблено висновок, що «за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендодавця про намір укласти новий договір оренди з новим орендарем, переважне право діючого орендаря, передбачене статтею 33 Закону «Про оренду землі», буде порушеним, а така поведінка орендодавця стосовно попереднього орендаря має підстави вважатися недобросовісною».
Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 23 листопада 2016 року у справі № 6-2540цс16.
Зміст частини п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» дає підстави для висновку, що повідомлення орендодавця про заперечення щодо поновлення договору оренди землі має бути обґрунтованим і містити посилання на підстави припинення переважного права орендаря або обґрунтування заперечень щодо запропонованих орендодавцем істотних умов договору. Саме лише повідомлення орендаря про відсутність наміру (бажання) поновлення договору оренди землі, без зазначення причини такого рішення, не є «повідомленням орендодавця про заперечення щодо поновлення договору оренди землі», про яке йдеться у частині п`ятій статті 33 цього Закону, тому не має правового значення та не є підставою припинення переважного права орендаря.
Протилежний висновок повністю нівелює гарантоване законом переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), що не відповідає принципу правової визначеності.
Аналогічної правової позиції дотримується Касаційний господарський суд
у складі Верховного Суду, яка є усталеною та ґрунтується на висновку, викладеному у пункті 5.5 постанови Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17, в якому зазначено, що «законодавцем у частині 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»визначено алгоритм дій, який зобов`язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:
1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;
2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;
3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);
4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Зазначені положення слід розуміти таким чином:
а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;
б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.
При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни».
Таким чином у справі, що переглядається, установлені судами обставини свідчать, що орендар дотримав вимоги щодо реалізації переважного права на поновлення договору оренди, завчасно попередив орендодавця про намір продовжити орендні правовідносини, до повідомлення додав проєкт додаткової угоди, яке орендодавцем відповідно до частини п?ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» не розглянуто та щодо якого ОСОБА_1 заперечень не мала.
За таких обставин повідомлення ОСОБА_1 про своє бажання припинити дію договору орендиземлі та укладення 22 листопада 2017 року оспорюваногодоговору оренди зазначеної земельної ділянки з ТОВ «Жива Нива» свідчить про недобросовісність поведінки орендодавця щодо попереднього орендаря та порушення його переважного права на поновлення договору.
Викладене свідчить про наявність глибоких і тривалих розбіжностей у судовій практиці різних касаційних судів у справах з аналогічними підставами позову та подібними позовними вимогами, тому вирішення цього питання становить виключну правову проблему.
За таких обставин колегії суддів необхідно було постановити ухвалу про передання справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду у зв`язку з тим, що ця справа містить виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.
Суддя Є. В. Краснощоков