Постанова

Іменем України

21 жовтня 2020 року

м. Київ

справа № 395/1447/16-ц

провадження № 61-29199св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Крата В. І.,

суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О., Краснощокова Є. В. (суддя-доповідач), Русинчука М. М.,

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н»,

відповідачі: ОСОБА_1 , Сільськогосподарське товариство

з обмеженою відповідальністю «Агролан»,

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення апеляційного суду Кіровоградської області від 21 листопада 2017 року в складі колегії суддів:Мурашка С. І., Гайсюка О. В., Карпенка О. Л.

ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовних вимог

У грудні 2016 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» звернулося (далі - ТОВ «Агроконтракт-Н») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агролан» (далі - СТОВ «Агролан») про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем.

Позовна заява мотивована тим, що ОСОБА_1 належить земельна ділянка № НОМЕР_1 , площею 3,93 га, яка розташована на території Капітанівської селищної ради Новомиргородського району Кіровоградської області.

08 грудня 2008 року між позивачем та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки строком на 5 років, зазначену земельну ділянку позивач орендував згідно із схемою, разом із земельними ділянками інших власників, без установлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками. Вказаним договором передбачено, що дія договору продовжується на наступний термін дії договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за 6 місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною. В той же час ОСОБА_1 не повідомила позивача за шість місяців до закінчення дії договору про свій намір не продовжувати його на наступний термін.

05 квітня 2013 року позивач направив ОСОБА_1 листи-повідомлення про поновлення договору до якого долучено проект додаткової угоди, але позивач так і не був повідомлений про прийняте відповідачем рішення.

Після закінчення строку договору оренди позивач продовжував користуватися земельною ділянкою та сплачував орендну плату за її користування.

У 2015 році позивачу стало відомо, що ОСОБА_1 та СТОВ «Агролан» уклали договір оренди землі щодо земельної ділянки № НОМЕР_1 , тобто тієї ділянки, яка перебувала у користування позивача. Крім того, при укладенні даного договору не здійснювалося встановлення меж земельної ділянки.

У зв`язку з тим, що встановлення меж земельної ділянки до підписання договору оренди між відповідачами не здійснювалося, тому на момент укладання та реєстрації даного договору місце розташування земельної ділянки, яке

є істотною умовою договору, не було встановлене.

З урахуванням викладеного позивач просив суд: визнати недійсним договір оренди землі від 05 серпня 2014 року № 38, укладений між ОСОБА_1 та СТОВ «Агролан» щодо оренди земельної ділянки, що розташована на території Капітанівської селищної ради Новомиргородського району Кіровоградської області, кадастровий номер :02:000:0538, загальною площею 3,93 га; визнати договір оренди земельної ділянки від 09 жовтня 2008 року, укладений між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_1 , загальною площею 3,93 га, кадастровий номер :02:000:0538, поновленим.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області

від 30 серпня 2017 року в задоволенні позову ТОВ «Агроконтракт-Н» відмовлено.

Суд першої інстанції виходив з того, що укладений між ОСОБА_1 та

ТОВ «Агроконтракт-Н» договір оренди землі від 08 грудня 2008 року всупереч чинному на той час Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, зареєстрований неуповноваженим суб`єктом, а тому не набув чинності

і не може вважатись правовстановлюючим документом, який би закріплював за позивачем законний титул щодо оспорюваної земельної ділянки. За відсутності у позивача права, за захистом якого він звернувся до суду, позов задоволенню не підлягає.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

Рішенням апеляційного суду Кіровоградської області від 21 листопада 2017 року рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області

від 30 серпня 2017 року в частині відмови у задоволенні позову про визнання договору оренди поновленим скасовано та ухвалено в цій частині нове рішення.

Визнано поновленим договір оренди земельної ділянки загальною площею

3,93 га, кадастровий номер :02:000:0538, укладений 08 грудня

2008 року між ТОВ «Агрокорнтракт-Н» та ОСОБА_1 .

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Агрокорнтракт-Н» 2893,80 грн. судових витрат.

У іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Рішення суду апеляційної інстанції мотивовано тим, що висновок суду першої інстанції про те, що реєстрація договору оренди земельної ділянки від 08 грудня 2008 року проведена всупереч законному порядку є таким, що ґрунтується на неправильному застосуванні норм матеріального права. Переважне право ТОВ «Агроконтракт-Н» на поновлення договору оренди земельної ділянки було порушено, оскільки позивач добросовісно виконував умови укладеного договору оренди землі, дотримався строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, після закінчення строку дії договору продовжив користуватися земельною ділянкою за відсутності направлення йому орендарем протягом місяця після закінчення строку дії договору листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору.Оскільки 30 червня 2017 року

ОСОБА_1 та СТОВ «Агролан» уклали угоду про дострокове розірвання спірного договору оренди землі від 05 серпня 2014 року, суд першої інстанції зробив правильний висновок про відсутність правових підстав для визнання спірного договору недійсним.

Аргументи учасників справи

У грудні 2017 року ОСОБА_1 подала до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення суду апеляційної інстанції в частині задоволення позову та ухвалити в цій частині нове рішення про відмову в задоволенні позову.

Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційний суд послався на статтю 33 Закону України «Про оренду землі», зазначивши при цьому різні взаємовиключні правові підстави для поновлення договору оренди. Крім того, апеляційний суд не надав оцінки факту неналежного виконання ТОВ «Агроконтракт-Н» умов договору оренди, а саме несвоєчасній сплаті орендної плати. Позивач не надав доказів належного повідомлення ОСОБА_1 про намір скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди на новий строк.

ОСОБА_1 двічі направляла позивачу листи-повідомлення про відмову продовжувати дію оспорюваного договору оренди на новий строк. Проект додаткової угоди до оспорюваного договору оренди земельної ділянки, направлений ТОВ «Агроконтракт-Н», містить інші умови, ніж сам договір оренди земельної ділянки від 08 грудня 2008 року, тому для поновлення договору в силу частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» необхідна згода сторін, проте такої згоди між сторонами досягнуто не було.

Рішення суду апеляційної інстанції оскаржується в частині задоволених позовних вимог ТОВ «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_1 про визнання договору оренди землі поновленим, тому в іншій частині в касаційному порядку не переглядається.

Відзив іншими учасниками справи на касаційну скаргу не подано.

Рух справи

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних

і кримінальних справ від 11 грудня 2017 року відкрито касаційне провадження

в цій справі та зупинено виконання рішення апеляційного суду Кіровоградської області від 21 листопада 2017 року до закінчення касаційного провадження.

Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України у редакції Закону України від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

На підставі підпункту 6 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України справу передано до Верховного Суду.

04 листопада 2019 року ухвалою Верховного Суду справу призначено до судового розгляду.

Ухвалою Верховного Суду від 13 листопада 2019 року касаційне провадження

у справі зупинено до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 320/5724/17.

Ухвалою Верховного Суду від 03 червня 2020 року касаційне провадження у цій справі поновлено.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Відповідно до Державного акту на право приватної власності на землю серії

ІІІ-КР № 005583 ОСОБА_1 є власником земельної ділянки № НОМЕР_1 , площею 3,93 га, розташованої на території Капітанівської селищної ради Новомиргородського району Кіровоградської області, кадастровий номер :02:000:0538.

08 грудня 2008 року між ТОВ «Агроконтракт-Н» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки терміном на 5 років, державну реєстрацію якої здійснено 28 травня 2009 року.

Відповідно до пункту 3.2 зазначеного договору оренди сторони погодилися, що його дія продовжується на наступний термін дії, вказаний у пункті 3.1 цього договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за 6 місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною.

ТОВ «Агроконтракт-Н» з метою скористатися своїм переважним правом направив відповідачу ОСОБА_1 лист-повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до якого було додано проект додаткової угоди, що підтверджується листом-повідомленням від 08 лютого 2014 року № 10. Зазначений лист відправлено 20 березня 2014 року та отримано особисто ОСОБА_1 21 березня 2014 року.

ОСОБА_1 двічі повідомляла позивача про небажання продовжувати строк дії договору шляхом направлення листів-повідомлень від 23 листопада

2013 року та від 26 квітня 2014 року.

Позивач в період дії строку договору оренди земельної ділянки, належної ОСОБА_1 , та після закінчення строку дії такого, тобто після 28 травня

2014 року, виконував свої обов`язки орендаря, використовував земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачував відповідачу орендну плату, що підтверджується відомостями на виплату грошей за період дії договору в тому числі відомістю за № ВпП-000208 за 2014 рік у відповідності до якої ОСОБА_1 отримала орендну плату від позивача за весь 2014 рік

20 березня 2015 року.

05 серпня 2014 року між ОСОБА_1 та СТОВ «Агролан» укладено договір оренди землі № 38, відповідно до якого ОСОБА_1 надає, а СТОВ «Агролан» приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку № НОМЕР_1 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Капітанівської селищної ради, площею 3,93 га, кадастровий номер :02:000:0538, строком на 5 років.

30 червня 2017 року між ОСОБА_1 та СТОВ «Агролан» укладено угоду про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки від 05 серпня

2014 року № 38, державну реєстрацію якої здійснено 05 липня 2017 року.

03 липня 2017 року між ОСОБА_1 та СТОВ «Агролан» укладено договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), державну реєстрацію якого здійснено 05 липня 2017 року.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція Верховного Суду

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки

і орендарем.

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), яка об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У частині 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення

у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі

і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження

№ 14-65цс18) Великою Палатою Верховного Суду зроблено висновок, що: «реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури

і строків. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно із частинами другою - п`ятою цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця

в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення».

У постанові від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (провадження

№ 14-99цс20) Великою Палатою Верховного Суду зроблено висновок, що: «дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши

з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»)».

Згідно зі статтями 10, 60 ЦПК України (в редакції, чинній на момент ухвалення оскаржених судових рішень) кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків встановлених статтею 61 цього Кодексу. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі виникає спір. Доказування не може ґрунтуватись на припущеннях.

Суди встановили, що лист про поновлення договору оренди землі позивач направив відповідачу 20 березня 2014 року, тобто з порушенням строку, передбаченого пунктом 3.2 договору оренди та частиною другою статті 33 Закону України «Про оренду землі».

При цьому, ОСОБА_1 23 листопада 2013 року та 26 квітня 2014 року направляла позивачу листи-повідомлення про відмову від продовження дії договору оренди земельної ділянки.

Наведені обставини свідчать, що позивач не дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк і сторони не досягли згоди про поновлення договору оренди землі в порядку частин першої - п?ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі», тому переважне право позивача на укладення договору оренди земліна новий строк припинилося.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 17 жовтня 2018 року у справі № 379/338/16-ц (провадження

№ 61-8479сво18) зазначено, що за змістом частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» такий спосіб поновлення договору оренди може мати місце лише тоді, коли сторони до закінчення строку дії договору не вчиняли будь-яких значимих юридичних дій, передбачених частинами першою - п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі».

За таких обставин та враховуючи наявність заперечень орендодавця щодо продовження користування відповідною земельною ділянкою позивачем, можливість поновлення договору на підставі частини шостої статті 33 цього Закону виключається. Тому одночасне посилання апеляційного суду і на цю підставу поновлення договору оренди є помилковим.

Апеляційний суд зазначеного не врахував, у зв?язку з чим безпідставно визнав поновленим відповідний договір оренди земельної ділянки.

Разом з цим колегія суддів погоджується з висновками апеляційного суду щодо помилкових мотивів відмови судом першої інстанції в частині вирішення позовних вимог про визнання договору оренди землі поновленим, оскільки за встановлених обставин справи реєстрація договору оренди земельної ділянки між ТОВ «Агроконтрак-Н» та ОСОБА_1 проведена 28 травня 2009 року уповноваженим суб`єктом - Новомиргородським районним відділенням Кіровоградської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» відповідно до Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02 липня 2003 року № 174.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Доводи касаційної скарги дають підстави для висновку, що рішення апеляційного суду та частково рішення суду першої інстанції в оскарженій частині постановлені без додержання норм матеріального та процесуального права. У зв`язку з наведеним колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково, в оскарженій частині рішення апеляційного суду скасувати, а рішення суду першої інстанції змінити в мотивувальній частині.

У зв`язку з цим не підлягає поновленню виконання рішення апеляційного суду Кіровоградської області від 21 листопада 2017 року, зупинене ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від

11 грудня 2017 року до закінчення касаційного провадження.

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України

у постанові суду касаційної інстанції має бути зазначено про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Зважаючи на часткове задоволення касаційної скарги, сплачений ОСОБА_1 судовий збір у сумі 3 307,20 грн у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції підлягає стягненню на її користь з ТОВ «Агроконтракт-Н».

Керуючись статтями 400, 402, 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд

у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення апеляційного суду Кіровоградської області від 21 листопада 2017 року

в частині задоволення позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_1 про визнання договору оренди землі поновленим скасувати.

Рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області

від 30 серпня 2017 року в частині відмови у задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_1 про визнання договору оренди землі поновленим змінити

у мотивувальній частині, виклавши у редакції цієї постанови.

Стягнути із Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» на користь ОСОБА_1 судовий збір у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції у розмірі 3 307,20 грн.

З моменту прийняття постанови суду касаційної інстанції рішення апеляційного суду Кіровоградської області від 21 листопада 2017 року втрачає законну силу та подальшому виконаннюне підлягає.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. І. Крат

Судді: Н. О. Антоненко

І. О. Дундар

Є. В. Краснощоков

М. М. Русинчук