Судді Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду
18 листопада 2020 року
справа № 272/446/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І., суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М. (суддя-доповідач), касаційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» залишив без задоволення. Рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 23 травня 2019 року та постанову Житомирського апеляційного суду від 27 серпня 2019 року залишив без змін.
При цьому, колегія суддів застосувала висновки, зроблені впостанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18) зазначено, що:
«уразі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України. Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору».
Не можу погодитися зі висновком, зробленим в постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), з таких мотивів.
1. Наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється (частина перша статті 777 ЦК України).
2.2. Сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк, з встановленням умов за домовленістю сторін. Тобто переважне право стосується укладення нового договору найму на новий строк і з новими умовами. Метою встановлення переважного права наймача на укладення договору є створення конструкції в цивільному законодавстві, за допомогою якої наймач (як «слабка» сторона договору найму) матиме додаткові механізми, спрямовані на забезпечення стабільного користування річчю.
3. При реалізації переважного права наймача умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. Переважне право наймача припиняється у випадку, якщо предмет найму необхідний для потреб його власника.
4. Згідно пункту 6 статті 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність. Тлумачення як статті 3 ЦК України загалом, так і пункту 6 статті 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, в першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії. Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
5. Порушення переважного права може мати місце при укладенні власником договору найму:
із новим наймачем при отриманні письмового повідомлення попереднього наймача про бажання реалізувати переважне право;
у випадку недосягнення згоди щодо плати за майбутнім договором та інших умов з іншим наймачем на більш сприятливих умовах, ніж ті, що пропонувалися при реалізації переважного права;
із новим наймачем, за умови повідомлення попереднього наймача про необхідність використовувати предмет договору найму для власних потреб.
7. Тому при оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права. Ефективним способом захисту, який забезпечуватиме відновлення порушеного переважного права, є позов про переведення прав та обов`язків наймача, який потрібно застосовувати за аналогією закону (статті 8, 362 ЦК України).
8. За таких обставин колегії суддів необхідно було постановити ухвалу про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду для відступу від висновку, викладеному в постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).
Суддя В. І. Крат