Справа № 489/742/20
Номер провадження 2/489/1400/20
РІШЕННЯ

Іменем України

27 жовтня 2020 року місто Миколаїв

Ленінський районний суд м. Миколаєва в складі:

головуючого судді Кокорєва В. В.,

за участі секретаря судового засідання Глубоченко О. О.,

представника позивача Валентової К. В., представника відповідачів ОСОБА_2.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань № 10 Ленінського районного суду м. Миколаєва цивільну справу за позовом Миколаївської міської ради (далі - позивач) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Естетик - 1" (далі - відповідач 1) та до ОСОБА_1 (далі - відповідач 2) про скасування записів про право власності, визнання недійсним договору купівлі - продажу та зобов`язання повернути земельну ділянку

встановив

В лютому 2020 року позивач звернувся з позовом до ОСОБА_1 та ТОВ "Естетик - 1" про скасування записів про право власності, визнання недійсним договору купівлі - продажу та зобов`язання повернути земельну ділянку. Свої вимоги обґрунтовує тим, що між позивачем та відповідачем 1 10.10.2016 було укладено договір оренди землі № 11202. За умовами якого відповідачу 1 надано земельну ділянку обслуговування логістичного центру з автостоянкою, за умови збереження зелених насаджень, без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно. Строк дії договору до 10.10.2019. Не отримавши дозволу від власника земельної ділянки, відповідач 1 здійснив будівництво об`єкта нерухомості.

У травні 2018 року відповідач 1 звертався до позивача з заявою про укладання договору про пайову участь у розвитку інженерно - транспортної та соціальної інфраструктури м. Миколаєва, об`єкт будівництва - логістичний центр на Херсонському шосе ріг вул. Будівельників. Однак договір укладено не було.

10.05.2019 між відповідачем 1 та відповідачем 2 було укладено договір купівлі - продажу логістичного центру з автостоянкою. При цьому договір оренди землі від 10.10.2016 № 11202, укладений між позивачем та відповідачем 1, не припинив 10.05.2019 свою дію в цілому, а відбулася заміна сторони в зобов`язанні, а саме: відповідача 1 на відповідача 2. Позивач зазначив, що наразі речове право на нерухоме майно логістичного центру з автостоянкою зареєстровано за відповідачем 2.

Відповідач 2 звертався до позивача з заявою про переоформлення договору лише 28.05.2019, тобто з пропуском встановленого Договором шестимісячного строку. При цьому, подана заява не містить вказівки на бажання особи скористатися переважним правом на укладення Договору на новий строк. Відповідач 1 з відповідною заявою також не звертався.

Позивач зазначає, що Договір припинив свою дію у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено.

Відповідач 2 направив до суду відзив на позовну заяву, в якому зазначив, що в 2018 році відповідач 1 збудував на орендованій земельній ділянці об`єкт нежитлової нерухомості - логістичний центр з автостоянкою та оформив на нього право власності. 10.05.2019 між відповідачем 1 та відповідачем 2 було укладено договір купівлі - продажу логістичного центру з автостоянкою. Відповідач 2 зазначає, що будівництво спірного логістичного центру було здійснено на земельній ділянці, яка знаходилася в оренді у замовника і була надана для його розміщення та при наявності декларації про готовність об`єкту до експлуатації, тому вважає, що логістичний центр з автостоянкою не є самочинним будівництвом. Відповідач 2 вважає, що набув права власності на законних підставах.

Представник позивача до суду з`явився, позовні вимоги підтримав, просив їх задовольнити.

Представник відповідача 1 та відповідач 2 в судовому засіданні просили відмовити в задоволенні позовних вимог.

Дослідивши докази у справі, суд встановив такі обставини та відповідні правовідносини.

Відповідно до ст. 80 ЗК України, суб`єктами права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, на землі комунальної власності.

Згідно з ч. 2 ст. 83 ЗК України, у комунальній власності перебувають: а) усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; б) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.

Відповідно до ч. 4 ст. 83 ЗК України, до земель комунальної власності, які не можуть передаватись у приватну власність, належать, зокрема, землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо).

Згідно зі ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.

Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів. Об`єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб`єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом.

Відповідно до ст. 12 ЗК України, до повноважень міських рад у галузі земельних відносин належить, зокрема, право розпорядження землями територіальних громад, передачі земельних ділянок комунальної власності у власність громадянам та юридичним особам, здійснення контролю за використанням і охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства тощо.

Згідно зі ст. 1 Закону України "Про державний контроль за використанням та охороною земель", самовільне зайняття земельної ділянки - будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.

Відповідно до копії договору № 11202 від 10.10.2016 (далі - Договір), Миколаївська міська рада та Товариство з обмеженою відповідальністю "Естетик - 1" уклали договір оренди землі на підставі рішення Миколаївської міської ради від 18.03.2015 № 46/46, а саме: Миколаївська міська рада передала, а ТОВ "Естетик - 1" прийняло в оренду земельну ділянку для обслуговування логістичного центру з автостоянкою на Херсонському шосе ріг вул. Будівельників, площею 1170 кв. м., кадастровий номер № :02:002:0095, за умови збереження зелених насаджень, без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно.

Відповідно до п. 2.1 вказаного Договору, земельна ділянка передається в оренду без права передачі її в суборенду. П. 2.2 земельна ділянка вільна від забудови.

Згідно з п. 3.1 Договору, він діє протягом трьох років з дати його укладення, тобто до 10.10.2019. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це Орендодавця за шість місяців до спливу строку вказаного Договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 375 Цивільного кодексу України, власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (ст. 376 ЦК України).

Позивач, посилаючись на Рішення Миколаївської міської ради № 46/46 від 18.03.2015 та Договір № 11202, зазначає, що не надавав дозволу ТОВ "Естетик-1" на здійснення будівництва об`єктів нерухомості. Більше того, договором передбачено заборона на оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно.

Як вбачається з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 196825375 від 20.01.2020, логістичний центр з автостоянкою, площею 13,6 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1 , з кадастровим номером № :02:002:0095 належить на праві приватної власності ОСОБА_1 .

Суд дійшов висновку, що відповідач 1 без дозволу власника земельної ділянки здійснив на ній будівництво нерухомості, яка є самочинним будівництвом, право власності на яку не виникає.

Таким чином, спірна державна реєстрація відбулась на підставі документів, які не засвідчують в установленому законом порядку право власності на об`єкт нерухомого майна.

Відповідно до ч. 2 ст. 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

Тому суд дійшов висновку, що вимоги про скасування запису про право власності № 26904111 від 03.07.2018, внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, про державну реєстрацію за Товариством з обмеженою відповідальністю "Естетик - 1", , права власності на логістичний центр з автостоянкою загальною площею 13,6 кв. м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101

Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені частиною першою статті 203 ЦК України.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити актам цивільного законодавства. Щоб правочин вважався чинним, а відповідно і правомірним, при його вчиненні мають бути дотримані умови законності змісту правочину.

Зміст правочинів відповідно до п. 1 ст. 203 ЦК України, не повинен порушувати положень як законів, так і інших нормативно-правових актів, прийнятих на основі Конституції України.

Відповідно до ст. 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно зі ст. 658 ЦК України, право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

Таким чином, договір купівлі-продажу спірного нерухомого майна - логістичного центру від 10.05.2020, між відповідачем 1 та Відповідачем 2, відповідно укладені з порушенням вимог чинного законодавства, оскільки Відповідач 1 не був належним власником зазначеного нерухомого майна і не мав права його відчужувати.

Суд дійшов висновку, що вказаний договір купівлі продажу підлягає визнанню його недійсним, тому такі вимоги підлягають задоволенню. Як наслідок визнання договору недійсним, підлягають задоволенню і вимоги про скасування запису про право власності № 31490431 від 10.05.2019, внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, про державну реєстрацію за ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , права власності на логістичний центр з автостоянкою загальною площею 13,6 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101.

Представник позивача також просить про звільнення спірної земельної ділянки від будівель та споруд, у тому числі будівель та споруд логістичного центру з автостоянкою.

Відповідно до статей 124-126 ЗК України, обов`язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку, а відсутність у зазначеної особи таких документів свідчить про самовільне зайняття земельної ділянки.

Таким чином, обов`язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку та державної реєстрації майнового права на неї. Відсутність таких документів, свідчить про самовільне зайняття земельної ділянки.

Відповідно до ст. 212 ЗК України, самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.

Власник земельної ділянки відповідно до ст. 319 ЦК України, володіє, користується і розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Згідно зі ст. 391 ЦК України, власник майна може вимагати усунення будь-якого обмеження його права власності.

Відповідно до ч. 3 ст. 152 ЗК України, до способів захисту прав на земельні ділянки належить, зокрема, відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.

Такий спосіб судового захисту спрямований на припинення порушення прав осіб, які є власниками (користувачами) земельних ділянок, на яких здійснено самочинне будівництво, а також відновлює становище, яке існувало до здійснення протиправної забудови.

Згідно із ст. 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Частиною 4 статті 376 ЦК України встановлено, якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Відповідач 2 у відзиві вказує, що не відомо про стан, який існував до погіршення. В договорі оренди вказано, що земельна ділянка є вільною від забудови, тому приведення у стан придатний до використання здійснюється шляхом звільнення її відбудівель і споруд.

Враховуючи те, що земельна ділянка перебуває у володінні відповідача 2 без належних правових підстав, суд вважає, за необхідне зобов`язати відповідача 2 повернути земельну ділянку у стані придатному для використання шляхом звільнення її від будівель та споруд, у тому числі будівель та споруд логістичного центру з автостоянкою загальною площею 13,6 кв.м. ( АДРЕСА_1 ).

Відповідач 2 може на підставі ч. 4 ст. 376 ЦК України відшкодувати витрати на звільнення ділянки від будівель та споруд, за рахунок відповідача 1, який здійснив самочинне будівництво.

За таких обставин, суд дійшов висновку про задоволення позовної заяви.

Суд вирішує питання про розподіл судових витрат, відповідно до вимог ч. 1 ст. 141 ЦПК України, з відповідачів на користь позивача підлягають стягненню витрати зі сплати судового збору.

Керуючись ст. ст. 263 -265, 355 ЦПК України, суд

вирішив

Позовні вимоги задовольнити.

Скасувати запис про право власності № 26904111 від 03.07.2018, внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, про державну реєстрацію за Товариством з обмеженою відповідальністю "Естетик - 1", , права власності на логістичний центр з автостоянкою загальною площею 13,6 кв. м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101.

Визнати недійсним договір купівлі - продажу логістичного центру з автостоянкою від 10.05.2019, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Естетик - 1" () та ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), що посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Горобченко С. Г. та зареєстрований в реєстрі за № 912.

Скасувати запис про право власності № 31490431 від 10.05.2019, внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, про державну реєстрацію за ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , права власності на логістичний центр з автостоянкою загальною площею 13,6 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101.

Зобов`язати ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) повернути Миколаївській міській раді самовільно зайняту земельну ділянку площею 1170 кв.м., кадастровий номер :02:002:0095 по АДРЕСА_2 у придатному для використання стані шляхом звільнення її від будівель та споруд, у тому числі будівель та споруд логістичного центру з автостоянкою загальною площею 13,6 кв.м. ( АДРЕСА_1 ).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Естетик - 1" та ОСОБА_1 на користь Миколаївської міської ради через виконавчий комітет Миколаївської міської ради (р/р UA0027733, банк отримувача: ДКСУ м. Київ, ) судовий збір в сумі 19540,51 грн., тобто по 9770,26 коп. з кожного.

Інформація про учасників справи:

Позивач: Миколаївська міська рада, адреса: 54001, м. Миколаїв, вул. Адміральська, 20, .

Відповідач 1: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_3 .

Відповідач 2: Товариство з обмеженою відповідальністю "Естетик - 1", , адреса: 54001, м. Миколаїв, вул. Потьомкінська, 51/2.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Рішення може бути оскаржено шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення, а у разі оголошення лише вступної та резолютивної частини рішення або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи - з моменту складення повного тексту рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення складено 16.11.2020.

Суддя В. В. Кокорєв