Справа № 282/179/20
Провадження № 2/282/167/20
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 жовтня 2020 року смт.Любар

Любарський районний суд Житомирської області

в складі: головуючого-судді: П.І. Гуцала

за участю секретаря судового засідання: Г.М. Войтович

представника позивача: ОСОБА_1

розглянувши у відкритому судовому засіданні за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка про визнання додаткової угоди до договору оренди землі недійсною,-

ВСТАНОВИВ:

Позивач зазначає, що 25 березня 2005 року він уклав з ПСП ім. Пархоменка договір оренди землі, згідно умов якого, передав в оренду строком на 5 (п`ять) років належну йому на праві власності земельну ділянку площею 2,5545 га.

15 лютого 2010 року між сторонами була укладена додаткова угода, відповідно до якої, строк дії договору оренди був продовжений до 01.03.2020 року.

12 лютого 2019 року ОСОБА_2 , підписав додаткову угоду до договору оренди землі від 25 березня 2005 року, відповідно до якої, були внесені зміни та доповнення до договору від 25.03.2005 року, зокрема щодо строку оренди, розміру орендної плати, тощо.

Позивач вважає, що дана додаткова угода є недійсною, так як вона не відповідає вимогам закону щодо істотних умов договору.

Так, відповідно до п. 4.1 додаткової угоди, розмір орендної плати визначається в залежності від нормативної грошової оцінки.

В той же час, в додатковій угоді по договору оренди землі, нормативна грошова оцінка земельної ділянки, що є предметом договору, не зазначена. В п. 2.3 додаткової угоди, який повинен містити нормативну грошову оцінку земельної ділянки стоїть прочерк.

Оскільки, відповідно до умов договору, базою (прив`язкою) для розрахунку розміру орендної плати є нормативна грошова оцінка земельної ділянки, а вона в договорі не визначена, відповідно визначити розмір орендної плати є неможливим.

Окрім того умовами додаткової угоди чітко не визначений відсотковий розмір орендної плати, який в свою чергу ув`язується з нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки.

Так в п. 4.1 додаткової угоди вказано, що орендна плата вноситься орендарем у розмірі «понад 3%» від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю).

Термін «понад 3 %» є ознакою невизначеності та допускає множинне трактування, що не дає підстав дійти розуміння такої істотної умови як розмір орендної плати: це може бути 5%, 10 % чи 20 % від нормативної грошової оцінки.

На сьогоднішній день суміжні землекористувачі орендодавцям виплачують орендну плату в розмірі 14 % - 18 % від нормативної грошової оцінки.

Приймаючи до уваги ту обставину, що розмір орендної плати у відсотковому значенні чітко не визначений, а нормативна грошова оцінка земельних ділянок в додаткових угодах сторонами взагалі не зафіксована, це дає підстави стверджувати, що така істотна умова договору, як розмір орендної плати сторонами взагалі не визначена.

Підпунктом 4.2 передбачено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з врахуванням індексів інфляції.

Індексація, відповідно до положень ст. 289 Податкового кодексу України, розраховується відповідно до нормативної грошової оцінки землі, а оскільки нормативна грошова оцінка земельної ділянки сторонами в договорі не визначена, а розмір орендної плати ув`язується з нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки, то відповідно не можна визначити і розмір індексації.

Таким чином, відсутність у спірній додатковій угоді нормативної грошової оцінки та невизначеність в угоді чіткого процентного розміру орендної плати унеможливлює проведення індексації, визначення її розміру та відповідної виплати, що є порушенням прав орендодавця та підставою для визнання такого договору недійсним.

Зазначені вище вади додаткової угоди є очевидним та незаперечним порушенням моїх прав як орендодавця та підставою для визнання цієї додаткової угоди недійсною відповідно до положень, передбачених статтями 203,215 ЦК України.

Саме тому позивач просить суд визнати недійсною додаткову угоду від 12.02.2019 року до договору оренди землі від 25.03.2005 року на земельну ділянку площею 2,5545 га., за кадастровим номером :04:002:0025, укладену між Приватним сільськогосподарським підприємством ім. Пархоменка та ОСОБА_2 , речове право якого зареєстровано державним реєстратором Чуднівської міської ради Житомирської області 28.02.2019 року, номер запису про інше речове право 30593023, індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: 45847839 від 06.03.2019 року та понесені судові витрати.

20 серпня 2020 року на адресу суду від представника відповідача адвоката Забродського А.С., надійшла заява з обгрунтуванням позиції відповідача. Представник відповідача зазначає, що оспорювана позивачем угода оренди землі відповідає вимогам законодавства, а тому просить відмовити у задоволенні позовних вимог.

01 вересня 2020 року на адресу суду від позивача надійшла відповідь на заяву представника відповідача ОСОБА_3 , від 20.08.2020 року. Відповідно до змісту відповіді позивач позов підтримує та не погоджується із твердженнями наведені у заяві представника відповідача.

В судовому засіданні представник позивача адвокат Макаренко І.Я., заявлені позовні вимоги підтримав з мотивів викладених у позовній заяві. Також зазначив, що в порядку ч. 8 ст. 141 та ст. 246 ЦПК України протягом п`яти днів ним буде подано до суду заява про повернення йому понесених судових витрат із долученням відповідних доказів.

Представник відповідача у судове засідання на розгляд справи не з`явився. На адресу суду надійшла заява про перенесення судового засідання у зв`язку з запровадженням урядом України карантинних заходів.

Відповідно до ч. 1 ст. 223 ЦПК України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Положеннями статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ратифікованої Україною Законом № 475/97-ВР від 17.07.1997, гарантовано право на справедливий і публічний розгляд справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом.

У зв`язку з неявкою представника відповідача у судове засідання, суд вважає за доцільне розглянути заяву за його відсутності, оскільки в умовах існуючих процесуальних строків це може призвести до штучного затягування розгляду справи.

Вислухавши пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступного висновку.

Згідно ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до ст. 11 ЦПК України, суд визначає в межах, встановлених цим Кодексом, порядок здійснення провадження у справі відповідно до принципу пропорційності, враховуючи: завдання цивільного судочинства; забезпечення розумного балансу між приватними й публічними інтересами; особливості предмета спору; ціну позову; складність справи; значення розгляду справи для сторін, час, необхідний для вчинення тих чи інших дій, розмір судових витрат, пов`язаних із відповідними процесуальними діями, тощо..

Відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯА № 135875, власником земельної ділянки площею 2,5545 га., з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Вигнанської сільської ради Любарського району Житомирської області з кадастровим номером :04:002:0025 є ОСОБА_2 (а.с. 5).

25 березня 2005 року між ОСОБА_2 та Приватним сільськогосподарським підприємством ім. Пархоменка було укладено договір оренди землі, згідно якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,5545 га, розташовану на території Вигнанської сільської ради Любарського району Житомирської області (а.с. 6-10).

15 лютого 2010 року між ОСОБА_2 та Приватним сільськогосподарським підприємством ім. Пархоменка укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 25.03.2005 року, за якою строк дії зазначеного договору продовжено до 01.03.2020 року та п. 4.3 викладено у наступній редакції: «річна орендна плата за використання об`єкта оренди на момент підписання цього договору встановлюється в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки і складає 1141 грн., в рік» (а.с.11).

12 лютого 2019 року між ОСОБА_2 та Приватним сільськогосподарським підприємством ім. Пархоменка укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 25.03.2005 року, за якою строк дії зазначеного договору продовжено до 01.03.2030 року та поряд із іншими змінами, у п.4.1 визначено, що розмір орендної плати становить понад 3 відсотки нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю) (а.с.16 - 17).

Як вбачається з копії Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 158736669 від 06.03.2019 року, право оренди ПСП ім. Пархоменка належної позивачеві земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 25.03.2005 року та додаткової угоди до договору оренди землі від 12.02.2019 року було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 28.02.2019 року (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 45847839 від 06.03.2019 року, номер запису про інше речове право: 30593023 (а.с. 15).

Статтею 2 Закону України «Про оренду землі», (в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин), передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Частиною 1, 5 статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Договір є відплатним, якщо інше не встановлено договором, законом або не випливає із суті договору.

Згідно ч. 1 ст. 202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ч. 1, 3, 4 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

За приписами статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі», (в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин), договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За змістом статті 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі», (в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин), орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди..

Відповідно до статті 22 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин), орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах.

Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати.

Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі.

Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

У пункті 4.1 додаткової угоди від 12 лютого 2019 року до договору оренди землі від 25 березня 2005 року, укладеній між ОСОБА_2 та Приватним сільськогосподарським підприємством ім. Пархоменка зазначено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі «понад 3 відсотків» нормативної грошової оцінки земельної ділянки, однак не визначено точний розмір орендної плати. Окрім того у додатковій угоді відсутня нормативна грошова оцінка земельної ділянки.

Враховуючи викладене суд приходить до висновку, що зазначений у пункті 4.1 додаткової угоди від 12.02.2019 року, розмір орендної плати з прив`язкою до «понад 3 %» є незрозумілим та не чітко визначеним, оскільки сторони не зазначили конкретний відсоток.

Тобто із вказаних положень угоди неможливо визначити суму орендної плати, щодо якої сторони досягли згоди, що свідчить про невідповідність угоди вимогам статті 15 Закону України «Про оренду землі». Інші положення цієї угоди також не дають підстав дійти розуміння такої істотної умови як розмір орендної плати.

Індексація, відповідно до статті 289 Податкового Кодексу України, розраховується відповідно до нормативної грошової оцінки землі. Однак відсутність у спірній додатковій угоді грошової оцінки точного розміру орендної плати, унеможливлює проведення індексації, визначення її розміру та відповідної виплати, що є порушенням права орендодавця та підставою для визнання такої угоди недійсною відповідно до статей 203, 215 ЦК України.

Відповідно до ч. 1 ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

За правилами ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно з ч. 1 ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення від 10 лютого 2010 року у справі «Серявін та інші проти України» (Seryavin and others v. Ukraine, № 4909/04, § 58).

Враховуючи вище викладене суд приходить до висновку, що оспорювана додаткова угода до договору оренди землі не містить істотних умов, які містяться в ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі», що виступає безумовною підставою для визнання даної додаткової угоди недійсною, а тому позов підлягає до задоволення.

Згідно ч. 1 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Відтак із відповідача на користь позивача підлягає стягненню сплачена сума судового збору.

Відповідно до ч. 8 ст. 141 ЦПК України, розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо).

Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву.

У разі неподання відповідних доказів протягом встановленого строку така заява залишається без розгляду.

Відповідно до ч. 1-3 ст. 246 ЦПК України, якщо сторона з поважних причин не може подати докази, що підтверджують розмір понесених нею судових витрат до закінчення судових дебатів у справі, суд за заявою такої сторони, поданою до закінчення судових дебатів у справі, може вирішити питання про судові витрати після ухвалення рішення по суті позовних вимог.

Для вирішення питання про судові витрати суд призначає судове засідання, яке проводиться не пізніше двадцяти днів з дня ухвалення рішення по суті позовних вимог.

У випадку, визначеному частиною другою цієї статті, суд ухвалює додаткове рішення в порядку, передбаченому статтею 270 цього Кодексу.

Зважаючи на посилання представника позивача на положення ч. 8 ст. 141 та ст. 246 ЦПК України витрати позивача на правничу допомогу не стягуються.

Враховуючи наведене, керуючись ст. 4, 11, 16, 76, 80, 81, 89, 141, 223, 246, 258, 259, 263-265, 268, 273, 352, 354 ЦПК України, ст. 202, 203, 215, 626, 638 ЦК України, ст. 93 ЗК України, ст. 1, 2, 4-6, 13, 15, 17,19, 21, 22 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на час винекнення спірних правовідносин), суд,-

УХВАЛИВ:

Позов задовольнити повністю.

Визнати недійсною додаткову угоду від 12 лютого 2019 року до договору оренди землі від 25 березня 2005 року на земельну ділянку площею 2,5545 га., за кадастровим номером :04:002:0025, укладену між Приватним сільськогосподарським підприємством ім. Пархоменка та ОСОБА_2 , речове право якого зареєстровано державним реєстратором Чуднівської міської ради Житомирської області 28 лютого 2019 року, номер запису про інше речове право 30593023, індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: 45847839 від 06 березня 2019 року.

Стягнути з Приватного сільськогосподарського підприємства ім. Пархоменка, , юридична адреса: 13145, Житомирська область, Любарський район, с. Вигнанка, вул. Перемоги,1, на користь позивача ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 витрати по сплаті судового збору в сумі 840 (вісімсот сорок) гривень 80 (вісімдесят) копійок.

На рішення суду може бути подана апеляційна скарга до Житомирського апеляційного суду через Любарський районний суд Житомирської області протягом тридцяти днів з дня його проголошення, а особами, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення протягом тридцяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Повний текст рішення суду виготовлено 04 листопада 2020 року.

Суддя П.І. Гуцал