Єдиний унікальний номер 725/2195/20
Номер провадження 2/725/354/20
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20.10.2020 року м. Чернівці

Першотравневий районний суд м. Чернівці в складі:

головуючого судді Федіної А.В.,

за участю секретаря судового засідання Дем`яненко О.В.,

представника позивача ОСОБА_1 ,

представника відповідача Новікова О.П.,

та представника відповідача Добжанського В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Чернівці цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Поліс», приватного нотаріуса Дніпропетровського міського нотаріального округу Бондаренко Р.О., ОСОБА_3 про визнання недійсним договору, визнання незаконним та скасування рішень про державну реєстрацію речових прав на майно, витребування майна, а також за позовом ОСОБА_4 до ТзОВ «Поліс», приватного нотаріуса Дніпропетровського міського нотаріального округу Бондаренко Р.О., ОСОБА_3 про визнання недійсним договору, визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію прав на майно, витребування майна, -

ВСТАНОВИВ:

У травні 2020 року ОСОБА_2 та у липні 2020 року ОСОБА_4 звернулись до суду з вище вказаними позовами в обґрунтування яких посилались на те, що 23 липня 2008 року між Публічним акціонерним товариством «ВТБ Банк» та ОСОБА_4 укладений кредитний договір № 24-096/08-КЛ, цього ж дня з метою забезпечення виконання вказаного зобов`язання між вказаним банком та ОСОБА_4 укладено іпотечний договір № 24-096/08-ДИ01, а також між ПАТ «ВТБ Банк» та ОСОБА_2 укладено іпотечний договір № 24-096/08-ДИ02 відповідно до яких іпотекодавці передали в іпотеку банку нежитлові приміщення, площею: 62,50 кв. м, 129,30 кв. м, 164,70 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

Так, укладеними між ними та банком договорами іпотеки було передбачено, щоці договори є договорами про задоволення вимог іпотекодержателя на підставі яких іпотекодержатель на власний розсуд може згідно ст. 37 Закону України «Про іпотеку» набути право власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язань. В цьому випадку цей договір є підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

В подальшому, рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівці від 11 червня 2010 року стягнуто солідарно з ОСОБА_4 , ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 на користь ВАТ «ВТБ Банк» заборгованість за кредитними договором від 23 липня 2008 року № 24.096/08-КЛ в розмірі 3 307 701,92 грн. та після ухвалення судом вказаного рішення вона не отримувала від іпотекодержателя жодних повідомлень, які б стосувались уступлення прав вимоги за основним та іпотечним договором, вимог про виконання основного зобов`язання, повідомлень щодо оцінки предмета іпотеки та набуття предмета іпотеки у власність.

Також, їм стало відомо, що 01 листопада 2016 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Бондаренком Р. О. прийняті рішення про державну реєстрацію права власності на належне їм майно: рішення індексні номери: 32158071, 32158949, 32158555 від 01 листопада 2016 року «Про державну реєстрацію прав та їх обтяжень» про реєстрацію за ТОВ «ФК «Поліс» права власності на нежитлові приміщення, площею: 62,50 кв. м, 129,30 кв. м, 164,70 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

З метою визнання вказаних рішень про державну реєстрацію права власності недійсними вони звернулись до суду з відповідними позовами з інших підстав ніж у даному спорі, та в процесі судового розгляду їм стало відомо про наявність вимоги про усунення порушень від 25.04.2019 року, яку вони не отримували.

Вважають, що вказаний вище договір про задоволення вимог іпотекодержателя підлягає визнанню недійсним, оскільки відповідачем ТОВ «ФК «Поліс» було порушено процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки через неповідомлення позивачів та не проведення оцінки майна всупереч вимогам ст.ст. 35,37 Закону України «Про іпотеку».

Зокрема, договір про задоволення вимог іпотекодержателя вважається укладеним в момент набуття права власності на предмет іпотеки. На момент укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя станом на 01.11.2016 року, відповідно до ч. 1 ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» та п.5.5 договору іпотеки, іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття (тобто на момент державної реєстрації прав на нерухоме майно за ТОВ «ФК "Поліс») на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності та в разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 % вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Тобто істотною умовою договору про задоволення вимог іпотекодержателя є вартість предмета іпотеки, яка визначається суб`єктом оціночної діяльності на підставі Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», натомість оцінка майна, що є предметом договору іпотеки до моменту набуття права власності на предмет іпотеки на підставі ст. 37 Закону України «Про іпотеку» виконана не була, при цьому замовниками такої оцінки можуть бути власники майна або особи, у яких таке майно знаходиться. ТзОВ ФК «Поліс» не повідомляло іпотекодавців про оцінку предмета іпотеки та відповідно його вартість, за якою іпотекодержатель набуває майно у власність.

Окрім того, позивачами не було отримано вимоги про усунення порушень, а з тієї про наявність якої вони дізнались під час судового розгляду справи про визнання недійсними рішень про державну реєстрацію права власності вбачається, що іпотекодержателем донараховано проценти і ТОВ "ФК "Поліс" пред`явлено вимогу про їх сплату станом на 25.04.2016 року у розмірі 156 882,79 доларів США, тобто поза межами строку кредитування, оскільки рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівців, який стягнуто в солідарному порядку з ОСОБА_4 , ОСОБА_2 ОСОБА_5 , ОСОБА_6 на користь ВАТ "ВТБ Банк" заборгованість за кредитним договором №24.096/08-КЛ від 23.07.2008 року в розмірі 3 307 701,92 грн. достроково змінено строк виконання зобов`язання.

За таких обставин, сума заборгованості не є безспірною, у зв`язку з чим відсутні підстави для задоволення вимог кредитора за рахунок предмету іпотеки на визначений ним розмір заборгованості, а тому вимога про усунення порушень від 25.04.2016 року викладена із порушенням вимог законодавства, не містить дійсного змісту порушеного зобов`язання та на момент задоволення вимог іпотекодержателя іпотекодавці вказаної вимоги не отримували.

Також з даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що право власності на предмет іпотеки, а саме нежитлові приміщення, площею: 62,50 кв. м, 129,30 кв. м, 164,70 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 на даний час перебувають у власності ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу від 19.11.2019 року та підлягають витребуванню у нього як добросовісного набувача на підставі ст. 388 ЦК України у випадку визнання недійсним договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

На підставі вище викладеного, посилаючись на норми матеріального права, ОСОБА_2 просила визнати недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя, за яким Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Поліс" набуло право власності на нежиле приміщення, загальною площею 129.30 кв.м. що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 та нежиле приміщення, загальною площею 164,70 кв.м. що знаходяться за вказаною адресою, визнати протиправним і скасувати рішення індексний номер 32158949 від 01.11.2016 року та індексний номер 32158555 від 01.11.2016 року про реєстрацію за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Поліс» права власності на вказане майно, витребувати від ОСОБА_3 спірні нежитлові приміщення за вказаною вище адресою.

Відповідно до заявлених позовних вимог ОСОБА_4 просив визнати недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя, за яким Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Поліс" набуло право власності на нежиле приміщення, загальною площею 62,5 кв.м. що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 ; визнати протиправним і скасувати рішення індексний номер 32158071 від 01.11.2016 року про реєстрацію за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Поліс» права власності на вказане майно, витребувати від ОСОБА_3 нежиле приміщення загальною площею 62,5 кв.м. реєстраційний номер об`єкта нерухомого майно: 101.

Ухвалою Першотравневого районного суду м.Чернівці від 30.07.2020 року цивільну справу №725/2195/20 за позовом ОСОБА_2 до ТзОВ «Фінансова компанія «Поліс», приватного нотаріуса Дніпропетровського міського нотаріального округу Бондаренко Р.О., ОСОБА_3 про визнання недійсним договору, визнання незаконним та скасування рішень про державну реєстрацію речових прав на майно, витребування майна об`єднати в одне провадження з цивільною справою №725/3081/20 за позовом ОСОБА_4 до ТзОВ «Поліс», приватного нотаріуса Дніпропетровського міського нотаріального округу Бондаренко Р.О., ОСОБА_3 про визнання недійсним договору, визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію прав на майно.

На вказані позовні заяви, на кожну окремо, представником відповідача ТОВ «ФК «Поліс» направлено відзив відповідно до якого останній позовні вимоги не визнає та просить відмовити в задоволенні позовів ОСОБА_2 та ОСОБА_4 , виходячи з наступного.

Так, з метою проведення державної реєстрації прав власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки ТОВ «ФК «Поліс» звернулось до нотаріуса як державного реєстратора та подало йому необхідний пакет документів серед яких окрім інших необхідних документів також містились зокрема докази направлення на адресу позивачів (позичальника та іпотекодавця) повідомлення про відступлення прав вимоги; копії письмових вимог про усунення порушень (в порядку ст. 35 Закону України «Про іпотеку») вих. № 2.132 від 25.04.2016 року та № 2.134 від 25.04.2016 року, надісланих ТОВ «Фінансова компанія «Поліс» як іпотекодержателем на адресу позичальника/іпотекодавця ( ОСОБА_4 ) та вих. № 2.133 від 25.04.2016, надісланих ТОВ «Фінансова компанія «Поліс», як іпотекодержателем на адресу іпотекодавця ( ОСОБА_2 ); документи, що підтверджують оплату послуг поштового зв`язку та опис переданих Укрпоштою документів, зазначених у п. 6 даного переліку; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцями та Боржником письмової вимоги іпотекодержателя (копії рекомендованих повідомлень про вручення поштових відправлень); заяви ОСОБА_4 від 25.05.2016 року, направлена на адресу ТОВ «Фінансова компанія «Поліс», щодо надання документів на підтвердження переходу до нового кредитора прав вимоги за кредитним договором; заява ОСОБА_2 від 25.05.2016 року, направлена на адресу ТОВ «Фінансова компанія Поліс», щодо надання документів на підтвердження переходу до нового кредитора прав вимоги за кредитним договором; відповідь ТОВ «Фінансова компанія «Поліс» на заяви позивача та підтвердження її отримання (рекомендоване повідомлення про вручення 16.06.2016 року поштового відправлення від 02.06.16 року); звіти про незалежну оцінку вартості нежилого предметів іпотеки проведені оцінювачем ОСОБА_7 за результатами розгляду заяви ТОВ «ФК «Поліс» та поданих документів державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію прав.

Вказував на те, що державний реєстратор не зобов`язаний перевіряти безспірність заборгованості за кредитним договором, а посилання позивачів на неправомірне збільшення суми боргу в порівняні з тією, що визначена рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівці від 11 червня 2010 року є безпідставним, оскільки рішення суду про стягнення заборгованості ними виконане не було, заборгованість за кредитним договором залишилась не погашеною, а тому кредитор правомірно продовжував нарахування відсотків згідно умов договору до моменту відступлення прав вимоги ТОВ «ФК «Поліс», тобто до 27.11.2015 року.

Також, зазначав, що законодавством не обмежується право будь-якої особи провести за власний рахунок оцінку майна іншої особи за умови що це не порушує права власників майна та відповідачем було замовлено оцінку майна і отримано відповідні звіти, зокрема відповідно до звіту про незалежну оцінку вартості нежилого приміщення, загальною площею 129, 30 кв.м., шо знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , оцінювачем ОСОБА_7 було проведено оцінку майна - нежиле приміщення (приміщення на цокольному поверсі), загальною площею 129,30 кв.м., (літ. «А») станом на 01.11.2016 року (день набуття ТОВ «Фінансова компанія «Поліс» Предмету іпотеки у власність) та відповідно до звіту про незалежну оцінку вартості нежилого приміщення, загальною площею 164, 70 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , оцінювачем ОСОБА_8 було проведено оцінку майна Нежиле приміщення (перукарня в підвальному (літ. «Пб») та цокольному поверсі літ. «А»), загальною площею 164, 70 кв.м. станом на 01.11.2016 року (день набуття ТОВ «Фінансова компанія «Поліс» Предмету іпотеки у власність).

При цьому, ст. 37 Закону України «Про іпотеку» не зобов`язує іпотекодержателя повідомляти іпотекодавців про вартість майна, яке набувається іпотеко держателем у власність відповідно до договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Також, звертав увагу на те, що вимогу про усунення порушення позивачі отримали 13.05.2016 року та 19.12.2016 року звертались до Чернівецького окружного суду з позовом про скасування рішень про державну реєстрацію, де в тексті позовної заяви посилались на такі вимоги, у зв`язку з чим їх твердження про те, що вони дізнались про вказані вимоги лише в рамках судового розгляду цивільної справи №725/1716/17 не відповідають дійсності.

Також, вважає, що всі обставини на які позивачі посилаються в тексті позовної заяви не можуть бути підставою для визнання недійсним саме договору про задоволення вимог іпотекодержателя та як наслідок відсутні підстави для витребування майна від ОСОБА_3 в порядку ст. 388 ЦК України.

Позивачі в судове засідання не з`явились, в їх інтересах діяв представник ОСОБА_1 , яка позовні вимоги підтримала та просила задовольнити з підстав зазначених у тексті позовних заяв та додаткових поясненнях.

Представник відповідача ТОВ ФК «Поліс`в судовому засіданні позов не визнав, надав суду пояснення аналогічні змісту відзиву.

Відповідач ОСОБА_3 в судове засідання не з`явився, в його інтересах діяв представник, який позови не визнав, вважаючи доводи позивачів безпідставними, а також такими, який вже надавалась правова оцінка при вирішенні спорів про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на спірні нежитлові приміщенні за ТОВ ФК «Поліс». Вважає, що позивачі вводять суд в оману, вказуючи на те, що вони не отримували вимог про усунення порушень, оскільки вони на такі вимоги посилались, звертаючись до Чернівецького окружного адміністративного суду з позовом про визнання протиправними і скасування рішення про державну реєстрацію прав. Просив відмовити в задоволенні позовних вимог.

Відповідач приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу Бондаренко Р.О. в судове засідання не з`явився, хоча належними чином неодноразово повідомлявся судом про час та місце розгляду справи, про причини своєї неявки суд не повідомив.

Суд, заслухавши пояснення представників сторін, їх дослідивши письмові докази по справі, приходить до наступних висновків.

Згідно ч. 1 ст. 2 ЦПК України, завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Частиною першою ст. 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Згідно вимог ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно ч.1, 2 п.1 ст.11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, тощо. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Судом встановлено, що 23 липня 2008 року між ПАТ «ВТБ Банк» та ОСОБА_4 укладений кредитний договір № 24-096/08-КЛ.

З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між ПАТ «ВТБ Банк» та ОСОБА_4 укладений іпотечний договір № 24-096/08-ДИ01, посвідчений 23 липня 2008 року приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Балацьким О. О. за № 4082, відповідно до умов якого ОСОБА_4 передав в іпотеку банку нежилі приміщення загальною площею 62,5 кв.м. за адресою АДРЕСА_1 , а також цього ж дня між ПАТ «ВТБ Банк» та ОСОБА_2 укладений іпотечний договір № 24-096/08-ДИ02, посвідчений 23 липня 2008 року приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Балацьким О. О. за № 4083 відповідно до якого ОСОБА_2 передала в іпотеку банку приміщення на цокольному поверсі площею 129,30 кв.м. (літ. А), приміщення перукарні в підвальному поеверсі літ. Пб загальною площею 164,70 кв.м. за адресою АДРЕСА_1 . У пункті 1.1 договорів іпотеки № 24-096/08-ДИ01 та № 24-096/08-ДИ02, сторони узгодили, що договір забезпечує вимоги, що витікають із договору кредиту, який укладений між ПАТ «ВТБ Банк» та ОСОБА_4 від 23 липня 2008 року № 24-096/08-КЛ (а/с 10-17 Том 1, а/с 12-22 Том 2).

Згідно вимог ст. 36 Закону України «Про іпотеку» в редакції, що діяла на момент укладення зазначених договорів, сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов`язання є недійсними.

Згідно п 5.5 укладеного між ПАТ «ВТБ Банк» та ОСОБА_2 іпотечного договору № 24-096/08-ДИ02, у відповідності до статті 36 Закону України "Про іпотеку" цей договір є договором про задоволення вимог іпотекодержателя на підставі якого іпотекодержатель на власний розсуд може: згідно статті 37 Закону України "Про іпотеку" набути право власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язань іпотекодавця за Кредитним договором. В цьому випадку цей Договір є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки; згідно статті 38 Закону України "Про іпотеку" продати предмет іпотеки будь-якій особі-покупцеві, при цьому ціна продажу предмета іпотеки може бути встановлена за вибором іпотекодержателя, або в розмірі заставної вартості предмета іпотеки, визначеної у п. 1.5 цього договору або на підставі оцінки майна, то підготовлена незалежним суб`єктом оціночної діяльності. Договір купівлі-продажу, укладений у відповідності до цього пункту є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки. Іпотекодержатель має право організувати продаж предмета іпотеки шляхом укладання договору купівлі-продажу між іпотекодавцем та покупцем, який укладається та письмовою згодою іпотекодержателем в порядку, визначеному статтею 6 Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати", При цьому кошти за придбану нерухомість покупець сплачує на банківські рахунки іпотекодержателя.

Аналогічні положення містяться в п. 5.5 укладеного між ПАТ «ВТБ Банк» та ОСОБА_4 укладеного іпотечного договору № 24-096/08-ДИ01, посвідченого 23 липня 2008 року приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Балацьким О. О. за № 4082.

Відповідно до п. 5.4 обох договорів іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки може здійснюватись зокрема згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

За наслідками судового розгляду даного спору встановлено, що грошове зобов`язання за договором кредиту, укладеного між ПАТ «ВТБ Банк» та ОСОБА_4 не виконане, рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівці від 11 червня 2010 року стягнуто в солідарному порядку з ОСОБА_4 , ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 на користь ВАТ "ВТБ Банк" заборгованість за кредитним договором в розмірі 3 307 701,92 грн., проте таке рішення залишилось без виконання, а тому новий іпотекодержатель - ТОВ «ФК «Поліс» скористався своїм правом звернути стягнення на предмет іпотеки за обома іпотечними договорами на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який сформований в якості застереження про задоволення вимог іпотекодержателя в іпотечних договорах.

01листопада 2016 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Бондаренком Р. О. прийняті рішення про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки індексні номери: 32158071, 32158949, 32158555 від 01 листопада 2016 року відповідно до якого зареєстровано за ТОВ «ФК «Поліс» право власності на нежитлові приміщення, площею: 62,50 кв. м, 129,30 кв. м, 164,70 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до правових позицій Великої палати Верховного суду від 21.03.2018 року № 760/14438/15-ц та Верховного суду України від 27.04.2017 року у справі №6-679цс17 законодавцем визначено три способи захисту задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий (на підставі рішення суду) та два позасудові (на підставі виконавчого напису нотаріуса та згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя). У свою чергу позасудовий спосіб захисту за договором про задоволення вимог іпотекодержателя або за відповідним застереженням в іпотечному договорі реалізується шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки або надання права іпотекодержателю від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.

При цьому договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, що передбачає передачу іпотекодержателю права власності, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно (частина перша статті 37 Закону України «Про іпотеку»).

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржене іпотекодавцем у суді.

Положення наведених норм дають підстави для висновків, що іпотекодавець вправі оспорити в суді державну реєстрацію набутого іпотекодержателем в позасудовому порядку права власності на предмет іпотеки у разі, якщо він вважає, що таке набуття порушує його права.

Відповідно до частин 1, 3 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недотримання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1- 3, 5, 6 статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину враховуються загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину та має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але і визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося.

За змістом ст. 37 Закону України «Про іпотеку», в редакції, що була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Так, позивачі вважають, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбулось без проведення відповідної оцінки спірного майна, оскільки про таку оцінку вони не були повідомленні. На спростування таких доводів позивачів представником ТОВ ФК «Поліс» подано копію звітів про незалежну оцінку вартості спірних нежилих приміщень площею 164,70 кв.м. та 129,30 кв.м. , 62,5 кв.м. від 01.11.2016 року, виконаних ТОВ «Київська оціночна компанія» на замовлення ТОВ ФК «Поліс» (а/с 249,253 Том 1, а/с 96 Том 3).

Відповідно до правової позиції, сформованої Верховним Судом у постанові від 14 лютого 2018 року по справі № 127/8068/16-ц (провадження № 61-5164св18), аналіз положень статей 17, 33, 36, 37 Закону України «Про іпотеку» дає підстави зробити висновок про те, що згода іпотекодавця на передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя), не є беззастережною, а залежить від ряду умов, а саме: чинності іпотеки, невиконання або неналежного виконання основного зобов`язання, визначення в установленому порядку вартості майна, наявності чинного рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на це майно.

Право іпотекодержателя на застосування застереження, передбаченого відповідним пунктом іпотечного договору не є абсолютним. Можливість його реалізації залежить від цілого ряду умов. На момент підписання Іпотечного договору, сторони не могли визначити істотні умови застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя з об`єктивних причин. Саме у зв`язку з цим, договором передбачено надсилання повідомлення, де, насамперед, має бути зазначено який саме позасудовий спосіб звернення стягнення обрано Іпотекодержателем, якими є строки добровільного виконання зобов`язання, за яку ціну буде звернено стягнення і тому подібне.

Таке повідомлення й фактично є способом погодження істотних умов застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Також, Велика палата у даній постанові погодилась із висновками судів першої та апеляційної інстанції про те ціна набуття права власності на предмет іпотеки, на момент звернення стягнення, є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.

Натомість, як вбачається зі змісту письмових вимог, які були направленні на адресу позивачів, останні не містили усіх істотних умов характерних для договору про задоволення вимог іпотекодержателя, зокрема в них не містилась інформації про вартість предмету іпотеки, а також не конкретизовано в який саме спосіб іпотекодержателем планується звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки в таких вимогах містилась альтернатива щодо можливості звернення стягнення на предмет іпотеки, як в спосіб набуття кредитором права власності на предмет іпотеки, або ж шляхом його продажу будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу. При цьому, такі вимоги були надіслані позивачам у квітні 2016 року, а оцінка вартості предмету іпотеки проведена у листопаді 2016 року, а тому позивачі не були та не могли бути повідомлені про вартість предмету іпотеки (а/с 44 Том 3, а/с 186 Том1).

Оскільки ціна за якою звернено стягнення на предмет іпотеки є істотною умовою договору про задоволення вимог іпотекодержателя, не повідомлення іпотекодавців про таку ціну та не отримання їх згоди на реалізацію предметів іпотеки за такою ціною свідчить про те, що сторонами не було досягнуто усіх істотних умов договору на підставі якого відповідачем проведено звернення стягнення на предмет іпотеки.

При цьому, суд не приймає до уваги доводи позивачів, що останні не отримували відповідних вимог, оскільки такі їх твердження спростовуються дослідженими та проаналізованими письмовими доказами по справі, зокрема копіями та оригіналами повідомлень про вручення поштових відправлень, які долучені до матеріалів справи представником ТОВ ФК «Поліс», а також копіями заяв позивачів на адресу ТОВ ФК «Поліс» за наслідками отримання таких вимог (а/с 193, 194 Том 1, 48, 49 Том 3).

Доводи викладені представником позивачів у додаткових поясненнях щодо порушення процедури вручення рекомендованого поштового відправлення з повідомленням про вручення не знайшли свого підтвердження в судовому засіданні, а також не спростовують наведених вище обставин, які підтверджують факт отримання позивачами відповідних вимог.

Крім того, істотною умовою договору про задоволення вимог іпотекодержателя є розмір заборгованості за основним зобов`язанням. Так, як вбачається з копій вимог, іпотекодержатель вказував про наявність у боржників заборгованості в сумі 517827,23 долари США з яких 360944,44 доларів США основна сума боргу та 156882,79 доларів США заборгованість за відсотками.

Як було встановлено судом рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівці від 11 червня 2010 року стягнуто в солідарному порядку з ОСОБА_4 , ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 на користь ВАТ "ВТБ Банк" заборгованість за кредитним договором в розмірі 3 307 701,92 грн., що еквівалентно 414353,60 доларів США (а/с 21-23 Том 1).

Наявність судового рішення, яке боржник виконав не в повному обсязі, не є підставою для нарахування процентів та пені за кредитним договором.

Звернення з позовом про дострокове стягнення кредиту незалежно від способу такого стягнення змінює порядок, умови і строк дії кредитного договору. На час звернення з таким позовом вважається, що настав строк виконання договору в повному обсязі. Рішення суду про стягнення заборгованості чи звернення стягнення на заставлене майно засвідчує такі зміни.

Право кредитора нараховувати передбачені договором проценти за кредитом припиняється у разі пред`явлення до позичальника вимог згідно з частиною другою статті 1050 ЦК України.

Якщо за рішенням про стягнення кредитної заборгованості чи звернення стягнення на предмет застави заборгованість за кредитним договором указана в такому рішенні у повному обсязі, кредитор має право на отримання гарантій належного виконання зобов`язання відповідно до частини другої статті 625 ЦК України, а не у вигляді стягнення процентів.

Наявність судового рішення про дострокове задоволення вимог кредитора щодо всієї суми заборгованості, яке боржник виконав не в повному обсязі, не є підставою для нарахування процентів та пені за кредитним договором, який у цій частині змінений кредитором.

Такий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 310/11534/13-ц.

Таким чином, заслуговують на увагу доводи позивачів про те, що вони ставлять під сумнів розмір заборгованості, зазначений у вимозі про усунення порушень за наслідками надіслання та не виконання яких було здійснено звернення стягнення на предмет іпотеки, а тому суд приходить до висновку, що сторонами не було досягнуто згоди щодо вказаної умови договору.

З огляду на наведенні обставини, суд приходить до висновку про недійсність оспорюваних договорів про задоволення вимог іпотекодержателя, оскільки сторонами не було досягнуто згоди з усіх істотних умов договору, які з урахуванням особливостей такого договору, мали бути погодженні у відповідному повідомленні, оскільки на момент підписання договорів іпотеки, які містили відповідні застереження, сторони не могли визначити істотні умови застереження про задоволення вимог.

Оскільки договори про задоволення вимог іпотекодержателя, за яким Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Поліс" набуло право власності на нежиле приміщення, загальною площею 129,30 кв.м. що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 та нежиле приміщення, загальною площею 164,70 кв.м. що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , а також нежиле приміщення, загальною площею 62,5 кв.м. що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 слід визнати недійсними з наведених вище підстав, скасуванню підлягають також прийняті на їх підставі рішення індексний номер 32158949 від 01.11.2016 року "Про державну реєстрацію прав та їх обтяжень" про реєстрацію за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Поліс», , права власності на нежиле приміщення, загальною площею 129,30 кв.м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 ; індексний номер 32158555 від 01.11.2016 року "Про державну реєстрацію прав та їх обтяжень" про реєстрацію за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Поліс», , права власності на нежиле приміщення, загальною площею 164,70 кв.м, що заходяться за адресою: АДРЕСА_1 ; індексний номер 32158071 від 01.11.2016 року "Про державну реєстрацію прав та їх обтяжень" про реєстрацію за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Поліс», , права власності на нежиле приміщення, загальною площею 62,5 кв.м. що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

При цьому, суд не знаходить підстав для застосування до спірних правовідносин положення Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» на який посилались представники відповідачів в судовому засіданні в частині внесених змін до ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» зокрема про те, що ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав), оскільки в матеріалах справи відсутні будь-які належні та допустимі докази щодо наявності зареєстрованих речових прав похідних від права власності на спірне нерухоме майно.

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, на даний час спірні нежитлові приміщення належать на праві власності ОСОБА_3 (а/с 60 Том 1).

У відповідності до вимог ст. 330 ЦК України, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Відповідно до роз`яснень, що містяться в п. 10 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», не підлягають задоволенню позови власників майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину. У цьому разі майно може бути витребувано.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06 2018 року у справі № 338/180/17).

Право кожної особи на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу визначено ст. 16 ЦК України.

Так, бажаючи повернути належні їм нежитлові приміщення позивачі звернулись до суду з позовом про їх витребування у добросовісного набувача ОСОБА_3 .

За змістом ст. 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.

Відповідно до роз`яснень, які містяться в п. 26 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, від 07 лютого 2014 року № 5 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав», власник має право витребувати своє майно із чужого незаконного володіння незалежно від заперечення відповідача про те, що він є добросовісним набувачем, якщо доведе факт вибуття майна з його володіння чи володіння особи, якій він передав майно, не з їхньої волі. При цьому суди повинні мати на увазі, що власник має право витребувати майно у добросовісного набувача лише у випадках, вичерпний перелік яких наведено в частині першій статті 388 ЦК України. Таким чином, захист порушеного права можливий лише шляхом задоволення віндикаційного позову, якщо для цього існують підстави, передбачені статтею 388 ЦК України, які дають право витребувати у набувача це майно.

Таким чином, у ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 слід витребувати нежилі приміщення, загальною площею 129,30 кв.м. та 164,70 кв.м. що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , а на користь ОСОБА_4 нежиле приміщення, загальною площею 62,5 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

У відповідності до вимог ст. 141 ЦПК України з відповідачів на користь позивачів підлягають стягненню понесені останніми судові витрати, при цьому згідно роз`яснень, які містяться в п. в п. 35 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ №10 від 17.10.2014 року «Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах», солідарне стягнення суми судових витрат законом не передбачено.

Як вбачається з матеріалів справи, при зверненні до суду позивач ОСОБА_2 сплатила судовий збір сумі 12191,60 грн., а ОСОБА_4 в розмірі 2522,40 грн., у зв`язку з чим вказані судові витрати в рівних частках підлягають стягненню з відповідачів на користь позивачів.

Ухвалою Першотравневого районного суду м.Чернівці від 29.05.2020 року накладено арешт на нежиле приміщення, загальною площею 129,30 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , а також на нежиле приміщення, загальною площею 164,70 кв.м. реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 та належать на праві власності ОСОБА_3 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , мешканець АДРЕСА_2 ).

З урахуванням вимог ст. 158 ЦК України вказаний арешт слід скасувати.

На підставі вище викладеного та керуючись ст.ст. 17, 33, 36, 37 Закону України «Про іпотеку», ст.ст. 3, 15, 16, 203, 215, 330, 388, 625, 1050 ЦК України, ст.ст. 2, 4, 5, 7, 1, 12, 76-89, 158, 258, 259, 263, 264, 265, 268, 273, 280-284, 352, 354, 355 ЦПК України, -

ВИРІШИВ:

Позови ОСОБА_2 та ОСОБА_4 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Поліс», приватного нотаріуса Дніпропетровського міського нотаріального округу Бондаренко Р.О., ОСОБА_3 про визнання недійсним договору, визнання незаконним та скасування рішень про державну реєстрацію речових прав на майно, витребування майна задовольнити.

Визнати недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя, за яким Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Поліс" набуло право власності на нежиле приміщення, загальною площею 129,30 кв.м. що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 та нежиле приміщення, загальною площею 164,70 кв.м. що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

Визнати протиправним і скасувати рішення індексний номер 32158949 від 01.11.2016 року "Про державну реєстрацію прав та їх обтяжень" про реєстрацію за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Поліс», , права власності на нежиле приміщення, загальною площею 129,30 кв.м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

Визнати протиправним і скасувати рішення індексний номер 32158555 від 01.11.2016 року "Про державну реєстрацію прав та їх обтяжень" про реєстрацію за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Поліс», , права власності на нежиле приміщення, загальною площею 164,70 кв.м, що заходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

Витребувати від ОСОБА_3 нежилі приміщення, загальною площею 129,30 кв.м. та 164,70 кв.м. що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

Визнати недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя, за яким Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Поліс" набуло право власності на нежиле приміщення, загальною площею 62,5 кв.м. що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

Визнати протиправним і скасувати рішення індексний номер 32158071 від 01.11.2016 року "Про державну реєстрацію прав та їх обтяжень" про реєстрацію за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Поліс», , права власності на нежиле приміщення, загальною площею 62,5 кв.м. що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

Витребувати від ОСОБА_3 нежиле приміщення, загальною площею 62,5 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Стягнути з ОСОБА_3 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Поліс» в рівних частках на користь ОСОБА_2 судовий збір в сумі 12191,60 грн. , а саме по 6095,80 грн. з кожного.

Стягнути з ОСОБА_3 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Поліс» в рівних частках на користь ОСОБА_4 судовий збір в розмірі 2522,40 грн., а саме по 1261,20 грн. з кожного.

Скасувати арешт накладений ухвалою Першотранвевого районного суду м.Чернівці від 29.05.2020 року на нежиле приміщення, загальною площею 129,30 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , а також на нежиле приміщення, загальною площею 164,70 кв.м. реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

Рішення суду набирає законної сили в порядку передбаченому ст. 273 ЦПК України.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів безпосередньо до Чернівецького апеляційного суду або в той самий строк через Першотравневий районний суд м. Чернівці відповідно до вимог п. 15.5 Розділу ХІІІ ЦПК України.

Повний текст рішення виготовлено 27 жовтня 2020 року.

Суддя Першотравневого

районного суду м.Чернівці А. В. Федіна