Романівський районний суд Житомирської області
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

24 березня 2020 року смт. Романів

Романівський районний суд Житомирської області в складі судді Бабича С.В., з участю секретаря судового засідання Багінської В.І., розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом селянського фермерського господарства «Шанс» до ОСОБА_1 про поновлення строку дії договору оренди землі та визнання додаткової угоди укладеною, третя особа, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмету спору - ОСОБА_2 , -

В С Т А Н О В И В :

В грудні 2019 року голова селянського фермерського господарства " Шанс" (далі СФГ "Шанс") ОСОБА_7 звернувся до Романівського районного суду Житомирської області з позовом до ОСОБА_1 , в якому просив визнати поновленим строком на 10 років договір оренди 1/12 частину земельних ділянок, успадкованих відповідачем від ОСОБА_4 , що був укладений 29 січня 2007 року між ОСОБА_2 та СФГ «Шанс».

На обгрунтування своїх вимог позивач зазначив, що ОСОБА_4 , будучи співвласником земельних ділянок № :13:000:0002 та № :15:000:0125, за життя уповноважила ОСОБА_2 на укладення з СФГ «Шанс» договору оренди вищевказаних земельних ділянок строком на 10 років.

У вересні 2019 року позивач дізнався, що ОСОБА_1 набула право власності на 1/12 ідеальну частину вищевказаних земельних ділянок в порядку спадкування після смерті ОСОБА_4 , однак продовжувати договірні відносини з СФГ «Шанс» відмовляється.

Розгляд справи проведено у порядку спрощеного позовного провадження відповідно до статті 279 Цивільного процесуального кодексу України (далі ЦПК України) без повідомлення сторін за наявними у справі матеріалами.

18 лютого 2020 року відповідачем подано до суду відзив, в якому остання зазначила, що до закінчення строку вищевказаного договору оренди землі (до 29 січня 2017 року), голова СФГ "Шанс" ОСОБА_7 нікого письмово не повідомляв про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк. Окрім цього, ОСОБА_1 зазначила, що оригінал державного акту на право власності на земельні ділянки № :13:000:0002 та № :15:000:0125 знаходиться у засновника СФГ "Шанс" - ОСОБА_2 ., який в свою чергу його утримував, що перешкоджало їй в позасудовому порядку оформити свої спадкові права на частину вказаних земельних ділянок після смерті матері - ОСОБА_4

21 лютого 2020 року представником СФГ "Шанс" подано відповідь на відзив, в якому останній зазначив, що протягом одного місяця від закінчення спірного договору оренди землі від спадкоємців ОСОБА_4 не надходило письмове повідомлення про відмову в поновленні договору оренди. Окрім цього, головою СФГ "Шанс" ОСОБА_7 зазначено, що ним належним чином виконувалися обов"язки орендаря.

Водночас, головою СФГ "Шанс" ОСОБА_7 подано заяву про зміну предмету позову. З урахуваванням вказаної заяви, позивач просить суд визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 29 січня 2007 року із СФГ "Шанс" на 1/12 частину земельних ділянок ОСОБА_1 , які остання успадкувала від ОСОБА_4 , згідно державного акта серії ЯБ №844350 від 28 листопада 2006 року на той самий строк і на тих самих умовах.

Судом встановлено, що ОСОБА_4 була співвласником 1/12 ідеальної частини земельних ділянок № :13:000:0002 та № :15:000:0125, розташованих на території Вільшанської сільської ради Романівського району Житомирської області, площею 50,4218 га та 16,3051 га.

29 січня 2007 року ОСОБА_2 уклав договір оренди вищевказаних земельних ділянок з СФГ " Шанс" строком на десять років.

29 січня 2017 року строк дії договору оренди, що укладений 29 січня 2007 року між ОСОБА_2 та СФГ " Шанс" сплив.

Рішенням Романівського районного суду Житомирської області від 1 жовтня 2018 року, яке набрало законної сили 26 грудня 2019 року, за ОСОБА_1 визнано право власності на 1/12 ідеальні частини земельних ділянок, що знаходяться на території Вільшанської сільської ради Романівського району Житомирської області (кадастрові номери :13:000:0002 та :15:000:0125), в порядку спадкування після смерті ОСОБА_4 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 .

14 вересня 2019 року голова СФГ «Шанс» направив ОСОБА_1 , повідомлення про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, додавши при цьому відповідний проект додаткової угоди. Вказані документи ОСОБА_1 отримала особисто 18 вересня 2019 року.

Згідно проекту додаткової угоди СФГ "Шанс" пропонує ОСОБА_1 поновити строк дії договору оренди від 29 січня 2007 року на 15 років та змінити розмір орендної плати.

Суд, дослідивши у порядку спрощеного позовного провадження письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються відповідно до норм матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, дійшов висновку, що у задоволенні позову СФГ "Шанс" слід відмовити з наступних підстав.

Частиною першою статті 15 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення і майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови: по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частинах першій - п`ятій статті 33 цього Закону передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яке передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно з частинами першою - п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, які передбачені статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Аналогічний висновок зазначений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц.

Щодо істотних умов договору оренди землі та додаткової угоди до неї, слід зазначити наступне.

Згідно з частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди.

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, встановлених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Для продовження договірних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди щодо продовження договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах (частина перша - п`ята статті 33 Закону) або мовчазна згода сторін договору стосовно поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк (частина шоста статті 33 Закону).

У розумінні наведених положень законодавства основними відмінностями у застосуванні положень частин першої - п`ятої та частини шостої Закону є умови додаткової угоди (відмінні від попередніх, або ті самі чи тотожні (частини перша - п`ята статті 33 Закону) та наявність погодження обох сторін щодо істотних умов договору, або ті самі (частина шоста статті 33 Закону)) та строк, в який орендодавець повинен повідомити орендаря про відсутність наміру продовжувати або поновлювати договір оренди (у місячний строк після повідомлення орендаря про намір продовжувати договір оренди земельної ділянки (частини перша - п`ята статті 33 Закону) чи у місячний строк після закінчення строку дії договору (частина шоста статті 33 Закону).

При цьому слід врахувати, що відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 Закону умови договору оренди землі можуть бути змінені лише за згодою сторін, а у разі недосягнення такої домовленості щодо істотних умов переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється; недосягнення сторонами домовленостей щодо істотних умов договору при їх зміні виключає поновлення договору оренди землі з підстав переважного права (частина четверта статті 33 Закону).

Аналогічна позиція, викладена в постанові Верховного Суду від 16 вересня 2019 року у справі № 908/2314/18.

Отже, зміна умов договору у будь-якій частини виключає продовження договору з підстав частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», а за положеннями частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» відсутність досягнення домовленостей щодо умов договору при їх зміні також виключає продовження договору оренди землі з підстав переважного права.

Головою СФГ "Шанс" ОСОБА_7 не надано належних та допустимих доказів, що він, як орендар, протягом строку дії договору оренди землі (з січня 2007 року по 29 січня 2017 року) належно виконував свої обов`язки за договором оренди перед ОСОБА_4 , яка померла ще в 2009 році (сплачував орендну плату, тощо), а також доказів того він, після закінчення строку вказаного договору, продовжує користуватися частиною земельних ділянок, які є предметом спірного договору оренди землі.

Окрім цього, слід зазначити, що проект додаткової угоди до договору оренди землі, який був надісланий ОСОБА_1 , як потенційному спадкоємцю, лише у вересні 2019 року містить інший строк дії договору (15 років) та інший розмір орендної плати, а тому частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» до цих правовідносин не може і не могла бути застосована, оскільки унеможливлювалося продовження договору на той самий строк та на тих самих умовах.

Враховуючи викладене, права СФГ " Шанс" як орендаря на користування земельною ділянкою припинилися у зв`язку з закінченням строку договору, на який його було укладено за відсутності домовленості про його продовження на змінених умовах (частина перша статті 31, частина четверта статті 33 Закону України «Про оренду землі») та відсутності всіх необхідних юридичних фактів, необхідних для реалізації переважного права на поновлення договору оренди.

З урахуванням вищевикладеного та керуючись статтями 13, 19, 31, 33 Закону України «Про оренду землі», статтями 10-13, 141, 259, 263-265, 268, 279 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позову селянського фермерського господарства «Шанс» (адреса місцязнаходження: с. Мала Токарівка Романівський район Житомирська область, ідентифікаційний код в ) про поновлення строку дії договору оренди землі та визнання додаткової угоди укладеною - відмовити.

Рішення може бути оскаржене до Житомирського апеляційного суду в апеляційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення в порядку, передбаченому підпунктом 15.5 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України.

Суддя С.В. Бабич