Справа № 587/1518/19
РІШЕННЯ
03 березня 2020 року Сумський районний суд Сумської області в складі головуючого судді Степаненка О.А., за участю секретаря судового засідання Домненко Н.І., представника позивачів ОСОБА_1 , представника відповідача Литвиненко Д.Г., розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Суми цивільну справу за позовом ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до ТОВ «Агрофірма «Семереньки», третя особа Фермерське господарство «Інтерагро» про стягнення заборгованості з орендної плати, дострокове припинення договору оренди землі шляхом його розірвання, скасування реєстрації договору оренди землі,
В С Т А Н О В И В :
Позивач ОСОБА_2 в судове засідання не з`явився. В судовому засіданні ОСОБА_3 та його представник підтримали позовні вимоги в повному обсязі.
Представник відповідача Литвиненко ОСОБА_8 позовні вимоги не визнала, підтримавши свою позицію, висловлену в відзиві на позов. Зокрема, представник відповідача пояснила, що 13 лютого 2009 року між ОСОБА_4 як орендодавцем та ТОВ АФ «Рост» (правонаступником якого є ТОВ «Агрофірма «Семереньки») як орендарем був укладений Договір оренди землі. У відповідності з умовами вищевказаного договору було передано у строкове платне користування терміном на 20 років земельну ділянку площею 2,0 га, що розташована на території Яструбинської сільської ради Сумського району Сумської області. ІНФОРМАЦІЯ_3 ОСОБА_4 помер, право власності на дану земельну ділянку перейшло спочатку до ОСОБА_5 , а після його смерті до ОСОБА_2 , позивача по справі. Відповідно до п. 38 Договору, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання цього договору. Аналогічна норма міститься також у статті 32 Закону України «Про оренду землі». Таким чином, договір оренди є вчиненим у відповідності до діючого законодавства, чинним з моменту укладення і до цього часу, не є припиненим, не визнаний недійсним, отже його правомірність презюмується згідно приписів ст.204 ЦК України. Перехід права власності на земельну ділянку тягне за собою не розірвання договору оренди землі, а перехід прав та обов`язків попереднього власника за чинним договорами оренди землі, тобто умови договору оренди землі є обов`язковими для нового власника і розірвання або зміна умов договору в односторонньому порядку не допускається. Крім того, представник відповідача пояснив, що жодним з позивачів не були дотримані вимоги щодо повідомлення орендаря про перехід права власності на спірну земельну ділянку, відтак, ТОВ АФ «Рост» було позбавлене можливості належним чином виконати своє зобов`язання за договором оренди. До того ж, товариством «Рост» було здійснене нарахування орендної плати, однак виплатити її відповідач не мав можливості, оскільки орендодавець за договором помер, а нові власники не повідомили про перехід до них права власності на земельну ділянку. Посилаючись на ці обставини, представник відповідача вважав позовні вимоги безпідставними і просив відмовити у їх задоволенні.
Заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши письмові докази по справі, з`ясувавши правові позиції сторін, суд не вбачає підстав для задоволення позову.
ОСОБА_4 ІНФОРМАЦІЯ_1 помер, право власності на дану земельну ділянку в порядку спадкування перейшло до ОСОБА_5 , який 12 квітня 2017 року отримав свідоцтво про право на спадщину за законом і ІНФОРМАЦІЯ_2 помер. Спадкоємець ОСОБА_2 13 березня 2018 року отримав свідоцтво про право на спадщину за законом після смерті ОСОБА_5 ( ар.с.16).
Позивач ОСОБА_2 , який успадкував земельну ділянку після смерті ОСОБА_5 , продав земельну ділянку ОСОБА_3 згідно договору купівлі-продажу від 23 листопада 2018 року (ар.с.18-20).
Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Статтею 610 ЦК України передбачено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Із положень ст. 13 Закону України «Про оренду землі», який є спеціальним законом і має пріоритет перед іншими законами у застосуванні щодо спірних правовідносин, вбачається, що договір оренди землі - це договір, згідно з яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Розмір, форма та строки орендної плати за землю, які відповідно до ст. 21 цього Закону встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, не можуть суперечити чинному на час укладення договору оренди законодавству.
Обов`язки та права сторін договору визначені статтями 24 і 25 даного Закону та умовами договору. Так, в силу ч.1 ст. 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець вправі, зокрема, вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Відповідно до вимог ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Порушенням зобов`язання ( ст. 610 ЦК України) є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язань (неналежне виконання). Статтями 141, 143 Земельного кодексу України визначений вичерпний перелік підстав для припинення та примусового припинення права користування земельною ділянкою, що не підлягає розширеному тлумаченню.
Відповідно до статті 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором( п. 36 договору оренди землі).
Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» (чинною на час виникнення спірних правовідносин) на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі( ч. 4 статті 32 Закону України «Про оренду землі», п. 38 оспорюваного договору).
Пунктом 38 укладеного між сторонами договору оренди землі від 13 лютого 2009 року визначено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання цього договору. Розірвання договору в односторонньому порядку не допускається. Право на орендовану земельну ділянку у разі смерті фізичної особи - Орендодавця, переходить до спадкоємців або інших осіб, які використовують цю земельну ділянку разом з орендарем.
Крім того, відповідно до ст. 1481Земельного кодексу України, до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з переходом права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.
Таким чином, договір оренди землі, укладений 13 лютого 2009 року між ОСОБА_4 та ТОВ АФ «Рост» (правонаступником якого є ТОВ «Агрофірма «Семереньки») є вчиненим з дотриманням діючих на той час правових норм; є чинним з моменту його укладання і до цього часу; не припинявся, не змінювався, не визнавався недійсним, відтак, його правомірність презюмується згідно приписів ст.204 ЦК України, у відповідності з якою правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (презумпція правомірності правочину).
Перехід права власності на орендовану земельну ділянку після смерті орендодавця ОСОБА_4 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 ) до ОСОБА_5 , а також перехід права власності на орендовану земельну ділянку після смерті ОСОБА_5 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 ) до позивача по справі ОСОБА_2 , як і реорганізація юридичної особи-орендаря Товариства з обмеженою відповідальність АФ «Рост» (правонаступником якого після реорганізації є ТОВ «Агрофірма «Семереньки»), - не є підставою для зміни умов або розірвання цього договору (ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» (чинною на час виникнення спірних правовідносин), п. 38 договору оренди землі від 13 лютого 2009 року).
Та обставина, що протягом дії договору оренди, укладеного 13 лютого 2009 року між ОСОБА_4 та ТОВ АФ «Рост» (правонаступником якого є ТОВ «Агрофірма «Семереньки») вчинялися інші договори щодо спірної земельної ділянки- договір оренди землі між ОСОБА_5 та Фермерським господарством «Інтерагро» від 1 травня 2017 року, договір купівлі продажу спірної земельної ділянки від 23 листопада 2018 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 ( ар.с. 19) - не тягнуть за собою визнання недійсним первісного договору, оскільки вони не мають переваги перед договором оренди землі, укладеним 13 лютого 2009 року між ОСОБА_4 та ТОВ АФ «Рост» і не можуть тягнути за собою визнання цього договору недійним, як не можуть бути підставою для розірвання договору оренди землі.
Оспорюючи позовні вимоги, відповідач надав суду розрахунок орендної плати, яка була нарахована, але не з вини позивача не була отримана як ОСОБА_4 , так і спадкоємцем після його ОСОБА_9 , а також чинним власником земельної ділянки ОСОБА_3 та позивачем ОСОБА_2 .
Відповідно до ст. 13 Конституції України і ст. 319 ЦК України власність зобов`язує. Це правило конкретизоване у ст. 322 Кодексу, яка встановлює, що власник зобов`язаний утримувати майно, котре йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.
У відповідності з ч. 3 ст. 1481 Земельного кодексу України особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.
Однак, ані ОСОБА_5 як спадкоємець після померлого ОСОБА_4 , ані ОСОБА_2 як спадкоємець після померлого ОСОБА_5 при переході права власності на спірну земельну ділянку не дотрималисьвимог закону,внаслідок чого ТОВ АФ «Рост» було позбавлене можливості належним чином виконати своє зобов`язання за договором оренди. Всупереч приписам ст. ст. 12, 81 ЦПК України позивач не надав суду жодного доказу на підтвердження виконання положень статті ст. 1481 Земельного кодексу України, яка зобов`язує осіб, які набули право власності на земельну ділянку, тобто як померлого спадкодавця ОСОБА_5 , так і позивачів по справі ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , протягом місяця з дня набуття права власності на земельну ділянку повідомити про це орендаря - ТОВ АФ «Рост», виконавши інші вимоги ст. 1481 Земельного кодексу України.
Товариством АФ «Рост» було здійснене нарахування орендної платиза користування спірною земельною ділянкою, однак виплатити орендну плату відповідач не мав можливості, так як орендодавець за договором ОСОБА_4 - помер, а нові власники, в тому числі і позивач ОСОБА_2 , на порушення передбачених законом обов`язків, не повідомляли про перехід до них права власності.
У відповідності до ст. 4 Закону України «Про оцінку земель» одним із принципів проведення оцінки землі є безперервність цього процесу. Тобто величина нормативної грошової оцінки земельної ділянки не є сталою і щорічно індексується на відповідний коефіцієнт.
Таким чином загальна сума нарахованої, але не виплаченої з 2016 року орендної плати за договором оренди землі від 13.02.2009 року становить 3 578 гривень 70 копійок. Зазначений розрахунок ґрунтується на умовах договору оренди і чинному законодавстві, отже, є правильним і таким, що відповідає дійсності.
Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Статтею 610 ЦК України передбачено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).Відповідно до ч. 1 ст.613 ЦК України, кредитор вважається таким, що прострочив, якщо він відмовився прийняти належне виконання, запропоноване боржником, або не вчинив дій, що встановлені договором, актами цивільного законодавства чи випливають із суті зобов`язання або звичаїв ділового обороту, до вчинення яких боржник не міг виконати свого обов`язку. Частиною другою ст.613 ЦК України передбачено, що якщо кредитор не вчинив дії, до вчинення яких боржник не міг виконати свій обов`язок, виконання зобов`язання може бути відстрочене на час прострочення кредитора.
Щодо твердження позивачів, що ТОВ АФ «Рост» після смерті ОСОБА_4 не скористалося своїм переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, то воно не може бути взято судом до уваги, адже відповідно до ч.2 ст.33 Закону України «Про оренду землі», у разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. Як зазначив відповідач, про смерть орендодавця ОСОБА_4 ( ІНФОРМАЦІЯ_4 року) і про перехід права власності до ОСОБА_5 ( який отримав свідоцтво про право на спадщину12 квітня 2017 року), а також про смерть ОСОБА_5 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 ) і про перехід права власності до позивача по справі ОСОБА_2 ( який отримав свідоцтво про право на спадщину13 березня 2018 року) йому стало відомо лише після отримання копії позовної заяви по даній справі. Крім того, оспорюваний договір оренди діє до 25 березня 2030 року, тому поновлювати його (укладати на новий строк) за 11 років до закінчення терміну дії не було правових підстав, оскільки відповідно до ч. 1 ст. 1481 Земельного кодексу України, до особи, яка набула власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.
Таким чином, позиція відповідача про те, що після смерті орендодавця ОСОБА_4 оспорений договір продовжив свою дію і всі права та обов`язки за договором після смерті ОСОБА_10 перейшли спочатку до ОСОБА_5 , потім після його смерті до ОСОБА_2 , а на даний час до ОСОБА_3 як до власника земельної ділянки, є такою, що ґрунтується на положеннях чинного законодавства.
Відповідно до частини 1 статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Здійснюючи правосуддя, суд захищає права свободи та інтереси фізичних осіб, права ат інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом чи договором( ст. 5 ЦПК України). Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання (ч.1 ст. 15 ЦК України).
Згідно з ч. 1 ст. 19 ЦПК України, суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи щодо: захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів, що виникають із цивільних, житлових, земельних, сімейних, трудових відносин; інших правовідносин, крім випадків, коли розгляд таких справ проводиться за правилами іншого судочинства.
Відповідно до роз`яснень, що містяться у п.11 постанови Пленуму Верховного Суду України від 18.12.2009 року №14 «Про судове рішення у цивільній справі», оскільки правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів та осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси ( частина перша та друга статті 4 ЦПК), то суд повинен встановити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, а якщо були, то вказати, чи є залучений у справі відповідач відповідальним за це.
У відповідності з ст. ст. 12, 81 ЦПК України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Разом з тим, всупереч вимогам ст. ст. 12, 81 ЦПК України позивачі не надали суду належних доказів на підтвердження того, що відповідач умисно систематично не сплачував орендну плату спочатку ОСОБА_4 , потім спадкоємцю ОСОБА_5 , а потім і ОСОБА_2 за весь період з моменту отримання земельної ділянки у спадщину і до 23 листопада 2018 року ( до укладення договору купівлі-продажу з ОСОБА_3 від 23 листопада 2018 року).
У відповідності з положеннями ст. ст. 11, 12 ЦК України однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини. Особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд. Цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.
Укладаючи оспорюваний договір оренди землі від 13 лютого 2009 року, орендодавець ОСОБА_4 та орендар ТОВ АФ «Рост» узгодили всі істотні умови договору - строк дії договору, розмір, порядок та форму орендної плати, порядок зміни умов договору і припинення його дії, відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору тощо. Отже, у відповідності з положеннями ч. 1 ст.1481 Земельного кодексу України, ОСОБА_5 , до якого перейшло право власності після померлого ОСОБА_4 , а також ОСОБА_2 , до якого перейшло право власності на земельну ділянку після померлого ОСОБА_5 , а також ОСОБА_3 , до якого перейшло право власності на спірну ділянку на підставі договору купівлі-продажу між ним та ОСОБА_2 , мають дотримуватися положеньукладеного попереднім власником договору та користуватися правами та виконувати зобов`язання за договором, умови якого є обов`язковими як для позивачів по справі, так і для відповідача, реорганізація якого також не є підставою для розірвання договору або його невиконання.
Позивачами не надано суду доказів на підтвердження порушення своїх прав з боку позивача, не надано доказів на підтвердження порушення умов укладеного між ТОВ АФ «Рост» та ОСОБА_4 договору оренди землі, а тому визнання цього договору недійсним та його розірвання як спосіб захисту прав не може бути застосований.
Позивачами не ставилось питання про зміну умов договору, з жодними заявами щодо зміни договору або укладення додаткового договору ані ОСОБА_2 , ані ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Семереньки» ( яке є правонаступником ТОВ АФ «Рост» не зверталися), доказів на підтвердження зворотнього позивачі не надали.
Відповідачем проводилось як нарахування визначеної умовами договору орендної плати,так і індексація розміру орендної плати у відповідності з умовами договору та чинними нормативними актами; відповідачем наданий обґрунтований розрахунок розміру орендної плати за кожний рік користування земельною ділянкою; відповідач не заперечує необхідності сплати орендної плати в розмірі і порядку, встановленому договором; не оспорює право позивачів на отримання орендної плати за умови виконання ними своїх обов`язків, визначених, зокрема, частиною 3 статті 1481 Земельного кодексу України; зобов`язується виплатити позивачам орендну плату в розмірі і в порядку, передбаченому договором оренди та чинним законодавством відразу після того, як позивачі нададуть повідомлення про перехід права власності в порядку, передбаченому законодавством та іншу інформацію, визначену законом і необхідну відповідача для виконання умов договору.
Отже, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд виходить з того, що права позивачів ОСОБА_2 та ОСОБА_3 не були порушені, - як Товариством з обмеженою відповідальністю АФ «Рост», так і його правонаступником - Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Семереньки», а тому відсутні підстави для захисту прав позивача.
На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 213-215 ЦПК України, ст. ст. 12,81, 4, 19 ЦПК України, ст. ст. 13 Конституції України, ст. ст. 11, 12, 319, 322, 526, 610, 651 ЦК України, ст. ст. 141,143, 1481 Земельного кодексу України, ст. ст. 32,31, 21,24,25 Закону України про оренду землі, суд
Відмовити в задоволенні позову ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Семереньки», третя особа Фермерське господарство «Інтерагро» про стягнення заборгованості з орендної плати, дострокове припинення договору оренди землі шляхом його розірвання, скасування реєстрації договору оренди землі за безпідставністю позовних вимог.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Сумського апеляційного суду через Сумський районний суд Сумської області протягом 30 днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Суддя О.А.Степаненко