Справа № 369/7113/19
Провадження № 2/369/618/20
РІШЕННЯ

Іменем України

04.03.2020 року Києво-Святошинський районний суд Київської області в складі:

головуючого судді - Медведського М.Д.,

за участю секретаря - Головатюк В.В.,

за участю представника позивача - ОСОБА_1 ,

представника відповідача - Гонтар Д.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Києва № 11 в приміщенні Києво-Святошинського районного суду Київської області цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ТОВ «ФК «Житло-Капітал» про зобов`язання вчинити дії , -

В С Т А Н О В И В:

У червні 2019 року позивач ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом до ТОВ «ФК «Житло-Капітал» про зобов`язання вчинити дії.

Свої вимоги обґрунтувала тим, що 25 вересня 2012 року між ОСОБА_2 та ТОВ «ФК «Житло-Капітал» було укладено Договір про участь у Фонді фінансування будівництва № Б 12.77/04/25092912 про участь у Фонді Фінансування Будівництва («Акварелі-4»), IV черги будівництва п`ятисекційного житлового будинку Мікрорайону житлових будинків і громадських будівель по АДРЕСА_1 , відповідно до п.1.3 та п.1.4 якого Позивачка зобов`язувалась передати Відповідачу в управління грошові кошти з метою отримання у власність об`єкт інвестування, а Відповідач зобов`язувався прийняти грошові кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність з подальшим використанням їх на умовах та у порядку визначеному Договором та Правилами ФФБ.

Пунктом 4.1 Договору було визначено, що поточна ціна вимірної одиниці об`єкта інвестування становила 10 522, 66 грн. без ПДВ.

Пунктом 4.2 Договору визначено, що поточну ціну вимірної одиниці об`єкту інвестування визначає забудовник на підставі вартості зміни офіційного курсу ЕІБУ, споживчих властивостей об`єктів інвестування та об`єкту будівництва, коефіцієнтів поверху та комфортності.

Відповідно до вимог п. 4.3 Договору Позивачка внесла на розрахунковий рахунок ФФБ кошти, в розмірі 152 000 грн., що складає 33, 73 % вартості об`єкту інвестування за поточною ціною вимірної одиниці об`єкту інвестування.

Пунктом 4.5 Договору визначено, що після внесення Позивачкою коштів, Відповідач закріплює кількість вимірних одиниць та видає Свідоцтво про участь у ФФБ.

Відповідно до п. 5.1 Договору об`єктом інвестування є квартира з наступними характеристиками: район забудови АДРЕСА_1 ; номер об`єкту інвестування № 77 ; поверх 12; кількість кімнат 1; проектна загальна площа 42, 82 м. кв.; проектна житлова площа 18, 43 м. кв.; номер корпусу/секціїЕ12.

Відповідно до п. 6.1 Договору, планове введення об`єкту будівництва в експлуатацію 29 березня 2013 року та об`єкта інвестування під заселення секції № Е 12 - 31 травня 2013 року.

На виконання умов Договору та графіку внесення коштів, починаючи з 26 жовтня 2012 року по 24.11.2014 року, Позивачка вносила кошти.

Однак, 24 квітня 2014 року Позивачка отримала повідомлення про те, що поточнадцна об`єкту інвестування станом на 24 квітня 2014 року буде становити 14 987, 69 грн. На примірнику зазначеного повідомлення Позивачка власноручно написала, що зазначеною ціною не погоджується та вважає її незаконною.

В подальшому, 09 вересня 2014 року Позивачку повідомили про те, що поточна ціна об`єкту інвестування станом на 9 вересня 2014 року буде становити 16 880, 10 грн.

Приймаючи до уваги те, що Відповідач двічі повідомляв Позивачку про зміну поточної ціни об`єку інвестування, однак продовжував приймати від Позивачки кошти в розмірі, визначеному в графіку внесення коштів, зазначене дає підстави вважати повідомлення про збільшення вартості поточної ціни намаганням здійснити неправомірне збагачення за рахунок Позивачки.

1.12.2014 року, після отримання двох повідомлень про збільшення поточної ціни об`єкту інвестування, Позивачка звернулась до Відповідача з заявою про незаконні вимоги сплачувати підвищену ціну за об`єкт інвестування.

Зазначена заява залишилась без відповіді, а Відповідач припинив видавати Позивачці Свідоцтво про участь у ФФБ та закріплювати за нею вимірні одиниці.

Не зважаючи на те, що Відповідач не видавав Позивачці Свідоцтво про участь у ФФБ та не закріплював за нею вимірні одиниці, Позивачка продовжувала вносити на рахунок Відповідача кошти в розмірі, визначені станом на момент підписання Договору.

Станом на момент закінчення дії Договору, а відповідно до графіку внесення коштів це 25.09.2017 року, Позивачка внесла кошти в повному обсязі, чим виконала умови Договору.

Відповідно до вимог п. 3.1.1.5 Договору, після остаточних розрахунків між Позивачкою та Відповідачем, останній на протязі 3-х робочих днів з календарної дати здійснення цих розрахунків передати Позивачці майнові права на об`єкт інвестування та видати Довідку про 100 % відсоткову оплату вартості загальної площі об`єкту інвестування, яка підтверджує право на отримання у власність об`єкта інвестування.

18 лютого 2019 року на адресу адвоката Шокурова Ю.Л. від ТОВ «ФК «Житло-Капітал» надійшла відповідь на адвокатський запит, згідно якої мені було повідомлено про те, що Об`єкт містобудування «Будівництва IV черги мікрорайону житлових будинків і громадських будівель-п`яти секційного житлового будинку Мікрорайону житлових будинків і громадських будівель по АДРЕСА_1 » введений в експлуатацію 7 листопада 2013 року.

Також, відповідно до зазначеної відповіді, було повідомлено про те, що з 25 вересня 2012 року по 7 листопада 2013 року поточна ціна вимірної одиниці об`єкта інвестування становила 10 522, 66 грн.

Приймаючи до уваги зазначену відповідь, є всі підстави вважати, що Відповідач намагався отримати з Позивачки завищену вартість поточної одиниці об`єкт інвестування.

Так, 7 листопада 2013 року будинок, в якому знаходиться об`єкт інвестування був введений в експлуатацію, в зв`язку з чим дія п. 4.2 Договору, яким визначено зміну поточної ціни вимірної одиниці об`єкту інвестування, втрачає дію, так як будинок зведений та готовий до експлуатації, а тому будь які коригування споживчих властивостей об`єктів інвестування та об`єкту будівництва, коефіцієнтів поверху та комфортності вже не здійснюються, що в свою чергу не дає права Відповідачу змінювати ціну поточної одиниці.

Враховуючи те, що будинок, в якому розташований спірний об`єкт інвестування, був введений в експлуатацію через рік після укладання Договору № Е12.77/04/25092912, в зв`язку з чим поточна ціна вимірної одиниці об`єкту інвестування вже не могла змінюватись, Позивачка виконала свій обов`язок та сплати в повному обсязі кошти за Договором, адвокат Шокуров Ю.Л. звернувся до ТОВ «ФК «Житло-Капітал» з заявою про видачу Довідки про підтвердження її права на об`єкт інвестування.

27 березня 2019 року на адресу адвоката Шокурова 10.Л. від ТОВ «ФК «Житло- Капітал» надійшла відповідь, згідно якої повідомлялось про те, що Довідка про підтвердження її права на об`єкт інвестування Позивачці видана не буде в зв`язку з тим, що Позивачка не виконала умови Договору та не сплачено об`єкт інвестування по поточній ціні та не закріплено 100 % вимірних одиниць.

Позовні вимоги задовольнити та зобов`язати Товариство з обмеженою

відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» видати

ОСОБА_2 довідку на підтвердження права отримання у власність об`єктаінвестування - однокімнатну квартиру за адресою згідно Договору :

АДРЕСА_1 ; номер об`єкту інвестування № 77 ; поверх 12; кількість

кімнат 1; проектна загальна площа 42, 82 м. кв.; проектна житлова площа 18, 43 м. кв.;

номер корпусу/секції Е12, що знаходиться в житловому комплексі «Акварелі -4» IV черги

мікрорайону житлових будинків і громадських будівель-п`яти секційного житлового

будинку Мікрорайону житлових будинків і громадських будівель по

АДРЕСА_1 .

Стягнути з Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-

Капітал» на користь ОСОБА_2 витрати на правничу допомогу в

розмірі 10 849, 80 грн.

Стягнути з Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» на користь ОСОБА_2 судовий збір.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 04.06. 2019 року призначено підготовче судове засідання на 04 липня 2019 року.

05 липня 2019 року до суду надійшов від представника відповідача відзив на позовну заяву, відповідно до якого відповідач позов не визнає у повному обсязі, просить відмовити у його задоволенні, оскільки позивачем ОСОБА_2 не в повному обсязі виконано свої зобов`язання перед відповідачем, а тому враховуючи існування заборгованості в Управитетя відсутні підстави для реалізації вказаних обов`язків.

16 липня 2019 року представником позивача до суду направлено відповідь на відзив, який мотивований тим, що позивач не погоджується з відзивом на позовну заяву , вважає, що відповідач ухилився від надання обґрунтованої відповіді на деякі питання, просив суд позовні вимоги задовольнити у повному обсязі, посилаючись на те, що позивачка внесла кошти у повному обсязі, тому у неї були всі підстави для отримання від відповідача свідоцтва про участь у ФФБ з інформацією про закріплені виміри одиниці об`єкта інвестування після щомісячного внесення коштів на розрахунковий рахунок відповідача.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 13 вересня 2019 року підготовче судове засідання закрито та призначено справу до розгляду по суті на 18 жовтня 2019 року.

У судовому засіданні представник позивача позов підтримав, просив задовольнити з підстав вказаних у позовній заяві та відповіді на відзив.

Представник відповідача у судовому засіданні просив відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.

Суд, вислухавши думку осіб, які приймали участь у розгляді справи, повно та всебічно дослідивши матеріали справи, прийшов до висновку про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 , виходячи з наступного.

25 вересня 2012 року між ОСОБА_2 та ТОВ «ФК «Житло-Капітал» було укладено Договір про участь у Фонді фінансування будівництва № Б 12.77/04/25092912 про участь у Фонді Фінансування Будівництва («Акварелі-4»), IV черги будівництва п`ятисекційного житлового будинку Мікрорайону житлових будинків і громадських будівель по АДРЕСА_1 , відповідно до п.1.3 та п.1.4 якого Позивачка зобов`язувалась передати Відповідачу в управління грошові кошти з метою отримання у власність об`єкт інвестування, а Відповідач зобов`язувався прийняти грошові кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність з подальшим використанням їх на умовах та у порядку визначеному Договором та Правилами ФФБ.

Спеціальним законом, що встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами є Закон № 978-ІУ.

У ст. 2 Закону № 978-ІУ визначено, що договір управління майном - договір, за яким установник управління передає управителю у довірчу власність майно з метою досягнення визначених ним цілей та встановлює обмеження щодо окремих дій управителя з управління цим майном.

Згідно з п. 1.3 Договору ФФБ, Довіритель ФФБ на підставі повного визнання ним (Довірителем ФФБ) Правил ФФБ передає Управителю у довірчу власність грошові кошти з метою отримання у власність Об`єкт інвестування та встановлює обмеження щодо окремих його дій (Управителя) з управління цими грошовими коштами.

У п. 15.4 Договору ФФБ визначено, що Довіритель ФФБ стверджує, що він (Довіритель ФФБ) з Правилами ФФБ ознайомився та їх визнає при повному розумінні умов та термінології, що в них (Правилах ФФБ) зазначаються.

У ст. 2 Закону визначено, що Правила ФФБ - система норм, затверджена та оприлюднена управителем цього фонду, якої мають дотримуватися всі суб`єкти системи фінансово-кредитних механізмів будівництва житла для досягнення мети управління майном, визначеної установником управління, що повинні відповідати вимогам цього Закону.

Відповідно до ст. 12 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», Правила ФФБ є обов`язковими для виконання всіма суб`єктами цієї системи фінансування будівництва житла.

Таким чином, укладаючи Договір ФФБ та приймаючи на себе зобов`язання за ним, Позивач усвідомлював, що Договір ФФБ є договором управління майном у розумінні Закону № 978-IV, та положення Договору ФФБ необхідно тлумачити, виходячи зі значення термінів, яке роз`яснено у правилах ФФБ та Законі України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" від 19.06.2003 N 978-IV) .

Створення Фонду Фінансування Будівництва (ФФБ) є одним із інструментів (способів) залучення коштів при спорудженні житла, який прямо передбачений ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» (надалі - «Закон № 1560-ХІІ»).

Відповідно до ст. 4 Закону № 1560-ХІІ, інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди Авансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об`єктів визначаються виключно законами.

Тобто Позивач, виступаючи інвестором, обираючи такий спосіб залучення коштів як ФФБ, та укладаючи Договір ФФБ, приймає умови/правила здійснення такої діяльності, що прямо, чітко та недвозначно визначені у Законі № 978-IV. Відносини інвестора та управителя чітко визначені вказаним Законом, Договором ФФБ та Правилами ФФБ. Тому переконання Позивача у фіксованості вартості поточної ціни вимірної одиниці об`єкта інвестування є абсолютно хибним, виходячи з характеру такого способу інвестування як ФФБ.

Натомість, згідно з п. 4.1 Договору ФФБ, 10 522 грн. 66 коп., без ПДВ, є поточною ціною вимірної одиниці об`єкта інвестування на момент укладання Договору.

У ст. 2 Закону № 978-IV визначено, що поточна ціна вимірної одиниці об`єкта інвестування - встановлена на момент розрахунків ціна права вимоги на одну вимірну одиницю цього об`єкта інвестування. Аналогічне визначення цього поняття закріплено у п. 1.5 Правил Фонду Фінансування Будівництва.

Тобто у розумінні Закону № 978-IV та Правил ФФБ поточна ціна вимірної одиниці об`єкта інвестування є змінною величиною, а не фіксованою, та визначається конкретно на момент, коли між Довірителем ФФБ та Управителем здійснюються розрахунки.

Згідно зі ст. 11 Закону № 978-IV, для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник.

Відповідно до ст. 15 Закону 978-IV, поточна ціна вимірної одиниці об`єкта інвестування визначається виходячи з встановлених поточної ціни вимірної одиниці об`єкта будівництва, коефіцієнтів поверху та комфортності цього об`єкта інвестування. На підставі цих даних управитель розраховує вартість зобов`язань довірителя щодо внесення коштів до ФФБ.

Згідно з п. 5.4.4 Правил ФФБ, поточні ціни на Об`єкти інвестування, які не зарезервовані та не закріплені за Довірителями ФФБ, а також на не закріплені за Довірителем ФФБ вимірні одиниці Об`єкта інвестування можуть змінюватися відповідно до поданих Забудовником даних.

Відповідно до п. 4.7 Договору ФФБ, розмір етапу відповідного етапу фінансування згідно п. 4.6 цього Договору обчислюється шляхом множення відповідної кількості вимірних одиниць Об`єкта інвестування, що закріплюється за Довірителем ФФБ згідно з графіком, що зазначений в Свідоцтві про участь у ФФБ, на Поточну ціну вимірної одиниці Об`єкта інвестування.

У п. 4.8 Договору ФФБ встановлено, що Поточна ціна вимірної одиниці Об`єкта інвестування доводиться до відома Довірителя ФФБ шляхом підписання довідки про внесення грошових коштів ... рахунок ФФБ та/або розрахунковий рахунок Управителя. Ця довідка є підтверджуючим документом Поточної ціни вимірної одиниці Об`єкта інвестування при розрахунку розміру оплати відповідного етапу фінансування згідно п. 4.7 цього Договору та інших умов передбачених цим Договором та є чинною протягом 1 (одного) Банківського дня з календарної дати II дачі уповноваженою особою Управителя.

Отже, зазначення у позовній заяві поточної ціни вимірної одиниці об`єкта інвестування у розмірі 10 522,66 грн., що, в свою чергу, є ціною вимірної одиниці об`єкта інвестування на момент укладення Договору ФФБ та твердження про виконання Позивачем усіх зобов`язань за Договором ФФБ є необгрунтованими та суперечать положенням Закону 978-ІУ, Правил ФФБ та умовам договору ФФБ.

Внаслідок того, що всупереч положенням Договору ФФБ Позивач вносила грошові кошти на рахунок ФФБ у розмірі, меншому від зазначеного у підготовлених Управителем довідках, тому, у Позивача виникла заборгованість за Договором ФФБ, яка на даний час не погашена. Про існування заборгованості та вимогу про її погашення Позивача було неодноразово повідомлено, зокрема, надіслано лист-попередження вих. № 02-27/02/2018 від 27 лютого 2018 року, лист-попередження вих. № 218- 36 12/2018 від 26 грудня 2018 року.

Договором ФФБ та Правилами ФФБ чітко встановлено порядок та визначено підстави, за наявності яких Управитель зобов`язаний: передати довірителю ФФБ майнові права на Об`єкт інвестування за договором про уступку майнових прав на об`єкт інвестування, видати Довідку про 100 (сто) % (відсоткову) оплату вартості загальної площі Об`єкта інвестування, яка підтверджує право Довірителя ФФБ на отримання у власність закріплений за ним Об`єкт інвестування, внести Довірителя ФФБ у перелік Довірителів ФФБ, які гають право отримати у власність закріплені за ними Об`єкти інвестування.

У п. 4.16 Правил ФФБ визначено, що Управитель надає Забудовнику перелік Довірителів ФФБ, які на даний момент повністю виконали свої зобов`язання за Договорами про участь у ФФБ і мають право отримати у власність закріплені за ними Об`єкти інвестування.

У п.п. 3.1.1.6 Договору про участь у ФФБ встановлений обов`язок Управителя внести Довірителя ФФБ у перелік Довірителів ФФБ, які мають право отримати у власність закріплені за ними Об`єкти інвестування, який Управитель надає Забудовнику, за умови виконання Довірителем ФФБ своїх зобов`язань за Договором про участь у ФФБ.

Відповідно до п. 3.1.1.5 Договору ФФБ, Управитель зобов`язаний після остаточних розрахунків Довірителя ФФБ згідно з п. 5.5.3 Правил ФФБ протягом 3 (трьох) робочих днів з календарної дати здійснення цих розрахунків передати Довірителю ФФБ майнові права на Об`єкт інвестування за договором про уступку майнових прав на Об`єкт інвестування (у випадку якщо майнові права не передані в іпотеку згідно розділу 8 (вісім) Правил ФФБ) та/або обміняти Свідоцтво про участь у ФФБ на Довідку про 100 (сто) % (відсоткову) оплату вартості загальної площі Об`єкта інвестування, яка підтверджує право Довірителя ФФБ на отримання у власність закріплений за ним Об`єкт інвестування.

Тобто моментом виникнення в Управителя вищевказаних зобов`язань перед довірителем ФФБ є виключно повне виконання своїх зобов`язань за Договором ФФБ, а тому, враховуючи існування заборгованості, в Управителя відсутні підстави для реалізації вказаних обов`язків.

Відповідно до ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно з положеннями ст. 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

З урахуванням наведеного, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог повністю.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України судовий збір у розмірі 768 грн. 40 коп. позивачу не відшкодовуються.

Згідно зі ст. 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.

Таким чином, оцінивши надані представником позивача матеріали в обґрунтування розміру понесених позивачем витрат на правничу допомогу, суд вважає їх не обґрунтованими.

Керуючись ст. 190, 202, 203, 204, 215, 316, 317, 321, 328, 387, 388, 392, 512-514, 526, 527, 530-532, 626 Цивільного кодексу України, Законом України «Про інвестиційну діяльність», ст. 12, 13, 76-81, 141, 263-265, 268, 273, 352, 354 ЦПК України, суд, -

У Х В А Л И В :

Позов ОСОБА_2 до ТОВ «ФК «Житло-Капітал» про зобов`язання вчинити дії - залишити без задоволення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення до Київського апеляційного суду через Києво-Святошинський районний суд Київської області.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Повний текст рішення суду виготовлено 23 березня 2020 року.

Суддя: М.Д. Медведський