Провадження № 2/761/1995/2020
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 лютого 2020 року Шевченківський районний суд м. Києва у складі:

головуючого - судді Мальцева Д.О.,

за участю секретаря Чугаєва І.В.

позивач ОСОБА_1

представник відповідачів 1,2 Родіонова О.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Шевченківського районного суду міста Києва, в залі судових засідань, цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ПуАТ «Укртелеком», Київська міська філія ПуАТ «Укртелеком», Приватний заклад «Українська міжнародна академія балету та спортивного танцю» про визнання договору оренди поновленим, визнання переважного права на укладення договору оренди на новий строк та про визнання договору оренди недійсним у частині,

В С Т А Н О В И В:

ОСОБА_1 (далі по тексту - позивач) звернувся до Публічного акціонерного товариства «Укртелеком» (далі по тексту - відповідач 1), Київської міської філії Публічного акціонерного товариства «Укртелеком» (далі по тексту - відповідач 2), Приватного закладу «Українська міжнародна академія балету та спортивного танцю» (далі по тексту - відповідач 3), відповідно до якого просив визнати Договір оренди № 109-КМФ/17, укладений 26.09.2017 між позивачем та відповідачем 2 в особі відповідача 1, поновленим терміном з 26.09.2018 до 25.09.2019; визнати за позивачем переважне право на укладення Договору оренди комерційної нерухомості, розташованої в місті Києві на другому поверсі (антресоль) 4 - поверхового будинку АДРЕСА_1 загальною площею 13, 31 кв.м, в тому числі коефіцієнт загальних площ 10 % (приміщення АДРЕСА_2 згідно з планом за поверхами) для розміщення офісу, на новий строк; визнати Договір оренди комерційної нерухомості № 117-82Е000, укладений 22.07.2019 між відповідачем 1 та відповідачем 3, недійсним в частині передачі в оренду комерційної нерухомості, розташованої в м. Києві на другому поверсі (антресоль) 4 - поверхового будинку АДРЕСА_1 загальною площею 13, 31 кв.м, в тому числі коефіцієнт загальних площ 10 % (приміщення АДРЕСА_2 згідно з планом за поверхами) (далі по тексту - спірне нерухоме майно).

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 26.09.2017 між позивачем та відповідачем 2 в особі відповідача 1 було укладено Договір оренди № 109-КМФ/17, відповідно до умов якого позивачу як орендарю, було передане у строкове платне користування комерційну нерухомість, розташовану в місті Києві на другому поверсі (антресоль) 4 - поверхового будинку АДРЕСА_1 загальною площею 13, 31 кв.м, в тому числі коефіцієнт загальних площ 10 % (приміщення АДРЕСА_2 згідно з планом за поверхами) для розміщення офісу, на строк до 25.09.2018. У вказаному приміщенні знаходився офіс Адвокатського об`єднання «Мороз, Торкаєнко та Партнери». Після закінчення строку дії Договору, позивач продовжував користуватись зазначеним майном та сплачувати орендну плату. 10.09.2018 позивачем було вручено представнику відповідача 1 лист-пропозицію щодо укладення договору оренди спірної комерційної нерухомості. В подальшому, 05.07.2019 позивач отримав повідомлення від відповідача 2 з проханням звільнити займане приміщення. Відповідач не визнає ту обставину, що Договір оренди був продовжений до 25.09.2019, заперечує переважне право позивача на укладення договору оренди, а тому позивач звернувся до суду з вказаним позовом.

Також позивач просить визнати недійсним Договір оренди спірної комерційної нерухомості укладений 22.07.2019 між відповідачем 1 та відповідачем 3 в частині, оскільки під час його укладення відповідачем 1 не було дотримано ст. 769 ЦК України. Так, на момент укладення зазначеного Договору спірне приміщення перебувало в користуванні у позивача, а тому Договір має бути визнаний недійсним на підставі ст. 215, 217, 230 ЦК України.

Представник відповідача 1 та відповідача 2 в своєму відзиві заперечував проти позовних вимог. Просив відмовити в їх задоволенні через їх безпідставність та необґрунтованість. Зазначив, що позивач був зобов`язаний повернути відповідачу 1 орендоване майно 25.09.2018, разом з тим, позивач фактично продовжував користуватись спірним майном до 25.09.2019. З цих же підстав вважає, що вимога про визнання Договору оренди від 26.09.2017 поновленим не підлягає задоволенню. Також зазначає, що у позивача відсутнє переважне право на укладення Договору оренди на новий строк, оскільки відповідач 1 оприлюднив на публічному аукціоні «ProZorro» пропозиції щодо здачі в оренду спірного нерухомого майна. Переможцем аукціону став відповідач 3, в той час коли позивач участі у аукціоні не приймав, хоча був обізнаний про його проведення. Крім того, відповідач 1 повідомив позивача про необхідність звільнення займаного орендованого приміщення, що свідчить про відсутність наміру відповідача 1 щодо укладення Договору оренди на новий строк з позивачем. Також вважає, що позовна вимога про визнання Договору оренди від 22.7.2019 в частині недійсним не підлягає задоволенню через необґрунтованість та безпідставність.

20.08.2019 ухвалою суду відмовлено в задоволенні заяви позивача про забезпечення позову.

21.08.2019 ухвалою суду відкрито провадження по справі за правилами спрощеного позовного провадження з повідомленням сторін по справі.

24.09.2019 від позивача надійшла заява про забезпечення позову.

25.09.2019 ухвалою суду відмовлено в задоволенні заяви позивача про забезпечення позову.

01.11.2019 від представника відповідача 1, 2 надійшов відзив на позовну заяву та заперечення з приводу розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження, в задоволенні яких в судовому засіданні від 22.01.2020 судом було відмовлено.

22.01.2020 від позивача надійшла заява про збільшення позовних вимог, в залученні якої в судовому засіданні від 22.01.2020 судом було відмовлено.

Позивач в судовому засіданні позовні вимоги підтримав, просив задовольнити.

Представник відповідача 1 та відповідача 2 у судовому засідання заперечував проти позовних вимог, просив відмовити в їх задоволенні в повному обсязі.

Відповідач 3 в судове засідання не з`явився, причини неявки суду невідомі. Судом вживалися заходи щодо повідомлення відповідача про дату, час та місце розгляду справи належним чином, на адресу відповідача направлялась копія ухвали про відкриття провадження по справі та судові повістки.

Суд, заслухавши пояснення позивача, представника відповідача 1, 2, дослідивши матеріали справи, оцінивши наявні у справі докази, встановив наступні обставини та відповідні їм правовідносини.

В судовому засіданні встановлено, що 26.09.2017 між ОСОБА_1 та Публічним акціонерним товариством «Укртелеком» в особі Директора Київської міської філії Публічного акціонерного товариства «Укртелеком» укладено Договір оренди комерційної нерухомості № 109-КМФ/17 (далі по тексту - Договір від 26.09.2017).

Відповідно до п. 1.1. Договору від 26.09.2017, Орендодавець (відповідач 1) передає, а Орендар (позивач) бере в строкове платне користування комерційну нерухомість розташовану в місті Києві на другому поверсі (антресоль) 4 - поверхового будинку АДРЕСА_1 загальною площею 13, 31 кв.м, в тому числі коефіцієнт загальних площ 10 % (приміщення АДРЕСА_2 згідно з планом за поверхами) для розміщення офісу.

Відповідно до пп. 6.1.8. Договору від 26.09.2017, у разі припинення Договору оренди повернути Орендодавцю орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на час передачі його в оренду, з урахуванням фізичного зносу та відшкодувати Орендодавцю збитки внаслідок погіршення стану або втрати (повної або часткової) майна з вини Орендаря.

Відповідно до п. 12.1. Договору від 26.09.2017, Договір укладено на період з 26.09.2017 по 25.09.2018 включно та до повного виконання Сторонами своїх зобов`язань.

Згідно 14.3. Договору від 26.09.2017, усі зміни і доповнення до цього Договору оформляються у вигляді додаткових угод, які дійсні лише за умови, якщо складені в письмовій формі та підписані обома сторонами , окрім випадків, зазначених у Договорі.

Згідно Акту приймання-передачі майна від 26.09.2017, підписаного відповідачем 1 та позивачем, останньому було передано у користування визначене в Договорі від 26.09.2017 комерційне майно.

Так, з матеріалів справи вбачається, що 10.09.2018 позивач звернувся до відповідача 2 з Листом-пропозицією щодо укладення договору оренди комерційної нерухомості, оскільки строк дії Договору оренди від 26.09.2017 спливав 25.09.2018.

Відповідач 2 жодних дій з цього приводу не вчинив, відповідь на лист не надав.

10.02.2019 позивач засобами поштового зв`язку повторно направив відповідачу 2 Лист-пропозицію щодо укладення договору оренди комерційної нерухомості, оскільки строк дії Договору оренди від 26.09.2017 сплив 25.09.2018.

Отже, в судовому засіданні встановлено, що після закінчення строку дії Договору, позивач продовжував користуватись зазначеним майном.

Разом з тим, листами від 05.07.2019 та від 08.08.2019 відповідач 1 повідомив позивача про необхідність звільнення орендованого приміщення та погашення всіх наявних боргів.

Позивач вважає такі дії відповідача 1 та відповідача 2 порушують норми чинного законодавства, зокрема, положення ст. 764 ЦК України та ст. 777 ЦК України, оскільки відповідачі 1, 2 не визнають ту обставину, що Договір оренди був продовжений до 25.09.2019 та заперечують переважне право позивача на укладення договору оренди.

Так, відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України, підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно вимог ст. 6, ч. 1 ст. 627 ЦК України сторони, є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до положень ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Згідно ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Вимогами статті 759 ЦК України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ч. 1 ст. 761 ЦК України, право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

При цьому, згідно вимог чинного законодавства, договір найму укладається на строк, встановлений договором (ч. 1 ст. 763 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

З наведеного вбачається, що чинним законодавством передбачено продовження строку дії договору оренди, при цьому положення щодо його зупинення чи поновлення строку дії - відсутні.

За таких обставин, строк дії Договору оренди в силу положень ЦК України, не може бути поновлений, а лише продовжений.

Крім того, відповідно до вимог ч. 1 ст. 777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

При цьому, саме власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (ч.1 ст.317 ЦК України).

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (ч.1, 2 ст.319 ЦК України).

Разом з тим, відповідно до положень ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (ч. 1 ст. 2 ЦПК України).

Відповідно до вимог ст. 12, 81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Частиною 2 ст. 78 ЦПК України встановлено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Згідно з ч.1 ст. 76, ч. 1 ст.77 та ст. 80 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Відповідно до ч. 2 ст. 89 ЦПК України суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Згідно роз`яснень, які містяться в п. 26 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про застосування норм цивільного процесуального законодавства при розгляді справ у суді першої інстанції» від 12 червня 2009 року, предметом доказування є факти, якими обґрунтовуються заявлені вимоги чи заперечення або мають інше юридичне значення для вирішення справи (причини пропуску позовної давності тощо) і підлягають встановленню при ухваленні рішення.

Представник відповідача 1 та 2 пояснив, що ним було прийняте рішення про передачу в оренду відокремленої частини будівлі, розташованої в м. Києві на антресолі першого, на антресолі другого та четвертого поверхів чотирьох поверхового будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 984, 81 кв.м., а не тільки приміщення, яким користувався позивач, а тому останні скористались системою електронних торгів «ProZorro».

Судом встановлено, що 25.06.2019 відповідачем 1 проведено аукціон за допомогою системи електронних торгів «ProZorro» щодо оренди належних йому на праві власності групи приміщень, а саме приміщення № 1-25 площею 185, 00 кв.м на антресолі першого поверху, приміщення № 8-30 площею 314, 30 кв.м. та коефіцієнт загальних площ 10 % приміщень антресолі другого поверху, приміщення № 3 (частина), 4, 10, 11, 12, 13, XI площею 412, 8 кв.м та коефіцієнт загальних площ 10 % приміщень четвертого поверху.

Переможцем зазначеного аукціону став відповідач 3 Приватний заклад «Українська міжнародна академія балету та спортивного танцю».

Також представник відповідачів зазначив, що листами від 05.07.2019 та 08.08.2019 відповідач 1 та 2 повідомили позивача про відсутність наміру укладати в подальшому Договір оренди на новий строк.

При цьому, розмістивши за допомогою системи електронних торгів «ProZorro» оголошення про проведення аукціону щодо здачі в оренду спірних приміщень відповідачі повідомили всіх потенційних орендарів про умови договору оренди та проведення аукціону.

З урахуванням наведеного, суд дійшов висновку, що підстави для задоволення вимоги позивача про визнання Договору оренди № 109-КМФ/17, укладеного 26.09.2017 між позивачем та відповідачем 2 в особі відповідача 1, поновленим терміном з 26.09.2018 до 25.09.2019, відсутні, оскільки перш за все в силу вимог ст. 764 ЦК України, договір вже був поновлений на той же строк, позивач користувався майном, яке було передане йому в оренду після закінчення строку дії Договору від 26.09.2017.

В свою чергу рішення відповідачів передати в оренду відокремлену частину будівлі (а не лише приміщень, які займав позивач) шляхом проведення аукціону за допомогою системи електронних торгів «ProZorro» не свідчить про порушення переважного права позивача на укладення договору оренди, оскільки згідно Статуту ПАТ «Укртелеком» здійснює діяльність, пов`язану з отриманням прибутку, є власником спірного майна та, відповідно, має право володіти, користуватись та розпоряджатись ним на власний розсуд.

При цьому, намір останнього розпорядитись своїм майном та надати рівні можливості для укладення договору оренди для всіх потенційних орендарів на умовах, які в свою чергу, будуть найбільш вигідними для відповідача 1, не є порушенням прав позивача.

Щодо вимоги позивача про визнання Договору оренди комерційної нерухомості № 117-82Е000 від 22.07.2019, укладеного між відповідачем 1 та відповідачем 3 недійсним в частині та на підставі ст. 215, 230 ЦК України, суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Оскільки переможцем аукціону щодо оренди належних відповідачу 1 приміщень став Приватний заклад «Українська міжнародна академія балету та спортивного танцю», 22.07.2019 між вказаним закладом відповідачем 1, ПАТ «Укртелеком» було укладено Договір оренди комерційної нерухомості № 117-82 Е000, відповідно до умов якого Орендодавець (відповідач 1) передав, а Орендар (відповідач 3) прийняв в строкове платне користування комерційну нерухомість, розташовану в місті Києві на антресолі першого, антресолі другого та четвертому поверхах 4 - поверхової виробничої будівлі АТС - 228, 229 № 11-15 літера «А» по вул. Софіївська , загальною площею 984, 81 кв.м.(…), для ведення господарської діяльності - розміщення школи балету та спортивного танцю (далі по тексту - Договір від 22.07.2019).

Згідно п. 12.1. Договору від 22.07.2019, цей Договір набирає чинності з моменту його підписання і діє протягом 2 років 11 місяців включно та до повного виконання сторонами своїх зобов`язань.

Позивач вказує, що під час підписання цього Договору, відповідачем 1 порушено вимоги ст. 769 ЦК України та не повідомлено відповідача 3 про права третіх осіб на спірні приміщення, зокрема, про право користування позивача на частину приміщень, а отже, Договір в силу вимог ст. 215, 230 ЦК України має бути визнаний недійсним.

Так, відповідно до ч. 1, 2 ст. 769 ЦК України, передання речі у найм не припиняє та не змінює прав на неї третіх осіб, зокрема права застави. При укладенні договору найму наймодавець зобов`язаний повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм. Якщо наймодавець не повідомив наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм, наймач має право вимагати зменшення розміру плати за користування річчю або розірвання договору та відшкодування збитків.

Згідно ч. 1, 3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін' або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Статтею 203 ЦК України передбачені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам моральним засадам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Відповідно до статей 215 та 216 ЦК України, вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину. (Аналогічні положення містяться в пункті п`ятому Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними»).

За змістом частини першої статті 230 ЦК України якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.

У відповідності до ч. 1 ст. 229 ЦК України, істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом.

Правочин визнається вчиненим під впливом обману у випадку навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину. На відміну від помилки, ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину.

Аналогічні положення містяться в пункті двадцятому Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними».

Разом з тим, позивачем не доведено в судовому засіданні ту обставину, що під час укладення спірного правочину його права та законні інтереси як заінтересованої особи було порушено вчиненням оспорюваного Договору.

Крім того, позивачем не надано жодного належного та допустимого доказу на підтвердження того, що відповідач 1 під час укладення оспорюваного Договору навмисно ввів відповідача 3 в оману щодо обставин, які мають істотне значення.

За таких обставин, оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, враховуючи те, що обставини, на які посилається позивач як на підставу для задоволення позову, не знайшли свого підтвердження, суд відмовляє в їх задоволенні у зв`язку з їх недоведеністю.

Виходячи з наведеного та керуючись ст. 41 Конституції України, ст. 16, 203, 204, 215, 216 ЦК України, ст. 10, 11, 57-60, 64, 74, 76, 81-82, 88, 89, 169, 179, 208, 209, 212-215, 218, 223-226, 228, 232, 294, 296, 353-355 ЦПК України, суд -

В И Р І Ш И В :

Відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 до ПуАТ «Укртелеком», Київська міська філія ПуАТ «Укртелеком», Приватний заклад «Українська міжнародна академія балету та спортивного танцю», про визнання договору оренди № 109-КМФ/17 від 26.09.2017р. поновленим, визнання переважного права на укладення договору оренди на новий строк та про визнання договору оренди № 117-82Е000 від 22.07.2019р. недійсним у частині.

Рішення суду може бути оскаржене безпосередньо до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення через Шевченківський районний суд м. Києва.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Дата складання рішення суду - 21.02.2020.

Суддя: