Постанова

Іменем України

17 березня 2020 року

м. Київ

справа № 272/447/18

провадження № 61-19319св19

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

Зайцева А. Ю. (суддя-доповідач), Коротенка Є. В., Курило В. П.,

учасники справи:

позивач - Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Хлібороб»,

відповідачі: ОСОБА_1 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Жива Нива»,

третя особа - Житомирська обласна філія Комунального підприємства «Центр державної реєстрації»,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників цивільну справу за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива», третя особа - Житомирська обласна філія Комунального підприємства «Центр державної реєстрації», про визнання договору оренди землі недійсним, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, визнання договору оренди землі поновленим та визнання додаткової угоди укладеною,

за касаційною скаргою Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» на рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 22 травня 2019 року у складі судді Чуб І. А. та постанову Житомирського апеляційного суду від 02 жовтня 2019 року у складі колегії суддів: Шевчук А. М., Талько О. Б., Коломієць О. С.,

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У квітні 2018 року Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» (далі - СТОВ «Хлібороб») звернулося до суду з указаним позовом та просило: визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» (далі - ТОВ «Жива Нива») 22 листопада 2017 року, загальною площею 2,9423 га, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки :03:000:0115 та зареєстровано згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28 листопада 2017 року номер 38389819; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28 листопада 2017 року номер 38389819, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії Комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Богушем Олександром Васильовичем; визнати поновленим договір оренди землі, укладений 21 вересня 2007 року між ним та ОСОБА_1 щодо вищезазначеної земельної ділянки, зареєстрованого в державному реєстрі земель 15 жовтня 2007 року за № 82; визнати укладеною додаткову угоду від 12 вересня 2017 року до договору оренди землі від 21 вересня 2007 року, за умовами якої строк дії договору продовжено до 15 жовтня 2027 року та збільшено розмір орендної плати до 10 % від нормативної грошової оцінки, що складає 11 106,64 грн; вирішити питання про розподіл судових витрат.

Обґрунтовуючи позовні вимоги СТОВ «Хлібороб» посилалося на те, що 21 вересня 2007 року між ним та ОСОБА_1 був укладений договір оренди земельної ділянки загальною площею 2,9423 га з кадастровим номером :03:000:0115, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області. Державна реєстрація договору здійснена 15 жовтня 2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» та зареєстровано у державному реєстрі земель за № 82. За умовами договору він укладений на 10 років, а орендар має переважне право поновлення його на новий строк. 12 вересня 2017 року воно повідомило ОСОБА_1 про намір скористатися своїм переважним правом та продовжити дію договору оренди землі, направивши лист-повідомлення та проект додаткової угоди від 12 вересня 2017 року до договору оренди землі від 21 вересня 2007 року, за умовами якої строк дії договору продовжено до 15 жовтня 2027 року та збільшено розмір орендної плати до 10 % від нормативної грошової оцінки, що складає 11 106,64 грн. ОСОБА_1 отримала лист-повідомлення з проектом додаткової угоди 16 вересня 2017 року. Натомість 15 вересня 2017 року на адресу товариства ОСОБА_1 направила заяву, в якій повідомила про своє бажання припинити дію договору оренди землі від 21 вересня 2007 року, а про розгляд пропозиції щодо укладення договору оренди на новий строк не повідомила. З інформаційної довідки від 02 квітня 2018 року з державного реєстру речових прав на нерухоме майно йому стало відомо про те, що 22 листопада 2017 року ОСОБА_1 уклала договір оренди тієї ж самої земельної ділянки з ТОВ «Жива Нива», чим порушено його переважне право на укладення договору оренди на новий строк.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Андрушівський районний суд Житомирської області рішенням від 22 травня 2019 року відмовив у задоволенні позову.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 не досягнуто згоди щодо поновлення договору, а додаткова угода до договору про його поновлення не була укладена сторонами у місячний строк, переважне право орендаря припинилося, договір оренди припинив свою дію в зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

Житомирський апеляційний суд постановою від 02 жовтня 2019 року рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 22 травня 2019 року залишив без змін.

Мотивував судове рішення апеляційний суд тим, що висновки місцевого суду по суті вирішеного спору є правильними, підтверджуються наявними у справі доказами, яким суд дав належну правову оцінку. Доводи апеляційної скарги не спростовують цих висновків і не свідчать про порушення судом норм матеріального та процесуального права. При цьому, апеляційний суд зазначив, що між позивачем та ОСОБА_1 не було досягнуто домовленості щодо істотних умов договору оренди землі, що слідує з листів сторін, а тому переважне право СТОВ «Хлібороб» на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк припинилося.

Короткий зміст касаційної скарги та її узагальнені аргументи

У жовтні 2019 року СТОВ «Хлібороб» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило скасувати рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 22 травня 2019 року та постанову Житомирського апеляційного суду від 02 жовтня 2019 року і ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Касаційна скарга СТОВ «Хлібороб» мотивована тим, що ним було дотримано вимоги статті 33 Закону України «Про оренду землі», та надіслано ОСОБА_1 лист-повідомлення про продовження договору оренди з проектом додаткової угоди, а орендодавцем не було надіслано заперечень щодо поновлення вказаного договору оренди земельної ділянки, а тому висновки судів про відмову в задоволенні позовних вимог є необґрунтованими. Судами попередніх інстанцій не взято до уваги, що ОСОБА_1 було порушено частину 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки заява про припинення спірного договору оренди була надіслана за один день до отримання ОСОБА_1 листа повідомлення та додаткової угоди, а тому таку заяву не можна вважати відповіддю на пропозицію про поновлення договору оренди.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 04 листопада 2019 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції.

14 листопада 2019 року справа № 272/447/18 надійшла до Верховного Суду.

Фактичні обставини справи

Судами попередніх інстанцій встановлено, що ОСОБА_1 є власницею земельної ділянки площею 2,9423 га з кадастровим номером :03:000:0115 з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області.

21 вересня 2007 року між ОСОБА_1 і СТОВ «Хлібороб» був укладений договір оренди вищезазначеної земельної ділянки строком на 10 років. Земельна ділянка передана орендарю 21 вересня 2007 року, про що свідчить акт прийому-передачі земельної ділянки. Державна реєстрація договору оренди проведена Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» 15 жовтня 2007 року за № 82.

12 вересня 2017 року СТОВ «Хлібороб» направило ОСОБА_1 лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди, який остання отримала 16 вересня 2017 року. Вказаною додатковою угодою було запропоновано укласти договір оренди земельної ділянки на той же строк, але на інших умовах. Так, у листі-повідомленні СТОВ «Хлібороб» зазначає про намір збільшити орендну плату до розміру 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11 106,64 грн.

Окрім того, у пункті 4 додаткової угоди йдеться про те, що орендар протягом 3 (трьох) банківських днів з моменту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі передає орендодавцю разовий платіж в розмірі 3 000 грн., в якості винагороди орендодавцю за підписання даної додаткової угоди.

ОСОБА_1 15 вересня 2017 року направила СТОВ «Хлібороб» заяву про своє бажання припинити дію договору оренди земельної ділянки від 21 вересня 2007 року.

22 листопада 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива» був укладений договір оренди спірної земельної ділянки.

2. Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

08 лютого 2020 року набрав чинності Закон України від 15 січня 2020 року № 460-IX «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ».

Частиною другою розділу ІІ Прикінцевих та перехідних положень Закону України від 15 січня 2020 року № 460-IX «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» установлено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.

За таких обставин розгляд касаційної скарги здійснюється Верховним Судом в порядку та за правилами ЦПК України в редакції Закону від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII, що діяла до 08 лютого 2020 року.

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду перевіривши правильність застосування судами попередніх інстанцій норм права в межах касаційної скарги, дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке.

Мотиви і доводи Верховного Суду та застосовані норми права

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Законом України «Про оренду землі».

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Так, відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою-п`ятою цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Стаття 33 Закону «Про оренду землі» фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди: 1) досягнення згоди між орендодавцем та орендарем щодо продовження договору оренди шляхом укладання додаткової угоди чи нового договору та виконання орендарем обов`язку щодо повідомлення орендодавця про наміри продовжити орендні правовідносини і надання інформації про умови таких правовідносин у вигляді додаткової угоди чи нового договору оренди; 2) пасивна поведінка орендодавця у вигляді ненадання відповіді на пропозицію укласти договір чи додаткову угоду до договору оренди на новий строк та відсутність заперечень на продовження таких правовідносин протягом місяця після закінчення строку договору, а також фактичне користування орендарем переданою в оренду земельною ділянкою.

Отже, можливо зробити висновок, що за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендодавця про намір укласти новий договір оренди з новим орендарем, переважне право діючого орендаря, передбачене статтею 33 Закону «Про оренду землі», буде порушеним, а така поведінка орендодавця стосовно попереднього орендаря має підстави вважатися недобросовісною.

Зазначене узгоджується з висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 21 листопада 2018 року в справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18).

Як встановлено судами листом від 15 вересня 2017 року ОСОБА_1 повідомила СТОВ «Хлібороб» про те, що не бажає продовжувати строк дії договору оренди землі від 21 вересня 2007 року.

Таким чином, направлення СТОВ «Хлібороб» пропозиції про продовження відносин оренди, так само, як і продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку оренди, при наявності вираженого волевиявлення орендодавця про відмову від продовження строку оренди, не може виступати підставою для поновлення орендних відносин між сторонами.

За змістом частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Між позивачем та ОСОБА_1 не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору оренди землі, що слідує з листів сторін.

Враховуючи вищезазначене, місцевий суд, з висновком якого погодився і апеляційний суд, дійшов правильного висновку про відмову у задоволенні позовних вимог щодо визнання поновленим договору оренди земельної ділянки та додаткової угоди укладеною, оскільки орендодавець виразила волевиявлення щодо відмови від продовження строку оренди, що не може виступати підставою для поновлення орендних відносин між сторонами, а також між сторонами не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору оренди землі.

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 22 листопада 2017 року, укладеним між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива» та скасування рішення про його державну реєстрацію, суд апеляційної інстанцій дійшов правильного висновку, що дані вимоги є похідними від вимоги про поновлення договору оренди від 21 вересня 2007 року, в задоволенні яких відмовлено.

Доводи касаційної скарги, що заява орендодавця від 15 вересня 2017 року не може бути відповіддю на пропозицію СТОВ «Хлібороб» відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі», через те, що була надіслана за один день до того, як отримала від позивача лист-повідомлення та додаткову угоду, є необґрунтованими, оскільки письмова заява ОСОБА_1 , у якій вона чітко висловила свою волю на відмову від продовження строку оренди з СТОВ «Хлібороб», сама по собі свідчить про незгоду орендодавця на поновлення договору оренди землі із позивачем та виключає необхідність додаткового реагування на отриманий лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі від СТОВ «Хлібороб».

Аргументи скарги СТОВ «Хлібороб» про те, що орендодавцем не були розглянуті умови, на яких товариство пропонувало укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі та не було відмовлено в укладенні такої угоди, оскільки заява від 15 вересня 2017 року була направлена ним до отримання від СТОВ «Хлібороб» листа-повідомлення про намір скористатися переважними правом оренди та про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди, не спростовують правильність висновків судів попередніх інстанцій, оскільки у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється. За таких обставин переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі, за умови волевиявлення орендодавця до закінчення дії договору про своє бажання не продовжувати правовідносини оренди.

При цьому Верховним судом враховується і те, що у додатковій угоді до договору оренди землі, СТОВ «Хлібороб» зазначив інші умови, ніж у договорі оренди від 21 вересня 2007 року, на зміну яких також необхідна згода сторін, що узгоджується зі змістом частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі», тоді як між сторонами така згода не досягнута.

Вирішуючи спір між сторонами у справі, суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно встановив обставини справи, дослідив наявні у справі докази і надав їм належну оцінку, внаслідок чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.

Інші наведені у касаційній скарзі доводи зводяться до незгоди з висновками судів стосовно установлення обставин справи, містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки судами, які їх обґрунтовано спростували. В силу вимог вищевказаної статті 400 ЦПК України суд касаційної інстанції не вправі встановлювати нові обставини та переоцінювати докази.

Згідно з частиною третьою статті 401 та статтею 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права і відсутні підстави для його скасування. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

Оскаржувані судові рішення відповідають вимогам закону й підстави для їх скасування відсутні.

Керуючись статтями 400, 401, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» залишити без задоволення.

Рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 22 травня 2019 року та постанову Житомирського апеляційного суду від 02 жовтня 2019 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Судді:А. Ю. Зайцев

Є. В. Коротенко

В. П. Курило