Справа № 126/1015/18
Провадження № 22-ц/801/598/2020
Головуючий у суді 1-ї інстанції Гуцол В. І.
Доповідач:Стадник І. М.
ВІННИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

Іменем України

10 березня 2020 року м. Вінниця

Вінницький апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого: Стадника І.М. (судді-доповідача),

суддів: Матківської М.В., Міхасішина І.В.,

з участю секретаря судового засідання Безрученко Н.Р.,

розглянув у судовому засіданні в залі судових засідань №2

апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Надбужжя Плюс»

на рішення Бершадського районного суду Вінницької області від 13 грудня 2019 року, ухвалене суддею Гуцолом В.І., повний текст якого складено 13 січня 2019 року

в справі №126/1015/18

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Надбужжя Плюс»

(позивач)

до ОСОБА_1 , фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 (відповідачі)

про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування його державної реєстрації

встановив:

ТОВ «Надбужжя Плюс» звернулось до районного суду з позовом до ОСОБА_1 , фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування його державної реєстрації, в обґрунтування якого посилалось на те, що 11.03.2011 між товариством та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної частки строком на 10 років на ділянку розміром 1,94 умовних кадастрових гектарів, який 06.04.2011 зареєстровано у Книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Чернятської сільської ради Бершадського району за № 183.

10.04.2018 до ТОВ "Надбужжя плюс" надійшла заява ФОП ОСОБА_2 про явку їх представника на місце проведення процедури погодження межових знаків земельних часток (паїв) за кадастровими номерами: :04:001:0210, :04:002:0244, :04:002:0283.

Із інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, стало відомо про реєстрацію договору оренди землі між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 .

Так, 31.07.2017 ОСОБА_1 уклала договір оренди зазначеної земельної ділянки з ФОП ОСОБА_2 , а 19.08.2017 зареєструвала його у приватного нотаріуса Новокрещенової Л.П.

На думку позивача укладений між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 договір оренди землі № 33 від 31.07.2017 на земельну ділянку площею 1,8572 га за кадастровим номером :04:001:0210 підлягає визнанню недійсним, а його державна реєстрація скасуванню оскільки на час укладення і реєстрації вказаного договору оренди землі та ж земельна ділянка вже тривалий час перебувала в оренді ТОВ "Надбужжя плюс".

При цьому зазначає, що на підставі сертифікату на право на земельну частку (пай) між ТОВ "Надбужжя плюс" та ОСОБА_1 був укладений договір оренди, з п. 5.7 якого слідує, що у випадку отримання орендодавцем державного акту на право приватної власності на землю та виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) зобов`язання сторін припиняються. У цьому випадку орендар має першочергове право на переукладання договорів оренди.

ТОВ "Надбужжя плюс" добросовісно й належним чином виконувало свої зобов`язання за договором оренди, вчасно сплачувало орендну плату. Будь-яких повідомлень, заяв, зауважень стосовно недобросовісного виконання умов договору орендарем від орендодавця ОСОБА_1 на адресу орендаря не надходило. Про державну реєстрацію земельної ділянки, яка відбулася 23.10.2013 та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку ОСОБА_1 не повідомила ТОВ "Надбужжя плюс".

За таких обставин просить визнати недійсним договір оренди землі № 33 від 31.07.2017; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 36765479 від 23.08.2017 року, номер запису про інше речове право 22022961 щодо державної реєстрації іншого речового права (права оренди землі) на земельну ділянку за кадастровим номером :04:001:0210 на підставі договору оренди землі № 33 від 31.07.2017 року, укладеного між сторонами: орендодавець ОСОБА_1 , орендар ФОП ОСОБА_2 ; стягнути з відповідача на користь ТОВ "Надбужжя плюс" понесені судові витрати.

Рішенням Бершадського районного суду Вінницької області від 13 грудня 2019 року в задоволенні позову відмовлено.

Не погодившись із рішенням, позивач ТОВ «Надбужжя Плюс» подало апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального і процесуального права просить скасувати рішення та ухвалити нове про задоволення позову.

Доводи апеляційної скарги полягають в тому, що в порушення вимог земельного законодавства після набуття права власності на земельну ділянку (отримання державного акту на право власності на земельну ділянку) орендодавець не повідомила товариство про набуття такого права, а натомість таємно уклала договір оренди з іншою особою. Крім того, вважає, що не було підстав для припинення укладеного 11.03.2011 між товариством та відповідачкою договору оренди, оскільки Законом України «Про оренду землі» визначено низку підстав для припинення дії договору оренди.

Відповідачі направили відзив на апеляційну скаргу, який надійшов суду поза межами встановленого судом строку, а тому не приймається судом апеляційної інстанції.

Відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції частина 3 статті 360 ЦПК України.

Учасники справи повідомлені в установленому законом порядку про дату, час і місце судового розгляду, до суду не з`явилися, що відповідно до частини 2 статті 372 ЦПК України не перешкоджає апеляційному розглядові справи.

Апеляційний суд дійшов висновку про задоволення апеляційної скарги, скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення з таких підстав.

Згідно з статтею 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися за засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до статті 264 ЦПК України під час ухвалення рішення, суд, зокрема, вирішує такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; чи слід позов задовольнити або в позові відмовити тощо.

Оскаржуване рішення суду першої інстанції зазначеним вимогам не відповідає.

Відмовляючи в задоволенні позову суд першої інстанції виходив з того, що договір оренди земельної частки (паю) та договір оренди земельної ділянки є самостійними договорами з різним предметом і сторонами, оскільки за договором оренди земельної частки (паю) предметом договору є земельна частка (пай), а сторонами власник сертифіката на цей пай та його орендар. За договором оренди земельної ділянки предметом є ділянка, а сторонами власник земельної ділянки та орендар земельної ділянки. При цьому з моменту виділення земельної частки (паю) у натурі (на місцевості) та з моменту виникнення права власності на земельну ділянку в порядку, встановленому законодавством, сертифікат, на підставі якого укладено договір оренди втратив чинність, а укладений між сторонами договір оренди земельної частки (паю) є припиненим.

Проте з таким висновком суду першої інстанції не можна погодитися.

Так, судом встановлено наступні обставини справи та відповідні їм правовідносини.

Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом від 09.03.2011 ОСОБА_1 отримала у власність земельну частку (пай), розміром 1,94 га в умовних кадастрових гектарах.

11 березня 2011 року ОСОБА_1 , як власник земельної частки (паю) відповідно до сертифікату серії ВН № 0318251 та ТОВ "Надбужжя плюс" в особі генерального директора товариства ОСОБА_3 уклали договір оренди земельної частки (паю), розміром 1,94 умовних кадастрових гектарів.

Відповідно до свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого реєстраційною службою Бершадського районного управління юстиції від 23.10.2013, ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 1,8572 га, розташованої на території Чернятської сільської ради, кадастровий номер :04:001:0210

За інформацією Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, земельна ділянка за кадастровим номером :04:001:0210, площею 1,8572 га, зареєстрована у Відділі Держземагенства у Бершадському районі Вінницької області від 03.06.2013, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована на території Чернятської сільської ради Бершадського району на праві приватної власності належить ОСОБА_1 . Підстава виникнення права власності: свідоцтво про право власності серії НОМЕР_1 , видане 23.10.2013.

31 липня 2017 року ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 уклали договір оренди землі № 33 за умовами якого земельна ділянка розміром 1,8572 га передана в оренду ФОП ОСОБА_2 .

Майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Частиною 2 статті 792 ЦК України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно із частиною першою статті 93 ЗК України, статтею 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Згідно з пунктом 17 Перехідних положень ЗК України сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.

Відповідно до статті 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

У справі встановлено, що позивач уклав договір оренди з ОСОБА_1 як з власником сертифікату про право на земельну частку (пай). Вказаний сертифікат вважався правовстановлюючим документом при реалізації права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства та був дійсним до моменту виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки та отримання ОСОБА_1 державного акту на право власності на землю, що відповідає пункту 17 Розділу Х «Перехідні положення» ЗК України.

Статтею 27 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці.

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Згідно з нормою статті 791 ЗК України земельна ділянка набуває ознак об`єкта цивільних прав з моменту її формування з присвоєнням кадастрового номера та внесення в Державний земельний кадастр.

Разом із тим положення статті 791 ЗК України, статті 3 Закону України «Про оренду землі» щодо визначення об`єкта оренди поширюється на відносини щодо оренди земельної частки (паю) з урахуванням певних особливостей.

Так, Указом Президента України від 03 грудня 1999 року N 1529/99 "Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки", розділом IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" закріплено право громадян - власників сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частинах першій - п`ятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах і укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб.

Такі правові висновки викладені Верховним Судом України у постанові від 25 лютого 2015 року у справі N 6-10цс15.

Справа з подібними фактичними обставинами також була предметом перегляду Великої Палати Верховного Суду, за результатом якого було прийнято постанову від 10 квітня 2018 року у справі N 594/376/17-ц (провадження N 14-65цс18).

Велика Палата Верховного Суду погодилася з тим, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою (та зазначеної вище) процедури і строків.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

За змістом договору оренди земельної ділянки (пункт 5.7) укладеного між ТОВ «Надбужжя плюс» та ОСОБА_1 у випадку отримання орендодавцем державного акта на право приватної власності на землю та виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) зобов`язання сторін припиняються. У цьому випадку орендар має першочергове право на переукладення договорів оренди.

Зазначене положення договору відповідає частині другій Розділу IX Перехідні положення Закону України «Про оренду землі», відповідно до якого після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.

Проте, матеріалами справи встановлено, що про отримання державного акта на право приватної власності на землю ОСОБА_1 не повідомила ТОВ «Надбужжя Плюс» як орендаря. Про зазначені обставини позивач дізнався в квітні 2018 року із повідомлення від ФОП ОСОБА_2 , тобто вже після укладення оспорюваного договору оренди.

Попри одержання ОСОБА_1 державного акта на право власності на земельну ділянку, вона продовжувала отримувати від ТОВ «Надбужжя Плюс» оренду плату за використання останнім її земельної ділянки на підставі договору оренди земельної частки (паю), що підтверджується документами про отримання орендної плати в натуральній формі видачу зерна за 2013, 2014, 2015, 2016 роки, а також отримала орендну плату в грошовій формі за 2017 рік (а.с. 20-34).

Водночас ТОВ «Надбужжя Плюс» як орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору і який має переважне право на укладення договору оренди землі, не могло передбачити момент отримання ОСОБА_1 державного акта, а відтак і повідомити її про намір укласти договір оренди на новий строк, що не може розцінюватись як невиконання ним вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Не будучи повідомленим орендодавцем ОСОБА_1 про отримання нею державного акта на право власності на земельну ділянку, ТОВ «Надбужжя Плюс» не могло реалізувати своє право запропонувати їй переукладення договору оренди земельної ділянки, право на яку вже посвідчувалося державним актом.

Суд першої інстанції на зазначені обставини справи і норми закону уваги не звернув та помилково вважав, що договір оренди земельної частки (паю) припинився без врахування встановленого Законом України «Про оренду землі» (частина 2 Розділу ІХ Перехідні положення), а також положеннями укладеного між сторонами договору переважного права орендаря на укладення з ним договору оренди земельної ділянки.

З огляду на це колегія суддів погоджується з доводами ТОВ «Надбужжя Плюс» про порушення його права на оренду земельної ділянки та наявність підстав для визнання оскаржуваного договору недійсним.

Неповне з`ясування судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, порушення норм процесуального і неправильне застосування норм матеріального права відповідно до пунктів 1, 3, 4 частини 1 статті 376 ЦПК України є підставами для скасування рішення суду і ухвалення судом апеляційної інстанції нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Згідно з частиною 13 статті 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

В зв`язку із задоволенням позовних вимог, з відповідачів в рівних частках підлягають стягненню на користь ТОВ «Надбужжя Плюс» судові витрати понесені останнім по сплаті судового збору за подання позовної заяви 3524 грн, за подання заяви про забезпечення позову 881 грн та за подання апеляційної скарги 4881 грн, всього 9286 грн.

На підставі викладеного, керуючись ст. 367, 368, 375, 382, 384 ЦПК України, Суд,

постановив:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Надбужжя Плюс» задовольнити, рішення Бершадського районного суду Вінницької області від 13 грудня 2019 року скасувати та ухвалити нове рішення.

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Надбужжя Плюс» до ОСОБА_1 , фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування його державної реєстрації задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, що розташована на території Чернятської сільської ради Бершадського району, укладений 31 липня 2017 року між ОСОБА_1 та фізичною особою підприємцем ОСОБА_2 .

Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 36765479 від 23.08.2017, номер запису про інше речове право 22022961 щодо державної реєстрації іншого речового права (права оренди землі) на земельну ділянку за кадастровим номером :04:001:0210, на підставі договору оренди землі №33 від 31.07.2017 укладеного між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2

Стягнути з ОСОБА_1 та фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 в рівних частках на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Надбужжя Плюс» () судові витрати по справі у сумі 9286 грн.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення її повного тексту.

Головуючий:І.М. Стадник
Судді:М.В. Матківська
І.В. Міхасішин