Провадження № 2/522/2408/20
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 листопада 2020 року Приморський районний суд міста Одеси в складі:

головуючого судді Свяченої Ю.Б.,

при секретарі судового засідання Шеян І.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Товариства з Обмеженою відповідальністю «Економгарант» про визнання недійсними договорів купівлі- продажу та іпотеки,-

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернулася до суду з позовною заявою до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Економгарант» про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири від 27 жовтня 2016 року, укладеного між ОСОБА_1 від якого діяв ОСОБА_2 та ТОВ «Економгарант», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лебединець А.А. зареєстрованого у реєстрі за № 422, предметом якого є квартира АДРЕСА_1 ; визнати недійсним договір іпотеки від 27 жовтня 2016 року, укладеного між ТОВ «Еконогарант» та ОСОБА_2 , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лебединець А.А. зареєстрованого у реєстрі № 424, предметом якого є квартира АДРЕСА_1 .

В обґрунтування позовних вимог ОСОБА_1 в позовній заяві зазначила, що 07 липня 2016 року між ОСОБА_2 і ОСОБА_3 укладено договір позики за № 0707, за умовами якого ОСОБА_2 передав, а ОСОБА_3 прийняв грошові кошти у розмірі 201420618,02 грн. В забезпечення виконання зобов`язання між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено іпотечний договір від 07 липня 2016 року за умовами якого ОСОБА_1 передала в іпотеку належну їй на праві власності квартиру АДРЕСА_1 .

Позивач зазначає, що нею 07 липня 2016 року було видано довіреність, посвідчену приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Запольською В.О., якою уповноважено Горбанського А.Б., ОСОБА_4 та ОСОБА_3 бути її представниками у будь-яких правовідносинах. 27 жовтня 2016 року ОСОБА_2 , уклав з ТОВ « Економгарант» договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 . Того ж самого дня, а саме 27 жовтня 2016 року між ОСОБА_2 і ТОВ «Економгарант» було укладено договір іпотеки, предметом якого стала квартира АДРЕСА_1 .

Однак, як зазначає позивач - під час укладання договору купівлі-продажу квартири від 27 жовтня 2016 року та договору іпотеки від 27 жовтня 2016 року було порушено її права, оскільки відповідач ОСОБА_2 , як її представник, діяв у власних інтересах, всупереч її інтересам, і внаслідок зловмисної домовленості ОСОБА_2 з ТОВ «Економгарант» та продажу квартири за ціною, значно нижчою ринкової.

Ухвалою суду від 17 липня 2019 року було відкрито провадження у порядку загального позовного провадження з призначенням підготовчого засідання на 06 серпня 2019 року.

Не погоджуючись із вказаною хвалою суду від 17 липня 2020 року ОСОБА_2 подано апеляційну скаргу. Постановою Одеського апеляційного суду від 26 листопада 2019 року апеляційну скаргу залишено без задоволення, а ухвалу суду від 17 липня 2019 року залишено без змін.

Ухвалою суду від 18 липня 2019 року за заявою позивача було вжито заходи забезпечення позову шляхом накладення арешту на квартиру АДРЕСА_1 та забороною державним реєстраторам прав на нерухоме майно та органам державної реєстрації прав, а також будь-яким особам, уповноваженим на виконання функцій державних реєстраторів, вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо речових прав на нерухоме майно, а саме квартири АДРЕСА_1 .

До суду 02 серпня 2019 року ОСОБА_2 подано відзив на позовну заяву. Відзив поданий з урахуванням та дотриманням вимог та строків встановлених ст. 178 ЦПК України.

У відзиві ОСОБА_2 вважає, що позовні вимоги ОСОБА_1 необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню при цьому зазначає, що він, як кредитор, за договором позики від 07 липня 2016 року, укладеного із ОСОБА_3 , та іпотекодержатель за договором іпотеки від 07 липня 2016 року, укладеним з ОСОБА_1 , яка діяла як майновий поручитель ОСОБА_3 , скористався своїм правом на реалізацію предмета іпотеки у зв`язку з наявною заборгованістю за договором позики від 07 липня 2016 року, шляхом продажу предмета іпотеки, а саме квартири АДРЕСА_2 на погашення заборгованості ОСОБА_3 . Також зазначає, що вибір способу реалізації іпотечного майна належить іпотекодержателю. Продаж квартири АДРЕСА_1 , здійснений на підставі довіреності, виданої ОСОБА_1 на його ім`я, з метою погашення заборгованості ОСОБА_3 .

Від представника відповідача ТОВ «Економгарант» відзив на позовну заяву до суду не надходив.

У підготовчому засіданні 06 серпня 2019 року представник позивача позовні вимоги підтримав. Представники відповідачів заперечували проти задоволення позовних вимог. Роз`яснені права та обов`язки.

У підготовче засідання 10 лютого 2020 року з`явились представник позивача та представник відповідачів. Судом вирішено питання передбачене ст. 197 ЦПК України та на підставі п. 3 ч. 1 ст. 200 ЦПК України протокольною ухвалою суду закрито підготовче засідання та призначено справу до судового розгляду по суті на 01 квітня 2020 року. Ухвалою суду від 10 лютого 2020 року відмовлено у задоволенні заяви представника відповідача ОСОБА_2 про застосування зустрічного забезпечення.

Судове засідання 01 квітня 2020 року відкладено на 22 липня 2020 року, з підстав неявки сторін по справі. Про час та місце розгляду справи повідомлялись. Від представника відповідача ОСОБА_2 до суду надійшла заява про відкладення розгляду справи, у зв`язку із запровадженням на території України карантину.

У судовому засіданні 22 липня 2020 року представник позивача пояснив, що під час укладання договору купівлі-продажу квартири від 27 жовтня 2016 року та договору іпотеки від 27 жовтня 2016 року було порушено права ОСОБА_1 , оскільки відповідач ОСОБА_2 , на підставі довіренності, виданої ОСОБА_1 , діявши у власних інтересах, всупереч інтересам ОСОБА_1 здійснив продаж квартири АДРЕСА_2 за ціною, значно нижче ринкової. У судовому засіданні 22 липня 2020 року представник відповідача ОСОБА_2 пояснив, що ОСОБА_2 скористався своїм правом на реалізацію предмета іпотеки у зв`язку з наявною заборгованістю за договором позики від 07 липня 2016 року укладеного між ним та ОСОБА_3 , шляхом продажу предмета іпотеки, а саме квартири АДРЕСА_1 на погашення заборгованості ОСОБА_3 .

Представник відповідача ТОВ «Економгарант» у судове засідання не з`явився. Про причини неявки суд не повідомляв. Судове засідання відкладено на 16 вересня 2020 року.

У судове засідання 16 вересня 2020 року з`явився представник позивача, представник відповідача ОСОБА_2 та представник ТОВ «Економгарант». Представник позивача пояснив, що відповідач не надав можливості ОСОБА_1 продати квартиру для погашення заборгованості.

Представник відповідача - ТОВ «Економгарант» у судовому засіданні позовні вимоги не визнав, вважає, що дії ОСОБА_2 щодо реалізація квартири АДРЕСА_1 яка була предметом іпотеки відповідно до договору іпотеки від 07 липня 2016 відбулась з дотриманням та у відповідності з нормами чинного законодавства. Судове засідання відкладено на 22 жовтня 2020 року.

Судове засідання 22 жовтня 2020 року відкладено на 17 листопада 2020 року, з підстав неявки сторін по справі. Від відповідача ОСОБА_2 до суду надійшла заява про відкладення розгляду справи.

У судове засідання 17 листопада 2020 року з`явились представник позивача, представник відповідача ОСОБА_2 та представник ТОВ «Економгарант».

Дослідивши матеріали справи, повно і всебічно з`ясувавши обставини справи, вислухавши представників сторін, суд доходить висновку про обґрунтованість позовних вимог ОСОБА_1 , виходячи з наступного.

Судом встановлено, що 07 липня 2016 року між ОСОБА_2 як позикодавцем, з однієї сторони, та ОСОБА_3 як позичальником, з іншої сторони, було укладено договір позики № 0707, відповідно до якого ОСОБА_2 передав, а ОСОБА_3 отримав позику у розмірі 2 142 618,02 грн, яку зобов`язався повернути згідно зі встановленим графіком з кінцевим строком виконання 07 січня 2017 року.

В забезпечення виконання позичальником зобов`язань за договором позики ОСОБА_1 було передано ОСОБА_2 в іпотеку квартиру АДРЕСА_1 відповідно до іпотечного договору від 07 липня 2016 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Запольською В.О., зареєстрованого у реєстрі за № 176. На підставі іпотечного договору нотаріусом також накладено заборону відчуження зазначеної квартири від 07 липня 2016 року, зареєстровану у реєстрі за № 177.

07 липня 2016 року ОСОБА_1 довіреністю, посвідченою приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Запольською В.О., зареєстрованою у реєстрі за № 179, уповноважила ОСОБА_2 , ОСОБА_4 та ОСОБА_3 бути її представниками з усіма необхідними повноваженнями в усіх без винятку органах і організаціях, органах влади та управління, установах, підприємствах, у відносинах з фізичними/посадовими та юридичними особами, з правом: ведення від її імені всіх без винятку справ як Іпотекодавця за Іпотечним договором, посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Запольською В.О. 07 липня 2016 року, реєстровий номер 176, в тому числі з правом укладення та підписання від її імені договорів про внесення змін до нього, договору про його припинення/розірвання; збору та отримання усіх необхідних документів з метою укладення та підписання договорів відчуження (міни, купівлі-продажу) щодо належної їй квартири АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01; укладення та підписання від її імені договорів відчуження (міни, купівлі-продажу) та усіх попередніх та додаткових договорів до них, договорів про внесення змін, щодо зазначеної квартири, а також договорів про їх розірвання, у разі необхідності; здійснювати нагляд та мати вільний доступ до вказаного об`єкта нерухомого майна, з правом проведення реконструкції, ремонту, укладення договорів підряду, отримання відповідних дозволів (погоджень) для цього та затвердження плану, обсягу ремонтних робіт на власний розсуд тощо; укладення та підписання цивільно-правових договорів з юридичними та фізичними особами, пов`язаних із організацією нормального функціонування вказаного нерухомого майна.

На підставі зазначеної довіреності від 07 липня 2016 року ОСОБА_2 , який діяв як представник ОСОБА_1 , 27 жовтня 2016 року уклав з Товариством з обмеженою відповідальністю «Економгарант» договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лебединець А.А., зареєстрований у реєстрі за № 422, відповідно до якого продавець передав у власність покупця, а покупець прийняв у власність вищезазначену квартиру.

Також 27 жовтня 2016 року між ОСОБА_2 як позикодавцем, з однієї сторони, та ТОВ «Економгарант» як позичальником, з іншої сторони, було укладено договір позики № 2710, відповідно до якого ОСОБА_2 передає ТОВ «Економгарант» у власність грошові кошти з максимальним лімітом заборгованості 2 000 000,00 грн, а позичальник зобов`язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів не пізніше 26 жовтня 2017 року.

Крім того, 27 жовтня 2016 року між ОСОБА_2 як іпотекодержателем, з однієї сторони, та ТОВ «Економгарант» як іпотекодавцем, з іншої сторони, було укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лебединець А.А., зареєстрований у реєстрі за № 424, відповідно до якого в забезпечення виконання позичальником зобов`язань за договором позики № 2710 від 27 жовтня 2016 року було передано в іпотеку квартиру АДРЕСА_1 . На підставі договору іпотеки нотаріусом також накладено заборону відчуження зазначеної квартири від 27 жовтня 2016 року, зареєстровану у реєстрі за № 425.

Згідно з ч. 1, 3 ст. 244 Цивільного кодексу України, представництво, яке ґрунтується на договорі, може здійснюватися за довіреністю. Довіреністю є письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами. Довіреність на вчинення правочину представником може бути надана особою, яку представляють (довірителем), безпосередньо третій особі.

Згідно з ч. 3 ст. 238 ЦК України, представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом.

Відповідно до ст. 6 ЦК України, сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами. Положення частин першої, другої і третьої цієї статті застосовуються і до односторонніх правочинів.

Норма ч. 3 ст. 238 ЦК України сформульована імперативно, і сторони не можуть відступати від неї в силу правової природи інституту представництва, який передбачає вчинення представником правочинів саме в інтересах довірителя.

Вчинення вказаного правочину ОСОБА_2 від імені ОСОБА_1 як довірителя, та як кредитора за іншими зобов`язальними відносинами, які пов`язували їх як сторін іпотечного договору від 07 липня 2016 року, свідчить про недобросовісність дій ОСОБА_2 , який мав право використовувати передбачені законом та іпотечним договором способи захисту свого права як кредитора за договорами позики та іпотеки, проте використав надану йому ОСОБА_1 довіреність, чим порушив її права.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Згідно з ч. 1, 3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу; якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

З аналізу положення ч. 3 ст. 238 ЦК України можна дійти висновку, що довіритель при оскарженні правочину за відповідною підставою має довести наявність особистого інтересу представника під час укладення договору, і такий інтерес має суперечити інтересу довірителя на вчинення відповідного правочину, зазначеного у довіреності.

Інтерес ОСОБА_1 як продавця у договорі купівлі-продажу квартири від 27 жовтня 2016 року полягає в отриманні якнайбільшої ціни від продажу квартири. Очевидно, що такий інтерес не переслідував відповідач ОСОБА_2 , чий інтерес полягав в залишенні виручених коштів собі в рахунок погашення заборгованості за договором позики від 07 липня 2016 року.

Як вбачається з висновку експерта № 07-08-С/19 від 05.08.2020 року, складеного ОСОБА_5 , який має кваліфікацію судового експерта з правом проведення оціночно-будівельних експертиз (свідоцтво № 1930 від 20.02.2018 року), ринкова вартість квартири АДРЕСА_1 площею 145,3 кв. м станом на 27.10.2016 року становила 3 862 786,57 грн +/ 10%. Доказів на спростування зазначеного висновку сторонами у справі не подано. Звіту про оцінку майна, виконаного ТОВ «Радімар Консалтинг Груп», від 19 жовтня 2016 року, на який наявне посилання в оспорюваних договорах купівлі-продажу та іпотеки від 27 жовтня 2016 року, відповідачами не подано.

Разом з тим, продаж зазначеної квартири за договором купівлі-продажу від 27 жовтня 2016 року був здійснений ОСОБА_2 від імені ОСОБА_1 за 1 770 400 грн, тобто за ціною більш ніж у 2 рази нижче від ринкової, що явно не відповідає інтересам ОСОБА_1 .

Як вбачається з оголошення про продаж квартири АДРЕСА_1 , яке було розміщено на інтернет-сайті оголошень станом на 18 липня 2019 року і роздруківка якого наявна у матеріалах справи, зазначена квартира була виставлена для продажу за ціною 3 814 400 грн, що також свідчить про істотне заниження вартості квартири при укладенні договору купівлі-продажу квартири від 27 жовтня 2016 року.

Наведене свідчить про те, що ОСОБА_2 , укладав від імені позивача явно не вигідний для неї оспорюваний договір купівлі-продажу. На користь такого висновку також свідчать обставини пов`язаності відповідачів: ТОВ «Економгарант» 27 жовтня 2016 року передало куплену квартиру в іпотеку ОСОБА_2 , який, у свою чергу, невдовзі став одним з двох учасників ТОВ «Економгарант», які мали право брати участь у розподілі прибутку товариства та одержувати частку його майна в разі припинення, а також зайняв посаду директора ТОВ «Економгарант» з правом прийняття управлінських рішень, що підтверджується доданим до позовної заяви витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

Слід зазначити, що доводи позивача щодо зацікавленості ОСОБА_2 у заниженні договірної вартості квартири (при фактичному здійсненні контролю над нею в якості іпотекодержателя, учасника та директора ТОВ «Економгарант») з метою стягнення додаткових коштів з основного боржника ОСОБА_3 у формі різниці між боргом за договором позики від 07.07.2016 року і сумою, вирученою від продажу квартири: чим менша ціна продажу квартири, яку ОСОБА_2 зараховував як виконання боргу, тим більша різниця (непогашена після продажу квартири частина боргу) могла бути стягнута ОСОБА_2 з основного боржника. Саме такий розрахунок боргу, що стягувався з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 за договором позики від 07 липня 2016 року, який враховував часткове погашення відповідної заборгованості у розмірі вартості відчуження квартири за оспорюваним договором на рівні 1 770 400,00 грн, наведено у рішенні Суворовського районного суду м. Одеси від 26.04.2018 року у справі № 523/1528/17, яке набрало законної сили.

Судом не беруться до уваги доводів відповідача ОСОБА_2 щодо правомірності продажу квартири позивача у порядку її реалізації як предмета іпотеки з таких підстав.

Законом передбачено чітко визначені способи звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання чи неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання, зокрема шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Закон також обумовлює, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі або окремий договір) може визначати спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, однак обмежує вибір лише тими способами, що передбачені Законом України «Про іпотеку», що є обмеженням свободи договору згідно зі статтями 6, 627 ЦК України.

Відповідно до ч. 1-3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» (тут і далі судом застосовується редакція Закону, що була чинною на момент виникнення спірних правовідносин), сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:

-передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону;

-право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Зазначене спростовує доводи відповідача ОСОБА_2 про можливість застосувати інші способи реалізації іпотечного майна, які не передбачені зазначеним Законом, зокрема продати предмет іпотеки від імені іпотекодавця на підставі виданої ним довіреності.

Положеннями ч. 1 ст. 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

З урахуванням наведених вище вимог Закону України «Про іпотеку», який є актом цивільного законодавства відповідно до абзацу другого ч. 2 ст. 4 ЦК України, сторони іпотечних правовідносин не можуть застосовувати інші способи звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, аніж ті, що передбачені Законом, що має на меті забезпечення збалансованості інтересів сторін та недопущення зловживань під час відповідного звернення стягнення на предмети нерухомості, яке відбувається поза судовим контролем.

Незастосування способу звернення стягнення на предмет іпотеки, передбаченого законом, мало місце у спірних правовідносинах, а саме продаж квартири відповідача з метою задоволення вимог іпотекодержателя без обов`язкової попередньої письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання з наданням майновому поручителю строку на таке усунення.

Згідно з ч. 1 ст. 12 Закону України «Про іпотеку», у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Згідно з ч. 1, 4 ст. 33 Закону України «Про іпотеку», у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Положеннями ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

У постанові Верховного Суду від 15.01.2020 року у справі № 209/2599/17-ц суд касаційної інстанції дійшов висновку, що за змістом ч. 1 ст. 12, ч. 1 ст. 33 та ст. 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, і лише тоді, якщо останнє невиконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки.

В матеріалах справи відсутні докази надсилання позивачу як майновому поручителю письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання. Посилання відповідача ОСОБА_2 на усне повідомлення позивача про порушення ОСОБА_3 зобов`язань за договором позики від 07.07.2016 року нічим не підтверджено. Жодних доказів встановлення позивачу строку, що має бути не меншим ніж 30 днів, для виконання основного зобов`язання в межах вартості предмета іпотеки, та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання відповідної вимоги матеріали справи не містять.

Таким чином, у відповідача ОСОБА_2 не було законних підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до п. 2.7 глави 2 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України 22.02.2012 року № 296/5, якщо рішенням суду або договором про задоволення вимог іпотекодержателя передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, посвідчення таких договорів здійснюється за загальними правилами посвідчення договорів відчуження. Для посвідчення такого договору іпотекодержатель зобов`язаний за тридцять днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір. Іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Посвідчення ж нотаріусом договору купівлі-продажу квартири від 27 жовтня 2016 року стало можливим внаслідок обходу обов`язкових вимог закону щодо порядку звернення стягнення на предмет іпотеки, для чого було використано зняття обтяження іпотекою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (відповідне положення про відсутність обтяження іпотекою, що перевірено нотаріусом на момент посвідчення договору, міститься у п. 1.3 договору купівлі-продажу квартири від 27 жовтня 2016 року) та оформлено звичайний договір купівлі-продажу від імені ОСОБА_1 з використанням довіреності від 07 липня 2016 року, не в порядку звернення стягнення на предмет іпотеки, у зв`язку з чим нотаріус не вимагав підтвердження дотримання встановленої законом процедури звернення стягнення.

Судом береться до уваги заява позивача від 14 листопада 2017 року, посвідчена приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Запольською О.В., зареєстровану у реєстрі за № 1620, в якій позивач зазначає про свою обізнаність з фактом укладення договору купівлі-продажу квартири від 27 жовтня 2016 року. Проте, суд не погоджується з оцінкою такої заяви відповідачами, оскільки заява підтверджує відповідну обізнаність позивача станом на день складення заяви 14.11.2017 року, а не станом на 27.10.2016 року. Заява не підтверджує обставин погодження з позивачем умов оспорюваного договору купівлі-продажу на момент його укладення. Заява також містить застереження про відсутність заперечень щодо проведеного звіту по визначенню оціночної вартості квартири і претензій щодо сум по договору станом на 14.11.2017 року. Судом беруться до уваги пояснення позивача про те, що таке застереження було обумовлено її необізнаністю зі станом цін на ринку нерухомості та нерозумінням відмінностей між правовідносинами щодо звернення стягнення на предмет іпотеки та правовідносинами представництва.

Щодо підписання позивачкою заяви від 14.11.2017 року не свідчить, про згоду на продаж предмета іпотеки, оскільки, по-перше, заява не містить схвалення всього правочину, а відсутність заперечень щодо окремих його частин на момент написання заяви не виключає такі заперечення після отримання додаткової інформації правового та економічного характеру, на що і посилається позивач.

Щодо доводів відповідача ОСОБА_2 стосовно наявності у позивача як майнового поручителя права вимагати від основного боржника ОСОБА_3 відшкодування вартості квартири за ціною її продажу в порядку регресу, суд зазначає, що така ціна продажу є більш ніж у 2 рази нижчою за ринкову, у зв`язку з чим отримання позивачем відповідного відшкодування не відновить економічні інтереси позивача, оскільки вона не отримає належний грошовий еквівалент об`єкта, що належав їй на праві власності.

Оцінюючи доводи відповідача ОСОБА_2 про право на самозахист своїх цивільних прав, суд зазначає таке.

Згідно з ч. 1, абзацом першим ч. 2 ст. 19 ЦК України, особа має право на самозахист свого цивільного права та права іншої особи від порушень і протиправних посягань. Самозахистом є застосування особою засобів протидії, які не заборонені законом та не суперечать моральним засадам суспільства. Способи самозахисту мають відповідати змісту права, що порушене, характеру дій, якими воно порушене, а також наслідкам, що спричинені цим порушенням.

Таким чином, самозахист права передбачає застосування засобів, які не заборонені законом, тоді як ч. 3 ст. 238 ЦК України однозначно забороняє вчинення представником правочину у власних інтересах. Вчинення представником правочину внаслідок зловмисної домовленості з іншою стороною не відповідає закону (ч. 1 ст. 232 ЦК України) та моральним засадам суспільства, яке засуджує зловживання представником довірою довірителя та дії представника при укладенні правочину на користь іншої сторони та на шкоду довірителю. Способом самозахисту прав ОСОБА_2 як кредитора за договором позики, укладеним з ОСОБА_3 , що відповідає змісту порушеного права, є звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, однак з дотриманням вимог закону та без порушення прав майнового поручителя.

З наведених підстав суд вважає доводи відповідача щодо самозахисту його прав необґрунтованими.

Таким чином, суд доходить висновку про наявність підстав для задоволення вимоги позивача про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири від 27 жовтня 2016 року.

Положеннями ч. 1 ст. 236 ЦК України передбачено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Згідно з ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Окремо суд зазначає, що відповідач ОСОБА_2 не позбавлений права отримати задоволення своїх вимог за договором позики від 07 липня 2016 року за рахунок предмета іпотеки за іпотечним договором від 07 липня 2016 року при належному дотриманні вимог закону щодо звернення стягнення на предмет іпотеки та за його дійсною вартістю.

У зв`язку з визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири від 27 жовтня 2016 року, за яким квартира позивача перейшла у власність ТОВ «Економгарант», підлягає визнанню , як наслідок, недійсним і договір іпотеки від 27 жовтня 2016 року, укладений між ТОВ «Економгарант» і ОСОБА_2 , оскільки на момент укладення цього договору іпотеки ТОВ «Економгарант» не було власником квартири і, відповідно, не мало права передати її в іпотеку.

У ч. 1 ст. 5 Закону України «Про іпотеку» визначено вичерпний перелік об`єктів, які можуть бути предметом іпотеки за іпотечним договором. Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: зокрема, нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності. Аналогічні правила щодо особи заставодавця, яким може бути тільки власник речі або особа, якій належить майнове право, встановлені ч. 2 ст. 583 ЦК України.

Отже, лише власник може передати належне йому нерухоме майно в іпотеку.

Таким чином, договір іпотеки від 27 жовтня 2016 року суперечить положенням ч. 1 ст. 5 Закону України «Про іпотеку» та ч. 2 ст. 583 ЦК України, а тому може бути визнаний недійсним на підставі ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦК України.

Відповідні правові висновки викладено у постанові Верховного Суду від 22.03.2018 року у справі № 726/1126/17-ц.

З урахуванням вищевикладеного, суд вважає, що позовні вимоги ОСОБА_1 такими, що підлягають задоволенню.

Керуючись,, ст. ст. 525, 526, 530, 553, 559 ЦК України, ст. ст. 3, 4, 5, 6, 10, 11, 57, 60, 88, 169, 260-261 ЦПК України, суд,

В И Р І Ш И В:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Економгарант» про визнання недійсними договорів купівлі-продажу та іпотеки задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 27 жовтня 2016 року, укладений між ОСОБА_1 , від імені якої діяв ОСОБА_2 , та ТОВ «Економгарант», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лебединець А.А., зареєстрований у реєстрі за № 422.

Визнати недійсним договір іпотеки від 27 жовтня 2016 року, укладений між ТОВ «Економгарант» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лебединець А.А., зареєстрований у реєстрі за № 424.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Одеського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги через Приморський районний суд м. Одеси протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Повний текст судового рішення виготовлено 30 листопада 2020 року.

Суддя Ю.Б. Свячена