Справа № 522/3792/19
Провадження № 2/522/1598/20
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 лютого 2020 року м. Одеса

Приморський районний суд м. Одеси у складі:

головуючого - судді Науменко А.В.

за участю секретаря - Полегенького В.С.,

розглянувши у судовому засіданні цивільну справу за позовною заявою Товариства з обмеженою відповідальністю «ДД-Строй» до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору про дольову участь в будівництві, -

ВСТАНОВИВ:

Представник позивача - Товариства з обмеженою відповідальністю «ДД-Строй» адвокат Нестеренко Н.В. звернулась до суду з позовом до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору про дольову участь в будівництві житлового будинку від 22 серпня 2003 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «ГАЛІ» та ОСОБА_1 . Позивач обґрунтовує свої вимоги тим, що на підставі вказаного договору за ОСОБА_1 23.11.2017 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстровано право власності на інженерну водозабірну споруду для обслуговування артезіанської свердловини № НОМЕР_1 , загальною площею 8,6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , що порушує майнове право позивача на розпорядження належної на праві власності нежитлової будівлі, зареєстрованої за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 7,3 кв.м., придбаної 09.12.2016 року за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу у територіальної громади Одеської міської ради. Позивач вважає, що інженерна водозабірна споруда для обслуговування артезіанської свердловини № НОМЕР_1 , загальною площею 8,6 кв.м., що зареєстрована за адресою: АДРЕСА_1 , та нежитлова будівля, загальною площею 7,3 кв.м., що зареєстрована за адресою: АДРЕСА_2 , є одним і тим самим об`єктом нерухомості. А отже, реєстрація права власності на один і той самий об`єкт нерухомості за відповідачкою після того, як право власності на цей же об`єкт нерухомості було зареєстровано за позивачем протирічить нормам чинного законодавства. Позивач зазначає, що у разі визнання договору недійсним про дольову участь в будівництві житлового будинку від 22 серпня 2003 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «ГАЛІ» та ОСОБА_1 , який став підставою для реєстрації права власності за відповідачем на спірний об`єкт нерухомості, запис про реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно буде скасовано.

Позивач по справі вважає, що договір про дольову участь в будівництві житлового будинку від 22 серпня 2003 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «ГАЛІ» та ОСОБА_1 підлягає визнанню недійсним відповідно до статей 203, 215 ЦК України, оскільки укладений сторонами без відповідного обсягу цивільної дієздатності з боку ТОВ «ГАЛІ», яке, на думку позивача, не здійснювало будівництво спірного об`єкту нерухомості, а тому не мало право передавати цей об`єкт відповідачу за цим договором, а також з підстав порушення статей 78, 146 КпШС України, який був чинним на день укладання оспореного договору, оскільки укладений між батьками (засновниками ТОВ «ГАЛІ» на той час був директор ОСОБА_2 та ОСОБА_3 батько та мати відповідачки) та неповнолітньою донькою (на день укладання договору відповідач перебувала у віці 16 років).

В судове засідання з`явились представники сторін.

Представник позивача наполягав на задоволенні позову з підстав, зазначених у позовній заяві.

Представник відповідача заперечував задоволенню позову. На запитання суду не зміг пояснити та надати докази будівництва спірної будівлі та введення її в експлуатацію ТОВ «Галі». В свою чергу підтвердив, що будівля з початку зареєстрована за позивачем, а потім за відповідачем є одним спірним нерухомим майном.

Дослідивши письмові докази у справі, заслухавши пояснення представників сторін, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Згідно витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 14.12.2016 р. № 75780080 та № 75777122 за Товариством з обмеженою відповідальністю «ДД-Строй» зареєстровано право власності на нежитлову будівлю, загальною площею 7,3 кв.м., адреса об`єкта нерухомого майна: АДРЕСА_2 . Підстава виникнення права власності на зазначений об`єкт нерухомості: договори купівлі-продажу № 2919 та 2920, видані приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. від 07.12.2016 р. укладених між Територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «ДД-Строй»; договори про повний розрахунок № 2981 та № 2982, видані 09.12.2016 р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю.; акти приймання-передачі від 09.12.2016 р., видані Територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «ДД-Строй».

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно за відповідачем 23.11.2017 року зареєстроване право власності на об`єкт нерухомого майна: інженерна водозабірна споруда для обслуговування артезіанської свердловини № НОМЕР_1 , загальною площею 8,6 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , номер запису про право власності 23584984, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101. Підставною для здійснення цих реєстраційних дій є: договір про дольову участь, виданий 22.08.2003р., видавник: ТОВ «ГАЛІ», акт приймання-передачі нерухомого майна, виданий 24.12.2004р., видавник: ТОВ «ГАЛІ», технічний паспорт, виданий 22.11.2017 р., видавник: ТОВ «ПІВДЕНЬЖИТЛОБУД», довідка від 24.12.2004р., видавник: ТОВ «ГАЛІ».

П. 1.1. Договору про дольову участь в будівництві житлового будинку від 22 серпня 2003р., укладеного між ТОВ «ГАЛІ», що іменується в подальшому «ЗАМОВНИК», в особі генерального директора ОСОБА_2 , та громадянкою України ОСОБА_1 , що іменується в подальшому « ІНФОРМАЦІЯ_1 », визначено: «Предметом договора является долевое участие « ІНФОРМАЦІЯ_1 » в строительстве инженерного водозаборного сооружения, для обслуживания артезианской скважины № НОМЕР_1 , общей площадью 148,6 кв.м., которое состоит из: инженерного водозаборного сооружения площадью 8,6 кв.м., вымощенной фигурными элементами мощения площадки площадью 140,0 кв.м и оборудования, необходимого для работы инженерного водозаборного сооружения, по адресу: АДРЕСА_1 (далее по тексту «инженерного водозаборного сооружения»).».

Зміст п. 2.1. Договору про дольову участь в будівництві житлового будинку від 22 серпня 2003р., укладеного між ТОВ «ГАЛІ» та ОСОБА_1 свідчить про наступне: «Заказчик своими силами и привлеченными субподрядными организациями обеспечивает строительство 4-х секционного 9-ти этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, подземным гаражом и артезианской скважиной по адресу: АДРЕСА_1 .

Згідно наведеного предмету договору та зобов`язань сторони замовника свідчить, що дольщик відповідач по справі приймає участь в будівництві «инженерного водозаборного сооружения, для обслуживания артезианской скважины № 10 по адресу: АДРЕСА_1 », в той час як замовник ТОВ «ГАЛІ» здійснює будівництво «4-х секционного 9-ти этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, подземным гаражом и артезианской скважиной по адресу: АДРЕСА_1 . Зі змісту п.2.1. Договору не вбачається обов`язок замовника здійснювати будівництво «инженерного водозаборного сооружения, для обслуживания артезианской скважины № 10 по адресу: АДРЕСА_1 .

Відповідно до Проекту відведення та надання товариству з обмеженою відповідальністю «ГАЛІ» земельної ділянки площею 0,5607 га, за адресою: АДРЕСА_1 , для будівництва, експлуатації та обслуговування 9-ти поверхового 4-х секційного жилого будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями, підземним гаражем-стоянкою та артезіанською свердловиною, затвердженого рішенням Одеської міської ради № 2206-XXIII від 17.04.2001р., дозвіл на будівництво інженерної водозабірної споруди для обслуговування артезіанської свердловини № НОМЕР_1 , загальною площею 148,6 кв.м., яке складається з: інженерного водозабірного спорудження площею 8,6 кв.м., вимощеною фігурними елементами мощення площадки площею 140,0 кв.м, ТОВ «ГАЛІ» не надавався.

Відповідно до п. 1 акту приймання-передачі інженерного водозабірного спорудження, для обслуговування артезіанської свердловини № 10 від 24.12.2004р. значиться, що у відповідності до п.2.1. договору про дольову участь в будівництві житлового будинку від 20.08.2003 р. замовник своїми силами та силами залучених підрядних організацій завершив будівництво 4-х секційного 9-ти поверхового жилого будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями, підземним гаражем та артезіанською свердловиною за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується актом державної технічної комісії про готовність закінченого будівництвом об`єкту до експлуатації від 02.07.2004р.

Пунктом 2 акту приймання-передачі інженерного водозабірного спорудження, для обслуговування артезіанської свердловини № 10 від 24.12.2004р. визначено, що замовник передав, а дольщик прийняв інженерне водозабірне спорудження, для обслуговування артезіанської свердловини № НОМЕР_1 , загальною площею 148,6 кв.м., яке складається з: інженерного водозабірного спорудження, площею 8,6 кв.м., вимощеною фігурними елементами мощення площадки площею 140,0 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , в готовності, обумовленої п. 2.3. договору від 20.08.2003 р.

Акт державної технічної комісії про готовність закінченого будівництвом об`єкту до експлуатації від 02.07.2004р. за адресою: АДРЕСА_1 , не містить даних щодо введення в експлуатацію інженерного водозабірного спорудження, для обслуговування артезіанської свердловини № НОМЕР_1 , загальною площею 148,6 кв.м., яке складається з: інженерного водозабірного спорудження, площею 8,6 кв.м., вимощеною фігурними елементами мощення площадки площею 140,0 кв.м.

Згідно графічних матеріалів, які містяться у проектній документації до рішення Одеської міської ради № 2206-XXIII від 17.04.2001р., схематичного плану земельних ділянок провулку АДРЕСА_2 у м. Одесі, фотокарток провулку АДРЕСА_2 з відображенням на них місця розташування спірного об`єкту нерухомості та 9-ти поверхового 4-х секційного жилого будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями, підземним гаражем-стоянкою та артезіанською свердловиною, інженерне водозабірне спорудження, для обслуговування артезіанської свердловини № НОМЕР_1 , не розташоване на земельній ділянці, яка була відведена ТОВ «ГАЛІ» для будівництва 9-ти поверхового 4-х секційного жилого будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями, підземним гаражем-стоянкою та артезіанською свердловиною.

Представником відповідача в судовому засіданні підтверджено, що інженерна водозабірна споруда для обслуговування артезіанської свердловини № НОМЕР_1 , площею 8,6 кв.м., зареєстрованої за адресою: АДРЕСА_1 , та нежитлова будівля, зареєстрована за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 7,3 кв.м., є одним і тим самим об`єктом нерухомості.

Зазначене співставлення також підтверджується технічним паспортом на нежитлову будівлю АДРЕСА_2 , виданого Комунальним підприємством «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради 03.03.2016р. замовнику територіальна громада м. Одеси в особі Одеської міської ради, та технічним паспортом на виробничий будинок інженерна водозабірна споруда для обслуговування артезіанської свердловини № НОМЕР_1 по АДРЕСА_1 , виданого Товариством з обмеженою відповідальністю «ПІВДЕНЬЖИТЛОБУД» 22.11.2017 р. замовнику ОСОБА_1 .

За правилами Цивільного кодексу Української РСР, чинного на день укладання спірного Договору про дольову участь в будівництві житлового будинку від 22 серпня 2003 року, певні наслідки за укладеним договором настають у разі дотримання сторонами умов, визначених цим законом.

Відповідно до ст.4 Цивільного кодексу Української РСР, цивільні права і обов`язки виникають з підстав, передбачених законодавством Союзу РСР і Української РСР, а також з дій громадян і організацій, які хоч і не передбачені законом, але в силу загальних начал і змісту цивільного законодавства породжують цивільні права і обов`язки. Відповідно до цього цивільні права і обов`язки виникають: з угод, передбачених законом, а також з угод, хоч і не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать; з адміністративних актів, у тому числі для державних, кооперативних та інших громадських організацій - з актів планування; в результаті відкриттів, винаходів, раціоналізаторських пропозицій, створення творів науки, літератури і мистецтва; внаслідок заподіяння шкоди іншій особі, а так само внаслідок придбання або збереження майна за рахунок коштів іншої особи без достатніх підстав; внаслідок інших дій громадян і організацій; внаслідок подій, з якими закон пов`язує настання цивільно-правових наслідків.

Згідно вимог ст. 41 Цивільного кодексу Української РСР угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків.

Відповідно до ст. 48 Цивільного кодексу Української РСР недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону.

Аналогічні вимоги до чинності та укладання договору містяться в чинному цивільному законодавстві.

За змістом положень ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст.ст. 525, 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться; одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається.

Згідно ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, вартість та порядок оплати за договором, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду.

У даному випадку істотними умовами, які мають бути вказані в договорі про дольову участь є об`єкт договору, який має бути переданий учасникові дольового будівництва і має бути визначений в проектній документації забудовника та введений в експлуатацію, а також порядок і форма оплати за договором.

Проте зазначені у Договорі про дольову участь в будівництві житлового будинку істотні умови щодо об`єкту будівництва протирічать наданій ТОВ «ГАЛІ» проектній документації та акту державної технічної комісії про готовність закінченого будівництвом об`єкту до експлуатації від 02.07.2004р., а тому ТОВ «ГАЛІ» не міг залучати кошти на підставі цього договору, яким визначено об`єкт, на який не надано дозволу на його будівництво, та не мав підстав передавати об`єкт відповідачу за актом приймання-передачі від 24.12.2004 року.

При цьому, суд зазначає, що довідка за підписом директора ТОВ «ГАЛІ» від 24.12.2004р., яка була надана ОСОБА_1 на підтвердження оплати за договором про дольову участь в будівництві житлового будинку від 22.08.2003р. не є належним та допустимим доказам оплати за договором, оскільки згідно ст. 4 Положення про організацію операційної діяльності в банках України, затвердженого постановою Правління Національного банку України від 18 червня 2003 р. № 254, яке було чинним на день укладання Договору про дольову участь в будівництві житлового будинку від 22.08.2003р. та надання довідки від 24.12.2004р. про розрахунок за цим договором, належними підтвердженнями оплати може бути лише первинні розрахункові документи: меморіальні ордери; платіжні доручення; платіжні вимоги-доручення; платіжні вимоги; розрахункові чеки; інші документи (інші платіжні інструменти, що визначаються нормативно-правовими актами Національного банку).

Також суд зазначає, що п. 2.5. Договору про дольову участь в будівництві житлового будинку від 22.08.2003р. визначено: «Дольщик обязуется своевременно и в полном объеме, в соответствие с требованиями п. 3 настоящего договора, вносить денежные средства на расчетный счет заказчика». А отже, розрахунок за Договором мав бути здійснений на банківський рахунок ТОВ «ГАЛІ» з підтвердженням цієї банківської операції відповідними первинними розрахунковими документами.

У відповідності до ч. 2 ст. 78 ЦПК України, обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Згідно зі ст. 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Представником відповідача не доведено, що саме ТОВ «ГАЛІ» здійснювало будівництво інженерного водозабірного спорудження, для обслуговування артезіанської свердловини № 10, загальною площею 148,6 кв.м., яке складається з: інженерного водозабірного спорудження, площею 8,6 кв.м., а також не доведено належними та допустимими доказами факт здійснення оплати за договором про дольову участь в будівництві житлового будинку від 22 серпня 2003р., укладеного між ТОВ «ГАЛІ» та ОСОБА_1 .

Згідно частин 1 та 3 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частиною 1 ст. 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ч. 5 ст. 203 ЦК України, правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Суд враховує, що на підставі спірного Договору 2003 року та Акту прийому-передачі 2004 року, право відповідачем реалізовано лише у 2017 році, та що реєстрація права власності здійснена після виникнення права власності на той самий об`єкт нерухомого майна у позивача. Право власності позивача та правовстановлюючий договір купівлі-продажу є діючим та не оспореним.

За таких обставин після всебічного, повного дослідження й оцінки наявних матеріалів та обставин справи суд дійшов висновку щодо необхідності задоволення позовних вимог, вважає їх обґрунтованими і доведеними позивачем та такими, що знайшли своє підтвердження у судовому засіданні.

Керуючись ст. ст. 12, 13, 76,77, 141, 259, 263, 264, 265, 268,272,273 ЦПК України, -

У Х В А Л И В:

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «ДД-Строй» до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору про дольову участь в будівництві задовольнити.

Визнати недійсним договір від 22 серпня 2003 року про дольову участь в будівництві водозабірної споруди для обслуговування артезіанської свердловини № НОМЕР_1 площею 8,6 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ГАЛІ» ();

Стягнути з ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 1921,0 грн.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення, згідно ч.1 ст. 354 ЦПК України.

Повний текст рішення суду складено 10 березня 2020 року.

Суддя А.В. Науменко

25.02.20