Постанова

Іменем України

29 січня 2020 року

м. Київ

справа № 355/613/18

провадження № 61-13610св19

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого -Ступак О. В.,
суддів:Гулейкова І. Ю. (суддя-доповідач), Усика Г. І.,Олійник А. С., Яремка В. В.,

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Корм»,

відповідачі: ОСОБА_1 , Головне управління Держгеокадастру у Київській області, Товариство з обмеженою відповідальністю «Будагро Компані»,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційні скаргипредставника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 та Головного управління Держегокадастру у Київській області на постанову Київського апеляційного суду від 26 червня 2019 року у складі колегії суддів: Ігнатченко Н. В., Олійника В. І., Кулікової С. В.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог і рішень судів

У квітні 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Корм» (далі - ТОВ «Корм») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , Головного управління Держгеокадастру у Київській області (далі - ГУ Держгеокадастру у Київській області), Товариства з обмеженою відповідальністю «Будагро Компані» (далі - ТОВ «Будагро Компані») про визнання договору оренди землі та договору суборенди земельної ділянки недійсними.

Позов мотивовано тим, що 27 травня 2004 року між позивачем та Баришівською районною державною адміністрацією Київської області (далі - Баришівська РДА) укладено договір оренди землі, за умовами якого позивач прийняв в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 129,00 га, яка знаходиться на землях державної власності, що перебувають у запасі Паришківської сільської ради Баришівського району Київської області. Договір оренди землі укладено строком на 11 років 6 місяців та зареєстровано у Баришівському районному відділі Київської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 09 червня 2004 року № 97. У зв`язку з тим, що ГУ Держгеокадастру у Київській області, до повноважень якого відноситься надання в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності, зволікало з укладенням додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, позивач звернувся до Господарського суду Київської області з відповідним позовом, за результатом розгляду якого 16 березня 2017 року ухвалено рішення, що набрало законної сили, згідно з яким визнано укладеною між ГУ Держгеокадастру у Київській області та ТОВ «Корм» з 10 січня 2016 року додаткову угоду до договору оренди землі від 27 травня 2004 року, у тому числі в частині строку дії договору оренди землі до 10 січня 2026 року та переважного права орендаря на поновлення цього договору на новий строк після закінчення його дії. Позивач зазначав, що у січні 2018 року звернувся до державного реєстратора із заявою про реєстрацію права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі та рішення суду, однак 15 січня 2018 року приватним нотаріусом Поздняковою Н. М. було прийнято рішення про відмову у такій державній реєстрації, оскільки 01 вересня 2016 року між ОСОБА_1 та ГУ Держгеокадастру у Київській області вже укладено договір оренди цієї земельної ділянки, державна реєстрація якого проведена 09 грудня 2016 року. Крім того, 08 серпня 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Будагро Компані» укладено договір суборенди земельної ділянки, який зареєстрований 23 серпня 2017 року.

Посилаючись на те, що зазначені договори укладено з порушенням переважного права позивача на поновлення договору оренди, всупереч рішення господарського суду та нормам Земельного кодексу України (далі - ЗК України), Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), Закону України «Про оренду землі», ТОВ «Корм» просило суд визнати договір оренди землі, укладений 01 вересня 2016 року між ОСОБА_1 та ГУ Держгеокадастру у Київській області та додаткову угоду до цього договору від 14 лютого 2017 року № 11/57-17-ДО недійсними та вилучити з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про інше речове право № 17969887. При цьому, оскільки договір суборенди земельної ділянки, укладений 08 серпня 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Будагро Компані», за своєю природою є похідним від основного договору оренди, то цей договір також має бути визнаний недійсним, а запис в Державному реєстру речових прав на нерухоме майно про інше речове право № 22161364 вилучений.

Рішенням Баришівського районного суду Київської області від 30 січня 2019 року у задоволенні позову ТОВ «Корм» відмовлено.

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що земельна ділянка, якою користується ТОВ «Корм» на підставі договору оренди землі, укладеного 27 травня 2004 року з Баришівською РДА та зареєстрованого у Баришівському районному відділі Київської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру», про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 09 червня 2004 року № 97, не набула ознак об`єкта цивільних прав, як земельна ділянка з кадастровим номером :15:040:0060, яку орендує ОСОБА_1 . Належна реєстрація договору оренди землі від 27 травня 2004 року не відбулася у встановленому на той час законодавством порядку, тому право оренди за вказаним договором не виникло, а сам договір так і не був укладеним. Таким чином, переважне право позивача на поновлення неукладеного договору оренди не порушувалося і не могло бути порушене.

Постановою Київського апеляційного суду від 26 червня 2019 року апеляційну скаргу ТОВ «Корм» задоволено. Рішення Баришівського районного суду Київської області від 30 січня 2019 року скасовано та ухвалено нове рішення про задоволення позову. Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений 01 вересня 2016 року між ОСОБА_1 та ГУ Держгеокадастру у Київській області щодо земельної ділянки сільськогосподарського призначення (для ведення фермерського господарства) загальною площею 129,0164 га, яка знаходиться на території Паришківської сільської ради Баришівського району Київської області, та додаткову угоду № 11/57-17-ДО до договору оренди земельної ділянки від 01 вересня 2016 року, укладену 14 лютого 2017 року між ОСОБА_1 та ГУ Держгеокадастру у Київській області. Вилучено з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про право оренди земельної ділянки № 17969887, внесений 09 грудня 2016 року. Визнано недійсним договір суборенди земельної ділянки, укладений 08 серпня 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Будагро Компані» щодо земельної ділянки сільськогосподарського призначення (для ведення фермерського господарства) загальною площею 129,0164 га, яка знаходиться на території Паришківської сільської ради Баришівського району Київської області. Вилучено з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про право суборенди земельної ділянки № 22161364, внесений 23 серпня 2017 року. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про задоволення позову, апеляційний суд виходив з того, що оскільки земельна ділянка сільськогосподарського призначення загальною площею 129,00 га (рілля), що передана в оренду ТОВ «Корм», перебуває у його постійному користуванні з 2004 року на підставі дійсного договору оренди землі, в якому передбачені усі істотні умови для такого виду правочину, то укладення 01 вересня 2016 року між ОСОБА_1 та ГУ Держгеокадастру у Київській області договору оренди вказаної земельної ділянки і додаткової угоди 14 лютого 2017 року до цього договору порушує права позивача та дає підстави для визнання зазначеного спірного договору недійсним на підставі статей 215, 203 ЦК України.

Також апеляційний суд дійшов висновку про те що, державна реєстрація це не підстава набуття права оренди земельної ділянки, а засвідчення державою вже набутого права оренди, яке виникло на підставі договору оренди землі, при цьому факт реєстрації права оренди земельної ділянки є лише елементом юридичного складу, який тягне виникнення права оренди, а не є підставою його набуття. Відсутність реєстрації при поновленні договору оренди не припиняє набуття такого права в цілому.

Крім того, апеляційний суд дійшов висновку про те, що 09 червня 2004 року Баришівським районним відділом Київської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» здійснено реєстрацію нотаріально посвідченого договору оренди землі від 27 травня 2004 року, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 09 червня 2004 року № 97. Невідповідність номера реєстрації, зазначеного в реєстраційному написі, положенням Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель щодо структури реєстраційного номеру не свідчить про те, що реєстрація договору оренди не відбулась, оскільки помилка в реєстраційному номері не є підставою для автоматичного анулювання запису в Книзі реєстрації договору оренди.

Що стосується посилань в рішенні суду першої інстанції на те, що спірна земельна ділянка як об`єкт речового права на дату укладення договору не виникала, а позивачем не надано доказів, що технічна документація щодо відведення йому в оренду земельної ділянки розроблялась та в подальшому передавалася до Фонду документації із землеустрою, то апеляційний суд визнав їх юридично не спроможними з огляду на те, що право користування ТОВ «Корм» земельною ділянкою сільськогосподарського призначення загальною площею 129,00 га (рілля), яка знаходиться на землях державної власності, було передбачено відповідним договором оренди землі, який пролонговано в судовому порядку, отже суд першої інстанції, не з`ясувавши предмет та підстави заявленого позову, необґрунтовано вдався до переоцінки правомірності надання цієї земельної ділянки первісному орендарю. А матеріалами справи встановлено, що договір оренди землі від 27 травня 2004 року укладено Баришівською РДА на підставі розпорядження голови райдержадміністрації від 17 травня 2004 року № 185 «Про надання в оренду земельної ділянки ТОВ «Корм», пунктом 1 якого була затверджена технічна документація із землеустрою щодо надання в оренду земельної ділянки ТОВ «Корм» для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Також, з урахуванням встановлення наявності правових підстав для визнання оспорюваного договору оренди земельної ділянки недійсним, апеляційний суд дійшов висновку про те що, договір суборенди цієї земельної ділянки, укладений 08 серпня 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Будагро Компані», також підлягає визнанню недійсним, як похідний від основного правочину, правовідносини сторін за яким припинені.

Крім того, апеляційний суд дійшов висновку про те, що є підстави для вилучення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно записів про інше речове право, а саме про право оренди земельної ділянки № 17969887, внесений 09 грудня 2016 року, та право суборенди земельної ділянки № 22161364, внесений 23 серпня 2017 року, відповідно до вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Короткий зміст та узагальнюючі доводи касаційних скарг, позиція інших учасників справи

У липні 2019 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 із застосуванням засобів поштового зв`язку звернувся до Верховного Суду із касаційною скаргою на постанову Київського апеляційного суду від 26 червня 2019 року, в якій посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить оскаржувану постанову скасувати та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Також у касаційній скарзі заявник виклав клопотання про зупинення дії оскаржуваної постанови до закінчення її перегляду в касаційному порядку, а також просив провести розгляд справи за його участю.

Касаційна скарга представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 мотивована тим, що ухвалене судом першої інстанції рішення повністю відповідає вимогам статті 263 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), тому воно безпідставно скасоване апеляційним судом. Належними і допустимими доказами, які були досліджені судом першої інстанції, спростовується наявність у ТОВ «Корм» переважного чи будь-якого іншого права щодо земельної ділянки з кадастровим номером :15:040:0060, яку отримав в орендне користування ОСОБА_1 в порядку, передбаченому чинним законодавством України. При цьому земельна ділянка як об`єкт речового права на дату укладення договору оренди землі від 27 травня 2004 року виникала виключно після реєстрації такої земельної ділянки у Державному реєстрі земель та присвоєння їй кадастрового номеру. Крім того, державній реєстрації підлягав і договір оренди землі, однак належної реєстрації цього договору так і не відбулася у встановленому на той час законодавством порядку, тому право оренди за договором взагалі не виникло, а сам договір є неукладеним. З огляду на викладене, переважне право на поновлення неукладеного договору оренди не порушувалося і не могло бути порушене. За відсутності невідповідностей вимогам закону, зокрема відсутність інших осіб, що оформили речове право на земельну ділянку згідно зі статтею 126 ЗК України, відповідач ОСОБА_1 правомірно отримав в оренду земельну ділянку з кадастровим номером :15:040:0060. ТОВ «Корм» не оспорює ряд обставин, які були встановлені судом першої інстанції, зокрема факт того, що земельна ділянка, якою користувалося позивач і земельна ділянка з кадастровим номером :15:040:0060 - це різні земельні ділянки, які мають різне цільове призначення, різну площу, а отже й різні межі. Апеляційний суд, приймаючи постанову від 26 червня 2019 року та визнаючи недійсною додаткову угоду № 11/57-17-ДО до договору оренди земельної ділянки від 01 вересня 2016 року, укладену 14 лютого 2017 року між ОСОБА_1 та ГУ Держгеокадастру у Київській області, взагалі її не досліджував, оскільки остання відсутня в матеріалах справи.

У липні 2019 року ГУ Держгеокадастру у Київській області із застосуванням засобів поштового зв`язку звернулося до Верховного Суду із касаційною скаргою на постанову Київського апеляційного суду від 26 червня 2019 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить оскаржувану постанову скасувати та залишити в силі рішення суду першої інстанції. Також просить розгляд справи здійснювати за участю його представника.

Касаційна скарга ГУ Держгеокадастру у Київській області мотивована тим, що в порядку статті 123 ЗК України до ГУ Держгеокадастру у Київській області звернувся ОСОБА_1 з клопотанням про надання дозволу на розробку документації із землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду орієнтовною площею 129,0164 га, яка розташована на території Паришівської сільської ради Баришівського району Київської області. За результатами розгляду у порядку, визначеному чинним законодавством, головним управлінням прийнято наказ від 14 березня 2018 року № 10-3728/15-16-сг «Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою». При прийнятті цього наказу головним управлінням була отримана інформація від Управління Держгеокадастру у Баришівському районі Київської області, щодо земельної ділянки, яку виявив бажання отримати в оренду ОСОБА_1 , відповідно до якої земельна ділянка не перебувала у користуванні (власності) третіх осіб. Враховуючи, що проект погоджений у відповідності до вимог законодавства (стаття 186 ЗК України), а витяг з Державного земельного кадастру підтверджує реєстрацію земельної ділянки, підстави для надання відмови у затвердженні проекту та передачі спірної земельної ділянки в оренду ОСОБА_1 у головного управління були відсутні та був прийнятий наказ від 01 вересня 2016 року № 10-18236/15-16-сг «Про затвердження документації із землеустрою та надання земельної ділянки в оренду». В подальшому, за відсутності невідповідностей вимогам закону, зокрема відсутність інших осіб, що оформили речове право на земельну ділянку згідно зі статтею 126 ЗК України, між відповідачами було укладено договір оренди землі. Також заявник вказує на те, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що відмітка про внесення до Державного реєстру земель від 09 червня 2004 року запису за № 97 не відповідає вимогам Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель. Апеляційний суд не дослідив питання стосовно земельної ділянки з кадастровим номером :15:040:0060, яка була передана в оренду громадянину ОСОБА_1 , оскільки зазначені земельні ділянки мають різне цільове призначення, різну площу та різні межі.

У вересні 2019 року від ТОВ «Корм» надійшли відзиви на касаційні скарги представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 та ГУ Держгеокадастру у Київській області, у яких заявник, посилаючись на необґрунтованість цих касаційних скарг,просить залишити їх без задоволення, а постанову Київського апеляційного суду від 26 червня 2019 року без змін.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 31 липня 2019 року відкрито касаційне провадження у справі за касаційною скаргою ГУ Держгеокадастру у Київській області на постанову Київського апеляційного суду від 26 червня 2019 року, витребувано матеріали справи № 355/613/18 із Баришівського районного суду Київської області та надано учасникам справи строк для подання відзиву.

Ухвалою Верховного Суду від 15 серпня 2019 року відкрито касаційне провадження у справі за касаційною скаргою представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 на постанову Київського апеляційного суду від 26 червня 2019 року, зупинено дію оскаржуваної постанови апеляційного суду до закінчення касаційного провадження та надано учасникам справи строк для подання відзиву.

У серпні 2019 року матеріали справи № 355/613/18 надійшли до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 20 січня 2020 року справу № 355/613/18 призначено до судового розгляду колегією у складі п`яти суддів. Відмовлено у задоволенні клопотань представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 та ГУ Держегокадастру у Київській областіпро розгляд справи за їх участю.

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Частинами першою, другою статті 400 ЦПК України передбачено, що під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

За змістом частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційних скарг, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційні скарги підлягають залишенню без задоволення, а оскаржувана постава апеляційного суду - без змін, оскільки її ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що 07 травня 2004 року між ТОВ «Корм» та Баришівською РДА було укладено договір оренди землі, посвідчений приватним нотаріусом Баришівського нотаріального округу Київської області Шемчук М. Ф. за реєстровим № 1600.

За умовами цього договору Баришівська РДА на підставі розпорядження голови райдержадміністрації від 17 травня 2004 року № 185 «Про надання в оренду земельної ділянки ТОВ «Корм» надала, а позивач прийняв в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 129,00 га (рілля), яка знаходиться на землях державної власності, що перебувають у запасі Паришківської сільської ради Баришівського району Київської області.

Зазначений договір 09 червня 2004 року зареєстровано у Баришівському районному відділі Київської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 09 червня 2004 року № 97.

У грудні 2016 року позивач звернувся до Господарського суду Київської області з позовом до ГУ Держгеокадастру у Київській області про визнання додаткової угоди до договору від 27 травня 2004 року оренди землі укладеною.

Рішенням Господарського суду Київської області від 16 березня 2017 року у справі № 911/2/17 позов ТОВ «Корм» задоволено частково. Визнано укладеною між ГУ Держгеокадастру у Київській області та ТОВ «Корм» з 10 січня 2016 року додаткову угоду до договору оренди землі від 27 травня 2004 року, зареєстрованого у Баришівському районному відділі Київської регіональної філії ДП «ЦДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 09 червня 2004 року № 97, у наступній редакції: «Додаткова угода про поновлення договору оренди землі від 27 травня 2004 року, зареєстрованого у Баришівському районному відділі Київської регіональної філії ДП «ЦДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 09 червня 2004 року № 97. Смт Баришівка. 10 січня 2016 року. Орендодавець - Головне управління Держгеокадастру у Київській області, в особі начальника Головного управління, який діє на підставі Положення про Головне управління Держгеокадастру у Київській області, з одного боку, та Орендар - ТОВ «Корм», код 32445631, в особі директора товариства Канівця Ю.В., який діє на підставі статуту товариства, з другого боку, уклали цю додаткову угоду про таке: 1. Орендодавець і Орендар, на підставі статей 15-1, 93, 122, 123, 124 ЗК України, статей 30, 33 Закону України «Про оренду землі», глави 53 ЦК України, дійшли згоди щодо поновлення договору оренди землі від 27 травня 2004 року (зареєстрованого у Баришівському районному відділі Київської регіональної філії ДП «ЦДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 09 червня 2004 року № 97) на тих самих умовах строком на 10 років та внесли наступні зміни до цього Договору; 2. Викласти пункт 8 договору у такій редакції: «Даний договір вступає в силу з моменту його підписання та діє до 10 січня 2026 року. Після закінчення терміну дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію»; 3. Ця додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди землі від 27 травня 2004 року, зареєстрованого у Баришівському районному відділі Київської регіональної філії ДП «ЦДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 09 червня 2004 року № 97; 4. Інші умови договору оренди землі від 27 травня 2004 року, не зачеплені даною додатковою угодою, залишаються незмінними і сторони підтверджують по ним свої зобов`язання. Орендодавець: Головне управління Держгеокадастру у Київській області, код 39817550, за місцезнаходженням: вул. Серпова, буд. 3/14, м. Київ, 03115; Орендар: ТОВ «Корм», код 32445631, за місцезнаходженням: вул. Промислова, буд. 40/1, с. Коржі, Баришівській р-н, Київська обл., 07544».

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 25 вересня 2017 року у справі № 911/2/17 апеляційну скаргу ГУ Держгеокадастру у Київській області залишено без задоволення, а рішення Господарського суду Київської від 16 березня 2017 року - без змін.

Постановою Вищого господарського суду України від 14 грудня 2017 року касаційну скаргу ГУ Держгеокадастру у Київській області залишено без задоволення, а постанову Київського апеляційного господарського суду від 25 вересня 2017 року у справі № 911/2/17 Господарського суду Київської області залишено без змін.

11 січня 2018 року позивач звернувся до приватного нотаріуса Баришівського районного нотаріального округу Київської області Позднякової Н. М. із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, а саме реєстрацію іншого речового права - права оренди земельної ділянки, яка розташована на території Паришківської сільської ради Баришівского району Київської області, однак рішенням від 15 січня 2018 року № 39198467 йому відмовлено у державній реєстрації прав та їх обтяжень, оскільки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно встановлено наявність реєстрації права оренди (номер запису 17969887 від 09 грудня 2016 року) та суборенди (номер запису 22161364 від 23 серпня 2017 року) щодо земельної ділянки, право оренди на яку заявлено на державну реєстрацію по заяві, що розглядається та за особами, відмінними від заявника.

Також встановлено, що 01 вересня 2016 року між ОСОБА_1 та ГУ Держгеокадастру у Київській області укладено договір оренди земельної ділянки, згідно з яким головне управління на підставі наказу від 01 вересня 2016 року № 10-18236/15-16-сг «Про затвердження документації із землеустрою та надання земельної ділянки в оренду» надало, а відповідач ОСОБА_1 прийняв в строкове платне користування земельну ділянку державної форми власності сільськогосподарського призначення (для ведення фермерського господарства) загальною площею 129,0164 га, кадастровий номер :15:040:0060, яка знаходиться на території Паришківської сільської ради Баришівського району Київської області.

Право оренди за вказаним договором оренди земельної ділянки, а також за додатковою угодою до цього договору від 14 лютого 2017 року № 11/57-17-ДО, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстроване 09 грудня 2016 року за номером запису 17969887.

В подальшому, між ОСОБА_1 та ТОВ «Будагро Компані» укладено договір суборенди цієї земельної ділянки від 08 серпня 2017 року, який зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 23 серпня 2017 року за номером запису 22161364.

Нормативно-правове обґрунтування

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки (частина перша статті 124 ЗК України у редакції станом на момент виникнення спірних правовідносин).

У випадках, встановлених актами цивільного законодавства або договором, підставою виникнення цивільних прав та обов`язків може бути настання або ненастання певної події (частина шоста статті 11 ЦК України).

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України). Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частини перша та друга статті 792 ЦК України). Це положення кореспондує статті 13 Закону України «Про оренду землі».

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Істотною умовою договору оренди землі є строк дії договору оренди (статті 14, 15 Закону України «Про оренду землі»).

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів, встановлюються законом (частини перша та друга статті 210 ЦК України).

Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом (частини перша та четверта статті 182 ЦК України).

Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації (частина третя статті 640 ЦК України).

Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (стаття 125 ЗК України).

Землекористувачі, якщо інше не передбачено законом або договором, мають, зокрема, право власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену продукцію (пункт «б» частини першої статті 95 ЗК України).

По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частини друга та третя статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частини восьма та дев`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця (частина перша статті 34 Закону України «Про оренду землі»).

Указом Президента України від 17 лютого 2003 року покладено на Державний комітет України по земельних ресурсах функції з державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру. Зокрема внесено зміни в підпункт 11 пункту 4 Положення про Державний комітет України по земельних ресурсах, затверджене Указом Президента України від 14 серпня 2000 року № 970, якими передбачено здійснення відповідним органом реєстрації договорів оренди земельних ділянок.

Відповідно до пункту 4 постанови Кабінету Міністрів України від 17 липня 2003 року № 1088 Державне підприємство «Центр державного земельного кадастру» проводить реєстрацію земельних ділянок та прав на них.

Згідно з частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційних скарг

Скасовуючи рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову та ухвалюючи нове рішення про задоволення позову, апеляційний суд, дослідивши наявні у справі докази і надавши їм належну оцінку, правильно виходив із того, що оскільки передана в оренду ТОВ «Корм» земельна ділянка сільськогосподарського призначення загальною площею 129,00 га (рілля), перебуває у його постійному користуванні з 2004 року на підставі дійсного договору оренди землі, в якому передбачені усі істотні умови для такого виду правочину, то укладення 01 вересня 2016 року між ОСОБА_1 та ГУ Держгеокадастру у Київській області договору оренди вказаної земельної ділянки і додаткової угоди 14 лютого 2017 року до цього договору порушує права позивача та дає підстави для визнання зазначеного спірного договору недійсним на підставі статей 203, 215 ЦК України.

Також апеляційний суд дійшов правильного висновку про те, що 09 червня 2004 року Баришівським районним відділом Київської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» здійснено реєстрацію нотаріально посвідченого договору оренди землі від 27 травня 2004 року, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 09 червня 2004 року № 97. Невідповідність номера реєстрації, зазначеного в реєстраційному написі, положенням пункту 8.2 Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель щодо структури реєстраційного номеру не свідчить про те, що реєстрація договору оренди не відбулась, оскільки помилка в реєстраційному номері не є підставою для автоматичного анулювання запису в Книзі реєстрації договору оренди.

Що стосується посилань в рішенні суду першої інстанції на те, що спірна земельна ділянка як об`єкт речового права на дату укладення договору не виникала, а позивачем не надано доказів, що технічна документація щодо відведення йому в оренду земельної ділянки розроблялась та в подальшому передавалася до Фонду документації із землеустрою, то апеляційний суд правильно визнав їх юридично не спроможними з огляду на те, що право користування ТОВ «Корм» земельною ділянкою сільськогосподарського призначення загальною площею 129 га (рілля), яка знаходиться на землях державної власності, було передбачено відповідним договором оренди землі, який пролонговано в судовому порядку, отже суд першої інстанції, не з`ясувавши предмет та підстави заявленого позову, необґрунтовано вдався до переоцінки правомірності надання цієї земельної ділянки первісному орендарю.

Крім того, апеляційний суд з урахуванням встановлення наявності правових підстав для визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, дійшов правильного висновку про те, що договір суборенди цієї земельної ділянки, укладений 08 серпня 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Будагро Компані» також підлягає визнанню недійсним, як похідний від основного правочину, правовідносини сторін за яким припинені.

Апеляційний суд дійшов правильного висновку про те, що визнання недійсними договорів оренди та суборенди земельної ділянки є підставою для вилучення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно записів про інше речове право, а саме про право оренди земельної ділянки № 17969887, внесений 09 грудня 2016 року, та право суборенди земельної ділянки № 22161364, внесений 23 серпня 2017 року, відповідно до вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Доводи касаційних скарг відповідачів про те, що земельна ділянка, якою користувався позивач, та земельна ділянка, яка передана в оренду ОСОБА_1 , а в подальшому в суборенду ТОВ «Будагро Компані», є різними земельними ділянками були предметом розгляду апеляційного суду та їм надана належна правова оцінка.

Зокрема апеляційний суд правильно зазначив про те, що такі доводи не заслуговують на увагу як безпідставні та такі, що спростовуються наявними доказами у справі, зокрема листом ГУ Держгеокадастру у Київській області від 14 вересня 2018 року.

Крім того апеляційний суд правильно зауважив, що та обставина, що після закінчення строку дії договору оренди землі, укладеного 27 травня 2004 року між ТОВ «Корм» та Баришівською РДА, за зверненням ОСОБА_1 до ГУ Держгеокадастру у Київській області було затверджено технічну документацію із землеустрою та надано земельну ділянку в оренду, внаслідок чого спірна земельна ділянка змінила свої характеристики та набула кадастровий номер, не свідчить про те, що спір стосується відмінних між собою земельних ділянок.

Посилання заявників у касаційних скаргах на те, що реєстрація договору оренди від 27 травня 2004 року належним чином не відбулася, тому у ТОВ «Корм» право оренди земельної ділянки не виникло, Верховний Суд відхиляє з огляду на таке.

Як вбачається із матеріалів справи, після укладення та нотаріального посвідчення договору оренди землі від 27 травня 2004 року для його реєстрації ТОВ «Корм», керуючись положеннями Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02 липня 2003 року № 174, звернулось до Баришівського районного відділу Київської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру», який є оператором/реєстратором та має повноваження щодо реєстрації договорів оренди земельних ділянок, розташованих в Баришівському районі Київської області. Баришівським районним відділом Київської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» 09 червня 2004 року було здійснено реєстрацію договору оренди землі від 27 травня 2004 року, про що свідчить відповідний реєстраційний напис на договорі оренди землі, а також запис в книзі реєстрації.

Невідповідність номера реєстрації структурі реєстраційного номера, передбаченого в пункті 8.2. Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, є наслідком неналежного виконання представником держави своїх функцій. Помилка в реєстраційному номері не є підставою для автоматичного анулювання реєстрації договору оренди.

Європейський суд з прав людини в своєму рішенні по справі «Рисовський проти України» (29979/04) від 20 жовтня 2011 року зазначав, що «державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються (див. рішення у справі «Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки», пункт 58, а також рішення у справі «Ґаші проти Хорватії» заява № 32457/05, пункт 40, від 13 грудня 2007 року, та у справі «Тріо проти Хорватії», заява № 35298/04, пункт 67, від 11 червня 2009 року)».

Інші наведені у касаційних скаргах доводи ґрунтуються на неправильному тлумаченні заявниками норм матеріального права, не можуть бути підставами для скасування постановленого у справі судового рішення та зводяться до переоцінки доказів і незгоди заявників з висновками апеляційного суду щодо їх оцінки, що знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції, визначених статтею 400 ЦПК України.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенції) зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суді, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (§ 23 рішення у справі «Проніна проти України» від 18 липня 2006 року № 63566/00).

При цьому Верховний Суд враховує, що, як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (рішення у справі «Руїз Торія проти Іспанії», §§ 29-30). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (§ 2 рішення у справі «Хірвісаарі проти Фінляндії»).

Викладене дає підстави для висновку, що касаційні скарги підлягають залишенню без задоволення, апостанова суду апеляційної інстанції - без змін із підстав, передбачених статтею 410 ЦПК України.

Щодо поновлення дії оскаржуваної постанови апеляційного суду

Згідно з частиною третьою статті 436 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами перегляду оскаржуваного судового рішення вирішує питання про поновлення його виконання (дії).

Оскільки дія оскаржуваної постанови Київського апеляційного суду від 26 червня 2019 року зупинена ухвалою Верховного Суду від 15 серпня 2019 року, то вона підлягає поновленню з огляду на закінчення розгляду цієї справи касаційним судом.

Щодо розподілу судових витрат

Оскільки суд касаційної інстанції дійшов висновку про залишення касаційних скарг без задоволення та оскаржуваного судового рішення без змін, то судові витрати у такому випадку перерозподілу не підлягають. Витрати зі сплати судового збору за подання касаційної скарги покладаються на особу, яка подала касаційну скаргу.

Керуючись статтями 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційні скарги представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 та Головного управління Держегокадастру у Київській області залишити без задоволення.

Постанову Київського апеляційного суду від 26 червня 2019 року залишити без змін.

Поновити дію постанови Київського апеляційного суду від 26 червня 2019 року.

Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.

ГоловуючийО. В. Ступак
Судді:І. Ю. Гулейков
А. С. Олійник
Г. І. Усик
В. В. Яремко