ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/803/8352/20 Справа № 179/822/19 Суддя у 1-й інстанції - Ковальчук Т. А. Доповідач - Макаров М. О.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 листопада 2020 року м. Дніпро

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Дніпровського апеляційного суду в складі:

головуючого судді Макарова М.О.

суддів Демченко Е.Л., Куценко Т.Р.

при секретарі Керімовій-Бандюковій Л.К.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Дніпро цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Магдалинівського районного суду Дніпропетровської області від 30 червня 2020 року по справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , селянського (фермерського) господарства «Лаванда», третя особа: Державний реєстратор відділу державної реєстрації Магдалинівської районної державної адміністрації Прохода Світлана Анатоліївна про поновлення договору оренди земельної ділянки, визнання укладеною додаткової угоди, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації, -

В С Т А Н О В И Л А :

У травні 2019 року ОСОБА_2 звернувся до суду із позовом до ОСОБА_1 , селянського (фермерського) господарства «Лаванда», третя особа: Державний реєстратор відділу державної реєстрації Магдалинівської районної державної адміністрації Прохода С.А. про поновлення договору оренди земельної ділянки, визнання укладеною додаткової угоди, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації.

Позовні вимоги ОСОБА_2 , з урахуванням їх уточнень, мотивовані тим, що 20 лютого 2013 року між ним та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки площею 11,7337 га, кадастровий номер :01:002:0575, право оренди якої зареєстровано 04 липня 2013 року Реєстраційною службою Магдалинівського районного управління юстиції Дніпропетровської області. 20 липня 2013 року, позивач за домовленістю з орендодавцем виплатив всю суму орендної плати в розмірі 82 000 грн. за весь термін дії договору, що підтверджується розпискою останнього. Оскільки термін дії договору оренди закінчувався 04 липня 2018 року, позивач до спливу терміну його дії, а саме 04 квітня 2018 року засіяв на орендованій земельній ділянці соняшник, який було зібрано 30 вересня 2018 року, що відповідало умовам п. 3 договору оренди. Позивач, як орендар, який належним чином виконував обов`язки за договором оренди, в місячний термін до закінчення терміну дії договору, а саме 15 травня 2018 року на адресу орендодавця направив лист-повідомлення про поновлення договору оренди, до якого додав проект додаткової угоди, якою передбачалося поновлення попереднього договору оренди на таких же умовах. Орендодавець, як сторона договору будь-яких заперечень щодо запропонованих у листі умов на адресу позивача у місячний строк не надіслав. Після закінчення строку договору оренди, позивач користувався орендованою земельною ділянкою та не отримував від відповідача ОСОБА_1 листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди. Акт приймання-передачі земельної ділянки не складався.

Вважаючи, що договір оренди поновлено, у травні 2019 року, позивач бажав засіяти орендовану земельну ділянку, однак виявилося, що на ній проведено сільськогосподарські роботи та її засіяно невідомими особами. Після звернення до ОСОБА_1 виявилося, що він передав в оренду земельну ділянку іншому землекористувачу, не повідомивши позивача про вказаний факт. 08 травня 2019 року позивачем було отримано Інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, де зазначено, що ОСОБА_1 - 20 липня 2018 року уклав договір оренди землі з селянським (фермерським) господарством «Лаванда», зареєструвавши відповідне право оренди 27 липня 2018 року.

Позивач вважає, що державним реєстратором відділу реєстрації Магдалинівської районної державної адміністрації Прохода С.А. необхідно було відмовити у державній реєстрації договору оренди укладеного відповідачами, оскільки строк дії договору оренди від 20 лютого 2013 року становив 5 років, тобто до 04 липня 2018 року та продовжувався до повного збирання урожаю соняшника, тобто до вересня 2018 року. Крім того між позивачем та ОСОБА_1 (орендодавцем) не складався Акт приймання-передачі земельної ділянки після закінчення дії договору, будь-які листи (заперечення), які б свідчили про припинення договору оренди від 20 лютого 2013 року відсутні.

На підставі наведеного, позивач просив визнати поновленим договір оренди земельної ділянки укладений 20 лютого 2013 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 з 05 липня 2018 року строком на п`ять років на тих самих умовах; визнати укладеною додаткову угоду від 15 травня 2018 року до договору оренди земельної ділянки, укладеного 20 лютого 2013 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 ; визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений 20 липня 2018 року між ОСОБА_1 та С(Ф)Г «Лаванда»; скасувати державну реєстрацію припинення права оренди земельної ділянки площею 11,7337 га, кадастровий номер :01:002:0575, зареєстрованого 18 липня 2018 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 42203330 від 24 липня 2018 року; скасувати державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 11,7337 га, кадастровий номер :01:002:0575, зареєстрованого 27 липня 2018 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 27321449, на підставі договору оренди земельної ділянки укладеного 07 червня 2018 року між ОСОБА_1 та С(Ф)Г «Лаванда».

Рішенням Магдалинівського районного суду Дніпропетровської області від 30 червня 2020 року задоволено частково позовні вимоги ОСОБА_2 , а саме: визнано поновленим договір оренди земельної ділянки площею 11,7337 га, кадастровий номер :01:002:0575, укладений 20 лютого 2013 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , право оренди якого зареєстровано 04 липня 2013 року Реєстраційною службою Магдалинівського районного управління юстиції Дніпропетровської області з 05 липня 2018 року строком на п`ять років на тих самих умовах; визнано недійсним договір оренди земельної ділянки площею 11,7337 га, кадастровий номер :01:002:0575, укладений 20 липня 2018 року між ОСОБА_1 та селянським (фермерським) господарством «Лаванда», право оренди зареєстровано 27 липня 2018 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 27321449; скасовано державну реєстрацію припинення права оренди земельної ділянки площею 11,7337 га, кадастровий номер :01:002:0575, зареєстрованого 18 липня 2018 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 42203330 від 24 липня 2018 року та скасовано державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 11,7337 га, кадастровий номер :01:002:0575, зареєстрованого 27 липня 2018 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 27321449, на підставі договору оренди земельної ділянки укладеного 20 липня 2018 року між ОСОБА_1 та селянським (фермерським) господарством «Лаванда». В задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено. Вирішено питання розподілу судових витрат.

Рішення суду мотивоване тим, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», не вимагається. Суд першої інстанції вказав, що в період дії строку договору оренди земельної ділянки від 20 лютого 2013 року, позивач належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконував свої обов`язки орендаря, використовував земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що у відповідності до обумовленого договором строку сплачував орендну плату. Таким чином, попередньо не повідомивши позивача про свій намір укласти договір з новим орендарем, ОСОБА_1 в порушення вимог діючого законодавства, уклав 20 липня 2018 року договір оренди з С(Ф)Г «Лаванда», будучи обізнаним про факт продовження користування її земельною ділянкою позивачем. Такі дії ОСОБА_1 є незаконними. та порушують переважне право позивача на поновлення попереднього договору оренди від 20 лютого 2013 року на новий строк. Встановивши вказані обставини, суд вважав за необхідне визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 20 липня 2018 року, та поновити договір оренди земельної ділянки від 20 лютого 2013 року з попереднім орендарем. Крім того, суд вказав, що позовні вимоги про скасування державної реєстрації припинення права оренди земельної ділянки за договором від 20 лютого 2013 року та права оренди за С(Ф)Г «Лаванда» на підставі договору оренди від 20 липня 2018 року, є похідними від позовних вимог щодо поновлення договору оренди та визнання недійсним зареєстрованого договору, оскільки підставами припинення та в подальшому виникнення іншого речового права та державної реєстрації були вищенаведені договори оренди землі.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права просив рішення суду скасувати в частині задоволених позовних вимог та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що орендар ОСОБА_2 не повідомив про бажання продовжити дію Договору на новий термін. Крім того, апелянт вказує, що ОСОБА_2 порушував свої зобов`язання за договором в частині сплати орендної плати в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки з рахуванням щорічного підвищення коефіцієнту індексації за кожен календарний рік терміну дії договору. Також апелянт стверджує, що не отримував орендну плату за частину 2016 року, за 2017 та 2018 року, а на неодноразові його звернення щодо сплати орендної плати орендар не реагував.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги і заявлених вимог, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу необхідно задовольнити, з наступних підстав.

Так, матеріалами справи та судом першої інстанції встановлено, що 20 лютого 2013 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки площею 11,7337 га, кадастровий номер :01:002:0575, терміном на п`ять років, починаючи з дати його державної реєстрації. Право оренди земельної ділянки зареєстровано 04 липня 2013 року Реєстраційною службою Магдалинівського районного управління юстиції Дніпропетровської області.

Згідно п. 2.3 договору оренди від 20 лютого 2013 року пунктом 2.3 договору оренди визначено, що договір оренди земельної ділянки укладається терміном (строком) на 5 (п`ять) років, починаючи з дати його державної реєстрації в Реєстраційній службі Магдалинівського районного управління юстиції.

По закінченню терміну Договору, Орендар має переважне право на поновлення договору на новий термін шляхом переукладання. У цьому разі зацікавлена Сторона повинна повідомити письмово другу сторону про бажання щодо продовження дії Договору на новий термін не пізніше ніж за шість місяців до його закінчення.

Договір оренди земельної ділянки в обов`язковому порядку припиняється без подальшого поновлення у разі закінчення строку, на який надано було в оренду земельну ділянку, якщо за шість місяців до його закінчення Орендодавець повідомить Орендаря про непродовження дії цього Договору, інакше продовження дії цього Договору здійснюється згідно ч. 2 п. 2.3 даного Договору.

Договір оренди земельної ділянки від 20 лютого 2013 року є чинним з 04 липня 2013 року та діє до 04 липня 2018 року включно.

Згідно п. 2.2 договору оренди від 20 лютого 2013 року, за користування вказаною в Договорі земельною ділянкою Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату у розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням щорічного підвищення коефіцієнту індексації за кожен календарний рік терміну дії Договору відповідно до розрахунків викладених в ч. 1 щорічного додатку № 1, який є невід`ємною частиною Договору, та у формі склад якої визначається відповідно до ч. 1 додатку № 1 і викладено в ч 2 щорічного додатку № 1, який є невід`ємною частиною Договору.

Орендар сплачує орендну плату протягом строку дії Договору не пізніше як у термін, встановлений у цьому Договорі оренди. Орендар, за погодженням з Орендодавцем, може відразу після державної реєстрації Договору виплатити орендну плату в повному обсязі за весь термін дії Договору чи, у випадку необхідності, перенести термін виплати орендної плати.

Згідно розписки від 20 липня 2013 року, ОСОБА_1 та ОСОБА_3 отримали кошти від ОСОБА_2 в рахунок орендної плати за 5 років в сумі 82 100 грн..

Відповідно до пункту 3 договору оренди від 20 лютого 2013 року «Права та обов`язки Сторін» орендар зобов`язується, зокрема: - після закінчення терміну дії договору (у випадку відмови в пролонгації договору шляхом переукладення) повернути орендодавцю орендовані землі в стані, придатному для використання за цільовим призначенням і не гіршому у порівнянні з тим, у якому він одержав їх в оренду, згідно акту прийому-передачі протягом трьох днів; - у разі закінчення дії договору до закінчення робіт термін оренди земельної ділянки продовжити до повного завершення робіт, але не більше ніж на шість місяців і обов`язково компенсувати орендодавцю збитки, перераховані відповідно до тривалості терміну повного закінчення робіт в подвійному розмірі орендної плати.

Встановлено, що 18 липня 2018 року на підставі заяви ОСОБА_1 проведено державну реєстрацію припинення права оренди земельної ділянки від 20 лютого 2013 року укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 42203330 від 24 липня 2018 року.

20 липня 2018 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 )Г «Лаванда» укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого власник передає, а С(Ф)Г «Лаванда» приймає в строкове платне користування земельну ділянку для сільськогосподарського використання, яка знаходиться на території Мар`ївської сільської ради, площею 11,7337 га, кадастровий номер :01:002:0575, строком на 10 років, починаючи з дати його державної реєстрації.

Право оренди земельної ділянки зареєстровано 27 липня 2018 року на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 42361620 від 02 серпня 2018 року.

Частиною 4 ст. 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

Відповідно до ч.2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, ЗУ «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 33 ЗУ «Про оренду землі» регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень ч. 1 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі»).

Позивачем до позовної заяви додано лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі від 15 травня 2018 року, додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 15 травня 2018 року, а також опис вкладення до повідомлення та фіскальний чек поштового відправлення на підтвердження факту виконання вимог ч. 1-5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» щодо повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк.

Однак, колегія суддів не може взяти їх до уваги, так як належних доказів отримання відповідачем вказаних документів, позивач не надав.

Таким чином, позивач не уклав із ОСОБА_1 у місячний строк додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення після спливу строку дії такого, тим самим не реалізував механізм поновлення договору оренди землі шляхом продовження користування земельною ділянкою, а тому відсутнє порушення його переважного права на поновлення договору оренди.

З урахуванням зазначених вище вимог закону, колегія суддів приходить до висновку, що позивач не скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі.

Вказане відповідає правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, яка визначила, як мають застосовуватися норми права у подібних правовідносинах, що зазначено у постанові від 10 квітня 2018 рок у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).

Таким чином, висновок суду першої інстанції про те, що не вимагається повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі, - є помилковим.

На вказане суд першої інстанції уваги не звернув, в зв`язку із чим дійшов передчасного висновку про поновлення договору оренди земельної ділянки.

Колегія суддів вважає, що позовні вимоги про поновлення договору оренди землі задоволенню не підлягають, так як позивач не уклав із ОСОБА_1 у місячний строк додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення після спливу строку дії такого, тим самим не реалізував механізм поновлення договору оренди землі шляхом продовження користування земельною ділянкою, а тому відсутнє порушення його переважного права на поновлення договору оренди.

Неподання стороною позивача належних і допустимих доказів на підтвердження своїх позовних вимог є підставою для висновку колегії суддів про недоведеність та необґрунтованість позовних вимог.

Враховуючи, що інші позовні вимоги є похідними від поновлення договору оренди землі, - колегія суддів вважає за необхідне відмовити в їх задоволенні.

На викладене суд першої інстанції уваги не звернув, у повному обсязі не встановив фактичні обставини, в зв`язку із чим дійшов передчасного висновку про часткове задоволення позовних вимог ОСОБА_2 ..

Оскаржуване рішення як таке, що суперечить нормам матеріального та процесуального права підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню судовий збір у сумі 4610,40 грн.

Керуючись ст.ст. 259, 367, 374, 376 ЦПК України, колегія суддів, -

П О С Т А Н О В И Л А :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Магдалинівського районного суду Дніпропетровської області від 30 червня 2020 року - скасувати.

У задоволенні позову ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , селянського (фермерського) господарства «Лаванда», третя особа: Державний реєстратор відділу державної реєстрації Магдалинівської районної державної адміністрації Прохода Світлана Анатоліївна про поновлення договору оренди земельної ділянки, визнання укладеною додаткової угоди, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір у сумі 4610,40 грн.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її проголошення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий суддя М.О. Макаров

Судді Е.Л. Демченко

Т.Р. Куценко