Придніпровський районний суд м.Черкаси
Справа № 711/3773/19
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

21 лютого 2020 року м. Черкаси

Придніпровський районний суд м. Черкаси в складі:

головуючого - судді Позарецької С.М.

при секретарі Осадчій А.Ю.

за участю

представника

позивача адвоката Ситника Т.А.

представника відповідача

адвоката Дмитрика С.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Черкаси цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Черкасисвітбуд» про стягнення пені, -

в с т а н о в и в :

Позивач ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до ПП «Черкасисвітбуд» про стягнення пені. Свої позовні вимоги мотивує тим, що 29.07.2017 року між ОСОБА_1 та ПП «Черкасисвітбуд» укладено договір купівлі - продажу прав на квартиру № 06 /07/2017.

За умовами даного договору, а саме п. 1.1. ПП «Черкасисвітбуд» зобов`язується передати у власність ОСОБА_1 , а ОСОБА_1 зобов`язуються прийняти у власність майнові права на квартиру, попередні технічні характеристики якої прописані в п. 2.1. договору, в складі проекту «Будівництво мікрорайону житлових будинків з громадським приміщеннями», по АДРЕСА_2 .

Пункт 1.2. договору визначає предметом даного договору майнові права на квартиру, за умовами виконання своїх обов`язків за цим договором ОСОБА_1 одержить від ПП «Черкасисвітбуд» документи, необхідні для оформлення правовстановлюючих документів (державної реєстрації права власності), що підтверджують право власності ОСОБА_1 на квартиру.

Відповідно до п. 1.3. договору майнові права на квартиру за цим договором передаються продавцем покупцю шляхом підписання Акту прийому-передачі квартири, який є невід`ємною частиною цього договору. Акт прийому - передачі підписується сторонами після прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об`єкта будівництва, у строк, визначений продавцем та за умови повної оплати покупцем ціни майнових прав на квартиру.

Пунктом 2.3. договору визначений орієнтовний строк закінчення будівництва 01.10.2017 року, орієнтовний строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію 01.11.2017 року, орієнтовний строк здачі під заселення об`єкта будівництва 20.11.2017 року. Визначено, що продавець має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва на строк до шести місяців і це не буде вважатися порушенням умов цього договору.

В свою чергу, ОСОБА_1 виконала в повному обсязі свої зобов`язання за даним договором, а саме п. 3.1., та внесла повну оплату у розмірі 332 175 гривень на рахунок ПП «Черкасисвітбуд», що підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордера від 29.07.2017 року.

Однак, як зазначено позивачем, в порушення вимог договору, ПП «Черкасисвітбуд» не виконало свої зобов`язання та не закінчило будівництво об`єкту в строки, обумовлені договором.

Натомість, ПП «Черкасисвітбуд» постійно звертається до ОСОБА_1 та вимагає грошові кошти для благоустрою прибудинкової території біля будинку в третьому блоці будівництва по АДРЕСА_3 .

05.07.2018 року, 17.01.2019 року та 02.02.2019 року ОСОБА_1 вносила необхідні суми та продовжувала виконувати зобов`язання по договору купівлі - продажу прав на квартиру №06 /07/2017, хоча ПП «Черкасисвітбуд» так і не закінчувало будівництво третього блоку, незважаючи на майже трирічну прострочку у терміні будівництва.

29.11.2018року ОСОБА_1 звернулась із заявою про невиконання умов договору купівлі - продажу майнових прав до директора ПП «Черкасисвітбуд», в якій просила повідомити про причини затримки будівництва об`єкту та причини не здачі його в експлуатацію відповідно до умов договору.

Позивач вважає, що у відповіді від 10.12.2018 року наведено не відповідаючі вимогам чинного законодавства причини не виконання умов договору.

По - перше, якщо під час підписання договору було допущено механічну помилку в п. 2.3., а саме орієнтованих строках закінчення будівництва, то відповідно до умов чинного законодавства України відповідач мав би викликати іншу сторону договору та укласти додаткову угоду, у якій вказати реальні строки закінчення будівництва та здачі об`єкту в експлуатацію і, таким чином, виправити механічну помилку. Будь - які виправдання про механічну помилку та не усунення її у законний спосіб взагалі не можуть сприйматися.

По - друге, якщо виникли обставини непереборної сили або інші будь які дії, що можуть істотно вплинути на строки закінчення будівництва об`єкту та здачі його в експлуатацію, то позивач не була повідомлена про них у належний спосіб, задля уникнення будь яких непорозумінь.

В подальшому, 19.03.2019 року було направлено ще одну вимогу, в якій позивач вимагала у 5-ний термін із моменту отримання даної вимоги, повідомити у письмовому вигляді про дійсну причину затримки будівництва та вказати справжні строки закінчення будівництва об`єкту та здачі його в експлуатацію.

Позивачем отримано відповідь від 29.03.2019 року, в якій, як вважає, не було наведено жодного обґрунтованого пояснення щодо пропущення строку здачі об`єкту в експлуатацію та не повідомлено про строки здачі готового об`єкту.

23.04.2019 року поштовим відправленням позивачем направлено ще одну вимогу, в якій вона просила надати відповідь, - чи проводяться необхідні роботи по будівництву об`єкта.

Однак жодної відповіді так отримано і не було.

Позивач вважає, що відповідач по справі не виконує належним чином умови договору купівлі - продажу прав на квартиру № 06 / 07 /2017, ігнорує вимоги позивача про повідомлення дійсних строків здачі готового об`єкту в експлуатацію, а тому за порушення строків має бути застосований правовий наслідок, як стягнення пені.

Строк виконання зобов`язання по будівництву та здачі в експлуатацію об`єкту сплинув, зобов`язання залишилось не виконаним, що, як на думку позивача, є безумовним порушенням її прав, як другої сторони договору.

Пунктом 4.2. договору визначено, що продавець приймає на себе зобов`язання забезпечити дійсність проданих покупцю майнових прав на квартиру на протязі строку дії цього договору, шляхом забезпечення будівництва об`єкту будівництва та прийняття його в експлуатацію.

Пунктом 5.3. договору визначено, що продавець зобов`язується своєчасно та у повному обсязі виконувати свої зобов`язання за цим договором. Пункт 6.3. договору визначає, що у разі недотримання орієнтованого строку прийняття об`єкта будівництва понад 3 місяці від орієнтованого строку прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію, продавець сплачує пеню у розмірі 0,5 % від суми ціни майнових прав на квартиру за кожен день прострочення.

Пеня за несвоєчасне виконання зобов`язань за вказані періоди складає 607 880,25 грн.

Також позивачем зазначено у позові, що для того, щоб оплатити повну вартість квартири, вона була змушена продати свою квартиру (29.07.2017 року укладено договір продажу квартири). На даний час у позивача немає власного житла і вона змушена проживати разом із своєю дочкою, яка ІНФОРМАЦІЯ_1 прописала її у своїй квартирі. Всі кошти були витрачені на купівлю квартири по договору купівлі - продажу прав на квартиру № 06 /07/2017 і в неї немає жодної можливості придбати інше житло.

Таким чином, посилаючись на ст.ст. 509, 526, 530, 610, 628, 629, 611, 549, 258 ЦК України, позивач просить суд, - стягнути із Приватного підприємства «Черкасисвітбуд» на її користь пеню у розмірі 607880 грн. 25 коп., а також судові витрати.

Ухвалою суду від 13.05.2019р. прийнято, відкрито провадження по справі та призначено до розгляду за правилами загального позовного провадження.

Ухвалою суду від 06.08.2019р. закрито підготовче провадження по справі та призначено її до розгляду по суті.

Відповідачем до суду подано відзив на позов, за яким просить відмовити у його задоволенні. Зазначено, що 21.11.2007 року між відповідачем та Черкаської міською радою укладено договір оренди земельної ділянки житлової та громадської забудови, площею 4345 кв.м. строком на 49 років за адресою АДРЕСА_2 .

Відповідно до містобудівних умов і обмежень забудови зазначеної земельної ділянки, затверджених наказом департаменту архітектури, містобудування та інспектування Черкаської міської ради № 73 від 02.09.2016 року на вказаній земельній ділянці з 2016 року відповідачем здійснюється будівництво багатоквартирного житлового будинку. Проектування, будівництво та здачу в експлуатацію проводиться почергово, відповідно до проектної документації. У вказаному будинку планується побудувати 60 квартир, загальна площа забудови становить до 3700 кв.м.

30.10.2017 року відповідачем побудовано та введено в експлуатацію першу чергу (блок) будівництва багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 ), яка складається із 12 квартир, загальною площею 756,7кв.м.

Договори купівлі-продажу майнових прав на квартири першої черги (блоку) по вказаній адресі укладались з громадянами у 2016 році.

Відповідно до наказу Департаменту архітектури та містобудування Черкаської міської ради № 2329-а від 24.11.2017 року надано вказаним будівлям адресу: АДРЕСА_3 .

Окрім першої черги (блоку), яка введена в експлуатацію, на даний час завершується будівництво другої, третьої, четвертої та п`ятої черги (блоку) багатоквартирного житлового будинку за вказаної адресою.

29.07.2017 року між відповідачем та позивачем укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру на один танхаус біля будинку АДРЕСА_5 , яка буде побудована у третій черзі (блоку) будинку.

Згідно із умовами даного договору, а саме п. 1.1. відповідач зобов`язується передати у власність позивачу, а позивач зобов`язуються прийняти у власність майнові права на квартиру, попередні технічні характеристики якої прописані в п. 2.1. договору, в складі проекту «Будівництво мікрорайону житлових будинків з громадським приміщеннями», по АДРЕСА_2 .

Пункт 1.2. договору визначає предметом даного договору майнові права на квартиру, за умовами виконання своїх обов`язків за цим договором позивач одержить від відповідача документи, необхідні для оформлення правовстановлюючих документів (державної реєстрації права власності), що підтверджують право власності позивача на квартиру.

Відповідно до п. 1.3. договору майнові права на квартиру за цим договором передаються продавцем покупцю, шляхом підписання Акту прийому-передачі квартири, який є невід`ємною частиною цього договору. Акт прийому - передачі підписується сторонами після прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об`єкта будівництва, у строк, визначений продавцем та за умови повної оплати покупцем ціни майнових прав на квартиру.

Пунктом 2.3. договору визначений орієнтований строк закінчення будівництва 01.10.2017 року, орієнтовний строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію 01.11.2017 року, орієнтовний строк здачі під заселення об`єкта будівництва 20.11.2017 року. Продавець має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва на строк до шести місяців і це не буде вважатися порушенням умов цього договору.

Позивач внесла повну оплату у розмірі 332 175 гривень на рахунок Відповідача.

Відповідно до пункту 6.3. договору - у разі недотримання орієнтованого строку прийняття об`єкта будівництва понад 3 місяці від орієнтованого строку прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію, продавець сплачує пеню у розмірі 0,5 % від суми ціни майнових прав на квартиру за кожен день прострочення. За перші 3 місяці періоду прострочення від орієнтованого строку прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію, пеня не нараховується та не сплачується.

При складані вказаного договору з позивачем, працівником відповідача була допущена технічна помилка (описка), а саме у п. 2.3. договору, де визначено орієнтований строк закінчення будівництва 01.10.2017 року, орієнтовний строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію 01.11.2017 року, орієнтовний строк здачі під заселення об`єкта будівництва 20.11.2017 року. Вказані строки працівник відповідача вказав із договорів купівлі-продажу майнових прав на квартири першої черги, хоча повинні бути вказані наступні строки: орієнтовний строк закінчення будівництва 31.12.2018 року, орієнтовний строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію 31.01.2019 року, орієнтовний строк здачі під заселення об`єкта будівництва 28.02.2019 року.

Про вказані обставини свідчать аналогічні договори з громадянами купівлі-продажу майнових прав на квартири першої та третьої черг (блоку) будівництва будинку за адресою: АДРЕСА_3 , а також будівельно-технічна документація.

Зазначено, що на стадії укладення договору з позивачем, відповідач фізично не міг побудувати третю чергу (блок) за 3-4 місяці, про що позивач знала.

Крім цього, при складані вказаного договору з позивачем, працівником відповідача була допущена технічна помилка (описка) у п. 6.3. договору щодо розміру пені, у договорі зазначено- 0,5%, хоча повинно бути 0,05%.

Про вказані обставини свідчать аналогічні договори з громадянами купівлі-продажу майнових прав на квартири у будинку за адресою: АДРЕСА_3 . Також про технічну помилку у визначенні розміру пені свідчить той факт, що лише за рік невиконання умов зазначеного договору розмір пені становить 607 880 грн., що у 2 рази перевищує вартість квартири, яку придбала позивач та є вкрай завищеною і несправедливо.

У подальшому, працівника відповідача, який допустив вказані технічні помилки та інші порушення трудового законодавства, звільнено з підприємства.

Будівництво квартири позивача затримувалось через дії управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Черкаській області, яке своїм рішенням призупиняло дії дозвільних документів на будівництво, а в подальшому відновлювало (листопад 2017 - квітень 2018 років). Вказані обставини відносяться згідно умов договору до форс-мажорних обставин.

Пункт 8.1 договору - дія обставин непереборної сили, що виникли після підписання договору й перешкоджають належному виконанню сторонами своїх зобов`язань повністю або частково, звільняє сторони від відповідальності за невиконання й/або неналежне виконання ними відповідних зобов`язань за договором до моменту ліквідації наслідків таких обставин.

Пункт 8.2 договору - обставинами непереборної сили за змістом договору є надзвичайні обставини, настання яких не можна було передбачити в момент укладення договору, дія яких не залежить від волі сторін, а також дія наслідків яких при виконанні сторонами своїх зобов`язань за договором неможливо уникнути навіть у випадку прикладення сторонами максимальних зусиль. Обставинами непереборної сили можуть бути, наприклад, воєнні дії, пожежі, природні катастрофи, блокади, терористичні акти, націоналізація, експропріація, обмеження в законодавстві про банківську діяльність, прийняття нових законодавчих актів, дії державних та місцевих органів влади та їх посадових осіб, та інші обставини, що роблять неможливим або недоцільним виконання умов договору.

Про допущенні технічні помилки під час укладення вищевказаного договору, а також про настання форс-мажорних обставин відповідач інформував позивача. Для усунення вказаних технічних помилок у договорі, відповідачем вирішується питання про укладення додаткової угоди з позивачем. На даний час будівництво квартири (танхауса) позивача завершується. За таких обставин, відповідач вважає позовні вимоги безпідставними та такими, що підлягають відмові.

Позивачем через її представника адвоката Ситника Т.А. подано відповідь на відзив відповідача. Зазначено, що не згоден з твердженням та висновками відповідача. Так, укладаючи даний договір позивач виходив та керувався саме строком, з якого він отримає змогу вселитися в житлове приміщення. Укладаючи даний договір Позивач виходив та керувався саме строком з якого він отримає змогу вселитися в житлове приміщення. Зокрема строками закінчення будівництва, прийняття об`єкта в експлуатацію та головне строк здачі його під заселення - 20.11.2017, який був вирішальним при укладенні цього договору з боку покупця. За умови заселення в 2019 році, позивач цей договір ніколи б не уклав, оскільки продав власне житлове приміщення з метою оплатити вартість цього договору та як найшвидше вселитися, іншого майна, яке б дозволило проживати до 2019 року ОСОБА_1 немає.

Перед укладенням договору, представник ПП «Черкасисвітбуд» неодноразово проводив огляд будівництва, яке було на завершальній стадії, відтак сумніві у можливості виконати договір з боку ПП «Черкасисвітбуд» у ОСОБА_1 не було, зокрема в кінці 2017 року частина приміщень введена в експлуатацію.

Частина приміщень за адресою: АДРЕСА_5 , - ПП «Черкасисвітбуд» добудована та передана покупцям.

Сам відповідач у своєму відзиві зазначає, що порушення строків здачі житла під заселення обумовлене діями управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Черкаській області.

В судове засіданні позивач ОСОБА_1 не з`явилась, будучи належним чином повідомлена про час, дату та місце розгляду справи. Про поважність причин неявки не повідомила.

В судовому засіданні представник позивача адвокат Ситник Т.А. підтримав позовні вимоги, викладені у позові обставини та просив задовольнити позов. Крім того, зазначив, що договір є діючим і на сьогодні, але позивач погоджується на його розірвання. Незважаючи на те, що помешкання не було передане їй відповідачем у грудні 2018р., вона продовжувала вносити кошти, оскільки була зобов`язана виконувати умови договору. Її очікування на отримання житла, враховуючи, що свою квартиру вона продала і їй не було де жити, не були реалізовані відповідачем. Збитки їй відповідачем завдані, але вона ще не зверталася про їх відшкодування. Погодився із тим, що на час розгляду справи внесені нею кошти, відповідачем повернуті. Позивач повинна була по договору отримати житло по першій черзі здачі в експлуатацію будинку. Пені нарахована за період часу з 06.05.2018р. по 07.05.2019р. (час звернення до суду) у межах річного строку. Не згідні на пропозицію відповідача щодо розміру пені. Позивач не давала згоди на внесення змін до договору в частині визначення строку введення в експлуатацію та в частині розміру пені з 0,5% на 0,05%. ОСОБА_2 не зверталась до підприємства щодо повернення їй внесених нею коштів. На час звернення до суду з позовом, квартира ще не була побудована, кошти їй не були повернуті, акт передачі квартири також відсутній.

В судовому засіданні представник відповідача адвокат Дмитрик С.В. заперечував проти задоволення позову, посилаючись на доводи, викладені у відзиві на позов. Зазначив, що будівництво відбувається поетапно. Будівництво житла для позивача планувалось у третю чергу, незважаючи на помилки, що допущені у договорі (п.2.3, де вказано термін до 20.11.2017р.). Крім того, має місце помилка і в п. 6.3 договору, оскільки замість розміру пені 0,5% за кожен день, слід рахувати 0,05% річних. При укладанні договору, на ці помилки ніхто уваги не звернув. Вважає, що розмір неустойки є явно завищеним, а тому слід рахувати розмір пені 0,05% річних, що буде справедливим. Зазначив, що підприємство згідне виплатити позивачеві пеню у розмірі 60455грн. (332175грн. х 18,2%). Вважає, що позивач мала право розірвати договір, їй пропонувалось внести зміни до договору, але вона не відреагувала на таку пропозицію. Тому, відповідач в односторонньому порядку розірвав з нею договір - в частині зобов`язання передати квартиру. Внесені позивачем кошти, їй повністю повернуті, але не на виконання цього позову, а у зв`язку з одностороннім розірванням договору (п.п.4.6 та 4.7 договору). Будинок введений в експлуатацію у липні 2019р., але позивач не погодилась отримати житло. Відповідач не відмовлявся від передачі позивачеві квартири, якщо вона підпише зміни до договору (щодо виправлення помилок). У вересні 2019р. підприємство почало повертати внесені кошти позивачеві. У першу чергу позивач не могла отримати житло, т.я. всі квартири були вже викуплені.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи та докази в їх сукупності суд вважає, що позовні вимоги підлягають до часткового задоволення за таких підстав:

встановлено, що 29.07.2017 року між ОСОБА_1 та ПП «Черкасисвітбуд» укладено договір купівлі - продажу прав на квартиру № 06 /07/2017.

За умовами даного договору, а саме п. 1.1. ПП «Черкасисвітбуд» зобов`язується передати у власність ОСОБА_1 , а ОСОБА_1 зобов`язуються прийняти у власність майнові права на квартиру, попередні технічні характеристики якої прописані в п. 2.1. договору, в складі проекту «Будівництво мікрорайону житлових будинків з громадським приміщеннями», по АДРЕСА_2 .

Пункт 1.2. договору визначає предметом даного договору майнові права на квартиру, за умовами виконання своїх обов`язків за цим договором ОСОБА_1 одержить від ПП «Черкасисвітбуд» документи, необхідні для оформлення правовстановлюючих документів (державної реєстрації права власності), що підтверджують право власності ОСОБА_1 на квартиру.

Відповідно до п. 1.3. договору майнові права на квартиру за цим договором передаються продавцем покупцю шляхом підписання Акту прийому-передачі квартири, який є невід`ємною частиною цього договору. Акт прийому - передачі підписується сторонами після прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об`єкта будівництва, у строк, визначений продавцем та за умови повної оплати покупцем ціни майнових прав на квартиру.

Пунктом 2.3. договору визначений орієнтовний строк закінчення будівництва 01.10.2017 року, орієнтовний строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію 01.11.2017 року, орієнтовний строк здачі під заселення об`єкта будівництва 20.11.2017 року. Визначено, що продавець має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва на строк до шести місяців і це не буде вважатися порушенням умов цього договору.

Відповідно до п.3.1 договору, ціна майнових прав на квартиру за цим договором становить 332175грн. 00коп.

В свою чергу, ОСОБА_1 виконала в повному обсязі свої зобов`язання за даним договором, а саме п. 3.1., та внесла повну оплату у розмірі 332 175 гривень на рахунок ПП «Черкасисвітбуд», що підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордера від 29.07.2017 року.

Пунктом 4.2. договору визначено, що продавець приймає на себе зобов`язання забезпечити дійсність проданих покупцю майнових прав на квартиру на протязі строку дії цього договору, шляхом забезпечення будівництва об`єкту будівництва та прийняття його в експлуатацію.

Пунктом 5.3. договору визначено, що продавець зобов`язується своєчасно та у повному обсязі виконувати свої зобов`язання за цим договором.

Крім того, продавець зобов`язується підписати акт прийому-передачі після повного виконання покупцем зобов`язань щодо сплати ціни майнових прав на квартиру протягом 90 днів від дати прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об`єкта будівництва. Сприяти одержанню покупцем правовстановлюючих документів на квартиру, оформлених та зареєстрованих відповідно до вимог винного законодавства України, шляхом надання покупцю консультацій та роз`яснень (п.5.3.4 договору). Протягом 30 календарних днів з дати одержання від продавця повідомлення, передбаченого п.5.3.7 цього договору, звернутися задля огляду квартири, оглянути квартиру, у випадку відсутності зауважень підписати акт прийому-передачі (п.5.4.3 договору).

Пункт 6.3. договору визначає, що у разі недотримання орієнтованого строку прийняття об`єкта будівництва понад 3 місяці від орієнтовного строку прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію, продавець сплачує пеню у розмірі 0,5 % від суми ціни майнових прав на квартиру за кожен день прострочення. За перші 3 місяці періоду прострочення від орієнтовного строку прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію, пеня не нараховується та не сплачується.

Технічна характеристика квартири передбачена додатком №1 до договору.

Також, судом встановлено, що позивачем вносились кошти для благоустрою 3-го блоку, про що свідчать розписки.

Починаючи з 29.11.2018р. позивач ОСОБА_1 неодноразово 19.03.2019р., 23.04.2019 зверталася із заявами до відповідача ПП «Черкасисвітбуд» щодо необхідності виконання умов договору. На що отримувала відповіді від 10.12.2018р., 29.03.2019р.

Наказом №73 від 02.09.2016р. Департаменту архітектури, містобудування та інспектування Черкаської міської ради ПП «Черкасисвітбуд» надані містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки по АДРЕСА_5 ). Наявна Декларація про початок виконання будівельних робіт вказаного житлового будинку (всіх черг).

Рішенням головного інспектора будівельного нагляду відділу нагляду за діяльністю уповноважених органів з питань архітектури та містобудування Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Черкаській області Ільченко І.С. від 30.03.2018р. №272 відновлено дію містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки по вказаній адресі. Від 15.12.2015р. №1380.

Крім того, під час розгляду справи встановлено, що ПП повернуло ОСОБА_1 внесені нею на виконання договору від 29.07.2017р. кошти в сумі 180904грн. 52коп. (дублікат квитанції 2019.10.07), 148720грн. 00коп. (платіжне доручення від 27.09.2019р.) та 446грн. 16коп. (платіжне доручення від 27.09.2019р.). При цьому, позивач погоджується із тим, що такі кошти дійсно надійшли на її рахунок.

12.06.2019р. ПП листом пропонувало ОСОБА_1 підписати додаткову угоду до договору від 29.07.2017р. (додаткова угода №1 додається). При цьому, зазначено, що в іншому випадку, буде розпочата процедура розірвання договору.

Між тим, ОСОБА_1 на цього листа надала відповідь від 24.06.2019р., за якою зазначила, що відмовляється від запропонованих змін, оскільки строк введення житла в експлуатацію та час, з якого вона мала змогу проживати у ньому, був вирішальним. Крім того, запропонувала надати умови, за яких договір може бути розірваний за спільною згодою сторін.

Як передбачено ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутись до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до положень ст.ст. 12, 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування (ч. ч. 3, 4 ст. 77 ЦПК України). Крім того, обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ч. 2 ст. 78 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ст. 80 ЦПК України).

Відповідно до п.3 ч.1 ст. 3 ЦК України, загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, - свобода договору. Як передбачено статтею 6 ЦК, сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами. Положення частин першої, другої і третьої цієї статті застосовуються і до односторонніх правочинів.

Як передбачено ст. 627 ЦК України, відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Загальні положення про договір визначені розділом ІІ гл. 52 Цивільного Кодексу України.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору. (ч.ч.1, 3 ст. 626 ЦК).

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору (ст. 628 ЦК).

Відповідно до ст. 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору (ст. 631 ЦК України).

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною (ст. 638 ЦК України).

Відповідно до частин 1 та 2 статті 639 ЦК Укпраїни, договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом. Якщо сторони домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому цієї форми, навіть якщо законом ця форма для даного виду договорів не вимагалася.

Підстави для зміни або розірвання договору передбачені статтею 651 ЦК України. Норми щодо зміни або розірвання договору у зв`язку з істотною зміною обставин, визначені у статті 652 ЦК. Правові наслідки зміни або розірвання договору передбачені статтею 653 ЦК України.

Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (ст. 654 ЦК).

Як передбачено ст. 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має грунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до положень ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно із ч.1 ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання), що визначено ст. 610 ЦК України. Відповідно до положень ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки встановлені договором або законом. Статтею 546 ЦК України встановлено, що виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком. Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання (ч. 1 ст. 549 ЦК України). Поняття та підстави виникнення права на неустойку визначені ст.ст. 549, 550 ЦК України.

Згідно із ч. 3 ст. 549 ЦК України, пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Предметом неустойки може бути грошова сума, рухоме і нерухоме майно. Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства (ст. 551 ЦК України). Розмір неустойки може бути зменшений за рішенням суду, якщо він значно перевищує розмір збитків, та за наявності інших обставин, які мають істотне значення (ч.3 ст. 551 ЦК).

Як передбачено статтею 552 ЦК України, сплата (передання) неустойки не звільняє боржника від виконання свого обов`язку в натурі. Сплата (передання) неустойки не позбавляє кредитора права на відшкодування збитків, завданих невиконанням або неналежним виконанням зобов`язання.

Таким чином, за результатами розгляду справи, судом встановлено, що відповідачем умови договору від 29.07.2017р. виконані не були; позивач не отримала того сподівання від укладання договору, на який вона розраховувала; нею були вчасно повністю сплачені кошти, відповідно до ціни договору, що визначено у п. 3.1 договору; дані, які б свідчили про внесення змін до цього договору (до п.п.2.3 та 6.3 договору), враховуючи норми ст. 654 ЦК, в частині визначення дати введення об`єкта нерухомого майна в експлуатацію та розміру пені, - відсутні, а тому, на думку суду, позивачем ОСОБА_1 доведені обставини, на які вона посилається у позовній заяві. При цьому, на думку суду, сторонами по справі не доведено, за якою саме чергою здійснювалося будівництво об`єкту за договором від 29.07.2017р., оскільки в п.1.1 договору зазначено - перша черга; за розписками ОСОБА_1 вносила кошти для благоустрою 3-го блоку об`єкта; під час розгляду справи представником відповідача зазначалось, що позивач мала отримати квартиру то з другої черги, то з третьої. Між тим, дані обставини не дають підстави вважати, що договір відповідачем є виконаним в частині передачі позивачеві квартири по акту прийому-передачі у строки, визначені у п.2.3 договору.

Що стосується розміру пені, то за наведеним позивачем розрахунком розмір становить 607880грн. 25коп. за період часу з 06.05.2018р. по 06.05.2019р.

Слід зазначити, що суд розглядає справу виключно в межах заявлених позовних вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи, відповідно до ч.1 ст. 13 ЦПК України.

При цьому, враховуючи умови договору щодо нарахування пені, за період часу з 01.02.2018р. по 07.10.2019р. (дата повернення відповідачем позивачеві, внесених нею на виконання умов договору коштів) пеня складає 1069603грн. 50коп. (100% - 332175грн.; 1% - 3321,75грн.; 0,5% - 1660,875грн. за 1 день прострочки; 644 дні прострочки х 1660,875грн. = 1069603грн. 50коп.).

При здійсненні розрахунку пені за період часу з 03.02.2018р. (дата за п.6.3 договору) по 06.05.2019р. (дата звернення до суду з позовом) до стягнення підлягає сума 760680грн. 75коп. (458 днів прострочки х 1660,875грн. (за один день прострочки).

Крім того, суд вважає, що за період часу з 06.05.2018р. по 06.05.2019р. розмір пені становить 606219грн. 375грн. (365 днів х 1660,875грн.), а не 607880грн. 25коп., як нараховано позивачем.

Суд вважає, що розмір пені, зазначений позивачем ОСОБА_1 - 607880грн. 25коп., є явно завищеним, враховуючи вартість об`єкту нерухомого майна - 332175грн.00коп., яке мала отримати вона у власність; позивачем не доведені обставини про те, що для неї настали негативні наслідки через прострочення виконання зобов`язання відповідачем; відсутні належні та допустимі докази про завдані позивачеві збитки.

Цивільні відносини повинні ґрунтуватись на засадах справедливості, добросовісності, розумності, як складових елементів принципу верховенства права. На думку суду, наявність у позивача ОСОБА_1 можливості стягувати із ПП «Черкасисвітбуд» надмірні грошові суми як неустойку спотворює її дійсне правове призначення, оскільки із засобу розумного стимулювання боржника виконувати основне зобов`язання неустойка перетворюється на несправедливо непомірний тягар для боржника та джерело отримання невиправданих додаткових прибутків кредитором (позивачем).

Конституційний Суд України у рішенні №7-рп/2013 від 11.07.2013 року зауважує, що захист від цих зловживань має базуватись на положеннях законодавства, зокрема ч.3 ст. 551 ЦК, відповідно до якої розмір неустойки може бути зменшений за рішенням суду, якщо він значно перевищує розмір збитків, та за наявності інших обставин, які мають істотне значення. За практикою судів загальної юрисдикції України істотними обставинами в розумінні вказаних положень Кодексу вважаються, зокрема, ступінь виконання зобов`язання боржником; майновий стан сторін, які беруть участь у зобов`язанні; не лише майнові, а й інші інтереси сторін, що заслуговують на увагу (наприклад, відсутність негативних наслідків для позивача через прострочення виконання зобов`язання).

Таким чином, враховуючи, доводи відповідача та той факт, що він просив про зменшення розміру пені, обставини повернення ним сплачених позивачем на виконання умов договору коштів 27.09.2019р. та 07.10.2019р., тобто після подачі цього позову до суду; вчинення відповідачем у червні 2019 року дій по внесенню змін до договору від 29.07.2017р. стосовно строку введення об`єкту в експлуатацію, а також незгоду позивача підписати такі зміни, суд вважає, що розмір пені підлягає до зменшення, враховуючи норми ст.551 ч.3 ЦК України - до 200000грн. 00коп. На думку суду, такий розмір є справедливим, помірним для відповідача за відсутності будь-яких доказів, що свідчили б про можливе погіршення фінансового стану чи ускладнення в господарській діяльності для останнього. При цьому, суд не погоджується із запропонованим відповідачем розміром неустойки близько 60 тисяч гривень, який не відповідає принципу верховенства права, зокрема свободі договору.

На думку суду, таке рішення суду відповідає висновкам Верховного Суду, що викладені у постановах від 30.05.2019 у справі № 916/2268/18, від 04.06.2019 у справі № 904/3551/18, від 13.01.2020 у справі № 902/855/18.

Враховуючи норми ст. 141 ЦПК України та той факт, що позовні вимоги ОСОБА_1 задоволені на 32,9%, то слід стягнути з відповідача на користь позивача судовий збір в розмірі 1999грн. 92коп., пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 4, 5, 12, 13, 76-84, 141, 259, 268 ЦПК України, суд, -

в и р і ш и в :

Позовні вимоги задовольнити частково.

Стягнути з Приватного підприємства «Черкасисвітбуд» (код 34816531, м. Черкаси, вул.Г.Сагайдачного, 150 кв.2) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_6 , код НОМЕР_1 ) пеню в розмірі 200000грн. 00коп. та судовий збір в розмірі 1999грн. 92коп., а всього - 201999грн. 92коп.

В іншій частині відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення через суд першої інстанції до Черкаського апеляційного суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст судового рішення складений 02.03.2020 року.

Головуючий: С. М. Позарецька