КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Апеляційне провадження: Доповідач - Кулікова С.В.
№ 22-ц/824/1175/2020
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

м. Київ Справа № 357/11227/18

04 березня 2020 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді - Кулікової С.В.

суддів - Олійника В.І.

- Желепи О.В.

при секретарі - Осінчук Н.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою представника Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші» адвоката Танцюри Юлії Борисівни на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 11 листопада 2019 року, ухваленого під головуванням судді Кошель Б.І., у цивільній справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші» до ОСОБА_1 , державного реєстратора Київської обласної філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Міхачова Вячеслава Анатолійовича, Товариства з додатковою відповідальністю «Шамраївський цукровий завод» про визнання недійсним правочину щодо дострокового розірвання договору оренди, визнання недійсним договору оренди, скасування рішень про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно,-

в с т а н о в и в:

У вересні 2018 року ТОВ Агрофірма «Матюші» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , державного реєстратора Київської обласної філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Міхачова Вячеслава Анатолійовича, Товариства з додатковою відповідальністю «Шамраївський цукровий завод» про визнання недійсним правочину щодо дострокового розірвання договору оренди, визнання недійсним договору оренди, скасування рішень про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно.

На обґрунтування позовних вимог зазначало, що відповідач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,1295 га з кадастровим номером :03:001:0031, яка розташована у межах Матюшівської сільської ради Білоцерківського району Київської області.

07.08.2014 року ОСОБА_1 уклав з ТОВ Агрофірма «Матюші» договір оренди землі № б/н, за яким передав в оренду позивачу свою земельну ділянку строком на 10 років.

23.03.2015 року було проведено державну реєстрацію зазначеного права оренди за індексним номером 20205077.

14.02.2018 року позивач отримав від ОСОБА_1 повідомлення про розірвання Договору оренди з позивачем в односторонньому порядку. Повідомлення про розірвання було мотивоване тим, що ТОВ Агрофірма «Матюші» не виконало належним чином зобов`язання щодо сплати ОСОБА_1 орендної плати за 2016, 2017 роки, у зв`язку з чим орендодавець розриває Договір оренди з позивачем в односторонньому порядку на підставі пункту 33 цього договору.

Однак, позивач зазначає, що підстав для розірвання даного Договору оренди в односторонньому порядку у орендодавця не було, оскільки ТОВ Агрофірма «Матюші» належним чином сплатило відповідачу орендну плату за 2016, 2017 роки.

В березні 2018 року позивачу стало відомо, що 17.02.2018 року на підставі вказаного Повідомлення про розірвання державний реєстратор Міхачов В.А. прийняв рішення про державну реєстрацію припинення права оренди ТОВ Агрофірма «Матюші» на земельну ділянку з індексним номером 39723505.

Крім того, позивачу стало відомо, що 19.02.2018 року ОСОБА_1 уклав з ТДВ «Шамраївський цукровий завод», договір оренди, за яким передав останньому в оренду земельну ділянку, та 05.03.2018 року було проведено державну реєстрацію права оренди на цю земельну ділянку за індексним номером 39990448.

Позивач вважає такі дії відповідачів незаконними, та просив суд:

- визнати недійсним вчинений ОСОБА_1 односторонній правочин щодо розірвання в односторонньому порядку Договору оренди № б/н від 07.08.2014 року, укладеного між ОСОБА_1 і ТОВ Агрофірма «Матюші», оформлений повідомленням ОСОБА_1 від 14.02.2018 року;

- скасувати рішення державного реєстратора Київської обласної філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Міхачова В.А. про державну реєстрацію припинення іншого речового права - права оренди: індексний номер: 39723505 від 17.02.2018 08:57:24;

- визнати недійсним договір оренди землі №б/н від 19.02.2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ТДВ «Шамраївський цукровий завод» щодо земельної ділянки з кадастровим номером площею 2,1295 га з кадастровим номером :03:001:0031;

- скасувати рішення державного реєстратора Київської обласної філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Міхачова В.А. про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди: індексний номер: 39990448 від 05.03.2018 10:29:56

- стягнути з відповідачів на користь позивача понесені судові витрати.

Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 11 листопада 2019 року позов задоволено частково.

Визнано недійсним, вчинений ОСОБА_1 односторонній правочин щодо розірвання в односторонньому порядку Договору оренди № б/н від 07.08.2014 року, укладеного між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші», оформлений повідомленням ОСОБА_1 за вих. № б/н від 14.02.2018 року.

Визнано недійсним Договір оренди землі № б/н від 19.02.2018 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з додатковою відповідальністю «Шамраївський цукровий завод» щодо земельної ділянки площею 2,1295 га з кадастровим номером :03:001:0031.

В задоволенні решти вимог відмовилено.

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші» судові витрати в розмірі 5 589,56 грн.

Стягнуто з Товариства з додатковою відповідальністю «Шамраївський цукровий завод» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші» судові витрати в розмірі 5 589,56 грн.

Стягнуто з Державного реєстратора Київської обласної філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Міхачова Вячеслава Анатолійовича на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші» судові витрати в розмірі 5 589,56 грн.

Не погоджуючись з таким рішенням суду представник позивача подав апеляційну скаргу, в якій просив скасувати рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 11.11.2019 року в частині відмови у задоволенні позовних вимог про скасування рішення державного реєстратора Київської обласної філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Міхачова В.А. про державну реєстрацію припинення іншого речового права - права оренди: індексний номер: 39723505 від 17.02.2018 08:57:24; скасувати рішення державного реєстратора Київської обласної філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Міхачова В.А. про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди: індексний номер: 39990448 від 05.03.2018 10:29:56 та прийняти в цій частині нове судове рішення про задоволення таких вимог; змінити рішення суду в частині мотивів задоволення позовних вимог про визнання недійсним вчиненого ОСОБА_1 одностороннього правочину щодо розірвання в односторонньому порядку договору оренди № б/н від 07.08.2014 року, надавши правову оцінку наявним у матеріалах справи доказам належного виконання позивачем зобов`язань із виплати орендної плати ОСОБА_1 за договором оренди від 07.08.2014 року та встановити відсутність підстав для дострокового розірвання договору орендодавцем в односторонньому порядку; здійснити новий розподіл судових витрат за розгляд справи в суді першої інстанції у розмірі 33 537,32 грн., стягнувши їх з відповідачів на користь ТОВ Агрофірма «Матюші», судові витрати за розгляд справи у суді апеляційної інстанції покласти на відповідачів, стягнувши на користь ТОВ Агрофірми «Матюші» понесені ним судові витрати у розмірі 26 367,82 грн.

Апеляційну скаргу обґрунтовував тим, що рішення підлягає скасуванню як таке, що прийняте при неповному з`ясуванні обставин, що мають значення для справи, невідповідності висновків, викладених в рішення суду першої інстанції, обставинам справи, неправильним застосуванням норм матеріального права, а також з порушенням норм процесуального права. Зазначав, що рішення суду в частині задоволення позовних вимог про визнання недійсними оспорюваних правочинів мотивоване виключно недотриманням ОСОБА_1 процедури розірвання договору оренди від 07.08.2014 року. При цьому суд першої інстанції констатував наявність між сторонами спору щодо належного виконання орендарем свої зобов`язань із виплати орендної плати орендодавцю у порядку та строки, визначені договором від 07.08.2014 року, однак, суд безпідставно самоусунувся від вирішення даного питання в межах розгляду даної справи і надання оцінки доказам належного виконання ТОВ Агрофірма «Матюші» своїх зобов`язань за договором оренди від 07.08.2014 року в частині повної та своєчасної виплати орендної плати ОСОБА_1 .

Вказував на те, що суд першої інстанції безпідставно застосував висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у поставі від 29.05.2019 року у справі № 367/2022/15-ц, оскільки характер спірних правовідносин у справі № 367/2022/15-ц та у даній справі не є тотожними, вони мають різну правову природу, підпадають під регулювання різних правових норм та передбачають настання різних правових наслідків.

Посилався на те, що відмовляючи у задоволенні позовних вимог про скасування рішень державних реєстраторів, судом першої інстанції було безпідставно залишено поза увагою положення ч. 1 ст. 236 ЦК України, згідно з яким нікчемний правочин або правочин визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Тобто такий правочин не міг породжувати жодних правових наслідків, окрім тих, які пов`язані з його недійсністю, а відповідно до приписів ч. 2 ст. 36 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому п.п. «а» п. 2 ч. 6 ст. 37 цього закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

Крім того, стверджував, що позивач неодноразово наголошував на тому, що позовні вимоги про скасування оскаржуваних рішень державних реєстраторів не є виключно похідними вимогами від вимог про визнання оспорюваних правочинів недійсними, оскільки такі вимоги ґрунтуються, зокрема, на тому, що такі рішення були прийняті державними реєстраторами в умовах грубого порушення ними вимог чинного законодавства у сфері державної реєстрації прав на нерухоме майно.

Відзив на апеляційну скаргу не надходив.

В судове засіданні представник позивача ТОВ Агрофірма «Матюші» - адвокат Танцюра Ю.Б. підтримала доводи апеляційної скарги та просила її задовольнити.

Відповідач ОСОБА_1 , представник відповідача ТДВ «Шамраївський цукровий завод», відповідач державний реєстратор Київської обласної філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Міхачов В.А. в судове засідання не з`явилися, про час та місце розгляду справи повідомлені належно, причин неявки суду не повідомили, а тому колегія суддів вважає можливим проводити розгляд справи у їх відсутності.

Заслухавши доповідь судді Кулікової С.В., пояснення представника позивача, перевіривши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, з наступних підстав.

Так, відповідно до статті 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості ( ст. 627 ЦК України).

Згідно статті 526 ЦК України, зобов`язання повинно виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.

За частиною 2 статті 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України та Законом України «Про оренду землі», який є спеціальним нормативно-правовим актом, що регулює правовідносини з оренди земельних ділянок.

Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно частини 4 статті 124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

Відповідно до статті 125 ЗК України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

За частиною 1 статті 792 ЦК України, статті 13 Закону України «Про оренду землі», за договором оренди землі орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства. Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України. (Статтю 31 доповнено частиною п`ятою згідно із Законом № 1533-VIII від 20.09.2016).

Відповідно до частини 1, частини 3 статті 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

За частиною 2, частиною 3 статті 653 ЦК України, у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.

Аналізуючи зміст вищезазначених норм матеріального права можливо зробити висновок, що якщо укладеним між сторонами договором передбачено розірвання договору в односторонньому порядку і зацікавленою стороною дотримано порядку його розірвання, він відповідно є розірваним у порядку, визначеному договором.

За статтею 27 Закону України «Про оренду землі», орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Згідно статті 152 ЗК України, власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється зокрема і шляхом визнання угоди недійсною.

За приписами статті 15 ЦК України кожна сторона має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Судом першої інстанції встановлено, що 07.08.2014 року між ТОВ «Агрофірма «Матюші» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі, за яким останній передав позивачу в оренду земельну ділянку площею 2,1295 га з кадастровим номером: :03:001:0031 строком на 10 років, зі сплатою орендної плати, яка нараховується та видається орендарем в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки у грошовій, натуральній та відробітковій формах за добровільним рішенням власника земельної ділянки, що становить 1913,84 грн. Додаткові умови: оранка, культивація, збір зернових на присадибній ділянці орендодавця площею до 0,30 га буде проводитись безкоштовно, надання автомобіля для доставки хворого до лікувального закладу, надання допомоги на лікування, при наявності документа та заяви, в розмірі 200 грн., в разі смерті Орендодавця допомога на поховання в розмірі 500 грн. або продукти на дану суму на підставі заяви особи, що займається похованням. Обчислення розміру орендної плати на землю здійснюється з урахуванням коефіцієнтів індексації вартості землі, без врахування індексів інфляції. Орендна плата видається у строк до 31 грудня поточного року. Видача грошей, продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформлюється відомістю на видачу грошей, продукції та послуг. Розмір орендної плати переглядається 1 раз на 5 років за взаємною згодою сторін.

За п. 32 цього договору оренди землі, дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором; внаслідок випадкового знищення чи пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, передбачених законом.

Відповідно до п. 33 договору оренди, розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є несплата в повному обсязі орендної плати в строки, встановлені договором.

23.03.2015 року державний реєстратор Реєстраційної служби Білоцерківського міськрайонного управління юстиції Київської області Матушевич О.В. прийняла рішення про державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку за позивачем за індексним номером 20205077.

Наприкінці лютого 2018 року позивач отримав від ОСОБА_1 повідомлення про розірвання договору оренди з позивачем в односторонньому порядку від 14.02.2018 року, яке мотивоване невиконанням ТОВ Агрофірма «Матюші» зобов`язань щодо сплати орендної плати за 2016,2017 роки.

17.02.2018 року на підставі повідомлення ОСОБА_1 про розірвання договору оренди державний реєстратор Київської обласної філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Міхачов В.А. прийняв рішення про державну реєстрацію припинення права оренди ТОВ Агрофірма «Матюші» на земельну ділянку з індексним номером 39723505.

19.02.2018 року ОСОБА_1 уклав з ТДВ «Шамраївський цукровий завод» договір оренди землі, за яким передав останньому в оренду вищевказану земельну ділянку.

05.03.2018 року державний реєстратор Київської обласної філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Міхачов В.А. прийняв рішення про державну реєстрацію права оренди на цю земельну ділянку за ТДВ «Шамраївський цукровий завод» з індексним номером 39990448.

Задовольняючи частково позовні вимоги, визнаючи недійсним, вчинений ОСОБА_1 односторонній правочин щодо розірвання в односторонньому порядку договору оренди від 07.08.2014 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ Агрофірма «Матюші», оформлений повідомленням ОСОБА_2 14.02.2018 року та визнаючи недійсним договір оренди землі від 19.02.2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ТДВ «Шамраївський цукровий завод» щодо земельної ділянки площею 2,1295 га з кадастровим номером :03:001:0031, суд першої інстанції дійшов висновку, що повідомлення ОСОБА_1 про розірвання договору в односторонньому порядку від 24.02.2018 року не може вважатись правомірним одностороннім правочином, оскільки в договорі не прописана процедура його реалізації, ОСОБА_1 діяв на власний розсуд, бо п. 33 договору не обумовлено порядку дій у разі розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку, а так як між сторонами існує спір щодо належного виконання орендарем своїх зобов`язань, договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України. Крім того, позивач як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання договору оренди землі від 19.02.2018 року, який укладено між ОСОБА_1 та ТДВ «Шамраївський цукровий завод», оскільки цей правочин порушує переважне право позивача на використання спірної земельної ділянки. Тому, суд прийшов до висновку про обгрунтованість вимог позивача в цій частині.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог в частині скасування рішення державного реєстратора про припинення права оренди ТОВ Агрофірма «Матюші» на спірну земельну ділянку та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди на цю земельну ділянку за ТДВ «Шамраївський цукровий завод», суд першої інстанції дійшов висновку, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту.

Такі висновки суду першої інстанції в повній мірі не ґрунтуються на нормах матеріального та процесуального права, враховуючи наступне.

Відповідно до положень статті 1 Закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Статтею 22 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Згідно статті 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Визнаючи недійсним вчинений ОСОБА_1 односторонній правочин про розірвання договору оренди №б/н від 07 серпня 2014 року, суд першої інстанції обмежився констатуванням факту, що між сторонами існує спір щодо належного виконання орендарем своїх зобов`язань, проте, судом не надано оцінку доказам позивача про належне виконання ним умов договору оренди.

Положеннями статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У статті 141 ЗК України серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, зокрема в пункті «д» частини першої цієї статті,передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати.

Разом з тим,згідно із частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Із системного аналізу зазначених положень законодавства та враховуючи врегулювання відносин, пов`язаних з орендою землі, зокрема, положеннями ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом «д» статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно якої необхідна наявність істотного порушення стороною договору.

Під час розгляду справи судом першої інстанції позивачем надано суду докази виплати відповідачу орендної плати за 2016 рік та за 2017 рік, з яких вбачається, що:

- згідно із відомістю № 96 від 26.11.2016 за листопад 2016 року на виплату, ОСОБА_1 в рахунок орендної плати сплачено 25,00 грн.;

- згідно із витягом із відомості на продаж кукурудзи в рахунок оренди за 2016 рік ОСОБА_1 надано 550 кг кукурудзи на загальну суму 1760,00 грн.

- згідно із витягом із відомості на продаж зерна в рахунок оренди за 2016 рік про видачу ОСОБА_1 700 кг пшениці на загальну суму 2 240,00 грн.

- згідно із відомістю № 2 від 23.02.2017 за лютий 2017 року на виплату ОСОБА_1 грошей в рахунок орендної плати у розмірі 1 000,00 грн.;

- згідно із відомістю № 17 від 03.05.2017 за травень 2017 року на виплату ОСОБА_1 грошей в рахунок орендної плати у розмірі 4 965,00 грн.;

- згідно із відомістю № 34 від 08.08.2017 за серпень 2017 року на виплату ОСОБА_1 грошей в рахунок орендної плати у розмірі 550,00 грн.

Таким чином, за період з 2016 року по 2017 року Бабенку була виплачена орендна плата у розмірі 4025,00 грн. та 6515,00 грн. відповідно.

Відповідачем не надано суду жодного доказу у підтвердження того, що у наданих позивачем відомостях про виплату орендної плати міститься не його підпис.

Надані позивачем відомості містять рік та місяць виплати, розмір суми видачі, підпис отримувача та його прізвище.

Частиною 1 статті 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 1 статті 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування.

Частиною 2 статті 78 ЦПК України встановлено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Надані позивачем відомості про виплату орендної плати доводять отримання ОСОБА_1 у 2016 та 2017 роках орендної плати від ТОВ Агрофірма «Матюші», не були спростовані відповідачем у визначений законом спосіб, а відтак відсутні підстави для не прийняття їх, як належних доказів на обґрунтування позовних вимог про відсутність підстав для розірвання договору оренди землі у зв`язку із неналежним виконанням орендарем умов договору по сплаті орендної плати.

Також колегія суддів погоджується з доводами апеляційної скарги що суд першої інстанції безпідставно відмовив у задоволенні позову щодо скасування рішень державних реєстраторів, з огляду на наступне.

Право користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», статтею 10 якого встановлено, що державний реєстратор у ході здійснення реєстраційних дій, зокрема, встановлює відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації.

Разом з цим, реєстратор не перевірив та залишив поза увагою той факт, що ОСОБА_1 в односторонньому порядку розірвав договір оренди, направивши позивачу, лише повідомлення без будь-яких доказів та не надав часу ТОВ Агрофірма «Матюші» для відповіді чи заперечення таких вимог, а відтак позовні вимоги про скасування рішення державного реєстратора є обґрунтованими.

Таким чином, на час укладення та реєстрації договору оренди землі б/н від 19.02.2018 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТДВ «Шамраївський цукровий завод» щодо земельної ділянки з кадастровим номером :03:001:0031, був чинним договір оренди цього ж об`єкта, укладений між ОСОБА_1 і ТОВ Агрофірма «Матюші» від 07 серпня 2014 року, який зареєстрований 23 березня2015 року зі строком дії 10 років і в установленому законом порядку не припинений.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Отже, вказана норма визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.

Загальний перелік таких способів захисту цивільних прав та інтересів визначений у статті 16 ЦК України.

Згідно з пунктом 2 частини другої статті 16 ЦК України одним зі способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним.

Під час судового розгляду позивачем була доведена неправомірність розірвання в односторонньому порядку договору оренди від 07 серпня 2014 року та укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендарем, тому звернення до суду з позовом до орендодавця та нового орендаря про визнання недійсним укладеного ними договору оренди земельної ділянки, яка раніше перебувала в оренді в позивача, є належним способом захисту своїх прав.

Відповідно до положень пункту «в» статті 152 ЗК України та статей 203, 215 ЦК України оспорюваний договір оренди землі підлягає визнанню недійсним, оскільки при його укладенні було порушено вимоги діючого законодавства, земельна ділянка правомірно перебувала в оренді іншого орендаря, визначені законом та договором підстави для розірвання договору оренди з позивачем судом не встановлені.

У порушення норм частини третьої статті 10, абзацу першого частини першої статті 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» під час проведення державної реєстрації права оренди на земельну ділянку за ТДВ «Шамраївський цукровий завод» державний реєстратор залишив поза увагою існуючі суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на земельну ділянку, а саме наявність зареєстрованого права оренди ТОВ Агрофірма «Матюші» на спірну земельну ділянку, не перевірив відсутність суперечностей, що існували на дату державної реєстрації, і не прийняв рішення про відмову у державній реєстрації всупереч пункту 5 частини першої статті 24 вищевказаного Закону.

Згідно частини 2 статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

За таких обставин, скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію припинення іншого речового права - права оренди: індексний номер: 39723505 від 17 лютого 2018 року 08:57:24 та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди: індексний номер: 39990448 від 05 березня 2018 року 10:29:56 є належним способом захисту прав позивача та узгоджується з нормами діючого законодавства та встановленими по справі обставинами.

При цьому, скасування державної реєстрації оспорюваного договору оренди є наслідком визнання договору недійсним, так як державна реєстрація цього договору не може залишатися чинною. Реєстрація права оренди є наслідком укладення договору та без наявності договору така реєстрація не може зберігати чинність.

З огляду на викладене, колегія суддів вважає за необхідне рішення в частині задоволених позовних вимог змінити, виклавши мотивувальну частину в редакції цієї постанови, в частині відмови у задоволенні позовних вимог про скасування рішення державного реєстратора скасувати та прийняти в цій частині нову постанову про задоволення позовних вимог та скасування рішення державного реєстратора Київської обласної філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Міхачова В.А. про державну реєстрацію припинення іншого речового права - права оренди: індексний номер: 39723505від 17 лютого 2018 року 08:57:24, скасування рішення державного реєстратора Київської обласної філії Комунального підприємства «Реєстирація нерухомості та бізнесу» Міхачова В.А. про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди: індексний номер: 39990448 від 05 березня 2018 року 10:29:56.

Згідно частини 1 статті 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Оскільки апеляційна скарга та позовна заява підлягають задоволенню, з відповідачів у рівних частинах на користь позивача підлягає стягненню сплачений ним судовий збір за подання позовної заяви у сумі 7 048 грн., та за подання апеляційної скарги у сумі 10 572 грн.

Частинами 2-4 статті 137 ЦПК України визначено, що за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.

Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.

Відповідно до частини 5, 6 статті 137 ЦПК України, у разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами.

Обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.

Отже, розмір витрат на правничу допомогу визначається судом, виходячи з умов договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, проте, вказаний розмір може бути зменшений за клопотанням іншої сторони у разі, якщо такі витрати є неспівмірними із складністю справи, часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт, обсягом наданих послуг та ціною позову та (або) значенням справи для сторони.

На підтвердження вимог про відшкодування витрат на правничу допомогу ТОВ Агрофірма «Матюші» надало суду першої інстанції копію договору про надання правової допомоги від 7 серпня 2017 року та додаткову угоду № 99 до договору від 02 травня 2018 року, укладених із Адвокатським об`єднанням «Еверлігал», розрахунок наданих послуг та платіжні доручення про оплату витрат на правничу допомогу у сумі 26 489 грн. 32 коп.

Судом першої інстанції було стягнуто з відповідачів на користь позивача судові витрати у розмірі 5 589,56 грн. з кожного.

Також, позивачем було заявлено вимогу про відшкодування понесених витрат на правничу допомогу при розгляді справи в суді апеляційної інстанції у сумі 15 795 грн. 82 коп., у підтвердження чого надано додаткову угоду з АО «Еверлігал» від 02 грудня 2019 року, розрахунок витрат та платіжне доручення про оплату послуг у вказаному розмірі.

Відповідачами не було зазначено, що заявлена позивачем сума витрат на правничу допомогу є неспівмірною із складністю справи та виконаних адвокатом робіт, часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт, або обсягом наданих адвокатом послуг. Також відповідачі не заявили клопотання про зменшення витрат на правничу допомогу, тому з відповідачів у рівних частинах на користь позивача підлягають стягненню понесені ним витрати на правничу допомогу, що становить по 14 378,82 грн. з кожного.

Керуючись ст.ст. 367, 374,376, 381-384 ЦПК України, суд, -

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші» задовольнити.

Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 11 листопада 2019 року в частині задоволених позовних вимог змінити, виклавши мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 11 листопада 2019 року року в частині відмови у задоволенні позовних вимог про скасування рішення державного реєстратора скасувати та прийняти в цій частині нове судове рішення.

Скасувати рішення державного реєстратора Київської обласної філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Міхачова Вячеслава Анатолійовича про державну реєстрацію припинення іншого речового права - права оренди: індексний номер: 39723505від 17 лютого 2018 року 08:57:24.

Скасування рішення державного реєстратора Київської обласної філії Комунального підприємства «Реєстирація нерухомості та бізнесу» Міхачова Вячеслава Анатолійовича про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди: індексний номер: 39990448 від 05 березня 2018 року 10:29:56.

Стягнути з ОСОБА_1 (09151, Київська область, Білоцерківський район ідентифікаційний код НОМЕР_1 ), державного реєстратора Київської обласної філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Міхачова Вячеслава Анатолійовича(67243, Одеська обл.., Іванівський район, с. Павлинка, вул.. Першотравнева, 16), Товариства з додатковою відповідальністю «Шамраївський цукровий завод» (09039, Київська обл., Сквирський район, с. Руда, вул. Заводська, 27, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші» (місцезнаходження: 09100, Київська обл., м. Біла Церква, вул. О.Гончара, 1/42, офіс 509, ) судові витрати по 14 378 грн. 82 коп. з кожного.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини постанови, зазначений строк обчислюється з дня складення повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 05 березня 2020 року.

Головуючий: Судді: