Постанова

Іменем України

23 вересня 2020 року

м. Київ

справа № 234/19519/16-ц

провадження № 61-46478св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Сімоненко В. М. (суддя-доповідач)

суддів: Калараша А.А., Мартєва С.Ю., Петрова Є.В., Фаловської І.М.

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Дельта»,

відповідач - ОСОБА_1 ,

відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Краматорський урожай»,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Дельта» на рішення Краматорського міського суду Донецької області від 27 квітня 2018 року у складі судді Лутай А.М. та постанову Апеляційного суду Донецької області від 18 вересня 2018 року у складі суддів Жданової В.С., Агєєва О.В., Будулуци М.С.,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У грудні 2016 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Дельта» (Далі - ТОВ «Дельта») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Краматорський урожай» (Далі - ТОВ «Краматорський урожай») про визнання договору найму земельної ділянки № НОМЕР_1 , яка знаходиться на території Краматорської міської ради в районі с. Василівська Пустош від 18 березня 2013 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Краматорський урожай» недійсним та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою.

В обґрунтування заявлених вимог позивач зазначив, що ТОВ «Дельта» 31 січня 2006 року уклало з ОСОБА_1 договір оренди землі №1035-74 (далі Договір) за умовами якого остання, як орендодавець передає орендарю ТОВ «Дельта» у платне строкове користування земельну ділянку загальною площею 7,21га, у складі якої є три земельні ділянки: рілля - 6,26га, кадастровий №:04:000:0548); сіножаті - 0,68га, кадастровий №:04:000:1103 та кадастровий №:04:000:1654; пасовища-0,27га, кадастровий :04:000:1653) (Далі - земельна ділянка).

Зазначена земельна ділянка знаходиться на території Краматорської міської ради в районі с. Василівська Пустош та належить орендодавцю на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯА реєстраційний № 997701 від 02 грудня 2005 року.

31 січня 2006 року ТОВ «Дельта» здійснило державну реєстрацію договору оренди №1035-74 від 31 січня 2006 року у Краматорському міському відділі Донецької регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», який зареєстровано у Краматорському міському відділі Донецького регіонального відділення Державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах та у Державному реєстрі земель здійснено запис за № 74.

Зазначена земельна ділянка передана в орендне користування ТОВ «Дельта» на підставі акту прийняття-передачі від 02 лютого 2006 року.

Відповідно до умов пункту 5 договору його укладено строком на 5 років по 31 січня 2011 року, а після закінчення цього строку орендар має переважне право його поновлення на новий строк.

У вересні 2012 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Дельта» укладено додаткову угоду №1 до Договору оренди земельної ділянки від 31 січня 2006 року відповідно до якої внесені зміни до пункту 5 Договору і строк оренди продовжено до 31 січня 2022 року.

Вказана додаткова угода зареєстрована в управлінні Держкомзему у місті Краматорську Донецької області, який є правонаступником попереднього органу реєстрації, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 10 вересня 2012 року за №00789.

Позивач зазначив, що ТОВ «Дельта» сумлінно виконувало свій обов`язок по сплаті орендної плати за умовами вказаного вище договору оренди земельної ділянки.

Також зазначив, що у 2013 році не встановлені особи почали проводити сільськогосподарські роботи на орендованій ТОВ «Дельта» земельній ділянці, в подальшому встановлено, що ОСОБА_1 без відома ТОВ «Дельта» в період дії договору оренди земельної ділянки №1035-74 від 31 січня 2006 року уклала інший договір найму № 27 від 18 березня 2013 року однієї з трьох орендованих позивачем земельної ділянки з ТОВ «Краматорський урожай».

Посилаючись на положення статті 6 Закону України «Про оренду землі», статі 182, 395 Цивільного Кодексу України (Далі - ЦК України), статтю 125 Земельного Кодексу (Далі - ЗК України) України вважає, що у ТОВ «Краматорський урожай» право оренди земельної ділянки не виникло.

Через порушення ОСОБА_1 пункту 21 договору, пункту 3 частини 2 ст.24 Закону України «Про оренду землі» та частини 3 статті 409 ЦК України вищевказана земельна ділянка вибула з володіння належного землекористувача та ТОВ «Дельта» позбавляє можливості користуватися нею.

У зв`язку із викладеним позивач просив суд визнати недійсним договір найму земельної ділянки № 27 від 18 березня 2013 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Краматорський урожай», витребувати шляхом вилучення від ТОВ «Краматорський урожай» і передачі у користування ТОВ «Дельта» земельної ділянки загальною площею 7,21 га, яка знаходиться на території Краматорської міської ради в районі с. Василівська Пустош.

12 липня 2017 року ТОВ «Краматорський урожай» звернувся до суду з позовом до ТОВ «Дельта» про визнання додаткової угоди недійсною, скасування її державної реєстрації, визнання права користування земельною ділянкою, посилаючись в обґрунтування своїх вимог на те, що 18 березня 2013 року між ТОВ «Краматорський урожай» та ОСОБА_1 укладений договір найму №27-18/03/2013 земельної ділянки строком на 2 роки 11 місяців, згідно якому підприємство прийняло, а ОСОБА_1 передала у строкове платне користування (найм) земельну ділянку, розташовану на території Краматорської міської ради Донецької області, яка належить останній на праві приватної власності на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку ЯА №997701. Цей договір з огляду на строк користування менш ніж три роки не підлягав реєстрації.

24 листопада 2015 року укладена додаткова угода №1, згідно якої сторони вирішили припинити дію Договору найму №27-18/03/2013 земельної ділянки від 18 березня 2013 року за взаємною згодою з 25 листопада 2015 року.

1 січня 2015 року між ТОВ «Краматорський урожай» та ОСОБА_1 укладений договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення - земельної частки (паю) кадастровий номер :04:000:0548, право оренди по якому зареєстроване за орендарем відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 1 грудня 2015 року державним реєстратором Краматорського управління юстиції Грищук Ю.С.

Вказаний договір оренди земельної ділянки укладений строком на 10 років.

У обґрунтування позовних вимог зазначав що у зв`язку з невиконанням ТОВ «Дельта» своїх обов`язків за договорами оренди власники земельних ділянок на загальних зборах прийняли рішення про перехід до іншого орендаря та уклали з ним нові договори.

Зазначив, що ТОВ «Краматорський урожай» на законних підставах користується вищезазначеною земельною ділянкою та належним чином виконує свої зобов`язання по ньому.

Вважає, що недодержання стороною (сторонами) в момент її вчинення вимог, які передбачені статтями 203, 252, 631 ЦК України, є підставою для визнання правочину недійсним.

У зв`язку із викладеним, просив суд визнати недійсною додаткову угоди №1 без дати до договору оренди земельної ділянки №1035-74 від 31 січня 2006 року, укладену між ОСОБА_1 та ТОВ «Дельта», зареєстровану в управлінні Держкомзему у місті Краматорську Донецької області за №00789 від 10 вересня 2012 року, скасувати державну реєстрацію вказаної додаткової угоди №1; визнати за ТОВ «Краматорський урожай» право користування земельною ділянкою загальною площею 6,2650га (ріллі), яка знаходиться в межах Краматорської міської ради Донецької області, та належить ОСОБА_1 на праві приватної власності.

Короткий зміст рішення суду першої та апеляційної інстанції

Рішенням Краматорського міського суду Донецької області від 27 квітня 2018 року ТОВ «Дельта» залишеним без змін постановою Краматорського міського суду Донецької області від 27 квітня 2018 року відмовлено в задоволенні позову.

Зустрічні позовні вимоги ТОВ «Краматорський урожай» про визнання додаткової угоди недійсною, скасування її державної реєстрації, визнання права користування земельною ділянкою задоволено.

Визнано недійсною додаткову угоду №1 без дати до договору оренди земельної ділянки №1035-74 від 31 січня 2006 року, укладену між ОСОБА_1 та ТОВ «Дельта», та зареєстровану в управлінні Держкомзему у місті Краматорську Донецької області за №00789 від 10 вересня 2012 року.

Скасовано державну реєстрацію додаткової угоди №1 без дати до договору оренди земельної ділянки №1035-74 від 31 січня 2006 року, укладену між ОСОБА_1 та ТОВ «Дельта», зареєстровану в управлінні Держкомзему у місті Краматорську Донецької області за №00789 від 10 вересня 2012 року.

Визнано за ТОВ «Краматорський урожай» право користування земельною ділянкою загальною площею 6,2650 га (ріллі), яка знаходиться в межах Краматорської міської ради Донецької області, належить ОСОБА_1 на праві приватної власності, яке зареєстроване 26 листопада 2015 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права.

Вирішено питання щодо стягнення судових витрат.

Відмовляючи у задоволенні позову ТОВ «Дельта», суд першої інстанції виходив з того, що останній не дотримався умов Договору оренди землі №1035-74 від 31 січня 2006 року та вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» щодо поновлення дії цього договору, оскільки орендар - ТОВ «Дельта» у встановлений договором строк не надіслав орендодавцю - ОСОБА_1 повідомлення про свій намір скористатися переважним правом щодо укладення договору на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди, а тому втратив переважне право на поновлення договору оренди землі.

Задовольняючи зустрічні позовні вимоги суд першої інстанції виходив з того, що ТОВ «Краматорський урожай» є належним землекористувачем та законно володіє спірною земельною ділянкою

Короткий зміст вимог касаційної скарги

24 жовтня 2018 року ТОВ «Дельта» до Верховного Суду подано касаційну скаргу на рішення Краматорського міського суду Донецької області від 27 квітня 2018 року та постанову Апеляційного суду Донецької області від 18 вересня 2018 року, у якій просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги ТОВ «Дельта».

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 08 листопада 2018 року відкрито касаційне провадження та витребувано матеріали справи з Краматорського міського суду Донецької області.

У листопаді 2018 року справу № 234/19519/16-ц передано до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 30 червня 2020 року справу за вищезазначеним позовом призначено до судового розгляду в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи, у складі колегії з п`яти суддів.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що судами не досліджено та не надано оцінки обставинам укладення оскаржуваного договору, законності дій сторін цього договору, дотримання вимог діючого на той момент законодавства в сфері оренди землі.

Також зазначив, що з моменту передачі земельної ділянки в користування ТОВ «Дельта» за актом приймання-передачі від 02 лютого 2006 року до останнього перейшло виключне право володіння та користування, а орендодавець до закінчення строку дії договору втратив можливість розпоряджатися спірною земельною ділянкою.

Крім того зазначив, що на момент проведення державної реєстрації права оренди спірної земельної ділянки за ТОВ «Краматорський уражай» на підставі договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення від 01 січня 2015 року, заявлене право оренди земельної ділянки кадастровий номер :04:000:0548 вже було зареєстровано за ТОВ «Дельта».

Короткий зміст відзиву на касаційну скаргу

13 грудня 2018 року до Верховного Суду надійшов відзив від представника відповідачів, у якому заявник посилаючись на законність та обґрунтованість судових рішень просив касаційну скаргу залишити без задоволення, рішення залишити без змін

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Судами встановлено, що ОСОБА_1 належать на праві власності земельні ділянки кадастровими номерами №:04:000:0548, №:04:000:1103,№:04:000:1654,№:04:000:1653 загальною площею 7,210 га., призначені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовані на території Краматорської міської ради згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯА №997701 від 02 грудня 2005 року

31 січня 2006 року між ТОВ «Дельта» (Орендар) та ОСОБА_1 (Орендодавець) укладено Договір оренди землі №1035-74, згідно якого орендодавець передає орендарю у платне строкове користування земельну ділянку загальною площею 7,21га (у складі: рілля - 6,26га, сіножаті - 0,68га, пасовища - 0,27га), яка знаходиться на території Краматорської міської ради в районі с. Василівська Пустош та належить орендодавцю на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯА реєстраційний №997701 від 02 грудня 2005 року.

Вказаний Договір зареєстрований у Краматорському міському відділі Донецької регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах»,про що у Державному реєстрі земель здійснено запис від 31 січня 2006 року за №74.

Строк дії укладеного договору відповідно до пункту 5 складає 5 років, тобто до 31 січня 2011 року, орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до пункту 27 Договору його дія припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря.

Передача ТОВ «Дельта» земельної ділянки за Договором оренди підтверджується Актом приймання-передачі об`єкту оренди, складеним 02 лютого 2006 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Дельта».

Додатковою угодою №1 від вересня 2012 року до Договору оренди земельних ділянок №1035-74 від 31 січня 2006 року кадастровий номер :04:000:0548, кадастровий номер :04:000:1103, кадастровий номер :04:000:1653, кадастровий номер :04:000:1654, яка укладена між ОСОБА_1 та ТОВ «Дельта» внесені зміни до п.5 Договору і строк оренди продовжено до 31 січня 2022 року.

Вказана додаткова угода зареєстрована в управлінні Держкомзему у м. Краматорська Донецької області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за №00789 від 10 вересня 2012 року.

З видаткових касових ордерів від 18 грудня 2012 року, 12 березня 2013 року та 25 грудня 2013 року вбачається, що ТОВ «Дельта» сплатило ОСОБА_1 в рахунок оплати за оренду пая за 2012 рік - 1841,60 грн, за 2013 рік - 3720,22грн.

Також судами встановлено, що 18 березня 2013 року між ТОВ «Краматорський урожай» (Наймач) та ОСОБА_1 (Наймодавець), строком на 2 роки 11 місяців, було укладено Договір найму земельної ділянки №27-18/03/2013, згідно якого в найм передається земельна ділянка ріллі площею 6,2600 га. Кадастровий номер :04:000:0548.

Факт передачі ТОВ «Краматорський урожай» земельної ділянки за Договором найму підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки, складеним 18 березня 2013 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Краматорський урожай».

24 листопада 2015 року укладена додаткова угода №1, згідно якої сторони вирішили припинити дію Договору найму №27-18/03/2013 земельної ділянки від 18 березня 2013 року за взаємною згодою з 25 листопада 2015 року.

01 січня 2015 року між ОСОБА_1 (орендодавець) та ТОВ «Краматорський урожай» (орендар) строком на 10 років укладено Договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення - земельної частки (паю), згідно якого в найм передається земельна ділянка ріллі площею 6,2600 га кадастровий номер :04:000:0548.

Право оренди по вказаному Договору було зареєстровано за ТОВ «Краматорський урожай» 26 листопада 2015 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про що зроблено запис № 12307323 про реєстрацію іншого речового права.

Рішенням Донецького окружного адміністративного суду від 24 квітня 2018 року рішення державного реєстратора Краматорського міського управління юстиції Донецької області від 01 грудня 2015 року про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки за ТОВ «Краматорський урожай» скасовано.

Постановою Донецького апеляційного адміністративного суду від 10 липня 2018 року рішення суду першої інстанції скасовано, провадження у справі закрито у зв`язку з наявністю спору про право, та ТОВ «Дельта» роз`яснено його право на звернення до господарського суду.

Постановою Великої палати Верховного Суду від 21 серпня 2019 року касаційну скаргу ТОВ «Дельта» залишено без задоволення, постанову апеляційного суду залишено без змін.

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на наступне.

Положеннями частини другої статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Вимогами частин першої та другої статті 400 ЦПК України визначено, що під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Відповідно до частин першої та другої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Однак оскаржуване рішення суду апеляційної інстанції не відповідає зазначеним вимогам закону.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, відносини щодо найму землі регулюються спеціальними актами земельного законодавства та Законом України "Про оренду землі".

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до статті 13 Закону України «про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Частиною 3 цієї статті передбачено, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Встановлено, що Договір оренди землі від 31 січня 2006 року був укладений сторонами ТОВ «Дельта» та ОСОБА_1 строком на 5 років.

Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» визначені підстави поновлення укладеного договору. Вказана норма закону фактично об`єднує два випадки продовження договору оренди. Так, у частинах першій - п`ятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі, укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України, слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Згідно із частинами першою - п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами восьмою, дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов`язки за договором, відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди, сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

За змістом наведеної норми, зазначені обставини повинні існувати в сукупності одночасно на момент закінчення строку дії договору.

При цьому, право орендаря буде порушено, якщо орендодавець, за умови дотримання орендарем вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі», не повідомив орендаря про свій намір прийняти орендні відносини та / або без належного припинення правовідносин у спосіб передбачений законом, або договором, уклав подібний договір з іншим орендарем.

За обставинами справи на час закінчення строку визначеного в договорі оренди землі від 31 січня 2006 року орендодавець не виявляла бажання припинити відносини оренди із ТОВ «Дельта», не посилався на це при розгляді справи, повідомленням про припинення договору оренди ні в місячний строк починаючи з 31 січня 2011 року, ні в подальшому до моменту укладення додаткової угоди від 10 вересня 2011 року, по закінченню договору оренди в 2011 році не вимагала повернення земельної ділянки, а навпаки уклала додаткову угоду про продовження строку договору, яка набула чинності 10 вересня 2012 року (при її реєстрації).

У даній справі ОСОБА_1 не заперечувала обставин щодо підписання додаткової угоди від 10 вересня 2011 року та цю додаткову угоду не оспорювала у встановленому законом порядку.

Наявне зволікання у підписанні додаткової угоди до Договору оренди землі від 31 січня 2006 року не свідчить про вади правочину та не є однією та безумовною підставою для визнання недійсним цієї угоди.

Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України, частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

При пред`явлені позовних вимог про визнання недійсним правочинів, які порушують права особи, що пред`являє такі позовні вимоги слід враховувати що таке право має існувати на час укладання оспорюваного правочину та має бути порушено самим фактом укладання такого правочину.

Судами встановлено, що додаткова угода про продовження строку дії договору оренди між позивачем та ОСОБА_1 укладена та зареєстрована до укладання договору найму земельної ділянки між ОСОБА_1 та ТОВ «Краматорський урожай» від 18 березня 2013 року, а тому суди безпідставно дійшли до висновку про визнання такої додаткової угоди недійсною з часу укладання у зв`язку з порушенням при її укладанні прав ТОВ «Краматорський урожай», оскільки таких прав на той часу цього товариства не виникло.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси.

Той факт, що додаткова угода до договору оренди земельної ділянки укладена між ОСОБА_1 та ТОВ «Дельта Банк» зареєстрована 31 січня 2006 року, тобто після закінчення строку договору, не свідчить про порушене право ТОВ «Краматорський урожай», оскільки ними укладено договір найму лише 18 березня 2013 року, а договір оренди укладено та право оренди зареєстровано лише 01 грудня 2015 року.

За викладених обставин, позивач обґрунтовано вважав, що договір оренди є таким, що продовжений на новий строк на умовах, що були погоджені між сторонами цього договору під час його укладення з огляду на положення частини третьої статті 33 Закону, чинної на час закінчення строку договору, оскільки він як орендар продовжував користуватися спірною земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, протягом одного місяця після закінчення строку договору від орендодавця не надходив лист-повідомлення про заперечення у поновленні цього Договору оренди землі на новий строк та уклав додаткову угоду до договору оренди.

Волевиявлення орендодавця відбулось шляхом підписання останньою Додаткової угоди від 10 вересня 2012 року, укладаючи яку ОСОБА_1 не висловлювала заперечень щодо умов угоди про продовження строку оренди саме із ТОВ «Дельта».

Вираження волі ОСОБА_1 відбулось вчиненням певних дій, складанням та підписанням письмової Додаткової угоди від вересня 2012 року, та суд не врахував що мало місце втілення волі у письмовому вираженні.

Користування орендарем спірною земельною ділянкою, виконання зобов`язань взятих за договором щодо сплати орендної плати, також дії орендодавця щодо відсутності вимог про повернення спірної земельної ділянки, та прийняття виконання умов за Договором оренди землі від 31 січня 2006 року і отримання орендної плати, та підписання Додаткової угоди від - охоплюється поняттям договір оренди землі що наведено в статті 13 Закону України «Про оренду землі».

Правочин є дійсним, якщо його зміст не суперечить Цивільному кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка його вчиняє, має необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасників є вільним і відповідає їх внутрішній волі; він вчинений у формі, встановленій законом й спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

16 березня 2010 року набрав чинності Закон України від 11 лютого 2010 року N 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України», яким статті 18 та 20 Закону N 161-XIV виключені, стаття 6 доповнена частиною п`ятою, згідно з якою право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

За встановлених обставин право оренди за ТОВ «Дельта» було зареєстровано на підставі Додаткової угоди , укладеної у вересні 2012 року та вимоги законодавства в цій частині з боку орендаря ТОВ «Дельта» виконані.

Оскільки зволікання в укладенні Додаткової угоди після закінчення терміну дії договору оренди, за відсутності підтверджених обставин про існування на той час іншого волевиявлення орендодавця ніж продовження відносин із орендарем ТОВ «Дельта» не свідчать про припинення правовідносин та не є підставою для визнання угоди недійсною, оскільки не призвели до порушення прав жодної із сторін, які підтвердили своє волевиявлення укладенням та підписанням Додаткової угоди і фактичними діями направленими на виконання домовленостей досягнутих в Договорі оренди землі від 31 січня 2006 року та Додатковій угоді від вересня 2012 року.

З огляду на встановлені обставини, судами не вірно розцінена Додаткова угода як новий самостійний правочин, а не як додаткова угода про поновлення договору оренди землі.

За цих же обставин та викладених мотивів, суди дійшли помилкового висновку про відсутність підстав для визнання недійсним Договору найму земельної ділянки від 18 березня 2013 року, оскільки Договір припинив свою дію за взаємною згодою сторін з 24 листопада 2015 року, що суперечить правовій позиції висловленій Великою палатою Верховного Суду у постанові від 27 листопада 2018 року у справі № 05/1227/17 (провадження № 12-112гс18) відповідно до якої угоди, які припинили свою дію у зв`язку з розірванням можуть бути визнані недійсними, оскільки правові наслідки розірвання договору та визнання його недійсним є різними.

Разом з тим, суд враховує що, застосувавши наслідки недійсності правочину, права орендаря ТОВ «Дельта» не будуть захищені так як спірна земельна ділянка передана в оренду на підставі іншого договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення від 01 січня 2015 року укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Краматорський урожай» та щодо якого позовні вимоги про визнання його недійсним не заявлено.

Враховуючи, що правовий інтерес ТОВ «Дельта» полягає в поновленні права користування спірною земельною ділянкою його право може бути ефективно захищене шляхом витребування спірної земельної ділянки в ТОВ «Краматорський урожай» на підставі статті 338 ЦК України та саме витребування спірної земельної ділянки є практичною та доступною для ТОВ «Дельта» можливістю для виправлення встановленого у справі порушення (постанова Великої палати Верховного Суду від 05 грудня 2018 року у справі № 522/2110/15-ц (провадження № 14-247 цс18).

Той факт що на цей час зареєстровано право оренди на спірну земельну ділянку ТОВ «Краматорский урожай» не може бути підставою для відмови у позові з огляду на наступне.

Відповідно до частини 4 статті 124 Земельного кодексу України (Далі - ЗК України) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно зі статтею 6 Закону України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 № 161-XIV орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону (частина 4 статті 6 Закону України «Про оренду землі»).

Статтею 125 ЗК України передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно до статті 126 ЗК України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до частини 1 статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом (частина 4 ЦК України).

Відносини, пов`язані з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», в редакції, що діяла на час прийняття оскаржуваного рішення (далі - Закон № 1952-IV).

За змістом статті 2 Закону №1952-IV державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Державна реєстрація прав є обов`язковою. Інформація про права на нерухоме майно та їх обтяження підлягає внесенню до Державного реєстру прав (частина 1 статті 3 Закону № 1952-IV).

Частиною 2 статті Закону № 1952-IV передбачено, що Держава гарантує достовірність зареєстрованих прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Пунктом 2 частини 1 статті 4 Закону №1952-IV передбачено, що обов`язковій державній реєстрації підлягає, зокрема, право оренди земельної ділянки.

В силу частини 1 статті 5 Закону №1952-IV у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди (їх окремі частини), квартири, житлові та нежитлові приміщення.

Відповідно до пункту 4 статті 3 Закону 1952-IV права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких умов: якщо реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов`язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень.

Статтею 4-2 Закону № 1952 (в редакції що діяла на час прийняття оскаржуваного рішення) передбачено, що державна реєстрація похідного речового права на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, право власності на яку виникло та оформлено в установленому порядку до 1 січня 2013 року, здійснюється одночасно з державною реєстрацією права власності на таку земельну ділянку (крім випадків, коли право власності на таку земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав) на підставі заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, поданої власником чи набувачем відповідного похідного права, або уповноваженою ними особою, з урахуванням положень статті 16 цього Закону.

Державна реєстрація права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, у разі подання заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень набувачем похідного речового права на таку земельну ділянку, може здійснюватися без подання заявником документа, на підставі якого виникло право власності, в порядку, встановленому пунктом 8-1 частини другої статті 9 цього Закону, за умови наявності інформації про зареєстровану земельну ділянку у Державному земельному кадастрі та до моменту автоматизованого перенесення до Державного реєстру прав записів (відомостей) про речові права та обтяження на земельні ділянки з Державного реєстру земель.

Крім того, пунктом 8-1 статті 9 Закону № 1952 передбачено, що під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та оформлені в установленому порядку до 1 січня 2013 року, запитує від органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент оформлення права законодавства проводили таке оформлення, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для реєстрації прав та їх обтяжень, якщо такі документи не були подані заявником або якщо документи, подані заявником, не містять передбачених цим Законом відомостей про правонабувача або про нерухоме майно. Органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, підприємства, установи та організації, до яких надійшов запит, зобов`язані безоплатно в установленому законодавством порядку протягом трьох робочих днів надати державному реєстратору відповідну інформацію, зокрема щодо оформлених речових прав на нерухоме майно, у тому числі земельні ділянки.

Відповідно до пункту 1 частини 2 статті 9 Закону №1952-IV (в редакції на час прийняття спірного рішення), державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, встановлених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень; відповідність відомостей про нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, та поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього Закону; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір угода пов`язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав.

До того ж, суд відмічає, що Кабінетом Міністрів України прийнято постанову «Про інформаційну взаємодію органу, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, та органу державної реєстрації прав» від 22 лютого 2012 року № 118 (яка була чинною на час державної реєстрації договору оренди землі з ТОВ «Краматорський урожай»), якою затверджено Порядок надання інформації про зареєстровані земельні ділянки органу державної реєстрації прав та про зареєстровані речові права на земельні ділянки органу, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, та Порядок надання органом, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, органу державної реєстрації прав доступу до перегляду кадастрових карт (планів).

Судом встановлено, що 01 грудня 2015 року державним реєстратором Глущук Ю.С. Краматорського міського управління юстиції Донецької області було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 26620768 про державну реєстрацію іншого речового права за ТОВ «Краматорський урожай» на земельну ділянку, що розташована за адресою Донецька область, м. Краматорськ, кадастровий номер :04:000:0548.

Як встановлено судом, реєстрація права оренди на вказану земельну ділянку за ТОВ «Краматорський урожай» була здійснена на підставі договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення - земельної частки (паю) від 01 січня 2015 року, укладеного між ТОВ «Краматорський урожай» та фізичною особою-власником земельної ділянки ОСОБА_1 ..

Державний реєстратор самостійно приймає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, про відмову в державній реєстрації, про її зупинення, винесення змін до Державного реєстру прав (частина 2 статті 9 Закону № 1952-IV).

Відповідно до статті 15 Закону 1952-VI державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться в такому порядку: 1) прийняття і перевірка документів, що подаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень, реєстрація заяви; 2) встановлення факту відсутності підстав для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та/або їх обтяжень; 3) прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, відмову в ній або зупинення державної реєстрації; 4) внесення записів до Державного реєстру прав; 5) видача свідоцтва про право власності на нерухоме майно у випадках, встановлених статтею 18 цього Закону; 6) надання витягів з Державного реєстру прав про зареєстровані права та/або їх обтяження.

Частиною 4 статті 15 Закону № 1952-VI, передбачено, що державній реєстрації підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

В силу вимог частини 3 статті 17 № 1952-VI документи, що встановлюють виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно та їх обтяжень і подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

З даних правових норм слідує, що державний реєстратор під час прийняття рішення про проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно зобов`язаний перевірити інформацію про наявність або відсутність вже зареєстрованих речових прав з метою недопущення одночасного існування їх подвійної державної реєстрації.

Суд зазначає, що виходячи із обставин даної справи, відбулась одночасна реєстрація договору оренди земельної ділянки за законодавством, яке діяло до 01 січня 2013 року та реєстрація права оренди земельної ділянки за законодавством, яке діяло станом на 01 грудня 2015 року.

Оскільки одночасне виникнення права оренди однієї земельної ділянки у двох відмінних орендарів є неможливим, то колегія суддів доходить до висновку що у ТОВ «Краматорський урожай» не виникло право оренди спірної земельної ділянки, оскільки таке право вже належало та було зареєстровано за ТОВ «Дельта» і за таких обставин належним способом захисту такого порушеного права є витребування земельної ділянки у неналежного орендаря на користь законного орендаря.

Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.

З огляду на викладене, Верховний Суд дійшов висновку, що рішення судів першої та апеляційної інстанцій підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про часткове задоволення позову ТОВ «Дельта» та відмову у задоволенні зустрічного позову ТОВ «Краматароський урожай».

Щодо судових витрат

Частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України передбачено якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

За змістом частини третьої статті 6 Закону України «Про судовий збір» в редакції, що діяла на час подачі позовної заяви за подання позовної заяви, що має немайновий характер, підлягало сплаті 1378 грн. судового збору.

Позивачем заявлено дві немайнові вимоги при поданні позовної заяви у зв`язку із чим підлягало сплаті 2756 грн. судового збору.

При поданні позовної заяви ТОВ «Дельта» сплачено 2756 грн., при поданні апеляційної скарги 4134 грн., при поданні касаційної скарги 5512 грн.

З урахування вимог статті 141 ЦПК України, з відповідачів підлягає стягненню судовий збір у розмірі по 3175 грн. 50 коп. з кожного.

Керуючись статтями 141, 400, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Дельта», задовольнити частково.

Рішення Краматорського міського суду Донецької області від 27 квітня 2018 року та постанову Апеляційного суду Донецької області від 18 вересня 2018 року скасувати

Визнати недійсним договір найму земельної ділянки № 27 від 18 березня 2013 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Краматорський урожай», витребувати у Товариства з обмеженою відповідальністю «Краматорський урожай» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Дельта» земельну ділянку загальною площею 6,2600 гакадастровий номер :04:000:0548, яка знаходиться на території Краматорської міської ради в районі с. Василівська Пустош.

Стягнути з ОСОБА_1 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Краматорський урожай» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Дельта» судовий збір по 3175 грн. 50 коп. з кожного.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя В. М. Сімоненко

Судді А. А. Калараш

С. Ю. Мартєв

Є. В. Петров

І.М. Фаловська