Справа № 507/1293/19
Провадження № 2/507/52/2020
Номер рядка звіту 22
РІШЕННЯ
"18" лютого 2020 р. смт. Любашівка
Любашівський районний суд Одеської області в складі:
головуючого судді Дармакуки Т.П.,
при секретарі судового засідання Копищик М.С.,
із участю представника позивача адвоката Навальнєва О.Ю.
відповідача ОСОБА_1
представника відповідачів ОСОБА_2 , адвоката Васильєва І.І.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт. Любашівка цивільну справу за позовом приватного підприємства «Універсал» до ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю «Науково-виробниче підприємство «Агро-ритм», Бобрицької сільської ради Любашівського району Одеської області, в особі державного реєстратора Бурдова Сергія Вадимовича про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування державної реєстрації права оренди, про поновлення договору оренди земельної ділянки шляхом визнання додаткової угоди укладеною,
ВСТАНОВИВ:
Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача.
Після смерті ОСОБА_3 спадщину прийняла ОСОБА_1 , а отже права та обов`язки за Договором теж перейшли до нового власника земельної ділянки.
Позивач, вказуючи на те, що належно виконував обов`язки за умовами Договору, а тому вирішив скористатись своїм переважним правом на оренду Земельної ділянки.
У межах строку, передбаченого Позивач повідомив ОСОБА_1 про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення Договору шляхом направлення листа-повідомлення про бажання скористатися переважним правом на поновлення Договору від 14.01.2019 з додатком проектом Додаткової угоди, який направлено 15.01.2019 р. та отримано відповідачем ОСОБА_1 19.01.2019 року.
Відповідач відповіді не надав, а відповідно до п.3.3. Договору, якщо жодна із сторін за 6 місяців до закінчення строку дії Договору оренди не сповістила іншу сторону про намір припинити Договір, Договір вважається поновленим на тих самих умовах та на той самий строк. Тобто, сповіщення повинно було відбутися у строк до 09.10.2018 року.
Поряд з цим, 10.07.2019 року Позивачу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно стало відомо про те, що між ОСОБА_1 та ТОВ «НВП «Агро-Ритм» 10.09.2017 року, тобто ще до закінчення дії Договору, укладеного із позивачем, було укладено інший договір оренди земельної ділянки , стосовно якої саме позивач має переважне право на поновлення договору оренди землі , а отже є підстави для визнання договору від 10.07.2019 р. недійсним. Позивач вказує, що наявні всі підстави для поновлення Договору , укладеного між Позивачем та ОСОБА_1 , на тих самих умовах на той самий строк шляхом визнання Додаткової угоди укладеною,
оскільки Позивач добросовісно та належним чином виконував його умови та дотримався процедури, передбаченої ч. 6 ст. 33 Закону. За таких обставин , позивач просив :
- скасувати рішення про державну реєстрацію права оренди на підставі вказаного договору;
- поновити договір оренди земельної ділянки №82-Д від 05.09.2008 р. , укладений між ПП «Універса» та ОСОБА_3 , на тих самих умовах на той самий строк шляхом визнання додаткової угоди укладеною ОСОБА_1 в запропонованій в позові редакції .
Представник позивача ПП «Універсал» адвокат Навальнєв О.Ю. в судовому засіданні позов підтримав та просив задовольнити, із підстав викладених в позовній заяві..
Відповідач ОСОБА_1 в судовому засіданні позов не визнала та пояснила, що вона завчасно особисто занесла заяву працівникам ПП «Універсал», а потім ще й направила листа про те, що не бажає продовжувати договірні відносини із позивачем, її не влаштовує розмір орендної плати, вона бажає, щоб її земельна ділянка була в оренді ТОВ НВП «Агро-ритм», які пропонують набагато вищу орендну плату.
Представник відповідача ТОВ НВП «Агро-ритм» адвокат Васильєв І.І. в судовому засіданні просив в задоволенні позову відмовити, зокрема вказуючи на те, що ОСОБА_1 попередила ПП «Універсал» про те, що вона не бажає продовжувати договірні відносини із позивачем, крім того, позивач не направляв проект додаткової угоди ОСОБА_1 у тому вигляді, в якому він просить задовольнити суд.
ОСОБА_2 державний реєстратор Бобрицької сільської ради Любашівського району Одеської області в судовому засіданні пояснив, що позов не визнає, вказуючи на те, що перед реєстрацією договору оренди , який укладено між ОСОБА_1 та ТОВ НВП «Агро-ритм» він перевірив у реєстрі чи не має обмежень, іншого зареєстрованого договору не було, а тому він вчинив відповідні дії по реєстрації договору оренди землі.
Процесуальні дії у справі.
Ухвалою від 30 вересня 2019 року прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження по справі та постановлено розгляд справи проводити за правилами загального позовного провадження, підготовче судове засідання призначено на 31 жовтня 2019 р.
Ухвалою від 23 грудня 2019 року витребувано докази за клопотанням відповідача.
Ухвалою від 09 січня 2020 року витребувано докази за клопотанням позивача
Ухвалою від 30 січня 2020 року закрито підготовче судове засідання.
Фактичні обставини, встановлені судом та зміст спірних правовідносин.
Також, із копії свідоцтва про право на спадщину вбачається, що
Відповідно до п.12.4 договору оренди земельної ділянки № НОМЕР_3 перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація Орендаря не є підставою для зімни умов або розірвання договору.
Також в судовому засіданні встановлено, що ОСОБА_1 попереджала ПП «Універсал» про те, що вона не бажає переукладати договір оренди на новий термін, направивши на адресу позивача лист від 20 листопада 2018 року (а.с.78-81).
Як вбачається із встановлених обставин спору, позивач надіслав власнику земельної ділянки ОСОБА_1 лист від 14 січня 2019 року про те, що ПП «Універсал» має намір продовжити дію договору оренди землі шляхом укладення додаткової угоди. Проект додаткової угоди до договору оренди землі додавався до листа (а.с.15-16).
Із витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію речового права вбачається, що договір від 17 січня 2020 р. сторонами розірвано (а.с.174).
Спір у справі виник у зв`язку із тим, що на думку позивача наявні всі умови для поновлення терміну дії Договору оренди на новий строк на підставі ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а також є підстави для визнання недійсним договору оренди землі від 10 вересня 2017 року , укладеного між ТОВ НВП «Агро-ритм» та ОСОБА_1 .
Мотиви, з яких виходить суд та застосування норм права.
Надаючи правову оцінку обставинам справи, слід зазначити наступне.
Договір оренди земельної ділянки від 05 вересня 2008 року між приватним підприємством «Універсал» та ОСОБА_3 був укладений строком на 10 років та відповідно до п.14.6 зазначеного договору, він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Отже, строк дії договору обчислюється з моменту його державної реєстрації, яку було здійснено 09.04.2009 р, тобто строк дії договору закінчувався 09.04.2019 року.
Таким чином, зазначений договір оренди земельної ділянки від 5 вересня 2008 року продовжував діяти на час укладення договору оренди землі від 10 вересня 2017 року між ТОВ НВП «Агро-ритм» та ОСОБА_1 , отже за умовами договору ОСОБА_1 передала в оренду іншого орендаря ту саму земельну ділянку, яка перебувала в користуванні ПП «Універсал»
Суд зазначає, що одна і та ж сама земельна ділянка не може бути одночасно об`єктом оренди двох договорів оренди землі, укладених з різними орендарями.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
За ст.27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Згідно ст. 152 Земельного кодексу України, власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом (крім іншого) визнання угоди недійсною.
В ч.2 ст.16 ЦК України передбачені способи захисту цивільних прав та інтересів, а саме: визнання правочину недійсним
Відповідно до ч.1ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Згідно частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу .
Згідно з ч.3 ст.215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Отже, враховуючи, що новий договір з іншим орендарем може бути укладено лише після припинення дії попереднього договору, суд вважає, що відповідно до положень ч.2 ст.16 ЦК України , п.«в» ст.152 ЗК України та ст.ст. 203, 215 ЦК України договір оренди землі від 10 вересня 2017 року підлягає визнанню недійсним.
Разом із тим, те що оспорюваний договір від 10 вересня 2017 року, достроково розірвано , не може слугувати підставою для відмови у визнанні договору недійсним.
Так, за положеннями ч.1 ст.236 ЦК України правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
За змістом ч.3 ст.653 ЦК України у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Отже, те, що договір від 10 вересня 2017 року достроково сторонами розірвано, суд не приймає до уваги, так як договір визнаний судом недійсним є недійсним з моменту його вчинення, а в разі розірвання такого договору сторонами він припиняється з моменту його розірвання, а в даному випадку з часу державної реєстрації угоди про дострокове розірвання, тобто з 17 січня 2020 року.
Разом із тим, суд не знаходить підстав для задоволення вимоги позивача про скасування державної реєстрації оспорюваного договору, оскільки під час судового розгляду справи, державну реєстрацію договору оренди землі уже скасовано.
Що стосується вимог про поновлення договору оренди землі, суд зазначає наступне.
Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Законом України «Про оренду землі».
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі».
Так, відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.
Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.
Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами другою-п`ятою цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Стаття 33 Закону «Про оренду землі» фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди: 1) досягнення згоди між орендодавцем та орендарем щодо продовження договору оренди шляхом укладання додаткової угоди чи нового договору та виконання орендарем обов`язку щодо повідомлення орендодавця про наміри продовжити орендні правовідносини і надання інформації про умови таких правовідносин у вигляді додаткової угоди чи нового договору оренди; 2) пасивна
поведінка орендодавця у вигляді ненадання відповіді на пропозицію укласти договір чи додаткову угоду до договору оренди на новий строк та відсутність заперечень на продовження таких правовідносин протягом місяця після закінчення строку договору, а також фактичне користування орендарем переданою в оренду земельною ділянкою.
Можна зробити висновок, що за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендодавця про намір укласти новий договір оренди з новим орендарем, переважне право діючого орендаря, передбачене статтею 33 Закону «Про оренду землі», буде порушеним, а така поведінка орендодавця стосовно попереднього орендаря має підстави вважатися недобросовісною.
Відповідач ОСОБА_1 до надходження пропозиції про поновлення договору оренди, повідомила позивача про своє небажання продовжувати договір оренди землі та просила підготувати її земельну ділянку для передачі іншому підприємству, від якого надійшли кращі пропозиції. Зазначений факт підтверджується заявою ОСОБА_1 від 10 вересня 2018 р., яку як вона пояснила в судовому засіданні особисто завезла в м.Балта та надала працівникам ПП «Універсал» . Також із матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 20 листопада 2018 року поштою направила лист про небажання поновляти договір оренди землі (а.с.78-81).
В судовому засіданні встановлено, що оскільки строк дії договору закінчувався у квітні 2019 року, то ОСОБА_1 погодилася, щоб ПП «Універсал» передав її земельну ділянку після збирання врожаю.
Таким чином, подальше направлення ПП «Універсал» пропозиції про продовження відносин оренди, так само, як і продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку оренди, при наявності вираженого волевиявлення орендодавця про відмову від продовження строку оренди, не може виступати підставою для поновлення орендних відносин між сторонами.
За змістом частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Відповідно до ст..15 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору є істотною умовою.
Разом із тим, в надісланій ОСОБА_1 додатковій угоді, ПП «Універсал» зазначив інші умови, ніж передбачено договором оренди землі від 05 вересня 2008 року, яким було передбачено строк дії договору 10 років, зокрема ПП «Універсал» запропонував зменшити термін дії договору, а саме: запропоновано п.12 викласти в наступній редакції: «Сторони домовилися поновити термін дії договору оренди землі на 7 років, тобто до 2026 р.» На зміну вказаних умов необхідна згода сторін, що узгоджується зі змістом частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі», тоді як між сторонами така згода не досягнута.
Враховуючи вищезазначене, в задоволенні позовних вимог щодо визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, слід відмовити, оскільки орендодавець виразила волевиявлення щодо відмови від продовження строку оренди, що не може виступати підставою для поновлення орендних відносин між сторонами, а також між сторонами не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору оренди землі.
Такого ж висновку дійшов Верховний Суд у своїй постанові від 10 лютого 2020 року по справі № 272/366/18, провадження № 61-6870св19.
Розподіл судових витрат між сторонами
Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі повного задоволення позову - на відповідача, у разі відмови у позові - на позивача, у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Враховуючи те, що позов підлягає до задоволення щодо однієї вимоги немайного характеру, за яку позивачем сплачено 1921 грн., а отже вказані витрати підлягають стягненню із відповідачів ОСОБА_1 та ТОВ НВП «Агро-ритм», решту сплаченого судового збору слід залишити за позивачем.
Підстави для негайного виконання рішення відсутні.
Заходи забезпечення позову по даній цивільній справі не застосовувалися.
Керуючись ст.ст. 258 ,259, 263-265, 268, 354 ЦПК України, суд, -
У Х В А Л И В :
Позов приватного підприємства «Універсал» до ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю «Науково-виробниче підприємство «Агро-ритм», Бобрицької сільської ради Любашівського району Одеської області, в особі державного реєстратора Бурдова Сергія Вадимовича про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування державної реєстрації права оренди, про поновлення договору оренди земельної ділянки шляхом визнання додаткової угоди укладеною - задовольнити частково.
В задоволенні решти позовних вимог приватного підприємства «Універсал» - відмовити.
Стягнути із ОСОБА_1 на користь приватного підприємства «Універсал» судові витрати у розмірі 960 грн. 50 коп.
Стягнути із товариства з обмеженою відповідальністю «Науково-виробниче підприємство «Агро-ритм» на користь приватного підприємства «Універсал» судові витрати у розмірі 960 грн. 50 коп.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Одеського апеляційного суду через Любашівський районний суд. В разі проголошення вступної та резолютивної частини або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, в той же строк з дня складання повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст судового рішення виготовлено 28.02.2020 року.

Суддя: Т.П. Дармакука