Постанова
Іменем України

12 лютого 2020 року
м. Київ

справа № 757/24352/17-ц
провадження № 61-13027св19

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого Синельникова Є. В.,
суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю. (суддя-доповідач), Шиповича В. В.,

учасники справи:
позивач товариство з обмеженою відповідальністю «Каунт-Про»,
відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Анохіна Вікторія Михайлівна,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, Міністерство закордонних справ України,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Печерського районного суду м. Києва від 14 грудня 2018 року у складі судді Підпалого В. В. та постанову Київського апеляційного суду від 13 червня 2019 року у складі колегії суддів: Верланова С. М., Мережко М. В., Савченка С. І.,

ВСТАНОВИВ:
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог

У квітні 2017 року товариство з обмеженою відповідальністю «Каунт-Про» (далі ТОВ «Каунт-Про») звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Анохіної В. М. (далі ПНКМНО ОСОБА_3 ), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, Міністерство закордонних справ України, про визнання договору недійсним.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 20 січня 2017 року ТОВ «Каунт-Про» відповідно до договору купівлі продажу набуло право власності на житловий будинок, загальною площею 848,60 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , який належав іпотекодавцю ОСОБА_1 на підставі дубліката свідоцтва про право власності, виданого Головним управлінням житлового забезпечення від 01 липня 2003 року серія НОМЕР_1 .
З 2003 року вказаним житловим будинком користується Посольство Греції в Україні на підставі договорів оренди будинку від 04 червня 2003 року та від 31 жовтня 2013 року, укладених з ОСОБА_1 .
Позивач зазначав, що йому стало відомо, що 05 січня 2003 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір оренди цього будинку АДРЕСА_2 на строк 30 років.
Вважав, що вказаний договір оренди будинку є фіктивним, оскільки не спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним, тобто виникнення та реалізації відносин оренди між сторонами, а укладений між ними з метою ухилення від виконання зобов`язань за кредитним договором та договором іпотеки. Вказує, що речове право оренди ОСОБА_2 зареєстроване ПНКМНО ОСОБА_3 через 13 років після укладення оспорюваного договору 29 березня 2016 року.
Враховуючи вищевикладене, з урахуванням уточнених позовних вимог, ТОВ «Каунт-Про» просило суд: визнати недійсним договір оренди будинку від 05 січня 2003 року № 1/03, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ;
скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: індексний номер 29000302, прийняте 29 березня 2016 року о 17:42:32 державним реєстратором ПНКМНО Анохіною В. М. про реєстрацію права користування (найму (оренди)) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, а саме: будинком, загальною площею 848,60 кв. м, розташованим за адресою: АДРЕСА_1 строком дії 30 років на підставі договору оренди будинку серії та номеру 1/03, укладеного 05 січня 2003 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ;
скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Державному реєстрі іпотек, Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна внесений на підставі рішення державного реєстратора ПНКМНО Анохіною В. М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: індексний номер 29000302 від 29 березня 2016 року 17:42:32, запис № 13958175 про речове право ОСОБА_2 на користування (найм (оренду)) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, а саме: будинком, загальною площею 848,60 кв. м, розташованим за адресою: АДРЕСА_1 , строком дії 30 років на підставі договору оренди будинку серії та номеру 1/03, укладеного 05 січня 2003 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ;
зобов`язати державного реєстратора ПНКМНО Анохіну В. М. внести до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна запис про скасування державної реєстрації прав ОСОБА_2 користування (найму (оренди)) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, а саме: будинком, загальною площею 848,60 кв. м, розташованим за адресою: АДРЕСА_1 , строком дії 30 років на підставі договору оренди будинку серії та номеру 1/03, укладеного 05 січня 2003 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції

Рішенням Печерського районного суду м. Києва від 14 грудня 2018 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 13 червня 2019 року, позов ТОВ «Каунт-Про» задоволено частково.
Визнано недійсним договір оренди будинку від 05 січня 2003 року №1/03, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .
Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: індексний номер 29000302, прийняте 29 березня 2016 року о 17:42:32 державним реєстратором ПНКМНОАнохіною В. М. про реєстрацію права користування (найму (оренди)) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, а саме: будинком, загальною площею 848,60 кв. м, розташованим за адресою: АДРЕСА_1 , строком дії 30 (тридцять) років на підставі договору оренди будинку серії та номеру 1/03, укладеного 05 січня 2003 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .
Скасовано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Державному реєстрі іпотек, Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна внесений на підставі рішення державного реєстратора ПНКМНО Анохіної В. М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: індексний номер 29000302, від 29 березня 2016 року 17:42:32, запис №13958175 про речове право ОСОБА_2 на користування (найм (оренду)) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, а саме: будинком, загальною площею 848,60 кв. м, розташованим за адресою: АДРЕСА_1 , строком дії 30 (тридцять) років на підставі договору оренди будинку серії та номеру 1/03, укладеного 05 січня 2003 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

В іншій частині позовних вимог відмовлено.
Вирішено питання щодо судових витрат.

Судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій мотивовано тим, що договір оренди від 05 січня 2003 року № 1/03, який укладено між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , не був спрямований на реальне настання обумовлених ним правових наслідків, а свідчить про умисел сторін цього правочину приховати справжні наміри, а саме здійснити за ОСОБА_2 державну реєстрацію речового права орендного користування строком на 30 років житловим будинком по АДРЕСА_1 , що був предметом іпотеки за кредитним договором від 20 серпня 2008 року, укладеним між АКБ «Форум» та ОСОБА_1 , та є обєктом стягнення у справі № 757/7912/15-ц за позовом ПАТ «Банк Форум» та на даний час належить позивачу.

Враховуючи те, що оспорюваний договір оренди суперечить вимогам закону, оскільки не спрямований на реальне настання обумовлених ним наслідків, суди дійшли висновку, що вказане є порушенням частини першої, пятої статті 203 ЦК України, що за правилами статті 215 ЦК України є підставою для визнання його недійсним відповідно до статті 234 ЦК України.

Також, встановивши, що ПНКМНО ОСОБА_3 без згоди іпотекодержателя ПАТ «Банк «Форум», права якого перейшли до позивача, та у порушення вимог чинного законодавства прийняла рішення про державну реєстрацію за ОСОБА_2 права користування (найму (оренди)) строком на 30 років будинком, розташованим за адресою: АДРЕСА_1 , суди дійшли висновку, що таке рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, а також внесений до реєстру запис про державну реєстрації права користування (найму (оренди)) є незаконним, порушують права позивача та підлягають скасуванню.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог щодо зобов`язання ПНКМНО ОСОБА_3 внести до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна запис про скасування державної реєстрації прав ОСОБА_2 користування (найму (оренди)) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, суди виходили із того, що вказана дія є способом виконання рішення суду.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі ОСОБА_1 , посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить рішення судів першої та апеляційної інстанцій скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду у складі судді Касаційного цивільного суду від 20 серпня 2019 року відкрито касаційне провадження у справі за касаційною скаргою ОСОБА_1 , витребувано цивільну справу і надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу.

У вересні 2019 року справа надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 03 лютого 2020 року справу призначено до розгляду в складі колегії з п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.

Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права. Вказує, що судами не враховано розяснення, що міститься у пункті 24 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», а саме, що у разі якщо на виконання правочину було передано майно, такий правочин не може бути кваліфікований як фіктивний. Зазначає, що як свідчить договір, в тому числі додаткові угоди до нього, акт прийому-передачі будинку в оренду, акт прийому-передачі здійснених поліпшень будинку договір було укладено з наміром створення правових наслідків, передбачених ним. Будинок було передано в оренду ним ОСОБА_2 , яка на виконання умов договору здійснила фінансування робіт щодо побудови будинку. Згодом ОСОБА_2 були передані, а ним були прийняті результати виконаних робіт, право оренди було зареєстровано у відповідному державному реєстрі.

Зважаючи на те, що наявні беззаперечні, належні та допустимі докази виконання оспорюваного договору, то згідно статті 234 ЦК України договір, який виконувався, не може вважатися фіктивним.
На підтвердження наведеного посилається на постанову Верховного Суду України від 21 січня 2015 року у справі № 6-197цс14 та постанови Верховного Суду від 14 лютого 2018 року у справі № 379/1256/15-ц, від 14 березня 2018 року у справі № 363/502/15-ц.
Також не погоджується з твердженням, що оскільки станом на 05 січня 2003 року будинок не було збудовано, не введено в експлуатацію та право власності на нього не було зареєстровано, то вони не мали право укладати оспорюваний договір оренди. Вказує, що станом на момент укладення договору оренди на належних йому земельних ділянках вже було збудовано конструктивні елементи («коробку») будинку, який після укладення договору та внесення ОСОБА_2 інвестицій згідно договору було завершено будівництвом, введено в експлуатацію та оформлено на нього право власності. Тобто основні зовнішні та внутрішні конструктивні елементи будинку вже були в наявності, а оформлення та зміна дозвільних документів відбувалась згодом. Зазначає, що законодавством, чинним на момент укладення договору оренди від 05 січня 2003 року, не було встановлено прямої законодавчої заборони на укладення договорів оренди щодо майна, право власності на яке ще не зареєстровано.
Зазначає, що безпідставними є твердження судів першої та апеляційної інстанцій про те, що факт виконання ОСОБА_2 робіт по ремонту незавершеного будівництвом будинку на суму 6 012 755 грн спростовуються технічним паспортом на садибний (індивідуальний) житловий будинок по АДРЕСА_3 , виготовленим 26 вересня 2004 року КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на обєкти нерухомого майна», в якому зазначено про те, що вартість будинку становить 358 577 грн. Вказує, що у технічному паспорті зазначається інвентаризаційна вартість, яка визначається у відповідності до встановлених державою норм. Ця вартість не відображає суму витрат, понесених на будівництво обєкту, та не визначає його дійсну ринкову вартість.

В той же час відповідно до пункту 2 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року № 1440, ринкова вартість вартість, за яку можливе відчуження об`єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу, за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу. За приписами Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» оцінка майна здійснюється суб`єктами оціночної діяльності та оформлюється звітом про оцінку майна (актом оцінки майна).
Відтак, технічний паспорт, який складається не субєктом оціночної діяльності, не є тим документом, який може визначити дійсну ринкову вартість нерухомого майна.

Також зазначає, що ТОВ «Каунт-Про» безперешкодно придбало будинок та здійснює вільне розпорядження ним, зокрема, здає його в оренду. Тобто оспорювані договір оренди, запис про державну реєстрацію право оренди будинком жодного негативного впливу на права ТОВ «Каунт-Про» не мали та не мають і не створюють йому жодних перешкод у їх реалізації. Крім того, договір оренди будь- якого відношення до кредитного договору чи договору іпотеки не має. В даному випадку існування чи відсутність оспорюваного договору взагалі не впливають на виконання зобовязань за кредитним договором та договором іпотеки.

Зазначає, що суди попередніх інстанцій не врахували того, що у матеріалах справи наявна угода від 29 листопада 2016 року про розірвання договору, а відповідно до частини другої статті 653 ЦК України у разі розірвання договору зобовязання сторін припиняються. Тобто, станом на момент прийняття рішення договір розірвано, а зобовязання за ним припинено, а якщо відсутній предмет спору, суд закриває провадження у справі.

Відзив на касаційну скаргу сторонами не подано

Фактичні обставини справи, встановлені судами

20 серпня 2008 року між ОСОБА_1 та АКБ «Форум», правонаступником якого є ПАТ «Банк «Форум», було укладено договір іпотеки, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чернокур О. М. та зареєстрований в реєстрі за № 1985, з наступними змінами та доповненнями.

Відповідно до пункту 1.1 договору іпотеки цим договором забезпечувалося виконання ОСОБА_4 зобов`язань за укладеним між ним та АКБ «Форум», правонаступником якого є ПАТ «Банк «Форум», кредитним договором № 0435/08/01-CLNv від 20 серпня 2008 року, додаткових угод від 28 грудня 2009 року, № 2 від 19 травня 2010 року, № 3 від 10 листопада 2010 року, № 4 від 11 травня 2012 року до нього, за умовами якого ОСОБА_4 зобов`язався повернути іпотекодержателю кредитні кошти в розмірі 2 843 614 доларів США зі сплатою 13,5 % річних за користування кредитом, можливих неустойок та інших витрат на здійснення забезпеченої заставою вимоги, з кінцевим терміном повернення 20 серпня 2015 року.

Згідно з пункту 1.2 договору іпотеки предметом іпотеки є:
- земельна ділянка площею 0,0534 га, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер :82:296:0034, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , яка належить ОСОБА_1 на підставі дублікату державного акту на право власності на земельну ділянку від 09 липня 2008 року серії ЯЖ № 007307;

- земельна ділянка площею 0,0481 га, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер :82:296:0033, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , яка належить ОСОБА_1 на підставі дублікату державного акту на право власності на земельну ділянку від 09 липня 2008 року серії ЯЖ № 007306;

- житловий будинок, загальною площею 848,60 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , який належить ОСОБА_1 на підставі дублікату свідоцтва про право власності, виданого Головним управлінням житлового забезпечення від 01 липня 2003 року серія НОМЕР_1 , виданого на підставі наказу Головного управління житлового забезпечення від 23 червня 2003 року № 1072-С/ЖБ.

У пункті 2.1 договору іпотеки ОСОБА_1 засвідчив, що предмет іпотеки не підлягає вилученню і вільний від будь-яких зобов`язань, крім тих, що передбачені цим договором; на момент укладення цього договору не існує ніяких прав та вимог інших осіб на предмет іпотеки, у тому числі тих, що не зареєстровані у встановленому законом порядку (а. с.14 -15, т.1).

Пунктом 3.1 договору іпотеки на ОСОБА_1 покладено зобов`язання не допускати погіршення стану предмета іпотеки, письмово повідомляти іпотекодержателя про настання обставин, що можуть вплинути на виконання зобов`язань за цим договором, не відчужувати та не обтяжувати предмет іпотеки зобов`язаннями з боку третіх осіб (зокрема, не передавати його в найм (оренду), в користування іншим особам, наступну іпотеку тощо), виконувати інші покладені законодавством зобов`язання.

29 березня 2016 року ОСОБА_1 звернувся до ПНКМНО ОСОБА_3 із заявою про державну реєстрацію права власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 . Того ж дня, ПНКМНО ОСОБА_3 зареєструвала у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_1 . Номер запису про право власності 13925822, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00.

Того ж дня, 29 березня 2016 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 подали ПНКМНО ОСОБА_3 спільну заяву за № 16287129 про проведення державної реєстрації факту виникнення речового права користування (найму, оренди) житловим будинком про АДРЕСА_1 на підставі договору оренди № 1/03 від 05 січня 2003 року.

29 березня 2016 року ПНКМНО ОСОБА_3 прийняла рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за ОСОБА_2 права користування (найму (оренди)) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, а саме, будинком, загальною площею 848,60 кв. м., розташованим за адресою: АДРЕСА_1 .
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, з 20 серпня 2008 року щодо житлового будинку по АДРЕСА_1 було зареєстроване обтяження заборона на нерухоме майно на підставі договору іпотеки від 20 серпня 2008 року, укладеного між АКБ «Форум» та ОСОБА_1 .

У березні 2015 року ПАТ «Банк «Форум» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , третя особа: ОСОБА_4 , про звернення стягнення на предмет іпотеки: житловий будинок по АДРЕСА_1 , земельну ділянку площею 0,0534 га та земельну ділянку площею 0,0481 га, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .

Ухвалою Печерського районного суду міста Києва від 17 березня 2015 року відкрито провадження у справі № 757/7912/15-ц. Доказів того, що розгляд даного спору завершено, матеріали справи не містять.

29 липня 2016 року ПАТ «Банк «Форум» відступило ТОВ «Фінансова компанія «Ратіо інвест» право вимоги до боржника ОСОБА_4 за кредитним договором № 0435/08/01-CLNv від 20 серпня 2008 року, а також відповідно до договору про відступлення прав за договором іпотеки від 29 липня 2016 року відступило ТОВ «Фінансова компанія «Ратіо інвест» право вимоги за договором іпотеки, укладеним 20 серпня 2008 року між АКБ «Форум» та ОСОБА_1 (а. с. 22 - 25, т.1).

20 січня 2017 року між ТОВ «Каунт-Про» та ТОВ «Фінансова компанія «Ратіо інвест» укладено:
- договір купівлі-продажу житлового будинку, загальною площею 848,60 кв. м, житловою площею 431,20 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , який посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Павловською Г. О. та зареєстрований у реєстрі за № 8;
- договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,0534 га, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер :82:296:0034, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , який посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Павловською Г. О. та зареєстрований у реєстрі за № 11;
- договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,0481 га, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер :82:296:0033, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , який посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Павловською Г. О. та зареєстрований у реєстрі за № 14.

2. Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду

08 лютого 2020 року набрав чинності Закон України від 15 січня 2020 року № 460-IX «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ».

Частиною другою розділу ІІ Прикінцевих та перехідних положень Закону України від 15 січня 2020 року № 460-IX «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» установлено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.

За таких обставин розгляд касаційної скарги ОСОБА_1 на рішення Печерського районного суду м. Києва від 14 грудня 2018 року та постанову Київського апеляційного суду від 13 червня 2019 року здійснюється Верховним Судом в порядку та за правилами Цивільного процесуального кодексу України в редакції Закону від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII, що діяла до 08 лютого 2020 року.

Положенням частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі ЦПК України) встановлено, що підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга ОСОБА_1 підлягає залишенню без задоволення.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону оскаржувані судові рішення відповідають.

Статтею 4 ЦК УРСР (у редакції, чинній станом на 05 січня 2003 року) визначено, що цивільні права і обовязки виникають, серед іншого, з угод, передбачених законом, а також з угод хоч і не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Отже, зобовязання може виникнути з угоди, яка є законною або не суперечить йому.

Судами встановлено, що на час розгляду справи у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Державному реєстрі іпотек, Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна міститься запис № 13958175 про речове право ОСОБА_2 на користування (найм (оренду)) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, а саме: будинком загальною площею 848,60 кв. м, розташованим за адресою: АДРЕСА_1 , строком дії 30 років згідно договору оренди будинку серії та номеру 1/03, укладеного 05 січня 2003 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Підставою для такої реєстрації був договір оренди будинку від 05 січня 2003 року № 1/03, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , за яким ОСОБА_1 передав в оренду ОСОБА_2 будинок, загальною площею 848,60 кв. м, житловою площею 431,20 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 на строк його дії 30 років.

Відповідно до статті 150 ЖК УРСР (у редакції, чинній станом на 05 січня 2003 року) громадяни, які мають у приватній власності будинок (частину будинку), квартиру, користуються ним (нею) для особистого проживання і проживання членів їх сімей і мають право розпоряджатися цією власністю на свій розсуд: продавати, дарувати, заповідати, здавати в оренду, обмінювати, закладати, укладати інші не заборонені законом угоди.

Згідно статті 158 ЖК УРСР (у редакції, чинній станом на 05 січня 2003 року) наймач користується жилим приміщенням у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, відповідно до договору найму жилого приміщення.
Договір найму жилого приміщення укладається між власником будинку (квартири) і наймачем у письмовій формі з наступною реєстрацією у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів або в органі управління, що ним утворюється. Договір повинен містити вказівку на предмет договору, строк, на який він укладається, визначати права і обов`язки наймодавця і наймача та інші умови найму.

Вказані норми передбачали, що обєктом оренди могли бути будинки, які перебували у приватній власності.

Статтею 256 ЦК УРСР (у редакції, чинній станом на 05 січня 2003 року) передбачено, що за договором майнового найму наймодавець зобов`язується надати наймачеві майно у тимчасове користування за плату.

Відповідно до статті 262 ЦК УРСР (у редакції, чинній станом на 05 січня 2003 року) наймодавець зобов`язаний надати наймачеві майно у стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна. Наймодавець не відповідає за недоліки майна, які були ним застережені при укладенні договору.

Розпорядженням Печерської районної у місті Києві державної адміністрації від 23 вересня 2002 року № 1193 надано дозвіл ОСОБА_1 на будівництво жилого будинку по АДРЕСА_5 за умови одержання архітектурно-планувального завдання на проектування, розробку, погодження та експертизу проектної документації та одержання відповідно до державних будівельних норм дозволів на виконання будівельних робіт, а також ордеру на виконання робіт у Головному управлінні контролю за благоустроєм міста. Збудований будинок здати в експлуатацію згідно з ДБН 3.1-3-9.94 «Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів» (а. с. 167-168, т. 2).

05 грудня 2002 року комісією по розгляду заяв громадян-власників (користувачів) земельних ділянок, створеною розпорядженням Печерської районної у м. Києві державної адміністрації №809 від 16 червня 1998 року у складі ОСОБА_5 заступника голови райдержадміністрації, ОСОБА_6 начальника СМЗ, ОСОБА_7 провідного інженера СМЗ, ОСОБА_8 інспектора протипожежної охорони району, Сидоренка В. В. головного землевпорядника Печерського району, ОСОБА_9 помічника санлікаря району, з метою надання ОСОБА_1 дозволу на будівництво житлового будинку проведено обстеження домоволодіння АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 та встановлено, що будинок АДРЕСА_4 (рік побудови 1955, матеріали стін - цегла, загальна площа 107,6 кв. м) належить ОСОБА_1 . Земельна ділянка АДРЕСА_5 вільна від забудов. За результатами обстеження комісія Печерської райдержадміністрації згідно акта від 05 грудня 2002 року рекомендувала надати розпорядження на будівництво житлового будинку на земельних ділянках АДРЕСА_4 та АДРЕСА_5 із знесенням старого будинку по АДРЕСА_4 за умови погодження проектної документації, отримання дозволу на виконання будівельних робіт в Управлінні держархбудконтролю та виконання умов забудови земельної ділянки згідно з АПЗ ГоловКиївархітектури (а. с. 171-172, т. 2).

Розпорядженням голови Печерської районної у м. Києві державної адміністрації від 14 січня 2003 року № 30 на підставі акта обстеження від 05 грудня 2002 року та за результатом розгляду заяви ОСОБА_1 з питання надання дозволу на будівництво жилого будинку і гаражу за адресами: АДРЕСА_5 , АДРЕСА_4 (із знесенням старого будинку) було надано дозвіл ОСОБА_1 на будівництво жилого будинку і гаражу за адресами: АДРЕСА_5 , АДРЕСА_4 (із знесенням старого будинку) за умови одержання архітектурно-планувального завдання, проектування, розробки, погодження та експертизи проектної документації та одержання відповідно до державних будівельних норм дозволу на виконання будівельних робіт в Держархбудконтролі і в Головному управлінні контролю за благоустроєм та зовнішнім дизайном міста ордеру на тимчасове порушення благоустрою при виконанні будівельних робіт. Зобов`язано ОСОБА_1 здійснити проектування та будівництво на земельних ділянках без порушення меж, збудовані споруди здати в експлуатацію згідно з Державними будівельними нормами України ДБН 3.1-3-9.94 «Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів». Розпорядження голови Печерської районної у м. Києві державної адміністрації від 23 вересня 2002 року № 1193 визнано таким, що втратило чинність (а. с. 169-170, т. 2).

Отже, враховуючи наведене, слід дійти висновку, що станом на 05 січня 2003 року по АДРЕСА_1 (ділянка без забудов) у м. Києві існував будинок 1955 року, площею 107,6 кв. м, а тому не можуть бути прийняті доводи касаційної скарги про те, що на час укладення оспорюваного договору оренди на земельних ділянках за вказаними адресами були збудовані конструктивні елементи («коробка») будинку.

Крім того, суди попередніх інстанцій правильно вказали, що станом на 05 січня 2003 року законодавство не передбачало передачу в орендне користування (найм) недобудованого житлового обєкту, оскільки таке суперечило б встановленому статтями 256, 262 ЦК УРСР, статтям 150, 158 ЖК УРСР предмету договору оренди (найму) житлового будинку.

Відповідно до положень статті 18 Закону України «Про основи містобудування» (у редакції, чинній станом на 05 січня 2003 року) закінчені будівництвом об`єкти підлягають прийняттю в експлуатацію в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Наказом Головного управління житлового забезпечення Київської міської державної адміністрації від 23 червня 2003 року № 1072-С/ЖБ вирішено оформити ОСОБА_1 право власності на житловий будинок по АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 у зв`язку зі знесенням старого та будівництвом нового жилого будинку взамін попередніх правовстановлюючих документів (а. с. 70-70, т. 2).

Право приватної власності ОСОБА_1 на житловий будинок по АДРЕСА_1 було оформлено на підставі свідоцтва про право власності серії НОМЕР_2 , виданого 01 липня 2003 року Головним управлінням житлового забезпечення Київської міської державної адміністрації на підставі наказу Головного управління житлового забезпечення від 23 червня 2003 року № 1072-С/ЖБ (а. с. 68-69, т. 2).

Відповідно до статті 4 Закону України «Про власність» (в редакції, чинній станом на 05 січня 2003 року) власник на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається належним йому майном. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону. Він може використовувати майно для здійснення господарської та іншої, не забороненої законом, діяльності, зокрема, передавати його безоплатно або за плату у володіння і користування іншим особам.

Статтею 13 Закону України «Про власність» (у редакції, чинній станом на 05 січня 2003 року) передбачено, що об`єктами права приватної власності є жилі будинки, квартири, предмети особистого користування, дачі, садові будинки, предмети домашнього господарства, продуктивна і робоча худоба, земельні ділянки, насадження на земельній ділянці, засоби виробництва, вироблена продукція, транспортні засоби, грошові кошти, акції, інші цінні папери, а також інше майно споживчого і виробничого призначення. Законодавчими актами України може бути встановлено спеціальний порядок набуття права власності громадянами на окремі види майна.

Пунктом 9 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 04 жовтня 1991 року № 7 «Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок» передбачено, що право власності на жилий будинок, збудований громадянином на відведеній йому в установленому порядку земельній ділянці і прийнятий в експлуатацію, виникає з часу його реєстрації у виконкомі місцевої Ради.

Право приватної власності ОСОБА_1 на житловий будинок по АДРЕСА_1 було зареєстроване КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на об`єкти нерухомого майна» 17 липня 2003 року (а. с. 69, т. 2).

У касаційній скарзі заявник вказує, що суди дійшли помилкового висновку, що вартість будинку становить 358 557 грн відповідно до технічного паспорту на садибний (індивідуальний) житловий будинок по АДРЕСА_1 , виготовленого 26 вересня 2004 року КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на об`єкти нерухомого майна» (а. с. 51-60, т. 2), оскільки він не є тим документом, який може визначити дійсну ринкову вартість нерухомого майна.

Разом із тим, під час розгляду справи у судах попередніх інстанцій відповідачами не надано доказів фактичного виконання ОСОБА_2 робіт по капітальному ремонту будинку на суму 6 012 755 грн, отримання у встановленому законом порядку дозволу на проведення ОСОБА_2 капітального ремонту незбудованого житлового будинку, а також не надано погодженої у встановленому порядку проектно-кошторисної документації на проведення капітального ремонту ОСОБА_2 .

Посилання заявника у касаційній скарзі на те, що ОСОБА_2 лише фінансувала вказані роботи та не потребувала отримання дозвільних документів на роботи, не можуть бути прийняті судом, оскільки матеріали справи не містять доказів понесених останньою витрат у заявленому відповідачами розмірі.

Акт прийому-передачі здійснених поліпшень будинку від 03 квітня 2003 року не є належним та допустим доказом понесення витрат на поліпшення будинку у розмірі 6 012 755 грн відповідно до положень статей 12, 81 ЦПК України.

Крім того, Інструкцією про порядок проведення технічної інвентаризації обєктів нерухомого майна, затвердженої наказом Держбуду України від 24 травня 2001 року № 127, передбачалось можливість визначення за бажанням замовника органами БТІ вартості об`єкту нерухомості при проведення технічної інвентаризації.

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обовязків (частина перша статті 202 ЦК України).

Частиною пятою статті 203 ЦК України передбачено, що правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до змісту статті 234 ЦК України фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином. Фіктивний правочин визнається судом недійсним.

Для визнання правочину фіктивним суди повинні встановити наявність умислу в усіх сторін правочину. При цьому необхідно враховувати, що саме по собі невиконання правочину сторонами не означає, що укладено фіктивний правочин. Якщо сторонами не вчинено будь-яких дій на виконання такого правочину, суд ухвалює рішення про визнання правочину недійсним без застосування будь-яких наслідків.

У фіктивних правочинах внутрішня воля сторін не відповідає зовнішньому її прояву, тобто обидві сторони, вчиняючи фіктивний правочин, знають заздалегідь, що він не буде виконаний, тобто мають інші цілі, ніж передбачені правочином. Такий правочин завжди укладається умисно.

Отже, основними ознаками фіктивного правочину є: введення в оману (до або в момент укладення угоди) іншого учасника або третьої особи щодо фактичних обставин правочину або дійсних намірів учасників; свідомий намір невиконання зобов`язань договору; приховування справжніх намірів учасників правочину.

Укладення договору, який за своїм змістом суперечить вимогам закону, оскільки не спрямований на реальне настання обумовлених ним правових наслідків, є порушенням частин першої та п`ятої статті 203 ЦК України, що за правилами статті 215 цього Кодексу є підставою для визнання його недійсним відповідно до статті 234 ЦК України.
Вказаний висновок викладено у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 13 березня 2019 року у справі № 757/12646/16-ц (провадження 61-6360св18).

Таким чином, встановивши обставини справи та дослідивши надані сторонами докази, суд першої інстанції, з висновком якого погодився й апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку, що договір оренди від 05 січня 2003 року № 1/03, який укладено між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , не був спрямований на реальне настання обумовлених ним правових наслідків, а свідчить про умисел сторін цього правочину приховати справжні наміри, а саме здійснити за ОСОБА_2 державну реєстрацію речового права орендного користування строком на 30 років житловим будинком по АДРЕСА_1 , що був предметом іпотеки за кредитним договором від 20 серпня 2008 року, укладеним між АКБ «Форум» та ОСОБА_1 та обєктом стягнення у справі № 757/7912/15-ц за позовом ПАТ «Банк Форум», та на даний час належить позивачу.

Посилання у касаційній скарзі на додаткову угоду від 03 квітня 2003 року № 2 до договору оренди від 05 січня 2003 року № 1/03 щодо призупинення дії вказаного договору оренди в частині права користування ОСОБА_2 будинком на час його оренди посольством Грецької Республіки та чинності договору в іншій частині, як доказ реального наміру створення правових наслідків сторін за оспорюваним договором оренди, є необґрунтованими, оскільки укладення ОСОБА_1 04 червня 2003 року договору оренди будинку з посольством Грецької Республіки спростовує факт володіння цим будинком ОСОБА_2 .

Також не можуть бути прийняті доводи касаційної скарги про те, що суд першої інстанції безпідставно не закрив провадження у справі, так як 29 листопада 2016 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено угоду про розірвання договору оренди від 05 січня 2003 року, а тому зобов`язання за цим договором припинені, з огляду на таке.
Згідно зі статтею 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені статтею 203 ЦК України, зокрема зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недотримання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Частиною першою статті 216 ЦК України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, -відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Статтею 236 ЦК України визначено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.
Отже, законодавець встановлює, що наявність підстав для визнання правочину недійсним має визначатися судом на момент його вчинення. І відповідно до статті 236 Цивільного кодексу України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

За таких обставин, оскільки предметом спору у справі є недійсність договору і такий договір підлягає визнанню недійсним з моменту його вчинення, укладення сторонами додаткової угоди про припинення такого договору та повернення майна не може розцінюватися як підстава для закриття провадження у справі у зв`язку з відсутністю предмета спору. Розірвання сторонами договору, виконаного повністю або частково, не позбавляє сторони права на звернення до суду з позовом про визнання такого договору недійсним.

Звідси суди попередніх інстанцій обґрунтовано розглянули позов про недійсність договору оренди, незважаючи на те, що ця угода припинена за домовленістю сторін.

Аналогічна правова позиція висловлена Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 27 листопада 2018 року у справі № 905/1227/17.

Доводи касаційної скарги про те, що суди першої та апеляційної інстанцій вийшли за межі позовних вимог, оскільки ТОВ «Каунт-Про» не вказувало такої підстави позову як неспорудження будинку та нереєстрація права власності на нього, а також нездійснення ОСОБА_2 фінансування робіт щодо поліпшення будинку, не можуть бути прийняті судом, оскільки, зазначаючи вказані обставини, позивач у відповідності до положень статей 12, 81 ЦПК України доводив фіктивність оспорюваного договору оренди від 05 січня 2003 року, а тому їх врахування судами попередніх інстанцій не свідчить про порушення норм процесуального права.

Посилання в касаційній скарзі на те, що укладенням оспорюваного договору оренди не порушено права ТОВ «Каунт-Про», оскільки цей договір та державна реєстрація права оренди не створили будь-яких негативних наслідків для позивача, який вільно розпоряджається будинком, зокрема, здає його в оренду, та не створюють йому перешкод у цьому, не заслуговують на увагу, оскільки оспорюваний договір оренди будинку та його державна реєстрація обтяжують належний позивачу на праві власності будинок, що обмежує позивача у реалізації ним свого права власності на цей будинок.

Також слід зазначити, що суди попередніх інстанцій, встановивши, що ПНКМНО ОСОБА_3 без згоди іпотекодержателя ПАТ «Банк «Форум», права якого перейшли до позивача, та у порушення вимог чинного законодавства прийняла рішення про державну реєстрацію за ОСОБА_2 права користування (найму (оренди)) строком на 30 років будинком, розташованим за адресою: АДРЕСА_1 , обґрунтовано дійшли висновку, що таке рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, а також внесений до реєстру запис про державну реєстрації права користування (найму (оренди)), є незаконним, порушують права позивача та підлягають скасуванню.

Вказані, а також інші доводи, наведені в обґрунтування касаційної скарги, не можуть бути підставами для скасування судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи, ґрунтуються на неправильному тлумаченні позивачем норм матеріального і процесуального права й зводяться до переоцінки судом доказів, що у силу вимог статті 400 ЦПК України не входить до компетенції суду касаційної інстанції.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення від 10 лютого 2010 року у справі «Серявін та інші проти України» (Seryavin and others v. Ukraine, № 4909/04, § 58).

Отже, вирішуючи спір, суди попередніх інстанцій з дотриманням вимог статей 263-265, 382 ЦПК України повно, всебічно та об`єктивно з`ясували обставини справи, які мають значення для правильного її вирішення, вірно встановили правовідносини, що склалися між сторонами, й обґрунтовано задовольнили частково позов ТОВ «Каунт-Про».

Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків судів першої та апеляційної інстанцій не спростовують, на законність та обґрунтованість судового рішення не впливають.

Керуючись статтями 400, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Печерського районного суду м. Києва від 14 грудня 2018 року та постанову Київського апеляційного суду від 13 червня 2019 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Є. В. Синельников

Судді: О. В. Білоконь

О. М. Осіян

Н. Ю. Сакара

В. В. Шипович