Справа 688/684/20
№ 2/688/408/20
Рішення

Іменем України

10 листопада 2020 року м.Шепетівка

Шепетівський міськрайонний суд Хмельницької області в складі:

головуючого - судді Козачук С.В.,

з участю секретаря судового засідання -Марчук І.Г.,

представника позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань в місті Шепетівці в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_3 до Акціонерного товариства Комерційний банк «Приватбанк», державного реєстратора відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради Ачкасової Азіми Зіяфеддінівни, Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради в особі відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності, скасування запису про право власності,

встановив:

10 березня 2020 року ОСОБА_1 , ОСОБА_3 звернулись до суду з позовом до АТ КБ «Приватбанк», державного реєстратора відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради Ачкасової А.З. про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності, скасування запису про право власності.

В обґрунтування позову посилаються на те, що 02.08.2007 року між «Приватбанк» та ОСОБА_4 укладено кредитний договір №НМС0GK00002748, відповідно до якого остання отримала кредит у розмірі 111250 грн. строком до 01.08.2017 року.

Того ж дня між «Приватбанк» та ОСОБА_3 був укладений договір поруки, відповідно до якого останній поручився перед банком за виконання ОСОБА_5 зобов`язань за договором №НМС0GK00002748 від 02.08.2007 року.

Крім того, позивачкою цього ж дня з «Приватбанк» укладений договір іпотеки, предметом якого було придбане за кредитні кошти будинковолодіння АДРЕСА_1 , у якому містилось застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя у позасудовому порядку.

Впродовж дії кредитного договору позивачка добросовісно виконувала умови кредитного договору, однак в листопаді 2011 року дізналась про підвищення банком процентної ставки в односторонньому порядку, в зв`язку з чим зверталась до суду. В процесі розгляду справи було досягнуто домовленості про сплату нею погодженої суми процентів, а тому подано заяву про залишення позову без розгляду. Проте, банк продовжував нараховувати борг за збільшеною ставкою, тому вона вдруге звернулась до суду. Рішенням Шепетівського міськрайонного суду від 25.06.2014 року в задоволенні позову було відмовлено. Незважаючи на відмову у задоволенні позову, вона продовжувала вести переговори про реструктуризацію боргу.

Після 01.08.2017 року, а саме після спливу дії кредитного договору ОСОБА_1 було отримано повідомлення банку від 31.05.2018 року про просторочену заборгованість за кредитним договором в сумі 646202 грн. 41 коп. А тому звернулась до банку, а ОСОБА_3 звернувся до суду із позовною заявою про визнання поруки припиненою. В результаті усних переговорів з представником банку було досягнуто домовленість про прощення частини заборгованості, що виникла за кредитним договором №НМС0GK00002748. З врахуванням досягнутої домовленості поручитель ОСОБА_3 звернувся до суду із заявою про залишення позову без розгляду.

08.01.2019 року між ОСОБА_1 та банком укладена Додаткова угода №1 до кредитного договору №НМС0GK00002748 від 02.08.2007 року, відповідно до якої нею було погашено заборгованість, кредит закрито.

В серпні 2019 року позивач вирішила продати будинок в зв`язку з чим звернулась до ЦНАП Шепетівської міської ради про надання інформаційної довідки. 22.08.2019 року ОСОБА_1 отримала таку довідку, з якої дізналась, що власником будинку АДРЕСА_1 є ПАТ КБ «ПриватБанк». З цього ж документу вона дізналась, що підставою виникнення права власності значиться договір іпотеки, а підставою внесення запису до реєстру (номер запису про право власності 16873354), рішення державного реєстратора Хмельницької міської ради Ачкасової А.З. про державну реєстрацію права від 12.10.2016 року.

Вважають рішення державного реєстратора Хмельницької міської ради Ачкасової А.З. про державну реєстрацію права від 12.10.2016 року незаконним, оскільки повідомлення про дострокове виконання зобов`язання за кредитним договором не отримували. Банк жодним чином в додатковій угоді №1 до кредитного договору №НМС0GK00002748 від 02.08.2007 року в загальній сумі прощеного боргу не зазначив про задоволення своїх вимог шляхом оформлення права власності на предмет іпотеки та не вказав його вартість.

Оскільки рішення державного реєстратора прийнято на підставі інформації, яка не відповідає дійсності, будинок АДРЕСА_1 позивачі придбали під час перебування у шлюбі, є їх сумісною власністю подружжя та єдиним житлом для проживання сім`ї, просять визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Хмельницької міської ради Ачкасової Азіми Зіяфеддінівни від 12 жовтня 2016 року про реєстрацію права власності на житловий будинок АДРЕСА_1 за ПАТ КБ «Приватбанк», скасувати запис про право власності №16873354, дата внесення запису 11.10.2016 року на нерухоме майно - будинок АДРЕСА_1 за АТ КБ «Приватбанк» та стягнути судові витрати з відповідачів.

Ухвалою Шепетівського міськрайонного суду Хмельницької області від 16.03.2020 року відкрито провадження в справі та призначено підготовче судове засідання на 14.04.2020 року.

02.04.2020 року судом отримано відзив на позов відповідача державного реєстратора Ачкасової А.З.

13.04.2020 року судом отримано відзив на позов відповідача АТ КБ «Приватбанк» та заяву про застосування строку позовної давності.

06.05.2020 року судом отримано відповіді представника позивача ОСОБА_1 на відзиви відповідачів державного реєстратора Ачкасової А.З. та АТ КБ «Приватбанк».

Ухвалою Шепетівського міськрайонного суду Хмельницької області від 19 травня 2020 року за клопотанням представника позивача ОСОБА_2 витребувано реєстраційну справу в паперовому вигляді та залучено до участі в справі співвідповідача Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради.

10.06.2020 судом отримано витребувані письмові докази.

10.06.2020 судом отримано відзив на позов від відповідача Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради.

Ухвалою Шепетівського міськрайонного суду Хмельницької області від 15 червня 2020 року відкладено підготовче судове засідання та призначено розгляд справи за клопотанням представника відповідача АТ КБ «Приватбанк» в режимі відеоконференції з Чернівецьким апеляційним судом.

Ухвалою Шепетівського міськрайонного суду Хмельницької області від 26 червня 2020 року закрито підготовче судове засідання та призначено судовий розгляд справи на 28.08.2020 року, який в подальшому неодноразово відкладався.

Позивач ОСОБА_1 в судове засідання не з`явилась, хоча про час, день та місце його проведення була повідомлена у встановленому законом порядку.

Позивач ОСОБА_3 в судове засідання не з`явився, подав заяву про розгляд справи у його відсутність, позов підтримав в повному обсязі.

Представник позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_2 у судовому засіданні позов підтримав, з підстав, викладених у ньому та відповідях на відзиви, просив відмовити у задоволенні заяви представника відповідача про застосування позовної давності, оскільки такий строк позивачами не пропущено та судові витрати залишити за позивачами.

Відповідач державний реєстратор Ачкасова А.З. та представник відповідача Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради у судове засідання не з`явились, подали відзиви на позовну заяву, у яких просили розгляд справи провести у їх відсутності, позов не визнали, посилаючись на те, що представником ПАТ КБ «Приватбанк» були подані документи відповідно до п. 61 Порядку про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень для здійснення державної реєстрації права власності. В ході розгляду заяви банку, державним реєстратором було встановлено, що подане повідомлення №Е.НМ.0.0.0.0/1-1495 від 26.07.2016 року містить чітку вимогу до ОСОБА_5 протягом 30 календарних днів з моменту направлення вказаного повідомлення погасити в повному обсязі заборгованість за кредитним договором №НМС0GK00002748 від 02.08.2007 року, в забезпечення зобов`язань за яким був укладений Договір іпотеки, посвідчений 02.08.2007 року приватним нотаріусом Шепетівського міського нотаріального округу Хмельницькох області Петровською Л.О. за №4818, а також попередження банку про те, що у разі невиконання зазначеної вимоги зі спливом тридцятиденного строку, банком буде зареєстроване право власності на нерухоме майно, а саме будинковолодіння АДРЕСА_1 . ОСОБА_5 отримала вказане повідомлення 05.08.2016 року. Звертають увагу, що ПАТ КБ «Приватбанк» набув право власності на нерухоме майно не у зв`язку з виконанням умов кредитного договору, а на підставі Іпотечного договору у зв`язку з невиконанням боржником вимог про усунення порушень забезпечених іпотекою зобов`язань. Рекомендоване повідомлення з чітким зазначенням одержувача, його адреси, містить підпис одержувача та підпис працівника пошти та її печатку. Оскільки банком був поданий вичерпний перелік документів, державним реєстратором рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №31841224 від 12.10.2016 року було прийнято, а державну реєстрацію речових прав на будинковолодіння з внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про право власності за №16873354 від 11.10.2016 року була проведена відповідно до вимог чинного законодавства України, а тому просили у задоволенні позову відмовити.

Представник відповідача АТ КБ «Приватбанк» адвокат Бацей Т.М. в судове засідання не з`явилась, у зв`язку із перебуванням у відпустці подала письмове клопотання про проведення судового засідання у її відсутності. Подала до суду заяву про застосування строку позовної давності та відзив на позов, у якому позов не визнала, вважає його необґрунтованим та таким, що не підлягає задоволенню. В обґрунтування заперечень посилається на те, що 02.08.2007 року між АТ КБ «Приватбанк» та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір, згідно якого вона отримала 100000 грн. на споживчі цілі з кінцевим терміном повернення 01.08.2017 року та договір іпотеки, згідно якого надала в іпотеку будинковолодіння АДРЕСА_1 , а 08.01.2019 року укладено додаткову угоду №1 до кредитного договору, згідно якої їй прощено частину заборгованості і до сплати залишилась сума 19131 грн. 84 коп. Банк використовуючи згідно умов укладеного договору іпотеки своє право на позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки згідно існуючого у договорі застереження та згідно ст. 37 Закону України «Про іпотеку» 11.10.2016 року звернувся до державного реєстратора для проведення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, надав перелік документів, необхідних для здійснення такої реєстрації. А тому, реєстрацію переходу права власності державним реєстратором було вчинено відповідно до всіх вимог законодавства. На дату вчинення реєстраційної дії у банку була наявна оцінка про ринкову вартість предмету іпотеки в сумі 154084 грн., необхідна для постановки предмету іпотеки на баланс. Після вчинення реєстраційної дії та постановки предмету іпотеки на баланс банку в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором, у ОСОБА_1 залишилась непогашена заборгованість, а тому в січні 2019 року було укладено додаткову угоду. Оскільки жоден нормативно-правовий акт не містить обов`язку щодо надання оцінки предмету іпотеки державному реєстратору при вчиненні реєстраційної дії, просила застосувати строк позовної давності та відмовити в задоволенні позову.

Заслухавши пояснення представника позивача, з`ясувавши думки інших учасників справи, викладених у заявах по суті справи, дослідивши матеріли цивільної та реєстраційної справ, суд дійшов висновку позов задовольнити частково з наступних підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Згідно із ч. 1 ст. 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Відповідно до ч.ч. 1, 5, 6 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Як встановлено в суді, 02 серпня 2007 року між ЗАТ КБ «Приватбанк», правонаступником якого є АТ КБ «Приватбанк» та ОСОБА_5 укладено Кредитний договір №НМС0GK00002748, відповідно до умов якого остання отримала кредит у розмірі 111250 грн. строком до 01 серпня 2017 року у вигляді непоновлюваної кредитної лінії, з яких 100000 грн. на споживчі цілі, а 11250 грн. на сплату страхових платежів, зі сплатою за користуванням кредитом процентів в розмірі 1,17 % на місяць на суму залишку заборгованості за кредитом, винагороди за надання фінансового інструменту в розмірі 0,2% від суми виданого кредиту, який мала погашати в період з 02 по 07 число кожного місяця.

Відповідно до ч. 1 ст. 1054 Цивільного кодексу України, за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

ОСОБА_5 є власником домоволодіння АДРЕСА_1 на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 02.08.2007 року, зареєстрованого за № 4797, вказане домоволодіння є спільною сумісною власністю останньої та ОСОБА_3 .

Згідно з умовами пункту 7.3 кредитного договору забезпеченням виконання зобов`язань за кредитним договором виступає поручитель ОСОБА_3 та іпотека: будинковолодіння АДРЕСА_1 .

02 серпня 2007 року в забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором, між ЗАТ КБ «Приватбанк» та ОСОБА_3 укладено Договір поруки, відповідно до умов якого останній поручився перед банком за виконання ОСОБА_5 укладеного кредитного договору №НМС0GK00002748 від 02 серпня 2007 року в тому ж розмірі, включаючи сплату кредиту, процентів за користування кредитом, комісій, винагород, штрафів, пені та інших платежів, відшкодування збитків.

Крім того, 02 серпня 2007 року року в забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором, між ЗАТ КБ «Приватбанк» та ОСОБА_5 укладений Договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Шепетівського міського нотаріального округу Хмельницькох області Петровською Л.О., зареєстрований в реєстрі за №4818, згідно якого нею надано в іпотеку належне їй направі власності нерухоме майно, а саме: будинковолодіння АДРЕСА_1 , загальною площею 48,7 кв.м., житловою площею 30,9 кв.м.

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (ч. 1 ст. 575 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку», іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

15.02.2014 року ОСОБА_5 вступила в зареєстрований шлюб з ОСОБА_6 та почала носити прізвище ОСОБА_5 , що підтверджується даними свідоцтва про шлюб від 15.02.2014 року.

Згідно протоколу №18 загальних зборів акціонерів ЗАТ КБ «Приватбанк» від 30 квітня 2009 року змінено тип та найменування банку з Закритого акціонерного товариства комерційного банку «Приватбанк» на Публічне акціонерне товариство Комерційний банк «Приватбанк», правонаступником якого в даний час є акціонерне товариство Комерційний банк «Приватбанк».

У зв`язку з неналежним виконанням ОСОБА_1 зобов`язань за кредитним договором, ПАТ КБ «Приватбанк» було надіслано їй вимогу №Е.НМ.0.0.0.0/1-1495 від 26.07.2016 року, яка міститла чітку вимогу протягом 30 календарних днів з моменту направлення вказаного повідомлення погасити в повному обсязі заборгованість за кредитним договором №НМС0GK00002748 від 02.08.2007 року в сумі 652235 грн., в забезпечення зобов`язань за яким був укладений Договір іпотеки, посвідчений 02.08.2007 року приватним нотаріусом Шепетівського міського нотаріального округу Хмельницької області Петровською Л.О. за №4818, а також попередження банку про те, що у разі невиконання зазначеної вимоги зі спливом тридцятиденного строку, банком буде зареєстроване право власності на нерухоме майно, а саме будинковолодіння АДРЕСА_1 .

Як вбачається з матеріалів реєстраційної справи №255, на підставі поданої заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 11 жовтня 2016 року державним реєстратором Ачкасовою А.З. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №31841224 від 12 жовтня 2016 року та проведено державну реєстрацію речових прав на будинковолодіння АДРЕСА_1 з внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про право власності за №16873354 від 11 жовтня 2016 року за ПАТ КБ «Приватбанк». Для проведення державної реєстрації представником ПАТ КБ «Приватбанк» за довіреністю Ковалем О.І. було подано, окрім заяви, Договір іпотеки від 02.08.2016 року, р.№4818, посвідчений приватним нотаріусом Шепетівського міського нотаріального округу Хмельницькох області Петровською Л.О.; повідомлення №Е.НМ.0.0.0.0/1-1495 від 26.07.2016 року про дострокове погашення заборгованості, рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення з підписом про отримання такого повідомоення 05.08.2016 року, реєстр поштових відправлень ХФ ПАТ КБ «Приватбанк» від 02.08.2016 року, квитанції про сплату адміністративного збору за державну реєстрацію та за надання інформації; копію свідоцтва про державну реєстрацію юридичної особи серії А01 №054809, довіреність №5085-К-Н від 21.09.2016 року; копію паспорта та ідентифікаційного коду представника ПАТ КБ «Приватбанк»; копію довідки з ЄДРПОУ №827714.

Проте, позивачі вважають вказане рішення державного реєстратора протиправним, у зв`язку з чим звернулись до суду.

Вирішуючи позов в межах заявлених вимог суд зважає на таке.

За змістом ч.ч. 1, 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» (далі Закон № 898-IV) у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Відповідно до ч.1 ст. 12 Закону № 898-IV (в редакції, яка булла чинною на час виникнення спірних правовідносин) встановлено, що у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки, як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені статтями 35-37 Закону № 898-IV.

Згідно із ч.ч. 1, 2 ст. 35 Закону № 898-IV, у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до ст. 36 Закону № 898-IV сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

За приписами ст. 37 Закону № 898-IV іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Судом встановлено, що п.п. 1, 18.8.1., 18.13. Договору іпотеки від 02.08.2007 року, укладеного між сторонами, передбачено, що в разі невиконання іпотекодавцем зобов`язань, забезпечених іпотекою, іпотекодержатель має право одержати задоволення вимог за рахунок переданого в іпотеку предмета іпотеки (звернути стягнення на предмет іпотеки) переважно перед іншими кредиторами іпотекодавця. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється відповідно до вимог чинного законодавства України та цього договору.

Відповідно до п. 24 Договору іпотеки, при зверненні стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку сторони погодились, що початкова ціна предмету іпотеки встановлюється в розмірі, зазначеному в п. 35.5 цього Договору. Іпотекодержатель має право реалізувати предмет іпотеки за ціною, вище зазначеної в цьому пункті.

Згідно п. 29 Договору іпотеки, звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку» або продажу предмету іпотеки будь-якій особі та будь-яким способом, в тому числі на біржі, на підставі договору купівлі-продажу у порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку», для чого іпотекодавець надає іпотекодержателю право укласти такий договір за ціною та на умовах, визначених на власний розсуд іпотекодержателя, і здійснити всі необхідні дії від імені іпотекодавця, у тому числі отримати витяг з Державного реєстру прав власності на нерухоме майно.

Зазначене застереження, яке вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Аналізуючи зазначені вище норми ЗУ «Про іпотеку» та норми іпотечного договору, укладеного між сторонами 02.08.2007 року, суд приходить до висновку, що на момент виникнення спірних правовідносин, ПАТ КБ «Приватбанк» мав право на звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки ОСОБА_9 неналежним чином виконувала умови кредитного договору. При цьому, згідно із п. 29 договору іпотеки, банк мав право на свій розсуд обрати один із способів звернення стягнення на предмет іпотеки, передбачений цим пунктом договору, або Закону.

Надіславши письмову вимогу №Е.НМ.0.0.0.0/1-1495 від 26 липня 2016 року про усунення порушення основного зобов`язання за кредитним договором №НМС0GK00002748 від 02.08.2007 року банк зазначив в ній відомості про прострочену заборгованість по поверненню кредиту в сумі 652235 грн., вимогу про усунення порушення зобов`язання в тридцятиденний строк з дня отримання цієї вимоги, а також попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки (прийняття предмету іпотеки у свою власність) у разі невиконання законних вимог банку. В той же час, у вимозі не було зазначено ціну, за якою предмет іпотеки перейде у власність іпотекодержателя.

Суд вважає, що неповідомлення позичальника про ціну, за якою майно набувається у власність, позбавляє його можливості оспорити її у разі незгоди, позбавляє його гарантій, встановлених ст. 37 Закону України «Про іпотеку», а також підтвердження того, в якій частині борг вважається погашеним, адже звернення стягнення на майно не припиняє кредитних відносин і не позбавляє кредитора права подальшого стягнення заборгованості.

У разі звернення на предмет іпотеки у судовому порядку позичальник не позбавлений можливості перевірки дотримання прав під час відповідних процедур, в той час як при позасудовому порядку саме дотримання процедури попередження у вимозі є гарантією не порушення його прав, впливає на обсяг прав позивача, який має право знати про ціну майна, за яку воно набувається у власність.

Правовідносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень врегульовані Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 року №1952-IV в редакції, яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин (надалі - Закон №1952-IV), згідно з положеннями якого порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень встановлює Кабінет Міністрів України.

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25 грудня 2015 року (далі - Порядок), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна. Для проведення державної реєстрації прав заявник подає органові державної реєстрації прав заяву про державну реєстрацію та оригінали документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачені Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", іншими законами України та цим Порядком (пункти 8, 13 Порядку).

Відповідно до п. 61 Порядку, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

З матеріалів реєстраційної справи вбачається, що ПАТ КБ «Приватбанк» надано документи, передбачені п. 61 вказаного Порядку. В той же час, доводи представників відповідачів про те, що оцінка майна існувала на час реєстрації права власності, але не передбачена як обов`язкова умова набуття майна у власність, до уваги судом не приймається.

Якщо у законі і договорі по - різному урегульоване питання звернення стягнення на предмет іпотеки, то застосовуються вимоги договору, якщо такі не протирічать закону чи не заборонені законом. У даному випадку сторони в порядку дотримання вимог ст.37 Закону України «Про іпотеку» щодо відшкодування 90 відсотків вартості предмету іпотеки передбачили у договорі зазначення ціни, за якою предмет іпотеки набувається у власність, а відтак така умова є обов`язковою до виконання.

Таким чином, приймаючи рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державний реєстратор, в порушення вимог ч. 3 ст. 10 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», не перевірив подані йому документи на відповідність їх змісту умовам іпотечного договору, а саме п.п. 24, 35.5 і ст. 37 ЗУ «Про іпотеку».

Відповідно до ч. 3 ст. 10 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор, під час проведення державної реєстрації прав, здійснює зокрема такі обов`язки:

1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації;

2) перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення;

Також суд звертає увагу на те, що реєстраційна справа на будинковолодіння, яка надана Управлінням з питань реєстрації Хмельницької міської ради, також не містить оцінки майна на час прийняття рішення державним реєстратором про реєстрацію права власності на будинковолодіння за ПАТ КБ «Приватбанк».

При цьому, з наданого банком висновку про вартість майна, вбачається, що він зроблений оцінювачем Шаповал Ю.Г. щодо будинковолодіння по АДРЕСА_1 , яке належить ОСОБА_11 (який не є його власником), станом на 20.10.2016 року на підставі договору з замовником від 17.10.2016 року із застосуванням бази, що відповідає ринковій вартості.

З наданих в судовому засіданні пояснень представником позивача ОСОБА_2 слідує, що ні на момент реєстрації права власності за банком державним реєстратором 12.10.2016 року, ні на момент проведення оцінки 20.10.2016 року жоден оцінювач будинковолодіння АДРЕСА_1 не відвідував, його огляд для проведення оцінки не здійснював, позивачі про проведення такого огляду не повідомлялись, а тому вважає, що ринкова вартість, визначена оцінювачем, не відповідає дійній вартості на момент проведення такої оцінки.

Отже, судом встановлено, що оцінка майна була проведена вже після проведення державної реєстрації права власності за ПАТ КБ «Приватбанк». Вартість предмета іпотеки на момент укладення договору іпотеки в 2007 році була визначена сторонами договору в сумі 125000 грн., а після набуття права власності за іпотекодержателем в 2016 році, тобто через 9 років - 154084 грн. Оцінка предмета іпотеки здійснена суб`єктом оціночної діяльності шляхом застосування порівняльного методичного підходу, без виходу на місце і без огляду самого будинковолодіння, а тому вона не відповідає дійсній ринковій вартості спірного нерухомого майна та викликає сумніви щодо правильності визначення вартості предмета іпотеки станом на 2016 рік.

Щодо отримання повідомлення №Е.НМ.0.0.0.0/1-1495 від 26.07.2016 року про дострокове повернення заборгованості за кредитним договором, то суд вважає, що відповідачами не спростовано той факт, що позивач ОСОБА_1 особисто та члени її сім`ї не отримували таке повідомлення.

Як слідує із наданої позивачами до позову переписки із ПАТ КБ «Приватбанк», останньому було достеменно відомо, що після придбання спірного будинковолодіння у власність позивачі зареєстровані та проживають у ньому, оскільки необхідну кореспонденцію протягом тривалого відрізку часу банк направляв саме на АДРЕСА_1

В той же час, повідомлення №Е.НМ.0.0.0.0/1-1495 від 26.07.2016 року ПАТ КБ «Приватбанк» надіслав за адресою АДРЕСА_2 (№ відправлення 944). В рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення за вказаною адресою прізвище особи, яка його отримала відсутнє.

Доказів отримання такого повідомлення за адресою АДРЕСА_1 , що і є місцем постійного проживання та реєстрації позивачів державному реєстратору надано не було, хоча з реєстру поштових відправлень ХФ ПАТ КБ «Приватбанк» від 02.08.2016 року (№ відправлення 774) слідує, що така вимога на вказану адресу мала бути надіслана.

Проте, судом з`ясовано, що згідно з відомостями Публічного акціонерного товариства «Укрпошта» (https://ukrposhta.ua/) дані про відправлення за вказаними вище трек-номерами 944, 774 на даний час відсутні, тому що не зареєстровані в системі.

Оскільки подане державному реєстратору рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення є неналежним доказом відповідно до ст. 77 ЦПК України, суд вважає, що іпотекодержатель не може вважатися таким, що набув право власності на нерухоме майно за правочином (договором іпотеки від 02.08.2007 року), оскільки перехід за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки пов`язується із моментом отримання іпотекодавцем повідомлення про усунення порушень.

За таких обставин іпотекодержатель не дотримався свого обов`язку, передбаченого як Законом України «Про іпотеку» так і Порядком № 1127, щодо надіслання боржнику повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення 30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі й шляхом набуття права власності, а тому суд дійшов висновку, що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за ПАТ КБ «Приватбанк» проведена всупереч норм чинного законодавства.

Про обізнаність банку про адресу проживання ОСОБА_12 по АДРЕСА_1 свідчить і направлена на цю адресу вимога про погашення заборгованості за кредитним договором від 31.05.2018 року в розмірі 646202 грн. 41 коп., яка не містить відомостей про вартість домоволодіння, право власності на яке мало б перейти бо банку в разі невиконання ОСОБА_5 отриманого повідомлення.

Згідно наявних в матеріалах справи документів, в тому числі додаткової угоди №1 від 08.01.2019 року до кредитного договору №НМС0GK00002748 від 02.08.2007 року, що стосуються перемовин між банком та позивачами щодо погашення заборгованості за даним кредитним договором відомості про реєстрацію права власності на предмет іпотеки за банком у них відсутні.

Отже, заслуговують на увагу пояснення представника позивача в судовому засіданні та позивачів в позовній заяві про те, що про реєстрацію права власності на будинковолодіння по АДРЕСА_1 за ПАТ КБ «Приватбанк» вони дізнались лише 22.08.2019 року після отримання інформаційної довідки із Державного реєстру речових прав. Таким чином, суд не вбачає підстав для задоволення заяви відповідача АТ КБ «Приватбанк» про застосування строку позовної давності, оскільки такий позивачами не пропущено.

З огляду на встановлені обставини, суд приходить до висновку, що і банком і державним реєстратором не було дотримано вимог договору іпотеки та норм чинного законодавства України при зверненні стягнення на предмет іпотеки та реєстрації права власності, а саме ст. 37 ЗУ «Про іпотеку», договору іпотеки від 02.08.2007 року, ст. 24 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції на час виникнення спірних правовідносин).

За змістом статей 3, 15, 16 ЦК України правовою підставою для звернення до суду є захист порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів. За результатами розгляду такого спору має бути визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивачі звернулись до суду, яке саме право порушено, в чому полягає його порушення, оскільки в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце.

Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що у такий спосіб буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Належний спосіб захисту, виходячи із застосування спеціальної норми права, повинен забезпечити ефективне використання цієї норми у її практичному застосуванні - гарантувати особі спосіб відновлення порушеного права або можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Отже, засіб юридичного захисту має бути ефективним, як на практиці, так і за законом. У рішенні від 31.07.2003 у справі "Дорани проти Ірландії" Європейський суд з прав людини зазначив, що поняття "ефективний засіб" передбачає не лише запобігання порушенню або припиненню порушення, а так само встановлення механізму відновлення, поновлення порушеного права. Так, обов`язковим є практичне застосування ефективного механізму захисту. Протилежний підхід суперечитиме принципу верховенства права.

Звертаючись до суду, позивачі просили визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора від 12.10.2016 року про реєстрацію права власності на будинковолодіння АДРЕСА_1 за ПАТ КБ «Приватбанк» та скасувати запис про право власності №16873354 від 11.10.2016 року. Проте, обраний позивачами спосіб захисту не в повній мірі буде ефективним з огляду на таке.

За змістом пункту 1 частини першої статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон України № 1952) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до статті 11 зазначеного Закону державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав. Втручання, крім випадків, передбачених цим Законом, будь-яких органів влади, їх посадових осіб, юридичних осіб, громадян та їх об`єднань у діяльність державного реєстратора під час проведення реєстраційних дій забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом.

У частині другій статті 26 Закону України № 1952 (у редакції, чинній до 16.01.2020, яка діяла на час прийняття оскаржених рішень державного реєстратора) було унормовано порядок внесення записів до Державного реєстру прав, змін до них та їх скасування. Так, за змістом зазначеної норми у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. У разі скасування судом документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав до 01.01.2013, або скасування записів про державну реєстрацію прав, інформація про які відсутня в Державному реєстрі прав, запис про державну реєстрацію прав вноситься до Державного реєстру прав та скасовується.

Однак згідно із Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", який набрав чинності з 16.01.2020, статтю 26 Закону України № 1952 викладено у новій редакції.

Так, відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону України № 1952 (у редакції, чинній із 16.01.2020, тобто на час ухвалення рішення у справі) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Отже, у розумінні положень наведеної норми у чинній редакції (яка діє на час ухвалення судом рішення у справі), на відміну від положень частини другої статті 26 Закону України № 1952 у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, наразі способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. При цьому з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Викладене свідчить, що з 16.01.2020, тобто на час ухвалення рішення, такого способу захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права закон не передбачає, тому суд не вбачає необхідності застосовувати обраний позивачами спосіб судового захисту в цій частині, який в практичному аспекті не зможе забезпечити і гарантувати відновлення їх порушеного права, а отже неспроможний надати позивачам ефективний захист їх прав.

Така ж правова позиція висловлена Верховним судом у постанові від 03.09.2020 року у справі №914/1201/19, в постанові від 28.10.2020 року у справі №910/10963/19.

З урахуванням того, що з 16.01.2020 матеріально-правове регулювання спірних реєстраційних відносин істотно змінилося, суд зазначає про наявність достатніх підстав вважати, що за таких обставин позивачі будуть позбавлені можливості ефективного захисту своїх порушених прав у спосіб, визначений ними в позовній заяві. А тому, дійшов висновку позов задовольнити частково, скасувати оскаржуване рішення державного реєстратора з одночасним припиненням права власності АТ КБ «Приватбанк» на будинковолодіння по АДРЕСА_1 та одночасним визнанням такого права за ОСОБА_1 . При цьому, суд дійшов висновку про відсутність підстав для врахування судом при вирішенні спірних правовідносин висновків Великої Палати Верховного Суду, а саме постанови від 04.09.2018 у справі № 915/127/18 і від 29.05.2019 у справі № 367/2022/15-ц, на необхідність застосування яких вказував представник відповідача Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради, щодо застосування норми частини другої статті 26 Закону України № 1952 в редакції, яка вже втратила свою чинність.

Керуючись ст.ст. 12, 13, 76-81, 89, 263-265, 268, 273 ЦПК України, суд -

вирішив:

Позов ОСОБА_1 , ОСОБА_3 до Акціонерного товариства Комерційний банк «Приватбанк», державного реєстратора відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради Ачкасової Азіми Зіяфеддінівни, Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради в особі відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності, скасування запису про право власності задовольнити частково.

Визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Хмельницької міської ради Ачкасової Азіми Зіяфеддінівни від 12 жовтня 2016 року про реєстрацію права власності на житловий будинок АДРЕСА_1 за Публічним акціонерним товариством Комерційний банк «Приватбанк».

Припинити право власності Акціонерного товариства Комерційний банк «Приватбанк» на житловий будинок АДРЕСА_1 (номер запису про право власності 16873354, дата державної реєстрації 11.10.2016, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 255).

Визнати право власності на житловий будинок АДРЕСА_1 , загальною площею 48,7 кв.м., житловою площею 30,9 кв.м. за ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків НОМЕР_1 ).

Апеляційна скарга на рішення суду подається учасниками справи протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення до Хмельницького апеляційного суду.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне судове рішення складено 18 листопада 2020 року.

Суддя: С.В. Козачук