Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

Справа № 126/2754/19

Провадження № 2/126/292/2020

"06" жовтня 2020 р.

м. Бершадь

Бершадський районний суд Вінницької області

в складі головуючого судді Гуцола В. І.

із секретарем Олійником І.В.

за участі представника позивача ОСОБА_1 адвоката Пинзар І.В.,

представника відповідача ФГ «Троянда Агро» адвоката Янчука О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Бершадь цивільну справу загального провадження за позовом ОСОБА_1 до Фермерського господарства «Троянда Агро», Державного реєстратора Бершадської районної державної адміністрації Андрейцової Людмили Романівни про визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації,

ВСТАНОВИВ:

Позивач ОСОБА_1 звернувся в суд з позовом до відповідачів ФГ «Троянда Агро», Державного реєстратора Бершадської РДА Андрейцової Л.Р. про визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації з тих підстав, що як стверджує він є власником земельної ділянки, розатшованої на території Джулинської сільської ради Бершадського району, кадастровий номер :01:002:0321, площею 2,1544 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯЖ № 784396. 01.03.2017 він підписав з ФГ "Троянда Агро" договір оренди землі № 332. На підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 13.04.2017 за індексним номером 34762109 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про державну реєстрацію іншого речового права (права оренди) № 19958041 від 11.04.2017. На момент звернення до суду відповідач не повернув належний йому оригінал договору оренди землі, однак в жовтні 2019 року на запит керівництво ФГ "Троянда Агро" надало йому копію спірного правочину. Детально ознайомившись зі змістом договору оренди землі він дійшов висновку про його недійсність, виходячи з наступного. Спірним договором всупереч вимогам закону не визначено такої істотної умови, як розмір орендної плати, що є прямим порушенням прав власника земельної ділянки на отримання гідної винагороди за користування його майном. Пунктом 5 договору оренди землі передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у розмірі не менше 3 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки за мінусом прибуткового податку з доходу громадян, який отримує орендар з орендодавця і сплачує до бюджету. Формулювання щодо розміру орендної плати, наведені в договорі не можна вважати визначенням розміру орендної плати. Тобто із вказаного положення договору неможливо визначити суму орендної плати, щодо якої сторони досягли згоди. Відсутність у договорах оренди хоча б однієї з істотних умов, передбачених ч.1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі", в тому числі розміру орендної плати, є підставою для визнання недійсним такого договору. Просить визнати недійсним договір оренди землі № 332 від 01.03.2017, укладений між ним та ФГ "Троянда Агро"; скасувати державну реєстрацію іншого речового права (права оренди) ФГ "Троянда Агро" на земельну ділянку з кадастровим номером :01:002:0321, площею 2,1544 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, номер запису про інше речове право 19958041, дата державної реєстрації 11.04.2017, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 34762109 від 13.04.2017; судові витрати покласти на відповідачів.

Представник відповідача ФГ "Троянда Агро" Вишневський О.Ф. надав відзив на позовну заяву, відповідно до якого просить відмовити в задоволенні позову з наступних підстав. ОСОБА_1 на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку належить земельна ділянка площею 2,1544 га, розташована на території Джулинської сільської ради Бершадського району. 01.03.2017 позивач уклав договір оренди земельної ділянки № 332 з ФГ "Троянда Агро", згідно з яким передав у користування на умовах оренди вказану земельну ділянку. 11.04.2017 договір оренди зареєстрований державним реєстратором Бершадської РДА Андрейцовою Л.Р. Один екземпляр договору наданий позивачеві. У пунктах 1,2 договору визначено, що в оренду передається земельна ділянка площею 2,1544 га, кадастровий номер :01:002:0321, нормативно-грошова оцінка якої становить 60356 грн. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. За умовами п.5 укладеного сторонами договору орендна плата виплачується орендарем у грошовій формі у розмірі не менше 3 % від вартості орендованої земельної ділянки. Форма орендної плати за оренду земельної ділянки на один рік встановлюється за домовленістю сторін. Орендар сплачує орендну плату протягом терміну дії договору, але не пізніше, як у термін до 30.12 кожного року. З 05.04.2015 ч.1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" передбачає необхідність погодження лише трьох істотних умов договору оренди землі, а положення про можливість визнання договору недійсним з огляду на відсутність однієї з таких умов у договорі взагалі виключене із вказаного Закону. Умовою для визнання договору оренди землі недійсним є порушення прав позивача. ФГ "Троянда Агро" не вбачає, яким саме чином порушено суб`єктивні права позивача ОСОБА_1 , тим більше, що він не звертався до ФГ "Троянда Агро" про внесення змін до договору чи розірвання договору. Розмір орендної плати за оренду як земельної ділянки, так і за оренду земельної частки (паю) визначаються за домовленістю між орендодавцем та орендарем. Нормами чинного законодавства України передбачено запровадження рекомендованого мінімального розміру орендної плати за користування земельною часткою (паєм). Відповідно до п.1 Указу Президента від 02.02.2002 № 92/2002 "Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)" зі змінами та доповненнями було визнано одним із пріоритетних завдань пореформеного розвитку аграрного сектору економіки забезпечення підвищення рівня соціального захисту сільського населення, зокрема шляхом запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 3 % визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря. Пунктом 5 договору сторони визначили, що орендна плата виплачується у грошовій формі у розмірі не менше 3 % від вартості земельної ділянки, що встановлено чинним законодавством, форма плати встановлюється за домовленістю сторін. Протягом усього часу дії договору у сторін не виникало спору щодо орендної плати. Пунктом 2 договору зазначено нормативну грошову оцінку земельної ділянки, яка на дату укладення договору становила 60356 грн., відповідно до якої орендна плата має становити не менше 1810,68 грн. Фактично нарахована орендодавцю орендна плата за договором становила: 2017 року - 8700 грн., 2018 року - 8700 грн., 2019 року - 8700 грн., яка виплачена йому вчасно та перераховані податки з вказаної суми до бюджету в повному обсязі. З огляду на вказані розрахунки, орендна плата збільшена, що не суперечить умовам договору, зокрема його п.5, тому відсутність визначення орендної плати в гривнях не створювало для сторін стану невизначеності щодо розміру орендної плати в грошовому виразі. Вказана обставина свідчить про те, що ФГ "Троянда Агро" виконала умови договору узгодженим способом, зокрема орендодавець впродовж усього часу за власним вибором отримував орендну плату в грошовій формі. Орендодавець приймав від орендаря виконання договору без жодних заперечень, не висловлював інших побажань або пропозицій щодо суми орендної плати, форми та термінів/строків її виплати, а також не ініціював укладення додаткових угод до договору, не звертався до орендаря із пропозицією провести у визначеному чинним законодавством порядку визначення орендної плати. Просить відмовити в позові.

Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що позовні вимоги є такими, що не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлені такі факти та відповідні їм правовідносини.

Судом встановлено, що позивач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, розташованої на території Джулинської сільської ради Бершадського району Вінницької області, кадастровий номер :01:002:0321, площею 2,1544 га, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯЖ № 784396.

01.03.2017 між позивачем ОСОБА_1 та відповідачем ФГ "Троянда Агро" укладено договір оренди землі № 332 вищезазначеної земельної діняки, що підтверджується договором оренди землі № 332 від 01.03.2017.

Вищезазначені обставини визнаються сторонами, у суду немає обґрунтованих сумнівів у достовірності цих обставин та добровільності їх визнання.

На підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 13.04.2017 за індексним номером 34762109 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про державну реєстрацію іншого речового права (права оренди) за № 19958041 від 11.04.2017.

Відповідно до Закону України "Про оренду землі", оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно ст. 13 даного Закону, договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 15 Закону України "Про оренду землі" передбаченно істотні умови договору, в тому числі і виплата орендної плати із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно п.5 договору оренди землі орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі у розмірі не менше 3 % (три відсотки) від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, за мінусом прибуткового податку з доходу громадян, який утримує Орендар з Орендодавця і сплачує до бюджету. Внесення орендної плати оформляється письмово. За користування земельною ділянкою Орендар за згодою з Орендодавцем може сплачувати Орендодавцю орендну плату у натуральній та відробітковій формі.

Згідно п.1 Указу Президента України "Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)" "із змінами, внесеними згідно з Указами Президента N 830/2002 ( 830/2002) від 13.09.2002, N 725/2008 ( 725/2008) від 19.08.2008) визнати одним із пріоритетних завдань пореформеного розвитку аграрного сектора економіки забезпечення підвищення рівня соціального захисту сільського населення, зокрема шляхом запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря.

Відповідно до приписів ст.ст. 21, 22, 23 Закону України "Про оренду землі", орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Орендна плата справляється у грошовій формі.

За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати. Розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.

Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.

Згідно ст. 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором (ст. 31 даного Закону).

Позивач ОСОБА_1 вказує на те, що він не погоджується з розміром орендної плати, тому і просить розірвати договір оренди землі, укладений між ним та відповідачем. При цьому належних доказів звернення до ФГ "Троянда Агро" з пропозицією укласти додаткову угоду не надав, отримувати орендну плату не відмовлявся.

Згідно ч.1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору, відповідно до ч.1 ст. 638 ЦК України.

Приписами статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Згідно з правовою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 471/761/17-ц від 30.07.2020, враховуючи, що правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, суд встановлює, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішує питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Отже, якщо відсутність у договорі однієї з істотних умов не унеможливила виконання договору, зокрема в частині проведення розрахунків, і сторони протягом певного часу виконували договір погодженим способом, то незгода позивача з умовою виконання договору не може бути підставою для визнання його прав порушеними в момент укладення договору та визнання його недійсним з цих підстав.

Відповідно до ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

З досліджених письмових доказів судом встановлено, що виплата орендної плати позивачу вносилася у грошовій формі, відповідно з урахуванням вартості землі на відповідний рік відповідно до умов договору оренди землі.

Оскільки в момент укладення договору позивач погодилася з істотними умовами визначеними договором, зміна умов договору оренди землі здійснюється лише за взаємною згодою сторін, порушення строку виплати орендної плати судом не встановлено, суд дійшов висновку, що позов задоволенню не підлягає.

На підставі ст.ст. 13, 15, 21, 22, 23, 30, 31 Закону України "Про оренду землі", ст.ст. 626 ч.1, 638 ч.1, 651 ЦК України, керуючись ст.ст. 10 - 13, 76 - 82, 259, 263 - 265, 273, 354 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ :

В позові ОСОБА_1 до Фермерського господарства «Троянда Агро», Державного реєстратора Бершадської районної державної адміністрації Андрейцової Людмили Романівни про визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Вінницького апеляційного суду шляхом подачі в 30-денний строк з дня його проголошення апеляційної скарги.

Особи, які брали участь у справі, але не були присутні в судовому засіданні під час проголошення рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом тридцяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя В. І. Гуцол