Новоархангельський районний суд Кіровоградської області
18.12.2020 394/1030/19
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
18 грудня 2020 року Новоархангельський районний суд Кіровоградської області
в складі головуючого судді: Партоліної І.П.
при секретарі: Довгій С. В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт. Новоархангельськ цивільну справу за позовом Приватного сільськогосподарського підприємства «Лан» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , державного реєстратора Ганнівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області Хававчука Ігоря Анатолійовича про визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації та за зустрічним позовом ОСОБА_1 до Приватного сільськогосподарського підприємства «Лан», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору-Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, про визнання недійсним договору оренди землі від 20.07.2006 року, -
Позивач звернувся до суду з позовом до відповідачів про визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації з тих підстав, що з 20 липня 2006 року між ПСП "Лан" та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки площею 5,90 га, яка розташована на території Новоархангельського району Кіровоградської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, який зареєстровано в Новоархангельському відділенні Кіровоградської регіональної філії ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 08 серпня 2006 року за № 108. Відповідно до п. 8 Договору оренди, договір укладено на 25 років.
- № 33205243 від 09.09.2019 р. про право власності на земельну ділянку, що виникло на підставі державного акту на право приватної власності на землю серія та номер П-КР №037052 виданий 26.12.2001 Новоархангельською районною радою;
- № 33212594 від 09.09.2019 про інше речове право - право оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі б/н від 12.09.2019 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .
Таким чином, ОСОБА_1 передав ОСОБА_2 в оренду земельну ділянку, яка фактично використовується позивачем на підставі договору оренди.
Відповідач ОСОБА_1 подав зустрічну позовну про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 20.07.2006 року, укладений між ПСП «Лан» та ОСОБА_1 щодо оренди земельної ділянки № 59 Новоархангельської селищної ради загальною площею 5,9 га та скасувати його державну реєстрацію.
Свої зустрічні позовні вимоги відповідач обгрунтовує тим, що у оспорюваному договорі відсутні істотні умови, а саме не зазначено розмір орендної плати в гривнях, також нормативна грошова оцінка земельної ділянки зазначена з явними виправленнями, що не дозволяє визначити дійсний розмір орендної плати. Крім того, відсутні умови збереження стану об`єкта, у відповідній графі стоїть прочерк.
Представник зустрічного відповідача ПСП «Лан» подав до суду відзив на зустрічну позовну заяву у якому просив відмовити у задоволенні зустрічних позовних вимог ОСОБА_1 , оскільки вважає, що твердження зустрічного позивача про те, що договір оренди є недійсним, оскільки у договору оренди відсутні істотні умови договору, є надуманим, незаконним, необгрунтованим та таким, який базується виключно на припущеннях зустрічного позивача. Крім цього, у зустрічному позові не вказано, як саме порушуються права ОСОБА_2 у зв`язку з відсутністю в договорі оренди умов, передбачених ст. 15 ЗУ «Про оренду землі», не визначено істотність цих умов, а також не вказано, у чому саме полягає порушення його законних прав.
Крім того, представник позивача подав заяву про застосування строків позовної давності до зустрічних позовних вимог, оскільки вважає, що строк позовної давності варто відраховувати з моменту підписання Договору, а саме з 20 липня 2006 року (моменту заключення договору оренди).
В судовому засіданні представник позивача підтримав заявлені вимоги з підстав зазначених у позовній заяві, просив суд їх задовольнити.
Суду пояснив, що земельна ділянка розміром 5,90 га відповідачу ОСОБА_1 не передавалась і в даний час ділянкою користується позивач.
Також просив відмовити у задоволенні зустрічних позовних вимог з підстав, визначених у відзиві та застосувати строки позовної давності.
Представник відповідача первісні позовні вимоги не визнав, пояснивши, що між позивачем та ОСОБА_1 мали місце позадоговірні відносини і позивач не довів, що саме ця земельна ділянка була у користуванні позивача та є непідтвердженою державна реєстрація цього договору. Крім того представник підтвердив, що договір від 20.07.2006 року відповідач підписав, за весь період часу певні кошти відповідач отримував від позивача.
Зустрічні вимоги підтримав і просив суд їх задовольнити.
На ряд запитань представник пояснив, що про своє порушене право відповідач дізнався після отримання пакету документів по даній справі. Скільки земельних ділянок є у власності та користуванні відповідача представник не зміг надати пояснення.
Крім того, договір оренди від 20.07.2006 року вважає недійсним оскільки у договорі відсутні істотні умови та наявні розбіжності в номері реєстрації, зазначеному у договорі та в Державному реєстрі земель.
Третя особа Державний реєстратор Ганнівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області Хававчук Ігор Анатолійович в судове засідання не з`явився, причини неявки суду не повідомив.
Представник третьої особи Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області в судове засідання не з`явився, причини неявки суду не повідомив.
Заслухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи в сукупності суд приходить до наступного висновку.
Як встановлено в судовому засіданні 20 липня 2006 року між ПСП «Лан» та ОСОБА_1 на 25 років був укладений договір оренди земельної ділянки площею 5,90 га, яка розташована на території Новоархангельського району Кіровоградської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, який зареєстровано в Новоархангельському відділенні Кіровоградської регіональної філії ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 08 серпня 2006 року за № 108.
ОСОБА_1 має у приватній власності земельну ділянку розміром 5,90 га, конфігурація розташування яких зазначена у Державному акті на право приватної власності на землю ІІ-КР № 037052.
На підтвердження даної інформації до суду був наданий оригінал та копію даної Книги, де за порядковим номером 120 міститься зазначений запис.
Спеціальним нормативно-правовим актом, що регулює відносини з оренди земельних ділянок є Закон України «Про оренду землі».
Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» (далі Закон), визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Орендодавцями землі відповідно до ч. 1 ст.4 Закону є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.
Орендарями землі відповідно до ч. 1 ст.5 Закону є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.
Право оренди земельної ділянки, відповідно до приписів ч. 5 ст.6 Закону , підлягає державній реєстрації.
Стаття 13 Закону вказує, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Спори, пов`язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку, на що вказує ст..35 Закону України «Про оренду землі».
Статтями 14, 18, 20 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди укладається у письмовій формі і набуває чинності після його державної реєстрації, яка проводиться у порядку, встановленому законом.
Відповідно до ст.16 Закону укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.
Зазначена норма відповідає принципу свободи договору, передбаченому у ст. 6 та ст. 627 ЦК України. Крім того, вказані норми кореспондуються із ч. 3 ст. 203 ЦК України, що визначає загальні вимоги, додержання яких є необхідними для чинності правочину, а саме волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми.
Разом із тим цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірних договорів, набуваються після відповідної державної реєстрації.
Відповідно ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1, 3, 5-6 ст. 203 цього Кодексу.
Згідно ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Відповідно до ч.3 ст. 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Відповідно до ст. 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
У п. 8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» судам роз`яснено, що відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК України саме на момент вчинення правочину.
З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.
Згідно зі статтею 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено правові, економічні та організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстрації за ним.
Відповідно до частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Частиною 3 статті 10 зазначеного Закону зобов`язано державного реєстратора встановлювати відповідність заявлених прав і поданих/ отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.
Відповідно частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 01 січня 2013 року, запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних інформаційних систем, документів та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником. Органи державної влади, підприємства, установи та організації зобов`язані безоплатно протягом трьох робочих днів з моменту отримання запиту надати державному реєстратору запитувану інформацію в паперовій та (за можливості) в електронній формі.
У відповідності до вимог п. 5 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у державній реєстрації прав та їх обтяжень повинно бути відмовлено у разі, якщо наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.
Крім того, у відповідності до вимог п. 2 ч. 1 ст. 23 вищевказаного Закону розгляд заяви про державну реєстрацію прав може бути зупинено державним реєстратором виключно у випадку неподання заявником чи неотримання державним реєстратором у порядку, визначеному у пункті 3 частини третьої статті 10 цього Закону, інформації про зареєстровані до 1 січня 2013 року речові права на відповідне нерухоме майно, якщо наявність такої інформації є необхідною для державної реєстрації прав.
Отже, одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» , який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна.
Таку ж правову позицію висловив і Верховний Суд України в постанові від 30 березня 2016 року по справі № 21-1434а15.
Оскільки одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», тому вимоги первісного позову підлягають до задоволення.
Відповідач також звернувся до суду із зустрічними позовними вимогами про визнання недійсним договору оренди землі від 20 липня 2006 року, які він обгрунтовує тим, що у оспорюваному договорі відсутні істотні умови, а саме не зазначено розмір орендної плати в гривнях, також нормативна грошова оцінка земельної ділянки зазначена з явними виправленнями, що не дозволяє визначити дійсний розмір орендної плати. Крім того, відсутні умови збереження стану об`єкта, у відповідній графі стоїть прочерк. Також наявні розбіжності в номері реєстрації, зазначеному у договорі та в Державному реєстрі земель.
Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на час укладення спірного договору) істотними умовами договору оренди є об`єкт оренди(кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження)щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов`язань сторін, порядок страхування об`єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об`єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди,тощо.
У оглянутому в судовому засіданні оригіналі договору оренди від 20.07.2006 року зазначено, що розмір орендної плати вноситься орендарем у розмірі 1,5 % у грошовому виразі від нормативної оцінки вартості земельної ділянки з урахуванням індексів інфляції та не пізніше 31 грудня поточного року.
Крім того у п. 17 розділу Умови збереження стану об`єкта оренди зазначено прочерк.
Відповідно до вимог ст.. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Відсутність у договорі умови збереження об`єкта оренди, розміру орендної плати в гривняхне може слугувати підставою для визнання спірного договору недійсним, оскільки при укладанні договору сторони погодили між собою всі його істотні умови, скріпили його своїми підписами, договір пройшов державну реєстрацію і воля сторін відповідає принципу свободи договору, передбаченому у ст. 6 та ст. 627 ЦК України, і тому за таких обставин відповідачем не доведено чому саме з таких підстав договір повинен бути визнаний недійсним.
Відповідачем належними та допустимими доказами не доведено ті обставини, на які він посилається, не доведено у чому саме порушуються його права як власника земельної ділянки, у зв`язку з відсутністю у договорі оренди умов, передбачених ст.15 закону України «Про оренду землі», не доведено істотність цих умов і яким чином їх відсутність у договорі порушує законні права відповідача.
Саме такий правовий висновок зробив Верховний Суд України по справі № 6-94 цс 13 від 25.12.2013 року, відповідно до якого однією з обовязкових умов визнання договору недійсним є порушення у звязку з його укладенням прав та охоронюваних законом інтересів позивача. Якщо за результатами розгляду справи факту такого порушення не встановлено, а позивач посилається на формальне порушення закону у суду немає правових підстав для задоволення позову.
Крім вищевикладеного, суд також звертає увагу на те, що сторонами виконувались умови договору оренди з часу його укладення, тобто з липня 2006 року, питання щодо його недійсності зустрічним позивачем не ставилось, що також в свою чергу свідчить про те, що ОСОБА_2 визнавались всі погоджені та підписані умови договору.
Також вимога зустрічного позивача про визнання недійсним договору з підстави розбіжностей у номері реєстрації договору не може бути задоволена, оскільки згідно інформації, наданої відділом у Новоархангельському районі Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області 03 липня 2020 року згідно «Книг записів державної реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі» зареєстровано договір оренди земельної ділянки від 20 липня 2006 року між ПСП «Лан» та ОСОБА_1 та зареєстрований у Новоархангельському відділі Кіровоградської філії ЦДЗК від 08 серпня 2006 року за номером 108, на 25 років.
Позиція ОСОБА_1 по зустрічному позову щодо тієї обставини, що використання земельної ділянки ПСП «Лан» відбувалось на підставі усної домовленості спростовується тим, що договір був підписаний обома сторонами і питання недійсності оспорюваного договору внаслідок відсутності волевиявлення орендодавця відповідачем не заявлялось.
Таким чином, з матеріалів справи вбачається, що оспорюваний договір оренди земельної ділянки, укладений у письмовій формі, пройшов відповідну державну реєстрацію, позивач мав необхідний обсяг цивільної дієздатності, волевиявлення позивача було спрямоване на укладання договору оренди, а тому підстави для визнання його недійсним відсутні.
Крім того, зустрічним відповідачем ставиться питання про застосування строку позовної давності щодо зустрічної позовної вимоги.
Згідно зі статтею 256 ЦК України позовна давність це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Для обчислення позовної давності застосовуються загальні положення про обчислення строків, що містяться у статтях 255 ЦК України.
Відповідно до статті 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
Відповідно до частини першої статті 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
За змістом цієї норми початок перебігу позовної давності збігається з моментом виникнення у зацікавленої сторони права на позов, тобто можливості реалізувати своє право в примусовому порядку через суд.
З урахуванням наведеного та на підставі статті 261 ЦК України початок перебігу строку позовної давності необхідно обчислювати з моменту, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
У зустрічній позовній заяві позивач зазначив, що вважає непідтвердженою державну реєстрацію оспорюваного договору у зв`язку з розбіжностями у номері реєстрації, про які йому стало відомо із листа Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, наданого первісним позивачем при поданні ним позову. Згідно матеріалів справи первісний відповідач отримав копію позовної заяви з додатками 16 березня 2020 року. До суду зустрічний позивач звернувся зі своїми вимогами 20 березня 2020 року, тобто в межах строку позовної давності.
Відповідно до роз`яснень, які викладені у п.11 постанови Пленуму Верховного Суду України № 14 від 18.12.2009 року «Про судове рішення у цивільній справі» зазначено, що встановивши, що строк для звернення з позовом пропущено без поважної причини, суд у рішенні зазначає про відмову в позові з цих підстав, якщо про застосування позовної давності заявлено стороною у спорі, зробленою до ухвалення ним рішення, крім випадків, коли позов не доведено, що є самостійною підставою для цього.
Оскільки зустрічні позовні вимоги у належний спосіб, визначений чинним законодавством, відповідачем не доведено, тому дана обставина є самостійною підставою для відмові у позові.
Відповідно до ст. ст. 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Відповіднодо ст. 141 ЦПК України суд проводить розподіл судових витрат між сторонами.
На підставі викладеного, керуючись Законом України «Про оренду землі» , Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.ст. 15, 203, 215, 255, 256, 257, 261 ЦК України, ст. ст. 263-265 ЦПК України, суд,-
У Х В А Л И В :
Первісні позовні вимоги задовольнити.
В задоволенні зустрічних позовних вимог ОСОБА_1 до Приватного сільськогосподарського підприємства «Лан про визнання недійсним договору оренди землі від 20.07.2006 року відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Приватного сільськогосподарського підприємства «Лан» сплачений судовий збір в сумі 3842 грн.
Рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку в порядку визначеному ст. 354, 355 ЦПК України.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач: Приватне сільськогосподарське підприємство «Лан», місцезнаходження вулиця Слави, 140, смт. Новоархангельськ, Кіровоградська область, код ЄДРПОУ-03757040.

Відповідач: ОСОБА_1 , місце проживання АДРЕСА_1 , ідентифікаційний код НОМЕР_1 .

Відповідач: ОСОБА_2 , місце проживання АДРЕСА_1 .

Відповідач: державний реєстратор Ганнівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області Хававчук Ігор Анатолійович, адреса село Ганнівка Новоархангельського району Кіровоградської області.

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, місцезнаходження вулиця Академіка Корольова, 26, місто Кропивницький, .

Повний текст рішення суду складено 28 грудня 2020 року.

Суддя: