Єдиний унікальний номер 233/556/20
Номер провадження 22-ц/804/3003/20
Єдиний унікальний номер 233/556/20
Номер провадження 22-ц/804/3003/20
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 жовтня 2020 року Донецький апеляційний суд у складі:

головуючого судді: Халаджи О.В.

суддів: Азевича В.Б. Никифоряка Л.П.,

секретар Кіпрік Х.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Бахмут апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» на рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 20 липня 2020 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» про розірвання договору оренди земельної частки (паю), та за зустрічним позовом Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Фермерського господарства «ВЕЛІС» про визнання права оренди, визнання недійсним договору оренди землі, скасування запису про державну реєстрацію права оренди (суддя першої інстанції ОСОБА_3 ,повний текст судового рішення складено 23 липня 2020 року),

В С Т А Н О В И В:

У січні 2020 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» про розірвання договору оренди земельної частки (паю). Просила суд розірвати договір оренди земельної частки (паю) від 01 квітня 2014 року, укладений між ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та ОСОБА_1 , зареєстрований 01 вересня 2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської селищної ради за № 201.

28 лютого 2020 року відповідач ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» звернувся до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_1 , а також до ОСОБА_2 ФГ «Веліс» про визнання права оренди, визнання недійсним договору оренди землі, скасування запису про державну реєстрацію права оренди. ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» просило суд визнати право оренди земельної ділянки кадастровий номер :35:000:0126, площею 3,6293 га за орендарем ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» на підставі договору оренди земельної частки (паю) від 01 квітня 2014 року, укладеного між ОСОБА_1 та ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ», зареєстрованого 01 вересня 2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської селищної ради за № 201, визнати недійсним договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :35:000:0126, площею 3, 6293 га, укладений між ОСОБА_2 та ФГ «Веліс», право оренди за яким зареєстровано 03 вересня 2019 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Бахмутською районною державною адміністрацією Донецької області, скасувати запис № 33084379 про державну реєстрацію права оренди за ФГ «Веліс», що виникло на підставі договору оренди земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_2 та ФГ «Веліс» та було зареєстровано 03 вересня 2019 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Бахмутською районною державною адміністрацією Донецької області

Рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 20 липня 2020 року позов ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» про розірвання договору оренди земельної частки (паю) задоволено.

Розірвано договір оренди земельної частки (паю), укладений 01 квітня 2014 року між Приватним акціонерним товариством «АПК-ІНВЕСТ» та ОСОБА_1 , зареєстрований у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської селищної ради 01 вересня 2014 року за № 201.

Стягнуто з Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» на користь ОСОБА_1 витрати, пов`язані зі сплатою судового збору, в розмірі 840 (вісімсот сорок) гривень 80 копійок.

В задоволені зустрічного позову Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Фермерського господарства «ВЕЛІС» про визнання права оренди, визнання недійсним договору оренди землі, скасування запису про державну реєстрацію права оренди відмовлено.

Із вказаним судовим рішенням не погодився Т.в.о. генерального директора, директор департаменту економіки та фінансів ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» Черниш О.А. та подав апеляційну скаргу, вважає, що воно ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, викладені висновки в рішенні суду не відповідають обставинам справи, що є підставою для його скасування.

В обґрунтування доводів вказує, що укладаючи договір оренди земельної частки (паю) 01.04.2014 року ОСОБА_1 погодилась з усіма його умовами, проставляючи власноруч підпис на примірниках договору, та реалізувала своє волевиявлення щодо фактичної передачі у користування земельної частки (паю) на вказаний момент та щодо переукладення договору у майбутньому, у зв`язку із подальшим виділенням земельної ділянки в натурі на місцевості. Строк дії договору було встановлено у п.2.3, терміном на 20 років, і він наразі не сплив. Та обставина, що у грудні ОСОБА_1 направила лист-повідомлення про припинення договору, так як вирішила самостійно господарювати на земельній ділянці, свідчить лише про недобросовісний характер дій по відношенню до позивача та про односторонню відмову ОСОБА_1 від виконання діючого договору, що в свою чергу свідчить про порушенням приписів ст. 525,526,629 ЦК України.

Вказує на те, що суд першої інстанції не врахував правовий висновок щодо застосування абзацу 2 розділу IX Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» у подібних правовідносинах, викладений у постановах Верховного Суду від 19 березня 2018 року у справі 924/468/14, від 22 травня 2019 року у справі 904/3558/18. Зокрема у постанові від 19 березня 2018 року у справі 924/468/14 Верховний Суд дійшов висновку, що факт оформлення державного акту на право власності на землю, дію раніше укладених їх власниками договорів оренди земельних паїв автоматично не припиняє, а такі договори підлягають переукладенню. Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце тільки після їх переукладення відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку або з підстав, передбачених статтею 31 Закону України «Про оренду землі». У постанові від 22 травня 2019 року у справі 904/3558/18 Верховний Суд дійшов висновку, що виділення земельних ділянок на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) не припиняє зобов`язання сторін за такими договорами. Вважав правильним висновок суду першої інстанції про те, що сам факт оформлення державного акту на право власності на землю автоматично не припиняє дію раніше укладеного їх власником договору оренди земельного паю і такий договір підлягає переукладенню.

Стосовно зустрічного позову зазначає, що укладаючи договір оренди щодо спірної земельної ділянки з ФГ «Веліс», ОСОБА_2 була обізнана про наявність чинного договору оренди земельної частки (паю) від 01.04.2014 року з ПрАТ « АПК-ІНВЕСТ», оскільки фактично є його стороною, так як є правонаступником після ОСОБА_1 , з якою першочергово було укладено договір оренди земельної частки (паю). Тобто, ОСОБА_2 , діяла недобросовісно по відношенню до ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та фактично з перевищенням власної правоздатності та всупереч попередньому волевиявленню. Судом першої інстанції не було враховано, що оспорюваний договір землі між ОСОБА_2 та ФГ «Веліс», був укладений та проведене державна реєстрація права оренди під час дії чинного Договору оренди земельної частки (паю) між ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та ОСОБА_1 від 01.04.2014 року строком на 20 років, і відповідно оспорюваний договір суперечить вимогами цивільного законодавства, порушує права ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ», як орендаря.

Т.в.п. генерального директора, директор департаменту економіки та фінансів ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» Чернипш О.А. просив рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 20 липня 2020 року скасувати у повному обсязі, та ухвалити нове, яким відмовити в задоволені позову ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» про розірвання договору оренди земельної частки (паю), та задовольнити зустрічний позов Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Фермерського господарства «ВЕЛІС» про визнання права оренди, визнання недійсним договору оренди землі, скасування запису про державну реєстрацію права оренди у повному обсязі.

Від представника ОСОБА_1 ОСОБА_4 , надійшов відзив на апеляційну скаргу, вважає, що рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим, ухвалене з дотримання норм процесуального та матеріального права. Просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, оскаржуване рішення без змін.

Від представника ОСОБА_2 ОСОБА_5 , надійшов відзив на апеляційну скаргу, вказує на те, що апеляційна скарга є безпідставною та необґрунтованою, а судове рішення законним та обґрунтованим, що прийняте судом першої інстанції з додержанням норм матеріального і процесуального права, з належною оцінкою всіх доказів у справі, суд цілком законно і обґрунтовано задовольнив первісний позов та відмовив у задоволені зустрічного.Просила апеляційна скаргу залишити без задоволення, оскаржуване рішення без змін.

Представник ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» у судовому засіданні доводи апеляційної скарги підтримала, просила рішення скасувати, позов задовольнити в повному обсязі.

ОСОБА_1 та її представник ОСОБА_4 , ОСОБА_2 та представник ФГ «Веліс» у судове засідання не з`явилась, про час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином.

Згідно із ч. 2 ст. 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Заслухавши доповідача, перевіривши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до ч. 4 ст. 367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до п. 4 ч.1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Судом першої інстанції встановлено, що 01 квітня 2014 року між ОСОБА_1 та ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» було укладено договір оренди земельної частки (паю) відповідно до п.п.1.1, 2.2, 2.3 якого орендодавець ОСОБА_1 передає, а орендар приймає у володіння та користування (оренду) земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,65 умовних кадастрових га, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом терміном на 20 років (т.1 а.с. 39-40).

Дана земельна частка (пай) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів належала ОСОБА_1 згідно сертифікату на право на земельну частку (пай) серії ДН № 0092155, виданого 10 січня 1997 року Костянтинівською РДА (т.1 а.с. 8).

При укладенні договору оренди строни узгодили розмір орендної плати 4823 гривні 53 копійки та її виплату два рази на рік червень - грудень поточного року (т.1 а.с. 39-40).

Відповідно до п. 2.3 договору оренди земельної частки (паю) сторони дійшли згоди про те, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди землі переукладається сторонами за цим договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством (т. 1 а.с. 39, зворот).

Згідно позначки у договорі, його зареєстровано у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської селищної ради за № 201 від 01 вересня 2014 року за підписом посадової особи ОСОБА_6 , скріплено печаткою Білокузьминівської сільської ради (т.1 а.с. 40), що відповідає Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 року № 119.

01 квітня 2014 року між ОСОБА_1 та ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» було підписано акт приймання передачі земельної частки (паю) відповідно до умов укладеного договору оренди від 01 квітня 2014 року (т.1 а.с. 41).

Відповідно до довідки Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької області від 14 січня 2020 року № 15 (т. 1 а.с. 17) 01 вересня 2014 року було зареєстровано договір оренди земельної частки (паю) на 4,65 га між ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та ОСОБА_1 , у книзі реєстрації договорів Білокузьминівської сільської ради за № 201, що підтверджується відповідним витягом книги реєстрації (т.1 а.с. 18).

На даний час земельна ділянка (пай) 4, 65 га обробляється ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» (т.1 а.с. 17).

Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності 19 жовтня 2018 року за ОСОБА_1 було зареєстровано право власності на земельну ділянку кадастровий номер :35:000:0126 площею 3,6293 га (т.1 а.с. 9).

Листом від 04 листопада 2019 року за вих. № 1665 ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» повідомило позивача за первісним позовом ОСОБА_1 про зацікавленість у подальшому використанні належної їй земельної ділянки та відповідно до п. 2.3 договору оренди земельної частки (паю) запропонувало переукласти договір оренди у зв`язку із виділенням земельної ділянки в натурі (на місцевості), із направленням проекту договору оренди земельної ділянки кадастровий номер :35:000:0126 (т. 1 а.с.10).

11 грудня 2019 року ОСОБА_1 звернулася до ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» письмово, повідомивши про реєстрацію 19 жовтня 2019 року у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності на земельну ділянку кадастровий номер :35:000:0126, площею 3, 6293 га, через що зобов`язання сторін з оренди земельної частки (паю) є припиненими. У зв`язку із прийнятим рішенням обробляти свою земельну ділянку у подальшому особисто ОСОБА_1 просила надати копію договору оренди земельної частки (паю), повернути їй земельну ділянку кадастровий номер :35:000:0126 в стані, придатному для її використання за цільовим призначенням, а також утриматись від дій, які б перешкоджали їй я к власниці використовувати дану земельну ділянку (т.1 а.с. 11-13, 14-15).

Листом від 14 січня 2020 року за вих. № 44 відповідач за первісним позовом ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» повторно направляв на адресу ОСОБА_1 проект договору оренди земельної ділянки кадастровий номер :35:000:0126 з пропозицією його переукладення (т.1 а.с. 16).

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (т. 1 а.с. 72) 26 листопада 2018 року зареєстровано право власності ОСОБА_1 на земельну ділянку кадастровий номер :01:040:0067, площею 0,01 га для веденя товарного сільськогосподарського виробництва, на підставі договору міни, серія та номер: 6191, посвідченого 26 листопада 2018 року приватним нотаріусом Дружівського міського нотаріального округу Донецької області Міросєді В.М., відповідно до якого спірна земельна ділянка кадастровий номер :35:000:0126, загальною площею 3,6293, поступила у власність ОСОБА_2 (т. 1 а.с. 73).

16 серпня 2019 року між ОСОБА_2 та Фермерським господарством «Веліс» укладено договір оренди землі відповідно до п.п. 1, 2, 7, 15 якого орендодавець ОСОБА_2 надає, а орендар ФГ «Веліс» приймає у строкове платне користування земельну ділянку кадастровий номер :35:000:0126, яка розташована за адресою: Донецька область, Костянтинівський район, Білокузьминівська сільська рада, загальною площею 3,6293 гектарів, у тому числі рілля 3, 6293 гектарів, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, строком на 49 років (т.2 а.с. 57-58, 66-68).

Задовольняючі первісний позов ОСОБА_1 , суд першої інстанції дійшов висновку, що вона оформила своє право власності на земельну ділянку і оскільки відсутнє волевиявлення на переукладення Договору оренди та в якості норми матеріального права суд керувався постановою Пленуму Верховного суду України від 16 квітня 2004 року № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ». Також на думку суду умови Договору оренди не зобов`язують ОСОБА_1 до їх виконання, оскільки остання, як фізична особа набула іншого статусу власника, яка вільна розпоряджатися земельною ділянкою на власний розсуд.

Відмовляючи в задоволені позову ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» суд першої інстанції зазначив, що ОСОБА_1 , розпорядилась своїм майном на власний розсуд, уклавши договір обміну земельної ділянки, що не суперечить чинному законодавству.

Такі висновки суду першої інстанції здійснені через неправильне застосування норм матеріального права.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, відносини щодо найму землі регулюються спеціальними актами земельного законодавства та Законом України "Про оренду землі".

Законом визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У даній справі сторони Договору оренди не заперечували обставин укладення договору на умовах визначених в ньому.

Встановлено, що спірний Договір оренди був укладений сторонами Товариством та ОСОБА_1 об`єктом оренди та предметом договору стала належна останній на праві власності земельна частка (пай) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом строком на 20 років.

ОСОБА_1 як орендодавець розпорядилася належною їй власністю - земельною часткою (паєм) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом, що узгоджувалося із вимогами чинного законодавства згідно якого громадяни - власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону /Розділ IX. «Перехідні положення» Закону/.

Правочин є дійсним, якщо його зміст не суперечить Цивільному кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка його вчиняє, має необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасників є вільним і відповідає їх внутрішній волі; він вчинений у формі, встановленій законом й спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Недотримання хоча б однієї із зазначених умов дійсності правочину може тягнути його нікчемність, із застосуванням відповідних правових наслідків, або слугувати підставою для визнання правочину недійсним у судовому порядку відповідно до положень статті 215 ЦК України.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним /частина 1 статті 204 ЦК України/.

Та стосовно обставин справи спростування презумпції правомірності не було, оскільки недійсність правочину - договору оренди прямо законом не встановлена, та ОСОБА_1 не оспорювала обставин з приводу її волевиявлення на укладення Договору оренди земельної частки (паю).

Вираження волі ОСОБА_1 відбулось вчиненням певних дій, складанням та підписанням письмового Договору оренди, отже мало місце втілення волі у письмовому вираженні.

Наведені обставини дають підстави для висновку про те, що суд першої інстанції безпідставно відносини з приводу оренди земельної частки (паю) що виникли між Товариством та ОСОБА_1 волевиявлення якої знайшло відображення у Договорі оренди аналізував відокремлено від особи орендодавця, яка також як власник розпорядилася своїм майном, яке на час укладення договору було у вигляді земельної частки (паю) та безпідставно не врахував зобов`язань взятих сторонами за договором.

Договором оренди на сторони покладались обов`язки які вони визначили як істотні умови договору, зокрема пунктом 2.3 Договору оренди, сторони передбачили, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), Договір оренди землі переукладається не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки відповідно до державного акту про право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін.

Зазначена умова Договору оренди повністю узгоджувалась із абзацом 2 Розділу ІХ Перехідних положень Закону яким у такий самий спосіб врегульовано, що після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін.

Отже суд першої інстанції віддав перевагу правам ОСОБА_1 , як власника земельної ділянки, тобто вважав що пріоритетному захисту підлягають саме права власника земельної ділянки без врахування її зобов`язань, як власника земельної частки (паю), при цьому не навів мотивів з приводу того, чому до відносин що виникли не варто застосовувати спеціальну норму матеріального права, яким є Закон та договірні зобов`язання.

В результаті чого не дотримано принципу рівності що витікає із змісту частини першої статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, яка передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість відстоювати свою позицію у справі в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.

За встановлених обставин чітко вбачається що суд віддав перевагу захисту прав власника земельної ділянки ОСОБА_1 , яка як власник земельної частки (паю) вже розпорядилась своїм правом, та виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки відбулось на основі земельної частки (паю), та при цьому судом не зазначена норма права, яка би передбачала таку можливість, також судом знехтувані права орендаря, який належним чином виконував взяті на себе за Договором оренди зобов`язання.

Згідно із частиною другою статті 95 ЗК України, статею 27 Закону орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Отже, включення сторонами Договору оренди умови про переукладення договору, яке вживається також законодавцем у частині другій розділу IX «Перехідні положення» Закону, слід розуміти як зобов`язання про внесення змін до договору оренди земельної частки (паю) з метою його приведення в частині предмета оренди у відповідність з правовим статусом виділеної на місцевості земельної ділянки.

У той же час, суд першої інстанції не відреагував на аргументи заявника з приводу дії Договору оренди та відсутності правових підстав вважати його припиненим.

Перехідними положеннями Закону та Договором оренди передбачено, що припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом, Договором та чинним законодавством України.

В статті 31 Закону, якою передбачено підстави для припинення договору оренди землі, серед підстав для припинення права користування земельною ділянкою і примусового припинення прав на земельну ділянку передбачених статтями 141 та 143 ЗК України виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки власнику земельної частки (паю) не передбачено в якості підстави для припинення договору оренди.

Навпаки частина 5 статті 31 Закону покладає на особу, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, обов`язок протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 1481 ЗК України.

Стаття 1481 ЗК України передбачає, що до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі /частина 4 статті 32 Закону/.

Також не обґрунтованим є посилання суду на положення «Типового договору оренди земельної частки (паю)» затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 р. N 5 як на єдине джерело права, оскільки в ньому йдеться про те, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) зобов`язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства.

Чинне законодавство проголошує, що зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом та припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом /частина 1 та 2 статті 598 Цивільного кодексу України/.

Разом з тим у договорі оренди паю сторони не домовилися про застосування до їхніх правовідносин умов Типового договору.

Частина друга статті 630 ЦК України передбачає, якщо у договорі не міститься посилання на типові умови, такі типові умови можуть застосовуватись як звичай ділового обороту, якщо вони відповідають вимогам статті 7 цього Кодексу. Відповідно ж до частини другої статті 7 ЦК України звичай, що суперечить договору або актам цивільного законодавства, у цивільних відносинах не застосовується.

І хоча частина друга статті 637 ЦК України передбачає можливість врахування у разі тлумачення умов договору також типових умов (типових договорів), навіть якщо в договорі немає посилання на ці умови, у силу прямих приписів частини другої статті 630 та частини другої статті 7 ЦК України виключається застосування типових умов, якщо вони суперечать домовленостям сторін або актам цивільного законодавства.

Вирішення спору у даній справі не може бути покладено в залежність від формального тлумачення положень чинного законодавства, в якому не міститься інших підстав для припинення зобов`язання; та ґрунтуватися на безпідставному незастосуванні вимог Закону, який є спеціальною нормою права по відношенню до тих відносин що виникли між сторонами.

З огляду на положення Закону та умови Договору оренди висновок суду першої інстанції про припинення Договору оренди не містить під собою правового обґрунтування, обставини на які посилається позивач за первісним позовом, яка просила визнати припиненим Договір оренди шляхом його розірвання не знаходять підтвердження в ході судового розгляду.

Також не являється належним виконанням вимог законодавства щодо розірвання Договору оренди направлення орендодавцем на адресу орендаря листа повідомлення.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом /стаття 31 Закону/.

Статтею 32 передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

За викладених обставин відповідач за первісним позовом обґрунтовано вважав, що договір оренди є таким, що не припинив свою дію та його припинення, може відбуватись на підставах передбачених законами України, з дотриманням визначеного порядку та у спосіб обумовлений сторонами в договорі.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Та внесення змін в Договір оренди законодавець пов`язує із волею сторін договору, що може бути здійснено тільки за їх згоди.

Так в статті 30 Закону йдеться про те, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

За встановлених обставин право оренди за Товариством на підставі Договору оренди не припинилося, та підтверджене неналежне виконання умов Договору оренди з боку орендодавця, який не повідомив орендаря з приводу виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки на основі земельної частки (паю), яка використовується Товариством, відмовляється переукладати Договір на тих самих умовах та передала землю іншому орендарю.

Виділення земельної ділянки в натурі та набуття права власності на неї жодною мірою не впливає на дійсність договору оренди земельної частки (паю) та не перешкоджає виконанню цього договору.

Виділення земельної ділянки в натурі також не може бути обставиною, що є підставою для розірвання договору відповідно до статей 651, 652 ЦК України.

Обставини щодо виділення земельної ділянки в натурі не обумовлені причинами, які заінтересована сторона (орендодавець) не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості і обачності (пункт 2 частини другої статті 652 ЦК України), а є прямим наслідком свідомих дій цієї сторони.

Отже, при вирішенні спірних правовідносин щодо розірвання договору оренди земельної частки (паю) суду першої інстанції слід було враховувати, що зміна статусу земельної ділянки чи її власника не має наслідком автоматичного припинення договору, крім випадків, коли це передбачено самим договором.

Та відповідно до буквального змісту Розділу IX Перехідних положень Закону, відмова в односторонньому порядку орендодавця, в порушення вимог Закону та умов Договору оренди від продовження відносини оренди, при тому що сторони домовились про право оренди за Товариством на строк 20 років, очевидно, свідчить про недобросовісність ОСОБА_1 яка згідно Договору оренди погодилась із тим, що належна їй на праві власності земельна частка (пай), юридичний статус якої трансформувався в результаті цілеспрямованих дій сторони орендодавця у земельну ділянку виділену в натурі буде використовуватись саме орендарем на умовах визначених в Договорі оренди за плату та протягом строку про який сторони дійшли згоди, скріпивши своє волевиявлення в договорі.

Стаття 2 ЦПК України проголошує завданням цивільного судочинства справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

З мотивів правового захисту прав орендаря суд апеляційної інстанції вважає що доступна можливість для виправлення встановленого в даній справі порушення прав Товариства полягає у визнанні за ним права оренди земельної ділянки №:35:000:0126 площею 3,6293га на підставі Договору оренди земельної частки (паю) від 01 квітня 2014 року укладеного між ОСОБА_1 та ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ».

ОСОБА_1 не позбавлена практичної можливості в порядку та спосіб визначений чинним законодавством та умовами Договору оренди врегулювати свої відносини із орендарем. ЇЇ право може бути ефективно захищене шляхом переукладення договору відповідно до фактичних обставин чи шляхом дострокового розірвання договору за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Дана ситуація врегульована Законом, який проголошує, що на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом /стаття 31 Закону/.

З огляду на викладене, суд першої інстанції дійшов до помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позову ОСОБА_1 до Товариства про припинення Договору оренди земельної частки (паю) від 01 квітня 2014 року року шляхом його розірвання, оскільки набуття орендодавцем права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді не свідчать про припинення правовідносин оренди та не є підставою для визнання договору припиненим чи розірваним, оскільки це не призвело до порушення прав жодної із сторін, які підтвердили своє волевиявлення укладенням та підписанням Договору оренди та фактичними діями направленими на виконання домовленостей досягнутих в Договорі оренди, оскільки підтверджено, що орендодавець і після виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) продовжувала отримувати орендну плату за Договором оренди.

З огляду на встановлені обставини, суд апеляційної інстанції виходить з того, що наявні підстави для задоволення зустрічного позову Товариства в частині визнання права оренди земельної ділянки №:35:000:0126 площею 3,6293га за Товариством на підставі Договору оренди земельної частки (паю) від 01 квітня 2014 року укладеного між ОСОБА_1 та Товариством, оскільки сторони правочину відповідно до чинного законодавства висловили свою згоду на внесення таких змін до Договору оренди з метою його приведення в частині предмета оренди у відповідність з правовим статусом виділеної на місцевості земельної ділянки.

Саме з такого розуміння вищезазначених обставин та норм матеріального права виходить суд апеляційної інстанції, та вважає що суд першої інстанції не виконав вимог закону про законність та обґрунтованість рішення суду, що відповідно до статті 376 ЦПК України є підставою для задоволення апеляційної скарги, скасування судового рішення, відмови в позові ОСОБА_1 до Товариства про припинення дії Договору оренди землі від 01 квітня 2014 року та задоволення зустрічних вимог Товариства про визнання за ним права оренди земельної ділянки на підставі Договору оренди земельної частки (паю) від 01 квітня 2014 року.

Стосовно позовних вимог ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» про визнання недійсним договору оренди землі, скасування запису про державну реєстрацію права оренди слід зазначити наступне.

Згідно з абзацом 2 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі», після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін.

Відповідно до ч.5 ст.31 Закону України «Про оренду землі», особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України.

Про виділення йому земельної ділянки в натурі (на місцевості) та про отримання державного акту на право власності на земельну ділянку відповідач ОСОБА_1 в порушення наведеного законодавства та умов укладеного з позивачем Договору оренди не повідомила, що нею не спростовано.

16 серпня 2019 року між ОСОБА_2 , як орендодавцем, та Фермерським господарством «Веліс», як орендарем, укладено договір оренди землі, згідно з яким Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного с/г виробництва (цільове призначення), яка знаходиться на території Білокузьминівської сільської ради, кадастровий номер :35:000:0126, загальною площею 3,6293 га, зі строком дії 49 років (т.2 а с.66-68), право оренди за яким зареєстровано у встноаленому законом порядку 03 вересня 2019 року в Державному реєстрі речових прав на нерухому майно Бахмутською районною державною адміністрацією Донецької області.

Вирішуючи питання обґрунтованості вимог визнання оспорюваного договору недійсним, суд виходить з вимог наведеного вище законодавства, встановлених у справі обставин, а також враховує правову позицію Верховного суду, викладену у п.20 постанови від 19.03.2018 у справі № 924/468/14, згідно з якою, після виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок в натурі та отримання ними державних актів на право власності на землю відповідні сертифікати на земельну частку (пай) є недійсними. У той же час факт оформлення державного акта на право власності на землю дію раніше укладених їх власниками договорів оренди земельних паїв автоматично не припиняє, а такі договори підлягають переукладенню. Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце тільки після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або з підстав, передбачених статтею 31 Закону України «Про оренду землі».

За таких обставин, договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер :35:000:0126, площею 3,6293 га, укладений 16.08.2019 та зареєстрований 03.09.2019 року між ОСОБА_2 та Фермерським господарством «Веліс», необхідно визнати недійсним.

Частиною 2 статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування на підставі рішення суду документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

У зв`язку із визнанням недійсним оспорюваного договору оренди землі, запис про державну реєстрацію права оренди, яке виникло на підставі цього Договору, слід скасувати.

З огляду на надану оцінку аргументам учасників справи та висновку суду першої інстанції, апеляційний суд вважає апеляційну скаргу обґрунтованою та дійшов висновку, про задоволення апеляційної скарги та скасування рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 20 липня 2020 року із задоволенням позовних вимог ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» в повному обсязі.

Відповідно до частин 1, 13 статті 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Зважаючи на те, що колегія суддів дійшла висновку, про задоволення позовних вимог за зустрічним позовом, з відповідачів за зустрічним позовом підлягає стягненню судовий збір за подання пзовної заяви та апеляційної карги: з ОСОБА_1 - 6516,20 грн., з ОСОБА_2 5255 грн., з ФГ «Веліс»- 5255 грн.

Керуючись ст. 374, ст. 376, ст.ст. 381 - 384 ЦПК України, апеляційний суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» задовольнити.

Рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 20 липня 2020 року скасувати.

В задоволені позову ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» про розірвання договору оренди земельної частки (паю) відмовити.

Позовну заяву Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Фермерського господарства «ВЕЛІС» про визнання права оренди, визнання недійсним договору оренди землі, скасування запису про державну реєстрацію права оренди задовольнити.

Визнати право оренди земельної ділянки № :35:000:0126 площею 3,6293га за Приватним акціонерним товариством «АПК-ІНВЕСТ» на підставі Договору оренди земельної частки (паю) від 01 квітня 2014 року укладеним між ОСОБА_1 та Приватним акціонерним товариством «АПК-ІНВЕСТ», зареєстрованим 01 вересня 2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської селищної ради за № 201.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки кадастровий номер № :35:000:0126, площею 3,6293 га, укладений між ОСОБА_2 та Фермерським господарством «Веліс», право оренди за яким зареєстровано 03.09.2019 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Бахмутською районною державною адміністрацією Донецької області.

Стягнути з ОСОБА_1 , на користь Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» сплачений судовий збір в загальному розмірі 6516 (шість тисяч п`ятсот шістнадцять) гривень 20 копійок.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» сплачений судовий збір в загальному розмірі 5255 (п`ять тисяч двісті п`ятдесят п`ять) гривень.

Стягнути з Фермерського господарства «Веліс» на користь Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» сплачений судовий збір в загальному розмірі 5255 (п`ять тисяч двісті п`ятдесят п`ять) гривень.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття. Касаційна скарга на судове рішення подається безпосередньо до Касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Судді: О. В. Халаджи

В.Б. Азевич

Л.П. Никифоряк

Повний текст судового рішення складено 21 жовтня 2020 року.

Головуючий-суддя О. В. Халаджи