Єдиний унікальний номер 265/6586/19
Номер провадження 22-ц/804/2373/20
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

09 вересня 2020 року м. Маріуполь

Донецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ - головуючої Биліни Т.І., суддів Пономарьової О.М., Ткаченко Т.Б.,

секретар судового засідання Сидельнікова А.В

розглянув у судовому засіданні апеляційну скаргу Маріупольської міської ради, в інтересах якої діє Мащенко Дар`я Олександрівна, на рішення Орджонікідзевського районного суду міста Маріуполя Донецької області від 27 квітня 2020 року, у складі судді Міхєєвої І.М., дата складення повного судового рішення 06 травня 2020 року,

в с т а н о в и в:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У вересні 2019 року ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 звернулися до суду з позовом до Маріупольської міської ради, в остаточно уточненій редакції якого просили: визнати незаконним та скасувати рішення Маріупольської міської ради №7/32-2901 від 25 червня 2018 року; визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки б/н від 20 травня 2013 року, зареєстрованого Юридичним департаментом Маріупольської міської ради від 07 лютого 2018 року за №24784701, згідно з яким Маріупольська міська рада надає громадянам ОСОБА_2 та ОСОБА_3 в оренду земельну ділянку кадастровий номер :01:009:0009 площею 0,0040 га для обслуговування будівель торгівлі (функціонування торгівельного павільйону) по АДРЕСА_1 на той самий термін та на тих самих умовах, які були передбачені раніше укладеним договором оренди земельної ділянки б/н від 20 травня 2013 року за №24784701.

В обґрунтування позовних вимог зазначили, що на підставі рішення Маріупольської міської ради №6/27-3127 від 16 квітня 2013 року було укладено договір оренди земельної ділянки б/н від 20 травня 2013 року, зареєстрований Юридичним департаментом Маріупольської міської ради від 07 лютого 2018 року за №24784701. Відповідно якого фізичній особі-підприємцю ОСОБА_1 в строкове платне користування надано земельну ділянку кадастровий номер :01:009:0009 площею 0,0040 га для обслуговування будівель торгівлі (функціонування торгівельного павільйону) по АДРЕСА_1 строком на 5 років (з 16 квітня 2013 року до 16 квітня 2018 року). Відповідно п. 3.2. Договору оренди земельної ділянки орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за два місяця до закінчення строку дії договору оренди повідомити письмово Орендодавця про намір поновлення терміну дії договору. У відповідності зі ст.12 Закону України «Про адміністративні послуги», ОСОБА_1 13 лютого 2018 року подала заяву про подовження терміну оренди земельної ділянки, що підтверджується заявою від 13 лютого 2018 року, зареєстрованою у встановленому законом порядку, та описом вхідного пакету документів №26-027-382 від 13 лютого 2018 року. Маріупольська міська рада розглянула заяву ОСОБА_1 та прийняла немотивоване рішення №7/32-2901 від 25 червня 2018 року про відмову у поновленні строку дії вказаного договору оренди земельної ділянки, крім того прийняла рішення про доручення Департаменту по роботі з активами міської ради вжити заходів щодо демонтування об`єкту, який знаходиться на вищезазначеній земельній ділянці. Зміст вказаного рішення до відома ОСОБА_1 не було доведено. ОСОБА_1 продовжила використовувати орендовану ділянку, сплачувала орендну плату, здійснила відчуження нерухомого майна, що розміщено на орендованій земельній ділянці, новим власникам якого є ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , на підставі договору купівлі-продажу від 28 грудня 2018 року, посвідченого приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Скалун Р.В. за №2936 від 28 грудня 2018 року. Відповідно ст. 120 ЗК України, ст.ст. 377, 415 ЦК України ОСОБА_2 та ОСОБА_3 є правонаступниками права оренди земельної ділянки, орендарем якої була ОСОБА_1 та мають законне право на переоформлення права оренди земельної ділянки та подовження дії договору оренди на тих самих умовах та на той самий строк, а саме з 16 квітня 2018 року до 16 квітня 2023 року; інші пункти договору залишити без змін.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Орджонікідзевського районного суду міста Маріуполя Донецької області від 27 квітня 2020 року позовні вимоги ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 задоволено. Визнано незаконним та належним до скасування рішення Маріупольської міської ради №7/32-2901 від 25 червня 2018 року. Додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки б/н від 20 травня 2013 року, зареєстровану Юридичним департаментом Маріупольської міської ради від 07 лютого 2018 р. за №24784701, визнано укладеною, за якою Маріупольська міська рада надає громадянам ОСОБА_2 та ОСОБА_3 в оренду земельну ділянку кадастровий номер :01:009:0009, площею 0,0040 га, на той самий термін та на тих самих умовах, котрі передбачені договором оренди земельної ділянки б/н від 20 травня 2013 року, за №24784701.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що позивач ОСОБА_1 за два місяці до закінчення терміну договору оренди 13.02.2018 року, відповідно до п.3.2 його погоджених умов, подала до Маріупольської міської ради заяву про подовження терміну існуючого договору оренди земельної ділянки. Проте Маріупольська міська рада, у місячний термін, як передбачено ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі» не прийняла рішення стосовно поданої заяви, рішення про відмову в задоволенні заяви про подовження терміну оренди було прийняте лише 25.06.2018 року. Крім того відповідачем не надано доказів, що вказане рішення було доведено до відома заявника. Внаслідок невиконання орендодавцем вимог Закону щодо термінів повідомлення орендаря про заперечення у подовженні договору оренди, суд першої інстанції дійшов висновків про обґрунтованість позовних вимог.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та доводи

В апеляційній скарзі Маріупольська міська рада, в інтересах якої діє Мащенко Д.О. просила скасувати рішення суду, ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права.

Апеляційна скарга вмотивована тим, що ОСОБА_1 не є орендарем та користувачем земельної ділянки, а ОСОБА_2 та ОСОБА_3 не набули статус орендаря за вказаним договором. Поновлення договору оренди земельної ділянки не вбачається можливим, так як Маріупольська міська рада не була обізнана про зміну орендаря, як наслідок не відбулася заміна сторони за договором оренди. Судом не враховано того факту, що необхідною передумовою набуття права на земельну ділянку є наявність рішення відповідного органу про надання земельної ділянки. Визнання судом ОСОБА_2 та ОСОБА_3 орендарями земельної ділянки без відповідного рішення органу місцевого самоврядування, є втручанням суду у виконання Маріупольською міською радою своїх повноважень, які передбачені ст.26 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні». Суд помилково прийшов до висновку про те, що позивач продовжила користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки та належно виконувала усі вимоги договору.

Доводи і заперечення інших учасників справи

Представник відповідача Мащенко Д.О. в суді апеляційної інстанції підтримала доводи апеляційної скарги, просила їх задовольнити.

Представник позивачів ОСОБА_5 в суді апеляційної інстанції заперечувала проти апеляційної скарги відповідача, просила її відхилити, рішення суду залишити без змін.

Позивачі в суд апеляційної інстанції не з`явилися, про дату, час і місце розгляду справи повідомлені належним чином, надали заяви про розгляд справи у їх відсутність.

Зважаючи на положення ч. 2 ст. 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розглядові справи.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція апеляційного суду

Заслухавши суддю-доповідача, представника відповідача Мащенко Д.О. , представника позивачів ОСОБА_5 , дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Відповідно до вимог ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були дослідженні в судовому засіданні.

Вказаним вимогам оскаржуване рішення відповідає в повній мірі, обставини судом першої інстанції встановлено повно, висновки зроблено у відповідності до вимог законів, які регулюють спірні відносини.

Відповідно ч.1 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Фактичні обставини справи, встановлені судом першої інстанції

На підставі рішення Маріупольської міської ради №6/27-3127 від 16 квітня 2013 року укладено договір оренди земельної ділянки б/н від 20 травня 2013 року, зареєстрований Юридичним департаментом Маріупольської міської ради від 07 лютого 2018 року за №24784701, відповідно до якого фізичній особі-підприємцю ОСОБА_1 надано в строкове платне користування земельну ділянку кадастровий номер :01:009:0009 площею 0,0040 га для обслуговування будівель торгівлі (функціонування торгівельного павільйону) по АДРЕСА_1 , терміном на 5 років (з 16 квітня 2013 року до 16 квітня 2018 року).

Відповідно п. 3.2. Договору оренди земельної ділянки, після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за два місяця до закінчення строку дії договору оренди повідомити письмово Орендодавця про намір поновлення терміну дії договору. В іншому випадку договір поновленню не підлягає.

13 лютого 2018 року ОСОБА_1 подала до Маріупольської міської ради заяву про подовження терміну оренди земельної ділянки за наявності діючого договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого у встановленому законом порядку.

25 червня 2018 року Маріупольська міська рада прийняла рішення №7/32-2901 від 25.06.2018 р., яким відмовила у поновленні строку оренди земельної ділянки (землі житлової та громадської забудови міської ради) (кадастровий номер :01:009:0009) площею 0,0040 га для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (функціонування торгівельного павільйону) по АДРЕСА_1 громадянці ОСОБА_1 .

Про прийняте 25 червня 2018 року рішення Маріупольська міська рада Рудомьоткіну Н.А. не повідомила.

28 грудня 2018 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 і ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна розташованого на земельній ділянці належній Маріупольській міській раді, кадастровий номер :01:009:0009 площею 0,0040 га по АДРЕСА_1 , посвідчений 28 грудня 2018 року приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Скалун Р.В. за №2936.

Внаслідок зазначеного ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , будучи новими власниками нежитлової будівлі, розташованої земельній ділянці належній Маріупольській міській раді стали правонаступниками права оренди земельної ділянки на підставі ст. 120 ЗК України, ст.ст. 377, 415 ЦК України.

Мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції, та застосовані норми права

Частиною другою статті 792 ЦК України передбачено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Аналогічні положення щодо оренди землі містяться у частині першій статті 93 ЗК України.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У частинах другій та третій статті 16 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону. Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.

Судом першої інстанції встановлено, що на підставі рішення Маріупольської міської ради №6/27-3127 від 16 квітня 2013 року укладено договір оренди земельної ділянки б/н від 20 травня 2013 року, відповідно до якого фізичній особі-підприємцю ОСОБА_1 надано в строкове платне користування земельну ділянку площею 0,0040 га по АДРЕСА_1 , терміном на 5 років (з 16 квітня 2013 року до 16 квітня 2018 року).

28 грудня 2018 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 і ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна розташованого на земельній ділянці належній Маріупольській міській раді, площею 0,0040 га по АДРЕСА_1 .

Згідно з частинами першою-третьою статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Норма статті 120 ЗК України закріплює загальний принцип цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. Визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачає механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.

Аналіз наведених правових норм дає підстави для висновку про те, що у разі переходу права власності на майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій вказане майно розміщене у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника.

Отже, з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно у зв`язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з частиною другою статті 120 ЗК України.

Тобто особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно.

Після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки орендаря, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Зазначене узгоджується з правовими висновками, викладеними Першою судовою палатою Касаційного цивільного суду Верховного Суду в постанові від 12 лютого 2020 року у справі № 265/10735/18 та Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду, у постановах: від 10 квітня 2018 року у справі № 915/672/17, від 30 травня 2018 року у справі № 908/1990/17, від 04 жовтня 2018 року у справі № 904/326/18.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що уразі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Суд першої інстанції, з урахуванням вище зазначених вимог законів обґрунтовано задовольнив заявлені позовні вимоги.

Доводи апеляційної скарги, що ОСОБА_1 не є орендарем та користувачем земельної ділянки неспроможні. Як вже зазначалося ОСОБА_1 стала орендарем земельної ділянки площею 0,0040 га по АДРЕСА_1 на підставі рішення Маріупольської міської ради №6/27-3127 від 16 квітня 2013 року. Рішення про відмову в продовженні строку оренди було прийнято поза межами строків передбачених ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі» та взагалі не доведено до відома користувача. Протилежного відповідачем не доведено.

Доводи апеляційної скарги, що ОСОБА_2 та ОСОБА_3 не набули статус орендаря за вище вказаним договором не гуртуються на законі.

Відповідно до положень частини третьої статті 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Доводи апеляційної скарги, що визнання судом ОСОБА_2 та ОСОБА_3 орендарями земельної ділянки без відповідного рішення органу місцевого самоврядування, є втручанням суду у виконання Маріупольською міською радою своїх повноважень, які передбачені ст.26 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні» неспроможні з вище зазначених обставин.

Доводи апеляційної скарги, що суд помилково прийшов до висновку про те, що позивач продовжила користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки та належно виконувала усі вимоги договору необґрунтовані, так як у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Згідно з частиною другою статті 77 ЦПК України предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Отже, судом першої інстанції належним чином досліджено позовні вимоги позивачів, які ґрунтуються на положеннях частини першої статті 377 ЦК України, частини першої та другої статті 120 ЗК України, статті 7 Закону України «Про оренду землі» та наявності підстав для їх застосування до правовідносин, які виникли між сторонами.

Інші доводи, наведені в обґрунтування апеляційної скарги, не можуть бути підставами для скасування рішення суду першої інстанції, оскільки вони ґрунтуються на власному тлумаченні заявником норм матеріального права і зводяться до незгоди з встановленими судом обставинами.

Постановлене судом першої інстанції рішення в повній мірі узгоджується з позицією Європейського суду з прав людини, рішення якого є джерелом права.

Європейський суд з прав людини у своєму рішенні від 24.06.2003 у справі «Стретч проти Сполученого Королівства», відзначив, що місцева влада отримала узгоджену з заявником орендну плату і не стояло питання про те, що дії органу влади були спрямовані проти інтересів суспільства чи що порушувалися інтереси якоїсь третьої сторони, або що продовження терміну оренди могло бути всупереч з якою-небудь передбаченою законом функцією органу влади. Оскільки сама місцева влада при укладенні договору вважала, що вона має право продовжити термін його дії, то заявник міг на розумних підставах сподіватися на виконання цих умов. Він не тільки мав право законного очікування отримання майбутніх доходів від зроблених ним капіталовкладень, але можливість продовження терміну дії договору оренди була важливим елементом його підприємницької діяльності з огляду на зобов`язання, взяті ним на себе у зв`язку з експлуатацією побудованих будівель, і взагалі періоду часу, що скоротився, за який він міг розраховувати на відшкодування своїх витрат.

При цьому, у рішенні «Пайн Велі Девелопмент Лтд» та інші проти Ірландії» від 23.10.1991 Європейський суд з прав людини зазначив, що «Правомірні очікування» виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей. …право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є об`єктом правового захисту згідно зі ст. 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.»

Згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (справа «Серявін та інші проти України» від 10 лютого 2010 року, заява №4909/04).

Враховуючи наведене, рішення суду першої інстанції постановлено згідно вимог чинного законодавства та не може бути скасовано з підстав, викладених в апеляційній скарзі.

У відповідності до ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Дата складення повного тексту постанови 14 вересня 2020 року.

Керуючись ст.ст. 374, 375, 381, 382 ЦПК України, апеляційний суд,

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу Маріупольської міської ради залишити без задоволення.

Рішення Орджонікідзевського районного суду міста Маріуполя Донецької області від 27 квітня 2020 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду за наявності передбачених ст.389 ЦПК України підстав протягом тридцяти днів з дня складання її повного тексту.

Касаційна скарга подається безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Судді: Т.І. Биліна

О.М. Пономарьова

Т.Б. Ткаченко