ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

24 вересня 2020 року м. Херсон

Номер справи: 766/5117/20

Номер провадження: 22-ц/819/1349/20

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого (суддя-доповідач) Приходько Л.А.,

суддів: Базіль Л.В.,

Бездрабко В.О.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідач - ОСОБА_2 ,

розглянувши в порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи за наявними у справі матеріалами в приміщенні суду в м. Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою адвоката Смельської Валерії Василівни, подану в інтересах ОСОБА_2 , на рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 22 липня 2020 року у складі головуючого судді Войцеховської Я.В. повний текст рішення складено 22 липня 2020 року,

встановив:

24 березня 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 про стягнення грошових коштів.

Позовна заява мотивована тим, що 18 лютого 2020 року між ним та ОСОБА_2 був укладений попередній договір купівлі-продажу будинку розташованого по АДРЕСА_1 , за умовами якого сторони взяли на себе зобов`язання в строк до 18 березня 2020 року укласти договір купівлі-продажу домовившись з сумою продажу будинку в розмірі 91000 доларів США з оплатою у гривнях за курсом на день укладення договору.

На виконання вимог п.4 попереднього договору позивачем передано ОСОБА_2 суму авансу в розмірі 122500,00 грн., який входить до загальної вартості будинку.

Однак, станом на 18 березня 2020 року відповідачка свої зобов`язання не виконала та не підготувала необхідні документи для укладення основного договору. Крім того, позивачем були встановлені наявні заборони відчуження нерухомого майна, та виявлено, що будинок має інші технічні характеристики ніж ті, що були запропоновані в попередньому договорі, а район його розташування має властивості підтоплення ґрунту. У зв`язку з чим він прийняв рішення відмовитись від придбання зазначеного будинку та 24 березня 2020 року направив відповідачу претензію з вимогою про повернення суми авансу, яка залишилась без реагування.

Зважаючи на те, що договір купівлі-продажу між сторонами не укладено, у добровільному порядку відповідач відмовляється повертати отримані кошти, позивач, посилаючись на наведене просив суд стягнути із ОСОБА_2 на його користь грошові кошти у розмірі 122500,00грн. отримані в рахунок авансу та вирішити питання щодо відшкодування судових витрат.

Рішенням Херсонського міського суду Херсонської області від 22 липня 2020 року позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено. Стягнено з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 122500,00грн. та судові витрати у сумі 1225,00грн.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що грошові кошти в сумі 122500 грн, які були передані позивачем відповідачу, за своєю правовою природою є авансом та підлягають поверненню позивачу в тому ж розмірі, оскільки договір купівлі-продажу будинку, який би за своєю формою та змістом відповідав вимогам закону, між сторонами у справі укладено не було, а сторони лише домовилися укласти такий договір в майбутньому. Зазначивши, що умови визначені попереднім договором не можуть бути прийняті до уваги судом, оскільки при укладанні такого договору не були дотримані вимоги щодо його нотаріального посвідчення, отже такий договір є нікчемним.

Не погоджуючись із вказаним рішенням Смельська В.В. , діючи в інтересах ОСОБА_2 звернулася до суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати оскаржуване рішення суду та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити ОСОБА_1 у задоволені позовних вимог.

Апеляційна скарга мотивована тим, що отримана відповідачем сума грошових коштів не є авансом і не є способом лише платежу при укладенні основного договору, а є завдатком, як способом забезпечення виконання зобов`язання покупця перед продавцем, передбаченим та узгодженим сторонами у попередньому договорі.

У письмовому відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 заперечуючи проти апеляційної скарги ОСОБА_2 , зазначив, що на його думку рішення суду є законним та обґрунтованим, доводи апеляційних скарг є безпідставними, оскільки договір купівлі-продажу житлового будинку, який би за своєю формою і змістом відповідав вимогам закону, між сторонами у справі укладено не було. Приписи статті 570 ЦК України на спірні правовідносини не поширюються, сплачені ним відповідачці кошти є авансом, та підлягають поверненню. Враховуючи зазначене просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду без змін.

Ухвалою Херсонського апеляційного суду від 25 серпня 2020 року, відповідно до вимог частини 1 статті 369 ЦПК України, справу призначено до розгляду в порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, у визначених цивільно-процесуальним законом межах, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає з огляду на таке.

Як встановлено судом та вбачається з матеріалів справи, що 18 лютого 2020 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено в Агентстві нерухомості «Сталкер» у простій письмовій формі попередній договір купівлі-продажу будинку (частини домоволодіння).

За умовами вказаного договору сторони зобов`язались у строк до 18 березня 2020 року укласти договір купівлі-продажу (основний договір) будинку АДРЕСА_1 , житловою площею 52.5кв.м., загальною площею 239.9кв.м, розташований на 396кв.м землі (кадастровий номер, за договором купівлі-продажу :07:007:0093) на умовах встановлених цим договором (п.1 Попереднього договору).

Ціна вказаного нерухомого майна визначена сторонами у розмірі 91000 доларів США з оплатою цієї суми в гривнях за офіційним курсом Національного банку України на день укладення договору купівлі-продажу. Договір купівлі-продажу має бути посвідчений приватним нотаріусом Зоріною Н.В. (п. 2 Попереднього договору).

Для укладання основного договору пунктом 3 Попереднього договору на продавця покладений обов`язок: отримати експертну оцінку на будинку; отримати чинний кадастровий номер на земельну ділянку та витяг про присвоєння кадастрового номеру (покладено на Покупця за погодженням Продавця та за рахунок Покупця); погасити існуючу заборгованість з оплати комунальних послуг та підготувати усі інші документи, необхідні для нотаріального посвідчення договору; вилучити з під заборони на відчуження будинок, що є предметом цього договору.

Пунктом 4 попереднього договору передбачено, що на час підписання цього договору позивач покупець передає продавцеві суму авансу в розмірі 122500 грн., який входить до загальної вартості будинку та становить за курсом НБУ 5000 доларів США.

За умовами пункту 6 попереднього договору якщо основний договір не буде укладено з вини покупця, він сплачує на користь продавця штраф у розмірі авансу.

На виконання пункту 4 Попереднього договору позивачем передано ОСОБА_2 аванс в розмірі 122500 грн.

Вказана обставина визнана учасниками справи, а тому, відповідно до вимог частини 1 статті 82 ЦПК України доказуванню не підлягає.

В обумовлений сторонами строк договір купівлі-продажу не укладений.

18 березня 2020 року ОСОБА_2 надала заяву директору біржі нерухомості «Сталкер» в якій повідомила про прибуття в м. Херсон для укладення договору купівлі-продажу з ОСОБА_1 та просила забезпечити явку останнього до нотаріусу Зоріної Н.В. на 18 березня 2020 року.

19 березня 2020 року ОСОБА_2 отримала витяг з державного земельного кадастру про земельну ділянку за адресою АДРЕСА_1 .

В цей же день ОСОБА_2 надала приватному нотаріусу Зоріній Н.В. заяву про намір продати ОСОБА_1 належний їй житловий будинок за адресою АДРЕСА_1 з пропозицією з`явитися до приватного нотаріуса Зоріної Н.В для укладення договору 26 березня 2020 року об 14-00 год., оскільки у встановлену дату 18 березня 2020 року покупець не прибув для укладення договору, а також оформила нотаріально посвідчену довіреність, якою уповноважила ОСОБА_5 представляти її інтереси щодо розпорядження житловим будинком за адресою АДРЕСА_1 .

24 березня 2020 року ОСОБА_1 направлено відповідачу, ОСОБА_2 претензію про повернення суми авансу. Претензія обґрунтована відсутністю технічної можливості у строк обумовлений попереднім договором укласти основний договір за відсутності кадастрового номеру земельної ділянки та наявної заборони відчуження нерухомого майна. Також ОСОБА_1 повідомив про відмову від купівлі будинку, пославшись на приховування продавцем інформації щодо постійного затоплення та підтоплення ґрунтовими водами земельної ділянки та небезпечності водостічного кювету.

У подальшому спірний будинок, розташовані в АДРЕСА_1 , був проданий іншим особам.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорення.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Згідно зі статтею 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна зі сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Статтею 657 ЦК України визначено, що договір купівлі-продажу єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір, відповідно до частини 1 статті 220 ЦК України є нікчемним.

Отже встановивши, що сторонами при укладені попереднього договору купівлі-продажу будинку (частини домоволодіння) не було додержано вимог закону про нотаріальне посвідчення договору, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про його нікчемність.

За правилами частини 2 статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Згідно частини 1статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі,- відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

З матеріалів справи вбачається, що позивачем, в рахунок вартості житлового будинку було передано ОСОБА_2 грошові кошти в розмірі 122 500.00грн якості авансу, проте договір купівлі-продажу житлового будинку між сторонами укладений не був.

Враховуючи наведені обставини справи та положення закону суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що передані позивачем відповідачу грошові кошти, за своєю правовою природою є авансом, та підлягають поверненню позивачу у тому самому розмірі.

Доводи апеляційної скарги про те, що отримана відповідачем сума грошових коштів є завдатком, як способом забезпечення виконання зобов`язання покупця перед продавцем, а не авансом суперечать встановленим обставинам справи та положенням законодавства.

Відповідно до частини першої статті 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Згідно зі статтею 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Отже, ознакою завдатку є те, що він слугує доказом укладення договору, на забезпечення якого його видано, одночасно є способом платежу та способом забезпечення виконання зобов`язання.

Аванс не має забезпечувальної функції. Якщо основний договір не укладено з ініціативи будь-якої зі сторін, то аванс повертається його власникові.

Зважаючи на викладене та встановивши, що попередній договір є нікчемним, а договір купівлі-продажу спірного нерухомого майна між сторонами не був укладений, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що платіж переданий ОСОБА_1 ОСОБА_2 за їх домовленістю в рахунок вартості будинку є авансом та підлягає поверненню власнику у повному обсязі.

Крім того, слід зазначити, що умови попереднього договору взагалі не містять положень щодо забезпечення виконання зобов`язань завдатком. Вказаним договором передбачена лише сплата покупцем авансу, який входить до загальної вартості будинку.

Враховуючи зазначене висновок суду першої інстанції щодо обґрунтованості позовних вимог про стягнення авансу за попереднім договором є правильним, узгоджується із встановленими у справі обставинами на підставі наявних у її матеріалах доказів та відповідає змісту застосованим цим судом норм матеріального права, які регулюють спірні правовідносини сторін у справі.

Інші доводи апеляційної скарги, в більшості своїх аргументів, зводяться до незгоди відповідача з мотивами оскаржуваного судового рішення, та висновків суду першої інстанції не спростовують.

Згідно положень ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Суд першої інстанції правильно встановив фактичні обставини справи, давши належну правову оцінку доказам, на які сторони посилались в обґрунтування своїх вимог та заперечень, не допустив порушення норм матеріального та/або процесуального права, які б були підставою для зміни чи скасування оскаржуваного рішення, доводи апеляційної скарги не спростовують правильних висновків суду по суті вирішення спору, а тому апеляційну скаргу необхідно залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - залишити без змін.

Керуючись ст.ст. 374, 375, 382 ЦПК України, суд

постановив:

Апеляційну скаргу адвоката Смельської Валерії Василівни, поданої в інтересах ОСОБА_2 , залишити без задоволення.

Рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 22 липня 2020 року залишити без змін

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Головуючий Л.А. Приходько

Судді: Л.В. Базіль

В.О. Бездрабко