Справа № 414/1944/19
Провадження № 22-ц/810/57/20
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 серпня 2020 м. Сєвєродонецьк

Луганський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого - Лозко Ю.П.

суддів Назарової М.В., Стахової Н.В.

за участю секретаря судового засідання - Сінько А.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Луганського апеляційного суду в порядку спрощеного провадження

апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ГРАНУМ»

на рішення Кремінського районного суду Луганської області від 09 грудня 2019 року ухваленого судом у складі судді Акулова Є. М.

у справі про визнання недійсним договору оренди землі, скасування державної реєстрації та поновлення договору оренди ТОВ «ГРАНУМ»

учасники справи:

позивач - Товариства з обмеженою відповідальністю «ГРАНУМ»

відповідач ОСОБА_1

відповідач - Фізична особа підприємець ОСОБА_2

встановив:

У липні 2019 року позивач ТОВ «Гранум» звернулося до суду з вказаним вище позовом в якому просило суд, визнати недійсним договір оренди землі між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 та скасувати державну реєстрацію права оренди землі, кадастровий номер :16:002:0022, фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 , дата державної реєстрації права 26.02.2018 року, номер запису про право 25089455, орган, що здійснив державну реєстрацію права Сватівська міська рада. Визнати договір оренди землі від 23 березня 2011 року між ТОВ «Гранум» та ОСОБА_1 поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Рішенням Кремінського районного суду Луганської області від 09 грудня 2019 року в задоволенні позову ТОВ «Гранум» відмовлено.

В апеляційній скарзі позивач ТОВ «Гранум» посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.

За доводами апеляційної скарги, висновок суду про те, що в порушення вимог діючого законодавства договір від 23.03.2011 року, укладений між позивачем ТОВ «Гранум» та відповідачем ОСОБА_1 не був зареєстрований та не набрав чинності, є помилковим і не відповідає встановленим у справі обставинам, а судове рішення ухвалене на підставі такого висновку є незаконним.

У відзиві на апеляційну скаргу відповідачі посилаються на законність оскаржуваного рішення ухваленого судом першої інстанції та необґрунтованість доводів апеляційної скарги, тому просили залишити рішення суду без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Заслухавши суддю-доповідача, доводи представників учасників справи, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає скаргу такою, що підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Відповідно до ч.3 ст.3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до ч.2, ч.5 ст.263 ЦПК України законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права; обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону рішення суду першої відповідає не в повній мірі.

Частиною 1 ст. 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право у порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

За ст. 2 Закону "Про оренду землі", відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договороморендиземлі.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Положеннями частини четвертої статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються актами земельного законодавства Земельним кодексом України, Законом України «Про оренди землі».

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог щодо недійсності договору оренди землі від 26.02.2018, укладеного між відповідачами ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 , суд виходив з того, що оскільки за договором оренди землі, укладеним між ТОВ «Гранум» та відповідачем ОСОБА_3 не проведено державну реєстрацію прав, цей договір оренди землі не набрав чинності, а ТОВ «Гранум» не набуло прав орендаря за цим договором, хоча обидві сторони протягом строку його дії фактично та сумлінно його виконували. Отже, цей договір між сторонами сплив у строк, встановлений договором, а саме 23.12.2018 року, і за зазначених обставин, а саме відсутність його державної реєстрації зі сторони Товариства та однозначно висловленої та доведеної до Товариства, у встановлений Законом та договором строк, волі одендодавця ОСОБА_3 про небажання його подовжувати.

Позивачем не було вчиненно усіх передбачених законом дій, щодо реалізації свого переважного права на подовження договору оренди з ОСОБА_1 , яка в свою чергу, уклавши новий договір оренди, в даному випадку не порушила прав позивача.

Апеляційний суд погоджується із висновком суду першої інстанції про відмову в задоволенні позову ТОВ «Гранум» проте, мотиви з яких виходив суд є помилковими виходячи з наступного.

Згідно з вимогами статей 12, 83 ЦПК України розгляд і вирішення цивільних справ у судах проводиться на засадах змагальності. Кожна сторона повинна довести обставини, на які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Судом встановлено і матеріалами справи підтверджується наступне.

23.03.2011 року між ТОВ «Гранум» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі, відповідно до якого остання надала позивачу у строкове платне користування на сім років земельну ділянку сільськогосподарського призначення № НОМЕР_1 , площею 6,5374 га з кадастровим номером :16:002:0022, що розташована на території Бараниківської сільської ради Кремінського району Луганської області, і отримувала орендну плату в повному обсязі за весь час оренди з 2011 до 2018 року включно.

26.02.2018 року між ФОП ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладений договір оренди землі, відповідно до якого остання надала ФОП ОСОБА_2 у строкове платне користування на десять років вказану земельну ділянку, який був зареєстрований у встановленому законом порядку.

ФОП ОСОБА_2 приступив до виконання зобов`язань, передбачених вищевказаним договором оренди землі, виконуючи при цьому сільськогосподарські роботи, враховуючи затрати на їх здійснення та сплачуючи відповідні податки та розрахувався з орендодавцем за 2019 рік.

Сторонами не заперечується, що на адресу ОСОБА_1 від ТОВ Гранум надходив лист з повідомленням про намір скористатися переважним правом на подовження договору оренди, з додатковою угодою, не підписаною Товариством, датований 21.09.2018 року № 96.

01.10.2018 року ОСОБА_1 спрямувала на адресу ТОВ «Гранум» лист, яким повідомила про небажання продовжувати термін дії договору, укладеного 23.12.2011 року.

17.10.2018 року у відповіді на вказаний лист, ТОВ «Гранум» зазначило про допущенне ОСОБА_1 порушення вимог чинного законодавства України, яке виразилось у незаконної передачі в оренду вказаної земельної ділянки протягом дії чинного договору оренди землі, укладеного між ними 23.03.2011 року, зареєстрованому 23.12.2011 у встановленому законом порядку, терміном дії до 23.12.2018 року.

Частиною 5 статті 126 ЗК України ( у редакції на час укладення вказаного договору від 23.03.2011) було передбачено, що право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.

Згідно ч.2, п.1 ч. 3 ст. 3 Закону України " Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", який набрав чинності з 01.01.2013 року, речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01 січня 2013 року, визнаються дійсними за умовою реєстрації таких прав проведеної відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення.

До 01.01.2013 року державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок проводилася територіальними органами земельних ресурсів ( п.3 розділу II «Прикінцевих та перехідних положень» Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України».)

Укладений 23.03.2011 року між позивачем ТОВ «Гранум» та відповідачем ОСОБА_1 договір оренди землі був зареєстрований у відділі Держкомзему у Кремінському районі, про що у Державному реєстрі земель 23.12.2011 року вчинено запис за №01400, тобто у відповідності до діючого на той момент законодавства України щодо державної реєстрації такого договору, про що свідчить відповідний напис, зроблений на останній його сторінці.

Отже, довід апеляційної скарги про невідповідність висновку суду щодо не проведення державної реєстрації вказаного договору оренди землі від 23.03.2011 і відповідно його не чинності є слушним, а цей висновок суду є помилковим.

Разом з цим, колегія суддів вважає висновок суду про відмову в задоволенні позову є вірним.

Так, обґрунтовуючи позовні вимоги ТОВ «Гранум» вказує на порушення відповідачем ОСОБА_1 умов укладеного між ними договору оренди землі від 23.03.2011 року, зокрема щодо переважного права орендаря на поновлення договору оренди землі та укладення і реєстрації між нею та відповідачем ФОП ОСОБА_2 договору оренди тієї ж земельної ділянки, яка перебувала в оренді позивача.

На підтвердження цих обставин позивачем додані вказані вище докази.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Зазначена норма визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорене право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язано з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково.

При оспоренні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорення суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту.

Захист цивільних прав - це передбачені законом способи охорони цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення. Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника. Загальний перелік таких способів захисту цивільних прав та інтересів наводиться в ст. 16 ЦК України. Як правило, власник порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права. Частіше за все спосіб захисту порушеного права прямо визначається спеціальним законом, який регламентує конкретні цивільні правовідносини.

Реалізуючи передбачене ст.64 Конституції України право на судовий захист, звертаючись до суду, особа вказує в позові власне суб`єктивне уявлення про порушене право чи охоронюваний інтерес та спосіб його захисту.

Вирішуючи спір, суд повинен надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Тобто, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Зазвичай суб`єктивне цивільне право виникає коли у правовідносинах існує уповноважена і зобов`язальна сторона. Однією з особливостей суб`єктивного цивільного права є здатність уповноваженої особи вимагати певну міру поведінки від зобов`язальної сторони.

У врегульованій статтею 33 Закону України «Про оренду землі» назване законодавцем як «переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк» не є суб`єктивним цивільним правом, оскільки йому не протистоїть кореспондуючий суб`єктивний обов`язок орендодавця укласти договір оренди. Як наслідок, орендар не має права вимагати від орендодавця укладення з ним договору оренди на тих самих умовах на новий термін.

Переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 5 ЦПК України, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні попереднім орендарем процедури повідомлення про намір реалізувати переважне право (постанови Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України: від 23 березня 2016 року у справі № 6-146цс16; від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2027цс15).

В даному випадку, позивачем не дотримано процедуру повідомлення орендодавця про його намір реалізувати переважне право.

Так, відповідно до пункту 8 Договору оренди землі укладеного між позивачем та відповідачем ОСОБА_1 , цей договір укладено на 7 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Наведене свідчить про те, що орендар мав саме повідомити орендодавця не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору, тобто орендодавець має бути обізнаним про такий намір орендаря у погоджений сторонами строк.

Судом встановлено, що строк дії укладеного між позивачем та відповідачем договору ОСОБА_1 закінчувався 23.12.2018 року.

22.09.2018 року позивач направив на ім`я відповідача ОСОБА_1 лист в якому повідомив про свій намір скористатися переважним правом на поновлення Договору оренди землі від 23.03.2011 року, разом із проектом Додаткової угоди про поновлення строку дії Договору на новий термін 10 років та з новою орендною платою в розмірі 5,5% від грошової оцінки земельної ділянки, який було одержано останньою 28.09.2018 року і нею заперечується, тобто менше ніж за 90 днів до закінчення дії договору.

Колегія суддів вважає, що позивачем не додержано передбаченого п. 8 Договору строку завчасності направлення вказаного вище повідомлення орендодавцю, чим порушено його умови, оскільки позивач мав не лише не пізніше ніж за 90 днів направити повідомлення про свій намір продовжити дію договору, а вже станом на цей час бути обізнаним щодо позиції орендодавця на таку пропозицію.

З даним позовом до суду ТОВ «Гранум» звернулось у липні 2019 тобто через сім місяців після закінчення строку дії вказаного договору.

Під час апеляційного перегляду справи, сторонами не заперечувалось, що фактично до закінчення строку дії вказаного договору позивач продовжував використання земельної ділянки, відповідно до умов договору, а відповідач в свою чергу отримувала орендну плату.

Новим орендарем відповідачем ОСОБА_2 до закінчення строку дії вказаного договору від 23.03.2011 року дана земельна ділянка за укладеним між ним та відповідачем ОСОБА_1 договором від 26.02.2018 року оренди землі не використовувалася .

Отже, переважне право орендаря ТОВ «Гранум» на поновлення договору оренди земельної ділянки від 23.03.2011 року фактично не є таким, що порушене орендодавцем , а тому судовому захисту шляхом визнання договору поновленим на той же строк та на тих же умовах, зазначене право не підлягає.

Саме ці обставини є підставою для відмови у задоволенні позову.

Вказане не призвело до неправильного вирішення справи, але рішення суду першої інстанції слід змінити у мотивувальній частині, виклавши її в редакції цієї постанови, оскільки відповідно до ст.376 ЦПК України зміна судового рішення може полягати, зокрема, у доповненні або зміні його мотивувальної частини.

Керуючись ст. 367, 374, 375 ЦПК України, апеляційний суд

постановив:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ГРАНУМ» задовольнити частково.

Рішення Кремінського районного суду Луганської області від 09 грудня 2019 року змінити, виклавши його мотивувальну частину у редакції цієї постанови.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її проголошення, може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Дата складення повної постанови 18 серпня 2020 року.

Головуючий Ю.П.Лозко

Судді: М.В. Назарова

Н.В. Стахова