Житомирський апеляційний суд
Справа №272/1707/18 Головуючий у 1-й інст. Палазюк В. М.
Категорія 16 Доповідач Шевчук А. М.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 серпня 2020 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючої судді Шевчук А.М.,

суддів: Талько О.Б., Коломієць О.С.,

з участю секретаря судового засідання Баліцької Т.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі

цивільну справу №272/1707/18 за позовом ОСОБА_1 до фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 , Андрушівської райдержадміністрації, третя особа: приватний нотаріус Андрушівського районного нотаріального округу Житомирської області Чистяков Андрій Олександрович, про визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними та скасування рішення про їх реєстрацію

за апеляційною скаргою ОСОБА_1

на рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 12 березня 2020 року, яке ухвалене під головуванням судді Палазюк В.М. у м. Андрушівці,

в с т а н о в и в:

У грудні 2018 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 . Ухвалою Андрушівського районного суду від 10 липня 2019 року до участі в розгляді справи в якості співвідповідача був залучений Реєстраційний відділ, але ухвалою Андрушівського районного суду від 17 грудня 2019 року замінено неналежного відповідача Реєстраційну службу на належного відповідача Андрушівську райдержадміністрацію (а.с.179 т.1).

Збільшивши позовні вимоги у березні 2019 року, позивач просила: визнати недійсними договори оренди земельних ділянок від 18 жовтня 2015 року, які укладені між нею та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 , щодо передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення з кадастровим номером :03:000:0168 площею 4,2027 га, кадастровим номером :03:000:0169 площею 4,4553 га, кадастровим номером :03:000:0170 площею 4,2047 га, з цільовим призначенням землі сільськогосподарського призначення, що знаходяться на території Волицької сільської ради Андрушівського району Житомирської області, які посвідчені приватним нотаріусом Андрушівського районного нотаріального округу Житомирської області Чистяковим А.О.; скасувати рішення Реєстраційної служби Андрушівського районного управління юстиції Житомирської області від 20 жовтня 2015 року за №№25419096, 25449283, 25417582 про державну реєстрацію вищезазначених договорів оренди земельних ділянок (а.с.87-96 т.1).

Свої вимоги обґрунтовувала тим, що є власником вищевказаних земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Із фізичною особою підприємцем ОСОБА_2 18 жовтня 2015 року уклала три договори оренди земельних ділянок терміном на 10 років. Договори оренди посвідчені приватним нотаріусом Андрушівського районного нотаріального округу Житомирської області Чистяковим А.О., а їх державна реєстрація здійснена 20 жовтня 2015 року. Вважає, що договори оренди за своїм змістом не відповідають Типовому договору оренди землі, який затверджений постановою КМУ від 03 березня 2004 року №220. Оспорювані договори оренди земельних ділянок не містять певних істотних умов, зокрема, щодо строку виплати (дня та місяця календарного року) і порядку перегляду орендної плати, чим порушуються її права. Відповідач користується невизначеністю та сплачує орендну плату в кінці року, при цьому не здійснюючи індексації розміру орендної плати та незважаючи на знецінення гривні. За відсутності конкретних строків внесення орендної плати нівелюється п.11 вказаних договорів, який передбачає сплату пені у разі порушення орендарем строку внесення орендної плати. Також умови договорів не містять умов щодо зобов`язання орендаря здійснювати інвестиції у розвиток та модернізацію відповідних меліоративних систем і об`єктів інженерної інфраструктури та сприяти їх належній експлуатації, що передбачено положеннями статті 19 Закону України «Про оренду землі». Відповідно до пункту 17 договорів оренди після припинення їх дії орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані не гіршому порівняно з тим, у якому він одержував її в оренду. Проте, під час укладення оспорюваних договорів початковий стан земельних ділянок не був визначений. Неодноразові звернення до відповідача з цього приводу позитивних наслідків не принесли, а тому немає з чим порівнювати стан земельних ділянок. Умови збереження об`єкта оренди, що є істотною умовою, договорами також не визначено, а Верховний Суд України у постанові від 06 лютого 2012 року в справі №6-104ц11 висловив правову позицію про те, що у разі відсутності у договорі оренди землі хоча б однієї з істотних його умов, такий договір підлягає визнанню недійсним. Окрім того, умови договорів нерівні для сторін. Так, пунктом 34 договорів передбачено право орендаря в односторонньому порядку розривати правочини, в той час як аналогічного права для орендодавця, тобто для неї, не прописано. Вважає, що відповідач при підготовці проектів договорів скористався її правовою необізнаністю та заклав розмір орендної плати, виходячи із нормативної, а не експертної грошової оцінки земельних ділянок, у зв`язку із чим вона одержувала орендну плату в меншому розмірі, ніж могла. Посилаючись на положення Закону України «Про оцінку земель» стверджує, що підстав для визначення розміру орендної плати, виходячи із нормативної грошової оцінки, не було, оскільки між сторонами укладалися цивільно-правові угоди і землі, які вона передавала в оренду, не відносяться до земель державної чи комунальної власності. Також пунктом 27 оспорюваних договорів передбачено, що орендар має право своєчасно і в повному розмірі вносити орендну плату у формі, яка передбачена договором. Однак, така умова не може бути виконана реально, оскільки сторони умов щодо форми не досягали і не узгоджували, а вказівка за орендарем такого права надає відповідачу можливість у односторонньому порядку диктувати їй свої умови. Визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок є підставою для скасування їх державної реєстрації. Вона намагалася вирішити спір у досудовому порядку, щоб за згодою сторін розірвати договори оренди землі та, щоб відповідач повернув їй земельні ділянки у належному стані, але останній її звернення проігнорував.

Ухвалою Андрушівського районного суду Житомирської області від 10 липня 2019 року до участі у справі в якості співвідповідача залучено реєстраційний відділ Андрушівської райдержадміністрації, який ухвалою цього ж суду від 17 грудня 2019 року замінено на належного відповідача Андрушівську райдержадміністрацію (а.с.132,179 т.1).

Рішенням Андрушівського районного суду Житомирської області від 12 березня 2020 року в задоволенні позову відмовлено.

Не погодившись із рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу. Посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення скасувати та ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі. Зазначає, що відповідач із 2012 року, допомагав їй оформити на себе спірні земельні ділянки та надавав для цього грошові кошти. Внаслідок такого оформлення у неї перед відповідачем сформувалися грошові зобов`язання, а тому погодилася передати земельні ділянки відповідачу в оренду. Відповідач, використовуючи наявність перед ним боргу та наперед знаючи що не має наміру в майбутньому погоджувати обчислення розміру орендної плати з урахуванням коефіцієнтів індексації, строки внесення орендарем орендної плати та процентне відношення пені, обіцянками ввів її умисно в оману, чим здійснив обман, що призвело до порушення прав власника та орендодавця земельних ділянок. Так, оспорювані договори оренди землі розробляв відповідач. Деякі пункти договорів, які стосуються істотних умов, із нею не узгоджувалися, хоча вона договори оренди землі підписала. Відповідач використовує таку ситуацію на власну користь. Зокрема, зазначає, що під час підписання договорів були відсутні заповнені форми обчислення розміру орендної плати з урахуванням індексації (коефіцієнтів), що надає відповідачу можливість на власний розсуд розраховувати грошову доплату, яку він вважає належною індексацією. Отже, між ними не було досягнуто у належній письмовій формі згоди, її волевиявлення і згода на визначення порядку індексації розміру орендної плати відповідачем проігнорована та договори не направлені на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ними, а тому, на думку скаржника, наявна достатня підстава для визнання таких договорів недійсними. Також під час укладення сторонами оспорюваних договорів не були погоджені із нею конкретні строки внесення орендарем орендної плати, а у пункті 9 лише зазначається про те, що орендна плата вноситься щорічно та у строки, що обумовлені сторонами. Отже, строки внесення орендарем орендної плати не визначалися сторонами при укладенні договорів, а така умова є істотною. Дана обставина свідчить про порушення прав орендодавця, оскільки від визначення конкретного строку внесення орендної плати залежить відповідальність орендаря. Відповідач маніпулює істотною умовою та на свій розсуд сплачує орендну плату, то в жовтні, то в кінці грудня. Стосовно відповідальності, то у пункті 11 договору не встановлено розміру пені у процентному відношенні, що унеможливлює стягнення такої у разі порушення строків внесення орендної плати. Окрім того, відповідно до ст.25 Закону України «Про оренду землі» з часу державної реєстрації договорів оренди орендар зобов`язаний сплачувати земельний податок. Умовами договорів такий обов`язок на орендаря не покладений. Вона сплачувала земельний податок за 2017-2018 роки. Відповідач не подавав документів до органу Державної фіскальної служби України для сплати земельного податку. При справлянні нею земельного податку втрачається сенс від здачі в оренду спірних земельних ділянок на умовах, що прописані у оспорюваних договорах, оскільки ставка земельного податку для земель сільськогосподарського призначення складає 3% від нормативної грошової оцінки, а орендна плата також становить 3% від нормативно грошової оцінки земельних ділянок. Отже, відсутність у договорах конкретних строків внесення відповідачем орендної плати; не визначення у процентному відношенні розміру пені; відсутність порядку та способу обчислення розміру орендної плати із урахуванням коефіцієнтів інфляції; відсутність умов щодо періодичного перегляду розміру орендної плати; відсутність умов збереження переданих в оренду земельних ділянок; відсутність умов сплати та відшкодування земельного податку; відсутність механізму визначення стану переданих в оренду земельних ділянок, які мають передаватися орендарем після припинення договору оренди; відсутність обов`язку орендаря вносити інвестиції у розвиток інфраструктури та модернізацію меліоративних систем і об`єктів інженерної інфраструктури та сприяння їх належній експлуатації; невідповідність договорів Типовому договору призводить до неможливості з боку орендодавця вимагати від орендаря сплачувати оренду плату у конкретно встановлену дату; до неможливості у разі порушення орендарем зобов`язань стягувати пеню; до неможливості перегляду розміру орендної плати та її збільшення; відсутності гарантій щодо збереження переданих в оренду земельних ділянок. Суд не надав належної оцінки тій обставині, що орендар у судовому засіданні відмовився привести оспорювані договори у відповідність до вимог закону та з додержанням її прав, а тому вона не має іншого способу захисту своїх прав, окрім судового. Окрім того, частина друга ст.14 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що договір оренди землі має відповідати Типовій формі договору оренди землі, яка затверджена КМУ, але у оспорюваних договорах нормативна грошова оцінка визначена не на дату укладення договорів, тобто не на 18 жовтня 2015 року, а на 01 січня 2015 року, тобто станом за десять місяців, які передували їх укладенню; розділ «Об`єкт оренди» Типового договору має сім пунктів, тоді як оспорювані договори лише п`ять пунктів; договори не містять додатку у вигляді форми індексації орендної плати; п.13 Типового договору передбачає періодичність перегляду розміру орендної плати, тоді як п.10 оспорюваних договорів періодичності перегляду розміру орендної плати не передбачає взагалі; п.14 Типового договору містить види стягнення у разі не внесення орендної плати у строки, визначені законом, серед яких зазначаються: штраф у розмірі 100 % річної орендної плати, який має сплачуватися у 10-денний строк орендарем та пеня, визначена у процентному відношенні (у відсотках) несплаченої суми за кожний день прострочення. Оспорювані договори не містять штрафу, а не визначена у відсотковому відношенні пеня; всупереч Типовому договору та Конституції України у обов`язки орендодавця включено відчуження земельної ділянки шляхом продажу громадянину ОСОБА_2 . Також вважає, що судом не дотримано норму ст.89 ЦПК України щодо оцінки доказів. Відповідач на жодне питання відповідати не бажав, доказів, які б спростовували доводи позивача, ним не надано. Доводи орендаря ґрунтувалися лише на тому, що він сплачує орендну плату, що не можна вважатися підставою дійсності правочину. Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин. Висновки суду першої інстанції про те, що сторонами при укладенні оспорюваних договорів було досягнуто згоди з усіх істотних умов не відповідають обставинам справи.

Відповідач подав відзив на апеляційну скаргу, у якому просить рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. Зокрема посилається на те, що приватний нотаріус відношення до цивільної справи не має, оскільки договори оренди трьох земельних ділянок у нотаріальному порядку не посвідчувалися. Даний факт не суперечить положенням закону та не свідчить про нікчемність правочинів, отже форма договорів дотримана та вони пройшли державну реєстрацію. Також наголошує на тому, що в апеляційній скарзі йдеться про те, що рішення суду першої інстанції не містить дослідження обставин, але при цьому не зазначено, які конкретно обставини залишені судом поза увагою. Вважає, що позивачем не доведено факту навмисного введення її в оману та замовчування обставин, які могли перешкодити укладенню договорів, а також наявності безпосереднього зв`язку між такими діями та волевиявленням позивача на укладення договорів. Також наполягає на тому, що після укладення правочинів, договори оренди землі щодо проведення розрахунків належно ним виконувалися упродовж не одного року. Позивач не відмовлялася від одержання орендної плати у розмірі виплати, а тому її незгода з умовами виконання договору не може бути підставою для визнання її прав порушеними в момент укладення договорів оренди землі та визнання їх недійсними. Окрім того, позивач у досудовому порядку зверталася до нього з вимогою не про визнання окремих частин договір оренди землі недійсними, а про їх розірвання, що не є тотожним, оскільки передбачає різні підстави.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції відповідно до положень ст.367 ЦПК України, колегія суддів апеляційного суду доходить до висновку, що апеляційна скарга не може бути задоволена з наступних підстав.

Із матеріалів справи убачається та судом установлено, що ОСОБА_1 є власником трьох земельних ділянок. На підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 26 березня 2013 року вона успадкувала після смерті матері земельну ділянку площею 4,2047 га з кадастровим номером :03:000:0170; на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 26 березня 2013 року - успадкувала після смерті матері земельну ділянку площею 4,4553 га з кадастровим номером :03:000:0169; на підставі державного акту на право приватної власності на землю серії ІІІ-ЖТ №004384, виданого 24 лютого 2003 року, їй належить земельна ділянка площею 4,2027 га з кадастровим номером :03:000:0168. Дані земельні ділянки розташовані на території Волицької сільської ради Андрушівського району Житомирської області та передані для товарного сільськогосподарського виробництва. Право власності на земельні ділянки зареєстровано за позивачем відповідно Андрушівською державною нотаріальною конторою 26 березня 2013 року за №№1134336,1133189 та реєстраційною службою Андрушівського районного управління юстиції Житомирської області відповідно 26 грудня 2014 року за №18377959.

18 жовтня 2015 року між ОСОБА_1 (орендодавцем) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 (орендарем) у письмовій формі укладено три договори оренди вищевказаних земельних ділянок, згідно умов яких орендодавець надала, а орендар прийняв в строкове платне користування земельні ділянки площею 4,2047 га з кадастровим номером :03:000:0170, площею 4,4553 га з кадастровим номером :03:000:0169 та площею 4,2027 га з кадастровим номером :03:000:0168 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які знаходяться на території Волицької сільської ради Андрушівського району Житомирської області.

Договір оренди землі може посвідчуватися у нотаріальному порядку за бажанням однієї із сторін. У даному випадку договори оренди землі нотаріально не посвідчувалися.

Реєстраційною службою Андрушівського районного управління юстиції Житомирської області проведена державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок: 20 жовтня 2015 року №25419096, 21 жовтня 2015 року №25449283, 20 жовтня 2015 року №25417582 (а.с.97-99 т.1).

Правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом.

Відповідно до частини першої ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою ст.203 цього Кодексу.

Згідно з частиною першою ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цього Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності (частина друга ст.203 ЦК України). Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (частина третя ст.203 ЦК України). Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним (частина п`ята ст.203 ЦК України).

Виходячи з обґрунтування та змісту позовних вимог, апеляційний суд звертає увагу також на положення частини першої ст.230 ЦК України за нормами якої, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.

Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якості речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків встановлених законом.

У пункті 20 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» роз`яснено, що правочин визнається вчиненим під впливом обману у випадку навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину. На відміну від помилки, ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину. Наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення.

Правове значення для правильного вирішення питання щодо недійсності правочинів має з`ясування обставин, чи були додержані положення закону саме на момент вчинення договорів оренди земельних ділянок.

На момент вчинення трьох договорів оренди земельної ділянки стаття 15 Закону України «Про оренду землі» діяла в редакції, яка відносила до істотних умов договору оренди землі: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендну плату із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Редакція вказаної вище норми також передбачала, що за згодою сторін у договорі оренди землі могли зазначатися інші норми. Поряд із цим, редакція даної норми, що діяла на час вчинення оспорюваних договорів оренди землі, не передбачала вказівки на те, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, є підставою для визнання договору недійсним.

Також редакція ст.15 Закону України «Про оренду землі» передбачала, що у разі, якщо договором оренди землі передбачено здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення об`єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

У постанові від 04 лютого 2015 року в справі №6-233цс14 Верховним Судом України висловлена правова позиція про те, що виходячи з того, що у порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, суд повинен встановити, чи дійсно порушує право орендодавця відсутність у договорі оренди умов, передбачених ст.15 Закону України «Про оренду землі», визначити істотність цих умов, а також з`ясувати, у чому саме полягає порушення законних прав орендодавця. Дана позиція підтримана також у постанові Верховного Суду України від 09 грудня 2015 року в справі №6-849цс15.

Із змісту всіх трьох договорів оренди земельних ділянок вбачається, що їх пункти 2 містять інформацію про те, земельна ділянка якою площею (4,2047 га, 4,4553 га, 4,2027 га) та з яким кадастровим номером :03:000:0170, :03:000:0169, :03:000:0168) передана в оренду, а пункт 1 зазначає місце розташування земельної ділянки (територія Волицької сільської ради Андрушівського району Житомирської області). У пунктах 6 прописано, що договори укладені на 10 років, тобто міститься й істотна умова щодо строку дії договору.

Орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Питанню орендної плати в усіх оспорюваних договорах присвячені пункти 7,8,9,10,11, які викладені наступним чином: «7.Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірах: 3 (три) відсотка нормативної ціни земельної ділянки і становить 2 733 грн. 09 коп. в рік. 8.Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянки здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України. формами, що заповнюються під час укладення або зміни умов договору оренди чи продовження його дії. 9.Орендна плата орендарем вноситься щорічно та в строки, що обумовлені сторонами. 10.Розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом. 11.У разі не внесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня відповідно до Закону України.

У пунктах 5 договорів зазначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01 січня 2015 року становить 91 102,97 грн.

Отже, розмір орендної плати у договорах зазначений - 2 733 грн. 09 коп. в рік, що становить 3 (три) відсотка нормативної ціни земельної ділянки, яка станом на 01 січня 2015 року становила 91 102,97 грн.

Доводи апеляційної скарги про те, що при укладенні договорів оренди земельних ділянок слід було обов`язково виходити з експертної, а не нормативної грошової оцінки земельних ділянок спростовується положеннями Закону України «Про оцінку земель», а також ст.627 ЦК України, яка гарантує свободу договору та вільність сторін у визначенні умов договору з урахуванням актів цивільного законодавства.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок це результат визначення вартості земельної ділянки та пов`язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту, а нормативна грошова оцінка земельних ділянок це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Із змісту статті 5 Закону України «Про оцінку земель» вбачається, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру, зокрема, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об`єкта оцінки. Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них, крім випадків, визначених цим Законом, а також іншим законом.

Разом із тим, стаття 13 Закону України «Про оцінку земель» регулює випадки обов`язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок обов`язкова, зокрема, при визначенні розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Також дана стаття визначає випадки, коли проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок є обов`язковим. Такий випадок, як надання в оренду приватної земельної ділянки у переліку на обов`язкове проведення експертної грошової оцінки відсутній, чим передбачається, що експертна грошова оцінка могла бути проведена за згодою сторін, але обставина її відсутності не стала влаштовувати позивача лише з кінці 2018 року, коли вона звернулася до суду із даним позовом, а не на момент вчинення нею у 2015 році правочинів. Посилання на те, що позивач мала борг перед відповідачем за оформлення на себе земельних ділянок не доводить відсутність її згоди на час вчинення нею оспорюваних правочинів.

Окрім того, доводи апеляційної скарги не містять посилання на те, що при визначенні нормативної грошової оцінки земельних ділянок були порушені приписи Порядку, який визначав процедуру проведення нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, або Методики її здійснення. При вчиненні правочину в жовтні 2015 року показники обґрунтовано застосовані на початок бюджетного періоду, тобто на 01 січня 2015 року, що передувало періоду, в якому застосована нормативно грошова оцінка.

Також, Указом Президента України від 19 серпня 2008 року №725/2008 року з метою посилання захисту права власності громадян на землю, створення сприятливих умов для ефективного господарювання на ній, формування сталого землекористування у статті 1Указу Президента України від 02 лютого 2002 року №92 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» (зі змінами. Внесеними Указом від 13 вересня 2002 року №830) слова та цифри «у розмірі не менше 1,5 відсотка» замінити словами та цифрою «у розмірі не менше 3 відсотків».

Отже, у договорах розмір орендної плати зазначений. Інша справа, що розмір орендної плати, зазначений у договорах, перестав влаштовувати позивача, тобто орендодавця.

Стосовно строків виплати орендної плати, реального її розміру, індексації, порядку перегляду.

Відповідно до частини першої ст.251 ЦК України строком є певний період у часі, зі впливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами (частина перша ст.252 ЦК України). Строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку (частина перша ст.254 ЦК України).

Отже, фактично сторони домовилися, що орендар зобов`язується сплачувати орендодавцю орендну плату щорічно не пізніше 31 грудня звітного періоду.

Згідно з податковими розрахунками відповідач сплатив позивачу за оренду трьох земельних ділянок за 2016 рік - 9 839,10 грн., за 2017 рік 9 813,13 грн., а за відомостями виплати орендної плати за 2018 рік - 18 483,12 грн. (дата отримання 27 листопада 2018 року), за 2019 рік 18 483,12 грн. (дата отримання 16 грудня 2019 року). Позивач не заперечує тієї обставини, що орендну плату одержувала до 31 грудня кожного звітного періоду щорічно, а виплачений щорічний розмір орендної плати доводить ту обставину, що реально відповідач виплачував позивачу щорічно суми орендної плати, які перевищували розмір, вказаний у договорах (мав сплачувати щорічно за оренду трьох земельних ділянок 8 199,27 грн.).

Із довідки, виданої відділом Держгеокадастру в Андрушівському районі Житомирської області, яка міститься у матеріалах даної цивільної справи на аркуші 104, вартість кожної із земельних ділянок із кадастровими номерами :03:000:0168; :03:000:0169; :03:000:0170 становить: за 2016 рік 109 335,12 грн. із врахуванням сукупного коефіцієнту інфляції на 2016 рік 4,796 та коефіцієнту 1,756 для ріллі; за 2017 рік 109 335,12 грн. із врахуванням сукупного Кі на 2016 рік 4,796 та коефіцієнту 1,756 для ріллі; за 2018 рік 109 335,12 грн. із врахуванням сукупного Кі на 2016 рік 4,796 та коефіцієнту 1,756 для ріллі. Отже, із урахуванням коефіцієнтів належало сплатити щорічно за 2016-2018 роки за користування трьома земельними ділянками із розрахунку три відсотка - 9 840,16 грн. (109 335,12 х 3% х 3).

Із огляду на викладене вище, колегія суддів доходить до висновку, що відповідач щорічно збільшував виплачуваний позивачу розмір орендної плати за оренду ним трьох земельних ділянок. Реальні розміри виплат покривали індексацію та перевищували щорічний розмір орендної плати, зазначеної у оспорюваних договорах. Такі обставини також доводять перегляд відповідачем у односторонньому порядку розміру орендної плати у бік її збільшення.

За таких обставин, апеляційний суд погоджується із висновками суду першої інстанції про те, що обов`язок проведення індексації орендної плати, передбачений частиною третьою ст.21 Закону України «Про оренду землі» відповідачем виконувався, індексація орендної плати проводилася і орендна плата сплачувалася позивачу із урахуванням індексації, а тому відсутність у договорах умов щодо індексації орендної плати, періодичності перегляду орендної плати та не зазначення відсоткового показника пені не може бути підставою для задоволення позову, оскільки не доведено порушення прав позивача відсутністю у договорах відповідних істотних умов, передбачених ст.15 Закону України у редакції, що діяла на час вчинення оспорюваних правочинів.

Доводи апеляційної скарги щодо вчинення позивачем правочинів під впливом обману ґрунтуються на припущеннях, оскільки належними та допустимими докази не підтверджуються. Не доведено умислу в діях відповідача, а ненадання ним відповідей на запитання, які задавали учасники судового засідання, не є доказом наявності у діях відповідача винної поведінки по відношенню до прав позивача, як власника та орендодавця спірних земельних ділянок.

Згідно з пунктом 170.1.1 ст.170 Податкового кодексу України податковим агентом платника податку орендодавця щодо його доходу від надання в оренду (емфітевзис) земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю є орендар, тобто відповідач.

Із податкових розрахунків за 2016-2017 роки вбачається, що земельний податок сплачений відповідачем (а.с.66-70 т.1). Проте, у матеріалах справи міститься одна квитанція від 03 квітня 2019 року про сплату позивачем земельного податку за 2017-2018 роки на суму 2 485 грн. (а.с.107). Інші ксерокопії є повтором цієї квитанції (а.с.128-129).

У обґрунтування позиції щодо невиконання відповідачем податкових зобов`язань позивач посилається на положення ст.272 Податкового кодексу України, але дана стаття ПК України виключена на підставі Закону від 28 грудня 2014 року №71-VIII, тобто до виникнення між сторонами спірних правовідносин.

Питання виконання відповідачем податкових зобов`язань не впливає на визнання оспорюваних договорів недійсними.

Решта доводів апеляційної скарги щодо невідповідності договорів Типовому договору також не можуть бути підставою для визнання договорів недійсними при реальному їх виконанні. Окрім того, відхід від Типової форми договору не заборонений, навіть з огляду на свободу договору, аби не порушувалися права сторін. Решта доводів апеляційної скарги відноситься не до істотних умов, а тому додаткового правового обґрунтування не потребує.

Оскільки судом першої інстанції ухвалене рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права, доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції, які відповідають обставинам справи, а тому рішення залишається без змін, що узгоджується із положеннями ст.375 ЦПК України.

Керуючись ст.ст.259,268,367-368,374-375,381-384 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, а рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 12 березня 2020 року без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча Судді:

Повний текст постанови складений 25 серпня 2020 року.