Єдиний унікальний номер судової справи: 473/1098/20
Провадження № 22-ц/812/1253/20 Доповідач апеляційного суду Самчишина Н.В.
Постанова

іменем України

20 липня 2020 року м. Миколаїв Справа № 473/1098/20

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:

головуючого судді - Самчишиної Н.В.,

суддів: Лисенка П.П., Серебрякової Т.В.,

із секретарем судового засідання - Гавор В.Б.,

за участю: представника позивача ОСОБА_1. ,

-представника відповідача - ОСОБА_2

переглянувши в порядку спрощеного позовного провадження у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_3 , подану в її інтересах представником - адвокатом Усіковим Олексієм Віталійовичем, на рішення Вознесенського міськрайонного суду Миколаївської області від 02 червня 2020 року, ухвалене під головуванням судді Ротар М.М., того ж дня у приміщенні того ж суду, дата складення повного тексту 04 червня 2020 року, у цивільній справі за позовом Прибужанівської сільської ради Вознесенського району Миколаївської області до ОСОБА_3 про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості по орендній платі,

встановив:

03 квітня 2020 року Прибужанівська сільська рада Вознесенського району Миколаївської області звернулася до суду з позовом до ОСОБА_3 , з урахуванням уточнених позовних вимог, просила розірвати договір оренди землі, укладений між Головним управлінням Держземагенства у Миколаївській області та ОСОБА_3 28 січня 2015 року, реєстраційний номер відсутній, на земельну ділянку з кадастровим номером :12:000:0032, площею 34,3372 га, яка знаходиться в межах території Дмитрівської сільської ради Вознесенського району, та стягнути з ОСОБА_3 заборгованість по сплаті орендної плати в розмірі 23 422 грн. 85 коп.

Позов обґрунтований тим, що 28 січня 2015 року між Головним управлінням Держземагенства у Миколаївській області та ОСОБА_3 укладено договір оренди земельної ділянки площею 34, 3372 га, у тому числі 34,3372 га. пасовища, кадастровий номер :12:000:0032, для ведення фермерського господарства, строком оренди 10 років. Згідно з договором орендна плата вноситься орендарем щорічно в грошовій формі у розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

На підставі наказу Держгеокадастру від 26 вересня 2018 року № 6514/0/14-18-СГ та рішення Прибужанівської сільської ради від 15 листопада 2018 року № 11 вказана земельна ділянка була передана територіальній громаді в особі Прибужанівської сільської ради Вознесенського району у комунальну власність.

Рішенням Прибужанівської сільської ради №5 від 13 липня 2018 «Про внесення змін до положення про комісію з врегулювання земельних відносин при Прибужанівській сільській раді» встановлено розмір орендної плати 12% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки. Тому на підставі підпункту 11 договору оренди землі орендар має сплачувати орендну плату відповідно до нової орендної ставки.

Крім того, в 2019 році нормативна грошова оцінка земельної ділянки змінилася та становила 227 375 грн. 10 коп.

За 2019 рік відповідач сплатила орендну плату, виходячи з 4% від нормативно грошової оцінки на час укладення договору. Тому позивач вважав, що орендна плата відповідачем не сплачена у повному обсязі та заборгованість складає 23 422 грн. 85 коп.

Крім того, відповідачкою без дозволу та передбачених законодавством процедур здійснено розорення земельної ділянки, що належить до категорії «пасовища».

Враховуючи вищевикладене, позивач просив про задоволення позову.

У відзиві на позовну заяву відповідач та її представник посилалися на безпідставність позовних вимог, виконання орендарем умов договору оренди землі та не підписання відповідачем змін до договору за додатковою угодою.

У відповіді на відзив позивач наполягав на підставності своїх вимог.

Рішенням Вознесенського міськрайонного суду Миколаївської області від 02 червня 2020 року позов Прибужанівської сільської ради Вознесенського району до ОСОБА_3 про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості по орендній платі задоволено частково.

Стягнуто з ОСОБА_3 на користь Прибужанівської сільської ради Вознесенського району заборгованість з орендної плати за користування землею площею 34,3372 га, кадастровий номер :12:000:0032, що знаходиться на території Прибужанівської сільської ради згідно договору оренди землі від 28 січня 2015 року, яка виникла за 2019 рік в розмірі 23 422 грн. 85 коп. та судовий збір в сумі 2102 грн.

В задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди землі відмовлено.

Частково задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що відповідачем за 2019 рік не в повному обсязі була сплачена орендна плата, з огляду на зміну нормативно грошової оцінки землі та підвищення відсотку за оренду землі, тоді як підстави для розірвання договору оренди землі відсутні.

Не погодившись з рішенням суду першої інстанції в частині розміру заборгованості з орендної плати, 01 липня 2020 року ОСОБА_3 через свого представника ОСОБА_2 подала апеляційну скаргу, у якій просила змінити рішення суду першої інстанції в цій частині та стягнути з неї на користь позивача заборгованість з орендної плати за користування землею площею 34,3372 га, кадастровий номер :12:000:0032, що знаходиться на території Прибужанівської сільської ради згідно договору оренди землі від 28 січня 2015 року, яка виникла за 2019 рік, в розмірі 7 543 грн. 50 коп. та вирішити питання щодо розподілу судових витрат.

Апеляційна скарга мотивована тим, що невідповідність висновків суду обставинам справи призвело до неправильного застосування норм матеріального права. Судом першої інстанції не надано оцінки доводам відповідача щодо відповідності здійсненого позивачем розрахунку заборгованості по орендній платі узгодженим сторонами умовам договору оренди землі. На думку відповідача, стягненню підлягає заборгованість з урахуванням сплаченої орендної плати, нормативно грошової оцінки та відсотка, що передбачений умовами договору оренди землі.

У відзиві на апеляційну скаргу Прибужанівська сільська рада Вознесенського району не погодилася з доводами та вимогами апеляційної скарги.

Заслухавши доповідь судді, пояснення учасників справи, які брали участь у судовому засіданні, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість оскаржуваного рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Суд встановив, що 28 січня 2015 року між Головним управлінням Держземагенства у Миколаївській області та ОСОБА_3 укладено договір оренди земельної ділянки площею 34, 3372 га, кадастровий номер :12:000:0032, для ведення фермерського господарства, строком оренди 10 років (а.с.62-64).

Згідно з договором орендна плата вноситься орендарем щорічно в грошовій формі у розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (п.8 договору).

Нормативно грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення договору становила 38 787 грн. 57 коп. (п.4 договору)

Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладення або зміни умов договору оренди чи продовження його дії (п.9 договору).

Відповідно до п.11 договору розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: змін умов господарювання, передбачених договором; змін розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами, зміни визначеного законом мінімального розміру орендної плати; в інших випадках, передбачених законом.

У разі зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, розрахунок розміру орендної плати здійснюється з урахуванням цих коефіцієнтів в односторонньому порядку орендарем без укладення додаткової угоди.

З матеріалів справи вбачається, що земельна ділянка передана в оренду для ведення фермерського господарства; цільове призначення земельної ділянки - для ведення фермерського господарства; умовами збереження стану об`єкта оренди визначається використання земельної ділянки за цільовим призначенням (пункти 2, 13 договору).

Право оренди земельної ділянки зареєстроване 11 березня 2015 року (а.с.23).

Спірна земельна ділянка передана в оренду ОСОБА_3 як фізичній особі.

Згідно з витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань від 15 липня 2020 року ОСОБА_3 припинила діяльність як фізична особа-підприємець з 12 квітня 2016 року.

Отже, земельна ділянка була надана ОСОБА_3 з конкретним цільовим призначенням - для ведення фермерського господарства, однак створення і діяльність такого фермерського господарства судом не встановлена.

На підставі наказу Держгеокадастру від 26 вересня 2018 року № 6514/0/14-18-СГ та рішення Прибужанівської сільської ради від 15 листопада 2018 року № 11 вказана земельна ділянка була передана територіальній громаді в особі Прибужанівської сільської ради Вознесенського району у комунальну власність (а.с.21-24).

Рішенням Прибужанівської сільської ради №5 від 13 липня 2018 «Про внесення змін до положення про комісію з врегулювання земельних відносин при Прибужанівській сільській раді», яке набрало чинності з 01 січня 2019 року, встановлено 12 відсотків зі сплати оренди за користування земельними ділянками категорії пасовища (а.с.25).

За змістом цього рішення, позивачем не було вирішено укласти з ОСОБА_3 додаткову угоду до договору оренди землі від 28 січня 2015 року та здійснити її державну реєстрацію згідно з чинним законодавством.

Листом №1128.04.07 від 12 вересня 2019 року Прибужанівська сільська рада Вознесеського району запросила ОСОБА_3 до сільської ради для підписання додаткової угоди посилаючись на те, що з 01 лютого 2019 року змінилась нормативно грошова оцінка землі (а.с.26).

Відповідно до Витягу із технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки з 01 січня 2019 року нормативно грошова оцінка земельної ділянки площею 34,3372 га, кадастровий номер :12:000:0032 становить 227375,10 грн. (а.с.15).

Прибужанівською сільської радою Вознесенського району вирішено з ОСОБА_3 укласти додаткову угоду до договору оренди землі від 01 жовтня 2019 року (а.с.48).

Проте, ОСОБА_3 додаткової угоди не уклала та не погодилася із постановленим сільською радою рішенням.

За 2019 рік відповідачем сплачена орендна плата, без урахування змін нормативно грошової оцінки земельної ділянки, в розмірі 1 551 грн. 50 коп. (а.с.44).

Суд першої інстанції врахувавши те, що відповідачем не в повному обсязі сплачено орендну плату за 2019 рік, що не може свідчити про систематичну не сплату орендної плати, та не встановлення іншими доказами порушення чи невиконання умов договору з боку відповідача, в тому числі і розорення земельної ділянки, дійшов до висновку, що відсутні підстави для розірвання договору оренди, який був укладений 28 січня 2015 року, а тому в цій частині відмовив у задоволенні позову.

Сторони погодилися з таким висновком суду першої інстанції та його рішення в цій частині не оскаржували.

За такого, відповідно до приписів частині першої статті 367 ЦПК України рішення суду першої інстанції у зазначеній частині в апеляційному порядку не переглядалось.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з частиною першою статті 15 цього Закону однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Орендна плата - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (стаття 21 Закону).

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оцінку земель» проведення грошової оцінки земельних ділянок є обов`язковим.

Відповідно до частини першої статті 13 цього Закону нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими та затвердженими нормативами (стаття 1 Закону).

Враховувавши те, що з часу укладення договору оренди землі нормативно грошова оцінка земельної ділянки у 2019 році змінилася, суд першої інстанції дійшов до обґрунтованого висновку, що сплачена відповідачем орендна плата за 2019 рік не відповідає нормативно грошовій оцінці земельної ділянки, яка є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності.

Разом з тим, колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що прийняття сільською радою рішення про встановлення 12 відсотків зі сплати оренди за користування земельними ділянками категорії пасовища є обов`язковою та безумовною підставою для зміни розміру орендної плати, яка є регульованою ціною, та сплати орендарем у зміненому розмірі.

Частиною 1 статті 632 ЦК України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (частини 1 та 2 статті 21 Закону України «Про оренду землі»).

Як зазначалось, згідно з пунктом 3 частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

Статтею 288 Податкового кодексу України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Договір оренди земель державної і комунальної власності укладається за типовою формою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Платником орендної плати є орендар земельної ділянки.

Об`єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду.

Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою за розмір земельного податку:

для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки;

Не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Таким чином, з урахуванням положень статті 632 ЦК України, статті 288 ПК України і статей 15, 21 Закону України «Про оренду землі» нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Частиною 2 статті 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частини 2 статті 632 ЦК України зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Виходячи зі змісту статей 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону України «Про оренду землі» колегія суддів дійшла висновку про те, що за загальним правилом зміна умов договору, в тому числі в частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін. За відсутності такої згоди такий договір може бути змінений за рішенням суду лише у випадках, встановлених умовами договору або в силу закону.

Відповідно до частини 1 статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

У разі коли сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінилися, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною 4 статті 652 ЦК України, змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило би співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Згідно з пунктом 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Рішенням Прибужанівської сільської ради №5 від 13 липня 2018 «Про внесення змін до положення про комісію з врегулювання земельних відносин при Прибужанівській сільській раді», яке набрало чинності з 01 січня 2019 року, встановлено 12 відсотків зі сплати оренди за користування земельними ділянками категорії пасовища.

З огляду на те, що за змістом пункту 288.5 статті 288 ПК України та статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то згідно з пунктом 11 договору оренди від 28 січня 2015 року підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами цього договору, має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру цієї плати або зміна розміру земельного податку, а не щорічне визначення рішенням Прибужанівської сільської ради розміру орендної плати за землю шляхом можливого запровадження нових орендних ставок в залежності від видів економічної діяльності землекористувача.

Проаналізувавши рішення Прибужанівської сільської ради №5 від 13 липня 2018 року «Про внесення змін до положення про комісію з врегулювання земельних відносин при Прибужанівській сільській раді», у зв`язку з неоднаковим тлумаченням змісту якого та умов договору оренди земельної ділянки від 28 січня 2015 року між сторонами власне і виник даний спір, колегія суддів вважає, що це рішення може бути самостійною підставою для внесення змін до договору оренди, якщо сторони цього договору визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для внесення змін до нього, що відповідає принципу свободи договору, встановленому статтями 3, 6, 627 ЦК України.

Колегія суддів також враховує те, що до переліку повноважень Прибужанівської сільської ради, визначеного статтею 12 Земельного кодексу України, не входить законодавче встановлення або зміна граничного (мінімального та максимального) розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, оскільки такі повноваження в силу приписів статті 288 Податкового кодексу України належать Верховній Раді України - єдиному органу законодавчої влади в Україні (стаття 75 Конституції України).

За таких обставин, апеляційний суд вважає неправильним висновок суду першої інстанції у даній справі про те, що, за відсутності погодження сторонами змін до договору оренди землі, обов`язковою підставою для зміни розміру та сплати орендарем орендної плати у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки є прийняття Прибужанівською сільською радою вищезазначеного рішення в частині орендної плати.

Враховуючи наведене, колегія суддів дійшла до висновку, що з відповідача на користь позивача підлягає стягненню орендна плата в розмірі 7 543 грн. 50 коп., що не сплачена у повному обсязі орендарем з урахуванням нормативно грошової оцінки земельної ділянки та сплаченої орендної плати (227 375, 10 х 4% - 1 551 грн. 50 коп.)

Отже оскільки в даному випадку суд першої інстанції був іншої думки, то відповідно до пункту 4 частини першої статті 376 ЦК України рішення суду в частині стягненої з відповідача на користь позивача суми заборгованості з орендної плати підлягає зміні, із зменшенням цієї суми заборгованості з 23 422 грн. 85 коп. до 7 543 грн. 50 коп.

На підставі ст. 141 ЦПК України підлягає зменшенню і розмір судового збору, стягненого з відповідача на користь позивача, пропорційно до розміру задоволених позовних вимог (32,21%) з 2 102 грн. до 676 грн. 96 коп.

За результатами апеляційного перегляду з позивача на користь відповідача слід стягнути 3 153 грн. судового збору, сплаченого останнім за подання апеляційної скарги.

Керуючись статтями 367, 376, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд,

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 , подану в її інтересах представником - адвокатом Усіковим Олексієм Віталійовичем, задовольнити.

Рішення Вознесенського міськрайонного суду Миколаївської області від 02 червня 2020 року в частині визначення судом суми заборгованості з орендної плати та судових витрат змінити, зменшивши розмір належних до стягнення з ОСОБА_3 на користь Прибужанівської сільської ради Вознесенського району Миколаївської області суми заборгованості з орендної плати з 23 422 грн. 85 коп. до 7 543 (сім тисяч п`ятсот сорок три) грн. 50 коп. та судового збору з 2 102 грн. до 676 грн. 96 коп.

Стягнути з Прибужанівської сільської ради Вознесенського району Миколаївської області на користь ОСОБА_3 3 153 (три тисячі сто п`ятдесят три) грн. судового збору за подачу апеляційної скарги.

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, і протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верхового Суду у випадках та з підстав, передбачених ст. 389 ЦПК України.

Головуючий Н.В. Самчишина

Судді: П.П. Лисенко

Т.В. Серебрякова

Повний текст постанови складено 20 липня 2020 року.