Провадження № 2/521/311/20
У Х В А Л А

17 липня 2020 року

Малиновський районний суд м. Одеси у складі:

головуючого судді Гуревський В.К.

за секретаря - Дробот В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Одесі клопотання Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ПАТ «КБ «ІНВЕСТБАНК» про призначення судової експертизи цивільній справі за позовом ПАТ «КБ «ІНВЕСТБАНК» в особі Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ПАТ «КБ «ІНВЕСТБАНК» Красюка Ігоря Івановича до ОСОБА_1 , третя особа Фонд гарантування вкладів фізичних осіб,про визнання договору недійсним, за позовом ОСОБА_1 до ПАТ «КБ «ІНВЕСТБАНК», Державного реєстратора Одеського міського управління юстиції Шинкаренка Юрія Володимировича, третя особа Фонд гарантування вкладів фізичних осіб,про визнання договору дійсним, скасування рішення про державну реєстрацію права власності, -

в с т а н о в и в :

В провадженні Малиновського районного суду м. Одеси перебуває цивільна справа за позовом ПАТ «КБ «ІНВЕСТБАНК» в особі Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ПАТ «КБ «ІНВЕСТБАНК» Красюка Ігоря Івановича до ОСОБА_1 , третя особа Фонд гарантування вкладів фізичних осіб,про визнання договору недійсним, за позовом ОСОБА_1 до ПАТ «КБ «ІНВЕСТБАНК», Державного реєстратора Одеського міського управління юстиції Шинкаренка Юрія Володимировича, третя особа Фонд гарантування вкладів фізичних осіб,про визнання договору дійсним, скасування рішення про державну реєстрацію права власності.

В червні 2020 року Уповноважена особа Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ПАТ «КБ «ІНВЕСТБАНК» звернулася до суду із клопотанням про призначення у справі оціночно-будівельної експертизи нерухомого майна, а саме: нежитлові споруди №3 із головного корпусу №7, загальною площею 2351,2 кв. м., що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 1, проведення якої доручити Київському науково-дослідному інституту судових експертиз (03680, м. Київ, вул. Смоленська, буд. 6.). На вирішення експертів поставити наступні запитання:

Яка ринкова вартість станом на 28.04.2016 р. нерухомого майна - нежитлових споруд АДРЕСА_2 3 із головного корпусу №7, загальною площею 2351,2 кв. м., що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 1;

Чи відповідає «Звіт № 03/16-М19 від 27.04.2016 р. з незалежної оцінки ринкової вартості нерухомого майна - нежитлових споруд АДРЕСА_2 3 із головного корпусу №7, загальною площею 2351,2 кв. м., що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1», складений ПП «ТА-ЕКСПЕРТ-СЕРВІС», вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам, оціночним процедурам?

В обґрунтування поданого клопотання посилалася на такі обставини.

Предметом розгляду справи є визнання недійсним договору купівлі-продажу від 28.04.2016 року, укладено між ПАТ «КБ «ІНВЕСТБАНК» та ОСОБА_1 , оскільки даний договір підпадає під дію п. 3 ч. 3 ст. 38 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб», а відтак є нікчемним.

Під час укладання договору купівлі-продажу від 28.04.2016 р. узгодження ціни відбувалось за результати проведення оцінки майна. Відповідно до звіту про оцінку майна № 03/16-М 19 від 27.04.2016 року ринкова вартість майна на дату оцінки становила 5725873,00 грн. Для визначення вартості об`єкта оцінки використовувався порівняльний методичний підхід.

Відповідачем ОСОБА_2 було надано до суду та судом долучено в якості доказів Висновок судової експертизи № 406/19 від 28.02.2019 р., що проведений судовим експертом ОСОБА_3

Ч. 6 ст. 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» унормовано, що положення (національні стандарти) оцінки майна є обов`язковими до виконання суб`єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою КМУ від 10.09.2003 № 1440 є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. Поняття, що вживаються у цьому Стандарті, використовуються в інших національних стандартах.

Даним Стандартом (п. п. 50-55), зокрема, визначені загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна.

Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою КМУ від 28.10.2004 №1442, є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

Таким чином, оцінка нерухомого майна має здійснюватися у відповідності до Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна» з урахуванням вимог Національного стандарту № 1, яким визначено загальні засади.

Згідно з приписами п. 50 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема, ознайомлення з об`єктом оцінки.

Відповідно до п. 51 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки; ознайомлення з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об`єкта оцінки та пов`язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; - складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об`єкта оцінки на дату оцінки; - доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об`єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

З висновку експерту № 406/19 від 28.02.2019 р., що проведений судовим експертом ОСОБА_3 , не вбачається, що визначенню вартості майна передував огляд об`єкта оцінки, оскільки з додатку №1 до висновку ввід 28.02.2016 р. додано фото виключно загального вигляду будівлі, що викликає сумніви щодо об`єктивності здійсненої висновку.

Позивач за первісним позовом, не погоджується з проведеним висновком судової експертизи № 406/19 від 28.02.2019 р., що проведений судовим експертом ОСОБА_3 на замовлення ОСОБА_1 , оскільки станом на 2016 рік вихідні дані та документи, які були використані при проведені експертизи є неточними, використовувались документи з урахуванням технічного стану, складений станом на 12.08.2010 р. що призвело до помилкового висновку при проведені експертиз.

Крім того, було залишено поза увагою факт значного спливу часу з моменту виконання ремонтних робіт у 2016 р. до моменту проведення експертизи (станом на 28.02.2019 р.) та ін.

При цьому судовий експерт прийняв виключно пояснення ОСОБА_1 щодо незадовільного технічного стану об`єкту оцінки, про що зазначено у Висновку експерта від 28.02.2019 р.(останній абзац сторінки 7 Висновку експерта (а.с. 48).

Разом з тим, відповідно до п. 9 договору купівлі продажу від 28.04.2016 р. зазначено, що у Покупця ( ОСОБА_1 ) претензій до продавця (Банку) щодо якісних характеристик не має. Більше того, відповідає цільовому використанню та задовольняє покупця.

Також, при визначенні ринкової вартості нерухомості в обов`язковому порядку враховується земельна компонента (якщо земельна ділянка, на якій розташована нерухомість, приватизована (є державний акт), то необхідно визначати ринкову вартість даної земельної ділянки. У випадку, коли земельна ділянка не приватизована, необхідно визначати вартість права користування даною земельною ділянкою).

Разом з тим, у Висновку експерта не наведено жодних нормативно-правових актів, які забороняють або / чи дозволяють визначення вартості будівель і споруд без визначення правового статусу земельної ділянки.

Враховуючи вищевикладене, для з`ясування обставин, що мають значення для справи і потребують спеціальних знань, з метою визначення ринкової вартості нерухомого майна на день укладення договору купівлі-продажу, саме 28.04.2016 року, заявник вважає за необхідне призначити у справі судом незалежну оціночно-будівельну експертизу.

Представник ОСОБА_1 заперечував проти призначення оціночно-будівельної експертизи нерухомого майна, посилаючись на таке.

Відповідно до ч. 1 ст. 106 ЦПК України, учасник справи має право подати до суду висновок експерта, складений на його замовлення.

Слід зазначити, що у справі наявний висновок судової експертизи, складений на замовлення учасника справи, що дозволяє вирішувати справу та надає відповіді на питання, які потребують спеціальних знань.

Відповідно до п. 1.2.13., 3.6. Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень, затвердженої Наказом Міністерства юстиції України 08.10.1998 № 53/5, згідно з процесуальним законодавством України експертами виконуються первинні, додаткові, повторні, комісійні та комплексні експертизи. Первинною є експертиза, коли об`єкт досліджується вперше. Додатковою є експертиза, якщо для вирішення питань щодо об`єкта, який досліджувався під час проведення первинної експертизи, необхідно провести додаткові дослідження або дослідити додаткові матеріли (зразки для порівняльного дослідження, вихідні дані тощо), які не були надані експертові під час проведення первинної експертизи. Повторною є експертиза, під час проведення якої досліджуються ті самі об`єкти і вирішуються ті самі питання, що й при проведенні первинної (попередніх) експертизи (експертиз). У разі необхідності проведення додаткової або повторної експертизи у документі про призначення експертизи (залучення експерта) зазначаються мотиви та підстави для її призначення.

Відповідно до п. 11 Постанови Пленуму Верховного суду України № 8 від 30.05.97 р. «Про судову експертизу в кримінальних і цивільних справах», повторна експертиза призначається, коли є сумніви у правильності висновку експерта, пов`язані з його недостатньою обґрунтованістю чи з тим, що він суперечить іншим матеріалам справи, а також за наявності істотного порушення процесуальних норм, які регламентують порядок призначення і проведення експертизи. Істотними можуть визнаватися, зокрема, порушення, які призвели до обмеження прав обвинуваченого чи інших осіб. В ухвалі (постанові) про призначення повторної експертизи зазначаються обставини, які викликають сумніви у правильності попереднього висновку експерта. Проведення повторної експертизи може бути доручено тільки іншому експертові.

Позивач за первісним позовом послався на порушення експертом п. 50 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», через відсутність попереднього ознайомлення експерта із об`єктом оцінки, що на думку позивача підтверджується відсутністю фотофіксації об`єкта оцінки всередині будівлі.

Натомість зазначене посилання позивача повністю спростовується матеріалами справи, зокрема висновком експерта №406/19 від 28.02.2019 року, який містить на сторінках 7-9 висновку детальний опис будівлі ззовні та всередині, а також додатки, а саме фотоматеріали будівлі не тільки ззовні, але й всередині (т. 3 ас. 48, 49, 60).

Тим самим, посилання позивача на порушення експертом Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» є необґрунтованими та спростовуються матеріалами справи.

Посилання позивача на те, що висновок експерта містить посилання на документацію із технічної інвентаризації, складеної станом на 12.08.2010 року, не свідчить про неправильність висновку експерта, адже фактично техніко-економічні показники будівлі, як-то планування та площі, з цього періоду не змінилися, тим самим експерт, оглянувши будівлю та встановивши відсутність відхилень від документів технічної інвентаризації, обґрунтовано прийняв до уваги саме ці документи технічної інвентаризації.

Щодо посилання позивача на те, що експертом прийнято до уваги лише пояснення ОСОБА_1 щодо технічного стану приміщення не відповідають дійсності, адже експертом вартість об`єкта оцінки визначалася із урахуванням багатьох чинників, в тому числі аналізу найбільш ефективного використання, із використанням дохідного підходу та порівняльного підходу до визначення вартості об`єкта оцінки.

Тим самим, із урахуванням того, що експертом не застосовувався витратний метод оцінки, пояснення ОСОБА_1 щодо технічного стану об`єкта оцінки не мали впливу на оцінку майна, а тому посилання на те, що експертом приймалися до уваги тільки пояснення ОСОБА_1 по-перше не відповідають дійсності, адже експертом приймалися до уваги і інші документи, і реальний стан майна, і інші економічні показники в тому числі аналогічні пропозиції на ринку, а по-друге, пояснення ОСОБА_1 не впливають на висновок про оцінку майна.

Посилання позивача на те, що експертом необґрунтовано не враховано вартість прав користування земельною ділянкою є необґрунтованими, адже Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна» не містить обов`язку експерта при оцінці об`єкта нерухомості, відмінного від земельної ділянки, включати до вартості такого об`єкта вартість імовірного землекористування за відсутності документів на право користування земельною ділянкою. Навпаки, відповідний стандарт розглядає будівлі як земельні поліпшення, а тому передбачає в окремих випадках включення у вартість земельної ділянки вартість земельних поліпшень в вигляді будівель та споруд, що знаходяться на ній, але не навпаки. Тим самим, Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна» включення вартості землекористування особливо за відсутності документів та на таке землекористування до вартості об`єкта нерухомого майна не передбачає.

Позивач за первісним позовом не навів обґрунтування сумніву в правильності висновку експерта, а наведені ним посилання на порушення експертом спростовуються матеріалами справи.

Тим самим, позивачем за первісним позовом не наведено обґрунтування необхідності призначення повторної експертизи.

Окремо слід зазначити, що експертом у висновку експерта № 406/19 від 28.02.2019 року визначено вартість об`єкта нерухомого майна на рівні 5837108,00 грн.

Відповідний об`єкт нерухомого майна реалізовано банком на підставі ним же замовленої оцінки за ціною 5837375,00 грн.

В той же час, відповідно до протоколу електронного аукціону від 26.12.2019 року, який наявний в матеріалах справи, майнові права на будівлю, що є предметом спору у цій справі, а також інших об`єктів нерухомого майна, зокрема комерційної нерухомості, були продані позивачем за первісним позовом за 4741408,37 грн.

Тим самим, позивач за первісним позовом сам визнав те, що ціна об`єкта, вказана в договорі купівлі-продажу, укладеному із ОСОБА_1 , відповідає справедливій ринковій ціні, адже на сьогоднішній день банку продає майнові права на цей об`єкт нерухомого майна разом із іншими об`єктами комерційної нерухомості за значно меншою ціною.

Крім того, визначена експертом у висновку експерта №406/19 від 28.02.2019 року вартість об`єкта нерухомого майна в розмірі 5837108,00 грн., цілком узгоджується із вартістю цього об`єкту, визначеною у звіті №03/16-М19 від 27.04.2016 року, який було виготовлено на замовлення самого позивача за первісним позовом, відповідно до якого об`єкт оцінено в 5725873,00 грн., а також вартістю, визначеною в договорі купівлі-продажу від 28.04.2016 року в розмірі 5837375,00 грн.

Тим самим висновок експерта цілком узгоджується із іншими наявними у справі доказами.

Позивач за первісним позовом не навів в заяві пояснення того, в чому полягають порушення при складенні звіту №03/16-М19 від 27.04.2016 року, та того, чому позивач уклав договір на підставі цього звіту, якщо він з ним був не згоден.

Наявний в матеріалах справи висновок експерта №406/19 від 28.02.2019 року не містить ознак наявності істотного порушення процесуальних норм, які регламентують порядок призначення і проведення експертизи, не суперечить іншим матеріалам справи, зокрема звіту №03/16-М19 від 27.04.2016 року та протоколу електронного аукціону від 26.12.2019 року, та є достатньо обґрунтованим, адже єдине посилання позивача на відсутність ознайомлення експерта із об`єктом оцінки спростовується матеріалами справи.

Тим самим, підстави для призначення повторної експертизи з питання визначення ринкової вартості нерухомого майна станом на 27.04.2016 року є відсутніми, у зв`язку із викладеними вище обставинами.

Щодо питання про відповідність Звіту №03/16-М19 від 27.04.2016 року, замовленого самим же банком, та використаного ним же під час укладення договору купівлі-продажу, вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна слід зазначити, що це питання не має правового значення для справи, адже до предмету доказування входить не питання відповідності цього звіту вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, а питання ринкової вартості майна. Ринкова вартість майна визначена висновком судового експерта № 406/19 від 28.02.2019 року, отже відповідь на запитання про відповідність Звіту № 03/16-М19 від 27.04.2016 року вимогам закону не має відношення до предмету доказування.

Слід звернути увагу на те, що висновок судового експерта № 406/19 від 28.02.2019 року було долучено до матеріалів справи ще 02.07.2019 року (т. 3, а. с. 44), тобто фактично за дев`ять місяців до початку карантинних заходів, пов`язаних із COVID-19, тим самим, позивач подає клопотання про призначення експертизи майже через рік після ознайомлення з ним.

В судове засідання, яке відбулося 17 липня 2020 року, з`явився представник ОСОБА_1 .

Уповноважена особа Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ПАТ «КБ «ІНВЕСТБАНК» надала до суду клопотання про відкладення судового засідання, посилаючись на те, що у працівника банку, з яким контактував представник позивача, виявлені ознаки вірусного захворювання, наразі очікуються результати тестів.

Представник ОСОБА_1 заперечував проти поданого клопотання, посилаючись на затягування розгляду справи, крім того, подані клопотання та заяви Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ПАТ «КБ «ІНВЕСТБАНК» не передбачають обов`язкової присутності сторін, оскільки подані ще в червні місяці, на них подані заперечення стороною ОСОБА_1 , наполягав на їх розгляді.

Суд, дослідивши матеріали справи, вважає, що клопотання про призначення експертизи може бути розглянута за відсутності Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ПАТ «КБ «ІНВЕСТБАНК».

Ухвалою суду від 17 липня 2020 року продовжено строк на розгляд клопотання про призначення експертизи.

Розглянувши подане клопотання, заперечення проти поданого клопотання, матеріали справи, суд вважає за необхідне відмовити в його задоволенні з таких підстав.

Відповідно до ст. 103 ЦПК України, суд призначає експертизу у справі за сукупності таких умов: 1) для з`ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо; 2) сторонами (стороною) не надані відповідні висновки експертів із цих самих питань або висновки експертів викликають сумніви щодо їх правильності. У разі необхідності суд може призначити декілька експертиз, додаткову чи повторну експертизу.

Відповідно до ч. 1 ст. 106 ЦПК України, учасник справи має право подати до суду висновок експерта, складений на його замовлення.

За ч. 2 ст. 113 ЦПК України якщо висновок експерта буде визнано необґрунтованим або таким, що суперечить іншим матеріалам справи або викликає сумніви в його правильності, судом може бути призначена повторна експертиза, яка доручається іншому експертові (експертам).

До суду надано кожною із сторін спору висновки, виготовлені на їх замовлення.

Клопотання про призначення експертизи не містить доказів, за яких суд може вважати висновок експерта необґрунтованим, або таким, що суперечить іншим матеріалам справи, а тому суд вважає за необхідне відмовити у задоволенні клопотання представника Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ПАТ «КБ «ІНВЕСТБАНК» про призначення судової експертизи.

Відповідно до ст. 110 ЦПК України висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 89 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні.

Таким чином, надані до суду сторонами у справі висновки експертів мають бути оцінені судом при розгляді справи по суті.

Керуючись ст. ст. 103-104, 109-110, 113 ЦПК України, СУД

У Х В А Л И В :

У задоволенні клопотання представника Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ПАТ «КБ «ІНВЕСТБАНК» про призначення судової експертизи у цивільній справі за позовом ПАТ «КБ «ІНВЕСТБАНК» в особі Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ПАТ «КБ «ІНВЕСТБАНК» Красюка Ігоря Івановича до ОСОБА_1 , третя особа Фонд гарантування вкладів фізичних осіб, про визнання договору недійсним, за позовом ОСОБА_1 до ПАТ «КБ «ІНВЕСТБАНК», Державного реєстратора Одеського міського управління юстиції Шинкаренка Юрія Володимировича, третя особа Фонд гарантування вкладів фізичних осіб, про визнання договору дійсним, скасування рішення про державну реєстрацію права власності відмовити.

Ухвала суду окремо від рішення суду оскарженню не підлягає.

Ухвала суду в повному обсязі складена 20 липня 2020 року.

СУДДЯ В.К.Гуревський