Справа № 309/2791/19
Провадження № 2/309/34/20
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

22 червня 2020 року м. Хуст

Хустський районний суд Закарпатської області

в складі головуючого судді Волощук О.Я.

при секретарі Зейкан Н.Л.

розглянувши у відкритому судовому засіданні за правилами загального позовного провадження в залі суду м. Хуст цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа без самостійних вимог: приватний нотаріус Хустського районного нотаріального округу Шкарампота Вячеслав Дмитрович про визнання правочину недійсним, -

В С Т А Н О В И В:

ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа без самостійних вимог: приватний нотаріус Хустського районного нотаріального округу Шкарампота Вячеслав Дмитрович про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлової будівлі - навісу для віялки і зерна, площею 405,6 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного 07.08.2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідченого приватним нотаріусом Хустського районного нотаріального округу Шкарампота В.Д., зареєстрованого в реєстрі за №2263.

У позові посилається на те, що відповідно до договору оренди нежитлового приміщення з правом викупу від 01.11.2016 року укладеного між ОСОБА_1 та СТОВ «Дружба», позивач ОСОБА_1 орендує нежитлову будівлю - навіс для віялки і зерна з надвірними спорудами, площею 405.6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_2 .

Згідно п. 2.1 договору оренди нежитлового приміщення з правом викупу від 01.11.2016 року укладеного між ОСОБА_1 та СТОВ «Дружба», термін дії договору до 30 вересня 2019 року.

Відповідачка ОСОБА_2 придбала вказане майно з торгів.

Позивач вважає, що до відповідачки ОСОБА_2 перейшли права та обов`язки орендодавця по вказаному договору.

Відповідно до п. 2.2. договору оренди якщо жодна сторона в термін два місяці до закінчення дії договору - до 01.08.2019 року не заявить про намір його розірвати, договір автоматично пролонговується на той же самий термін на тих же самих умовах.

Відповідачка ОСОБА_2 не повідомила позивача про те, що договір оренди не продовжується, у зв`язку із чим він залишається дійсним до 30 серпня 2022 року.

16.08.2019 року ОСОБА_1 отримав лист про те, що орендований ним об`єкт нерухомості навіс - для віялки і зерна з надвірними спорудами, площею 405.6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_2 продано відповідачу ОСОБА_3 відповідно до договору купівлі-продажу від 07.08.2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Хустського районного нотаріального округу Шкарампота В. Д., зареєстрованого в реєстрі за № 2263.

Позивач вважає, що договір купівлі - продажу нежитлової будівлі від 07.08.2019 року, посвідчений приватним нотаріусом Хустського районного нотаріального округу Шкарампота В. Д., порушує права позивача як орендаря на першочергове право на придбання майна в порядку, визначеному ст. 777 Цивільного кодексу України.

Згідно п. 6.1. договору оренди нежитлового приміщення з правом викупу від 01.11.2016 року у разі продажу орендованого майна орендар має переважне право перед іншими особами на придбання орендованого майна.

При продажі орендованого майна відповідачка ОСОБА_2 знала про те, що до неї перейшли права та обов`язки орендодавця. Даний факт підтверджується рішенням Хустського районного суду Закарпатської області від 08.02.2018 року (справа № 309/1845/17).

В свою чергу відповідачка ОСОБА_2 засвідчила в п 1.4. договору купівлі - продажу від 07.08.2019 року про те, що оспорюване майно не знаходиться в оренді.

Позивач вважає, що наймодавець, який бажає продати річ, яка передана в найм, зобов`язаний перш за все повідомити наймача про свій намір та про умови продажу. В разі відмови наймача купити річ на запропонованих умовах або в разі ігнорування з боку наймача пропозиції наймодавця, наймодавець вправі запропонувати річ іншим особам.

Позивач просить ухвалити рішення про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлової будівлі - навісу для віялки і зерна, площею 405,6 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного 07.08.2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідченого приватним нотаріусом Хустського районного нотаріального округу Шкарампота В.Д., зареєстрованого в реєстрі за №2263.

В судове засідання позивач ОСОБА_1 не з`явився. Представник позивача ОСОБА_4 подав до суду заяву про розгляд справи у відсутності позивача та його представника, позовні вимоги підтримав у повному обсязі, просив суд їх задоволити з наведених у заяві підстав.

Відповідачка ОСОБА_2 в судове засідання не з`явилася. Представник відповідачки ОСОБА_5 подав до суду заяву про розгляд справи у відсутності відповідачки та її представника. Проти задоволення позовних вимог заперечив з підстав, наведених у відзиві. У відзиві відповідачка ОСОБА_2 зазначила про те, що рішенням Хустського районного суду Закарпатської області від 08.02.2018 року позов СТОВ «Дружба» задоволено, визнано недійсними електронні торги ДП «Сетам».

Відповідачами по справі подано апеляційну скаргу на рішення Хустського районного суду Закарпатської області від 08.02.2018 року. Постановою Апеляційного суду Закарпатської області від 22.08.2018 р. апеляційні скарги Державного підприємства «Сетам» та ОСОБА_2 задоволено, рішення Хустського районного суду Закарпатської області від 08 лютого 2018 року скасовано та ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні позову. Згідно даних Єдиного Державного реєстру судових рішень, касаційна скарга на вказане рішення до суду касаційної інстанції не подавалась. У вказаному судовому провадженні встановлено відсутність порушень при реалізації майна щодо якого подано позов, і продаж якого оскаржується фактично з тих самих підстав. Договір оренди не міг виконуватись в силу ст. 56 Закону України «Про виконавче вадження» (в редакції, що діяла на момент укладення договору) та ст. 759 Цивільного кодексу України, оскільки на все майно СТОВ «Дружба» 20.01.2014 року державним виконавцем накладено арешт та заборону на його відчуження (ВП №41585829 від 20.01.2014 року) на виконання Наказу - дублікату №5008/1146/2012 від 25.11.2013 року, виданого Господарським судом Закарпатської області про стягнення із сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Дружба» (90457, с. Стеблівка вул. Дружби 4, Хустського району, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Приватні інвестиції" (04053, Київ вул. Артема 52/А, офіс 47, 1) суму боргу 182553,06 грн., в тому числі -144039,53 грн. - загальна сума заборгованості по кредиту, 23922,30 грн. заборгованість по сплаті відсотків за користування кредитними коштами; 400 грн. - заборгованість по сплаті комісії за управління кредитом, 10916,71 грн. - сума пені за несвоєчасно сплачений основний борг, 1813,10 грн. - сума пені за несвоєчасну сплату відсотків за користування кредитними коштами; 30,32 грн. - сума пені за несвоєчасну сплату комісії за управління кредитом та 1431,10 грн. - інфляційні витрати та суму 3651,10 грн. - відшкодування витрат по сплаті судового збору.

СТОВ «Дружба» зверталося із позовом про скасування арешту майна, проте ухвалою Господарського суду Закарпатської області від 27.02.2014 року у задоволенні позову було відмовлено (справа № 5008/1146/2012). У зв`язку із вказаним обставинами договір оренди є нікчемним, оскільки укладений щодо арештованого майна.

Статтею 777 Цивільного кодексу України визначено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

У той же час, переважне право наймача - це право, а не обов`язок. Оголошення про продаж майна було виставлено на сайті ДП «Сетам», а відтак, доведено до відома всіх зацікавлених осіб. Позивач мав право на участь в торгах та реалізації свого переважного права на придбання майна, однак не скористався ним.

Враховуючи, те що цивільним законодавством не регламентовано процедуру реалізації переважного права на викуп об`єкта оренди, передбаченого ч. 2 ст. 777 ЦК України, до спірних правовідносин застосовуються положень ст. 362 ЦК України, як до подібних правовідносин, що виникають при реалізації переважного права на купівлю частки у справі спільної часткової власності.

Відповідно до ч. 1 ст. 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

Відповідно до ч. 4 даної статті, у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік. Враховуючи наведенні норми цивільного законодавства, позивач звернувся не в порядку та спосіб, передбаченому Законом, у зв`язку із чим даний позов не підлягає до задоволення у зв`язку із спливом строку позовної давності. Дане майно було продано в порядку виконання судових рішень при здійсненні виконавчого провадження. Майно придбано добросовісним набувачем у відповідності до вимог ст. 388 Цивільного кодексу України, де у ч.2 даної статті зазначено, що майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень. Враховуючи викладене, ОСОБА_2 просила відмовити у задоволенні позовних вимог.

Відповідач ОСОБА_3 , його представник ОСОБА_6 в судове засідання не з`явилися. Представник відповідача ОСОБА_6 подав до суду заяву про розгляд справи у відсутності відповідача та його представника, позов не визнав, просив відмовити у задоволенні позову.

Позивачу ОСОБА_1 було відомо про те, що орендоване приміщення нежитлова будівля - навіс для віялки і зерна з надвірними спорудами, площею 405.6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_2 примусово реалізоване з прилюдних торгів відповідачці ОСОБА_2 , про що стверджує і сам позивач у своєму позові. ОСОБА_1 не сплачував орендну плату ОСОБА_2 , не повідомив про свій намір продовжити оренду приміщення.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

В даному випадку, власник майна - ОСОБА_3 , повідомив позивача (наймача) про намір не продовжувати з ним договір оренди, оскільки він бажає використовувати вказаний об`єкт для власних потреб. Вказаний факт визнає і сам позивач. Договір оренди приміщення позивачем укладено з першим власником приміщення - СТОВ «Дружба». 06.06.2017 року об`єкт оренди примусово реалізовано на електронних торгах в межах виконавчого провадження і придбано відповідачем ОСОБА_2 . Позивачем ОСОБА_1 та СТОВ «Дружба» оскаржувалися електронні торги, в тому числі з підстав порушення права орендаря ОСОБА_1 на першочергове придбання майна. Постановою Апеляційного суду Закарпатської області від 22.08.2018 року рішення Хустського районного суду Закарпатської області від 08.02.2018 року скасовано, у задовленні позову ОСОБА_1 - відмовлено.

Позивач ОСОБА_1 неналежно виконував свої обов`язки за договором оренди, доказів сплати ним орендної плати за орендовані приміщення та комунальних послуг до позову не додано. ОСОБА_3 , як власник майна, у відповіднсоті до вимог ст.319 Цивільного кодексу України володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Відповідач ОСОБА_3 просив відмовити у задоволенні позову.

У судове засідання приватний нотаріус Хустського районного нотаріального округу Шкарампота В.Д. не з`явився, подав до суду заяву про розгляд справи у його відсутності та відзив на позов. В обґрунтування заперечень зазначив про те, що позов є безпідставним та таким, що не підлягає до задоволення оскільки проект договору-купівлі продажу складено на прохання сторін, зафіксовано всі істотні умови договору купівлі-продажу, прочитано та ознайомлено сторін правочину. Жодних зауважень з приводу розрахунку за придбане майно, змісту договору та фактів викладених у договорі, та будь-яких інших зауважень від сторін не надходило.

Сторонам роз`яснено про відповідальність кожної із сторін за подані документи та необхідну інформацію нотаріусу для укладення договору, про правові наслідки у випадку подання недійсних та/або підроблених документів та недостовірної інформації, а також, про те, що згідно ст. 27 Закону України «Про нотаріат» нотаріус не несе відповідальності у разі, якщо особа, яка звернулася до нотаріуса за вчиненням нотаріальної дії подала неправдиву інформацію щодо будь-якого питання, пов`язаного із вчиненням нотаріальної дії; подала недійсні та/або підроблені документи; не заявила про відсутність чи наявність осіб, прав чи інтересів яких може стосуватися нотаріальна дія, за вчиненням якої звернулася особа. Приватний нотаріус Хустського районного нотаріального округу Шкармпота В.Д. просив відмовити у задоволенні позову.

Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, у зв`язку із неявкою в судове засідання всіх учасників справи фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Суд, дослідивши матеріали справи в їх сукупності приходить до наступних висновків.

У відповідності до вимог ст.81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

В судовому засіданні встановлено, що відповідно до договору оренди нежитлового приміщення з правом викупу від 01.11.2016 року укладеного між ОСОБА_1 та СТОВ «Дружба», орендодавець передає в оренду, а орендар приймає в оренду нежитлову будівлю - навіс для віялки і зерна з надвірними спорудами, площею 405.6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_2 для підприємницької діяльності.

Згідно п. 2.1 договору оренди від 01.11.2016 року укладеного між ОСОБА_1 та СТОВ «Дружба», термін дії договору встановлюється на 35 місяців, починаючи із 01 листопада 2016 року по 30 вересня 2019 року.

06 червня 2017 року об`єкт нерухомого майна - навіс для віялки і зерна з надвірними спорудами, площею 405.6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_2 придбано відповідачкою ОСОБА_7 з електронних торгів в межах виконавчого провадження.

Рішенням Хустського районного суду Закарпатської області від 08.02.2018 року позов СТОВ «Дружба» задоволено, визнано недійсними електронні торги ДП «Сетам», проведені згідно протоколу № 261217 (справа №309/1845/17).

Відповідачами по справі подано апеляційну скаргу на рішення Хустського районного суду Закарпатської області від 08.02.2018 року. Постановою Апеляційного суду Закарпатської області від 22.08.2018 р. апеляційні скарги Державного підприємства «Сетам» та ОСОБА_2 задоволено, рішення Хустського районного суду Закарпатської області від 08 лютого 2018 року скасовано та ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні позову. У вказаному судовому провадженні встановлено відсутність порушень при реалізації майна щодо якого подано позов, і продаж якого оскаржується фактично з тих самих підстав. 20.01.2014 року державним виконавцем було накладено арешт та заборону на його відчуження (ВП №41585829 від 20.01.2014 року) на виконання Наказу - дублікату №5008/1146/2012 від 25.11.2013 року, виданого Господарським судом Закарпатської області про стягнення із сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Дружба» (90457, с. Стеблівка вул. Дружби 4, Хустського району, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Приватні інвестиції" (04053, Київ вул. Артема 52/А, офіс 47, 1) суму боргу 182553,06 грн., в тому числі -144039,53 грн. - загальна сума заборгованості по кредиту, 23922,30 грн. заборгованість по сплаті відсотків за користування кредитними коштами; 400 грн. - заборгованість по сплаті комісії за управління кредитом, 10916,71 грн. - сума пені за несвоєчасно сплачений основний борг, 1813,10 грн. - сума пені за несвоєчасну сплату відсотків за користування кредитними коштами; 30,32 грн. - сума пені за несвоєчасну сплату комісії за управління кредитом та 1431,10 грн. - інфляційні витрати та суму 3651,10 грн. - відшкодування витрат по сплаті судового збору.

СТОВ «Дружба» зверталося із позовом про скасування арешту майна, проте ухвалою Господарського суду Закарпатської області від 27.02.2014 року у задоволенні позову було відмовлено (справа № 5008/1146/2012).

Статтею 777 Цивільного кодексу України визначено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

У той же час, переважне право наймача - це право, а не обов`язок. Оголошення про продаж майна було виставлено на сайті ДП «Сетам», а відтак, доведено до відома всіх зацікавлених осіб. Позивач мав право на участь в торгах та реалізації свого переважного права на придбання майна, однак не скористався ним.

Відповідно до ч. 4 даної статті, у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

Позивач звернувся не в порядку та спосіб, передбаченому Законом, у зв`язку із чим даний позов не підлягає до задоволення у зв`язку із спливом строку позовної давності. Дане майно було продано в порядку виконання судових рішень при здійсненні виконавчого провадження. Майно придбано добросовісним набувачем у відповідності до вимог ст. 388 Цивільного кодексу України, де у ч.2 даної статті зазначено, що майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.

У відповідності до вимог п.2 ч.2 ст. 141 ЦПК України у разі відмови у позові судові витрати покладаються на позивача.

Враховуючи наведене, керуючись ст. 2, 81-83, 175, 177,184 , 259 , 263, 265, 268 ЦПК України, ст.ст. 203, 215, 261, 777 ЦК України, суд -

У Х В А Л И В:

Відмовити ОСОБА_1 у задоволенні позову до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа без самостійних вимог: приватний нотаріус Хустського районного нотаріального округу Шкарампота Вячеслав Дмитрович про визнання правочину недійсним.

Витрати по сплаті судового збору в розмірі 2368,70 гривень віднести за рахунок позивача.

Рішення суду може бути оскаржене шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з моменту його оголошення до Закарпатського апеляційного суду через Хустський районний суд Закарпатської області.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи Апеляційним судом.

Суддя Хустського

районного суду: Волощук О.Я.