Справа № 513/879/19
Провадження № 2/513/131/20
Саратський районний суд Одеської області
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

25 червня 2020 року Саратський районний суд Одеської області у складі: судді Бучацької А.І., за участю: секретаря судового засідання Фабрикатор Н.В., представника позивача за первісним позовом ОСОБА_1 , відповідача ОСОБА_2 та його представника адвоката Дукіна С.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду в смт. Сарата цивільну справу за позовом Селянського (фермерського) господарства "Рассвет" до ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та за позовом ОСОБА_2 до Селянського фермерського господарства "Рассвет", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору Головне Управління Держгеокадастру в Одеській області, про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію речового права оренди земельної ділянки,

В С Т А Н О В И В:

у серпні 2019 року представник СФГ "Рассвет" адвокат Наседкін О.І. звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , в якому просить зобов`язати відповідача не чинити перешкоди Селянському (фермерському) господарству "Рассвет" у користуванні земельною ділянкою із кадастровим номером :01:001:1196, площею 9,94 га на території Надеждинської сільської ради Саратського району Одеської області та стягнути з ОСОБА_2 судові витрати.

Позовні вимоги обґрунтував тим, що 05 січня 2011 року між СФГ "Рассвет" та ОСОБА_2 було укладено договір оренди землі строком на 7 років. Об`єктом оренди є земельна ділянка, площею 9,94 га, розташована на території Надеждинської сільської ради, кадастровий номер :01:001:1196, яка належить ОСОБА_2 на підставі державного акту серії ОД № 034506.

Позивач зазначає, що договір набрав чинності в день його державної реєстрації 31.03.2014 року, тобто строк його дії мав би сплинути 31.03.2021 року.

Однак, наприкінці серпня 2016 року СФГ "Рассвет" було погоджено із ОСОБА_2 укладення додаткової угоди № 2 до вищевказаного договору оренди, якою збільшено майже удвічі розмір орендної плати та строк дії договору оренди земельної ділянки продовжено на 10 років з дня реєстрації додаткової угоди.

Вищевказаний договір оренди на теперішній час є чинним, а право оренди СФГ "Рассвет" зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

СФГ "Рассвет" безперешкодно використовувало вищевказану земельну ділянку у своїй господарській діяльності - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та своєчасно та в повному обсязі виконувало обов`язок по сплаті орендної плати на користь відповідача.

У липні 2019 року відповідач почав чинити перешкоди СФГ "Рассвет" у користуванні орендованою земельною ділянкою, самовільно її зорав, з ділянки була вивезена солома, яка є власністю СФГ "Рассвет".

У зв`язку чим СФГ "Рассвет" було змушене звернутися до Саратського ВП Білгород-Дністровського ВП ГУНП в Одеській області. Проте, доступ орендаря до земельної ділянки, право оренди якої зареєстроване у встановленому законом порядку, відповідачем відновлений не був (т.2 а.с.2-3).

Ухвалою Саратського районного суду Одеської області від 29 серпня 2019 року відкрито провадження у цивільній справі № 513/879/19 за позовом Селянського (фермерського) господарства "Рассвет" до ОСОБА_2 , про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та призначено підготовче засідання ( т.1 а.с.57).

22 листопада 2019 року ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом до СФГ "Рассвет", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору: Відділ у Саратському районі Головного Управління Держгеокадастру в Одеській області, в якому просить визнати протиправним та скасувати рішення реєстраційної служби Саратського районного управління юстиції Одеської області від 04.04.2014 року, індексний номер: 12167605 про державну реєстрацію речового права оренди земельної ділянки площею 9,94 га, кадастровий номер :01:001:1196, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Надеждинської сільської ради Саратського району Одеської області та належить ОСОБА_2 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ОД № 034506, зареєстрованого на підставі договору оренди землі, укладеного 05 січня 2011 року між ОСОБА_2 та СФГ "Рассвет". Стягнути з СФГ «Рассвет» на його користь судові витрати (т.1 а.с.2-6)

Свої позовні вимоги ОСОБА_2 мотивує тим, що 05 січня 2011 року між ним та СФГ "Рассвет" був укладений договір оренди землі, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає у користування належну орендодавцеві земельну ділянку з кадастровим номером :01:001:1196 загальною площею 9,94 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Надеждинської сільської ради Саратського району Одеської області строком на 7 років. Тобто строк дії договору оренди землі повинен був сплинути 05 січня 2018 року.

Приблизно у липні-серпні 2017 року він звернувся до голови СФГ "Рассвет" з метою з`ясування питання щодо розірвання договору оренди землі, але його було повідомлено, що договір оренди продовжений на 10 років згідно підписаної ним додаткової угоди № 2 від 29 серпня 2016 року та йому було надано примірник, при ознайомлені з яким ОСОБА_2 стало відомо, що додаткова угода підписана не ним.

Тому у травні 2018 року він звернувся до суду з позовом, в якому просив визнати недійсними договір оренди земельної ділянки загальною площею 9,94 га, на території Надеждинської сільської ради Саратського району Одеської області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка належить йому на підставі державного акту серії ОД № 034506, укладений 05 січня 2011 року між ним та СФГ "Рассвет", та додаткову угоду № 2 від 29 серпня 2016 року до вказаного договору, а також зобов`язати голову та членів СФГ "Рассвет" та будь-яких інших осіб не чинити йому перешкоди у користуванні зазначеною земельною ділянкою. За даним позовом Саратським районним судом Одеської області було відкрито провадження у цивільній справі № 513/488/18

Піч час розгляду справи № 513/488/18 судом було призначено судову-почеркознавчу експертизу. Згідно висновку експертів Київського науково-дослідного інституту судових експертиз від 26.06.2019 року № 3824/3826/19-32, підпис від імені ОСОБА_2 у рядку «Підпис» графі «Орендодавець» у додатковій угоді № 2 до договору оренди землі про збільшення розміру орендної плати та продовження строку дії договору від 29 серпня 2016 року, яка укладена між СФГ «Рассвет» та ОСОБА_2 , виконано не ОСОБА_2 , а іншою особою.

ОСОБА_2 зазначає, що у нього не було волевиявлення на укладення з СФГ "Рассвет" додаткової угоди, а тому вона є нечинною та не тягне за собою правових наслідків.

Після підписання сторонами договору оренди землі від 05.01.2011 року, договір повинен був пройти державну реєстрацію і після дати її проведення набирає чинності.

Листом на адвокатський запит Відділу у Саратському районі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області № 29-15-0.390-503/119-19 від 14.11.2019 року повідомлено, що згідно наявних у відділу Книг реєстрації договорів оренди землі, відсутня інформація щодо державної реєстрації зазначеного договору оренди землі між ОСОБА_2 та СФГ "Рассвет".

Вважає, що оскільки СФГ «Рассвет» не виконало передбачений законом і договором обов`язок щодо проведення державної реєстрації оренди землі, то договір оренди землі від 05.01.2011 року не може вважатись таким, що набрав чинності.

Послався на правовий висновок Верховного Суду, який міститься у постанові від 16 травня 2018 року у справі № 696/1879/15-ц (т.2 а.с. 6).

Ухвалою Саратського районного суду Одеської області від 29 листопада 2019 року відкрито провадження у цивільній справі № 513/1230/19 за позовом ОСОБА_2 до Селянського фермерського господарства "Рассвет", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору: Відділ у Саратському районі Головного Управління Держгеокадастру в Одеській області, про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію речового права оренди земельної ділянки та призначено підготовче засідання (т.1 а.с.20).

Ухвалою Саратського районного суду Одеської області від 11 березня 2020 року третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Відділ у Саратському районі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області було замінено на Головне управління Держгеокадастру в Одеській області, цивільну справу № 513/1230/19 за позовом ОСОБА_2 до Селянського фермерського господарства "Рассвет", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору Головне Управління Держгеокадастру в Одеській області, про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію речового права оренди земельної ділянки та цивільну справу № 513/879/19 за позовом Селянського (фермерського) господарства "Рассвет" до ОСОБА_2 , про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою було об`єднано в одне провадження, об`єднаній справі присвоєно № 513/879/19 (т. 1 а.с. 63-64).

В судовому засіданні представник позивача за первісним позовом ОСОБА_1 позов СВК "Рассвет" до ОСОБА_2 підтримав, просив його задовольнити з підстав, викладених у позовній заяві.

Зустрічний позов ОСОБА_2 не визнав з міркувань, викладених у відзиві (т.1 а.с. 31-34). Зокрема послався на те, що на момент укладення договору оренди землі від 05.01.2011 року ЦК України та ЗК України передбачали, що державній реєстрації підлягає право оренди, в той час як Закон України "Про оренду землі" не передбачав необхідності реєстрації права оренди, проте встановлював необхідність здійснення державної реєстрації договору оренди.

З 01 січня 2013 року набрав чинності Закон України від 11.02.2010 р. № 1878-УІ «Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" яким із Закону України "Про оренду землі" виключено статтю 18 (щодо реєстрації договору оренди) та доповнено статтю 6 частиною п`ятою, за якою право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Таким чином, законодавцем було усунуто колізію між нормами Цивільного та Земельного кодексів та нормами Закону України "Про оренду землі».

В обґрунтування послався на правову позицію Верховного Суду, яка викладена у постанові від 21.11.2018 р. у справі № 696/1880/15-ц.

Вважає, що право оренди СФГ "Рассвет" щодо земельної ділянки із кадастровим номером :01:001:1196 виникло із дня реєстрації речового права, тобто з 31.03.2014 року, оскільки по суті державна реєстрація договору оренди землі та державна реєстрація права оренди є процедурами, спрямованими на досягнення однієї мети.

Зазначив, що твердження ОСОБА_2 про неукладеність та недійсність договору оренди землі від 05.01.2011 р. та про його недійсність суперечать його попередній поведінці, а саме: підписання ним розписки про визнання умов договору оренди землі від 05.01.2011 р. та додаткової угоди до нього; отримання ним орендної плати від СФГ «Рассвет» за користування земельною ділянкою; відсутністю протягом тривалого часу заперечень з боку відповідача щодо користування СФГ «Рассвет» належною йому земельною ділянкою.

Тому представник СФГ "Рассвет" вважає, що спірний договір оренди землі від 05.01.2011 року є таким, що набрав чинності з дня реєстрації за СФГ «Рассвет» права оренди.

Відповідач ОСОБА_2 та його представник адвокат Дукін С.В. в судовому засіданні позов ОСОБА_2 підтримали, просили його задовольнити. Визнати той факт, що ОСОБА_2 отримав від СФГ «Рассвет» в повному обсязі орендну плату за договором оренди землі від 05.01.2011 року по 2018 рік включно. У липні 2019 року ОСОБА_2 почав обробляти спірну земельну ділянку самостійно. У зв`язку з чим, орендну плату за 2019 рік не отримував.

Первісний позов СФГ "Надежда" не визнали з підстав, викладених у відзиві (т. 2 а.с. 63-66). Зокрема послались на те, що після підписання сторонами договору оренди землі від 05.01.2011 року, він згідно п.42 цього договору повинен був бути пройти державну реєстрацію і після дати її проведення набирає чинності.

Вважають, що СФГ «Рассвет» не виконало передбачений законом і договором обов`язок щодо проведення державної реєстрації договору оренди землі, а тому договір оренди землі від 05 січня 2011 року не може вважатись таким, що набрав чинності. Проведення 31 березня 2014 року державної реєстрації речового права на підставі вказаного договору оренди не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), а отже не може впливати на момент набрання чинності цим договором оренди землі. При неукладеному договорі у сторін не виникають прав та обов`язків, щодо умов договору.

05 січня 2011 року між ОСОБА_2 та СФГ «Рассвет» був підписаний акт прийому-передачі об`єкта оренди - земельної ділянки, який є невід`ємною частиною цього договору, а тому також є таким, що не набрав чинності, тобто земельна ділянка вважається такою, що не передана СФГ «Рассвет», у якого не виникло прав щодо користування нею.

Представник Головного Управління Держгеокадастру в Одеській області, належним чином повідомлений про розгляд справи, до суду не з`явився, не повідомив суд про поважні причини неявки.

Вислухавши сторони та їх представників, дослідивши та оцінивши надані сторонами докази, суд приходить до наступних висновків.

Згідно ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. За положеннями частини 1 ст.5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Відповідно до частин 1-3 ст. 12 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

За положеннями частини 1 ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Статтею 81 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом

Відповідно до ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з частинами 1, 2 ст.77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Частиною 2 ст.78 ЦПК України встановлено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Частиною 1 ст. 79 ЗК України визначено, що земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Відповідно до частини 1 ст.79-1 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

Судом встановлено, що ОСОБА_2 є власником земельної ділянки площею 9,94 га, розташованої на території Надеждинської сільської ради Саратського району Одеської області, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії ОД № 034506, виданого 05 травня 2004 року на підставі розпорядження голови Саратської районної державної адміністрації від 26 лютого 2004 року № 110 (т. 2 а.с. 4).

05 січня 2011 року між ОСОБА_2 та СФГ «Рассвет» був укладений договір оренди землі, згідно з яким орендодавець передав орендарю зазначену земельну ділянку загальною площею 9,94 га. Відповідно до пункту 7 договір укладено на 7 років (т.2 а.с. 5-6).

Відповідно до акту приймання-передачі об`єкта земельної ділянки, складеного в с. Надежда 05 січня 2011 року, орендодавець ОСОБА_2 передав, а орендар СФГ «Рассвет» прийняв в оренду земельну ділянку, розташовану на території Надеждинської сільської ради площею 9,94 га (т.2 а.с. 7).

Згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, 05 грудня 2013 року Відділ Держземагентства у Саратському районі зареєстрував земельну ділянку площею 9,9389 га, кадастровий номер :01:001:1196, розташовану на території Надеждинської сільської ради Саратського району Одеської області, призначену для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка належить на праві приватної власності ОСОБА_2 (т.1 .а.с.35).

З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень, сформованого 04.04.2014 року, вбачається, що 31 березня 2014 року державним реєстратором реєстраційної служби Саратського районного управління юстиції в Одеській області Димитренко Д.В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 12167605 від 04.04.2014 року, було зареєстровано право оренди земельної ділянки, підставою виникнення якого є договір оренди землі б/н від 05.01.2011 року між Селянським (фермерським) господарством «Рассвет» та ОСОБА_2 . Строк дії: 7 років Об`єкт нерухомого майна: земельна ділянка площею 9,94 га, кадастровий номер :01:001:1196, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на території Надеждинської сільради Саратського району Одеської області (т. 2 а.с. 8).

Згідно додаткової угоди № 2 до договору оренди землі про збільшення розміру орендної плати та продовження строку дії договору від 29 серпня 2016 року, було збільшено розмір орендної плати та строк дії договору оренди земельної ділянки продовжено на 10 років з дня реєстрації додаткової угоди (т. 2 а.с.9).

Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сформованого 29.12.2016 року, зареєстровано право оренди землі за договором оренди землі між ОСОБА_2 та СФГ "Рассвет" строком на 10 років (т.1 а.с.13).

Факт отримання від СФГ «Рассвет» в повному обсязі орендної плати за договором оренди землі від 05.01.2011 року включно по 2018 рік ОСОБА_2 визнав. Даний факт підтверджується відомостями на видачу зерна по СФГ "Рассвет", розпискою ОСОБА_2 та актом приймання-передачі орендної плати за 2017 рік.

В розписці та акті приймання-передачі орендної плати та визнання договору зазначено, що ОСОБА_2 отримав орендну плату від СФГ «Рассвет» за 2017 рік в розмірі 6 тон відповідно до договору оренди належної йому земельної ділянки між ним та СФГ «Рассвет» та додаткових угод № 1, 2. В акті також зазначено, що з усіма умовами договору та угод (строк дії, розмір орендної плати та інші) він ознайомлений та згодний. Підтверджує, що договір та угоди підписані ним власноруч. Ніяких претензій щодо договорів та орендної плати не має (т. 2 а.с. 107- 111).

Відповідно до пункту 1 частини 2 ст.11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори.

Згідно з частиною 6 ст.11 ЦК України у випадках, встановлених актами цивільного законодавства або договором, підставою виникнення цивільних прав та обов`язків може бути настання або ненастання певної події.

Частинами першою та другою ст.14 ЦК України встановлено, що цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов`язковим для неї.

Частина перша статті 93 ЗК України визначає, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

За частиною четвертою статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до частини першої статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

За положеннями частини 1 ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

За частиною першою статті 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Відповідно до частини 2 статті 631 ЦК України договір набирає чинності з моменту його укладення.

Частиною першою статті 638 ЦК України встановлено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Наймодавець зобов`язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму (частина перша статті 765 ЦК України).

За положеннями частини третьої статті 640 ЦК України, (в редакції, чинній на момент укладення між сторонами договору оренди від 05 січня 2011 року), договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Згідно з частиною 1 статті 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Частиною першою статті 125 ЗК України (в редакції, чинній на момент виникнення відповідних правовідносин) встановлено, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. Це положення ЗК України діяло як на момент підписання сторонами договору оренди землі від 05 січня 2011 року, так і на момент державної реєстрації права оренди.

Відповідно до статті 126 ЗК України, право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції Закону України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень").

Частиною першою статті 526 ЦК України встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За положеннями частини другої статті 792 ЦК України та частини восьмої статті 93 ЗК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

До 1 січня 2013 року, тобто на час виникнення спірних правовідносин, статтями 18, 20 Закону України "Про оренду землі" передбачалась обов`язковість проведення державної реєстрації договору оренди землі й саме момент такої реєстрації визначався моментом набуття договором чинності.

З 1 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI "Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України", якими зокрема з тексту статті 640 ЦК України виключено посилання щодо обов`язковості державної реєстрації правочинів; стаття 6 Закону України "Про оренду землі" була доповнена частиною 5 такого змісту: "Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону"; статті 18, 20 Закону України «Про оренду землі» були виключені взагалі .

Таким чином, на час державної реєстрації права оренди - 31.03.2013 року норми закону про обов`язковість проведення державної реєстрації договору оренди землі втратили чинність.

З 1 січня 2013 року вступив у дію Закон «Про Державний земельний кадастр», норми якого внесли ряд нововведень у земельні відносини. З цієї дати встановлено, що орендар не може зареєструвати договір оренди, доки орендодавець - власник земельної ділянки не зареєструє свої права на землю, звернувшись до органів державної реєстраційної служби із відповідною заявою про реєстрацію права власності на земельну ділянку.

Закон України "Про оренду землі" від 06.10.1998р. № 161-Х1У (далі - Закон № 161-Х1У) є спеціальним законом, який регулює відносини, пов`язані з орендою землі.

За визначенням ст.1 Закону № 161-Х1У оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 13 Закону № 161-Х1У встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За частиною першою статті 17 Закону № 161-Х1У (в редакції, чинній на час укладання між сторонами договору оренди) передача об`єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.

Відповідно до частини першої статті 19 Закону № 161-Х1У строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

За положеннями частини статті 20 Закону 161-Х1У, укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.

Частина друга статті 20 Закону "Про оренду землі" в редакції, що діяла до 01 січня 2013 року, передбачає, що право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (частина друга статті).

Договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено, що визначено абзацом другим частини першої статті 31 Закону "Про оренду землі".

Статтею 21 Закону 161-Х1У встановлено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" № 1952-IV від 01.07.04 державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно із підпунктом 1 частини першої статті 19 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (у редакції, чинній на момент виникнення відповідних правовідносин) державна реєстрація прав проводиться, зокрема на підставі договорів, укладених у порядку, встановленому законом.

За частиною третьої статті 16 цього ж Закону (у редакції, чинній на момент виникнення відповідних правовідносин) разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень подаються документи, що підтверджують виникнення, перехід, припинення відповідних прав.

В договорі оренди землі від 05 січня 2011 року відсутня відмітка про його реєстрацію у Державному реєстрі земель.

З відповіді на адвокатський запит Відділу у Саратському районі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області № 29-15-0.390-503/119-19 від 14.11.2019 року вбачається, що згідно наявних у відділу Книг реєстрації договорів оренди землі, станом на 31.12.2012 року відсутня інформація щодо державної реєстрації договору оренди землі площею 9,94 га, кадастровий номер земельної ділянки: :01:001:1196 між власником ОСОБА_2 та СФГ «Рассвет» на території Надеждинської сільської ради Саратського району Одеської області (т.1 а.с.12).

Пункт 7 договору оренди від 05 січня 2011 року передбачає, що цей договір укладено на 7 років. Підпункт перший абзацу першого пункту 36 договору оренди від 05 січня 2011 року передбачає, що дія цього договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. Відповідно до пункту 42 цього договору він набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Пунктом 20 договору оренди від 05 січня 2011 року передбачено, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у тижневий строк після державної реєстрації цього за актом приймання передачі.

Зазначені зміни, внесені в законодавство, фактично ототожнюють державну реєстрацію договору оренди та відповідну реєстрацію права оренди на підставі такого договору, тому державна реєстрація відповідачем права оренди є достатньою умовою виконання вимоги про державну реєстрацію договору оренди, враховуючи, що державну реєстрацію договору оренди станом на 31 березня 2014 року вже неможливо було здійснити.

Згідно правової позиції, яка викладена у постанові Верховного Суду від 21.11.2018 р. по справі № 696/1880/15-ц, якщо закон містить вимогу державної реєстрації договору як умову набуття ним чинності, то договір набуває чинності з моменту його відповідної реєстрації. Якщо зміни, внесені в законодавство, передбачають скасування державної реєстрації договору як обов`язкової умови набуття ніш чинності, але вводять обов`язкову умову реєстрації права, щодо набуття якого такий договір укладається, то за умови невиконання вимоги щодо державної реєстрації такого договору на момент набрання чинності зазначеними змінами в законодавство, такий договір набуває чинності з моменту реєстрації відповідного права за умови відсутності явно виражених заперечень контрагента на момент відповідної реєстрації.

За змістом положень ЦК України метою укладення будь-якого цивільного правочину є отримання певних правових наслідків через реалізацію сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків.

Разом з тим реалізувати свої суб`єктивні права та обов`язки сторони договору оренди земельної ділянки можуть лише після державної реєстрації такого договору.

Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки є саме його державна реєстрація чи державна реєстрація права оренди, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України.

Відповідач ОСОБА_2 на момент здійснення позивачем СФГ «Рассвет» реєстрації права оренди спірної земельної ділянки на підставі договору оренди від 05 січня 2011 року не заявляв про свою незгоду з умовами цього договору.

Тому договір оренди від 05 січня 2011 року в силу визначених його сторонами умов та зазначених норм права набув чинності з моменту державної реєстрації права оренди відповідача 31 березня 2014 року, а отже, строк його дії (7 років) закінчується 31 березня 2021 року.

З вищевказаних підстав суд вважає необґрунтованими посилання відповідача ОСОБА_2 та його представника на те, що державна реєстрації договору оренди землі не була проведена і тому договір оренди землі від 05.01.2011 року не може вважатись таким, що набрав чинності.

Отже, строк дії договору оренди землі, укладеного між сторонами 05.01.2011 року, не закінчився, договір є чинним.

Судом встановлено, що відповідач ОСОБА_2 не виконав умов договору та вимог закону та до закінчення строку дії договору оренди від 05.01.2011 року, починаючи з липня 2019 року приступив до самостійного використання спірної земельної ділянки.

Відповідно до ст.27 Закону України «Про оренду землі», орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці громадянами і юридичними особами України, іноземцями, особами без громадянства, іноземними юридичними особами, у тому числі міжнародними об`єднаннями та організаціями.

Ст. 24 Закону України «Про оренду землі» зобов`язує власника земельної ділянки не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Згідно ст. 152 Земельного кодексу України, власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: а) визнання прав; б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; ґ) відшкодування заподіяних збитків; д) застосування інших, передбачених законом, способів.

Тому суд прийшов до висновку, що вимоги позивача СФГ «Надежда» щодо зобов`язання відповідача ОСОБА_2 як власника земельної ділянки не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою, ґрунтуються на законі, у зв`язку з чим підлягають задоволенню, а вимоги ОСОБА_2 за зустрічним позовом не підлягають задоволенню.

Судом не приймаються до уваги посилання ОСОБА_2 щодо неукладеності та недійсності договору оренди землі, так як статтею 204 ЦК України встановлена презумпція правомірності правочину, згідно якої правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Договір оренди землі від 05.01.2011 року, як і додаткова угода № 2 до договору оренди землі від 29.08.2016 року не були визнані недійсними за рішенням суду. Тому договір оренди землі підлягає належному виконанню сторонами.

Дії ОСОБА_2 свідчать про фактичне визнання договору оренди: а саме: підписання ним договору оренди від 05 січня 2011 року; отриманням ним орендної плати від СФГ «Рассвет» за користування земельною ділянкою; відсутність протягом тривалого часу з дня укладення договору заперечень з його боку щодо користування СФГ «Рассвет» належною йому земельною ділянкою.

Частиною 1 ст.141 ЦПК України встановлено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Як вбачається з наданих матеріалів, позивачем за первісним позовом сплачено судовий збір розмірі 1921 гривня (т. 2 а.с. 1), тому з відповідача ОСОБА_2 належить стягнути понесені судові витрати.

Керуючись ст.ст. 2-15, 81,89, 141, 258-259, 263-265, 268, 354 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

позов Селянського (фермерського) господарства "Рассвет" до ОСОБА_2 , про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою задовольнити.

Зобов`язати ОСОБА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , який зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 , не чинити перешкоди Селянському фермерському господарству "Рассвет", яке знаходиться за адресою: вул. Незалежності, 113, с. Надежда Саратський район, Одеська область, 68220, , у користуванні земельною ділянкою площею 9,94 га, кадастровий номер :001:1196, призначену для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Надеждинської сільської ради Саратського району Одеської області.

Стягнути з ОСОБА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , який зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 , на користь Селянського фермерського господарства "Рассвет", яке знаходиться за адресою: вул. Незалежності, 113, с. Надежда Саратський район, Одеська область, 68220, , судові витрати у розмірі 1921 (одна тисяча дев`ятсот двадцять одна) гривня.

В задоволенні позову ОСОБА_2 до Селянського фермерського господарства "Рассвет", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору Головного Управління Держгеокадастру в Одеській області, про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію речового права оренди земельної ділянки - відмовити.

Рішення суду може бути оскаржене до Одеського апеляційного суду через Саратський районний суд Одеської області шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне судове рішення складене 08 липня 2020 року.

Суддя А. І. Бучацька