Справа № 191/2761/19
Провадження № 2/191/702/19
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 вересня 2020 року м. Синельникове

Синельниківський міськрайонний суд Дніпропетровської області у складі: головуючого судді Кухар Д.О.

за участю секретаря Яніної О.В.

згідно вимог ч. 2 ст. 247 ЦПК України, без фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу, розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Синельникове цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Іларіонівської селищної ради Синельниківського району Дніпропетровської області, ОСОБА_2 , третя особа : Синельниківська районна державна адміністрація про визнання протиправним та скасування рішення, визнання договору недійсним, -

В С Т А Н О В И В :

Позивач звернувся до суду з позовною заявою до Іларіонівської селищної ради Синельниківського району Дніпропетровської області, ОСОБА_2 , третя особа : Синельниківська районна державна адміністрація про визнання протиправним та скасування рішення, визнання договору недійсним, яку в подальшому уточнив.

В обґрунтування своїх позовних вимог позивач зазначив, що 19.08.2017 року між ним - ОСОБА_1 (Покупцем) та ОСОБА_2 (Продавцем) було укладено договір купівлі-продажу, відповідно до якого, він придбав у власність будівлю (торгівельно-розважальний центр) загальною площею 242,5 кв.м., що знаходяться за адресою : АДРЕСА_1 . Вищевказане нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці, площею 0,1376 га, кадастровий номер : :001:0163. Цей договір було посвідчено приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Солошенко Ю.В. за реєстром №3590 19.08.2017 року. Право власності на нерухоме майно зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 19.08.2017 року, що підтверджується витягом зазначеного реєстру за №95098558. До укладання договору купівлі-продажу попередній власник ОСОБА_2 уклав договір оренди землі.

Відповідно до цього договору Іларіонівська селищна рада Синельниківського району Дніпропетровської області в особі голови ОСОБА_3 передала земельну ділянку загальною площею 0,1376 га, яка розташована за адресою : АДРЕСА_1 , а орендар ОСОБА_2 прийняв в строкове платне користування зазначену земельну ділянку. Договір було укладено 20 жовтня 2010 року. Відповідно до п.9 Договору, встановлено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 3896,20 грн. за рік (324,70 грн. в місяць). Відповідно до п.11 Договору орендна плата вноситься щомісячно. Відповідно до п.8 Договору, визначено, що договір укладено на 49 років.

Відповідно до ч.3 ст.7 Закону України «Про оренду землі», до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну, ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. Таким чином, до позивача переходять усі права та обов`язки орендаря ОСОБА_2 за договором оренди землі від 20.10.2010 року.

В договорі оренди було зазначено, орендна плата була встановлена Іларіонівською селищною радою Синельниківського району Дніпропетровської області на рівні 3% від нормативної грошової оцінки. Відповідно до п.13 договору розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін та тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

Орендна плата за земельну ділянку за адресою : АДРЕСА_1 , згідно з рішенням Іларіонівської селищної ради Синельниківського району Дніпропетровської області від 12.01.2018 року буде складати 51 152 грн. 66 коп., що в 13 разів більше нинішньої орендної плати. Позивач не надавав своєї згоди відповідачу на підвищення орендної плати у 13 разів. Змін до договору оренди земельної ділянки з 19.08.2017 року внесено не було. Відповідачем в односторонньому порядку скасовано договір та встановлено новий розмір орендної плати.

Позивачем виконуються умови договору оренди земельної ділянки, сумлінно сплачується орендна плату за договором, а саме : 06.11.2018 року - 17050,89 грн., що підтверджується квитанцією. Позивач вважає, що прийняття ставок на рівні максимально граничних розмірів, встановлених Податковим кодексом України, є неприйнятним по тій причині, що воно значно підвищить податкове навантаження на землевласників та землекористувачів, більшість з яких не зможе сплачувати такі суми земельного податку та орендної плати за землю, що призведе до виникнення заборгованостей та фактично не передбачено умовами договору оренди земельної ділянки від 20.10.2010 року та вимогам чинного законодавства.

Також з відзиву на позовну заяву в даній справі мені стало відомо, що за заявою громадянина ОСОБА_2 від 13.12.2017 року відповідачем було прийняте рішення 4 сесії 7 скликання Іларіонівської селищної ради від 12 січня 2018 року №60-04/VІІ «Про припинення дії договору оренди земельної ділянки від 20.10.2010 року».

Крім того, позивач просить звернути увагу суду на той факт, що ОСОБА_2 вже не був на той час власником будівлі (торгівельно-розважальний центр) загальною площею 242,5 кв.м., що знаходяться за адресою : АДРЕСА_1 ,а належала означена будівля Позивачеві по справі.

12.01.2018 року між відповідачем та громадянином ОСОБА_2 було укладено Угоду про розірвання договору оренди земельної ділянки від 20 жовтня 2010 року.

20.02.2018 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Синельниківської РДА Деркач С.В. було внесено відомості про реєстрацію припинення речового права - оренди земельної ділянки на підставі Угоди про розірвання земельної ділянки від 12.01.2018 року.

В свою чергу Позивач вважає, що як прийняття рішень про розірвання договору оренди Відповідачем, рішень про припинення речового права, так і укладення Угоди про розірвання договору оренди земельної ділянки від 20 жовтня 2010 року є протиправними та такими, що підлягають скасуванню в судовому порядкові.

Отже, при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні. Таким чином Відповідач не мав жодного права на припинення договору оренди на підставі заяви особи, яка не є його стороною.

Відповідно до ч.1 ст. 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Згідно ч.2 ст.21 Закону України «Про оренду землі», розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Відповідно до ч.1 ст.23 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Згідно п.269.1 ст.269 Податкового кодексу України, платниками земельного податку є: власники земельних ділянок, земельних часток (паїв); землекористувачі.

Відповідно до п.274.1 ст.274 Податкового кодексу України, ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі не більше 3 відсотків від їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, а для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки.

Згідно п.274.2 ст.274 Податкового кодексу України, ставка податку встановлюється у розмірі не більше 12 відсотків від їх нормативної грошової оцінки за земельні ділянки, які перебувають у постійному користуванні суб`єктів господарювання (крім державної та комунальної форми власності).

Відповідно до ч.1 ст.92 Земельного кодексу України, право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.

Згідно п.288.1 ст.288 Податкового кодексу України, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого подавати контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний контролюючий орган про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.

Згідно п.288.4 ст.288 Податкового кодексу України, розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Відповідно до п.288.5 ст.288 Податкового кодексу України, розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу : не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогоспо- дарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки (абз. 1 п.288.5.1); не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки (п. 288.5.2).

Таким чином, Іларіонівська селищна рада Синельниківського району Дніпропетровської області в імперативному порядку прийняла рішення про підвищення орендної плати, що стосується земельної ділянки по АДРЕСА_1 , оскільки орендована ним земельна ділянка знаходиться на території Іларіонівська селищна рада Синельниківського району Дніпропетровської області і оскаржуване рішення є обов`язковим для виконання всіма суб`єктами на зазначеній території.

Повноваження сільських, селищних, міських рад визначені ст.26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».

Відповідно до ч.1 ст.26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються такі питання, зокрема : встановлення місцевих податків і зборів відповідно до Податкового кодексу України; прийняття рішень щодо надання відповідно до чинного законодавства пільг по місцевих податках і зборах, а також земельному податку; вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України (пункти 24, 28, 34, 35).

Отже, Іларіонівська селищна рада Синельниківського району Дніпропетровської області, приймаючи оскаржуване рішення, вийшла за межі повноважень, визначених ст.26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», оскільки зазначеною статтею не передбачено право органів місцевого самоврядування приймати в односторонньому порядку рішення про зміну, зокрема, підвищення орендної плати за землю.

Відповідно до ч.2 ст.21, ч.1 ст.23 Закону України «Про оренду землі», п.288.4, п.288.5 ст.288 ПК України розмір орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договорі оренди, у відповідних межах, визначених ПК України, і не може бути переглянутий орендодавцем в односторонньому порядку.

Порядок та підстави перегляду розміру орендної плати врегульовані п.36-40 Договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до п.39 Договору оренди земельної ділянки, розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Тобто, відповідачем порушено порядок внесення змін до Договору оренди, зокрема, з питання підвищення орендної плати за землю. Також, відповідачем порушено порядок оприлюднення оскаржуваного рішення, оскільки воно є регуляторним актом.

Так, відповідно дост.1 Закону України «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності», регуляторний акт це прийнятий уповноваженим регуляторним органом нормативно-правовий акт, який або окремі подовження якого спрямовані на правове регулювання господарських відносин, а також адміністративних відносин між регуляторними органами або іншими органами державної влади та суб`єктами господарювання.

Згідно ч.12 ст.59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування, які відповідно до закону є регуляторними актами, розробляються, розглядаються, приймаються та оприлюднюються у порядку, встановленому Законом України "Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності".

Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.13 Закону України «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності», план діяльності регуляторного органу з підготовки проектів регуляторних актів та зміни до нього оприлюднюються шляхом опублікуванням друкованих засобах масової інформації цього регуляторного органу, а у разі їх відсутності - у друкованих засобах масової інформації, визначених цим регуляторним, органом, та/або шляхом розміщення плану та змін до нього на офіційній сторінці відповідного регуляторного органу в мережі Інтернет.

Повідомлення про оприлюднення проекту регуляторного акта з метою одержання зауважень і пропозицій, проект регуляторного акта та відповідний аналіз регуляторного впливу оприлюднюються шляхом опублікування в друкованих засобах масової інформації розробника цього проекту, а у разі їх відсутності - у друкованих засобах масової інформації, визначених розробником цього проекту, та/або шляхом розміщення на офіційній сторінці розробника проекту регуляторного акта в мережі Інтернет.

Згідно ст.36 Закону України «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності», регуляторний акт не може бути прийнятий або схвалений уповноваженим на це органом чи посадовою особою місцевого самоврядування, якщо наявна хоча б одна з таких обставин: відсутній аналіз регуляторного впливу; проект регуляторного акта не був оприлюднений. У разі виявлення будь-якої з цих обставин орган чи посадова особа місцевого самоврядування має право вжити передбачених законодавством заходів для припинення виявлених порушень, у тому числі відповідно до закону скасувати або зупинити дію регуляторного акта, прийнятого з порушеннями. Проте, відповідач не здійснив передбачене законом оприлюднення проекту регуляторного акту на своєму офіційному веб-сайті (https://ilarionove.otg.dp.gov.ua/ua), а також не оприлюднив вже прийняте рішення від 12.01.2018 року № 62-04VII. Позивач вважає, що відповідачем при постановлені оскаржуваного рішення були порушені : ч.2 ст.19, ч.1 ст.144 Конституції України, ст.26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», ст.36 Закону України «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності», ч.2 ст.21, ч.1 ст.23 Закону України «Про оренду землі», п.288.4, п.288.5 ст.288 ПК України.

Згідно рішення Дніпропетровського окружного адміністративного суду від 24.06.2019 року у відкритті провадження в адміністративній справі за його позовом до Іларіонівської селищної ради Синельниківського району Дніпропетровської області (, вул. Робоча, буд. 19, смт. Іларіонове, Дніпропетровська область, 52520) про визнання протиправним та нечинним рішення, зобов`язання вчинити певні дії, відмовлено. Крім того, вказаним рішенням роз`яснено, що вирішення даного спору здійснюється в порядку цивільного судочинства.

У зв`язку з цим просить визнати протиправним та скасувати рішення четвертої сесії сьомого скликання Іларіонівської селищної ради Синельниківського району Дніпропетровської області від 12 січня 2018 року №60-04/VII «Про припинення дії договору оренди земельної ділянки від 20.10.2010 року громадянину ОСОБА_2 »; визнати недійсною Угоду про розірвання договору оренди земельної ділянки №94 від 20.10.2018 року; Поновити запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо реєстрації речового права - Договору оренди земельної ділянки № 94 від 20.10.2010 року.

Представник позивача до початку судового засідання надав заяву про розгляд справи без його участі та участі позивача. Позовні вимоги підтримали повністю та просили їх задовольнити.

Представник відповідача Іларіонівської селищної ради в судове засідання не з`явився, однак до його початку надав заяву про розгляд справи без його участі. Проти задоволення позовних вимог заперечують в повному обсязі та просив відмовити в задоволенні позовних вимог. Згідно наданого відзиву на позовну заяву, представник відповідача зазначив, що 13.12.2017 року до Іларіоновської селищної ради надійшла заява громадянина ОСОБА_2 про припинення договору оренди земельної ділянки площею 0.1376 та в АДРЕСА_1 , кадастровий номер :02:001:0163, укладеного 20.10. 2010 року між ОСОБА_2 та Іларіонівською селищною радою у зв`язку із продажем будівлі (торгівельно-розважального центру) ОСОБА_1 згідно договору купівлі-продажу від 15 серпня 2017 року. Рішенням четвертої сесії сьомого скликання Іларіоновської селищної ради від 12.01.2018 року № 60-04/VIІ «Про припинення дії договору оренди земельної ділянки від 20.10.2010 року громадянину ОСОБА_2 » вирішено : припинити дію договору оренди від 20.10.2010 року на земельну ділянку загальною площею 0,1376га в АДРЕСА_1 , кадастровий номер :02:001:0163, яка була надана на умовах оренди для комерційної діяльності (утримання і обслуговування нежитлових приміщень) громадянину ОСОБА_2 у зв`язку з продажем нежитлової будівлі (договір купівлі-продажу НМ1 400243 від 19.08.2017 року); зобов`язано громадянина ОСОБА_2 укласти договір - угоду про розірвання договору оренди на земельну ділянку від 20.10.2010 року та зареєструвати його згідно із чинним законодавством. 12.01. 2018 року Орендодавець - Іларіоновська селищна рада та Орендар - ОСОБА_2 уклали Угоду про розірвання договору оренди земельної ділянки №94 від 20.10.2010 року, відповідно до якої Орендодавець та Орендар на підставі рішення Іларіонівської селищної ради від 12.01.2018 року № 60-04/ VIІ «Про припинення дії договору оренди земельної ділянки від 20.10.2010 року громадянину ОСОБА_2 » у зв`язку із продажем нежитлової будівлі (договір купівлі-продажу НМІ400243 від 19 серпня 2017 року) прийшли до згоди розірвати договір оренди № 94 від 20 жовтня 2010 року. Орендодавець та Орендар у зв`язку із невикористанням земельної ділянки площею 0,1376га в АДРЕСА_1 , кадастровий номер :02:001:0163 прийшли до згоди розірвати договір оренди № 94 від 20.10.2010 року. З часу вступу даної Угоди сторони не вважають себе пов`язаними будь-якими правами і зобов`язаннями. Угода вступає в дію з часу підписання її сторонами і здійснення реєструючим органом відповідного запису. 20.02.2018 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права державним реєстратором Синельниківської РДА Дніпропетровської області Деркач Світланою Василівною внесено відомості про припинення речового права на підставі Угоди про розірвання договору оренди земельної ділянки № 94 від 20.10.2010 року. В свою чергу, 13.12.2017 року до Іларіоновської селищної ради надійшла заява громадянина ОСОБА_1 про надання дозволу на складання договору оренди (з правом викупу) земельної ділянки загальною площею 0,1376 га., кадастровий номер :02:001:0163, за адресою : АДРЕСА_1 , у зв`язку з купівлею нерухомого майна (будівлі « ІНФОРМАЦІЯ_1 »). Розглянувши заяву громадянина ОСОБА_1 , Рішенням четвертої сесії сьомого скликання Іларіоновської селищної ради від 12.01.2018 року № 62-04/VII «Про укладення договору оренди земельної ділянки (з правом викупу) для комерційного провадження (утримання торгівельно-розважального центру) в АДРЕСА_1 » вирішено : укласти договір оренди на земельну ділянку (з правом викупу) загальною площею 0.1376 га в АДРЕСА_1 , кадастровий номер :02:001:0163 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі 03.07, яка використовується під нежитловою будівлею (торгівельно-розважальний центр) на території Іларіоновської селищної ради терміном на 25 років; затвердити орендну плату в розмірі 12% від грошової оцінки на земельну ділянку.; зобов`язати громадянина ОСОБА_1 : надати витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку на земельну ділянку; виконувати обов`язки землекористувача відповідно до вимог Земельного кодексу України; в тому числі своєчасно сплачувати орендну плату за земельну ділянку. 25.03.2019 року до Іларіоновської селищної ради надійшла заява громадянина ОСОБА_1 про припинення договору оренди землі від 20.10.2010 року, укладеного між Іларіонівською селищною радою Синельниківського району Дніпропетровської області та ОСОБА_2 про передачу в оренду земельної ділянки загальною площею 0.1376 га, яка розташована за адресою АДРЕСА_1 , кадастровий номер :02:001:0163; переведення права Орендаря по договору оренди землі від 20.10.2010 року, укладеного між Іларіонівською селищною радою Синельниківського району Дніпропетровської області та ОСОБА_2 про передачу в оренду земельної ділянки загальною площею 0.1376 га, яка розташована за адресою АДРЕСА_1 , кадастровий номер :02:001:0163, з «Орендаря» ОСОБА_2 на «Орендаря» ОСОБА_1 . У відповідь на дану заяву, останнього було повідомлено письмово. Таким чином, вимога Позивача про припинення договору оренди не може бути задоволена у зв`язку із тим, що договір вже припинений і державна реєстрація його припинення проведена належним чином. В свою чергу, до Позивача перейшло право оренди відповідної земельної ділянки, однак він ухиляється від укладення договору оренди, а у зв`язку із припиненням договору оренди землі з попереднім власником будівлі, має бути укладений новий договір, умови якого узгоджуються між сторонами і не стосуються припиненого договору. Розміри орендної плати за землю встановлені статтею 288 Податкового кодексу України, а саме, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (пункт 288.1). Що стосується факту оприлюднення оспорюваного рішення, то цей факт не впливає на акти індивідуальної дії, а пов`язується виключно з набранням чинності актами нормативно-правового характеру (частина 5 статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в України», частина 6 статті 66 Регламенту Іларіонівської селищної ради). Рішення Іларіонівської селищної ради до 22 березня 2018 року включно оприлюднювалися шляхом розміщення на інформаційному стенді, що в повній мірі відповідає Регламенту Іларіонівської селищної ради, оскільки офіційний веб-сайт створений Рішенням шостої сесії сьомого скликання Іларіонівської селищної ради «Про функціонування офіційного вебсайту Виконавчого комітету Іларіонівської селищної ради» від 22 березня 2018 року № 97-06/VII, тоді як датою прийняття оскаржуваного Рішення є 12 січня 2018 року, що набагато раніше створення веб-сайту. Отже, рішення Іларіонівської селищної ради є обов`язковими для виконання, а тому незгода Позивача з пунктами оспорюваного рішення носить виключно суб`єктивний характер і пов`язана з особистими переконаннями, що не може бути підставою для його оскарження. Позивач також вказує на те, що відповідним Рішенням йому в односторонньому порядку підвищено орендну плату. Однак ці доводи є надуманими, оскільки між Позивачем і Відповідачем формально не виникло орендних правовідносин, через невиконання Позивачем оспорюваного Рішення, а тому через відсутність між сторонами договору оренди землі не може йти мова про те, що Відповідач підвищив орендну плату. Сама лише незгода Позивача з встановленою Рішенням ставкою орендної плати не може бути підставою для його скасування. Крім того, представник відповідача надав письмові додаткові пояснення по справі, в яких зазначив, що позов є безпідставним, не містить посилань на докази, якими обґрунтовується порушення законних прав та інтересів Позивача, а викладені в позовній заяві доводи є надуманими і такими, що не відповідають дійсним обставинам справи. Так, посилання Позивача на статтю 7 Закону України «Про оренду землі» обумовлене бажанням орендувати земельну ділянку на умовах 2010 року - саме тоді був підписаний договір оренди землі з попереднім власником будівлі, якою зараз володіє Позивач. Це дозволило б йому сплачувати до місцевого бюджету мінімальну суму коштів і поставило б власника землі - Іларіонівську територіальну громаду в невигідне становище. Однак, застосування даної норми може мати місце у випадку, коли попередній власник будівлі не бажає припинення договору оренди землі. Це так званий «автоматичний перехід» права оренди, де потенційний орендар змінюється за замовчуванням. Проте, не слід забувати про право сторін за договором оренди землі обрати інший спосіб регулювання правовідносин між ними, Таких способів існує чимало і одним з таких способів виступає право сторін припинити орендні відносини за згодою сторін, офіційно розірвавши договір оренди землі. Таке право сторін випливає із пункту а) статті 141 Земельного кодексу України та абзацу 11 статті 31 Закону України «Про оренду землі», а саме: підставою припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. Тобто, умови статті 7 Закону України «Про оренду землі» є диспозитивними і залишають за сторонами право вільно обирати інші способи припинення договірних правовідносин. І у разі, коли орендар і орендодавець дійшли згоди розірвати договір, вони безперешкодно мають на це право, незважаючи на бажання або небажання третіх осіб. За таких обставин, до нового власника будівлі також переходить право оренди, проте у такому випадку він все ж таки має укласти договір оренди землі на умовах, узгоджених з власником землі. Замість представлення доказів на підтвердження дійсного порушення своїх законних прав та Інтересів і обґрунтування заявлених вимог, Позивач фактично намагається змусити Відповідачів обрати інший спосіб регулювання відносин між собою, ніж той який ними обрано, що є неприпустимим, оскільки сторони договору мають право самостійно обирати підставу припинення правовідносин, однією з яких є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою з одночасним розірванням договору за згодою сторін. Це є прямим втручанням у господарську діяльність сторін. Обраний спосіб припинення орендних відносин між Відповідачем-1 і Відповідачем-2 є прийнятним і оскарженню не підлягає, оскільки базується на прямому волевиявленні обох сторін і відповідає нормам статей 141 Земельного кодексу України, 31 Закону України «Про оренду землі», а також умовам договору оренди землі в частині підстав його припинення. Як вбачається, Позивач посилається на рішення Відповідача-1 від 12.01.2018 р. в частині розміру орендної плати, яка не влаштовує Позивача. Проте, дане рішення не є предметом спору, а тому доводи про незгоду з підвищенням орендної плати не можуть розглядатися в рамках цієї справи, а є лише суб`єктивним висловлюванням, яке може трактуватися як небажання наповнювати місцевий бюджет. При цьому, посилання Позивача на те, що Відповідач-1 «скасував договір оренди в односторонньому порядку» не мають нічого спільного з дійсними обставинами справи, адже договір розірваний у двосторонньому порядку на підставі волевиявлення обох сторін - орендодавця (Відповідач-1) і орендаря (Відповідач-2). Думка про податкове навантаження на землевласників та землекористувачів є суб`єктивною і не стосується предмету спору. Позивач вводить суд в оману, посилаючись на те, що Відповідач оскаржуваним рішенням в односторонньому порядку вирішив підвищити йому орендну плату. Насправді оскаржуване рішення не містить приписів про розмір орендної плати і стосується виключно припинення договірних правовідносин між Відповідачем-1 та Відповідачем-2, що випливає з його змісту. Умови договору оренди землі, який буде укладений між Позивачем і Відповідачем будуть узгоджені між сторонами за їх згодою і не стосуються предмету спору. Також, звертають увагу Суду на той факт, що Позивач самостійно виявив бажання укласти новий договір оренди землі, подавши 13 грудня 2017 року до Іларіоновської селищної ради заяву про надання дозволу на складання договору оренди (з правом викупу) земельної ділянки загальною площею 0,1376 га, кадастровий номер: :02:001:0163, за адресою : АДРЕСА_1 , у зв`язку з купівлею нерухомого майна (будівлі « ІНФОРМАЦІЯ_1 »). Розглянувши цю заяву, Відповідачем-1 прийнято Рішення четвертої сесії сьомого скликання Іларіоновської селищної ради від 12 січня 2018 року № 62- 04/VІІ «Про укладення договору оренди земельної ділянки (з правом викупу) для комерційного провадження (утримання торгівельно-розважального центру) в АДРЕСА_1 ». Дане рішення є обов`язковим для виконання, прийняте Відповідачем на підставі заяви Позивача, а тому незгода з його умовами не може бути підставою для скасування Рішення про припинення договору оренди з Відповідачем-2, оскільки ці 2 Рішення не є взаємопов`язаними. Оскаржуване рішення є індивідуальним актом, а отже застосовується одноразово і вичерпується фактом свого виконання. Дане рішення прийнято в межах компетенції органу місцевого самоврядування, на підставі поданих Відповідачу-1 заяв і є виконаним. У зв`язку з цим, просив в задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі за безпідставністю.

Відповідач ОСОБА_2 в судове засідання не з`явився по невідомим суду причинам.

Представник третьої особи Синельниківська районна державна адміністрація, в судове засідання не з`явився по невідомим суду причинам.

Суд, дослідивши матеріали справи, надані письмові докази, та оцінивши їх в сукупності, дійшов наступного висновку.

Частиною 1 ст.15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

20.10.2010 року між Іларіонівською селищною радою ( «Орендодавець»), та ОСОБА_2 ( «Орендар»), був укладений Договір оренди землі, згідно з яким, в оренду була передана земельна ділянка загальною площею 0,1376 га., в тому числі інші землі 0,1376 га. Договір укладено на 49 років. Орендна плата вноситься «орендарем» у грошовій формі та в розмірі 3896,20 грн. за рік (324,70 грн. в місяць). Орендна плата вноситься щомісячно.

19.08.2017 року між ОСОБА_2 ( Продавець), та ОСОБА_1 ( Покупець) був укладений договір купівлі-продажу, згідно з п.1.1 якого за цим договором Продавець зобов`язується передати у власність Покупця, а Покупець зобов`язується прийняти належну Продавцю на праві приватної власності будівлю (торгівельно-розважальний центр), загальною площею 242,5 кв.м., що знаходиться за адресою : АДРЕСА_1 , і сплатити за нього визначену за домовленістю сторін грошову суму.

З копії Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 19.08.2017 року, власником будівлі ( торгівельно-розважальний центр) загальною площею 242,5 кв.м., який розташований за адресою : АДРЕСА_1 , є ОСОБА_1 .

Рішенням четвертої сесії сьомого скликання Іларіонівської селищної ради Синельниківського району Дніпропетровської області від 12.01.2018 року № 62-04VII про укладення договору оренди земельної ділянки (з правом викупу) для комерційного провадження ( утримання торгівельно-розважального центру) в АДРЕСА_1 , селищною радою укласти договір оренди на земельну ділянку ( з правом викупу) загальною площею 0,1376 га. в АДРЕСА_1 , кадастровий номер : :02:001:0163 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі 03.07, яка використовується під нежитловою будівлею (торгівельно-розважальний центр) на території Іларіонівської селищної ради терміном на 25 років. Затвердити оренду плату в розмірі 12% від грошової оцінки на земельну ділянку. Також даним рішенням зобов`язано ОСОБА_1 до певних обов`язків.

01.04.2019 року виконавчим комітетом Іларіонівської селищної ради Синельниківського району Дніпропетровської області за № 677/01-23 на ім`я ОСОБА_1 була надана відповідь, згідно якої дію договору оренди від 20.10.2010 року на земельні ділянку загальною площею 0,1376 га. в АДРЕСА_1 , з кадастровим номером :02:001:0163 було припинено рішенням Іларіонівської селищної ради від 12.01.2018 року № 60-04/VII «Про припинення дії договору оренди земельної ділянки від 20.10.2010 року громадянину ОСОБА_2 » у зв`язку з продажем нежитлової будівлі. Також, Іларіонівською селищною радою було прийнято рішення від 12.01.2018 року № 62-04/VII «Про укладення договору оренди земельної ділянки (з правом викупу) для комерційного провадження ( утримання торгівельно-розважального центру) в АДРЕСА_1 », згідно з яким Вам надано право на укладення договору оренди зазначеної вище земельної ділянки.

Рішенням четвертої сесії сьомого скликання Іларіонівської селищної ради від 12.01.2018 року № 60-04/ VII «Про припинення дії договору оренди земельної ділянки від 20.10.2010 року громадянину ОСОБА_2 » було припинено дію договору оренди від 20.10.2010 року на земельну ділянку загальною площею 0,1376 га. в АДРЕСА_1 , у зв`язку з продажем нежитлової будівлі ( договір купівлі-продажу НМІ 400243 від 19.08.2017 року). Також зобов`язано громадянина ОСОБА_2 укласти договір угоду про розірвання договору оренди на земельну ділянку від 20.10.2010 року та зареєструвати його згідно із чинним законодавством.

В матеріалах цивільної справи міститься заява ОСОБА_1 від 13.12.2017 року, згідно якої останній просив Голову Іларіонівської селищної ради надати йому дозвіл на складання договору оренди ( з правом викупу) земельної ділянки площею 0,1376 га. за адресою : АДРЕСА_1 , у зв`язку з купівлею нерухомого майна (будівля, торгівельно-розважальний центр).

12.01.2018 року між Іларіонівською селищною радою ( «Орендодавець»), та ОСОБА_2 («Орендар») була укладена Угода про розірвання договору оренди земельної ділянки № 94 від 20.10.2010 року, згідно якої Орендодавець і Орендар у зв`язку з продажем нежитлової будівлі ( договір купівлі-продажу) НМІ 400243 від 19.08.2017 року) прийшли згоди розірвати договір оренди № 94 від 20.10.2010 року. З часу вступу даної Угоди сторони не вважають себе пов`язаними якими-будь правами і зобов`язаннями. Угода вступає в дію з часу підписання її сторонами і здійснення реєструючим органом відповідного запису.

22.02.2018 року державним реєстратором Синельниківської районної державної адміністрації Дніпропетровської області були внесені відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права щодо земельної ділянки площею 0.1376 га., кадастровий номер : :02:001:0163, яка призначена для комерційного використання та розташована за адресою : АДРЕСА_1 , а саме в графі «Інше речове право припинено» зазначено дата, час державної реєстрації : 20.02.2018 року 14:29:23, підстава : Угода про розірвання договору оренди земельної ділянки № 94 від 20.10.2010 року. Індексний номер рішення : 39813875.

За змістом ст. 792 ЦК України, майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення, майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до ч. 1 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають право оренди земельної ділянки на підставах і в поряду, передбачених ЗК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Частиною ст. 7 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтями 16 ЗУ «Про оренду землі», оренда земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

Згідно ч.1,2 ст.21 ЗУ «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін ( ч.1 ст.23 ЗУ «Про оренду землі»).

Статтею 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно із частиною першою статті 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (частина перша статті 638 ЦК України).

Згідно з ч. 1 ст. 202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частинами 1-5 статті 203 ЦК України, встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Статтею 152 ЗК України передбачено, що держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: визнання прав; відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; визнання угоди недійсною; визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; відшкодування заподіяних збитків; застосування інших, передбачених законом, способів.

В постанові Верховного суду від 06.03.2019 року у справі №914/2687/17, була викладена правова позиція Верховного Суду, згідно якої відповідно до положень статті 334 Цивільного кодексу України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Частиною 1 статті 377 Цивільного кодексу України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Згідно з частинами 1, 2 статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. За змістом частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні. Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 27.02.2019 у справі №913/661/17. При цьому Верховний Суд зазначає, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

Пунктом 31 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою КМУ від 26.10.2011 року № 1141 передбачено, що до Державного реєстру прав вносяться такі відомості про інше речове право, похідне від права власності: 5) відомості про поновлення договору (у разі набуття права оренди, сервітуту, суперфіцію чи емфітевзису земельної ділянки).

Частиною 1 п.2 ст. 16 ЦК України передбачено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно з пунктом 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) кожен має право на справедливий розгляд його справи судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру.

Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) вказує на те, що «пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати мотивування своїх рішень, хоч це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, серед іншого, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях з огляду на приписи законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок, що випливає зі статті 6 Конвенції, з мотивування може бути визначено лише у світлі конкретних обставин справи» (див. mutatismutandis рішення Європейського суду з прав людини у справі «Проніна проти України» («Pronina v. Ukraine») від 18 липня 2006 року, заява № 63566/00, § 23).

Отже, у розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні. Таким чином відповідач не мав жодного права на припинення договору оренди на підставі заяви особи, яка не є його стороною. У зв`язку з цим, суд вважає необхідним позовні вимоги задовольнити повністю, як законно обґрунтовані та підтверджені документально.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.15, 16, 202, 203,626,628,638,792 ЦК України, ст.ст. 6,7,13,16,21,23 ЗУ «Про оренду землі», ст.152 ЗК України, та ст.ст.12, 81, 206, 259, 263-265 ЦПК України, суд, -

У Х В А Л И В :

Позовні вимоги задовольнити повністю.

Визнати протиправним та скасувати рішення четвертої сесії сьомого скликання Іларіонівської селищної ради Синельниківського району Дніпропетровської області від 12 січня 2018 року №60-04/VII «Про припинення дії договору оренди земельної ділянки від 20.10.2010 р. громадянину ОСОБА_2 »

Визнати недійсною Угоду про розірвання договору оренди земельної ділянки №94 від 20.10.2018 року.

Поновити запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо реєстрації речового права - Договору оренди земельної ділянки № 94 від 20.10.2010 року.

Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до Дніпровського апеляційного суду або через Синельниківський міськрайонний суд Дніпропетровської області протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя: Д. О. Кухар