печерський районний суд міста києва
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 березня 2020 року Печерський районний суд м. Києва в складі:

головуючого судді Вовк С. В.,

при секретарі судових засідань Брачуні О. О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду у м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ТЕНДЕР+» про зобов`язання укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна,

ВСТАНОВИВ:

Позиція сторін у справі

У вересні 2019 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулися до суду із позовом до ТОВ «ТЕНДЕР+», в якому просили зобов`язати відповідача укласти з ними договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: адміністративної будівлі, загальною площею 1 708, 1 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер нерухомого майна 00, на умовах, викладених у проекті договору купівлі-продажу нерухомого майна від 23 липня 2019 року.

Позовні вимоги обґрунтовувались тим, що 15 серпня 2019 року між сторонами укладено попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Прокопенко Л. В. та зареєстровано в реєстрі за № 764, відповідно до умов якого сторони зобов`язалися укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу нерухомого майна, на умовах і в порядку, визначеному цим договором. Предметом основного договору є адміністративна будівля, загальною площею 1 708, 1 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер нерухомого майна 00.

У підпункті 4.1.7 попереднього договору позивачі зобов`язалися направити продавцю проект основного договору в строк до 25 липня 2019 року. На виконання взятих зобов`язань ОСОБА_1 направив ТОВ «ТЕНДЕР+» проект основного договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Згідно з підпунктом 3.1.6 попереднього договору відповідач зобов`язався направити позивачам повідомлення з зазначенням місцезнаходження нотаріуса та дати укладення основного договору до 05 серпня 2019 року.

Разом з тим, відповідач не направив повідомлення із зазначенням місцезнаходження нотаріуса та дати укладення основного договору.

Таким чином, відповідач, отримавши від позивачів проект основного договору, порушив взяті на себе зобов`язання та безпідставно ухилився від вчинення дій щодо призначення часу та місця укладення основного договору та від укладення основного договору.

Позивачі вказують, що у пункті 5.2 попереднього договору сторони погодили, що у разі якщо продавець одержавши проект договору від покупців, ухиляється від укладення основного договору, покупці мають право вимагати укладення такого договору в судовому порядку.

Відповідач відзив на позов не подав.

Позивачі в судове засідання не з`явилися, про розгляд справи повідомлялися належним чином, представник ОСОБА_2 подала заяву про розгляд справи за відсутності сторони позивача.

Відповідач про дату, час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, у судове засідання не з`явився, представник відповідача до суду подав заяву про розгляд справи за його відсутності, в якій також зазначив, що відповідач не ухилявся від укладення основного договору, оскільки ним велися переговори з іншими покупцями.

Процесуальні дії

Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 20 вересня 2019 року відкрито провадження у справі у порядку загального позовного провадження та призначено підготовче засідання у справі.

Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 19 лютого 2020 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до розгляду по суті у відкритому судовому засіданні.

Фактичні обставини справи

Суд, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, встановив наступні обставини та дійшов до наступних висновків.

За правилами частини сьомої статті 81 ЦПК України суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.

Судом встановлено, що ухвалою слідчого судді Печерського районного суду м. Києва Бортницької В. В. від 26 жовтня 2018 року у справі № 757/52592/18-к (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/77568039) клопотання прокурора Київської місцевої прокуратури № 6 м. Києва Байдюка Д.А., про накладення арешту у кримінальному провадженні № 0004804 - задоволено. Накладено арешт на нерухоме майно, а саме: адміністративну будівлю, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 1708,1 кв.м., реєстраційний номер об`єкт нерухомого майна 00, яке належить на праві власності компанії Ексім Трейд Груп ЛТД, шляхом заборони особам, у володінні яких перебуває вищевказаний об`єкт нерухомого майна, відчужувати його та будь-яким чином розпоряджатися ним.

Будь-яких даних щодо скасування вказаних обтяжень у Єдиному державному реєстрі судових рішень не міститься.

З ухвали слідчого судді Печерського районного суду м. Києва Бортницької В. В. від 26 жовтня 2018 року у справі № 757/52592/18-к вбачається наступне.

Київською місцевою прокуратурою № 6 здійснюється процесуальне керівництво по матеріалах кримінального провадження, внесеного до Єдиного реєстру досудових розслідувань за 0004804 від 24.10.2018, за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 4 ст. 190 КК України.

Досудовим розслідуванням установлено, що до СВ Печерського УП ГУ НП у місті Києві надійшла заява директора ТОВ «Свізар Компані» () Дородова О.В. про те, що 11.10.2018, посадові особи Компанії Ексім Трейд Груп ЛТД та ТОВ «Бізнес центр «Печерський» шахрайським шляхом заволоділи майном ТОВ «Свізар Компані», а саме: адміністративною будівлею, обєктом житлової нерухомості по АДРЕСА_1 , загальною площею 1708.1 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00, зареєструвавши на підставі підробних документів право власності на вказаний об`єкт нерухомості за Компанією Ексім Трейд Груп ЛТД, заподіявши матеріальної шкоди в особливо великих розмірах.

Допитаний в якості представника потерпілого ОСОБА_3 показав, що з 28.03.2016 року він перебуває на посаді директора ТОВ «Свізар Компані» (), де засновниками є ОСОБА_4 з часткою у розмірі 55,58 %, що складає 779 595 гривен, 43 копійки, ОСОБА_5 з часткою у розмірі 22,21 %, що складає 311 575 гривень 68 копійок та ОСОБА_6 з часткою у розмірі 22,21 % , що скаладає 311 575 гривень 68 копійок. У власності вказаного підприємтсва знаходилась адміністративна будівля за адерсою: АДРЕСА_1 , загальною площею 1708.1 кв.м.

24.10.2018 із реєстру речових прав на нерухоме майно стало відомо, що власником адміністративної будівлі за адерсою: АДРЕСА_1 , загальною площею 1708.1 кв.м., яке на праві приватної власності належало ТОВ «Свізар Компані», з 11.10.2018 року значиться Компанія Ексім Трейд Груп ЛТД.

Також з цього реєстру встановлено, що зазначене нерухоме майно 18.10.2018 компанією Ексім Трейд Груп ЛТД було передано в оренду ТОВ «Бізнес центр «Печерський». Ні він, ні засновники Товариства ніяких правочинів щодо передачі вказаного майна не вчиняли. Невстановлені особи шахрайським шляхом заволоділи майном, а саме: адміністративною будівлею, обєктом житлової нерухомості по АДРЕСА_1 , загальною площею 1708.1 кв.м., яке належало на право приватної власності ТОВ «Свізар Компані», чим спричинили компанії матеріальної шкоди в особливо великих розмірах.

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 142607494 від 24.10.2018 року за компанією Ексім Трейд Груп ЛТД зареєстровано право власності на адміністративну будівлю по АДРЕСА_1 загальною площею 1708,1 кв.м., реєстраційний номер об`єкт нерухомого майна 00, на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна.

Беручи до уваги те, що нерухоме майно, а саме: адміністративна будівля, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 1708,1 кв.м., реєстраційний номер об`єкт нерухомого майна 00, яке належить на праві власності компанії Ексім Трейд Груп ЛТД є предметом вчинення кримінального правопорушення невстановленими особами на підставі підроблених документів, тому незастосування арешту на вказане приміщення перешкоджатиме встановленню істини внаслідок того, що будівля може бути повторно відчужена.

Під час розгляду справи судом встановлено, що 15 липня 2019 року між ТОВ «ТЕНДЕР+» та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 укладено попередній договір, відповідно до умов якого сторони зобов`язалися в майбутньому, в строк, обумовлений у пункті 6.1 цього договору, укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу нерухомого майна, на умовах і в порядку, визначених цим договором. Нерухомим майном, що буде предметом основного договору, є адміністративна будівля, загальною площею 1 708, 1 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер нерухомого майна 00.

У пункті 1.2 попереднього договору зазначено, що відчужувана будівля належить продавцю на праві приватної власності на підставі рішення учасника ТОВ «ТЕНДЕР+» № 2 від 24 червня 2019 року, акту приймання-передачі майна, яке вносилось учасником для формування Статутного капіталу ТОВ «ТЕНДЕР+» від 24 червня 2019 року, підписи на якому засвідчені приватним нотаріусом КМНО Прокопенко Л. В. 24 червня 2019 року за реєстр. №№ 699, 700. Реєстрація права власності підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 03 липня 2019 року, індексний номер витягу: 172466843, номер запису про право власності 32232408.

Позиція суду та оцінка аргументів сторін

За приписами частин першої-третьої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

За змістом частини першої статті 655, частини першої статті 657 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

У частині першій статті 658 ЦК України встановлено, що право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару.

Однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними.

Згідно зі статтею 13 ЦК України цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства.

У зв`язку з цим, добросовісність при правовому регулюванні цивільних відносин повинна розглядатися як відповідність реальної поведінки учасників таких відносин вимогам загальносоціальних уявлень про честь і совість. Іншими словами, щоб бути добросовісним, дії та вчинки учасників цивільних відносин мають здійснюватися таким чином, щоб вони викликали схвальну оцінку з боку суспільної моралі, зокрема в аспекті відповідності застосованих засобів правового регулювання тим цілям, які перед ним ставляться. І, навпаки, реалізація правового регулювання цивільних відносин буде недобросовісною, якщо соціальна свідомість відторгає її як таку, що не відповідає задекларованій меті.

Цивільний оборот ґрунтується на презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних відносин, які вправі розраховувати саме на таку поведінку інших учасників, яка відповідатиме зазначеним критеріям і уявленням про честь та совість.

Відповідно до частини третьої статті 16 ЦК України суд може відмовити у захисті цивільного права та інтересу особи в разі порушення нею положень частин другої-п`ятої статті 13 цього Кодексу.

Аналіз частини другої статті 13 ЦК України дає підстави для висновку, що недобросовісна поведінка особи, яка полягає у вчиненні дій, які можуть у майбутньому порушити права інших осіб, є формою зловживання правом.

Формулювання «зловживання правом» необхідно розуміти, як суперечність, оскільки якщо особа користується власним правом, то його дія дозволена, а якщо вона не дозволена, то саме тому відбувається вихід за межі свого права та дію без права, «injuria». Сутність зловживання правом полягає у вчиненні уповноваженою особою дій, які складають зміст відповідного суб`єктивного цивільного права, недобросовісно, в тому числі всупереч меті такого права.

Термін «зловживання правом» свідчить про те, що ця категорія стосується саме здійснення суб`єктивних цивільних прав, а не виконання обов`язків. Обов`язковою умовою кваліфікації дій особи як зловживання правом є встановлення факту вчинення дій, спрямованих на здійснення належного відповідній особі суб`єктивного цивільного права.

Заборона зловживання правом по суті випливає з якості рівнозваженості, закладеної такою засадою, як юридична рівність учасників цивільних правовідносин. Ця формула виражає втілення в цивільному праві принципів пропорційності, еквівалентності, справедливості під час реалізації суб`єктивних цивільних прав і виконання юридичних обов`язків.

Здійснення суб`єктивних цивільних прав повинно відбуватись у суворій відповідності до принципів правомірності здійснення суб`єктивних цивільних прав, автономії волі, принципів розумності і добросовісності. Їх сукупність є обов`язковою для застосування при здійсненні усіх без винятку суб`єктивних цивільних прав.

Розглядаючи поняття розумності та добросовісності як принципів здійснення суб`єктивних цивільних прав необхідно враховувати, що розумною є поведінка особи, яка діє у межах, не заборонених їй договором або актами цивільного законодавства. Виходячи із аналізу норм, закріплених у ЦК України, поняття «добросовісність» ототожнюється із поняттям «безвинність» і навпаки, «недобросовісність» із «виною». Такий висновок випливає із того, що за діяння, якими заподіяно шкоду внаслідок недобросовісної поведінки, може наступати відповідальність (наприклад, частина третя статті 39 ЦК України), а оскільки обов`язковим елементом настання відповідальності, за загальним правилом, є вина, то такі діяння є винними.

Дослідження питання про здійснення особою належного їй суб`єктивного матеріального права відповідно до його мети тісно пов`язане з аналізом фактичних дій суб`єкта на предмет дотримання вимоги добросовісності.

З матеріалів справи вбачається, що на час укладення між сторонами попереднього договору від 15 липня 2019 року (продавцем виступало ТОВ «ТЕНДЕР+») діяло обтяження на об`єкті нерухомості (реєстраційний номер 00), накладене ухвалою слідчого судді Печерського районного суду м. Києва Бортницької В. В. від 26 жовтня 2018 року у справі № 757/52592/18-к (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/77568039), у вигляді арешту, шляхом заборони особам, у володінні яких перебуває об`єкт нерухомого майна, відчужувати його та будь-яким чином розпоряджатися ним (власником зазначено компанію Ексім Трейд Груп ЛТД).

На переконання суду, дії позивачів необхідно оцінити як недобросовісні, спрямовані на вчинення дій, які можуть у майбутньому порушити права інших осіб, є формою зловживання правом, що свідчить про наявність обставин, визначених частиною другою статті 13 ЦК України.

Суд виходить з того, що неправомірна мета та недобросовісна поведінка позбавляють сторону права посилатися на такі обставини, як на підставі та умови надання захисту судом.

Крім того, суд враховує, що у поданій стороною відповідача на стадії розгляду спору по суті заяви про розгляд справи за його відсутності, зазначено, що він не ухилявся від укладення основного договору, оскільки ним велися переговори з іншими покупцями, тобто фактично визнано обставини, якими позивачі обґрунтовували свої вимоги, при цьому відзиву на позов не подано.

На переконання суду, такі обставини свідчать про спір, який має очевидно штучний характер, що суперечать завданню цивільного судочинства та є зловживанням процесуальними правами (пункт 3 частини другої статті 44 ЦПК України).

Суд враховує конкретні обставини цієї справи щодо наявності обставин, визначених частинами другою та третьою статті 13 ЦК України, застосовує загальні засади цивільного права - принцип справедливості, добросовісності та розумності, а також керується однією з аксіом цивільного судочинства: «Placuit in omnibus rebus praecipuum esse iustitiae aequitatisque quam stricti iuris rationem», що означає: «У всіх юридичних справах правосуддя й справедливість мають перевагу перед строгим розумінням права». З урахуванням викладеного, вважає за необхідне та доцільне застосувати положення частини третьої статті 16 ЦК України та відмовити ОСОБА_1 , ОСОБА_2 у захисті цивільного права та інтересу, яким особа зловживала, з метою недопущення дій, які могли б порушити права інших осіб.

Суд наголошує, що застосовуваний спосіб захисту цивільних прав та інтересів позивача має відповідати критерію ефективності відновлення порушеного права, що є неприпустимим у разі запровадження істотного дисбалансу між правами та інтересами особи, яка просить застосувати такий спосіб захисту, та правами й інтересами іншої особи, стосовно якої такі примусові заходи належить застосувати. У разі встановлення істотного дисбалансу між правами й інтересами сторін спору, що матиме місце у спірних правовідносинах у разі задоволення поданого позову, суд встановлює порушення меж здійснення цивільних прав, оскільки в діях позивача наявні ознаки зловживання своїм правом.

Керуючись ст. ст. 1-23, 76-81, 89, 95, 131, 258-259, 263-265, 352, 354, 355 Цивільного процесуального кодексу України, суд,

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову ОСОБА_1 ( АДРЕСА_3 ; РНОКПП НОМЕР_1 ), ОСОБА_2 ( АДРЕСА_4 ; РНОКПП НОМЕР_2 ) до Товариства з обмеженою відповідальністю «ТЕНДЕР+» (03150, м. Київ, вул. Василя Тютюника, 13-Б; ) про зобов`язання укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Київського апеляційного суду через Печерський районний суд міста Києва.

Повний текст рішення виготовлено 30 березня 2020 року.

Суддя С. В. Вовк